2ra-1658/23 — constatarea nulitatii actelor juridice

2ra-1658/23 — constatarea nulitatii actelor juridice (Curtea Supremă de Justiție, 2026)

Î N C H E I E R E

cu privire la inadmisibilitatea recursului

în cauza civilă

Consiliul sătesc Rădulenii Vechi împotriva Mariei Chițan, lui Alexandru Macovei,

Marcelei Macovei, Consiliului raional Florești, intervenient accesoriu Notarul Ion

Conoval

(constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare a locuinței în

proprietate privată nr.1-443 din 28 iunie 2021 autentificat de notarul Conoval Ion

cu anularea hotărârii de privatizare)

împotriva deciziei din 11 iulie 2023 a Curții de Apel Bălți,

(Dosarul nr. 2ra-1658/23

NR. PIGD 2-22017016-01-2ra-29112023)

Dezacordul recurentului cu decizia instanței de apel nu constituie temei de casare a

acesteia.

Judecătoria Soroca, sediul Central (jud. D. Brașoveanu)

Curtea de Apel Bălți (jud. S. Procopciuc, E. Grumeza, N. Chircu)

4 februarie 2026

Textul corespunde originalului

Examinând în lipsa părților admisibilitatea recursului declarat de Consiliul

sătesc Rădulenii Vechi, reprezentat de avocatul Sergiu Guțu,

Curtea Supremă de Justiție, în completul compus din:

Oxana Parfeni, Președinte,

Ion Munteanu,

Gheorghe Stratulat, judecători,

constată următoarele:

ÎN FAPT

chemare în judecată împotriva Mariei Chițan, lui Alexandru Macovei, Marcelei

Macovei, Consiliului raional Florești, intervenient accesoriu Notarul Ion Conoval

către Chițan Maria, Macovei Alexandru, Macovei Marcela, Consiliul Raional

Florești cu privire la constarea nulității absolute, a contractului de vânzare-

cumpărare transmitere-primire a locuinței în proprietate privată din 28 iunie 2021

înregistrat sub nr. 1-443 în registrul actelor notariale, autentificat de notarul Ion

Conoval, prin care s-a înstrăinat încăperea cu modul de folosință locativă nr. 2 cu

suprafața totală de 96,7 m2, număr cadastral xxxxx compusă din 5 odăi situat în

xxxxx, cu repunerea în situația anterioară convenției; anularea în parte a hotărârii

comisiei de privatizare înserată în cadrul procesului verbal nr. 04 din 21 iunie 2021

a Comisiei de privatizare a spațiului locativ a Consiliului Raional Florești în partea

ce vizează examinarea cererii Mariei Chițan reprezentantă de Marcela Macovei

prin care se solicită privatizarea spațiului locativ din s. Rădulenii Vechi;

compensarea cheltuielilor de judecată.

informațiile furnizate de locuitorii satului a stabilit că în condiții „misterioase” s-a

privatizat locuința de serviciu - casa specialistului din cadrul blocului locativ cu

suprafața totală de 353,66 m2 conform actului de inventarie din 1 octombrie 2003,

dar care în registrul bunurilor imobile este înregistrată cu suprafața de 265,1 m2,

ce aparține administrației publice locale. Drept urmare a adresărilor Consiliul

raional Florești și Comisia de privatizare de pe lângă Consiliul raional Florești,

reclamantului i s-a prezentat copia contractului de vânzare cumpărare, transmitere-

primire a locuinței în proprietate privată, înregistrat sub nr.1-443, din 28 iunie

2021, autentificat de notarul Conoval Ion, prin care Consiliul raional Florești, în

calitate de „Vânzător” a vândut, iar „Cumpărătorul” - Maria Chițan a cumpărat

bunul imobil - încăperea cu modul de folosire locativă nr. 2 cu suprafața totală de

96,7 m2, inclusiv suprafața locativă 63,0 m2, număr cadastral xxxxx compusă din

5 (cinci) odăi, situată în r-1 Florești, s. Rădulenii Vechi, cu trecerea în proprietate

1

comună în devălmășie a bunului după Chițan Maria, Macovei Marcela și Macovei

Alexandru, iar Agenția Servicii Publice extrasul din Registrul Bunurilor Imobile.

aplicarea consecințelor de nulitate absolută din următoarele considerente.

Conținutul contractului menționat este de notat că drept bun supus vânzării ar fi

bunul imobil cu numărul cadastral xxxxx cu suprafața de 96,7 m2. Din analiza atât

a extrasului din Registrul bunurilor imobile din cadrul dosarului de privatizare

incomplet prezentat - din 19iunie 2020 valabil până la 19 august 2020, cât și din

Extrasul din Registrul bunurilor imobile din 23 decembrie2021 valabil până la 22

februarie 2022 un astfel de bun imobil cu acest număr cadastral nu este, fiind

înregistrat doar blocul locativ cu suprafața de 264.7 m2, având numărul cadastral

xxxxx și nefiind prezente alte careva mențiuni legate de formarea bunurilor ca să

fie un astfel de bun precum .001, sau .002, ceea ce denotă că Consiliul Raional

Florești în postura Comisiei de privatizare a vândut un bun inexistent. La fel,

scrisoarea nr.333/03/1-20 din 1 septembrie 2021 a Consiliului raional Florești

adresată Consiliului local Rădulenii Vechi, atestă că au luat în calcul supunerea

spre privatizare a bunului imobil xxxxx, care conform Actului de inventariere a

clădirilor primăriei Rădulenii Vechi la situația din 1 octombrie 2003 la nr. de

ordine 5 ar fi Casa specialiștilor în care ar fi fost înscris soțul (decedat) al Mariei

Chițan - Ion Chițan.

serviciu, întrucât conform Legii nr.75 din 30 aprilie 2015 cu privire la locuințe,

aplicabilă speței, art. 4, locuință de serviciu este locuința acordată în locațiune, în

condițiile legii, unor categorii de persoane pe perioada exercitării de către acestea

a atribuțiilor funcționale. Este de notat că Ion Chițan a avut statut de specialist în

localitatea respectivă și i s-a acordat acest spațiu, care a fost dat în continuare în

locațiune după decesul acestuia altor membri majori ai familiei acestuia și anume

Chițan Maria, care nu a avut și nici nu are statut de specialist ce ar urma să fie

asigurată cu spațiu locativ de serviciu. Din prevederile legislației remarcate în

special a art. 21 alin. (3) - folosirea locuințelor de serviciu se efectuează în temeiul

contractului de locațiunea, iar conform alin.(7) al aceluiași articol 21 al Legii nr.75

din 30 aprilie 2015 - locuințele de serviciu construite sau procurate din sursele

bugetelor de stat sau locale nu pot fi înstrăinate sau trecute la alt tip de locuințe.

privind excepția de neconstituționalitate a unor prevederi din Legea privatizării

fondului de locuințe nr. 1324 - XII din 10 martie 1993, care în coraport cu

prevederile art. 5 alin. (2) al Legii sus indicate indică imperativ că ,,nu pot fi

vândute sau transmise cu titlu gratuit în proprietate privată imobilele care se află

în orașele militare de tip închis, căminele, locuințele de serviciu, locuințele

avariate...”. La fel, după natura sa, locuința de serviciu nu este destinată înstrăinării

către locatari, având o destinație specială potrivit legii, aflându-se într-o strânsă

2

legătură cu existența raporturilor de muncă între angajați și proprietarii acestor

locuințe și durează atât timp cât există relațiile de muncă, ceea ce denotă că Chițan

Maria, cât și celelalte persoane cărora li sa atribuit în proprietate comună în

devălmășie locuința cu suprafața de 96,7 m2, în temeiul contractului contestat nu

erau în raporturi de muncă cu Administrația Publică Locală, proprietarul bunului

cu numărul cadastral xxxxx cu suprafața de 264,7 m2.

vânzare-cumpărare, transmitere-primire în proprietate privată a locuinței și

nicidecum - hotărârea Comisiei de privatizare, care ar servi temei al proiectului

contractului dat. Dat fiind faptul că contractul este temeiul de apariție a dreptului

de proprietate acesta conform art. 992 din Codul civil este acordul de voință

realizat între două sau mai multe persoane, prin care se stabilesc, se modifică sau

se sting raporturi juridice, alin. (2) atestând că contractului îi sunt aplicabile

normele cu privire la actul juridic, care conform art. 308 din Codul civil este

manifestarea de voință de către persoanele fizice și juridice a voinței îndreptate

spre nașterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile. În acest context

pentru actul juridic - contract de vânzare cumpărare, transmitere primire sunt

necesare condiții de valabilitate a acestuia, ele fiind - acel acord de voință, sau

altfel spus consimțământul conform art. 312 din Codul civil, mai fiind obiectul

actului juridic conform art. 315 din Codul civil, la care revenind și raportând

normele citate ale Hotărârii Curții Constituționale nr.15 din 17 mai 2016 în special

par. 57-58, urmează ca să fie în circuitul civil și să fie determinat sau determinabil

cel puțin în specia sa, dar în speța dată obiectul nefiind nici determinat, nici

determinabil, nefiind prezent în circuitul civil, ceea ce denotă că lipsește o condiție

de valabilitate - obiectul actului juridic, ce în mod inerent atrage după sine nulitatea

acestuia, or conform art. 327 alin. (1) din Codul civil - actul juridic este nul dacă

nulitatea sancționează încălcarea unei dispoziției legale prin care se ocrotește un

interes general, fiind o nulitatea absolută conform art.328 din Codul civil, având

drept efect retroactiv lipsa de efecte juridice chiar din momentul încheierii conform

art.331 alin. (1) din Codul civil.

hotărâre în latura ce ține de Chițan Maria, vădit contrară prevederilor imperative,

urmând a fi anulată hotărârea ce a servit ca temei pentru a iniția proiectul

contractului, iar ulterior și pentru perfectarea contractul de vânzare-cumpărare,

transmitere-primire în proprietate privată a locuinței, autentificat de notarul Ion

Conoval.

cererea de completare a acțiunii prin care, în legătură cu faptul că cotele părți din

spațiul locativ cu numărul cadastral xxxxx situat în satul Rădulenii Vechi, raionul

Florești, supus privatizării și aflat în litigiu, deținute de Chițan Maria și Macovei

Alexandru au fost înstrăinate, prin donație, către Macovei Maria, a solicitat

3

constatarea nulității contractului de donație nr.1-8186 din 23 februarie 2022 ca act

subsecvent contractului de vânzare-cumpărare nr.1-443 din 28 iunie 2021.

POZIȚIA PRIMEI INSTANȚE

a fost respinsă acțiunea depusă de Consiliul sătesc Rădulenii Vechi.

EXERCITAREA CĂII DE ATAC ÎN ORDINE DE APEL

avocatul Sergiu Guțu, a declarat apel nemotivat împotriva hotărârii instanței de

fond, iar la 6 aprilie 2023 a depus cerere de apel motivată, solicitând casarea

hotărârii instanței de fond cu emiterea unei noi hotărâri prin care cererea de

chemare în judecată să fie admisă integral.

POZIȚIA INSTANȚEI DE APEL

declarat de Consiliul sătesc Rădulenii Vechi, reprezentat de avocatul Sergiu Guțu

și s-a menținut fără modificări hotărârea din 29 septembrie 2022 a Judecătoriei

Soroca, sediul Central.

pe terenul cu numărul cadastral xxxxx, amplasat în satul Rădulenii Vechi, se afla

casa de locuit individuală cu numărul cadastral xxxxx, cu suprafața totală de 265,1

m2, proprietar fiind unitatea administrativ-teritorială Rădulenii Vechi, dreptul de

proprietate fiind înregistrat în temeiul actelor administrative corespunzătoare. În

urma procedurii de privatizare, a fost individualizat apartamentul nr. 2, cu

suprafața totală de 96,7 m2, având numărul cadastral xxxxx.

număr cadastral distinct încăperii supuse privatizării a avut loc în cadrul procedurii

de privatizare, iar bunul supus înstrăinării a fost determinat sau, cel puțin,

determinabil, existând ca parte distinctă dintr-un bloc locativ. Prin urmare, a

respins argumentul apelantului privind inexistența bunului imobil înstrăinat.

eronat actele normative invocate de apelant, întrucât nu a făcut trimitere la

Instrucțiunea cu privire la modul de executare a lucrărilor cadastrale, astfel încât

critica formulată sub acest aspect este neîntemeiată.

serviciu, a cărei privatizare este interzisă, instanța de apel a constatat că simpla

denumire a imobilului ca „casă a specialiștilor” în actul de inventariere nu este

suficientă pentru a-i conferi statutul juridic de locuință de serviciu. Potrivit Legii

nr. 75/2015 cu privire la locuințe, existența unei locuințe de serviciu presupune

acordarea acesteia în legătură directă cu raporturi de muncă, condiție care nu a fost

4

probată în cauză. Reclamantul nu a prezentat dovezi privind existența unor

raporturi de muncă între Ion Chițan sau Maria Chițan și autoritățile publice sau

instituțiile bugetare locale. De asemenea, probele administrate confirmă că

încăperile respective au fost transmise familiei Chițan în folosință contra plată, în

baza contractelor de locațiune, pe o perioadă îndelungată, fără a avea statut de

locuință de serviciu.

respins justificat pretențiile privind anularea hotărârii comisiei de privatizare din

21 iunie 2021 și constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-

cumpărare/transmitere-primire a locuinței în proprietate privată din 28 iunie 2021.

subsecventă privind constatarea nulității contractului de donație nr. 1-8186 din 23

februarie 2022, întrucât actul principal nu a fost constatat ca fiind contrar legii,

ordinii publice sau bunelor moravuri, iar buna-credință se prezumă până la proba

contrarie.

hotărârea nu presupune răspuns detaliat la fiecare argument invocat, conform

Avizului nr. 11 al Consiliului Consultativ al Judecătorilor Europeni, fiind suficient

ca raționamentul juridic să permită înțelegerea soluției adoptate.

raportul juridic dedus judecății, a elucidat complet circumstanțele relevante și a

aplicat corect normele de drept material și procesual, hotărârea fiind legală și

întemeiată.

EXERCITAREA CĂII DE ATAC ÎN ORDINE DE RECURS

Rădulenii Vechi, reprezentat de avocatul Sergiu Guțu a depus recurs împotriva

deciziei din 11 iulie 2023 a Curții de Apel Bălți, solicitând admiterea recursului,

casarea deciziei instanței de apel și a hotărârii instanței de fond cu pronunțarea

unei noi decizii de admitere integrală a acțiunii.

drept expuse anterior, recurentul a indicat că hotărârile instanțelor inferioare sunt

ilegale și netemeinice, fiind rezultatul unei aprecieri vădit nerezonabile a probelor

și al unei interpretări și aplicări eronate a normelor de drept material, ceea ce

echivalează cu pronunțarea unor acte arbitrare, contrare art. 432 alin.(1) lit. e) și

art. 445 alin.(1) lit.b) din Codul de procedură civilă, precum și dreptului la un

proces echitabil garantat de art. 6 CEDO.

faptul că la data adoptării hotărârii Comisiei de privatizare din 21 iunie 2021 bunul

supus privatizării nu exista ca obiect distinct înregistrat în Registrul bunurilor

imobile, divizarea juridică și atribuirea numărului cadastral fiind realizate ulterior,

5

în cadrul procedurii de privatizare. În aceste condiții, se afirmă că obiectul

contractului de vânzare-cumpărare nu era determinat sau determinabil și nu se afla

în circuitul civil, fiind încălcată o condiție esențială de valabilitate a actului juridic,

fapt ce atrage nulitatea absolută a contractului în temeiul art. 327, 328 și 331 din

Codul civil.

refuzat nejustificat să aplice dispozițiile art. 327, 328, 331 și 334 din Codul civil

în privința nulității contractului de donație nr. 1-8186 din 23 februarie 2022, deși

acesta reprezintă un act subsecvent contractului de vânzare-cumpărare contestat,

iar neanalizarea distinctă a acestor norme echivalează cu o neexaminare a fondului

pretențiilor.

„locuință de serviciu”, apreciind în mod formal că imobilul denumit „casa

specialistului” nu ar avea acest statut, exclusiv prin raportare la inexistența

raporturilor de muncă, fără a realiza o interpretare sistemică a dispozițiilor Legii

nr. 75/2015 cu privire la locuințe și ale Legii nr. 1324/1993. „Casa specialistului”

face parte din fondul public de locuințe al administrației publice locale și se

încadrează în categoria locuințelor de serviciu, care nu sunt pasibile privatizării.

publice locale, iar procedura aplicată nu putea fi cea a privatizării fondului de

locuințe reglementată de Legea nr. 1324/1993, ci era incidentă legislația privind

administrarea și înstrăinarea proprietății publice locale. Respectiv, intervenția

Comisiei de privatizare a Consiliului Raional Florești a fost nelegală, iar bunul a

fost înstrăinat cu încălcarea regimului juridic aplicabil.

arbitrare, pronunțate cu încălcarea normelor de drept material și procesual.

LEGISLAȚIA RELEVANTĂ

„Recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei

integrale, dacă legea nu prevede altfel. Termenul de 2 luni este termen de decădere și nu

poate fi restabilit.”

,,Cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care: f) recursul este vădit

neîntemeiat.

„Recursul este admis dacă:

a) interpretarea legii din hotărârea contestată este contrară jurisprudenței uniforme a

Curții Supreme de Justiție;

b) prin admiterea recursului, se schimbă sau se consolidează jurisprudența Curții

Supreme de Justiție;

6

c) a fost admis neîntemeiat un apel introdus tardiv sau a fost respins ca fiind tardiv un

apel depus în termen;

d) hotărârea sau decizia vizează drepturile persoanei care nu a fost atrasă în proces;

e) hotărârea sau decizia este arbitrară ori se bazează în mod determinant pe aprecierea

vădit nerezonabilă a probelor;

f) instanța nu a fost compusă potrivit legii sau hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea

competenței jurisdicționale.

Temeiurile menționate la alin. (1) lit. d)–f) pot fi invocate în recurs doar dacă au fost

invocate în apel sau dacă încălcarea a avut loc în instanța de apel.”

,,Judecând recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în

limitele invocate în recurs, legalitatea hotărârii contestate prin prisma temeiurilor

prevăzute la art. 432. Instanța invocă, din oficiu, neatragerea în proces a persoanelor ale

căror drepturi sunt lezate prin hotărâre.”

„În cazul în care se constată existența unuia dintre temeiurile prevăzute la art. 433,

completul din 3 judecători, printr-o încheiere irevocabilă adoptată în lipsa părților, declară

recursul inadmisibil. Încheierea privind inadmisibilitatea recursului, care conține sumar

faptele cauzei, motivele și temeiul inadmisibilității, se publică pe pagina web oficială a

Curții Supreme de Justiție și se expediază părților.”

MOTIVAREA INSTANȚEI

menționează că, Curtea de Apel Bălți a pronunțat dispozitivul deciziei în ședință

publică la 11 iulie 2023, decizia integrală fiind notificată recurentului, prin

intermediul oficiului poștal, la 5 octombrie 2023 (f.d. 225, Vol. I). Prin urmare,

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție constată că recursul declarat

la 29 noiembrie 2023, se consideră depus în termenul stabilit de art. 434 din Codul

de procedură civilă.

a)-f) și alin. (2) din Codul de procedură civilă. Completul de judecată al Curții

Supreme de Justiție notează că procedura admisibilității constă în verificarea

faptului dacă motivele invocate în recurs se încadrează în temeiurile prevăzute la

art. 432 din Codul de procedură civilă.

inadmisibilitatea recursului urmează să însușească în condițiile Codului de

procedură civilă exercitarea efectivă a unui control de legalitate veritabil bazat pe

temeiuri concludente și serioase. Astfel, normele citate oferă un drept exclusiv al

instanței de recurs de a filtra cererile de recurs care nu prezintă o motivare suficient

de serioasă.

7

admisibilitate, cererea de recurs trebuie să conțină o motivare convingătoare și

întemeiată în condițiile nominalizate mai sus. În consecutivitate, motivarea cererii

de recurs în circumstanțele expuse se referă la formalitățile pe care trebuie să le

întrunească cererea în vederea rezistării testului și filtrului de admisibilitate.

de casare a deciziei contestate, or, recursul exercitat conform Secțiunii a II-a are

un caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și procedural,

verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia în fapt.

regulilor din Secțiunea a II-a din Capitolul XXXVIII din Codul de procedură

civilă, instanța de recurs nu verifică modul de apreciere a probelor de către

instanțele ierarhic inferioare. Forța atribuită unei probe sau alteia, coraportul dintre

probe, suficiența probelor și concluziile făcute în urma probațiunii sunt în afara

controlului instanței de recurs.

explicit în actul judecătoresc contestat. În aceste condiții, criticile formulate în

recurs nu exprimă decât un simplu dezacord subiectiv față de soluția adoptată de

instanța ierarhic inferioară, fără a evidenția vreo eroare de drept sau de fapt care să

justifice casarea deciziei.

dezacord cu soluția instanței ierarhic inferioare echivalează cu o încălcare a

principiilor de drept sau cu o hotărâre arbitrară. Or, instanța de apel a identificat

corect obiectul apelului și limitele investirii, a stabilit și expus circumstanțele

relevante, precum și a analizat normele incidente și le-a aplicat în mod argumentat

cauzei.

e) din Codul de procedură civilă, nu evidențiază reale erori de drept ale instanței

de apel, or, instanța de apel a analizat existența și determinabilitatea bunului supus

privatizării, calificarea juridică a imobilului, aplicabilitatea legislației privind

privatizarea fondului de locuințe, precum și caracterul subsecvent al contractului

de donație, oferind un raționament coerent și suficient motivat. Prin recurs nu se

indică în ce mod instanța de apel ar fi aplicat sau interpretat greșit normele de drept

material ori procesual, ci se tinde la o nouă examinare a fondului cauzei,

inadmisibilă în această cale de atac.

recursul declarat de Consiliul sătesc Rădulenii Vechi, reprezentat de avocatul

Sergiu Guțu, ca fiind vădit neîntemeiat, prin urmare inadmisibil.

alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă

8

COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI,

Consideră inadmisibil recursul declarat de Consiliul sătesc Rădulenii Vechi,

reprezentat de avocatul Sergiu Guțu, împotriva deciziei din 11 iulie 2023 a Curții

de Apel Bălți.

Încheierea este irevocabilă.

Președinte Oxana Parfeni

Judecători Ion Munteanu

Gheorghe Stratulat

9