2rac-156/23 — obligarea incheierii contractului de locatiune a locurilor de vinzare de pe terenul adiacent

2rac-156/23 — obligarea incheierii contractului de locatiune a locurilor de vinzare de pe terenul adiacent (Curtea Supremă de Justiție, 2024)

Dosarul nr. 2rac-156/23

2-21003478-01-2rac-20072023

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (L. Mitrofan)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (A. Malîi, A. Braga, V. Cotorobai)

Î N C H E I E R E

17 ianuarie 2024 mun. Chișinău

Curtea Supremă de Justiție

Completul de judecată, în componența:

Președinte, judecător Aliona Miron

judecători Diana Stănilă

Ion Malanciuc

examinând admisibilitatea recursului declarat de Întreprinderea Municipală

„Piața Centrală”, reprezentată de avocatul Serghei Cebotari,

în cauza civilă, intentată la cererea de chemare în judecată depusă de

Întreprinderea Municipală „Piața Centrală” împotriva Societății cu Răspundere

Limitată „Midarcom” privind obligarea încheierii contractului de locațiune a

locurilor de vânzare de pe terenul adiacent,

împotriva deciziei din 15 decembrie 2022 a Curții de Apel Chișinău,

c o n s t a t ă :

La 12 ianuarie 2021 ÎM „Piața Centrală” s-a adresat cu cerere de chemare în

judecată împotriva SRL „Midarcom”, prin care a solicitat obligarea SRL

„Midarcom” de a încheia cu ÎM „Piața Centrală” contractele de locațiune a locurilor

de vânzare – terenului adiacent construcției comerciale private cu nr. cadastral XXX,

cu suprafața de 67,70 m.p. și de 25,80 m.p. pentru perioada anilor 2020–2021și

încasarea taxei de stat și a cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de chemare în judecată reclamanta a indicat că, la 02

ianuarie 2014 între ÎM „Piața Centrală” și SRL „Midarcom” în baza contractului de

subarendă nr. 6 au fost stabilite relații funciare de subarendă a lotului de pământ din

XXX cu suprafața totală de 886,10 /2 = 443,05 m.p., pe care este amplasat bunul

imobil – Hala de lactate nr. 4 cu nr. cadastral XXX. Plățile pentru subarenda

terenului sunt calculate în baza mărimii taxei de arendă funciară, stabilită de

proprietarul lotului de pământ – Primăriei municipiului Chișinău.

La fel, SRL „Midarcom” au fost oferite în locațiune cu titlu de folosință

temporară locuri de comerț cu suprafața de 67,70 m.p. – pentru comercializarea

produselor alimentare și cu suprafața de 25,80 m.p. – pentru comercializarea

1

mărfurilor industriale, pe care sunt amplasate construcții ușor demontabile – gherete

comerciale.

În conformitate cu datele dosarului cadastral, suprafața construcției cu nr.

cadastral XXX este de 886,10 m.p. din care 443,05 m.p. aparțin SRL „Midarcom”

cu dreptul de proprietate. Suprafața locurilor de comerț din componența lotului de

pământ din XXX cu nr. cadastral XXX ocupată cu construcții ușor demontabile este

de 93,50 m.p. conform procesului-verbal privind delimitarea suprafețelor ocupate

din 01 ianuarie 2013.

Reclamanta invocă că conform raportului comisiei, formate în baza ordinului

intern nr. 227 din 30 octombrie 2020 cu scopul examinării situației privind relațiile

contractuale cu agenții economici privați amplasați în teritoriul Pieței Centrale, s-a

constatat că SRL „Midarcom” deține cu dreptul de proprietate privată un bun imobil

– Hala nr. 4, pentru care achită plata de subarendă a pământului conform

Contractului de arendă funciară nr. 6248/2013 din 22 iulie 2013. Adiacent imobilului

SRL „Midarcom” a ocupat locuri de comerț cu suprafață de 67,70 m.p. – pentru

comercializarea produselor alimentare și cu suprafață de 25,80 m.p. – pentru

comercializarea mărfurilor industriale pe care sunt amplasate gherete din care se

desfășoară comerțul, iar conform actului de constatare a faptelor și a stărilor de fapt

nr. 056a-17/2020 din 23 decembrie 2020, efectuat de executorul judecătoresc

Bănărescu Anatolie, gheretele comerciale în număr total de 26 unități, construite în

adiacentul construcției comerciale cu nr. cadastral XXX , situate în XXX, sunt

ocupate și folosite cu scopuri lucrative – comerțul în teritoriul Pieței Centrale.

Astfel pârâtul a intrat în posesie asupra lotului de teren comercial, deși folosește

acest teren cu scopuri lucrative (comerțul în teritoriul Pieței Centrale), agentul

economic SRL „Midarcom” sub diferite pretexte se eschivează de la semnarea

contractului cu ÎM „Piața Centrală” în privința locurilor de vânzare (teren) ocupate

și achitarea plății la prețul stabilit de Nomenclatorul și tarife pentru serviciile prestate

de ÎM „Piața Centrală”, aprobat prin decizia Consiliului Municipal Chișinău nr.9/6

din 19 decembrie 2018.

Totodată, ÎM „Piața Centrală” a înaintat SRL „Midarcom” adresări verbale și

scrise, atenționând că neonorarea obligațiunilor, care izvorăsc din locațiune a

locurilor de comerț în teritoriul Pieței Centrale, eschivarea cu rea-credință de la

semnarea contractului de locațiune, neachitarea la timp a spațiilor închiriate

reprezintă un litigiu, care poate duce la soluționarea cauzei pe calea judiciară. Toate

adresările către SRL „Midarcom” privind delegarea persoanei împuternicite pentru

semnarea contractului de locațiune cu ÎM „Piața Centrală” a lotului de pământ

adiacent construcției cu nr. cadastral XXX din XXX, pe care sunt amplasate gherete

– spațiile comerciale efectiv ocupate de SRL „Midarcom” au fost ignorate.

Specifică reclamanta că, terenul menționat este parte componentă a lotului de

pământ din XXX cu nr. cadastral XXX, proprietatea Primăriei Municipiului

Chișinău, care prin Decizia Consiliului Municipal Chișinău nr. 6/59 din 27 iunie

2013, în temeiul art. 9 alin. (2) lit. h), art. 53 alin. (3) lit. a) din Legea nr. 121 din

04.05.2007 ,,Privind administrarea și deetatizarea proprietății publice”, art. 14, 19,

77 din Legea nr. 436 din 28.12.2006 ,,Privind administrația publică locală”, a fost

transmis în arendă ÎM „Piața Centrală”, pentru exploatarea pieței, în baza

2

contractului de arendă nr. 6248/2013 din 22 iulie 2013 înregistrat la organul

cadastral teritorial la 09 decembrie 2013 și actului de predare-primire.

Menționează reclamanta că, conform statutului său, ÎM „Piața Centrală” este

persoana juridică care desfășoară activitate de întreprinzător în baza bunurilor

proprietate a unității administrativ-teritoriale (municipale) transmise ei în

administrare și ca aport în capitalul social și în baza proprietății obținute de aceasta

în rezultatul activității economico-financiare, iar organizarea comerțului,

amplasarea, funcționarea și darea în subarendă (locațiune) a încăperilor și a locurilor

de vânzare (trenului), prestarea diferitelor servicii pe teritoriul pieței, reprezintă

activitatea economică de bază a întreprinderii și unica sursă de profit.

În anul 2014 SRL „Midarcom” a încheiat contractul de subarendă a terenului

nr. 6 din 02 ianuarie 2014, valabil până la 31 decembrie 2017 pentru suprafață totală

de 443,05 m.p., în anul 2018 SRL „Midarcom” a încheiat contractul de subarendă a

terenului nr. 6 din 02 ianuarie 2018, valabil pînă la 31 decembrie 2018 pentru

suprafață totală de 886,10 /2 – 443,05 m.p., contractul de subarendă a terenului

adiacent nr. 79 din 01 ianuarie 2018, valabil pînă la 31 decembrie 2018 pentru

suprafață de 25,80 m.p. ocupată de gherete pentru comercializarea mărfurilor

industriale și contractul de subarendă a terenului adiacent nr. 77 din 01 ianuarie

2018, valabil pînă la 31 decembrie 2018 pentru suprafața de 67,70 m.p. ocupată de

gherete pentru comercializarea produselor alimentare, în anul 2019, SRL

„Midarcom” a încheiat contractul de subarendă a terenului nr. 6 din 01 ianuarie

2019, valabil pînă la 31 decembrie 2019 pentru suprafața totală de 886,10 /2 =

443,05 m.p., contractul de subarendă a terenului adiacent nr. 75 din 01 ianuarie 2019,

valabil pînă la 31 decembrie 2019 pentru suprafața de 93,50 m.p. ocupată de gherete

(inclusiv 25,80 m.p. gherete de mărfuri industriale și 67,70 m.p. gherete de produse

alimentare).

Afirmă reclamanta că, în anul 2020 SRL „Midarcom” a ignorat încheierea

contractelor de locațiune a terenului adiacent cu ÎM „Piața Centrală”, fiind semnat

numai contractul de subarendă a terenului nr. 6 din 01 ianuarie 2020 pentru suprafața

de 886,10 /2 = 443,05 m.p., ocupat de construcția comercială cu nr. cadastral XXX.

Contractele respective nu sunt încheiate și pentru anul 2021, iar în în asemenea

circumstanțe, ocuparea nelegitimă de către agentul economic SRL „Midarcom” a

spațiilor comerciale cu suprafață de 67,70 m.p. pentru comercializarea produselor

alimentare și de 25,80 m.p. pentru comercializarea mărfurilor industriale, care face

parte din terenul-proprietate municipală transmis în gestiune ÎM „Piața Centrală” cu

scopul exploatării pieței și obținerea profitului pentru bugetul public municipal,

generează cheltuieli nejustificate și diminuarea profitului net al întreprinderii

municipale și respectiv defalcările calculate și transferate în bugetul municipal.

Prin hotărârea din 22 februarie 2022 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru,

cererea de chemare în judecată depusă de ÎM „Piața Centrală” a fost respinsă ca

neîntemeiată.

Nefiind de acord cu hotărârea instanței de fond, la 22 martie 2022, ÎM „Piața

Centrală”, reprezentată de avocatul Serghei Cebotari, a declarat apel împotriva

hotărârii din 22 februarie 2022 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, iar la 04 iulie

2022 a depus apelul motivat, solicitând casarea integrală a hotărârii contestate cu

3

emiterea unei noi hotărâri, prin care să fie admisă integral cererea de chemare în

judecată.

Prin decizia din 15 decembrie 2022 a Curții de Apel Chișinău, a fost respins

apelul declarat de ÎM „Piața Centrală” și menținută hotărârea din 22 februarie 2022

a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru.

Pentru a decide astfel, verificând legalitatea hotărârii contestate în raport cu

materialele cauzei, probatoriul administrat, prevederile aplicabile la caz și criticile

aduse în cererea de apel, instanța de apel a concluzionat despre temeinicia și

corectitudinea hotărârii primei instanțe.

Instanța de apel a reținut că nimeni nu poate fi forțat să între în raporturi

contractuale și nimeni nu poate forța pe celălalt să încheie un contract, deoarece

libertatea contractuală, consecință primară a autonomiei de voință se exprimă prin

posibilitatea individului de a încheia sau nu un contract. Iar libertatea contractului

este principiul fundamental care stă la baza Codului civil. La încheierea unui

contract se atestă existența a două manifestări de voință. Or, în cazul în care îi sunt

lezate careva drepturi, reclamantul poate solicita repararea prejudiciului.

Dreptul părților de a determina liber dacă doresc să încheie un contract și dacă

da cu cine și în ce condiții să încheie acest contract, constituie unul din elementele

fundamentale ale unei economii de piață. Nici o normă constituțională nu garantează

principiul libertății contractului. Însă, dispozițiile constituționale, în special cele ale

articolului 126, care prevăd că statul trebuie să asigure libertatea comerțului și

activității de întreprinzător nu permit limitarea libertății contractuale în cazurile în

care aceasta nu este necesar pentru asigurarea ordinii publice sau a altor interese

majore ale societății, cu atât mai mult că, art. 667 alin. (2) din Codul civil, interzice

autorităților statului să stabilească limite și să impună condiții părților unui contract.

Instanța a reținut, că reclamantul deși potrivit legii, are dreptul la înaintarea

acțiunii în instanța de judecată în apărarea dreptului de proprietate, a înaintat o

acțiune în obligare fără a fi indicată legea care prevede obligația, ori care este

obligația asumată de către pârât.

La 22 iunie 2023, ÎM „Piața Centrală”, reprezentată de avocatul Serghei

Cebotari, a declarat recurs, solicitând admiterea recursului și casarea integrală a

hotărârii din 22 februarie 2022 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru și a deciziei

din 15 decembrie 2022 a Curții de Apel Chișinău, cu pronunțarea unei noi hotărâri

de admitere a acțiunii ÎM „Piața Centrală” împotriva SRL „Midarcom” ca

întemeiată, cu încasarea de la intimat a cheltuielilor de judecată, inclusiv taxa de stat

achitată pentru instanța de fond, apel și recurs.

În motivarea recursului, recurenta a indicat că nu este de acord cu hotărârea și

decizia contestată, deoarece este una ilegală și neîntemeiată, or din actele

judecătorești rezultă că concluziile instanței sunt în contradicție cu circumstanțele

cauzei, fiind încălcate normele de drept material și aplicate eronat, ceea ce în

condițiile art. 432 din Codul de procedură civilă servește temei de casare a hotărârii

și deciziei recurată.

Recurenta menționează că, conform prevederilor art. 1979 din Codul civil, dacă

o persoană obține o îmbogățire nejustificată (persoană îmbogățită) care se atribuie

la dezavantajul suferit de o altă persoană (persoană dezavantajată), ea este obligată

față de persoana dezavantajată să restituie îmbogățirea. Similar și conform art. 993

4

alin. (7) din Codul civil, obligarea la încheierea unui contract este interzisă, cu

excepția cazului în care obligația de a contracta este prevăzută de lege sau dacă reiese

dintr-o obligație asumată benevol, or intimatul anterior și-a asumat o astfel de

obligație încheind precedentele contracte.

Indică recurenta că, pe parcursul procesului, circumstanțele de ordin

patrimonial și nepatrimonial invocate de intimat, au avut un caracter pur declarativ,

ignorându-se să se prezinte probe în acest sens, fiind lipsite de suport probant și nu

fac parte din obiectul litigiului, fiind invocate intenționat pentru a duce instanța în

eroare, or reieșind din art. 118 alin. (1) din Codul de procedură civilă, fiecare parte

trebuie să dovedească circumstanțele pe care le invocă drept temei al pretențiilor și

obiecțiilor sale dacă legea nu dispune altfel.

Totodată, intimatul a recunoscut folosirea spațiului de vânzare exterior (a

terenului) aflat în gestiunea recurentului, urmând a fi aplicate prevederile art. 131

alin. (4) din Codul de procedură civilă. În același timp, nu a fost combătut actul de

constatare a executorului judecătoresc de către SRL „Midarcom”. Mai mult, intimata

a comunicat că nu îl deranjează obligativitatea încheierii contractului, ci plata de

chirie ce urmează să o achite pentru spațiul de vânzare exterior (terenul) efectiv

folosit.

Consideră că instanțele urmau să ia în considerație soluția pronunțată pe caz

similar, hotărâre rămasă irevocabilă, hotărârea din 17 decembrie 2021, argumente

ce nu au fost luate în considerație de către instanța de fond și cea de apel, astfel fiind

admisă încălcarea normelor materiale și aplicarea lor eronată.

În conformitate cu art. 434 din Codul de procedură civilă, recursul se declară

în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale, dacă

legea nu prevede altfel.

Termenul de 2 luni este termen de decădere și nu poate fi restabilit.

Cu referire la termenul de declarare a recursului, Completul de judecată al

Curții Supreme de Justiție menționează că Curtea de Apel Chișinău a pronunțat

dispozitivul deciziei la 15 decembrie 2022.

La 26 aprilie 2023, copia deciziei din 15 decembrie 2022 a Curții de Apel

Chișinău a fost expediată în adresa părților la proces, fapt confirmat prin scrisoarea

de însoțire (f.d. 131, verso) și extrasul din poșta electronică (f.d. 131).

Prin urmare, recursul depus de ÎM „Piața Centrală”, reprezentată de avocatul

Serghei Cebotari, la 22 iunie 2023, a fost declarat în termenul stabilit de lege.

Curtea Supremă de Justiție, la 20 iulie 2023, a expediat în adresa intimatei

copia recursului, cu înștiințarea despre posibilitatea depunerii referinței, fapt ce se

confirmă prin scrisoarea de însoțire, anexată la materialele dosarului (f.d. 157), însă

intimata nu și-a valorificat dreptul de a depune referință la cererea de chemare în

judecată.

Conform art. XI alin. (1) și (3) din Legea pentru modificarea unor acte

normative (modificarea cadrului normativ conex reformei Curții Supreme de

Justiție) nr. 246 din 31 iulie 2023, prezenta lege intră în vigoare la data publicării

în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, cu excepția art. IV, V pct. 1–9 și 11–16

și art. VII, care vor intra în vigoare la 01 septembrie 2023.

Recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiție până la data intrării în vigoare

a prezentei legi vor fi examinate în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii

5

recursului.

Din sensul normei de drept enunțate, urmează că legiuitorul a optat pentru

principiul aplicării imediate a noilor reglementări procedurale, cu excepția

temeiurilor în baza cărora se vor examina recursurile depuse la Curtea Supremă de

Justiție până la data intrării în vigoare a prezentei legi. Respectiv, recursul declarat

de ÎM „Piața Centrală”, a fost depus până la data intrării în vigoare a Legii pentru

modificarea unor acte normative (modificarea cadrului normativ conex reformei

Curții Supreme de Justiție) nr. 246 din 31 iulie 2023, și va fi examinat în baza

temeiurilor în vigoare la data depunerii recursului.

Examinând temeiurile recursului, Completul de judecată al Curții Supreme de

Justiție reține următoarele.

Temeiurile de declarare a recursului sunt prevăzute la art. 432 alin. (2), (3),

alin. (4) din Codul de procedură civilă, în vigoare la data depunerii recursului.

În conformitate cu art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă, în vigoare la

data depunerii recursului, cererea de recurs se consideră inadmisibilă în cazul în care

recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4).

Instanța de recurs reține că examinarea admisibilității recursului presupune

verificarea conformității temeiurilor invocate în cererea de recurs cu temeiurile

prevăzute în art. 432 din Codul de procedură civilă, în vigoare la data depunerii

recursului.

La caz, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție constată că

argumentele invocate în cererea de recurs nu se încadrează în limitele stabilite de

norma indicată, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei contestate or,

motivele recursului sunt similare celor invocate în cadrul judecării cauzei, asupra

căror instanța de apel s-a pronunțat.

Dezacordul recurentei cu decizia instanței de apel, relatarea situației nu

constituie un temei de casare a deciziei contestate or, recursul exercitat conform

Secțiunii a II-a are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și

procedural, verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia în fapt.

Totodată, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reține că, potrivit

regulilor din Secțiunea a II-a din Capitolul XXXVIII Codul de procedură civilă,

instanța de recurs nu verifică modul de apreciere a probelor de către instanțele de

fond și de apel. Forța atribuită unei probe sau alteia, coraportul dintre probe,

suficiența probelor și concluziile făcute în urma probațiunii sunt în afara controlului

instanței de recurs.

Prin prisma art. 432 alin. (4) din Codul de procedură civilă, instanța de recurs

poate interveni în materia probațiunii doar sub aspect procedural și anume dacă se

invocă că instanța de apel a apreciat în mod arbitrar probele, încălcând în mod

flagrant regulile de apreciere a probelor stabilite în art. 130 din Codul de procedură

civilă.

Din recursul declarat nu rezultă că instanța a apreciat arbitrar probele.

În acest sens Curtea Europeană a Drepturilor Omului în jurisprudența sa

constantă statuează că, dreptul de acces la instanțe nu este absolut. Există limitări

implicit admise (Golder împotriva Regatului Unit, p.38; Stanev împotriva Bulgariei

(MC), p. 230). Acesta este în special cazul condițiilor de admisibilitate a unui recurs,

întrucât prin însăși natura sa necesită o reglementare din partea statului, care se

6

bucură în această privință de o anumită marjă de apreciere (Luordo împotriva Italiei,

p. 85). Condițiile de admisibilitate ale unui recurs pot fi mai stricte decât pentru un

apel (Levages Prestations Services împotriva Franței, p. 45).

La fel, conform jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului,

procedurile cu privire la admisibilitatea căii de atac și procedurile care implică doar

chestiuni de drept, și nu chestiuni de fapt pot fi conforme cu cerințele articolului 6 §

1 (a se vedea Helmers c. Suediei 9 octombrie 1991, § 31, Seria A, nr. 212-A).

În conformitate cu art. 440 alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă, în

cazul în care se constată existența unuia dintre temeiurile prevăzute la art. 433,

completul din 3 judecători, printr-o încheiere irevocabilă adoptată în lipsa părților,

declară recursul inadmisibil.

Încheierea privind inadmisibilitatea recursului, care conține sumar faptele

cauzei, motivele și temeiul inadmisibilității, se publică pe pagina web oficială a

Curții Supreme de Justiție și se expediază părților.

Având în vedere cele expuse mai sus, recursul declarat de ÎM „Piața Centrală”,

reprezentată de avocatul Serghei Cebotari, nu se încadrează în temeiurile prevăzute

la art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă, în vigoare la data

depunerii recursului și drept urmare, este inadmisibil.

În conformitate cu art. 270 și 440 alin. (1) și (2) din Codul de procedură civilă,

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție

d i s p u n e :

Se consideră inadmisibil recursul declarat de Întreprinderea Municipală „Piața

Centrală”, reprezentată de avocatul Serghei Cebotari.

Încheierea este irevocabilă.

Președinte, judecător Aliona Miron

judecători Diana Stănilă

Ion Malanciuc

7