ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2503/2014

ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2503/2014 (Înalta Curte de Casație și Justiție, 2014)

Asupra recursului de față:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului

Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, la data de

20 ianuarie 2012, sub nr. 593/62/2012, reclamanta S.H. Austria GmbH a chemat în

judecată pe pârâtele SC S.H. RO SRL și SC I.C. SRL, solicitând instanței ca prin

sentința ce o va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

autentificat din 23 decembrie 2008 de către notarul public H.M. din Brașov, să se

constate nulitatea absolută a contractului de închiriere din 05 ianuarie 2009, să

se repună părțile în situația anterioară, să fie obligată SC I.C. SRL să elibereze

imobilul și să returneze către SC S.H. RO SRL suma de 66.000 euro plus TVA, reprezentând

chiria per o perioadă de 33 de luni, plus dobânda legală în cuantum de 6%.

Prin sentința civilă

nr. 113/C din 08 aprilie 2013 Tribunalul Brașov a admis, în parte, cererea formulată

de reclamanta S.H. Austria GmbH în contradictoriu cu pârâtele SC S.H. RO SRL și

SC I.C. SRL și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare

încheiat între pârâte, autentificat din 23 decembrie 2008 de către BNP H.M. și a

contractului de închiriere din 05 ianuarie 2009 încheiat de pârâte, a dispus repunerea

părților pârâte în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare,

în sensul eliberării imobilului, obiect al contractelor, de către pârâta SC I.C.

SRL și a respins cererea reclamantei S.H. Austria GmbH de obligare a pârâtei SC

I.C. SRL la restituirea către pârâta SC S.H. RO SRL a sumei de 348.172 RON reprezentând

chirie achitată pentru perioada ianuarie 2009 - decembrie 2011, precum și la plata

dobânzii legale aferente. A obligat pârâtele SC S.H. RO SRL și SC I.C. SRL la plata

către reclamantă a sumei de 10.633,45 RON pentru fiecare reprezentând cheltuieli

de judecată.

Pentru a se pronunța astfel,

prima instanță a reținut următoarele:

Așa cum rezultă din înscrisurile

de la dosar, S.H. GmbH (fostă S.H.R. GesmbH) este asociatul unic la S.H. Austria

GmbH, reclamantă în litigiul de față.

Ca administratori ai societății

S.H. GmbH figurează, W.W.T., P.S. și R.H.

Reclamanta S.H. Austria

GmbH este, la rândul său, asociat unic al pârâtei S.H. Ro SRL, fosta S.T. Ro SRL.

Obiectul de activitate

principal al acestei societăți pârâte, S.H. Ro SRL este comerț cu ridicata de piese

și accesorii pentru autovehicule.

Administratori ai pârâtei

S.H. Ro SRL au fost, până la data de 19 august 2011, numiții B.R.H. și C.I.,

de la data de 19 august 2011 fiind numiți noii administratori H.S.H. și C.A.S.

Pârâta S.H. Ro SRL figurează

ca fiind înființată în anul 1998.

Sediul acestei societăți

este în Orașul Ghimbav, strada Ș., județul Brașov, având punct de lucru în Ghimbav,

str. F., județul Brașov.

Pârâta SC I.C. SRL figurează

ca fiind înființată la sfârșitul anului 2007.

Obiectul principal al

acestei societăți este identic cu cel al pârâtei S.H. Ro SRL, respectiv comerț cu

ridicata de piese și accesorii pentru autovehicule.

Asociații pârâtei SC I.

SRL - sunt C.M. - 60% și B.Z. – 40%, care sunt și administratori ai societății,

numiți pe perioadă nelimitată.

Sediul pârâtei SC I.C.

SRL este în Brașov, str. M., jud. Brașov, adică la aceeași adresă unde domiciliază

și numitul C.I., într-un apartament de bloc.

Pârâta SC I.C. SRL a deschis

puncte de lucru la adresele din Ghimbav, strada Ș.M., județul Brașov, (etaj) și

Ghimbav, str. F., județul Brașov, adică exact în imobilul din Ghimbav, strada Ș.M.,

județul Brașov, aparținând pârâtei S.H. RO SRL și, respectiv, pe aceeași stradă

F., din Orașul Ghimbav, unde se află și punctul de lucru al pârâtei S.H. Ro SRL,

punctele de lucru de pe str. F. fiind situate la doar câteva numere administrative

unul de celălalt (pentru pârâta S.H. Ro SRL și pentru pârâta SC I.C. SRL).

Așadar, obiectul de activitate

al pârâtelor S.H. Ro SRL și SC I.C. SRL este același, comerț cu ridicata de piese

și accesorii pentru autovehicule, primul punct de lucru al pârâtei SC I.C. SRL este

la adresa unde este sediul pârâtei SC S.H. Ro SRL, iar cel de-al doilea punct de

lucru al pârâtei SC I.C. SRL se află pe aceeași stradă din Orașul Ghimbav (F.) cu

punctul de lucru al pârâtei S.H. Ro SRL, la doar câteva numere administrative distanță

unul de celălalt, soțiile C.M. și B.Z., ale administratorilor C.I. și B.R.H., ai

pârâtei S.H. Ro SRL, fiind asociați și administratorii pârâtei SC I.C. SRL.

S-a reținut că numiții

C.I. și B.R.H. administrau o afacere, din anul 1998, a unei societăți la care nu

dețineau capital social (societatea pârâtă S.H. Ro SRL), respectiv comerț cu ridicata

de pise și accesorii pentru autovehicule, iar soțiile acestora au înființat, în

anul 2007, o afacere identică, derulată prin pârâta SC I.C. SRL, în aceeași locație,

ori într-o locație foarte apropiată de cea unde funcționa și pârâta S.H. Ro SRL,

societate ale cărei interese trebuiau să le reprezinte cei doi administratori de

mai sus.

Reclamanta S.H. Austria

GmbH, a motivat în acțiune faptul că pârâta SC I.C. SRL, având doar un singur angajat

și desfășurându-și activitatea în mediul de afaceri și vadul comercial al pârâtei

S.H. Ro SRL, a reușit să atingă în primul său an de activitate o cifră de afaceri

de cca. 300.000 euro, aspect necontestat de pârâta SC I.C. SRL.

De asemenea, prima instanță

a reținut că, din probele dosarului, nu rezultă că asociații pârâtei S.H. Ro SRL,

respectiv ai reclamantei S.H. Austria GmbH și ai S.H. GmbH din Germania, ori administratorii

ultimelor două societăți ar fi avut cunoștință, respectiv că li s-ar fi adus la

cunoștință de către administratorii pârâtei S.H. Ro SRL, C.I. și B.R.H., despre

înființarea, de către soțiile acestora, a pârâtei SC I.C. SRL, având obiect de activitate

identic cu al pârâtei S.H. Ro SRL, puncte de lucru la sediul acestei din urmă societăți

și, respectiv, în apropierea punctului de lucru al pârâtei S.H. Ro SRL.

În perioada 20

octombrie 2008-11 decembrie 2008 între reprezentanții societății S.H. GmbH, T.W.

și R.H. și reprezentantul pârâtei S.H. RO SRL, C.I., a avut loc o corespondență,

având ca subiect vinderea imobilului din Ghimbav, str. Ș.M., jud. Brașov aparținând

acestei pârâte.

Anterior, la data de 17

noiembrie 2008, la cererea pârâtei S.H. RO SRL, a fost întocmit, în scopul transferului

de proprietate cu privire la imobilul de mai sus, raportul de evaluare de la dosar,

în care se indică o valoare a imobilului în discuție de 117.690 euro sau 440.161

RON fără TVA.

Pârâta S.H. RO SRL, care

a cerut evaluarea, a fost reprezentată prin administrator C.I.

Din cuprinsul corespondenței

de la filele menționate purtată între reprezentanții S.H. GmbH din Germania (societatea

mamă) și C.I., ca reprezentant al pârâtei S.H. RO SRL, nu rezultă că acesta i-ar

fi informat pe primii despre prețul indicat în raportul de evaluare din 17

noiembrie 2008.

Dimpotrivă, în e-mailul

din data de 29 octombrie 2008, cu privire la prețul de vânzare al imobilului în

discuție, numitul C.I. a arătat că ar fi avut discuții cu agenții imobiliari referitor

la vânzare și că acesta iar fi spus că, în ultimele trei luni piața a fost blocată,

că la momentul respectiv, nimeni nu era interesat să cumpere și sunt mulți cei care

vând, că prețurile sunt mici, datorită situației economice, care nu se arată promițătoare,

că, pe aceeași stradă, în apropierea firmei, mai sunt trei case de vânzare, care

nu s-au vândut în ultimele trei luni și că este foarte greu să vorbească despre

o anumită valoare a imobilului în acel moment.

S-a reținut că numitul

C.I. a evitat să spună prețul indicat în raportul de evaluare și nici nu a comunicat

despre vreo intenție a pârâtei SC I.C. SRL, deținută de soția sa și de soția celuilalt

administrator al pârâtei S.H. RO SRL, de a cumpăra respectivul imobil.

Din cuprinsul corespondenței

de la dosar purtată la data de 29 octombrie 2008, rezultă cum numitul C.I., evitând

să comunice prețul din raportul de evaluare și eventuala intenție de cumpărare avută

de SC I.C. SRL, a încearcat să inducă și să sugereze care ar fi valoarea imobilului

în discuție după anumiți parametri indicați de el, în raport de care prețul de 80.000

euro ar fi putut părea real și favorabil.

Astfel, numitul C.I.,

a aratat că, „tot ce poate spune” (formulă menită să denote sinceritatea și dezinteresul),

este că: 1. Au cumpărat casa la prețul de 25.000 euro; 2. Au investit 40.000

euro în ridicarea depozitului; 3. Au făcut unele lucrări în valoare de 15.000

euro.

Adunând sumele indicate

de C.I. rezultă chiar suma de 80.000 euro sugerată de acesta (25.000 + 40.000 +

15.000 = 80.000 euro).

Ulterior indicării acestor

sume, numitul C.I. a precizat că, în plus, au și folosit, începând cu anul 1999,

investiția făcută.

Toate aceste informații

legate de prețul imobilului, neconforme cu realitatea, modul lor de prezentare,

precum și ascunderea viitorului cumpărător și a asociaților acestuia, au fost de

natură a determina în persoana reprezentantului societății din Germania, credința

că prețul de vânzare al imobilului, în sumă de 80.000 euro, ar fi real, deși în

raportul de evaluare din data de 17 noiembrie 2008 este indicat prețul de 117.690

euro (440.161 RON).

S-a reținut și faptul

că, inclusiv, raportul de evaluare întocmit în septembrie 2011, la cererea noilor

administratori ai S.H. RO SRL indică o valoare a imobilului în discuție cuprinsă

între 195.000 și 210.000 euro, la nivelul lunii decembrie 2008, indicându-se valoarea

de 146.440 euro, stabilită prin utilizarea metodei abordării prin capitalizarea

veniturilor.

De asemenea, expertul

tehnic judiciar, în raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză și

în răspunsurile la obiecțiunile părților, a indicat valori ale imobilului de 138.405

euro (544.000 RON), de 564.100 RON, fără TVA și de 510.000 RON, fără TVA.

Toate aceste valori din

rapoartele de expertiză au avut în vedere luna decembrie 2008 și sunt mult superioare

prețului de 80,000 euro sugerat de C.I.

Prin procura din data

de 02 decembrie 2008, societatea din Germania, S.H. GmbH, reprezentată de R.W.L.

și W.T., a mandatat pe B.R.H. (soțul uneia dintre asociații și administratorii pârâtei

SC I.C. SRL) și R.H., cu autoritatea de a semna, în numele S.H. Austria GmbH, să

îl împuternicească pe celălalt administrator al S.H. RO SRL, C.I. (soțul celuilalt

asociat și administrator al SC I.C. SRL), să vândă imobilul în discuție la prețul

de 80.000 euro + TVA, conferindu-i dreptul de a semna contractul de vânzare-cumpărare.

Reclamanta S.H. Austria

GmbH, reprezentată de B.R.H. și R.H., în temeiul primei procuri, l-a împuternicit,

la data de 21 decembrie 2008, pe numitul C.I. să vândă imobilul în discuție, la

prețul de 80.000 euro + TVA și să semneze contractul de vânzare-cumpărare în numele

S.H. RO SRL, procura fiind valabilă până la data de 31 septembrie 2009.

La data de 04

decembrie 2008 a avut loc AGA S.H. RO SRL în care reclamanta, asociat unic al S.H.

RO SRL, reprezentată prin B.R.H. și R.H., hotărăsc să vândă imobilul în discuție,

la prețul de 80.000 euro + TVA și îl împuternicesc pe numitul C.I. să negocieze

și să încaseze prețul, precum și să semneze în numele pârâtei S.H. RO SRL contractul

de vânzare-cumpărare.

În niciuna dintre procurile

ori hotărârea AGA menționată nu se prevede că imobilul se va vinde pârâți SC I.C.

SRL.

S-a reținut că, din probele

dosarului, nu rezultă că, anterior acordării procurilor numitului C.I. și a stabilirii

prețului de vânzare, asociații societății reclamante, respectiv ai societății din

Germania, au fost încunoștințați despre existența societății pârâte, SC I.C. SRL,

despre asociații și administratorii acesteia, despre obiectul său de activitate

și despre punctele sale de lucru, ori despre o eventuală intenție de a se vinde

imobilul în discuție acestei societăți pârâte.

Deși în corespondența

purtată pe e-mail cu reprezentanții societății din Germania, numitul C.I. a indicat

faptul că piața este blocată, că nimeni nu este interesat să cumpere, că prețurile

scad și situația nu se arată promițătoare, că este greu să se vorbească despre o

valoare a imobilului și că, în apropierea acestuia, pe aceeași stradă, mai există

3 case de vânzare, care nu s-au vândut în ultimele trei luni, acest administrator

al pârâtei S.H. RO SRL a găsit cumpărător la prețul de 80.000 euro + TVA, la mai

puțin de 20 de zile de la primirea împuternicirii prin hotărârea AGA din 04

decembrie 2012, încheind, inclusiv, contractul de vânzare - cumpărare notarial și

finalizând, cu promptitudine, tranzacția la data de 23 decembrie 2008.

Cumpărătorul este, însă,

chiar pârâta SC I.C. SRL, adică societatea la care soția sa și a celuilalt administrator

al pârâtei S.H. RO SRL, B.R.H., sunt asociați și administratori, societate care

are același obiect de activitate cu societatea vânzătoare a imobilului, care avea

punct de lucru exact la aceeași adresă și despre existența căreia asociații societății

din Germania, asociată la cea din Austria, ce deținea societatea pârâtă S.H. RO

SRL, nu s-a făcut dovada că ar fi avut cunoștință, cu atât mai puțin nefăcându-se

dovada despre existența intenției societății SC I.C. SRL, de a cumpăra imobilul

în discuție.

Prima instanță a reținut

că pârâta SC I.C. SRL s-a apărat în sensul că mandatul dat, în vederea vânzării,

mandatarului C.I. indică, în mod expres, prețul de vânzare al imobilului de 80.000

euro + TVA, fiind indiferentă, într-o atare ipoteză, persoana cumpărătorului, câtă

vreme s-a respectat voința exprimată de mandant cu privire la preț.

Această regulă funcționează,

însă, doar atunci când mandatarul nu a determinat el însuși (prin excluderea unor

elemente reale, cum ar fi prețul imobilului, ori prin ascunderea unui conflict de

interese existent atunci când sugera vânzătorului-mandant prețul imobilului), clauzele

actului pe care urmează a fi împuternicit să îl încheie și care sunt inserate în

contractul de mandat.

Or, în speța de față,

numitul C.I. a fost cel care a nu a prezentat un preț real al imobilului pentru

care a fost emisă, ulterior, împuternicirea de a-l vinde, neindicând nici situația

viitorului cumpărător, SC I.C. SRL, cu privire la asociați și administratori, obiect

de activitate și puncte de lucru.

În cunoștință de cauză

cu privire la toate elementele de mai sus, este evident că mandantul își putea face

o părere reală asupra situației prezentate, anterior, de viitorul mandatar, ridicând

anumite semne de întrebare, raportat la situația prezentată de acesta.

Aceeași este și situația

celuilalt administrator, B.R.H., care se numără printre semnatarii procurii date

de reclamanta S.H. Austria GmbH numitului C.I.

S-a mai reținut că la

încheierea actului de vânzare-cumpărare, cumpărătoarea SC I.C. SRL a fost reprezentată

prin numitul G.G.E., în calitate de mandatar și nu prin reprezentanții legali ai

cumpărătoarei, înregistrați la registrul comerțului, căci aceștia erau tocmai soțiile

mandatarilor C.I. și B.R.H., calitatea reprezentanților legali ai SC I.C. SRL nefiind,

așadar, devoalată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare.

Ulterior actului de vânzare-cumpărare,

la data de 05 ianuarie 2009, s-a încheiat, între cumpărătoarea–pârâtă SC I.C. SRL

și vânzătoarea-pârâtă S.H. RO SRL, reprezentată prin aceleași persoane, respectiv

G.E.G. și C.I., (acesta din urmă acționând ca administrator al pârâtei S.H. RO SRL)

un contract de închiriere cu privire la imobilul în discuție, ce formase obiectul

vânzării–cumpărării anterioare.

Acest contract de închiriere

a fost încheiat la mai puțin de 2 săptămâni de la efectuarea vânzării, stabilind

un preț al chiriei de 2.000 euro + TVA lunar, închirierea făcându-se pe o perioadă

de 36 luni (3 ani), respectiv până la data de 04 ianuarie 2012, prețul total al

chiriei pentru întreaga perioadă fiind de 72.000 euro + TVA.

Prima instanță a reținut

și că, deși închirierea reprezintă, în principiu, un act de administrare, ce poate

fi făcut de administrator fără aprobarea AGA societății, ținându-se seama de conflictul

de interese existent între administratorii pârâtei S.H. RO SRL, C.I. și B.R.H. și

interesele acestei societăți, datorită faptului că soțiile acestora sunt asociați

și administratori ai societății-locator SC I.C. SRL, administratorul C.I. ar fi

trebuit să informeze asociații pârâtei-locatare, S.H. RO SRL, despre intenția de

a închiria locațiunea și despre condițiile acesteia, cu atât mai mult cu cât trebuia

să se aibă în vedere operațiunea de vânzare–cumpărare efectuată anterior și modul

în care se ajunsese la realizarea acesteia, iar contractul de locațiune permitea

pârâtei SC I.C. SRL să recupereze în 3 ani suma de 72.000 euro din prețul de 80.000

euro pe care îl plătise pârâtei vânzătoare S.H. RO SRL.

Prima instanță a reținut

și că, anterior încheierii vânzării și locațiunii între pârâtele S.H. RO SRL și

SC I.C. SRL, numitul C.I. sugera în corespondența purtată cu reprezentanții S.H.

GmbH din Germania, ca posibil preț al închirierii unor spații similare, suma de

2820 euro pe lună la care se adaugă și suma de 800 euro, costuri lunare de exploatare.

Or, într-o atare situație,

s-a putut induce ideea că închirierea realizată la un preț de 2.000 euro ar fi una

favorabilă locatarului–pârât, S.H. RO SRL, care ajunge să închirieze cu o chirie

mai mică.

Din cuprinsul raportului

de expertiză extrajudiciară întocmit în septembrie 2011 rezultă o chirie lunară

de 1200 euro pentru spațiul în discuție, iar din răspunsul expertului tehnic judiciar

la obiecțiuni rezultă o chirie lunară de 470 euro pentru spațiile comerciale și

birouri și de 622 euro pentru spațiu depozitare, adică un total de 1092 euro pe

lună.

Prima instanță a reținut

că operațiunile realizate, prin intermediul numitului C.I., în beneficiul pârâtei

SC I.C. SRL, reprezintă operațiuni menite să fraudeze interesele pârâtei S.H. RO

SRL și ale asociatei acesteia, reclamanta S.H. Austria GmbH, precum și a societății

S.H. GmbH din Germania și ale asociaților acesteia.

Atât numitul C.I., cât

și B.R.H., în calitate de administratori ai pârâtei S.H. RO SRL, proprietara, la

acea dată, a imobilului în discuție, erau obligați să aducă la cunoștința asociaților

S.H. RO SRL, respectiv a reclamantei și a asociaților S.H. GmbH din Germania, existența

conflictului de interese în care se aflau, raportat la faptul că SC I.C. SRL aparținea

soțiilor acestora, că aceasta are același obiect de activitate cu pârâta S.H. RO

SRL și că societățile funcționau la puncte de lucru identice ori aflate în imediata

apropiere unul de celălalt.

De altfel, art. 197

alin. (2) din Legea nr. 31/1990 interzice administratorului unei societăți cu răspundere

limitată să facă același fel de comerț ori altul concurent, inclusiv pe contul altei

persoane fizice sau juridice, dacă nu au obținut autorizarea prealabilă a adunării

asociaților.

Fiind în cunoștință de

cauză, asociații reclamantei și reprezentanții acesteia ar fi putut analiza din

alt punct de vedere întreaga operațiune, inclusiv, sub aspectul realității valorii

prețului de piață sugerat de numitul C.I. anterior indicării acestuia în procurile

ce i-au fost acordate.

Inserarea în cuprinsul

contractului de mandat, respectiv a procurii, a anumitor clauze ale actului pentru

care se acordă împuternicirea, nu poate conduce la concluzia că ocrotește interesele

mandantului decât în situația în care a fost făcută în deplină cunoștință de cauză,

lucru care nu s-a întâmplat în speță, realitatea fiind ascunsă.

Prima instanță a reținut

că, în speță, fiind motiv de fraudare a intereselor asociatului pârâtei S.H. RO

SRL, este incidentă nulitatea absolută ce poate fi invocată de orice persoană interesată.

Ca urmare a constatării

nulității contractului de vânzare-cumpărare, s-a dispus și repunerea părților în

situația anterioară, sub aspectul eliberării de către pârâta SC I.C. SRL a imobilului

obiect al vânzării.

Prima instanță a reținut

și că nu a fost învestită cu o cerere din partea pârâtei prin care aceasta să solicite

obligarea pârâtei S.H. RO SRL să-i restituie prețul vânzării.

Cu privire la cererea

S.H. Austria GmbH de obligare a pârâtei SC I.C. SRL la restituirea, ca urmare a

nulității contractului de închiriere, către pârâta S.H. RO SRL, a sumelor achitate

de aceasta cu titlu de chirie, la care se adaugă dobânda legală, prima instanță

a reținut că societatea reclamantă și societatea pârâtă S.H. RO SRL sunt persoane

juridice distincte, având patrimonii proprii, distincte unele de altele, precum

și drepturi și obligații proprii.

Într-o atare situație,

reclamanta nu poate solicita, pe calea unei acțiuni directe, obligarea pârâtei SC

I.C. SRL la plata unei sume de bani către pârâta S.H. RO SRL, aceasta din urmă,

în patrimoniul căreia s-a produs diminuarea cu valoarea sumelor achitate cu titlu

de chirie, având posibilitatea să solicite eventuala restituire a chiriei ca o consecință

a constatării nulității contractului de închiriere.

Împotriva acestei sentințe

a formulat apel pârâta SC I.C. SRL Brașov.

Prin motivele de apel

s-a arătat că hotărârea atacată este lipsită de temei legal iar motivele invocate

de reclamantă, ca temei al desființării contractului de vânzare - cumpărare atacat,

ar atrage anulabilitatea iar nu nulitatea acestui act juridic, întrucât s-au invocat

aspecte ce țin de executarea contractului de mandat.

Prin

decizia nr. 105/Ap din

22 octombrie 2013, Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu

minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale,

a a

dmis

apelul formulat de pârâta SC I.C. SRL Brașov împotriva sentinței civile nr. 113/C

din 08 aprilie 2013 a Tribunalului Brașov pe care a schimbat-o, în parte, în sensul

că:

A respins, în tot, acțiunea

civilă formulată de reclamanta S.H. Austria GmbH în contradictoriu cu pârâtele SC

S.H. RO SRL și SC I.C. SRL Brașov.

A obligat intimata să

plătească apelantei suma de 22.570 RON cheltuieli de judecată la fond și în apel.

Pentru a se pronunța astfel,

instanța de apel a reținut următoarele:

Pentru ca un act juridic

civil să nu fie valabil este necesar ca acesta să încalce una dintre condițiile

esențiale (de fond) instituite de art. 948 C. civ., respectiv cele privind capacitatea,

consimțământul, obiectul și cauza respectivului act juridic.

Acțiunea în nulitatea

actului juridic ce face obiectul prezentei judecăți cuprinde o amplă detaliere a

situație de fapt, fără a se dezvolta motivul ce stă la baza nulității solicitate,

indicat doar în finalul acțiunii, unde sunt enumerate prevederile legale pe care

se întemeiază acțiunea, ca fiind art. 966, art. 968, art. 974, art. 975, art. 992,

art. 994 și art. 1092 C. civ. Dintre acestea relevante sunt prevederile art. 966

și 968 C. civ. care prevăd că obligația fondată pe o cauză falsă sau ilicită nu

poate avea nici un efect.

Admițând acțiunea în nulitate,

prima instanță a omis să facă vreo referire la temeiul de drept ce stă la baza acțiunii,

reluând și descriind, în amănunt, starea de fapt invocată prin acțiune, cu concluzia

că actul juridic atacat a fost încheiat cu „fraudarea intereselor asociatului pârâtei

S.H. RO SRL” ce atrage incidența nulității absolute ce poate fi invocată de orice

persoană.

Pentru ca un act juridic

civil să fie sancționat cu nulitatea absolută, acesta trebuie să fie fondat pe o

cauză falsă ori ilicită ceea ce, potrivit art. 968 C. civ., înseamnă că trebuie

să fie „prohibită de legi” ori să fie „contrară bunelor moravuri și ordinii publice”.

În cazul unui contract

de vânzare-cumpărare al unui imobil, cum este cazul în speță, fiind vorba de un

contract sinalagmatic, cauza acestuia este diferită în funcție de scopul urmărit

de fiecare parte. Vânzătorul (SC S.H. RO SRL) a vândut cu scopul de a obține bani

(prețul), scop declarat, întrucât avea nevoie de lichidități la începutul perioadei

de recesiune (decembrie 2008) iar scopul imediat cumpărătorului (pârâta apelantă)

a fost acela de a obține lucrul. Însă, ceea ce a determinat disputa părților a fost

nu acest scop imediat, abstract, obiectiv și invariabil, ci cel de al doilea element

al cauzei, scopul concret, subiectiv și variabil de la caz la caz. În esență, acest

scop a fost reținut ca fiind „fraudarea intereselor asociatului”. Pentru a ajunge

la această concluzie nici societatea reclamantă, nici prima instanță nu au arătat

care anume norme legale ori morale au fost încălcate.

Reclamanta a invocat,

în special, încălcarea regulilor ce reglementează combaterea concurenței neloiale,

fără a se indica, în concret, o astfel de regulă deși acestea sunt reglementate

în Legea nr. 11/1991 privind combaterea concurenței neloiale. Nici unde în cuprinsul

acestei legi nu sunt prevăzute reguli diferite de cele ale dreptului comun în materia

vânzării - cumpărării de imobile, care să îngrădească libertatea contractuală obișnuită.

Faptul că imobilul în litigiu a fost vândut unei societăți la care asociate erau

chiar soțiile mandatarilor C.I. și B.R.H. nu se încadrează în niciuna dintre faptele

interzise prin legea concurenței neloiale, pentru simplul fapt că nu se justifică

o asemenea limitare legală. De altfel, reclamanta însăși a declarat că motivul pentru

care a formulat acțiunea nu a fost determinat de nemulțumirea față de alegerea persoanei

căreia i-a fost vândut imobilul, ci reclamanta este nemulțumită de prețul la care

s-a făcut vânzarea. În fapt, vânzătorul însuși nu poate susține că nu a avut cunoștință

despre persoana cumpărătorului, câtă vreme aceasta a fost lăsată la libera alegere

a mandatarului C.I. fără nicio limitare adusă prin contractul de mandat, act prin

care mandatarului i s-a impus doar prețul de 80.000 euro la care putea vinde imobilul,

preț ce a fost respectat.

În ceea ce privește analiza

cauzei imorale, de asemenea, se observă că nici reclamanta și nici prima instanță

nu indică, în concret, care reguli de conduită morală a încălcat mandatarul, care

să justifice desființarea actului atacat. Or, cu privire la acest aspect s-a invocat

aceeași fraudare a intereselor vânzătorului, prin obținerea unui preț mai mic decât

cel de pe piața imobiliară la momentul respectiv.

Întrucât acesta este elementul

cheie ce a determinat acțiunea dedusă judecății, analizând probele administrate

în cauză, instanța de apel a reținut că prețul de vânzare-cumpărare al imobilului

în litigiu a fost chiar cel impus de vânzător mandatarului, prin procura din 23

decembrie 2008, preț care este unul ce nu diferă semnificativ față de niciuna din

valorile stabilite prin cele trei expertize efectuate în cauză. Astfel, expertiza

efectuată anterior vânzării imobilului, despre care reclamanta a declarat expres

că a avut cunoștință prin răspunsul la întrebarea 1 la interogatoriu, a stabilit

un posibil preț de vânzare, la data de 15 noiembrie 2008, la suma de 117.690

euro, valoare relativ apropiată de cea stabilită prin expertiza judiciară efectuată

în fața primei instanțe, prin care se stabilește, de asemenea, că acest imobil avea

la data respectivă o valoare de 122.329 euro dacă se utilizează metoda coeficienților.

Această valoare este una intermediară față de cea stabilită la data vânzării și

cea stabilită prin expertiza efectuată de reclamantă înainte de introducerea acțiunii

(2011) prin care s-a propus o valoare mult mai mare decât expertiza judiciară –

195.000-210.000 euro.

Estimările experților

privind valoarea imobilului în litigiu la data vânzării sunt unele ipotetice, calculate

prin diverse metode de estimare, ce determină valori diferite, nefiind posibilă

determinarea unei valori exacte câtă vreme factorii care influențează valoarea unui

imobil sunt extrem de fluctuanți.

Prin urmare valorile propuse

de experți nu prezintă relevanță decât pentru a determina caracterul serios al prețului

vânzării, deși acest lucru nu a fost invocat și, oricum, vânzarea s-a realizat la

prețul propus de vânzător prin antecontractul de mandat, în condițiile în care acesta

avea cunoștință de o evaluare ipotetică a unui expert mai mare decât prețul de 80.000

euro stabilit pentru vânzarea imobilului. Aspectele reținute de prima instanță,

potrivit cărora acest preț a fost stabilit prin influența mandatarului C.I., nu

au fost în niciun fel dovedite și, chiar și în situația în care s-ar presupune că

acestea sunt reale, ele atrag consecințe ce țin de executarea contractului de mandat,

iar nu de existența unei cauze imorale ori ilicite.

Decizia de a vinde imobilul

în litigiu a aparținut societății reclamante, fiind luată prin hotărârea A.G.A.

din 04 decembrie 2008 și constituie o decizie ce ține de managementul societății,

ce implica cunoașterea și asumarea consecințelor faptului că reclamanta putea să-și

continue activitatea în cadrul aceluiași sediu doar în schimbul plății unei chirii,

cumpărătorului, actualul proprietar, plată ce ar fi fost realizată în temeiul contractului,

indiferent cine ar fi achiziționat imobilul. Susținerea reclamantei potrivit căreia

această chirie a fost stabilită de mandatarul C.I. la o sumă peste piața imobiliară

cu scopul îmbogățirii acestuia, nu a fost dovedită de probele administrate în cauză.

Prin expertiza efectuată în cauză de ing. Z.C. s-a stabilit valoarea chiriei la

suma de 2091,5 euro lunar, iar nu de 1092 euro cum, în mod greșit, a reținut prima

instanță, aceasta din urmă sumă nereprezentând chirie, ci taxe de proprietate.

În ceea ce privește motivele

de recurs, potrivit cărora motivele de nulitate invocate de reclamantă nu ar atrage

nulitatea absolută, ci pe cea relativă, nu au fost reținute, deoarece instanța este

obligată a se pronunța pe cererea dedusă judecății, astfel cum aceasta a fost motivată

și întemeiată în drept. Or, în cauză nu s-a invocat anularea actului de vânzare-cumpărare

pentru motive ce țin de executarea contractului de mandat ci nulitatea absolută

pentru cauză ilicită și imorală, însă, reclamanta nu a făcut dovada faptului că

vânzarea, respectiv cumpărarea imobilului în litigiu a avut ca scop eludarea unor

norme legale ori este contrare bunelor moravuri sau ordinii publice, în sensul

art. 968 C. civ. Analiza „fraudării intereselor vânzătorului” putea fi realizată

doar în cadrul unei acțiuni întemeiată pe contractul de mandat în cadrul căreia

era necesar să se dovedească că vânzarea imobilului s-a realizat la un preț inferior

față de un preț concret, pe care reclamanta l-ar fi putut obține, în mod efectiv,

de la un anumit cumpărător, iar nu față de cel stabilit, în mod ipotetic, printr-o

expertiză tehnică.

Împotriva acestei decizii

a declarat recurs

reclamanta – recurentă S.H. Austria

GmbH, aducându-i următoarele critici:

Cauza sau scopul unui

act juridic este acel element al actului care constă în obiectivul juridic avut

în vedere la încheierea lui.

Scopul imediat este acela

care, în contractele sinalagmatice, reprezintă prefigurarea mentală, de către fiecare

parte, a contraprestației celeilalte părți, deci, reciprocității de prestații îi

corespunde reciprocitatea de cauze.

În cazul actelor juridice

reale scopul imediat al cumpărătorului îl reprezintă remiterea lucrului, iar cel

al vânzătorului este reprezentat de obținerea prețului.

Scopul mediat este acel

element al cauzei ce constă în motivul determinant al încheierii actului juridic

și se referă fie la însușirile unei prestații, fie la calitățile unei persoane.

În speța de față, tocmai

acest obiective au fost încălcate de cele două pârâte, deoarece cele două operațiuni,

vânzarea și închirierea imobilului, reprezintă doar o singură operațiune frauduloasă,

menită să priveze pe

S.H. RO Ghimbav de proprietatea imobilului

respectiv, această schemă frauduloasă fiind orchestrată de SC I.C. SRL, o societate

al cărei scop a fost să acționeze ca o firmă căpușă, pentru a profita de resursele

financiare ale S.H. RO Ghimbav.

Ca atare,

este evidentă cauza ilicită care a stat la baza încheierii contractului de vânzare–cumpărare,

imobilul fiind vândut la o valoare mai mică decât valoarea de piață a acestuia la

momentul vânzării, ascunzându-se și faptul că societatea cumpărătoare era condusă

de soțiile administratorilor S.H. RO Ghimbav.

Recurenta–reclamantă

a arătat, pe larg, în cadrul motivelor de recurs, de ce prețul imobilului a fost

considerabil mai mic decât cel al pieței, de la momentul vânzării, în ce au constat

manevrele frauduloase ale numiților C.I. și B.R.H. și cum s-a ajuns la acordarea

mandatului de vânzare pentru C.I.

În drept au

fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., art. 966 și 968 C.

civ., art. 197 alin. (2) și art. 272 pct. 2 din Legea nr. 31/1990.

Analizând

decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte constată

că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

Instanța de

apel a făcut o greșită aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 966 și 968

C. civ. – 1864 prin raportare la dispozițiile art. 197 alin. (2) și art. 272

pct. 2 din Legea nr. 31/1990, republicată și modificată.

Detalierea

situației de fapt, la care se referă instanța de apel, a fost făcută de către prima

instanță tocmai în scopul de a demonstra activitatea frauduloasă desfășurată de

administratorii S.H. RO Ghimbav, care, în loc să apere interesele acestei societăți,

au acționat pentru fraudarea intereselor acesteia și pentru a favoriza pe SC I.C.

SRL, în care aveau interese directe și indirecte și care făcea același fel de comerț

ca și societatea la care erau administratori.

Prima instanță

a analizat, pe larg, în ce constă activitatea frauduloasă desfășurată de administratorii

S.H. RO Ghimbav, făcând trimitere la dispozițiile art. 966 și 968 C. civ. – 1864,

precum și la dispozițiile art. 197 din Legea nr. 31/1990.

Instanța de

apel s-a referit doar la scopul imediat al contractului de vânzare–cumpărare, neținând

seama de faptul că există și un scop mediat, ce rezultă din întreaga activitate

desfășurată de către mandatarii C.I. și B.R.H., deci din analiza atât a contractului

de vânzare - cumpărare cât și a celui de închiriere, dar și din modul cum s-a ajuns

la acordarea mandatului pentru încheierea primelor două acte juridice.

În acest sens,

nu era necesară o referire sau o invocare a dispozițiilor Legii nr. 11/1991, privind

combaterea concurenței neloiale, obligațiile, în această privință, ale reprezentanților

S.H. RO Ghimbav SRL, rezultând din dispozițiile Legii nr. 31/1990, anume art. 197

alin. (2) și art. 272 pct. 2.

Instanța de

apel a făcut o analiză a mandatului acordat de reclamantă, ajungând la concluzia

că acesta a respectat cerințele legii, reținând faptul că vânzătorul cunoștea prețul

la care se pute vinde imobilul, neținând, însă, seama de modul cum s-a ajuns la

acordarea acestui mandat, respectiv prin manevrele frauduloase făcute de cei doi

mandatari, manevre care au determinat pe reclamantă să acorde respectivul mandat,

această activitate fiind, ea însăși, imorală, deci ilicită, constituind doar un

mijloc prin care cei doi mandatari au determinat pe reclamantă să le acorde respectivul

mandat, scopul mediat, urmărit de către reprezentanții celor două societăți pârâte,

fiind acela de a determina reclamanta să accepte vânzarea imobilului respectiv,

către societatea pârâtă, la care asociate erau chiar soțiile mandatarilor, la un

preț mult sub cel al pieței imobiliare, la data vânzării, iar ulterior, să accepte,

fără să știe, închirierea respectivului imobil de la cea de a doua societate pârâtă,

la un preț care a condus la recuperarea prețului plătit la vânzare – cumpărare,

în circa 3 ani de zile.

Este nelegală

susținerea instanței de apel în sensul că aspectele reținute de către prima instanță

cu privire la influența mandatarului C.I. relativ la prețul de vânzare al imobilului

ar atrage consecințe ce țin de executarea contractului de mandat și de nu de existența

unei cauza imorale sau ilicite cu privire la contractul de vânzare-cumpărare, deoarece

mandatarii, în calitatea lor de administratori ai S.H. RO Ghimbav SRL, aveau obligația

legală, rezultată din dispozițiile mai sus amintite ale Legii nr. 31/1990, de a

fi loiali intereselor societății pe care o reprezentau și de a nu desfășura o activitate

concurentă, în mod direct sau indirect, cu cea a societății pe care o reprezentau,

or, prin felul în care au acționat și au determinat pe reclamantă să le acorde mandatul

în vederea efectuării vânzării imobilului, au fraudat interesele societății care

o reprezentau în mod oficial și au favorizat pe SC I.C. SRL, la care aveau interese

indirecte, soțiile acestora fiind asociate la această societate, care, în plus,

desfășoară aceleași tip de comerț ca și S.H. RO Ghimbav SRL.

Având în vedere

cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ., raportat la

art. 966 și 968 C. civ. – 1864, precum și la art. 197 alin. (2) și art. 272

pct. 2 din Legea nr. 31/1990, Înalta Curte va admite recursul, va modifica decizia

recurată, în sensul că va repinge apelul declarat de pârâta SC I.C. SRL, împotriva

sentinței civile nr. 113/C din 08 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul Brașov,

secția I civilă în Dosarul nr. 593/62/2012.

În baza

art. 274 C. proc. civ., va obliga intimatele pârâte SC I.C. SRL și S.H. RO Ghimbav,

în solidar, la plata sumei de 3926,42 RON cheltuieli de judecată către recurenta

reclamantă S.H. Austria GmbH.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul

declarat de reclamanta S.H. GmbH Austria împotriva deciziei nr. 105/Ap din 22 octombrie

2013, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori

și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale.

Modifică decizia

atacată în sensul că respinge apelul declarat de pârâta SC I.C. SRL, împotriva sentinței

civile nr. 113/C din 08 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă,

în Dosarul nr. 593/62/2012.

Obligă intimatele-pârâte

SC I.C. SRL și S.H. RO Ghimbav, în solidar, la plata sumei de 3926,42 RON cheltuieli

de judecată către recurenta-reclamantă S.H. Austria GmbH.

Irevocabilǎ.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 iulie

2014.