2ra-772/22 — încasarea chiriei, plății pentru serviciile comunale, penalității pentru rezilierea anticipată a contractului, repararea prejudiciului material

2ra-772/22 — încasarea chiriei, plății pentru serviciile comunale, penalității pentru rezilierea anticipată a contractului, repararea prejudiciului material (Curtea Supremă de Justiție, 2022)

Dosarul nr. 2ra-772/22

2-20109305-01-2ra-30052022

Prima instanță: Judecătoria Criuleni, sediul Central (jud. A. Arapu-Buțco)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. I. Secrieru, V. Cotorobai, M. Anton)

DECIZIE

03 august 2022 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Maria Ghervas

judecătorii Iurie Bejenaru

Nicolae Craiu

Victor Burduh

Mariana Pitic

examinând recursul declarat de către Mihail Seu, reprezentat de avocatul

Domnița Pagoni,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de către Mihail Seu

împotriva Elenei Șerbu, intervenient accesoriu Mihaela Seu cu privire la încasarea

chiriei, plății pentru serviciile comunale, penalității pentru rezilierea anticipată a

contractului, repararea prejudiciului material și încasarea cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei din 09 decembrie 2021 a Curții de Apel Chișinău, prin care a

fost admis apelul declarat de Elena Șerbu, reprezentată de avocatul Ion Cobîșenco și a

fost casată parțial hotărârea din 30 martie 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul Central,

cu pronunțarea în partea casată a unei hotărâri noi,

constată:

La data de 08 septembrie 2020, Mihail Seu a depus cerere de chemare în judecată

împotriva Elenei Șerbu cu privire la încasarea chiriei, plății pentru serviciile comunale,

penalității pentru rezilierea anticipată a contractului, repararea prejudiciului material și

încasarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că la 12 septembrie 2019 a

împuternicit-o pe Mihaela Seu să fie reprezentantul său cu depline drepturi, în vederea

administrării apartamentului nr. XXXXX situat în mun. Chișinău, str. XXXXX și

anume, cu dreptul de a oferi imobilul în chirie și a primi bani pentru chirie.

1

A afirmat că la 05 noiembrie 2019, Mihaela Seu a încheiat cu Elena Șerbu

contractul de locațiune pe termen de un an, cu următoarele condiții: chiria lunară - 320

de euro (conform pct. 2.1 al contractului de locațiune); termenul contractului

06 noiembrie 2019 – 05 noiembrie 2020; penalitate în cazul rezilierii contractului

încheiat înainte de termen - 320 de euro (conform pct. 6.5 al contractului de

locațiune); penalitate de întârziere în mărime de 0,01 % pe zi (pct.5.2 al contractului

de locațiune); achitarea serviciilor comunale conform conturilor și a indicilor

contoarelor (pct. 2.3 al); contractul poate fi reziliat după expirarea termenului de

înștiințare de timp de 30 de zile (pct.3.1.7 și pct.6.6); locatarul poartă răspundere

patrimonială pentru bunurile deteriorate în spațiul închiriat (pct.5.5). Bunul închiriat

a fost transmis Elenei Șerbu, fapt confirmat prin actul de predare-primire din

06 noiembrie 2019, prin care a fost transmis imobilul și bunurile indicate în Anexa 2

în stare funcțională, fără defecte.

Reclamantul a susținut că la 16 iunie 2020, Elena Șerbu a anunțat că pleacă și

reziliază contractul de locațiune, fără a înștiința locatorul cu 30 de zile înainte și fără

a semna actul de restituire a imobilului și a bunurilor primite.

A declarat că în urma verificării bunurilor date în locațiune, s-a depistat că:

televizorul de model LG 32LF510B-ZB, în rezultatul defectelor mecanice, se află în

stare insuficient-extremă, având multiple artefacte și crăpături pe matrice, inapt de

exploatare; frigiderul de model “Samsung” se află în stare funcțională, având defecte

ale ușii exprimate prin îndoituri pe partea exterioară a ușii, deși acesta a fost procurat la

data de 25 octombrie 2019; patul-dormitor Rio cu deteriorări mecanice ale pielii, în

formă de rosături până la masiv vizibile; pereții odăii la nivelul patului, tapetele au

deteriorări mecanice în formă de zgârieturi adânci și rosături.

A precizat că toate deteriorările au fost constatate prin raportul de expertiză nr.

0434737din 29 iunie 2020, întocmit de Camera de Comerț și Industrie.

Mihail Seu a invocat că pârâta nu a achitat integral chiria pentru lunile aprilie,

mai și iunie, astfel, pentru luna mai datoria constituie 100 de euro, pentru luna iunie -

100 de euro, pentru luna iunie până la data de 16 datoria a constituit suma de 106 euro.

De asemenea, pârâta nu a achitat serviciile comunale, datorând suma de 1903,20 lei.

Reclamantul a relatat că la 01 iulie 2020, a expediat în adresa Elenei Șerbu o

reclamație, prin care i s-a propus soluționarea problemei pe cale amiabilă, însă, nu a

primit răspuns.

A solicitat încasarea din contul Elenei Șerbu în beneficiul său a datoriei pentru

chirie în sumă de 306 euro, echivalentul sumei de 6021,74 lei, penalității în mărime de

320 euro, echivalentul sumei de 3297,25 lei, prețului televizorului LG – 3999 de lei,

costului reparației frigiderului Samsung – 1700 de lei, a reparației patului Rio – 1500

de lei și a reparației tapetelor – 1100 de lei, datoriei la serviciile comunale – 1903,20

lei, costului expertizei – 2160 de lei și a taxei de stat – 741 de lei, în total 25 421,65 de

lei.

Prin încheierea protocolară din 02 decembrie 2020 a instanței de fond, a fost

atrasă în proces în calitate de intervenient accesoriu Mihaela Seu.

2

Prin hotărârea din 30 martie 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul Central, acțiunea

a fost admisă parțial și s-a încasat de la Elena Șerbu în beneficiul lui Mihail Seu plata

chiriei în sumă de 186 de euro, plata pentru serviciile comunale în mărime de 1903,20

de lei, 1435 de lei pentru televizorul deteriorat, penalitatea pentru rezilierea anticipată

a contractului în mărime de 320 de euro, convertiți în lei moldovenești, conform

cursului oficial BNM la momentul executării hotărârii, 397,87 de lei – taxă de stat și

5000 de lei – cheltuieli de asistență juridică. În rest, acțiunea a fost respinsă ca

neîntemeiată.

Prin hotărârea suplimentară din 04 mai 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul

Central, s-a încasat de la Mihail Seu în beneficiul Elenei Șerbu cheltuielile de asistență

juridică în mărime de 2575,70 lei, proporțional părții respinse din pretențiile

reclamantului.

La 01 aprilie 2021 Elena Șerbu, reprezentată de avocatul Ion Cobîșenco, a

declarat apel împotriva hotărârii din 30 martie 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul

Central, solicitând admiterea acestuia, casarea integrală a hotărârii și pronunțarea unei

hotărâri noi, prin care acțiunea să fie respinsă.

Prin decizia din 09 decembrie 2021 a Curții de Apel Chișinău, a fost admis apelul

declarat de Elena Șerbu, reprezentată de avocatul Ion Cobîșenco și a fost casată

hotărârea din 30 martie 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul Central în partea încasării

plății chiriei în sumă de 186 euro, plății pentru serviciile comunale în mărime de

1903,20 lei, sumei de 1435 lei pentru televizorul deteriorat și penalității pentru rezilierea

anticipată a contractului în mărime de 320 euro, cu pronunțarea în această parte a unei

hotărâri noi, prin care acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată. Totodată, s-a încasat de

la Mihail Seu în beneficiul Elenei Șerbu taxa de stat în sumă de 316,24 de lei, achitată

la depunerea apelului.

La data de 23 mai 2022 Mihail Seu, reprezentat de avocatul Domnița Pagoni, a

declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitând admiterea recursului,

casarea integrală a deciziei instanței de apel și menținerea hotărârii primei instanțe din

30 martie 2021 și a hotărârii suplimentare din 04 mai 2021, cu încasarea din contul

intimatei a cheltuielilor de judecată, compuse din taxa de stat pentru recurs în sumă de

250 de lei și cheltuielile de asistență juridică.

În motivarea recursului s-a invocat că instanța de apel a apreciat arbitrar probele

prezentate la dosar, constatând circumstanțe de fapt care nu au fost puse în discuție pe

parcursul judecării cauzei în ordine de apel.

A indicat că soluția instanței de apel cu privire la constatarea caracterului abuziv

al clauzei contractuale stabilite la pct. 6.5 din contract, este nejustificată, or, la

formularea acestor concluzii, instanța a interpretat în mod eronat normele de drept

material. Pe parcursul examinării cauzei, intimata nu a invocat că această clauză ar fi

abuzivă, instanța de apel neîntemeiat constatând caracterul abuziv al clauzei

contractuale din oficiu, modificând linia de apărare a Elenei Șerbu.

A precizat că la momentul încheierii contractului, intimata a avut posibilitatea de

a face cunoștință cu acesta și de a formula rectificări, modificări la clauzele înserate,

3

însă, Șerbu Elena nu a înaintat nicio obiecție. Mai mult ca atât, intimata a achitat suma

de 320 de euro cu titlu de garanție și a cunoscut faptul că suma respectivă nu va fi

restituită în cazul rezoluțiunii anticipate a contractului.

Reprezentantul recurentei a menționat că instanța de apel eronat a conchis că

intimata și-a executat obligația de notificare despre intenția de a rezoluționa anticipat

contractul, deoarece ultima doar i-a comunicat Mihaelei Seu în luna februarie 2020 că

posibil va pleca din apartament la începutul sau sfârșitul verii. Astfel, simpla declarație

a intimatei nu corespunde cerințelor cu privire la notificarea de rezoluțiune a

contractului de locațiune.

Prin urmare, consideră că locatorul are dreptul la reținerea garanției achitate de

locatar la momentul încheierii contractului.

A notat că televizorul de model Vesta, procurat de intimată, este mai ieftin decât

televizorul transmis în folosința ei, respectiv, prima instanță corect a încasat diferența

de preț dintre televizoare în sumă de 1435 de lei. La fel, prima instanță întemeiat a

încasat costul serviciilor comunale în mărimea integrală solicitată.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă, recursul se

declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau deciziei integrale, dacă

legea nu prevede altfel.

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat decizia contestată la data de 09 decembrie

2021.

Materialele cauzei atestă că decizia motivată a instanței de apel a fost expediată

la 23 martie 2022 la adresa electronică a reprezentantului recurentului, avocatul Pagoni

Domnița (f.d. 163).

Prin dispoziția nr. 5 din 02 martie 2022 a Comisiei pentru Situații Excepționale

a Republicii Moldova, pe perioada stării de urgență declarată prin Hotărârea

Parlamentului nr. 41 din 24 februarie 2022, au fost stabilite măsuri specifice în domeniul

justiției, fiind suspendată de drept examinarea de către instanțele de judecată a cauzelor

civile, cu excepțiile prevăzute la pct. 5.1.1 din dispoziție. Termenele de exercitare a

căilor de atac în cauzele civile care se suspendă de drept, aflate în curs la data intrării în

vigoare a prezentei dispoziții, se întrerup, urmând a curge noi termene, de aceeași

durată, de la data încetării stării de urgență.

Ulterior, prin dispoziția nr. 13 din 31 martie 2022 a Comisiei pentru Situații

Excepționale a Republicii Moldova, au fost excluse măsurile specifice în domeniul

justiției, începând cu data de 04 aprilie 2022, judecarea cauzelor civile fiind reluată din

oficiu.

Astfel, recursul, declarat la 23 mai 2022, este în termen.

La data de 31 mai 2022, copia recursului a fost expediată în adresa intimatei

Elena Șerbu și a intervenientului accesoriu Mihaela Seu (f.d. 188, 190-191), cu

înștiințarea despre depunerea referinței.

Prin referința depusă la 27 iulie 2022 Elena Șerbu, reprezentată de avocatul Ion

Cobîșenco, a solicitat respingerea recursului și menținerea deciziei instanței de apel, pe

care o consideră legală și întemeiată.

4

În conformitate cu art. 440 alin. (2) din Codul de procedură civilă, completul din

3 judecători prin încheierea din 13 iulie 2022 a considerat recursul admisibil și a dispus

examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 din Codul de procedură civilă, recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces.

Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele invocate în recursul

declarat și obiecțiile expuse în referință, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că recursul urmează a fi

admis, cu casarea integrală a deciziei instanței de apel și parțială a hotărârii primei

instanțe și pronunțarea în partea casată a unei noi hotărâri, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură civilă, instanța,

după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul și să caseze integral sau parțial

decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre.

În conformitate cu art. 239 din Codul de procedură civilă, hotărârea

judecătorească trebuie să fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază hotărîrea numai

pe circumstanțele constatate nemijlocit de instanță și pe probele cercetate în ședință de

judecată.

În conformitate cu art. 240 alin. (1) din Codul de procedură civilă, la deliberarea

hotărârii, instanța judecătorească apreciază probele, determină circumstanțele care au

importanță pentru soluționarea cauzelor, care au fost sau nu stabilite, caracterul

raportului juridic dintre părți, legea aplicabilă soluționării cauzei și admisibilitatea

acțiunii.

Din suportul probator prezent la actele cauzei rezultă că la 05 noiembrie 2019,

Mihaela Seu, ce reprezenta interesele lui Mihail Seu în baza procurii nr. 11717 din

12 septembrie 2019, în calitate de locator a încheiat cu Elena Șerbu, în calitate de

locatar, contractul de locațiune a apartamentului nr. XXXXX din str. XXXXX, mun.

Chișinău (f.d. 9-10).

Termenul contractului a fost stabilit de la 06 noiembrie 2019 până la 05 noiembrie

2020, iar plata chiriei a fost stabilită în mărime de 320 de euro lunar, care urmează a fi

achitată până la data de 6 a lunii următoare.

La 06 noiembrie 2019 părțile au semnat actul de primire-predare, prin care

Elenei Șerbu i-a fost transmis în locațiune bunul imobil și bunurile indicate în Anexa

nr. 2: ceainic Vitek, cuptor Electrolux, hotă Hansa, frigider Samsung, televizor LG,

mașină de spălat Samsung, boiler Termex, 2 dormitoare, aspirator Samsung, uscător

de rufe (f.d. 11).

La 22 iunie 2020, Mihail Seu a depus la Serviciul Fiscal de Stat declarația

privind rezoluțiunea contractului de transmitere în locațiune a proprietății imobiliare,

din care rezultă că la 16 iunie 2020 a fost reziliat contractul de locațiune încheiat cu

Elena Șerbu la 05 noiembrie 2019 (f.d. 12).

La 01 iulie 2020, Mihail Seu a expediat în adresa Elenei Șerbu o reclamație,

prin care a solicitat achitarea chiriei în mărime de 626 de euro și a costului reparației

televizorului, frigiderului, patului și a tapetelor, în mărime totală de 8490 de lei (f.d. 6).

5

Reclamația a fost recepționată de către Elena Șerbu la 08 iulie 2020, fapt

confirmat prin semnătura pe avizul de recepție (f.d. 7), însă, prejudiciul solicitat nu a

fost reparat.

Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, Mihail Seu a solicitat încasarea

din contul Elenei Șerbu în beneficiul său a datoriei pentru chirie în sumă de 306 euro,

echivalentul sumei de 6021,74 lei, penalității în mărime de 320 euro, echivalentul sumei

de 3297,25 lei, prețului televizorului LG – 3999 de lei, costului reparației frigiderului

Samsung – 1700 de lei, reparației patului Rio – 1500 de lei și a reparației tapetelor –

1100 de lei, încasarea datoriei la serviciile comunale – 1903,20 lei, costului expertizei

– 2160 de lei și a taxei de stat – 741 de lei, în total 25 421,65 de lei.

Prima instanță, fiind învestită cu judecarea prezentei cauze, a ajuns la concluzia

temeiniciei parțiale a acțiunii și a încasat de la Elena Șerbu în beneficiul lui Mihail Seu

plata chiriei în sumă de 186 de euro, plata pentru serviciile comunale în mărime de

1903,20 de lei, 1435 de lei pentru televizorul deteriorat, penalitatea pentru rezilierea

anticipată a contractului în mărime de 320 de euro, convertiți în lei moldovenești,

conform cursului oficial BNM la momentul executării hotărârii, 397,87 de lei – taxă de

stat și 5000 de lei – cheltuieli de asistență juridică. În rest, acțiunea a fost respinsă ca

neîntemeiată.

Ulterior, instanța de apel, fiind învestită cu judecarea apelului declarat de Elena

Șerbu, reprezentată de avocatul Ion Cobîșenco, a ajuns la concluzia temeiniciei acestuia

și a casat hotărârea primei instanțe în partea încasării plății chiriei în sumă de 186 euro,

plății pentru serviciile comunale în mărime de 1903,20 lei, sumei de 1435 lei pentru

televizorul deteriorat și penalității pentru rezilierea anticipată a contractului în mărime

de 320 euro, pronunțând în această parte o hotărâre nouă, prin care acțiunea a fost

respinsă ca neîntemeiată. Totodată, s-a încasat de la Mihail Seu în beneficiul Elenei

Șerbu taxa de stat în sumă de 316,24 de lei, achitată la depunerea apelului.

Instanța de apel a concluzionat că, clauza conținută în pct. 6.5 al contractului de

locațiune din 06 noiembrie 2019, potrivit căreia în cazul încetării înainte de termen din

inițiativa locatarului, acesta achită o penalitate în mărime egală cu plata chiriei pentru

o lună, este abuzivă, deoarece nu a fost negociată, a fost întocmită anticipat de compania

imobiliară care a prestat servicii reclamantului și prevede obligații în sarcina părții care

nu a propus clauza.

Curtea de Apel Chișinău a menționat că potrivit pct. 4.1 din contract, locatarul se

obligă să achite o garanție financiară (depozit) în sumă de 320 de euro pentru asigurarea

executării de către locatar a clauzelor contractului de locațiune. Iar, potrivit pct.4.2, în

caz de nerespectare de către locatar a condițiilor contractului, garanția financiară

stabilită în pct. 4.1 din contract va asigura ca sursă de stingere a prejudiciului cauzat

locatorului. Materialele cauzei atestă că Șerbu Elena a achitat reclamantului la data

semnării contractului suma de 320 de euro cu titlul de garanție, sumă ce nu a fost

restituită la data încetării raportului contractual.

Totodată, instanța de apel a reținut că reclamantul a recunoscut prin cererea de

chemare în judecată că contractul de locațiune a fost rezoluționat în mod amiabil la

6

16 iunie 2020, iar din acea dată pârâta a părăsit bunul imobil. Prin urmare, sunt parțial

neîntemeiate pretențiile reclamantului cu privire la încasarea plăților pentru serviciile

comunale integral pentru toată perioada lunii iunie 2020. În acest sens, din suma

garanției urmează a se deduce următoarele plăți restante: 320 euro (garanție financiară)

- 80 euro (chirie mai 2020) - 106 euro (chirie iunie 2020) - 50 euro (951 lei pentru plată

serviciilor comunale) = 44 euro. Astfel, este cert că reclamantul a reținut mai mult decât

era necesar pentru achitarea restanțelor la chirie și plata serviciilor comunale.

Cât privește pretenția cu privire la încasarea sumei de 1435 lei pentru deteriorarea

televizorului, instanța de apel a stabilit că Șerbu Elena a procurat un televizor de model

LG la prețul de 2564 lei și l-a transmis reprezentantului reclamantului Seu Mihaela, care

nu a avut pretenții.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă, judecând

recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate

în recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără a

administra noi dovezi.

Verificând legalitatea deciziei atacate prin prisma argumentelor invocate în

recurs, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție constată că instanța de apel a apreciat eronat circumstanțele importante

pentru soluționarea justă a cauzei.

Conform art. 774 alin. (1) din Codul civil, în virtutea raportului obligațional,

creditorul este în drept să pretindă de la debitor executarea unei prestații, iar debitorul

este ținut să o execute. Prestația poate consta în a da, a face sau a nu face.

Potrivit art. 858 alin. (2) din Codul civil, obligația trebuie executată în modul

corespunzător, cu bună-credință, la locul și în momentul stabilit.

Art. 1251 din Codul civil prevede că prin contractul de locațiune, o parte (locator)

se obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință

temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească

chirie.

Prevederile art. 1269 alin. (1) din Codul civil stipulează că locatarul este ținut să

repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul închiriat dacă nu

va demonstra că pierderile nu se datorează vinovăției sale sau a persoanelor cărora le-a

permis folosința bunului sau accesul la el.

Materialele cauzei atestă că la 16 iunie 2020 contractul de locațiune a fost reziliat,

la inițiativa locatarului Elena Șerbu.

În cererea de chemare în judecată, Mihail Seu a invocat că Elena Șerbu

înregistrează o datorie la plata chiriei în mărime de 306 euro: pentru luna mai – 100 de

euro, pentru luna iunie – 100 de euro și pentru luna iunie până la data de 16 - 106 euro.

În ședința de judecată a instanței de fond, reprezentantului reclamantului,

avocatul Domnița Pagoni, a declarat că datoria pârâtei la plata chiriei constituie 186 de

euro, pentru luna mai 80 de euro și pentru luna iunie – 106 euro.

Elena Șerbu a recunoscut în referință că are datorie la plata chiriei în mărime de

186 de euro.

7

Prin urmare, este corectă concluzia primei instanțe cu privire la încasarea din

contul Elenei Șerbu în beneficiul lui Mihail Seu a datoriei la plata chiriei în mărime de

186 de euro, ultimul necontestând hotărârea primei instanțe în partea respingerii

încasării sumei de 120 de euro cu titlu de chirie.

De asemenea, instanța de recurs consideră că prima instanță întemeiat a încasat

din contul intimatei suma de 1903,20 de lei pentru serviciile comunale, deoarece în pct.

2.3 din contractul de locațiune, părțile au stabilit că costul serviciilor comunale folosite

de locatar (energie termică, apă, gaz, canalizare, telefon și a altor servicii folosite) nu se

include în suma chiriei și se achită de locatar, organizațiilor specializate conform

indicațiilor contoarelor interne și a tarifelor organizațiilor date.

Astfel, conform facturii prezentate de ÎMGFL nr. 14 pentru luna iunie 2020,

pentru deservirea blocului locativ și transportarea deșeurilor, plata lunară constituie

suma de 252,24 lei dintre care datoria pentru luna mai - 168,28 lei (f.d. 22). Potrivit

facturii de plată pentru gazele naturale consumate, eliberată de SA „Moldovagaz”.

pentru luna iunie 2020 a fost înaintată spre plată suma de 96,55 lei (f.d. 22). Conform

bonului de la INFOCOM, pentru luna iunie 2020 plata pentru apa potabilă și apă

menajeră a constituit suma de 277,94 de lei, dintre care datoria de 192,42 de lei, iar,

conform bonului de la Info Bon SRL, plata pentru încălzire și pentru prepararea apei

calde a constituit suma de 192,31 lei, dintre care datoria pentru luna mai de 1071,19 lei

(f.d. 23). Pentru energia electrică consumată, plata a constituit suma de 258,88 de lei,

dintre care datoria pentru luna mai 169,02 lei (f.d. 24).

Reieșind din circumstanțele expuse, instanța de fond just nu a reținut argumentul

intimatei precum că suma datoriei pentru serviciile comunale urmează a fi împărțită în

jumătate, întrucât a eliberat apartamentul la jumătatea lunii iunie, or, conform facturilor,

Elena Șerbu a acumulat o datorie la serviciile comunale pentru lunile precedente în

mărime de 1600,91 de lei, pentru luna iunie fiind calculată doar suma de 302,29 de lei.

Respectiv, este greșită concluzia instanței de apel cu privire la încasarea din

contul locatarului doar jumătate din plata pentru serviciile comunale, deoarece suma

solicitată de către locator cu titlu de datorie la plata serviciilor comunale și încasată de

prima instanță, reprezintă costul serviciilor real utilizate de către Elena Șerbu în

perioada în care a locuit în apartament.

În continuare, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție constată că soluțiile pronunțate de către instanțele ierarhic

inferioare referitor la pretenția cu privire la încasarea penalității în mărime de 320 de

euro, sunt greșite, din următoarele motive.

Din pct. 2.2 din contractul de locațiune rezultă că la momentul semnării

contractului, Elena Șerbu a achitat locatorului suma de 320 de euro pentru chirie și suma

de „320 de euro gaj pentru perioada de 12 luni”.

Potrivit pct. 4.1 din contract, locatarul se obligă să achite o garanție financiară

(depozit) în sumă de 320 de euro pentru asigurarea executării de către locatar a clauzelor

contractului de locațiune. Iar, potrivit pct. 4.2, în caz de nerespectare de către locatar a

condițiilor contractului, garanția financiară stabilită în pct. 4.1 din contract va asigura

8

ca sursă de stingere a prejudiciului cauzat locatorului.

Conform pct. 6.1 din contract, acesta poate fi reziliat prin acordul ambelor părți,

iar partea care a inițiat rezilierea este obligată să înștiințeze cealaltă parte, prin scrisoare

cu aviz de recepție, în conformitate cu legea sau prevederile stabilite în contract. În pct.

3.1.7 s-a indicat obligația locatarului de a anunța preventiv, cu 30 de zile despre intenția

de a elibera, înainte de termen, obiectul locațiunii.

În conformitate cu pct. 6.5 din contract, în cazul încetării contractului, înainte de

termen, din inițiativa locatarului, ultimul achită locatorului o penalitate în mărime de

suma chiriei pentru o lună (suma gajului).

Instanța de apel a concluzionat că, clauza conținută în pct. 6.5 al contractului de

locațiune din 06 noiembrie 2019, este abuzivă, deoarece nu a fost negociată, a fost

întocmită anticipat de compania imobiliară care a prestat servicii reclamantului și

prevede obligații în sarcina părții care nu a propus clauza.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție consideră că este greșită concluzia instanței de apel cu privire la caracterul

abuziv al clauzei contractuale, or, intimata Elena Șerbu nu a invocat faptul că nu a

negociat clauza cu privire la penalitate și a solicitat respingerea încasării acesteia din alt

motiv și anume, că a anunțat în prealabil locatorul despre intenția de a rezoluționa

contractul de locațiune.

Instanța de fond a hotărât să încaseze suma de 320 de euro din contul Elenei

Șerbu, menționând că intimata nu a probat faptul înștiințării recurentului cu 30 de zile

înainte despre intenția de a rezoluționa contractul.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție constată că într-adevăr, Elena Șerbu nu a prezentat probe care să confirme

faptul că a anunțat în prealabil, în termenul stabilit în pct. 3.1.7, despre intenția de a

rezoluționa contractul de locațiune, prin scrisoare cu aviz de recepție, în conformitate

prevederile stabilite în contract.

Însă, instanța de recurs consideră că pretenția cu privire la încasarea penalității în

mărime de 320 de euro, urmează a fi respinsă, deoarece, reieșind din clauzele

contractuale, penalitatea a fost achitată de către Elena Șerbu la momentul încheierii

contractului, or, în pct. 2.2 din contract s-a indicat că Elena Șerbu a achitat locatorului

„320 de euro gaj pentru perioada de 12 luni”, iar, în pct. 6.5 se menționează că în cazul

încetării contractului, înainte de termen, din inițiativa locatarului, ultimul achită

locatorului o penalitate în mărime de suma chiriei pentru o lună (suma gajului).

Prin urmare, deși Mihail Seu invocă în cererea de chemare în judecată faptul că

suma de 320 de euro achitată de către intimată la încheierea contractului, reprezintă o

garanție financiară (depozit) conform pct. 4.1 din contract, care nu se returnează în caz

de nerespectare de către locatar a clauzelor contractului, totuși, din contract rezultă că

suma de 320 de euro a fost achitată, precum se indică expres în pct. 2.2, cu titlu de „gaj”,

noțiune utilizată de părți și în pct. 6.5, penalitatea fiind denumită și „gaj”.

În circumstanțele expuse, instanța de recurs conchide că suma de 320 de euro cu

titlu de penalitate, ce urmează să fie achitată de către locatar în cazul încetării

9

contractului, înainte de termen, din inițiativa acestuia, a fost deja achitată de către Elena

Șerbu la data încheierii contractului de locațiune.

Referitor la pretenția din acțiune cu privire la repararea prejudiciului cauzat în

urma deteriorării televizorului de model LG, instanța de recurs reține următoarele.

În pct. 3.1.4 din contract, părțile au stipulat obligația locatarului de a asigura

utilizarea în stare corespunzătoare a bunurilor mobile aflate în bunul închiriat, în

momentul transmiterii, indicate în actul de predare-primire a bunului închiriat, iar, în

pct. 3.1.6 au indicat că locatarul este obligat să achite locatorului prejudiciul pentru

distrugeri de mobilă, tehnică sau alte bunuri, inclusiv și de persoanele, care folosesc

spațiul dat.

De asemenea, pct.5.5 din contractul de locațiune stabilește că locatarul poartă

răspundere patrimonială pentru deteriorarea bunurilor închiriate.

Potrivit declarațiilor părților, televizorul de model LG a fost deteriorat și Elena

Șerbu a cumpărat un alt televizor de model Vesta, mai ieftin, la prețul de 2564 lei.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție consideră că prima instanță întemeiat a încasat din contul intimatei diferența

dintre prețul televizorului de model LG și cel al televizorului de model „Vesta”, în

mărime de 1435 de lei, or, Elena Șerbu a confirmat în ședința de judecată că nu s-a

consultat în prealabil cu Mihaela Seu despre intenția de a procura un televizor de alt

model, la un preț mai mic.

Referitor la solicitarea în partea reparării prejudiciului material pentru restul

bunurilor deteriorate invocate de recurent, instanța de recurs nu se va expune, deoarece

în această parte hotărârea primei instanțe nu a fost contestată. La fel, nu a fost contestată

nici hotărârea suplimentară din 04 mai 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul Central, prin

care s-a încasat de la Mihail Seu în beneficiul Elenei Șerbu cheltuielile de asistență

juridică în mărime de 2575,70 lei, proporțional părții respinse din pretențiile

reclamantului.

Reieșind din cele expuse, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră necesar de a casa integral decizia instanței

de apel, iar hotărârea primei instanțe de a casa în partea încasării din contul Elenei Șerbu

în beneficiul lui Mihail Seu a sumei de 320 de euro cu titlu de penalitate pentru rezilierea

anticipată a contractului și pronunțarea în această parte a unei hotărâri noi cu privire la

respingerea acestei pretenții, precum și în partea încasării taxei de stat în sumă de 397,87

de lei, cu pronunțarea în această parte a unei hotărâri noi, prin care să fie încasată din

contul Elenei Șerbu în beneficiul lui Mihail Seu taxa de stat în sumă de 209,62 de lei,

proporțional părții admise din acțiune, în rest hotărârea primei instanțe să fie menținută.

Totodată, instanța de recurs consideră necesar de a încasa din contul Elenei Șerbu

în beneficiul lui Mihail Seu taxa de stat achitată la depunerea recursului în sumă de 250

de lei. Cât privește cheltuielile de asistență juridică, deși recurentul a solicitat prin

cererea recurs încasarea acestora din contul intimatei, totuși, nu a prezentat probe care

să confirme suportarea în recurs a cheltuielilor de asistență juridică.

Din considerentele menționate, Colegiul civil, comercial și de contencios

10

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite

recursul, a casa integral decizia instanței de apel și parțial hotărârea primei instanțe, cu

pronunțarea în partea casată a unei hotărâri noi, în rest hotărârea primei instanțe să fie

menținută.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură civilă, Colegiul

civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

decide:

Se admite recursul declarat de către Mihail Seu, reprezentat de avocatul Domnița

Pagoni.

Se casează integral decizia din 09 decembrie 2021 a Curții de Apel Chișinău și

parțial hotărârea din 30 martie 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul Central, în cauza

civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de către Mihail Seu împotriva Elenei

Șerbu, intervenient accesoriu Mihaela Seu cu privire la încasarea chiriei, plății pentru

serviciile comunale, penalității pentru rezilierea anticipată a contractului, repararea

prejudiciului material și încasarea cheltuielilor de judecată, în partea încasării din contul

Elenei Șerbu în beneficiul lui Mihail Seu a sumei de 320 de euro cu titlu de penalitate

pentru rezilierea anticipată a contractului și a sumei de 397,87 de lei cu titlu de taxă de

stat și se pronunță în această parte o hotărâre nouă, prin care:

Se respinge pretenția lui Mihail Seu împotriva Elenei Șerbu cu privire la încasarea

penalității pentru rezilierea anticipată a contractului, ca neîntemeiată.

Se încasează din contul Elenei Șerbu în beneficiul lui Mihail Seu taxa de stat

pentru prima instanță în sumă de 209,62 de lei (două sute nouă lei șaizeci și doi de bani)

și taxa de stat pentru instanța de recurs în sumă de 250 de lei (două sute cincizeci de

lei).

În rest, hotărârea din 30 martie 2021 a Judecătoriei Criuleni, sediul Central se

menține.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Maria Ghervas

judecătorii Iurie Bejenaru

Nicolae Craiu

Victor Burduh

Mariana Pitic

11