ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1094/2019

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, reclamanta Administrația Fondului imobiliar a solicitat evacuarea pârâtei S.C. A. S.R.L. din spațiul cu altă destinație decât cea de locuință, situat în București, str. x, pentru lipsa titlului locativ și obligarea pârâtei la plata sumei de 193.916,75 euro, reprezentând: 72.774,25 euro contravaloarea parțială a lipsei de folosință pentru perioada martie 2014 - 31.05.2016; 16.926,47 euro TVA; 97.587,24 euro majorări de întârziere calculate pentru perioada iunie 2013 - mai 2016 și 6.628,79 euro majorări de întârziere calculate pentru perioada august 2013 - mai 2016.

Prin cererea reconvențională, pârâta-reclamantă a solicitat instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să constate tacita relocațiune, având în vedere că a achitat lunar contravaloarea chiriei, la nivelul stabilit de reclamantă pentru S.C. B. S.R.L.

Prin Sentința civilă nr. 1954/22.05.2017, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/2016, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta Administrația Fondului Imobiliar împotriva pârâtei S.C. A. S.R.L.. S-a dispus evacuarea pârâtei din spațiul cu altă destinație decât cea de locuință, situat în București, str. x, pentru lipsa titlului locativ. A fost obligată pârâta-reclamantă S.C. A. S.R.L. la plata către reclamanta-pârâtă Administrația Fondului Imobiliar a sumei de 72.774,25 euro, la cursul BNR de la data plății, reprezentând lipsa de folosință a spațiului, pentru perioada martie 2014 - 31.05.2016, precum și la plata sumei de 16.926,47 euro la cursul BNR de la data plății, reprezentând TVA. Totodată, a fost obligată pârâta-reclamantă S.C. A. S.R.L. la plata către reclamanta-pârâtă Administrația Fondului Imobiliar a sumei de 20 RON, cu titlu de cheltuielile de judecată. A fost respinsă în rest cererea principală, astfel cum a fost modificată, ca neîntemeiată. A fost respinsă cererea reconvențională, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel ambele părți. Apelanta-reclamantă Administrația Fondului Imobiliar a solicitat admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței atacate și, în consecință, obligarea pârâtei la plata majorărilor de întârziere solicitate prin cererea precizatoare depusă la dosarul de fond pentru termenul din 20.09.2016, respectiv la plata sumei de 97587,24 euro pentru perioada iunie 2013 - mai 2016 și a sumei de 6628,79 euro pentru perioada august 2013 - mai 2016.

Apelanta-pârâtă S.C. A. S.R.L. a solicitat admiterea apelului și respingerea acțiunii principale, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată, admiterea cererii reconvenționale și constatarea tacitei relocațiuni.

Prin Decizia civilă nr. 1422 din 18 iunie 2018, Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a respins, ca nefondate, ambele apeluri.

Curtea a reținut, în esență, că spațiul în litigiu a fost închiriat în favoarea S.C. B. S.R.L., iar prin hotărâre judecătorească rămasă irevocabilă la data de 12.12.2007 s-a dispus evacuarea acesteia din imobil.

Cu toate că S.C. B. S.R.L. nu mai avea un titlu locativ pentru spațiul cu altă destinație decât cea de locuință situat în București, str. x, la data de 01.02.2013 aceasta a încheiat cu pârâta-reclamantă un Protocol de asociere modificat printr-un act adițional fără dată, prin care pârâta-reclamantă s-a obligat să preia și să administreze spațiul mai sus arătat și să efectueze plățile pentru și în numele B. S.R.L.

Curtea a reținut că S.C. B. S.R.L. nu deținea un titlu locativ la data încheierii Protocolul de asociere din 01.02.2013 și, prin urmare, nu putea transmite folosința spațiului pârâtei-reclamante.

Tacita relocațiune ar fi putut opera în ipoteza unui contract care nu ar fi încetat la momentul încheierii Protocolul de asociere din 01.02.2013, ipoteză neîndeplinită în speță.

De asemenea, față de conținutul Protocolul de asociere din 01.02.2013, din care rezultă că plata chiriei se făcea pentru și în numele S.C. B. S.R.L., nu s-a dovedit de pârâta-reclamantă că ar fi existat un contract de sublocațiune, care ar putea fi considerat titlul în baza căruia pârâta-reclamantă deține spațiul.

Curtea a mai reținut că, prin folosirea spațiului cu altă destinație decât cea de locuință, situat în București, str. x, pentru perioada martie 2014 - 31.05.2016, pârâta-reclamantă a produs reclamantei-pârâte un prejudiciu egal cu valoarea chiriei pe care ar fi obținut-o în situația în care ar fi încheiat un contract de închiriere, la care se adaugă TVA.

În ceea ce privește capetele din cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost modificată, privind obligarea pârâtei-reclamante la plata sumei de 97.587,24 euro reprezentând majorări de întârziere calculate pentru perioada iunie 2013 - mai 2016 și a sumei de 6.628,79 euro, reprezentând majorări de întârziere calculate pentru perioada august 2013 - mai 2016, Curtea a apreciat că nu sunt întemeiate, deoarece între părți nu a existat un contract, astfel că nu există acordul pârâtei-reclamante de plată a majorărilor de întârziere, iar pe de altă parte, majorările de întârziere solicitate se percep numai pentru neplata la termen a creanțelor fiscale, creanța pretinsă pârâtei-reclamante neavând această natură.

Împotriva Deciziei civile nr. 1422 din 18 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a declarat recurs pârâta S.C. A. S.R.L., invocând motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs invocate, recurenta a arătat că, la 01.02.2013 a semnat un Protocol de asociere cu S.C B. S.R.L, societate care deținea în folosință spațiul din Str. x, sector .1, conform Contractului de colaborare nr. 13285 și a Fișei de calcul nr. 7408/01.07.1998.

De la data semnării Protocolului de asociere, S.C. A. S.R.L. a preluat și desfășurat în spațiul din str. x activitatea de restaurant cu specific turcesc, cu știința și acordul verbal al Administrației Fondului Imobiliar, depunând o copie a Protocolului de asociere și așteptând să fie eliberată "fișa de calcul" în conformitate cu Dispoziția nr. 105/1998 a primarului, prin care se arată că utilizatorii de spații cu altă destinație care nu au contracte directe, vor plăti chiria conform anexei 2.5 la HCGMB nr. 59/1997 la DGAFI, în baza unei fișe de calcul.

Mai arată recurenta că nu a primit fișa de calcul, iar la 04.10.2013, prin cererea înregistrată la Administrația Fondului Imobiliar sub nr. x, a adus la cunoștință efectuarea plăților restante în valoare totală de 34.745 RON, prin două ordine de plată din 29.10.2013 și 31.10.2013, consemnând plata chiriei pentru perioada februarie- octombrie 2013, atașând și documente justificative în acest sens. La 27.11.2013 recurenta a depus o cerere la Administrația Fondului Imobiliar, înregistrată sub nr. x/27.11.2013, prin care a solicitat reglementarea situației cu privire la furnizorul de energie electrică, primind acord de principiu eliberat sub nr. x/27.11.2013, de efectuare a demersurilor pentru încheierea contractului cu C.

La 03.12.2013 a depus o nouă cerere la Administrația Fondului Imobiliar, înregistrată sub nr. x/03.10.2013, pentru reglementarea situației inclusiv cu privire la schimbarea titularului din contractele de utilități și a înregistrării la Registrul Comerțului a punctului de lucru în str. x, primind în acest sens un acord de principiu la 06.12.2013, eliberat pentru Oficiul Național al Registrului Comerțului, D. și E., documente emise sub nr. x/06.12.2013.

Conform acestor acorduri din partea Administrația Fondului Imobiliar, recurenta a achitat toate cheltuielile prevăzute la încheierea de contracte cu furnizorii de utilități, cât și alte plăți, toate demersurile acesteia fiind făcute cu bună-credință, pentru a desfășură legal activitatea în spațiul menționat.

La 07.12.2015 a fost efectuat un control de către Direcția Generală de Poliție Locală și Control a PMB, care a emis un Proces-verbal de inspecție (nr. x/07.12.2015), aplicându-se sancțiunea cu amendă contravențională în valoare de 1.000 RON, conform Procesului-verbal nr. x din 08.12.2015.

La 15.12.2015, recurenta a depus prin registratura Primăriei Municipiului București o cerere înregistrată sub nr. x, prin care a solicitat reglementarea situației, așteptând un răspuns asupra solicitărilor.

Conform stadiului de rezolvare petiții - cereri extras, de pe site-ul oficial al PMB din 08.02.2016, rezultă că petiția a fost soluționată pozitiv, însă, urmare a verificărilor făcute la PMB la 09.02.2016, la Departamentul contracte-concesiuni unde a fost trimisă cererea, recurenta a aflat că cererea sa nu a fost soluționată și că nu se poate da un răspuns favorabil.

În acest context, recurenta a depus la Administrația Fondului Imobiliar o nouă cerere înregistrată sub nr. x din 11.02.2016, neprimind niciun răspuns.

Recurenta susține că instanța de apel a concluzionat în mod eronat că S.C. B. S.R.L. nu putea transmite reclamantei S.C. A. S.R.L., în condiții legale, folosința spațiului ce face obiectul litigiului, prin Protocolul de asociere, în condițiile în care, în speță, pârâta a solicitat constatarea tacitei relocațiuni survenite între Administrația Fondului Imobiliar și S.C. A. S.R.L. și nu între S.C. B. S.R.L. și S.C. A. S.R.L.

Tacita relocațiune presupune tocmai continuarea de facto a unei locațiuni ce a încetat de iure, cu acordul mutual al celor două părți, care se manifestă în mod explicit, fapt care îi conferă legitimitate pentru viitor.

Astfel, la 01.02.2013, societatea recurentă a încheiat și semnat un Protocol de asociere cu S.C B. S.R.L, societate care deținea în folosință spațiul din Str. x, conform Contractului de colaborare nr. 13285 și Fișei de calcul nr. 7408/01.07.1998.

De la data semnării Protocolului de asociere, societatea recurentă a preluat și desfășurat în spațiul din str. x activitatea de restaurant cu specific turcesc, cu știința și acordul verbal al Administrației Fondului Imobiliar, conform aceleași fișe de calcul eliberată în conformitate cu Dispoziția nr. 105/1998 a Primarului Municipiului București. De la acea dată, recurenta nu a primit o altă fișă de calcul și nici nu am primit vreo adresă oficială din partea Administrației Fondului Imobiliar cu privire la eventualele modificări.

Manifestările exprese ale Administrației Fondului Imobiliar, în sensul continuării locațiunii cu S.C. A. S.R.L., au constat în acordurile privind schimbarea titularului din contractele de utilități și a înregistrării la Registrul Comerțului a punctului de lucru în Str. x.

Mai mult, la 04.10.2013, prin cererea înregistrată la Administrația Fondului Imobiliar sub nr. x, recurenta a adus la cunoștință efectuarea plăților restante, consemnând plata chiriei pentru chiriașul S.C. A. S.R.L., acceptarea plății chiriei și a cheltuielilor din partea și în numele S.C. A. S.R.L. constituind însăși recunoașterea Protocolului de asociere.

Astfel, în cauză operează tacita relocațiune, având în vede că Administrația Fondului Imobiliar a avut la cunoștință de faptul că recurenta își desfășoară activitatea în spațiul închiriat, efectuând plăți reprezentând contravaloarea chiriei, acceptate de Administrația Fondului Imobiliar.

Potrivit art. 1810 alin. (1) din noul C. civ., dacă după împlinirea termenului, locatarul (chiriașul) continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără vreo împotrivire din partea locatorului, se consideră încheiată o nouă locațiune (relocațiune tacită), în condițiile celei vechi.

Din dispozițiile de mai sus rezultă că prin tacita relocațiune se încheie un nou contract de locațiune (nu se prelungesc efectele celui vechi). Existența unui nou contract presupune implicit îndeplinirea condițiilor de validitate prevăzute de art. 1179 din noul C. civ. (capacitate, consimțământ, obiect etc.).

Noul contract de locațiune (reînnoit) are aceleași clauze ("condițiile celei vechi") dar, spre deosebire de locațiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată.

Procedând la o greșită aplicare a normei de drept material, instanța de apel, la fel ca și cea de fond, au ignorat dovezile privitoare la manifestările explicite ale locatorului Administrația Fondului Imobiliar, cu privire la acceptul folosirii în continuare a spațiului dedus judecații, după luarea la cunoștința de existența Protocolului de asociere din 01.02.2013, încheiat între S.C. B. S.R.L. și S.C. A. S.R.L.

Prin raportul asupra admisibilității în principiu a recursului, întocmit conform prevederilor art. 493 alin. (2) C. proc. civ., s-a concluzionat că recursul formulat este admisibil în principiu, iar criticile se încadrează în cazul de casare reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., din perspectiva invocării de către recurentă a pronunțării hotărârii atacate cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1810 C. civ., care guvernează tacita relocațiune.

La termenul din 30 mai 2019 s-a admis în principiu recursul și s-a acordat cuvântul pe fondul acestuia, urmând ca instanța să se pronunțe în limita criticilor care se pot încadra în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Examinând decizia civilă recurată, în raport cu criticile formulate, Înalta Curte reține următoarele:

Invocarea de către recurentă a motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care vizează situația în care hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, sau cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei, este pur formală, deoarece din dezvoltarea motivelor de recurs nu rezultă critici care să poată fi încadrate în acest motiv de recurs.

De asemenea, reiterarea în recurs a împrejurărilor de fapt ale pricinii, cu referire la probele administrate, nu poate constitui obiect de analiză în cadrul acestei căi de atac, judecata în recurs fiind limitată la motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

În acest context, așa cum s-a reținut și în raportul cu privire la admisibilitatea în principiu a recursului, avut în vedere de Înalta Curte la momentul admiterii în principiu a căii de atac, judecata în această fază a procedurii se va limita la analiza motivului de nelegalitate întemeiat pe prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vizând greșita aplicare de către instanța de apel a prevederilor art. 1810 C. civ., cu privire la tacita relocațiune.

Se susține de către recurentă că în cauză operează tacita relocațiune, având în vedere că Administrația Fondului Imobiliar a avut la cunoștință de faptul că recurenta își desfășoară activitatea în spațiul închiriat, efectuând plăți reprezentând contravaloarea chiriei, acceptate de către reclamantă și că instanța de apel, la fel ca și cea de fond, au ignorat dovezile privitoare la manifestările explicite ale locatorului, cu privire la acceptul folosirii în continuare a spațiului dedus judecății, după luarea la cunoștința de existența Protocolului de asociere din 01.02.2013, încheiat între S.C. B. S.R.L. și S.C. A. S.R.L.

Aceste argumente sunt nefondate, deoarece recurenta ignoră condițiile prevăzute de textul legal invocat, care trebuie îndeplinite pentru a opera tacita relocațiune.

Astfel, prevederile art. 1810 alin. (1) C. civ. au în vedere situația în care, după îndeplinirea termenului locațiunii, locatarul continuă să dețină bunul și să își îndeplinească obligațiile fără nicio împotrivire din partea locatorului.

Ca atare, pentru a se putea invoca efectul acestor dispoziții legale, ar fi fost necesar ca între recurentă și intimată să fi existat raporturi de locațiune în baza unui contract, ale cărui efecte să fi încetat prin expirarea termenului convenit de părți sau după caz, prevăzut de lege, condiție care nu este îndeplinită în speță, deoarece recurenta nu a avut niciodată calitatea de locatar în imobilul în litigiu.

Existența unui protocol de asociere, încheiat între recurentă și locatarul anterior S.C. B. S.R.L., este irelevantă în ceea ce privește incidența tacitei relocațiuni, deoarece, așa cum s-a arătat anterior, acest beneficiu profită locatarului, nu unui terț față de contractul inițial de locațiune. În plus, astfel cum s-a reținut de către instanța de apel, ca situație de fapt, anterior încheierii protocolului de asociere, împotriva S.C. B. S.R.L. s-a dispus evacuarea, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, astfel că, la data protocolului, aceasta nu avea un titlu locativ, neputând transmite dreptul de folosință în favoarea recurentei.

Instanța de apel a reținut în mod corect că tacita relocațiune ar fi putut opera în ipoteza unui contract care nu ar fi încetat la momentul încheierii Protocolul de asociere din 01.02.2013, ipoteză neîndeplinită în speță.

Invocarea de către recurentă a împrejurării că a efectuat plăți reprezentând contravaloarea chiriei, pentru S.C. B. S.R.L., acceptate de către reclamantă, nu poate fi valorificată din perspectiva instituției tacitei relocațiuni, câtă vreme, în raport cu această persoană juridică reclamanta și-a manifestat în mod expres intenția de a înceta raporturile locative, prin intentarea acțiunii în evacuare, admisă prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

În raport cu aceste considerente, constatând că în mod corect instanța de apel a reținut că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera tacita relocațiune, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de pârâta S.C. A. S.R.L. împotriva Deciziei civile nr. 1422 din 18 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul formulat de pârâta S.C. A. S.R.L. împotriva Deciziei civile nr. 1422 din data de 18 iunie 2018, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 30 mai 2019.

Procesat de GGC - NN