2rac-283/23 — Cu privire la încasarea sumei pentru chirie calculată pentru perioada intirzierii restituirii bunului

La 27 octombrie 2020, SRL „Sharp Cliff Invest” a depus cerere de chemare în judecată împotriva Consiliului municipal Chișinău, intervenient accesoriu Direcția Educație, Tineret și Sport sectorul Rîșcani, prin care a solicitat încasarea sumei pentru chirie, calculată pentru perioada întârzierii restituirii bunului, a prejudiciului material manifestat prin venit ratat și compensarea cheltuielilor de judecată.

În susținerea acțiunii reclamanta a indicat că deţine dreptul de proprietate asupra terenului cu nr. cadastral XXXX, cu suprafaţa de 1.037 ha, situat în mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2, precum şi a construcției amplasate pe acest teren, cu nr. cadastral XXXX, cu suprafaţa de 2649,3 m.p..

La 01 aprilie 2016, între SRL „Sharp Cliff Invest” (în calitate de locator), Consiliul municipal Chișinău (în calitate de locatar) şi Direcția Educație, Tineret și Sport sectorul Rîșcani (în calitate de beneficiar) a fost încheiat contractul de locațiune nr. 1, având ca obiect imobilele specificate mai sus, care au fost transmise pentru a fi folosite de instituția municipală „Grădinița pentru copii nr. 5”.

Contractul de locațiune a fost încheiat în următoarele condiții: - prețul contractului: plata lunară a chiriei în sumă de 5 045,69 lei pentru teren şi 71 630,45 lei pentru construcție, în total: 76 676,14 lei lunar (pct. 3.1 din contract şi a Anexelor 1 şi 2 la contract); - Achitarea chiriei se va efectua lunar de Consiliul municipal Chişinău prin intermediul Direcției Educație, Tineret şi Sport Râșcani, prin virament, cel târziu până la data de 5 a lunii, pentru luna curentă (pct. 3.2 şi 4.3 din contractul de locațiune); - Termenul contractului de locațiune: până la 31 decembrie 2016.

Înainte de expirarea termenului de locațiune (31 decembrie 2016) stabilit în contract, reclamanta s-a adresat cu scrisori către Consiliul municipal Chişinău cu privire la stabilirea condițiilor pentru încheierea unui 1 nou contract de locațiune al imobilelor începând cu data de 01 ianuarie 2017 (fie efectuarea unui schimb de bunuri imobile în urma căruia în proprietatea reclamantei să intre bunuri imobile cu valoare echivalentă bunurilor imobile din mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2), fapt confirmat prin copiile scrisorilor nr. 4 din 03 octombrie 2016 şi nr. 6 din 30 noiembrie 2016.

Reclamanta a susținut că a primit răspuns doar la scrisoarea nr. 6 din 30 noiembrie 2016. Prin răspunsul Consiliului municipal Chişinău nr. 07-11/380 din 07 decembrie 2016, reclamanta a fost informată că condițiile înaintate pentru semnarea contractului de locațiune pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 31 decembrie 2017 nu pot fi acceptate. Totodată, s-a comunicat că semnarea contractului pentru perioada nominalizată ar fi posibilă doar în cazul în care, la calcularea cuantumului chiriei anuale, se va ține cont de coeficientul de piaţă K4 în mărime de 0.5 (avându-se în vedere formula de calculare a cuantumului chiriei prevăzute în anexele la contractul de locațiune din 01 aprilie 2016).

Prin scrisoarea nr. 7 din 12 decembrie 2016, reclamanta a comunicat Consiliului municipal Chişinău că nu acceptă semnarea unui contract pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 31 decembrie 2017 care să aibă la bază calcularea cuantumului chiriei anuale prin luarea în cont a coeficientului de piaţă K4 în mărime de 0.5, deoarece la stabilirea acestui coeficient trebuie să se țină seama de cererea şi de oferta spațiilor ce ar putea fi date în chirie, de posibilitatea de utilizare a terenului aferent, de caracteristicile teritorial - economice ale zonei şi de alte criterii calitative, necuprinse în coeficientul propus de Consiliu. Prin urmare, reclamanta şi-a reiterat intenția de a continua relațiile de locațiune doar în ipoteza calculării cuantumului chiriei prin aplicarea unui coeficient de 1,25.

Astfel, părțile nu au reușit până la urmă să negocieze contractul de locațiune pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 31 decembrie 2017. În contextul în care reclamanta şi-a exteriorizat expres lipsa dorinței de a continua relațiile de locațiune în condițiile stipulate în contractul din 01 aprilie 2016, circumstanţele de fapt denotă că locațiunea imobilelor cu nr. cadastrale XXXX şi XXXX a încetat la data de 31 decembrie 2016, având în vedere pct. 2.1 din contract şi prevederile art. 903 lit. a) din Codul civil, potrivit cărora, locațiunea încetează la expirarea termenului contractului.

În pofida faptului că reclamanta nu şi-a exteriorizat nici direct şi nici tacit voința de a continua relațiile de locațiune, pârâtul a continuat folosirea imobilelor, evitând restituirea acestora către reclamantă.

În acest context, prin scrisoarea nr. 8 din 16 ianuarie 2017, reclamanta s-a adresat Consiliului, reiterând faptul încetării locațiunii asupra 2 imobilului, şi anume, Grădinița pentru copii cu suprafaţa de 2649,3 m.p., precum şi terenul aferent cu suprafaţa de 1037 ha situat în mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2, în legătură cu expirarea la data de 31 decembrie 2016 a termenului contractului de locațiune nr. 1 din 01 aprilie 2016. Totodată, s-a solicitat, restituirea imobilului închiriat în termen de 5 zile lucrătoare de la data recepționării somației.

Deoarece, Consiliul municipal Chişinău nu a întreprins nici o măsură în vederea restituirii imobilului, la 27 februarie 2017, în adresa acestuia a fost expediată o reclamație, fiindu-i solicitată achitarea restanței la chirie pentru lunile decembrie 2016 - februarie 2017, precum şi disponibilitatea semnării unui nou contract de locațiune pentru anul 2017 cu plata chiriei de 221 087 lei lunar, sau în cazul imposibilității achitării chiriei în suma respectivă să se dispună eliberarea şi restituirea imobilului către reclamantă.

Ulterior, prin scrisoarea Direcției Generale Educație, Tineret şi Sport mun. Chişinău nr. 01-17.731 din 17 martie 2017, a fost comunicat că imobilul proprietate a reclamantei nu este posibil de eliberat, unica variantă propusă fiind semnarea unui nou contract de locațiune în condițiile anului 2016 - cu privire la o asemenea propunere, prin răspunsul nr. 9 din 04 aprilie 2017, reclamanta a reiterat că este una inacceptabilă şi care nu poate fi pusă în discuție.

Astfel, a întreprins periodic măsuri în vederea restituirii bunurilor imobile ce-i aparțin atât pe parcursul anului 2017, cât şi a anului 2018. Respectiv, abia la 26 octombrie 2018 a fost posibilă atingerea scopului urmărit, deoarece a fost semnat Actul de predare-primire a bunului închiriat, încheiat în baza deciziei Consiliului municipal Chişinău nr. 6/24 din 04 octombrie 2018, prin care pârâtul a predat, iar reclamanta a primit imobilul instituția de educație timpurie nr. 5, amplasat în mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2, constituit din teren cu suprafaţa de 1,037 ha cu nr. cadastral XXXX şi construcția cu suprafaţa de 2649,3 m.p. cu nr. cadastral XXXX.

Reclamanta a menționat că restituirea imobilelor a fost posibilă doar urmare a emiterii de către Direcția Generală Educație, Tineret şi Sport a deciziei nr. 1027 din 03 iulie 2018 cu privire la transferul instituției de învățământ preșcolar nr. 5 (mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2) în sediul instituției de învățământ preșcolar nr. 76 (str. Nicolae Dimo, nr. 3/3) - despre existența ordinului respectiv aflând doar urmare a întocmirii de către reclamantă, la 12 septembrie 2018, a unei noi cereri privind întreprinderea măsurilor de rigoare privind eliberarea imobilului şi numirea unui 3 reprezentant pentru predarea acestuia, adresată Direcției Generale Economie, Reforme şi Relații Patrimoniale.

Prin urmare, reieșind din cele comunicate mai sus şi având în vedere că contractul de locațiune nr. 1 din 01 aprilie 2016 a încetat la 31 decembrie 2016, se constată că pârâtul s-a aflat în întârziere cu executarea obligației de restituire a imobilelor pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018. Respectiv, în conformitate cu art. 910 din Codul civil, reclamanta este îndreptățită de a încasa de la pârât chiria pentru întreaga perioadă de întârziere a restituirii imobilelor aflate în locațiune, şi anume, pentru 21 luni şi 26 zile - ceea ce constituie suma de 1 610 198,94 lei pentru cele 21 luni (76 676,14 lei * 21 luni) + 64 309 lei pentru cele 26 zile din luna octombrie 2018 (76 676,14 lei/31 zile * 26 zile). În total, în temeiul art. 910 din Codul civil a solicitat încasarea din contul pârâtului a sumei de 1 674 507,94 lei, cu titlu de chirie.

Deoarece, Consiliul municipal Chișinău a omis restituirea la timp a bunurilor imobile închiriate, începând cu 01 ianuarie 2017, a dobândit calitatea de posesor de rea-credință, pe lângă plata chiriei pentru perioada întârzierii, reclamanta este îndreptățită de a pretinde şi încasarea din contul pârâtului a venitului ratat pentru perioada respectivă.

Venitul ratat este acel venit care ar fi fost posibil în condițiile unui comportament normal din partea autorului prejudiciului, în împrejurări normale. Reieșind din prevederile art. 14, art. 910 din Codul civil, dar şi din regulile generale privind răspunderea civilă, pentru a fi posibilă admiterea acţiunii privind încasarea venitului ratat, trebuie întrunite următoarele condiții: a) să fie dovedită încălcarea de către pârât a obligației de restituire a bunului după încetarea raporturilor contractuale; b) încălcarea obligației de mai sus să fie săvârșită cu vinovăție; c) să fie dovedită existența prejudiciului şi constatat cuantumul acestuia; d) să fie dovedită legătura cauzală între încălcarea obligației de restituire a bunului după încetarea raporturilor contractuale şi prejudiciul cauzat.

La caz, încetarea contractului de locațiune încheiat între părţi a fost determinată de situația prevăzută la art. 903 lit. a) din Codul civil, or, potrivit pct. 2.1 din contract - „Spațiul se închiriază din 01 aprilie 2016 până la 31 decembrie 2016”. Deci, obligația pârâtului de restituire a bunurilor închiriate a apărut la 01 ianuarie 2017. În context, a menționat că contractul de locațiune între părţi nu a fost prelungit prin acord comun, or, părțile nu au convenit asupra prețului lui. În aceiași ordine de idei, contractul nu poate fi considerat prelungit în mod tacit, în ordinea prevăzută de art. 904 alin. (1) din Codul civil, potrivit căruia dacă raporturile contractuale continuă în mod 4 tacit după expirarea contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pe un termen nedeterminat. Faptul neprelungirii tacite a contractului de locațiune între părţi se dovedește, în primul rând, prin faptul că părțile au exclus prin contract o astfel de posibilitate, or, potrivit pct. 2.1 din contract - „... Durata prezentului contract va putea fi prelungită la cererea Locatarului şi DETS Râşcani, prin renegocierea contractului, în cazul lipsei datoriilor şi cu condiția, că plățile pentru locațiune au fost achitate în perioada locațiunii în termen”. Deci, potrivit celor convenite de către părţi, contractul de locațiune putea fi prelungit exclusiv prin renegocierea condițiilor (procedură de renegociere care, de fapt, a şi demarat până la expirarea contractului, însă părțile nu au reușit să convină prelungirea în condiții reciproc avantajoase).

Respectiv, începând cu luna octombrie a anului 2016, reclamanta şi-a exteriorizat voința de a prelungi contractul pentru anul 2017, însă doar în condițiile ajustării cuantumului chiriei, prin aplicarea unui coeficient de 1,25. Inclusiv prin scrisoarea nr. 7 din 12 decembrie 2016, adresată pârâtului, reclamanta a comunicat că continuarea relațiilor contractuale în condițiile contractului din 01 aprilie 2016 nu va fi acceptată - în aceste condiții, contractul din 01 aprilie 2016 nu poate fi considerat prelungit tacit în ordinea prevăzută de art. 904 alin. (1) din Codul civil. Mai mult decât atât, potrivit pct. 7.1 lit. c) din contract - „Prezentul contract încetează în caz de neînțelegere privind stabilirea cuantumului locațiunii”.

Având în vedere circumstanţele de fapt ale cauzei, nu poate fi pus la îndoială că contractul dintre părţi a încetat la 31 decembrie 2016, obligația pârâtului de restituire a bunurilor închiriate născându-se la 01 ianuarie 2017 - obligație care a fost executată cu încălcarea oricărui termen rezonabil, având în vedere că predarea efectivă s-a realizat abia la data de 26 octombrie 2018.

În pofida faptului că Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019) aplicabilă la momentul evenimentelor, nu prevedea noțiunea de „vinovăție”, ci doar formele ei, totuși aceasta reprezintă neluarea de către debitor a tuturor măsurilor posibile pentru preîntâmpinarea urmărilor grave ale comportamentului său, măsuri necesare în funcție de specificul obligației asumate şi de condițiile reale ale circuitului civil. Pentru determinarea existenței sau lipsei vinovăției urmează a fi recurs la compararea acţiunilor sau inacțiunilor debitorului contractual cu un model de comportament abstract, specific unei persoane diligente, prudente, disciplinate, raționale, care acționează cu bună-credință şi onestitate în raport cu ceilalți participanți la circuitul civil. Astfel, principalul criteriu după care urmează de apreciat gradul de vinovăție al pârâtului ar fi durata neexecutării obligației de 5 restituire a bunurilor închiriate - aceasta fiind de 1 an şi 10 luni (01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018). În toată această perioadă, pârâtul nu a întreprins nici o măsură pentru a aplana efectiv litigiul apărut, ci doar formula răspunsuri repetitive prin care comunica că imobilul este imposibil de a fi eliberat şi insista asupra prelungirii contractului în condițiile celui din 01 aprilie 2016 - condiții care reclamanta nu le putea accepta, faptul dat fiind reiterat de fiecare data.

A menționat că, în răspunsurile formulate, Consiliul mun. Chișinău nu a indicat nici un caz de forță majoră şi nici un impediment obiectiv care ar justifica neexecutarea obligației de restituire a bunurilor imobile închiriate, ceea ce denotă că posedarea acestora a fost de rea-credință, urmărindu-se scopul de a utiliza abuziv bunurile reclamantei până la identificarea unui alt imobil pentru amplasarea grădiniței sau până la momentul când reclamanta va ceda şi va accepta condițiile nerezonabile impuse de pârât. Astfel, determinarea gradului de vinovăție urmează a fi făcută prin comparație cu un model de comportament abstract, de care ar da dovadă o persoană cu capacitate medie. Consiliul mun. Chișinău a dat dovadă de culpă gravă, în virtutea statutului său de persoană juridică de drept public, or, altfel nu poate fi apreciată o astfel de lipsă de prudență, manifestată prin posesia de rea-credință, admisă de o unitate administrativ- teritorială, care a durat 1 an şi 10 luni.

Venitul ratat constituie lipsa obținerii unor foloase patrimoniale pe care partea prejudiciată le-ar fi obținut, lipsa de sporire a patrimoniului, deși acesta putea să sporească dacă nu ar fi fost comisă fapta ilicită. În conformitate cu prevederile art. 299 alin. (2) din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019) fruct al dreptului este venitul şi beneficiile dobândite în urma folosirii acestui drept, iar potrivit alin. (3) fruct al lucrului şi al dreptului se consideră, de asemenea, veniturile şi beneficiile pe care acest lucru sau drept le asigură prin intermediul raporturilor juridice. Reieșind din prevederile citate, prin fructe urmează de înțeles orice venituri fie sume de bani, fie orice alte produse rezultate din folosirea bunului de către o altă persoană, precum sunt şi chiriile, inclusiv avantajele materiale care se pot obține de la un bun, în mod periodic, în urma încheierii actelor juridice, cum ar fi şi contractul de locațiune.

Urmare a faptului că pârâtul, prin neexecutarea obligației de restituire a bunurilor închiriate a lipsit reclamanta de atributele posesiei, folosirii şi dispoziției acestora, pentru perioada posesiei de rea-credință care a durat de la 01 ianuarie 2017 până la 26 octombrie 2018 (21 luni şi 26 zile) 6 s-a aflat în imposibilitate de a culege fructele bunurilor sale, care urmau a fi rezultate din încheierea contractului de locațiune cu terțe persoane.

În acest context, venitul ratat de pe urma faptelor ilicite ale pârâtului urmează a fi cuantificat având în vedere prețul mediu de piaţă al chiriei pentru perioada lipsirii reclamantei de atributele dreptului de proprietate - care, potrivit Raportului de expertiză extrajudiciară nr. 2110/211/20 din 13 octombrie 2020, a constituit suma de 2 935 765 lei pentru anul 2017 (adică 244 647,083 lei lunar) şi 2 426 510 lei pentru anul 2018 (adică 202 209,167 lei lunar). Astfel, dacă ar fi restituit bunurile închiriate într-un termen rezonabil de la încetarea locațiunii, atunci reclamanta ar fi avut posibilitatea de a încasa următoarele sume pentru perioada de întârziere: pentru anul 2017 suma de 2 935 765 lei; pentru anul 2018 suma de 1 819 882,5 lei pentru lunile ianuarie - septembrie (202 209,167 lei * 9 luni) + 169 594,785 lei pentru cele 26 zile ale lunii octombrie (202 209,167/31 zile * 26 zile). Total pentru anul 2018 suma de 1 989 477,29 lei. Pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018, prețul mediu de piaţă pentru chiria bunurilor imobile din speţă a constituit suma de 4 925 242,29 lei.

Totodată, potrivit art. 910 din Codul civil, reclamanta este îndreptățită să solicite din contul pârâtului repararea prejudiciului doar în partea neacoperită de chirie. Având în vedere că, cu titlu de chirie, reclamanta a solicitat suma de 1 674 507,94 lei, pârâtul urmează să achite suma 3 250 734,35 lei, cu titlu de prejudiciu material (venit ratat).

În perioada 01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018, reclamanta a fost în imposibilitate de a culege fructele bunurilor în litigiu prin încheierea contractului de locațiune cu terțe persoane, având în vedere că a fost lipsit de către pârât de dreptul de posesiune, folosință şi dispoziție asupra bunurilor respective. Altfel, aflarea bunurilor în posesia şi folosința ilicită a pârâtului a împiedicat reclamanta să dea bunurile în locațiune. În astfel de circumstanțe, legătura cauzală între încălcarea de către pârât a obligației de restituire a bunului după încetarea raporturilor contractuale şi prejudiciul cauzat este dovedită pe deplin.

Reclamanta SRL „Sharp Cliff Invest” a solicitat încasarea din contul bugetului municipal al Consiliului municipal Chişinău a sumei de 1 674 507,94 lei cu titlu de datorii pentru plata chiriei pentru perioada întârzierii restituirii bunurilor închiriate, a sumei de 3 250 734,35 lei cu titlu de reparare a prejudiciului patrimonial, manifestat prin venit ratat și a sumei de 50 000 lei, cu titlu de compensare a taxei de stat achitată pentru depunerea cererii de chemare în judecată. 7

Instanța de apel a conchis că soluția instanţei de fond privind respingerea acțiunii, este rezultată din aprecierea incorectă a materialului probator şi interpretarea eronată a normelor de drept material, nu a dat eficiență deplină circumstanțelor cauzei și înscrisurilor prezentate.

Raportând la caz prevederile art. 512 alin. (1), art. 514, art. 572 alin. (1), (2), art. 875, art. 886, art. 903, art. 904, art. 908, art. 910 din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019), instanța de apel a constatat că instanța de fond eronat a dispus respingerea acțiunii depuse de SRL „Sharp Cliff Invest” privind încasarea sumei pentru chirie calculată pentru perioada întârzierii restituirii bunului. 8

La acest aspect instanța de apel a reținut că potrivit extrasului din Registrul bunurilor imobile, SRL „Sharp Cliff Invest” este proprietarul terenului cu numărul cadastral XXXX, cu suprafaţa de 1.037 ha, situat în mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2, precum şi a construcției amplasate pe acest teren, cu numărul cadastral XXXX, cu suprafaţa de 2649,3 m. p..

Potrivit contractului de locațiune nr. 1 din 01 aprilie 2016, între SRL „Sharp Cliff Invest” (în calitate de locator), Consiliul municipal Chișinău (în calitate de locatar) şi Direcția Educație, Tineret și Sport sectorul Râșcani (în calitate de beneficiar), a fost încheiat contractul de locațiune având ca obiect imobilele specificate, care au fost transmise pentru a fi folosite de instituția municipală „Grădinița pentru copii nr. 5”. Potrivit pct. 2.1 a contractului sus menționat, spațiul se închiriază din 01 aprilie 2016 până la 31 decembrie 2016. Durata prezentului contract va putea fi prelungită la cererea Locatarului și DETS Râșcani, prin renegocierea contractului, în cazul lipsei datoriilor și cu condiția, că plățile pentru locațiune au fost achitate în perioada locațiunii în termen. Conform pct. 3.1 al contractului sus menționat, prețul locațiunii clădirii grădiniței de copii nr. 5 și terenului de pământ aferent de pe str. Bogdan Voievod, nr. 4/2 se stabilește potrivit cuantumului minim al chiriei / arendei stabilită anual conform anexei nr. 6 la Legea bugetului de stat și potrivit cuantumului arendei pământului pentru construcții, stabilit prin Legea privind prețul normativ și modul de vânzare- cumpărare a pământului din 25 iulie 1997 (art. 10), care se calculează aplicându-se formula indicată în anexa la prezentul contract. Conform anexei nr. 1 la contractul de locațiune nr. 1 din 01 aprilie 2016, plata lunară a chiriei este de 5 045,69 lei pentru teren şi 71 630,45 lei pentru construcție, în total: 76 676,14 lei lunar.

Instanța de apel a constatat că înainte de expirarea termenului de locațiune stabilit în contract, SRL „Sharp Cliff Invest” s-a adresat cu scrisori către Consiliul municipal Chişinău cu privire la stabilirea condițiilor pentru încheierea unui nou contract de locațiune al imobilelor începând cu data de 01 ianuarie 2017, fie efectuarea unui schimb de bunuri imobile în urma căruia în proprietatea SRL „Sharp Cliff Invest” să intre bunuri imobile cu valoare echivalentă bunurilor imobile din mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2, fapt confirmat prin copiile scrisorilor nr. 4 din 03 octombrie 2016 şi nr. 6 din 30 noiembrie 2016.

Prin răspunsului nr. 07-11/380 din 07 decembrie 2016 emis de Consiliul municipal Chișinău, la scrisoarea nr. 6 din 30 noiembrie 2016, SRL „Sharp Cliff Invest” a fost informată că condițiile înaintate pentru semnarea 9 contractului de locațiune pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 31 decembrie 2017 nu pot fi acceptate. Totodată, s-a comunicat că semnarea contractului pentru perioada nominalizată ar fi posibilă doar în cazul în care, la calcularea cuantumului chiriei anuale, se va ține cont de coeficientul de piaţă K4 în mărime de 0.5.

Ulterior, prin scrisoarea nr. 7 din 12 decembrie 2016, SRL „Sharp Cliff Invest” a comunicat Consiliului municipal Chişinău că nu acceptă semnarea unui contract pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 31 decembrie 2017 care să aibă la bază calcularea cuantumului chiriei anuale prin luarea în cont a coeficientului de piaţă K4 în mărime de 0.5, deoarece la stabilirea acestui coeficient trebuie să se țină seama de cererea şi de oferta spațiilor ce ar putea fi date în chirie, de posibilitatea de utilizare a terenului aferent, de caracteristicile teritorial - economice ale zonei şi de alte criterii calitative, necuprinse în coeficientul propus de Consiliu. Prin urmare, reclamanta şi-a reiterat intenția de a continua relațiile de locațiune doar în ipoteza calculării cuantumului chiriei prin aplicarea unui coeficient de 1,25.

Astfel, materialele cauzei atestă că părțile nu au reușit într-un final să negocieze contractul de locațiune pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 31 decembrie 2017.

Respectiv, SRL „Sharp Cliff Invest” şi-a exteriorizat expres lipsa dorinței de a continua relațiile de locațiune în condițiile stipulate în contractul din 01 aprilie 2016, circumstanţele de fapt denotă că locațiunea imobilelor cu numerele cadastrale XXXX şi XXXX a încetat la data de 31 decembrie 2016, având în vedere pct. 2.1 din contract şi prevederile art. 903 lit. a) din Cod civil, potrivit cărora, locațiunea încetează la expirarea termenului contractului. Însă, Consiliul municipal Chișinău a continuat folosirea imobilelor, evitând restituirea acestora către SRL „Sharp Cliff Invest”.

Prin scrisoarea nr. 8 din 16 ianuarie 2017, SRL „Sharp Cliff Invest” s-a adresat Consiliului municipal Chișinău, reiterând faptul încetării locațiunii asupra imobilului, şi anume, Grădinița pentru copii cu suprafaţa de 2649,3 m.p., precum şi teren aferent cu suprafaţa de 1037 ha situat în mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2, în legătură cu expirarea la data de 31 decembrie 2016 a termenului contractului de locațiune nr. 1 din 01 aprilie 2016. Totodată, a solicitat, printre altele, restituirea imobilului închiriat în termen de 5 zile lucrătoare de la data recepționării somației.

La 27 februarie 2017, în adresa Consiliului municipal Chișinău, a fost expediată o reclamație, fiindu-i solicitată achitarea restanței la chirie pentru lunile decembrie 2016 - februarie 2017, precum şi disponibilitatea semnării 10 unui nou contract de locațiune pentru anul 2017 cu plata chiriei de 221 087 lei lunar, sau în cazul imposibilității achitării chiriei în suma respectivă să se dispună eliberarea şi restituirea imobilului către reclamant. Direcției Generale Educație, Tineret şi Sport mun. Chişinău prin scrisoarea nr. 01- 17.731 din 17 martie 2017, a comunicat că imobilul proprietate a SRL „Sharp Cliff Invest” nu este posibil de eliberat, unica variantă propusă fiind semnarea unui nou contract de locațiune în condițiile anului 2016. Prin răspunsul nr. 9 din 04 aprilie 2017, SRL „Sharp Cliff Invest”, ultima a reiterat că propunerea din scrisoarea nr. 01-17.731 din 17 martie 2017, este una inacceptabilă şi care nu poate fi pusă în discuție.

Instanța de apel a reținut că potrivit actului de predare-primire a bunului închiriat din 26 octombrie 2018, încheiat în baza deciziei Consiliului municipal Chişinău nr. 6/24 din 04 octombrie 2018, Consiliul municipal Chișinău a predat, iar SRL „Sharp Cliff Invest” a primit, imobilul instituția de educație timpurie nr. 5, amplasat în mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2, constituit din teren cu suprafaţa de 1,037 ha cu nr. cadastral XXXX şi construcția cu suprafaţa de 2649,3 m.p. cu nr. cadastral XXXX.

De asemenea, instanța de apel a menționat că restituirea imobilelor către SRL „Sharp Cliff Invest” a fost posibilă doar urmare a emiterii de către Direcția Generală Educație, Tineret şi Sport a deciziei nr. 1027 din 03 iulie 2018 cu privire la transferul instituției de învățământ preșcolar nr. 5 (mun. Chişinău, str. Bogdan Voievod, nr. 4/2) în sediul instituției de învățământ preșcolar nr. 76 (str. Nicolae Dimo, nr. 3/3).

Având în vedere că contractul de locațiune nr. 1 din 01 aprilie 2016 a încetat la data de 31 decembrie 2016, instanța de apel a considerat că Consiliul municipal Chișinău, s-a aflat în întârziere cu executarea obligației de restituire a imobilelor pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018. Respectiv, în conformitate cu art. 910 din Codul civil, SRL „Sharp Cliff Invest” este îndreptățită de a solicita încasarea de la Consiliul municipal Chișinău, chiria pentru întreaga perioadă de întârziere a restituirii imobilelor aflate în locațiune, în sumă totală de 1 674 507,94 lei.

Instanța de apel reține că instanța de fond considerând că contractul de locațiune a fost prelungit în mod tacit pentru perioada 01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018, eronat a respins cerința SRL „Sharp Cliff Invest” privind încasarea chiriei pentru perioada respectivă, calculată potrivit pct. 3.1 din contract şi a Anexelor nr. 1 şi 2 la contract, potrivit cărora, prețul contractului constituie plata lunară în sumă de 5 045,69 lei pentru teren şi 71 630, 45 lei pentru construcție, în total 76 676,14 lei lunar. Însă, urma să rețină şi efectele 11 pct. 3.1 din contract, care la fel se prelungesc în timp, urmând a fi încasată chiria pentru 01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018.

De asemenea, instanța de apel a constatat că circumstanţele de fapt au fost greșit constatate de prima instanţă, or, potrivit probelor administrate la dosar şi a prevederilor legale aplicabile, se reține că de facto, nu a avut loc prelungirea tacită a contractului, acesta încetând la data de 31 decembrie 2016, situație faptică care atrage după sine aceleași consecințe, şi anume, necesitatea încasării de la pârâta-intimată a sumei de 1 674 507,94 lei, pentru 21 luni şi 26 de zile (perioada 01 ianuarie 2017 – 26 octombrie 2018), ceea ce constituie suma de 1 610 198,94 lei pentru cele 21 de luni (76 676,14 lei x 21 luni) + 64 309 lei pentru cele 26 de zile din luna octombrie 2018 (76 676,14 lei/31 de zile x 26 zile).

Instanța de apel a apreciat critic argumentele Consiliului municipal Chișinău, precum că obligația de achitare a sumei pentru chiria locațiunii în sumă de 1 674 507,94 lei nu există, deoarece în actul de predare-primire a bunului închiriat din 26 octombrie 2018 se indică expres că SRL „Sharp Cliff Invest” nu are pretenții şi nu va avea pretenții pe viitor, or, actul de predare- primire se referă exclusiv la bunul închiriat, iar „lipsa pretențiilor” se referă la starea bunului.

Referitor la cerința privind încasarea prejudiciului material manifestat prin venit ratat, instanța de apel a ajuns la concluzia respingerii încasării sumei de 3 250 734,35 lei cu titlu de reparare a prejudiciului material, manifestat prin venit ratat, or, principiul reparării integrale a prejudiciului patrimonial cuprinde cheltuielile pe care persoana lezată le-a suportat sau urmează să le suporte la restabilirea dreptului încălcat, pierderea sau deteriorarea bunurilor sale (prejudiciu efectiv), precum şi beneficiul neobținut prin încălcarea dreptului (venitul ratat), iar potrivit art. 610 din Codul civil, ratat se consideră venitul care ar fi fost posibil în condițiile unui comportament normal din partea autorului prejudiciului în împrejurări normale.

Subsecvent, instanța de apel menționează că partea care a pierdut procesul este obligată să achite pârții care a avut câștig de cauză toate cheltuielile de judecată. La caz, a fost admisă în parte acțiunea SRL „Sharp Cliff Invest”. Astfel, cheltuielile de judecată urmează să le suporte Consiliul municipal Chișinău.

La 27 decembrie 2023, reprezentantul Consiliului municipal Chișinău, Maria Crețu, a declarat recurs împotriva deciziei din 15 noiembrie 2023 a Curții de Apel Chișinău, prin care a solicitat admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel, cu menținerea hotărârii primei instanțe.

Recurentul consideră că temeiuri legale de a încasa din contul Consiliului municipal Chișinău a sumei de 1 674 507,94 lei cu titlu de datorie pentru plata chiriei pentru perioada întârzierii restituirii bunurilor închiriate, fără a fi semnat un contract de locațiune de comun acord cu SRL „Sharp Cliff Invest”, nu există.

La 30 aprilie 2024, s-a expediat intimatei SRL „Sharp Cliff Invest” și intervenientului accesoriu Direcția Educație, Tineret și Sport sectorul Rîșcani, copia recursului declarat de reprezentantul Consiliului municipal Chișinău, Maria Crețu şi s-a comunicat dreptul de depunere, în termen de până la o lună, a referinţei, cu expunerea asupra obiecţiilor materiale şi procedurale invocate în cererea de recurs.

Intimata SRL „Sharp Cliff Invest” a depus referință, prin care a solicitat a declara inadmisibil recursul Consiliului municipal Chișinău.

La 17 septembrie 2024, Direcția Educație, Tineret și Sport sectorul Rîșcani a depus referință, prin care a susținut recursul declarat de către Consiliul municipal Chișinău, admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel, cu menținerea hotărârii primei instanțe.

Prin Legea nr. 246 din 31 iulie 2023 pentru modificarea unor acte normative (modificarea cadrului normativ conex reformei Curţii Supreme de Justiţie) au fost operate modificări în Codul de procedură civilă, care au intrat în vigoare de la 01 septembrie 2023.

În conformitate cu prevederile art. XI alin. (3) din Legea nr. 246 din 31 iulie 2023, recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi vor fi examinate în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii recursului.

Din sensul normei de drept enunțate, urmează că legiuitorul a optat pentru principiul aplicării imediate a noilor reglementări procedurale, cu excepția temeiurilor în baza cărora se vor examina recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi.

În conjunctura enunțată, și având în vedere că, recursul a fost declarat la 27 decembrie 2023, adică după intrarea în vigoare a modificărilor operate în Codul de procedură civilă, acesta va fi examinat în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii recursului.

În conformitate cu art. 432 din Codului de procedură civilă (în redacția Legii nr. 246 din 31.07.2023, în vigoare din 01.09.2023): „(1) Recursul este admis dacă: a) interpretarea legii din hotărârea contestată este contrară jurisprudenței uniforme a Curţii Supreme de Justiţie; b) prin admiterea recursului, se schimbă sau se consolidează jurisprudența Curţii Supreme de Justiţie; c) a fost admis neîntemeiat un apel introdus tardiv sau a fost respins ca fiind tardiv un apel depus în termen; d) hotărârea sau decizia vizează drepturile persoanei care nu a fost atrasă în proces; e) hotărârea sau decizia este arbitrară ori se bazează în mod determinant pe aprecierea vădit nerezonabilă a probelor; f) instanţa nu a fost compusă potrivit legii sau hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea competenței jurisdicționale. (2) Temeiurile menționate la alin.(1) lit.d)–f) pot fi invocate în recurs doar dacă au fost invocate în apel sau dacă încălcarea a avut loc în instanţa de apel.”

Conform art. 433 alin. (1) lit. f) din Codul de procedură civilă (în redacția Legii nr. 246 din 31.07.2023, în vigoare din 01.09.2023): „(1) Cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care: f) recursul este vădit neîntemeiat.

Potrivit art. 440 alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă (în redacția Legii nr.246 din 31.07.2023, în vigoare din 01.09.2023): „(1) În cazul în care se constată existența unuia dintre temeiurile prevăzute la art. 433, completul din 3 judecători, printr-o încheiere irevocabilă adoptată în lipsa părților, declară recursul inadmisibil. (2) Încheierea privind inadmisibilitatea recursului, care conține sumar faptele cauzei, motivele şi temeiul inadmisibilității, se publică pe pagina web oficială a Curţii Supreme de Justiţie şi se expediază părților.” 14

Din actele cauzei rezultă că copia deciziei integrale a instanței de apel a fost expediată la 25 ianuarie 2024 la adresa electronică a Consiliului municipal Chișinău (primaria@pmc.md), fapt ce se confirmă prin scrisoarea anexată la dosar. (f.d. 229, vol. I)

Astfel, recursul declarat la 27 decembrie 2023 de către Consiliul municipal Chișinău fost depus în interiorul termenului legal prevăzut de art. 434 din Codul de procedură civilă.

Din analiza prevederilor legale precitate supra, rezultă că admisibilitatea/inadmisibilitatea recursului, urmează să însușească în condițiile Codului de procedură civilă exercitarea efectivă a unui control de legalitate veritabil bazat pe temeiuri concludente și serioase. Astfel, normele citate oferă un drept exclusiv al instanței de recurs de a filtra cererile de recurs care nu prezintă o motivare suficient de serioasă.

În această ordine de idei, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reține că, Codul de procedură civilă dezvoltă nu doar caracterul nedevolutiv al recursului, dar și cerința de seriozitate a cererii din perspectiva invocării unor veritabile și esențiale încălcări de drept procedural și material capabile să răstoarne deciziile instanței de apel contestate.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție notează că pentru a trece testul de admisibilitate, cererea de recurs trebuie să conțină o motivare convingătoare și întemeiată în condițiile nominalizate mai sus. În consecutivitate, motivarea cererii de recurs în circumstanțele expuse se referă la formalitățile pe care trebuie să le întrunească cererea în vederea rezistării testului și filtrului de admisibilitate.

Se reține că examinarea admisibilității recursului presupune verificarea conformității temeiurilor invocate în cererea de recurs cu temeiurile prevăzute în art. 432 din Codul de procedură civilă, în redacția legii în vigoare la data declarării recursului.

Din analiza recursului declarat de reprezentantul Consiliului municipal Chișinău rezultă că drept temei de declararea a recursului a fost invocat în esență prevederile art. 432 alin. (1) lit. e) din Codul de procedură civilă (în redacția Legii nr. 246 din 31 iulie 2023, în vigoare din 01 septembrie 2023), adică decizia contestată a instanței de apel este arbitrară, bazată în mod determinant pe aprecierea vădit nerezonabilă a probelor. 15

Completul de judecată atestă că de fapt motivele recursului se referă la dezacordul recurentului Consiliul municipal Chișinău cu soluția pronunțata de Curtea de Apel Chișinău și nu relevă interpretarea contrară a legii și aplicarea eronată a normelor de drept material sau procedural sau că aceasta s-ar baza în mod determinant pe aprecierea vădit nerezonabilă a probelor, prin urmare recursul este vădit neîntemeiat și nu constituie temei de casare a deciziei recurate, menționând că nu este nici un temei legal de a încasa datoria pentru plata chiriei pentru perioada întârzierii restituirii bunurilor închiriate, ori nu există un contract de locațiune.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție menționează că recursul depus de reprezentantul Consiliului municipal Chișinău conține în esență obiecții de fapt şi de drept similare expuse anterior în referință și pledorii care au fost analizate de către Curtea de Apel Chișinău, fiind apreciate în modul corespunzător, bazată pe o cercetare multiaspectuală, completă, nepărtinitoare și nemijlocită a tuturor probelor din dosar în ansamblu și interconexiunea lor, călăuzindu-se de lege.

Date fiind cele constatate, Completul de judecată consideră că nu există aparența unei încălcări a dreptului recurentului la soluționarea tuturor argumentelor cu privire la judecarea cauzei în prima instanță și instanța de apel în modul garantat de art. 6§1 al CEDO.

Completul de judecată remarcă că dezvoltarea recursului trebuie să cuprindă o motivare corespunzătoare, în sensul arătării cu claritate a acelor critici, care sunt de natură a învedera netemeinicia hotărârii/deciziei și care se încadrează în temeiurile prevăzute la art.432 din Codul de procedură civilă, în vigoare la data declarării recursului. Or, recursul nu se poate limita la o simplă indicare a textelor de lege, ci implică determinarea greșelilor imputate Curții de Apel Chișinău și o minimă argumentare a criticii în fapt și în drept, precum și indicarea probelor pe care se bazează aceste critici. Simpla trimitere la un text de lege, fără explicarea pretinsei interpretări și/sau aplicări eronate a prevederilor legale de către Curtea de Apel Chișinău, nu echivalează cu un argument. Dacă ar proceda la examinarea unei asemenea pretins argument, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție s-ar substitui autorului recursului, fapt care ar echivala cu un control efectuat din oficiu.

La fel, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție accentuează că admisibilitatea recursului trebuie privită și în contextul rolului și funcției legale a instanței judecătorești supreme care constă, în special, în asigurarea și interpretarea uniformă a legilor la examinarea cauzelor. Astfel, motivarea oricărei cereri de recurs trebuie să țină cont 16 pentru a trece filtrul de admisibilitate și a avea succes, de aceste însușiri de ordin legal fundamental.

În acest sens, CtEDO în jurisprudența sa constantă statuează că dreptul de acces la instanțe nu este absolut. Există limitări implicit admise [Golder împotriva Regatului Unit, pct. 38; Stanev împotriva Bulgariei (MC), pct. 230]. Acesta este în special cazul condițiilor de admisibilitate a unui recurs, întrucât prin însăși natura sa necesită o reglementare din partea statului, care se bucură în această privință de o anumită marjă de apreciere (Luordo împotriva Italiei, pct. 85). Condițiile de admisibilitate ale unui recurs pot fi mai stricte decât pentru un apel (Levages Prestations Services împotriva Franței, pct. 45).

Curtea a mai reiterat că modul de aplicare a articolului 6 procedurilor în fața instanțelor ierarhic superioare depinde de caracteristicile speciale ale procedurilor respective, urmând de ținut cont de totalitatea procedurilor în sistemul de drept național și de rolul instanțelor ierarhic superioare în acest sistem. (Botten v. Norway, hotărâre din 19 februarie 1996, Reports 1996- 1,11p.141,§39). La fel, conform jurisprudenței CtEDO, procedurile cu privire la admisibilitatea căii de atac și procedurile care implică doar chestiuni de drept, și nu chestiuni de fapt, pot fi conforme cu cerințele articolului 6§1 (a se vedea Helmers c. Suediei 09 octombrie 1991, § 31, Seria A, nr. 212-A).

Din considerentele redate, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție concluzionează că recursul declarat de Consiliul municipal Chișinău este vădit neîntemeiat și urmează a fi considerat inadmisibil.

În conformitate cu art. 433 alin. (1) lit. f) din Codul de procedură civilă, art. 440 alin.(1), (2) din Codul de procedură civilă,