ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2503/2014

Asupra recursului de față: Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, la data de 20 ianuarie 2012, sub nr. 593/62/2012, reclamanta S.H. Austria GmbH a chemat în judecată pe pârâtele SC S.H. RO SRL și SC I.C. SRL, solicitând instanței ca prin sentința ce o va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 23 decembrie 2008 de către notarul public H.M. din Brașov, să se constate nulitatea absolută a contractului de închiriere din 05 ianuarie 2009, să se repună părțile în situația anterioară, să fie obligată SC I.C. SRL să elibereze imobilul și să returneze către SC S.H. RO SRL suma de 66.000 euro plus TVA, reprezentând chiria per o perioadă de 33 de luni, plus dobânda legală în cuantum de 6%.

Prin sentința civilă nr. 113/C din 08 aprilie 2013 Tribunalul Brașov a admis, în parte, cererea formulată de reclamanta S.H. Austria GmbH în contradictoriu cu pârâtele SC S.H. RO SRL și SC I.C. SRL și a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâte, autentificat din 23 decembrie 2008 de către BNP H.M. și a contractului de închiriere din 05 ianuarie 2009 încheiat de pârâte, a dispus repunerea părților pârâte în situația anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în sensul eliberării imobilului, obiect al contractelor, de către pârâta SC I.C. SRL și a respins cererea reclamantei S.H. Austria GmbH de obligare a pârâtei SC I.C. SRL la restituirea către pârâta SC S.H.

RO SRL a sumei de 348.172 RON reprezentând chirie achitată pentru perioada ianuarie 2009 - decembrie 2011, precum și la plata dobânzii legale aferente. A obligat pârâtele SC S.H. RO SRL și SC I.C. SRL la plata către reclamantă a sumei de 10.633,45 RON pentru fiecare reprezentând cheltuieli de judecată. Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut următoarele: Așa cum rezultă din înscrisurile de la dosar, S.H. GmbH (fostă S.H.R. GesmbH) este asociatul unic la S.H. Austria GmbH, reclamantă în litigiul de față. Ca administratori ai societății S.H. GmbH figurează, W.W.T., P.S. și R.H. Reclamanta S.H. Austria GmbH este, la rândul său, asociat unic al pârâtei S.H. Ro SRL, fosta S.T. Ro SRL.

Obiectul de activitate principal al acestei societăți pârâte, S.H. Ro SRL este comerț cu ridicata de piese și accesorii pentru autovehicule. Administratori ai pârâtei S.H. Ro SRL au fost, până la data de 19 august 2011, numiții B.R.H. și C.I., de la data de 19 august 2011 fiind numiți noii administratori H.S.H. și C.A.S. Pârâta S.H. Ro SRL figurează ca fiind înființată în anul 1998. Sediul acestei societăți este în Orașul Ghimbav, strada Ș., județul Brașov, având punct de lucru în Ghimbav, str. F., județul Brașov. Pârâta SC I.C. SRL figurează ca fiind înființată la sfârșitul anului 2007. Obiectul principal al acestei societăți este identic cu cel al pârâtei S.H. Ro SRL, respectiv comerț cu ridicata de piese și accesorii pentru autovehicule.

Asociații pârâtei SC I. SRL - sunt C.M. - 60% și B.Z. – 40%, care sunt și administratori ai societății, numiți pe perioadă nelimitată. Sediul pârâtei SC I.C. SRL este în Brașov, str. M., jud. Brașov, adică la aceeași adresă unde domiciliază și numitul C.I., într-un apartament de bloc. Pârâta SC I.C. SRL a deschis puncte de lucru la adresele din Ghimbav, strada Ș.M., județul Brașov, (etaj) și Ghimbav, str. F., județul Brașov, adică exact în imobilul din Ghimbav, strada Ș.M., județul Brașov, aparținând pârâtei S.H. RO SRL și, respectiv, pe aceeași stradă F., din Orașul Ghimbav, unde se află și punctul de lucru al pârâtei S.H. Ro SRL, punctele de lucru de pe str. F. fiind situate la doar câteva numere administrative unul de celălalt (pentru pârâta S.H.

Ro SRL și pentru pârâta SC I.C. SRL). Așadar, obiectul de activitate al pârâtelor S.H. Ro SRL și SC I.C. SRL este același, comerț cu ridicata de piese și accesorii pentru autovehicule, primul punct de lucru al pârâtei SC I.C. SRL este la adresa unde este sediul pârâtei SC S.H. Ro SRL, iar cel de-al doilea punct de lucru al pârâtei SC I.C. SRL se află pe aceeași stradă din Orașul Ghimbav (F.) cu punctul de lucru al pârâtei S.H. Ro SRL, la doar câteva numere administrative distanță unul de celălalt, soțiile C.M. și B.Z., ale administratorilor C.I. și B.R.H., ai pârâtei S.H. Ro SRL, fiind asociați și administratorii pârâtei SC I.C. SRL. S-a reținut că numiții C.I. și B.R.H. administrau o afacere, din anul 1998, a unei societăți la care nu dețineau capital social (societatea pârâtă S.H.

Ro SRL), respectiv comerț cu ridicata de pise și accesorii pentru autovehicule, iar soțiile acestora au înființat, în anul 2007, o afacere identică, derulată prin pârâta SC I.C. SRL, în aceeași locație, ori într-o locație foarte apropiată de cea unde funcționa și pârâta S.H. Ro SRL, societate ale cărei interese trebuiau să le reprezinte cei doi administratori de mai sus. Reclamanta S.H. Austria GmbH, a motivat în acțiune faptul că pârâta SC I.C. SRL, având doar un singur angajat și desfășurându-și activitatea în mediul de afaceri și vadul comercial al pârâtei S.H. Ro SRL, a reușit să atingă în primul său an de activitate o cifră de afaceri de cca. 300.000 euro, aspect necontestat de pârâta SC I.C.

SRL. De asemenea, prima instanță a reținut că, din probele dosarului, nu rezultă că asociații pârâtei S.H. Ro SRL, respectiv ai reclamantei S.H. Austria GmbH și ai S.H. GmbH din Germania, ori administratorii ultimelor două societăți ar fi avut cunoștință, respectiv că li s-ar fi adus la cunoștință de către administratorii pârâtei S.H. Ro SRL, C.I. și B.R.H., despre înființarea, de către soțiile acestora, a pârâtei SC I.C. SRL, având obiect de activitate identic cu al pârâtei S.H. Ro SRL, puncte de lucru la sediul acestei din urmă societăți și, respectiv, în apropierea punctului de lucru al pârâtei S.H. Ro SRL. În perioada 20 octombrie 2008-11 decembrie 2008 între reprezentanții societății S.H.

GmbH, T.W. și R.H. și reprezentantul pârâtei S.H. RO SRL, C.I., a avut loc o corespondență, având ca subiect vinderea imobilului din Ghimbav, str. Ș.M., jud. Brașov aparținând acestei pârâte. Anterior, la data de 17 noiembrie 2008, la cererea pârâtei S.H. RO SRL, a fost întocmit, în scopul transferului de proprietate cu privire la imobilul de mai sus, raportul de evaluare de la dosar, în care se indică o valoare a imobilului în discuție de 117.690 euro sau 440.161 RON fără TVA. Pârâta S.H. RO SRL, care a cerut evaluarea, a fost reprezentată prin administrator C.I. Din cuprinsul corespondenței de la filele menționate purtată între reprezentanții S.H. GmbH din Germania (societatea mamă) și C.I., ca reprezentant al pârâtei S.H.

RO SRL, nu rezultă că acesta i-ar fi informat pe primii despre prețul indicat în raportul de evaluare din 17 noiembrie 2008. Dimpotrivă, în e-mailul din data de 29 octombrie 2008, cu privire la prețul de vânzare al imobilului în discuție, numitul C.I. a arătat că ar fi avut discuții cu agenții imobiliari referitor la vânzare și că acesta iar fi spus că, în ultimele trei luni piața a fost blocată, că la momentul respectiv, nimeni nu era interesat să cumpere și sunt mulți cei care vând, că prețurile sunt mici, datorită situației economice, care nu se arată promițătoare, că, pe aceeași stradă, în apropierea firmei, mai sunt trei case de vânzare, care nu s-au vândut în ultimele trei luni și că este foarte greu să vorbească despre o anumită valoare a imobilului în acel moment.

S-a reținut că numitul C.I. a evitat să spună prețul indicat în raportul de evaluare și nici nu a comunicat despre vreo intenție a pârâtei SC I.C. SRL, deținută de soția sa și de soția celuilalt administrator al pârâtei S.H. RO SRL, de a cumpăra respectivul imobil. Din cuprinsul corespondenței de la dosar purtată la data de 29 octombrie 2008, rezultă cum numitul C.I., evitând să comunice prețul din raportul de evaluare și eventuala intenție de cumpărare avută de SC I.C. SRL, a încearcat să inducă și să sugereze care ar fi valoarea imobilului în discuție după anumiți parametri indicați de el, în raport de care prețul de 80.000 euro ar fi putut părea real și favorabil. Astfel, numitul C.I., a aratat că, „tot ce poate spune” (formulă menită să denote sinceritatea și dezinteresul), este că: 1. Au cumpărat casa la prețul de 25.000 euro; 2. Au investit 40.000 euro în ridicarea depozitului; 3. Au făcut unele lucrări în valoare de 15.000 euro.

Adunând sumele indicate de C.I. rezultă chiar suma de 80.000 euro sugerată de acesta (25.000 + 40.000 + 15.000 = 80.000 euro). Ulterior indicării acestor sume, numitul C.I. a precizat că, în plus, au și folosit, începând cu anul 1999, investiția făcută. Toate aceste informații legate de prețul imobilului, neconforme cu realitatea, modul lor de prezentare, precum și ascunderea viitorului cumpărător și a asociaților acestuia, au fost de natură a determina în persoana reprezentantului societății din Germania, credința că prețul de vânzare al imobilului, în sumă de 80.000 euro, ar fi real, deși în raportul de evaluare din data de 17 noiembrie 2008 este indicat prețul de 117.690 euro (440.161 RON).

S-a reținut și faptul că, inclusiv, raportul de evaluare întocmit în septembrie 2011, la cererea noilor administratori ai S.H. RO SRL indică o valoare a imobilului în discuție cuprinsă între 195.000 și 210.000 euro, la nivelul lunii decembrie 2008, indicându-se valoarea de 146.440 euro, stabilită prin utilizarea metodei abordării prin capitalizarea veniturilor. De asemenea, expertul tehnic judiciar, în raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză și în răspunsurile la obiecțiunile părților, a indicat valori ale imobilului de 138.405 euro (544.000 RON), de 564.100 RON, fără TVA și de 510.000 RON, fără TVA. Toate aceste valori din rapoartele de expertiză au avut în vedere luna decembrie 2008 și sunt mult superioare prețului de 80,000 euro sugerat de C.I.

Prin procura din data de 02 decembrie 2008, societatea din Germania, S.H. GmbH, reprezentată de R.W.L. și W.T., a mandatat pe B.R.H. (soțul uneia dintre asociații și administratorii pârâtei SC I.C. SRL) și R.H., cu autoritatea de a semna, în numele S.H. Austria GmbH, să îl împuternicească pe celălalt administrator al S.H. RO SRL, C.I. (soțul celuilalt asociat și administrator al SC I.C. SRL), să vândă imobilul în discuție la prețul de 80.000 euro + TVA, conferindu-i dreptul de a semna contractul de vânzare-cumpărare. Reclamanta S.H. Austria GmbH, reprezentată de B.R.H. și R.H., în temeiul primei procuri, l-a împuternicit, la data de 21 decembrie 2008, pe numitul C.I. să vândă imobilul în discuție, la prețul de 80.000 euro + TVA și să semneze contractul de vânzare-cumpărare în numele S.H.

RO SRL, procura fiind valabilă până la data de 31 septembrie 2009. La data de 04 decembrie 2008 a avut loc AGA S.H. RO SRL în care reclamanta, asociat unic al S.H. RO SRL, reprezentată prin B.R.H. și R.H., hotărăsc să vândă imobilul în discuție, la prețul de 80.000 euro + TVA și îl împuternicesc pe numitul C.I. să negocieze și să încaseze prețul, precum și să semneze în numele pârâtei S.H. RO SRL contractul de vânzare-cumpărare. În niciuna dintre procurile ori hotărârea AGA menționată nu se prevede că imobilul se va vinde pârâți SC I.C. SRL. S-a reținut că, din probele dosarului, nu rezultă că, anterior acordării procurilor numitului C.I. și a stabilirii prețului de vânzare, asociații societății reclamante, respectiv ai societății din Germania, au fost încunoștințați despre existența societății pârâte, SC I.C.

SRL, despre asociații și administratorii acesteia, despre obiectul său de activitate și despre punctele sale de lucru, ori despre o eventuală intenție de a se vinde imobilul în discuție acestei societăți pârâte. Deși în corespondența purtată pe e-mail cu reprezentanții societății din Germania, numitul C.I. a indicat faptul că piața este blocată, că nimeni nu este interesat să cumpere, că prețurile scad și situația nu se arată promițătoare, că este greu să se vorbească despre o valoare a imobilului și că, în apropierea acestuia, pe aceeași stradă, mai există 3 case de vânzare, care nu s-au vândut în ultimele trei luni, acest administrator al pârâtei S.H.

RO SRL a găsit cumpărător la prețul de 80.000 euro + TVA, la mai puțin de 20 de zile de la primirea împuternicirii prin hotărârea AGA din 04 decembrie 2012, încheind, inclusiv, contractul de vânzare - cumpărare notarial și finalizând, cu promptitudine, tranzacția la data de 23 decembrie 2008. Cumpărătorul este, însă, chiar pârâta SC I.C. SRL, adică societatea la care soția sa și a celuilalt administrator al pârâtei S.H. RO SRL, B.R.H., sunt asociați și administratori, societate care are același obiect de activitate cu societatea vânzătoare a imobilului, care avea punct de lucru exact la aceeași adresă și despre existența căreia asociații societății din Germania, asociată la cea din Austria, ce deținea societatea pârâtă S.H.

RO SRL, nu s-a făcut dovada că ar fi avut cunoștință, cu atât mai puțin nefăcându-se dovada despre existența intenției societății SC I.C. SRL, de a cumpăra imobilul în discuție. Prima instanță a reținut că pârâta SC I.C. SRL s-a apărat în sensul că mandatul dat, în vederea vânzării, mandatarului C.I. indică, în mod expres, prețul de vânzare al imobilului de 80.000 euro + TVA, fiind indiferentă, într-o atare ipoteză, persoana cumpărătorului, câtă vreme s-a respectat voința exprimată de mandant cu privire la preț. Această regulă funcționează, însă, doar atunci când mandatarul nu a determinat el însuși (prin excluderea unor elemente reale, cum ar fi prețul imobilului, ori prin ascunderea unui conflict de interese existent atunci când sugera vânzătorului-mandant prețul imobilului), clauzele actului pe care urmează a fi împuternicit să îl încheie și care sunt inserate în contractul de mandat.

Or, în speța de față, numitul C.I. a fost cel care a nu a prezentat un preț real al imobilului pentru care a fost emisă, ulterior, împuternicirea de a-l vinde, neindicând nici situația viitorului cumpărător, SC I.C. SRL, cu privire la asociați și administratori, obiect de activitate și puncte de lucru. În cunoștință de cauză cu privire la toate elementele de mai sus, este evident că mandantul își putea face o părere reală asupra situației prezentate, anterior, de viitorul mandatar, ridicând anumite semne de întrebare, raportat la situația prezentată de acesta. Aceeași este și situația celuilalt administrator, B.R.H., care se numără printre semnatarii procurii date de reclamanta S.H. Austria GmbH numitului C.I.

S-a mai reținut că la încheierea actului de vânzare-cumpărare, cumpărătoarea SC I.C. SRL a fost reprezentată prin numitul G.G.E., în calitate de mandatar și nu prin reprezentanții legali ai cumpărătoarei, înregistrați la registrul comerțului, căci aceștia erau tocmai soțiile mandatarilor C.I. și B.R.H., calitatea reprezentanților legali ai SC I.C. SRL nefiind, așadar, devoalată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare. Ulterior actului de vânzare-cumpărare, la data de 05 ianuarie 2009, s-a încheiat, între cumpărătoarea–pârâtă SC I.C. SRL și vânzătoarea-pârâtă S.H. RO SRL, reprezentată prin aceleași persoane, respectiv G.E.G. și C.I., (acesta din urmă acționând ca administrator al pârâtei S.H.

RO SRL) un contract de închiriere cu privire la imobilul în discuție, ce formase obiectul vânzării–cumpărării anterioare. Acest contract de închiriere a fost încheiat la mai puțin de 2 săptămâni de la efectuarea vânzării, stabilind un preț al chiriei de 2.000 euro + TVA lunar, închirierea făcându-se pe o perioadă de 36 luni (3 ani), respectiv până la data de 04 ianuarie 2012, prețul total al chiriei pentru întreaga perioadă fiind de 72.000 euro + TVA. Prima instanță a reținut și că, deși închirierea reprezintă, în principiu, un act de administrare, ce poate fi făcut de administrator fără aprobarea AGA societății, ținându-se seama de conflictul de interese existent între administratorii pârâtei S.H.

RO SRL, C.I. și B.R.H. și interesele acestei societăți, datorită faptului că soțiile acestora sunt asociați și administratori ai societății-locator SC I.C. SRL, administratorul C.I. ar fi trebuit să informeze asociații pârâtei-locatare, S.H. RO SRL, despre intenția de a închiria locațiunea și despre condițiile acesteia, cu atât mai mult cu cât trebuia să se aibă în vedere operațiunea de vânzare–cumpărare efectuată anterior și modul în care se ajunsese la realizarea acesteia, iar contractul de locațiune permitea pârâtei SC I.C. SRL să recupereze în 3 ani suma de 72.000 euro din prețul de 80.000 euro pe care îl plătise pârâtei vânzătoare S.H. RO SRL. Prima instanță a reținut și că, anterior încheierii vânzării și locațiunii între pârâtele S.H.

RO SRL și SC I.C. SRL, numitul C.I. sugera în corespondența purtată cu reprezentanții S.H. GmbH din Germania, ca posibil preț al închirierii unor spații similare, suma de 2820 euro pe lună la care se adaugă și suma de 800 euro, costuri lunare de exploatare. Or, într-o atare situație, s-a putut induce ideea că închirierea realizată la un preț de 2.000 euro ar fi una favorabilă locatarului–pârât, S.H. RO SRL, care ajunge să închirieze cu o chirie mai mică. Din cuprinsul raportului de expertiză extrajudiciară întocmit în septembrie 2011 rezultă o chirie lunară de 1200 euro pentru spațiul în discuție, iar din răspunsul expertului tehnic judiciar la obiecțiuni rezultă o chirie lunară de 470 euro pentru spațiile comerciale și birouri și de 622 euro pentru spațiu depozitare, adică un total de 1092 euro pe lună.

Prima instanță a reținut că operațiunile realizate, prin intermediul numitului C.I., în beneficiul pârâtei SC I.C. SRL, reprezintă operațiuni menite să fraudeze interesele pârâtei S.H. RO SRL și ale asociatei acesteia, reclamanta S.H. Austria GmbH, precum și a societății S.H. GmbH din Germania și ale asociaților acesteia. Atât numitul C.I., cât și B.R.H., în calitate de administratori ai pârâtei S.H. RO SRL, proprietara, la acea dată, a imobilului în discuție, erau obligați să aducă la cunoștința asociaților S.H. RO SRL, respectiv a reclamantei și a asociaților S.H. GmbH din Germania, existența conflictului de interese în care se aflau, raportat la faptul că SC I.C. SRL aparținea soțiilor acestora, că aceasta are același obiect de activitate cu pârâta S.H.

RO SRL și că societățile funcționau la puncte de lucru identice ori aflate în imediata apropiere unul de celălalt. De altfel, art. 197 alin. (2) din Legea nr. 31/1990 interzice administratorului unei societăți cu răspundere limitată să facă același fel de comerț ori altul concurent, inclusiv pe contul altei persoane fizice sau juridice, dacă nu au obținut autorizarea prealabilă a adunării asociaților. Fiind în cunoștință de cauză, asociații reclamantei și reprezentanții acesteia ar fi putut analiza din alt punct de vedere întreaga operațiune, inclusiv, sub aspectul realității valorii prețului de piață sugerat de numitul C.I. anterior indicării acestuia în procurile ce i-au fost acordate.

Inserarea în cuprinsul contractului de mandat, respectiv a procurii, a anumitor clauze ale actului pentru care se acordă împuternicirea, nu poate conduce la concluzia că ocrotește interesele mandantului decât în situația în care a fost făcută în deplină cunoștință de cauză, lucru care nu s-a întâmplat în speță, realitatea fiind ascunsă. Prima instanță a reținut că, în speță, fiind motiv de fraudare a intereselor asociatului pârâtei S.H. RO SRL, este incidentă nulitatea absolută ce poate fi invocată de orice persoană interesată. Ca urmare a constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare, s-a dispus și repunerea părților în situația anterioară, sub aspectul eliberării de către pârâta SC I.C.

SRL a imobilului obiect al vânzării. Prima instanță a reținut și că nu a fost învestită cu o cerere din partea pârâtei prin care aceasta să solicite obligarea pârâtei S.H. RO SRL să-i restituie prețul vânzării. Cu privire la cererea S.H. Austria GmbH de obligare a pârâtei SC I.C. SRL la restituirea, ca urmare a nulității contractului de închiriere, către pârâta S.H. RO SRL, a sumelor achitate de aceasta cu titlu de chirie, la care se adaugă dobânda legală, prima instanță a reținut că societatea reclamantă și societatea pârâtă S.H. RO SRL sunt persoane juridice distincte, având patrimonii proprii, distincte unele de altele, precum și drepturi și obligații proprii. Într-o atare situație, reclamanta nu poate solicita, pe calea unei acțiuni directe, obligarea pârâtei SC I.C.

SRL la plata unei sume de bani către pârâta S.H. RO SRL, aceasta din urmă, în patrimoniul căreia s-a produs diminuarea cu valoarea sumelor achitate cu titlu de chirie, având posibilitatea să solicite eventuala restituire a chiriei ca o consecință a constatării nulității contractului de închiriere. Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâta SC I.C. SRL Brașov. Prin motivele de apel s-a arătat că hotărârea atacată este lipsită de temei legal iar motivele invocate de reclamantă, ca temei al desființării contractului de vânzare - cumpărare atacat, ar atrage anulabilitatea iar nu nulitatea acestui act juridic, întrucât s-au invocat aspecte ce țin de executarea contractului de mandat. Prin decizia nr. 105/Ap din 22 octombrie 2013, Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a a dmis apelul formulat de pârâta SC I.C.

SRL Brașov împotriva sentinței civile nr. 113/C din 08 aprilie 2013 a Tribunalului Brașov pe care a schimbat-o, în parte, în sensul că: A respins, în tot, acțiunea civilă formulată de reclamanta S.H. Austria GmbH în contradictoriu cu pârâtele SC S.H. RO SRL și SC I.C. SRL Brașov. A obligat intimata să plătească apelantei suma de 22.570 RON cheltuieli de judecată la fond și în apel. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut următoarele: Pentru ca un act juridic civil să nu fie valabil este necesar ca acesta să încalce una dintre condițiile esențiale (de fond) instituite de art. 948 C. civ., respectiv cele privind capacitatea, consimțământul, obiectul și cauza respectivului act juridic.

Acțiunea în nulitatea actului juridic ce face obiectul prezentei judecăți cuprinde o amplă detaliere a situație de fapt, fără a se dezvolta motivul ce stă la baza nulității solicitate, indicat doar în finalul acțiunii, unde sunt enumerate prevederile legale pe care se întemeiază acțiunea, ca fiind art. 966, art. 968, art. 974, art. 975, art. 992, art. 994 și art. 1092 C. civ. Dintre acestea relevante sunt prevederile art. 966 și 968 C. civ. care prevăd că obligația fondată pe o cauză falsă sau ilicită nu poate avea nici un efect. Admițând acțiunea în nulitate, prima instanță a omis să facă vreo referire la temeiul de drept ce stă la baza acțiunii, reluând și descriind, în amănunt, starea de fapt invocată prin acțiune, cu concluzia că actul juridic atacat a fost încheiat cu „fraudarea intereselor asociatului pârâtei S.H.

RO SRL” ce atrage incidența nulității absolute ce poate fi invocată de orice persoană. Pentru ca un act juridic civil să fie sancționat cu nulitatea absolută, acesta trebuie să fie fondat pe o cauză falsă ori ilicită ceea ce, potrivit art. 968 C. civ., înseamnă că trebuie să fie „prohibită de legi” ori să fie „contrară bunelor moravuri și ordinii publice”. În cazul unui contract de vânzare-cumpărare al unui imobil, cum este cazul în speță, fiind vorba de un contract sinalagmatic, cauza acestuia este diferită în funcție de scopul urmărit de fiecare parte. Vânzătorul (SC S.H. RO SRL) a vândut cu scopul de a obține bani (prețul), scop declarat, întrucât avea nevoie de lichidități la începutul perioadei de recesiune (decembrie 2008) iar scopul imediat cumpărătorului (pârâta apelantă) a fost acela de a obține lucrul.

Însă, ceea ce a determinat disputa părților a fost nu acest scop imediat, abstract, obiectiv și invariabil, ci cel de al doilea element al cauzei, scopul concret, subiectiv și variabil de la caz la caz. În esență, acest scop a fost reținut ca fiind „fraudarea intereselor asociatului”. Pentru a ajunge la această concluzie nici societatea reclamantă, nici prima instanță nu au arătat care anume norme legale ori morale au fost încălcate. Reclamanta a invocat, în special, încălcarea regulilor ce reglementează combaterea concurenței neloiale, fără a se indica, în concret, o astfel de regulă deși acestea sunt reglementate în Legea nr. 11/1991 privind combaterea concurenței neloiale. Nici unde în cuprinsul acestei legi nu sunt prevăzute reguli diferite de cele ale dreptului comun în materia vânzării - cumpărării de imobile, care să îngrădească libertatea contractuală obișnuită.

Faptul că imobilul în litigiu a fost vândut unei societăți la care asociate erau chiar soțiile mandatarilor C.I. și B.R.H. nu se încadrează în niciuna dintre faptele interzise prin legea concurenței neloiale, pentru simplul fapt că nu se justifică o asemenea limitare legală. De altfel, reclamanta însăși a declarat că motivul pentru care a formulat acțiunea nu a fost determinat de nemulțumirea față de alegerea persoanei căreia i-a fost vândut imobilul, ci reclamanta este nemulțumită de prețul la care s-a făcut vânzarea. În fapt, vânzătorul însuși nu poate susține că nu a avut cunoștință despre persoana cumpărătorului, câtă vreme aceasta a fost lăsată la libera alegere a mandatarului C.I. fără nicio limitare adusă prin contractul de mandat, act prin care mandatarului i s-a impus doar prețul de 80.000 euro la care putea vinde imobilul, preț ce a fost respectat.

În ceea ce privește analiza cauzei imorale, de asemenea, se observă că nici reclamanta și nici prima instanță nu indică, în concret, care reguli de conduită morală a încălcat mandatarul, care să justifice desființarea actului atacat. Or, cu privire la acest aspect s-a invocat aceeași fraudare a intereselor vânzătorului, prin obținerea unui preț mai mic decât cel de pe piața imobiliară la momentul respectiv. Întrucât acesta este elementul cheie ce a determinat acțiunea dedusă judecății, analizând probele administrate în cauză, instanța de apel a reținut că prețul de vânzare-cumpărare al imobilului în litigiu a fost chiar cel impus de vânzător mandatarului, prin procura din 23 decembrie 2008, preț care este unul ce nu diferă semnificativ față de niciuna din valorile stabilite prin cele trei expertize efectuate în cauză.

Astfel, expertiza efectuată anterior vânzării imobilului, despre care reclamanta a declarat expres că a avut cunoștință prin răspunsul la întrebarea 1 la interogatoriu, a stabilit un posibil preț de vânzare, la data de 15 noiembrie 2008, la suma de 117.690 euro, valoare relativ apropiată de cea stabilită prin expertiza judiciară efectuată în fața primei instanțe, prin care se stabilește, de asemenea, că acest imobil avea la data respectivă o valoare de 122.329 euro dacă se utilizează metoda coeficienților. Această valoare este una intermediară față de cea stabilită la data vânzării și cea stabilită prin expertiza efectuată de reclamantă înainte de introducerea acțiunii (2011) prin care s-a propus o valoare mult mai mare decât expertiza judiciară – 195.000-210.000 euro.

Estimările experților privind valoarea imobilului în litigiu la data vânzării sunt unele ipotetice, calculate prin diverse metode de estimare, ce determină valori diferite, nefiind posibilă determinarea unei valori exacte câtă vreme factorii care influențează valoarea unui imobil sunt extrem de fluctuanți. Prin urmare valorile propuse de experți nu prezintă relevanță decât pentru a determina caracterul serios al prețului vânzării, deși acest lucru nu a fost invocat și, oricum, vânzarea s-a realizat la prețul propus de vânzător prin antecontractul de mandat, în condițiile în care acesta avea cunoștință de o evaluare ipotetică a unui expert mai mare decât prețul de 80.000 euro stabilit pentru vânzarea imobilului.

Aspectele reținute de prima instanță, potrivit cărora acest preț a fost stabilit prin influența mandatarului C.I., nu au fost în niciun fel dovedite și, chiar și în situația în care s-ar presupune că acestea sunt reale, ele atrag consecințe ce țin de executarea contractului de mandat, iar nu de existența unei cauze imorale ori ilicite. Decizia de a vinde imobilul în litigiu a aparținut societății reclamante, fiind luată prin hotărârea A.G.A. din 04 decembrie 2008 și constituie o decizie ce ține de managementul societății, ce implica cunoașterea și asumarea consecințelor faptului că reclamanta putea să-și continue activitatea în cadrul aceluiași sediu doar în schimbul plății unei chirii, cumpărătorului, actualul proprietar, plată ce ar fi fost realizată în temeiul contractului, indiferent cine ar fi achiziționat imobilul.

Susținerea reclamantei potrivit căreia această chirie a fost stabilită de mandatarul C.I. la o sumă peste piața imobiliară cu scopul îmbogățirii acestuia, nu a fost dovedită de probele administrate în cauză. Prin expertiza efectuată în cauză de ing. Z.C. s-a stabilit valoarea chiriei la suma de 2091,5 euro lunar, iar nu de 1092 euro cum, în mod greșit, a reținut prima instanță, aceasta din urmă sumă nereprezentând chirie, ci taxe de proprietate. În ceea ce privește motivele de recurs, potrivit cărora motivele de nulitate invocate de reclamantă nu ar atrage nulitatea absolută, ci pe cea relativă, nu au fost reținute, deoarece instanța este obligată a se pronunța pe cererea dedusă judecății, astfel cum aceasta a fost motivată și întemeiată în drept.

Or, în cauză nu s-a invocat anularea actului de vânzare-cumpărare pentru motive ce țin de executarea contractului de mandat ci nulitatea absolută pentru cauză ilicită și imorală, însă, reclamanta nu a făcut dovada faptului că vânzarea, respectiv cumpărarea imobilului în litigiu a avut ca scop eludarea unor norme legale ori este contrare bunelor moravuri sau ordinii publice, în sensul art. 968 C. civ. Analiza „fraudării intereselor vânzătorului” putea fi realizată doar în cadrul unei acțiuni întemeiată pe contractul de mandat în cadrul căreia era necesar să se dovedească că vânzarea imobilului s-a realizat la un preț inferior față de un preț concret, pe care reclamanta l-ar fi putut obține, în mod efectiv, de la un anumit cumpărător, iar nu față de cel stabilit, în mod ipotetic, printr-o expertiză tehnică.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta – recurentă S.H. Austria GmbH, aducându-i următoarele critici: Cauza sau scopul unui act juridic este acel element al actului care constă în obiectivul juridic avut în vedere la încheierea lui. Scopul imediat este acela care, în contractele sinalagmatice, reprezintă prefigurarea mentală, de către fiecare parte, a contraprestației celeilalte părți, deci, reciprocității de prestații îi corespunde reciprocitatea de cauze. În cazul actelor juridice reale scopul imediat al cumpărătorului îl reprezintă remiterea lucrului, iar cel al vânzătorului este reprezentat de obținerea prețului. Scopul mediat este acel element al cauzei ce constă în motivul determinant al încheierii actului juridic și se referă fie la însușirile unei prestații, fie la calitățile unei persoane.

În speța de față, tocmai acest obiective au fost încălcate de cele două pârâte, deoarece cele două operațiuni, vânzarea și închirierea imobilului, reprezintă doar o singură operațiune frauduloasă, menită să priveze pe S.H. RO Ghimbav de proprietatea imobilului respectiv, această schemă frauduloasă fiind orchestrată de SC I.C. SRL, o societate al cărei scop a fost să acționeze ca o firmă căpușă, pentru a profita de resursele financiare ale S.H. RO Ghimbav. Ca atare, este evidentă cauza ilicită care a stat la baza încheierii contractului de vânzare–cumpărare, imobilul fiind vândut la o valoare mai mică decât valoarea de piață a acestuia la momentul vânzării, ascunzându-se și faptul că societatea cumpărătoare era condusă de soțiile administratorilor S.H.

RO Ghimbav. Recurenta–reclamantă a arătat, pe larg, în cadrul motivelor de recurs, de ce prețul imobilului a fost considerabil mai mic decât cel al pieței, de la momentul vânzării, în ce au constat manevrele frauduloase ale numiților C.I. și B.R.H. și cum s-a ajuns la acordarea mandatului de vânzare pentru C.I. În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., art. 966 și 968 C. civ., art. 197 alin. (2) și art. 272 pct. 2 din Legea nr. 31/1990. Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente: Instanța de apel a făcut o greșită aplicare și interpretare a dispozițiilor art. 966 și 968 C. civ.

– 1864 prin raportare la dispozițiile art. 197 alin. (2) și art. 272 pct. 2 din Legea nr. 31/1990, republicată și modificată. Detalierea situației de fapt, la care se referă instanța de apel, a fost făcută de către prima instanță tocmai în scopul de a demonstra activitatea frauduloasă desfășurată de administratorii S.H. RO Ghimbav, care, în loc să apere interesele acestei societăți, au acționat pentru fraudarea intereselor acesteia și pentru a favoriza pe SC I.C. SRL, în care aveau interese directe și indirecte și care făcea același fel de comerț ca și societatea la care erau administratori. Prima instanță a analizat, pe larg, în ce constă activitatea frauduloasă desfășurată de administratorii S.H.

RO Ghimbav, făcând trimitere la dispozițiile art. 966 și 968 C. civ. – 1864, precum și la dispozițiile art. 197 din Legea nr. 31/1990. Instanța de apel s-a referit doar la scopul imediat al contractului de vânzare–cumpărare, neținând seama de faptul că există și un scop mediat, ce rezultă din întreaga activitate desfășurată de către mandatarii C.I. și B.R.H., deci din analiza atât a contractului de vânzare - cumpărare cât și a celui de închiriere, dar și din modul cum s-a ajuns la acordarea mandatului pentru încheierea primelor două acte juridice. În acest sens, nu era necesară o referire sau o invocare a dispozițiilor Legii nr. 11/1991, privind combaterea concurenței neloiale, obligațiile, în această privință, ale reprezentanților S.H.

RO Ghimbav SRL, rezultând din dispozițiile Legii nr. 31/1990, anume art. 197 alin. (2) și art. 272 pct. 2. Instanța de apel a făcut o analiză a mandatului acordat de reclamantă, ajungând la concluzia că acesta a respectat cerințele legii, reținând faptul că vânzătorul cunoștea prețul la care se pute vinde imobilul, neținând, însă, seama de modul cum s-a ajuns la acordarea acestui mandat, respectiv prin manevrele frauduloase făcute de cei doi mandatari, manevre care au determinat pe reclamantă să acorde respectivul mandat, această activitate fiind, ea însăși, imorală, deci ilicită, constituind doar un mijloc prin care cei doi mandatari au determinat pe reclamantă să le acorde respectivul mandat, scopul mediat, urmărit de către reprezentanții celor două societăți pârâte, fiind acela de a determina reclamanta să accepte vânzarea imobilului respectiv, către societatea pârâtă, la care asociate erau chiar soțiile mandatarilor, la un preț mult sub cel al pieței imobiliare, la data vânzării, iar ulterior, să accepte, fără să știe, închirierea respectivului imobil de la cea de a doua societate pârâtă, la un preț care a condus la recuperarea prețului plătit la vânzare – cumpărare, în circa 3 ani de zile.

Este nelegală susținerea instanței de apel în sensul că aspectele reținute de către prima instanță cu privire la influența mandatarului C.I. relativ la prețul de vânzare al imobilului ar atrage consecințe ce țin de executarea contractului de mandat și de nu de existența unei cauza imorale sau ilicite cu privire la contractul de vânzare-cumpărare, deoarece mandatarii, în calitatea lor de administratori ai S.H. RO Ghimbav SRL, aveau obligația legală, rezultată din dispozițiile mai sus amintite ale Legii nr. 31/1990, de a fi loiali intereselor societății pe care o reprezentau și de a nu desfășura o activitate concurentă, în mod direct sau indirect, cu cea a societății pe care o reprezentau, or, prin felul în care au acționat și au determinat pe reclamantă să le acorde mandatul în vederea efectuării vânzării imobilului, au fraudat interesele societății care o reprezentau în mod oficial și au favorizat pe SC I.C.

SRL, la care aveau interese indirecte, soțiile acestora fiind asociate la această societate, care, în plus, desfășoară aceleași tip de comerț ca și S.H. RO Ghimbav SRL. Având în vedere cele de mai sus, în baza art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ., raportat la art. 966 și 968 C. civ. – 1864, precum și la art. 197 alin. (2) și art. 272 pct. 2 din Legea nr. 31/1990, Înalta Curte va admite recursul, va modifica decizia recurată, în sensul că va repinge apelul declarat de pârâta SC I.C. SRL, împotriva sentinței civile nr. 113/C din 08 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă în Dosarul nr. 593/62/2012. În baza art. 274 C. proc. civ., va obliga intimatele pârâte SC I.C. SRL și S.H.

RO Ghimbav, în solidar, la plata sumei de 3926,42 RON cheltuieli de judecată către recurenta reclamantă S.H. Austria GmbH.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E Admite recursul declarat de reclamanta S.H. GmbH Austria împotriva deciziei nr. 105/Ap din 22 octombrie 2013, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale. Modifică decizia atacată în sensul că respinge apelul declarat de pârâta SC I.C. SRL, împotriva sentinței civile nr. 113/C din 08 aprilie 2013 pronunțată de Tribunalul Brașov, secția I civilă, în Dosarul nr. 593/62/2012. Obligă intimatele-pârâte SC I.C. SRL și S.H. RO Ghimbav, în solidar, la plata sumei de 3926,42 RON cheltuieli de judecată către recurenta-reclamantă S.H. Austria GmbH. Irevocabilǎ. Pronunțată în ședință publică, astăzi 2 iulie 2014.