Ceni împotriva Italiei

Secțiunea a doua Cerere nr. 25376/06 Rolanda CENI împotriva Italiei introdusă la 17 iunie 2006 EXPOSAT DE FAPTE recurenta, dl Rolanda Ceni, este un resortisant italian născut în 1953 și rezident în Florența. Ea este reprezentată în fața Curții de către M Colinat, avocată la Bruxelles și Florența. Circumstanțele speculei Faptele cauzei, astfel cum au fost prezentate de reclamantă, pot fi rezumate după cum urmează. În iunie 1992, reclamanta a decis să cumpere de la o întreprindere X un apartament în construcție la prețul de 310 000 000 de lire italiene (ITL, aproximativ 160 101 euro (EUR)). La 13 iunie 1992, aceasta a plătit un avans de 10 000 000 000 ITL (aproximativ 5 164 de lire italiene). EUR) cu titlu de garanție.

La 3 iulie 1992, reclamanta a semnat un contract preliminar de vânzare și a plătit un avans ulterior de 36 500 000 ITL (aproximativ 18 850 EUR). Următoarele plăți au fost efectuate în funcție de durata lucrărilor de construcție. reclamanta a plătit întreprinderii X suma totală de 415 577 434 ITL (aproximativ 214 627 EUR), superioară prețului de vânzare concordat. În martie 1995, recurenta a intrat în apartament și și-a stabilit reședința principală. Deținătorul întreprinderii X care a refuzat să semneze contractul de vânzare la 14 martie 1997, reclamanta, pe baza articolului 2932 din Codul civil (a se vedea mai jos, în temeiul dreptului intern relevant La data de 26 noiembrie 2007, societatea X a fost declarată în faliment.

Aceasta a dus la încetarea procedurii civile inițiate de reclamantă. La 3 februarie 1998, administratorul falimentului a comunicat reclamantei decizia sa de a rezilia contractul preliminar de vânzare, în conformitate cu art. 72 alineatul (4) din Legea privind falimentul (hotărârea regală nr 267 din 16 martie 2002) (a se vedea mai jos, în dreptul intern relevant). La 5 mai 1998, curatorul a informat reclamanta că imobilele care constituiau activele falimentului ar fi fost vândute la licitație și a invitat-o să vândă apartamentul pe care acesta îl ocupa fără titlu.

În urma discuțiilor efectuate de reclamantă, curatorul indiqua que que â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â TM â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â â La 21 ianuarie 1999, a fost solicitat să plătească, începând din decembrie 1997, o sumă de 700 000 ITL (aproximativ 361 EUR) pe lună, suma totală de 9 100 000 ITL (aproximativ 4 699 EUR).

La 25 februarie 1999, apartamentul a fost vândut la licitație fără ca reclamanta să primească comunicări ulterioare. Acesta a fost achiziționat de soții Y la prețul de 227 000 000 ITL (aproximativ 117 235 EUR) și înregistrarea acțiunii introduse de reclamantă în temeiul articolului 2932 din CC a fost retrasă din registrele imobiliare. La 18 mai 1999, recurenta a introdus o acțiune în justiție pentru a obține anularea alegerii curatorul de a rezilia contractul preliminar de vânzare și de a transfera proprietatea soților Y. La 25 Mai 1999, reclamanta a solicitat judecătorului delegat falimentului să revoce radierea acțiunii sale în temeiul art. 2932 din CC. Între timp, la 12 iulie 1999, soții Y i-au instigat pe reclamantă să părăsească apartamentul în termen de zece zile.

La ui a obiectat la executarea expulzării sale, având în vedere că erau pendinte acțiuni judiciare privind titlul de proprietate. Judecătorul judecător din Pontasieve (Florence) a fost de acord să suspende temporar executarea, dar a invitat-o pe reclamantă să plătească o cauțiune de 5 000 000 ITL (aproximativ 2 582 EUR). Între timp, la cererea recurentei, procedura întemeiată pe art. 2932 din CC fusese reluată. printr-o hotărâre din 4 octombrie 1999, al cărei text a fost depus la grefă la 23 octombrie 1999, tribunalul din Florența a respins acțiunea în anulare a recurentei. În conformitate cu art. 72 alineatul (4) din Legea privind falimentul, în cazul în care lucrul vândut nu ar fi fost transferat cumpărătorului, curatorul ar fi avut posibilitatea de a alege între executarea contractului și rezilierea contractului.

Potrivit doctrinei și jurisprudenței, această alegere ar fi putut fi exercitată chiar dacă o acțiune întemeiată pe art. 2932 din CC ar fi fost pendinte. Pe de altă parte, în cazul în care curatorul a optat pentru reziliere, nu mai era posibil să se pronunțe o hotărâre în temeiul articolului 2932 din CC. Contractul semnat la 3 iulie 1992 era un contract preliminar de vânzare; indiferent de preluarea apartamentului și de plata prețului de vânzare, acesta nu avea ca efect transferul proprietății. Cu toate acestea, reclamanta a invocat art. 47 din Constituție, protejând dreptul de a dobândi reședința principală. Excepția sa de neconstituționalitate de la art. 72 alineatul (4) din Legea privind falimentul a fost respinsă ca fiind vădit nefondată, dat fiind că legiuitorul era în măsură să pună în discuție acest drept cu alte interese publice.

La 12 noiembrie 1999, reclamanta a solicitat Parchetului din Florența să investigheze dacă a fost victima unor infracțiuni grave și nu a primit niciun răspuns. Prin hotărârea din 10 iulie 2001, al cărei text a fost depus la grefă la 14 august 2001, tribunalul de apel din Florența a confirmat hotărârea de primă instanță. Comisia a considerat că tribunalul din Florența a motivat în mod corespunzător toate aspectele controversate, dar a observat că rezilierea unor contracte similare cu cea a recurentei era adesea o sursă foarte importantă de prejudiciu financiar, deoarece, în cazul falimentului producătorilor, cumpărătorii riscau să își piardă nu numai clădirea, ci și prețul plătit.

Cu toate acestea, instanța de apel nu putea decât să dorească o intervenție din partea legiuitorului în această privință; reclamanta s-a ocupat de casare; printr-o hotărâre din 21 septembrie 2005, al cărei text a fost depus la grefă la 22 decembrie 2005, Curtea de Casație a decăzut reclamanta recursului său. Între timp, la 26 iunie 2001, Tribunalul de la Pontassie a respins opoziția reclamantei la executarea deportării. Această hotărâre a fost confirmată în apel la 23 aprilie 2004. recurenta a primit mai multe vizite de la executorul justiției și o parte din salariul său a fost sesizată. Între timp, la 25 februarie 2004, recurenta prezentase o nouă cerere de suspendare a expulzării din motive de sănătate.

Judecătorul a fixat la ședința la 9, apoi la 29 martie 2004. La această ultimă dată, soții Y au propus să vândă apartamentul reclamantei la prețul de 190 000 EUR. La 28 iulie 2004, execuția forțată nu s-a încheiat și a fost retrimisă la 22 octombrie 2004 pe motiv că prefectul nu l-a autorizat pe executorul justiției să fie asistat de forța publică. În mai 2005, recurenta semnează cu soții Y o promisiune de vânzare la prețul de 190 000 EUR. Contractul de vânzare a fost semnat la 6 octombrie 2005, data la care recurenta a devenit proprietară a apartamentului în care își avea reședința. Pentru a asigura o sumă mai mare de bani, soțul reclamantei a fost obligat să accepte o slujbă în Siberia, iar dreptul intern relevant la art. 2932 din CC este exprimat astfel.

În cazul în care persoana care este obligată să încheie un contract nu își îndeplinește obligația, cealaltă parte, atunci când acest lucru este posibil și nu este exclus de titlu, poate obține o hotărâre la sfârșitul căreia contractul este considerat ca nefiind încheiat. În cazul contractelor care au ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra unui anumit lucru sau constituirea sau transferul unui alt drept, cererea nu poate fi primită dacă partea care a propus transferul dreptului de proprietate asupra unui anumit lucru nu își îndeplinește activitatea sau face o ofertă formală în conformitate cu normele stabilite de lege, cu excepția cazului în care prestația nu este încă exigibilă.

Astfel cum este în vigoare la data faptelor, art. 72 alineatul (4) din Legea privind falimentul (hotărârea regală nr 267 din 16 martie 1942) se citea după cum urmează: În caz de faliment al vânzătorului, în cazul în care lucrul vândut a fost transferat cumpărătorului, contractul nu este reziliat. În cazul în care lucrul vândut nu a fost transferat cumpărătorului, curatorul are posibilitatea de a alege între executarea și rezilierea contractului. În cazul în care contractul este reziliat, cumpărătorul are dreptul de a-și înregistra creanța în pasiv [de faliment], fără a avea dreptul la repararea daunelor suferite.

Legea falimentului a fost ulterior modificată de mai multe intervenții ale legiuitorului (decretul legislativ nr. 5 din 9 ianuarie 2006; Decretul legislativ nr. 169 din 12 septembrie 2007; Legea nr. 134 din 7 august 2012). În părțile sale relevante, art. 72 din lege se citește acum după cum urmează: În cazul în care un contract nu a fost încă executat sau nu a fost executat pe deplin de către părți, atunci când situația de faliment a fost declarată împotriva unei decizii a Comisiei, executarea contractului (...) este suspendată până când custodele, cu aprobarea Comitetului creditorilor, declară că se subrogă în locul celui care nu a fost achitat în contract, cu toate obligațiile aferente sau să se elibereze [din contract], cu excepția cazului în care, în contractele care au efecte in rem, transferul dreptului a avut deja loc.

Orice parte la contract poate pune în întârziere curatorul, prin stabilirea unui termen nu mai mare de 60 de zile, la expirarea căruia contractul este considerat a fi reziliat. Dispoziția de la primul alineat se aplică, de asemenea, preliminarei de vânzare, cu excepția celor prevăzute la art. 72a . În caz de reziliere, partea are dreptul de a introduce în pasiv creanța care decurge din neexecuție, fără a avea dreptul la repararea daunelor suferite. (...) În cazul în care contractul preliminar de vânzare imobiliară este reziliat, în conformitate cu art. 2645a din codul civil, cumpărătorul are dreptul de a-și înscrie creanța în pasiv, fără a avea dreptul la repararea daunelor suferite și beneficiază de privilegiul descris la art. 2775a din Codul civil, cu condiția ca efectele transcrierii contractului preliminar de vânzare să înceteze înainte de data declarației de faliment.

Dispozițiile primului alineat nu se aplică contractului preliminar de vânzare transcris în conformitate cu art. 2645a de la codul civil care are ca obiect o clădire de uz casnic destinată a fi reședința principală a cumpărătorului sau a membrilor de familie ai acestuia până la gradul al treilea sau o clădire care nu este destinată utilizării în scopuri de uz casnic, destinată să fie sediul principal al activității de întreprindere a cumpărătorului. Legiuitorul a adăugat, de asemenea, un articol 72a, intitulat contracte pentru o clădire în construcție mai exact, în temeiul cărora contractele descrise la art. 5 din Decretul legislativ nr. 122 din 20 iunie 2005 sunt încheiate dacă, înainte ca curatorul să comunice alegerea între executare și reziliere, cumpărătorul a activat fidejusiune (escusso la fideiussione) În orice caz, fidejusiunea nu poate fi activată după comunicarea de către curator a voinței sale de a pune în aplicare contractul.

GRIFS Invochează art. 1 din Protocolul nr. 1, reclamanta se plânge de acțiunea revocatorie desfășurată de către curățătorul falimentului. Comisia observă că aceasta a încheiat un contract preliminar de vânzare cu întreprinderea X și a plătit un preț mai mare decât prețul stabilit în acesta și, prin urmare, avea dreptul să devină proprietarul apartamentului în cauză. Cu toate acestea, aceasta a fost privată de acest drept fără despăgubiri din cauza acțiunii revocatorii intentate de către curatorul falimentului, care, la momentul respectiv, avea puterea discreționară de a rezilia unilateral contractele de vânzare în curs. Contractul preliminar semnat de recurentă datează din 1992, adică cu cinci ani înainte de declarația de faliment, și indica un preț pe deplin conform cu valoarea de piață a apartamentului.

Prin urmare, acest contract nu a fost fraudulos. Ca urmare a rezilierii contractului, recurenta și-a pierdut proprietatea și posibilitatea de a solicita despăgubiri. Singura posibilitate rămasă era aceea de a-și înscrie creanța în pasivul falimentului; cu toate acestea, în ceea ce privește o creanță neprivilegiată, șansele de a recupera, fie și numai o parte din banii săi erau minime. În aceste condiții, recurenta consideră că un echilibru corect nu a fost menținut între cerințele de interes general al comunității (fie protecția drepturilor creditorilor) și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului. Pe de altă parte, curierul nu a informat-o pe reclamantă cu privire la licitația apartamentului pentru a-i permite să intre în procedură și nu i-a notificat valoarea licitației.

Recurenta, care deținea bunul în bună credință, nici măcar nu avea dreptul de preempție. Curtea de apel din Florența a recunoscut, de asemenea, prejudiciul enorm suferit de reclamantă și legiuitorul a intervenit pentru a reforma dreptul falimentului și pentru a modifica competențele curatorului. Din păcate, această reformă nu este în sarcina recurentei. Invocând art. 8 din Convenție, reclamanta se plânge de presiunile financiare și de amenințările de a-și deporta domiciliul. Pentru a evita expulzarea, ea a fost obligată să-și răscumpere apartamentul la un preț mult mai mare decât prețul de licitație, acordându-se de la membrii familiei și ai prietenilor săi. Tensiunea la care a fost supusă a provocat probleme de sănătate, iar soțul ei a fost obligat să meargă la muncă în Siberia pentru a asigura o sumă suficientă de bani.

Recurenta consideră că normele existente nu i-au garantat protecția pe care ar fi avut-o situația sa vulnerabilă. Invocând articolele 6 alineatul (1) și 13 din convenție, recurenta se plânge că nu a dispus, în dreptul italian, acces la instanță sau la o cale de atac eficientă pentru a-și invoca obiecțiunile întemeiate pe articolele 8 din convenție și 1 din Protocolul nr. În această privință, Comisia constată că instanța responsabilă de faliment a evitat să examineze pe fond opțiunile pe care le-a ales curatorul, care se limitează la suspendarea acțiunii recurentei în anulare a rezilierii preliminare a vânzării, precum și cererea sa de înscriere a creanței sale în pasivul falimentului. Aceasta s-ar analiza într-o denigrare a justiției care a contribuit la eliminarea din substanță a creanței de la . Invocând art. 6 alineatul (1) din Convenție, reclamanta se plânge de durata procedurii civile de obținere a transferului de proprietate pe cale judiciară.

Întrebări adresate părților Având în vedere principiile Curții în cauza Kotov c. Rusia ([GC], n 54522/00, §§ 91-107, 3 aprilie 2012), se poate considera că un agent din statul membru în cauză poate fi considerat un agent din statul membru în care își are sediul în statul membru în care își are sediul contractul preliminar de vânzare încheiat între reclamantă și întreprinderea X, a încălcat dreptul societății X la respectarea bunurilor sale, astfel cum este garantat prin art. 1 din Protocolul nr. În caz contrar, având în vedere faptul că: în ciuda plății integrale a prețului de vânzare, recurenta a fost obligată să răscumpere apartamentul în care locuia prin plata din nou a prețului, guvernul și-a îndeplinit obligațiile pozitive în cadrul procedurilor de faliment care decurg din art. 1 din Protocolul nr. 1 (a se vedea rechemarea principiilor generale în acest domeniu în Kotov, citată anterior, §§ 109-115) În special, a fost un echilibru corect între interesele concurente ale recurentei și ale societății în ansamblul său?

A trebuit recurenta să suporte o sarcină excesivă și exorbitantă? Presiunile financiare și amenințările de expulzare la care a fost supusă recurenta, se analizează într-o interferență în dreptul persoanei vizate de respectarea domiciliului și a vieții sale private În … (7) Având în vedere faptul că instanțele judiciare nu s-au considerat competente pentru a examina compatibilitatea alegerii cu interesul general a curatorului, recurenta avea la dispoziția sa, conform dispozițiilor art. 13 din Convenție, o acțiune internă efectivă prin care ar fi putut formula obiecții de necunoaștere a art. 1 din Protocolul nr. 1 și 8 din convenție

DEUXIÈME SECTION

Requête n o 25376/06 Rolanda CENI contre l’Italie introduite le 17 juin 2006

EXPOSÉ DES FAITS

La requérante, M me Rolanda Ceni, est une ressortissante italienne née en 1953 et résidant à Florence. Elle est représentée devant la Cour par M e C. Colinet, avocate à Bruxelles et Florence. A. Les circonstances de l’espèce Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par la requérante, peuvent se résumer comme suit. En juin 1992, la requérante décida d’acheter à l’entreprise X un appartement en construction au prix de 310 000 000 lires italiennes (ITL – environ 160 101 euros (EUR)). Le 13 juin 1992, elle versa un acompte de 10 000 000 ITL (environ 5 164 EUR) à titre de caution. Le 3 juillet 1992, la requérante signa un contrat préliminaire de vente. Elle versa un acompte ultérieur de 36 500 000 ITL (environ 18 850 EUR).

Les paiements suivants furent effectués en fonction de l’avancement des travaux de construction. La requérante versa à l’entreprise X la somme totale de 415 577 434 ITL (environ 214 627 EUR), supérieure au prix de vente concordé. En mars 1995, la requérante entra dans l’appartement et y établit sa résidence principale. Le titulaire de l’entreprise X refusant de signer le contrat de vente, le 14 mars 1997, la requérante, se fondant sur l’article 2932 du code civil (le « CC » – voir ci-après, sous le « droit interne pertinent »), l’assigna devant le tribunal de Florence afin d’obtenir le transfert de propriété par la voie judiciaire. Le 26 novembre 2007, l’entreprise X fut déclarée en état de faillite.

Ceci provoqua l’interruption de jure de la procédure civile entamée par la requérante. Le 3 février 1998, le curateur de la faillite communiqua à la requérante sa décision de résilier le contrat préliminaire de vente, en application de l’article 72 § 4 de la loi sur la faillite (décret royal n o 267 du 16 mars 1942 – voir ci-après, sous le « droit interne pertinent »). Le 5 mai 1998, le curateur informa la requérante que les immeubles constituant l’actif de la faillite auraient été vendus aux enchères et l’invita à restituer l’appartement qu’elle occupait sans titre. A la suite de pourparlers engagés par la requérante, le curateur indiqua qu’afin d’éviter la vente aux enchères de l’appartement, la requérante aurait dû verser la somme de 324 000 000 ITL (environ 167 332 EUR).

La requérante ne disposait pas de cette somme. Le 21 janvier 1999, on lui demanda de payer, à partir de décembre 1997, une indemnité d’occupation s’élevant à 700 000 ITL (environ 361 EUR) par mois, soit la somme totale de 9 100 000 ITL (environ 4 699 EUR). Le 25 février 1999, l’appartement fut vendu aux enchères sans que la requérante ne reçut de communications ultérieures. Il fut acheté par les époux Y au prix de 227 000 000 ITL (environ 117 235 EUR) et l’inscription de l’action introduite par la requérante aux termes de l’article 2932 du CC fut rayée des registres immobiliers.

Le 18 mai 1999, la requérante introduisit une action en justice afin d’obtenir l’annulation du choix du curateur de résilier le contrat préliminaire de vente et de transférer la propriété aux époux Y. Le 25 mai 1999, la requérante demanda l’inscription au passif de la faillite des sommes qu’elle avait payées à l’entreprise X. Le 22 juillet 1999, elle demanda au juge délégué à la faillite de révoquer la radiation de son action fondée sur l’article 2932 du CC. Entre-temps, le 12 juillet 1999, les époux Y avaient intimé à la requérante de quitter l’appartement dans un délai de dix jours. L’intéressée fit opposition à l’exécution de son expulsion, vu que des actions judiciaires portant sur le titre de propriété étaient pendantes.

Le juge d’instance de Pontasieve (Florence) accepta de suspendre temporairement l’exécution, mais intima à la requérante de payer une caution de 5 000 000 ITL (environ 2 582 EUR). Entre-temps, à la demande de la requérante, la procédure fondée sur l’article 2932 du CC avait été reprise. Par un jugement du 4 octobre 1999, dont le texte fut déposé au greffe le 23 octobre 1999, le tribunal de Florence rejeta l’action en annulation de la requérante. Il observa qu’aux termes de l’article 72 § 4 de la loi sur la faillite, si la chose vendue n’avait pas été transférée à l’acheteur, le curateur avait le choix entre l’exécution et la résiliation du contrat. Selon la doctrine et la jurisprudence, ce choix pouvait être exercé même si une action fondée sur l’article 2932 du CC était pendante.

Par ailleurs, si le curateur optait pour la résiliation, il n’était plus possible de prononcer un jugement aux termes de l’article 2932 du CC. Le contrat signé le 3 juillet 1992 était un contrat préliminaire de vente ; indépendamment de la prise de possession de l’appartement et du paiement du prix de vente, il n’avait pas pour effet de transférer la propriété. La requérante invoqua l’article 47 de la Constitution, protégeant le droit d’acquérir l’habitation principale. Son exception d’inconstitutionnalité de l’article 72 § 4 de la loi sur la faillite fut cependant écartée comme manifestement mal fondée, étant donné qu’il était loisible au législateur de mettre en balance ce droit avec d’autres intérêts publics.

La requérante interjeta appel. Le 12 novembre 1999, elle demanda au parquet de Florence d’enquêter pour vérifier si elle avait été victime d’éventuelles infractions pénales. Elle ne reçut aucune réponse. Par un arrêt du 10 juillet 2001, dont le texte fut déposé au greffe le 14 août 2001, la cour d’appel de Florence confirma le jugement de première instance. Elle estima que le tribunal de Florence avait dûment motivé tous les points controversés. Elle observa cependant que la résiliation de contrats similaires à celui de la requérante était souvent une source de préjudice financier très important, car en cas de faillite des constructeurs, les acheteurs risquaient de perdre non seulement leur immeuble, mais aussi le prix versé.

Cependant, la cour d’appel ne pouvait que souhaiter une intervention du législateur à cet égard. La requérante se pourvut en cassation. Par un arrêt du 21 septembre 2005, dont le texte fut déposé au greffe le 22 décembre 2005, la Cour de cassation débouta la requérante de son pourvoi. Entre-temps, le 26 juin 2001, le tribunal de Pontassieve avait rejeté l’opposition de la requérante à l’exécution de l’expulsion. Ce jugement fut confirmé en appel le 23 avril 2004. La requérante reçut plusieurs visites de l’huissier de justice et une partie de son salaire fut saisie. Entre-temps, le 25 février 2004, la requérante avait présenté une nouvelle demande de suspension de l’expulsion pour des raisons de santé.

Le juge fixa l’audience au 9, puis au 29 mars 2004. A cette dernière date, les époux Y proposèrent de vendre l’appartement à la requérante au prix de 190 000 EUR. L’exécution forcée fixée au 28 juillet 2004 n’aboutit pas et fut renvoyée au 22 octobre 2004 au motif que le Préfet n’avait pas autorisé l’huissier de justice à se faire assister par la force publique. L’expulsion fut ensuite reportée de trois mois en trois mois, l’huissier se présentant toujours non assisté par la force publique. En mai 2005, la requérante signa avec les époux Y une promesse de vente moyennant le prix de 190 000 EUR. Le contrat de vente fut signé le 6 octobre 2005, date à laquelle la requérante devint propriétaire de l’appartement où elle résidait.

La requérante a indiqué qu’afin de recueillir la somme requise, elle a dû s’endetter auprès de sa famille et de ses amis, n’ayant pas accès au prêt bancaire. Afin de garantir une plus importante rentrée d’argent, le mari de la requérante fut contraint d’accepter un travail en Sibérie. B. Le droit interne pertinent L’article 2932 du CC est ainsi libellé : « Si celui qui est obligé de conclure un contrat n’exécute pas son obligation, l’autre partie, lorsque ceci est possible et n’est pas exclu par le titre, peut obtenir un jugement au terme duquel le contrat est considéré comme non conclu. S’il s’agit de contrats qui ont pour objet le transfert de la propriété d’une chose déterminée ou la constitution ou le transfert d’un autre droit, la demande ne peut être accueillie si la partie qui l’a proposée n’exécute pas sa prestation ou ne fait une offre formelle selon les modalités établies par la loi, à moins que la prestation ne soit pas encore exigible.

» Tel qu’en vigueur à l’époque des faits, l’article 72 § 4 de la loi sur la faillite (décret royal n o 267 du 16 mars 1942) se lisait comme suit : « En cas de faillite du vendeur, si la chose vendue a été transférée à l’acheteur, le contrat n’est pas résilié. Si la chose vendue n’a pas été transférée à l’acheteur, le curateur a le choix entre l’exécution et la résiliation du contrat. En cas de résiliation du contrat, l’acheteur a le droit d’inscrire sa créance au passif [de la faillite], sans avoir droit à la réparation des dommages subis.

» La loi de la faillite a ensuite été modifiée par plusieurs interventions du législateur (décret législatif n o 5 du 9 janvier 2006 ; décret législatif n o 169 du 12 septembre 2007 ; loi n o 134 du 7 août 2012). Dans ses parties pertinentes, l’article 72 de la loi se lit désormais comme suit : « Si un contrat n’a pas encore été exécuté ou n’a pas été entièrement exécuté par les parties, lorsque l’état de faillite a été déclaré à l’encontre de l’une d’elles , l’exécution du contrat (...) est suspendue jusqu’à ce que le curateur, avec l’autorisation du comité des créanciers, déclare se subroger en lieu du failli dans le contrat, en assumant toutes les obligations y relatives, ou bien de se libérer [du contrat], à moins que, dans les contrats ayant des effets in rem , le transfert du droit ait déjà eu lieu.

Toute partie au contrat peut mettre en demeure le curateur, en faisant fixer à son encontre par le juge délégué un délai non supérieur à soixante jours, à l’expiration duquel le contrat est considéré comme étant résilié. La disposition du premier paragraphe s’applique aussi au préliminaire de vente, sauf ce qui est prévu à l’article 72 bis . En cas de résiliation, la partie a le droit d’inscrire au passif la créance découlant de la non-exécution, sans avoir droit à la réparation des dommages subis. (...) En cas de résiliation du contrat préliminaire de vente immobilière, conformément à l’article 2645 bis du code civil, l’acheteur a le droit d’inscrire sa créance au passif, sans avoir droit à la réparation des dommages subis, et jouit du privilège décrit à l’article 2775 bis du code civil, à condition que les effets de la transcription du contrat préliminaire de vente n’aient cessé avant la date de la déclaration de faillite.

Les dispositions du premier paragraphe ne s’appliquent pas au contrat préliminaire de vente transcrit conformément à l’article 2645 bis du code civil ayant pour objet un immeuble à usage d’habitation destiné à être l’habitation principale de l’acheteur ou de membres de sa famille jusqu’au troisième degré ou bien un immeuble non à usage d’habitation destiné à être le siège principal de l’activité d’entreprise de l’acheteur. » Le législateur a également ajouté un article 72 bis , intitulé « contrats relatifs à un immeuble en construction », aux termes duquel, « Les contrats décrits à l’article 5 du décret législatif n o 122 du 20 juin 2005 sont résiliés si, avant que le curateur communique le choix entre exécution et résiliation, l’acheteur a activé la fidéjussion ( escusso la fideiussione ) à protection de la restitution de ce qui a été payé au constructeur, en informant de cela le curateur.

En tout cas, la fidéjussion ne peut pas être activée après communication par le curateur de sa volonté de donner exécution au contrat. » GRIEFS

QUESTIONS AUX PARTIES

1. Eu égard aux principes dégagés par la Cour dans l’affaire Kotov c. Russie ([GC], n o 54522/00, §§ 91-107, 3 avril 2012), le curateur de la faillite peut-il être considéré un agent de l’Etat défendeur ? 2. Dans l’affirmative, la résiliation du contrat préliminaire de vente souscrite entre la requérante et l’entreprise X, a-t-elle porté atteinte au droit de l’intéressée au respect de ses biens, tel que garanti par l’article 1 du Protocole n o 1 ? 3. Dans la négative, compte tenu du fait qu’en dépit du versement intégral du prix de vente, la requérante a été contrainte de racheter l’appartement dans lequel elle habitait en payant à nouveau son prix, le Gouvernement a-t-il satisfait à ses obligations positives dans le cadre des procédures de faillite découlant de l’article 1 du Protocole n o 1 (voir le rappel des principes généraux en la matière dans Kotov , précité, §§ 109-115) ? 4. En particulier, un juste équilibre a-t-il été ménagé entre les intérêts concurrents de la requérante et de la société dans son ensemble ? La requérante a-t-elle dû supporter une charge excessive et exorbitante ?