2ra-12/22 — constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, obligarea de a transmite dreptul de proprietate, încasarea venitului ratat

2ra-12/22 — constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, obligarea de a transmite dreptul de proprietate, încasarea venitului ratat (Curtea Supremă de Justiție, 2022)

Dosarul nr. 2ra-12/22

2-20095250-01-2ra-10012022

Prima instanță: Judecătoria Bălți, sediul Central (jud. S. Ghercavii)

Instanța de apel: Curtea de Apel Bălți (jud. D. Corolevschi, D. Stănila, A. Corcenco)

DECIZIE

20 aprilie 2022 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Galina Stratulat

Iurie Bejenaru

Victor Burduh

Mariana Pitic

examinând recursul declarat de Savelieva Anita, reprezentată de avocatul

Cojocaru Dorin,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu

Răspundere Limitată „Alegrevis” împotriva lui Savelieva Anita, intervenienți accesorii

notarul Plăcintă Sergiu, Grebnev Alexandru și Saveliev Alexandru cu privire la

constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare, obligarea de a transmite dreptul

de proprietate, încasarea venitului ratat și a cheltuielilor de judecată și cererea

reconvențională depusă de Savelieva Anita împotriva Societății cu Răspundere Limitată

„Alegrevis” cu privire la repararea prejudiciului material și încasarea cheltuielilor de

judecată,

împotriva deciziei din 19 octombrie 2021 a Curții de Apel Bălți, prin care a fost

respins apelul declarat de Savelieva Anita, reprezentată de avocatul Cojocaru Dorin și

a fost menținută hotărârea din 28 decembrie 2020 a Judecătoriei Bălți, sediul Central,

constată:

La data de 07 august 2020, SRL „Alegrevis” a depus cerere de chemare în

judecată, concretizată ulterior, împotriva lui Savelieva Anita cu privire la constatarea

nulității contractului de vânzare-cumpărare, obligarea de a transmite dreptul de

proprietate, încasarea venitului ratat și a cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii s-a invocat că începând cu anul 2005, administratorul SRL

,,Alegrevis” Grebnev Alexandru se afla în relații de conlucrare cu administratorul SRL

,,Tehno-As Grup”- Saveliev Alexandru și fiica acestuia Savelieva Anita, în care SRL

1

,,Tehno-As Grup” vindea diferite bunuri reclamantei, inclusiv pe datorie. Astfel, pe

parcursul anilor s-a creat o încredere în care relațiile legate de activitate economică erau

bazate mai mult pe bună-credință decât pe acte oficiale.

Reclamanta a menționat că în anul 2018 a acumulat o datorie, în legătură cu ce

Saveliev Alexandru a declarat că SRL ,,Tehno-As Grup” nu mai poate elibera marfă în

continuare, dacă SRL ,,Alegrevis” nu va elibera o garanție, insistând să încheie un

contract de vînzare-cumpărare a terenului și a construcției la prețul indicat de Agenția

Servicii Publice, iar, când datoria va fi restituită, acesta va restitui dreptul de proprietate

asupra bunurilor. SRL ,,Alegrevis” a acceptat să ofere o astfel de garanție.

Astfel, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare din 21 februarie 2018, SRL

,,Alegrevis” a transmis în proprietate lui Savelieva Anita, fiica administratorului SRL

,,Tehno-As Grup”, construcția cu modul de folosință - construcție agricolă,

agroindustrială cu suprafața totală de 250,04 m2, nr.cadastral XXXXX situată în mun.

Bălți, s. Elizaveta, extravilan și terenul agricol cu suprafața totală de 0,2 ha situat în

mun.Bălți, s. Elizaveta, extravilan.

A notat că, în temeiul procurii din 21 februarie 2018, Savelieva Anita l-a

împuternicit pe Grebnev Alexandru să aibă acces liber la imobilul din mun.Bălți, s.

Elizaveta, extravilan și să o reprezinte în fața tuturor entităților publice, private, fizice,

juridice cu diferite drepturi.

A afirmat că ulterior, după ce a restituit datoria și a început să achite marfa în

avans, a solicitat verbal restituirea dreptului de proprietate asupra magazinului. La

19 februarie 2020 a primit un răspuns de la Savelieva Anita, prin care i s-a comunicat

precum că societatea reclamantă se folosește mai mult de doi ani în mod ilegal de aceste

bunuri și a solicitat predarea benevolă a bunurilor.

SRL ,,Alegrevis” a relatat că a expediat pârâtei o somație, prin care a amintit faptul

că contractul de vânzare-cumpărare din 21 februarie 2018 a fost încheiat fără intenția

de a produce efecte juridice, cu scopul de a institui o garanție și a solicitat restituirea

dreptului de proprietate cu titlu gratuit sub rezerva depunerii plângerii la organele de

drept. Însă, prezentând contractul de vînzare-cumpărare din 21 februarie 2018,

Savelieva Anita a evacuat practic în mod forțat reclamanta din magazinul situat în

mun.Bălți, s. Elizaveta.

A indicat că, în acest sens, s-a adresat cu o plângere la Inspectoratul de Poliție

Bălți pentru a fi trași la răspundere penală Savelieva Anita și Saveliev Alexandru pe

faptul escrocheriei, care în mod viclean și fraudulos au deposedat societatea de magazin

și de teren, pe care le refuză să le restituie. Astfel, la data de 02 iulie 2020 a fost inițiat

procesul penal nr. XXXXX.

A relevat că prețul bunului care a fost indicat ca obiect al contractului în litigiu,

nu constituie 104 095 de lei, dar este de 15 ori mai mare. La încheierea contractului i

s-a explicat că este un contract de vînzare-cumpărare, însă, nu i s-a explicat că în

contract este indicat faptul că banii au fost transmiși până la semnarea contractului, fapt

pentru care Grebnev Alexandru nu-și făcea griji de efectele acestuia și avea certitudinea

că contractul a fost semnat doar pentru a crea o garanție la insistența lui Saveliev

Alexandru.

2

Reclamanta a precizat că suma de 104 095 de lei, indicată cu titlu de preț în

contract, nu i-a fost achitată.

În circumstanțele expuse, reclamanta a remarcat că, contractul a fost încheiat fără

intenția de a produce efecte juridice, fapt care face ca consimțământul să fie viciat, iar,

conform art. 207 alin. (1) din Codul civil, actul juridic civil încheiat fără cauză ori fondat

pe o cauză falsă sau ilicită nu poate avea nici un efect. După semnarea contractului,

Savelieva Anita nu a solicitat să-și valorifice bunul, dar în continuare a lăsat magazinul

la dispoziția SRL ,,Alegrevis”, fapt ce confirmă că părțile au semnat contractul de

vînzare-cumpărare fără intenția de înstrăina bunul imobil.

A indicat că, potrivit raportului de expertiză extrajudiciară nr. 040 din 05 august

2020, întocmit de către expertul judiciar Achimov Anatolie, venitul ratat al companiei

din darea în arendă a bunului imobil constituie suma de 156 253 de lei lunar.

SRL ,,Alegrevis” a solicitat constatarea nulității contractului de vânzare-

cumpărare din 21 februarie 2018, autentificat de notarul Plăcintă Sergiu și înregistrat cu

nr. 2708, obligarea pârâtei de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului agricol

cu suprafața totală de 0,2 ha, nr. cadastral XXXXX și construcția cu modul de folosință

– construcție agricolă, agroindustrială cu suprafața de 250,4 m2, nr. cadastral XXXXX,

situate în mun. Bălți, s. Elizaveta, extravilan, încasarea de la Savelieva Anita a sumei

de 14 844 034,05 lei cu titlu de venit ratat și a cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea protocolară din 08 octombrie 2020 a Judecătoriei Bălți, sediul

Central, au fost atrași în proces în calitate de intervenienți accesorii notarul Plăcintă

Sergiu, Grebnev Alexandru și Saveliev Alexandru.

La data de 07 decembrie 2020, Savelieva Anita a înaintat acțiune reconvențională

împotriva SRL ,,Alegrevis”, prin care a solicitat încasarea prejudiciului material sub

formă de locațiune în sumă de 48 410,66 de euro, în lei conform cursului BNM la ziua

transferării din contul pârâtei în contul reclamantei și încasarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii reconvenționale, Savelieva Anita a invocat că a achitat în

totalitate prețul pentru bunurile imobile cumpărate în baza contractului de vânzare-

cumpărare din 21 februarie 2018, fapt confirmat prin pct. 3.1. din contract, unde este

stipulat că cumpărătorul a achitat integral prețul imobilului până la semnarea

contractului. Deci, SRL ,,Alegrevis” era obligată să elibereze bunurile imobile imediat

după autentificarea contractului și înregistrarea acestuia în Registrul de stat al bunurilor

imobile, cu semnarea unui act de primire-predare a imobilelor corespunzător.

A menționat că imobilul a fost eliberat de SRL ,,Alegrevis” abia la data de

26 februarie 2020. Prin urmare, pe parcursul a doi ani SRL ,,Alegrevis” a folosit

imobilul ce îi aparține cu drept de proprietate, fără un careva acord, cauzând astfel un

prejudiciu inclusiv sub formă de venit ratat. Or, dânsa, în calitate de proprietar al

bunului imobil, pe parcursul acestei perioade nu s-a putut folosi de bun, din motivul că

SRL ,,Alegrevis” nu a predat la timp imobilul, din contra, a continuat activitatea

economică în acel magazin.

Savelieva Anita a relevat că, pe marginea acestui caz, a înaintat o plângere la

organele de poliție, în urma căreia au fost efectuate controale la obiectul litigiului, fiind

confirmate cele relatate supra, inclusiv faptul că imobilul era în condiții anti sanitare.

3

A susținut că de nenumărate ori a solicitat eliberarea bunurilor imobile și predarea

acestora printr-un act de primire-predare, însă pârâta a ignorat cererile sale.

A indicat că potrivit informației imobiliare, în regiunea unde este amplasat

imobilul, chiria lunară în medie constituie 8 euro per metru pătrat. SRL ,,Alegrevis”

înregistrează o întârziere de 2 ani și 5 zile, refuzând să bunul imobil. Respectiv, plata

prejudiciului sub formă de locațiune pentru spațiul dat este de 48 410,66 de euro,

conform calculului 250,4 m2 * 8 euro/m2 * 24 luni și 5 zile = 48 410,66 de euro.

Prin hotărârea din 28 decembrie 2020 a Judecătoriei Bălți, sediul Central, a fost

admisă acțiunea depusă de SRL ,,Alegrevis” și a fost anulat contractul de vânzare-

cumpărare nr. 2708 din 21 februarie 2018 autentificat de notarul Plăcintă Sergiu,

încheiat între SRL ,,Alegrevis” și Savelieva Anita, cu obligarea ultimei de a transmite

SRL ,,Alegrevis” dreptul de proprietate asupra terenului agricol cu suprafața totală de

0,2 ha, nr. cadastral XXXXX și construcția cu modul de folosință – construcție agricolă,

agroindustrială, suprafața totală de 250,4 m2, nr. cadastral XXXXX, situate în mun.

Bălți s. Elizaveta. S-a încasat de la Savelieva Anita în beneficiul SRL ,,Alegrevis” cu

titlu de venit ratat suma de 1 484 403,05 lei și cu titlu de cheltuieli de judecată suma de

13 232 de lei. Acțiunea reconvențională înaintată de Savelieva Anita a fost respinsă.

La data de 04 ianuarie 2021 Savelieva Anita, reprezentată de avocatul Cojocaru

Dorin, a declarat apel împotriva hotărârii din 28 decembrie 2020 a Judecătoriei Bălți,

sediul Central, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii primei instanțe și

emiterea unei noi hotărâri, prin care acțiunea depusă de SRL ,,Alegrevis” să fie respinsă

ca neîntemeiată, iar, acțiunea reconvențională să fie admisă.

Prin decizia din 19 octombrie 2021 a Curții de Apel Bălți, a fost respins apelul

declarat de Savelieva Anita, reprezentată de avocatul Cojocaru Dorin și a fost menținută

hotărârea din 28 decembrie 2020 a Judecătoriei Bălți, sediul Central.

La data de 23 noiembrie 2021 Savelieva Anita, reprezentată de avocatul Cojocaru

Dorin, a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitând admiterea

recursului, casarea deciziei instanței de apel și a hotărârii primei instanțe, cu

pronunțarea unei noi hotărâri, prin care acțiunea depusă de SRL ,,Alegrevis” să fie

respinsă ca neîntemeiată, iar, acțiunea reconvențională să fie admisă.

În motivarea recursului s-a invocat că instanța de apel, în contradicție cu

prevederile art. 116 din Constituția Republicii Moldova și art. 26 din Codul de

procedură civilă, nu și-a păstrat imparțialitatea și obiectivitatea, luând ca bază exclusiv

poziția părții oponente, fără a ține cont de poziția recurentei în acest proces și de probele

anexate la dosar. Mai mult ca atât, instanța nu a examinat complet și obiectiv toate

circumstanțele de fapt și de drept, cât și autenticitatea și veridicitatea înscrisurilor din

dosar în ansamblu, dar și interconexiunea dintre acestea.

Reprezentantul recurentei a indicat că instanța de apel, concluzionând că nu a

existat consimțământul intimatei la încheierea contractului, a ignorat faptul că,

contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat în prezența notarului Plăcintă Sergiu,

fapt ce a implicat verificarea dacă semnatarul are capacitatea deplină de exercițiu și

nemijlocit manifestă voința de a semna și a produce efecte juridice.

4

A susținut că Savelieva Anita a respectat procedura prevăzută de lege și a

înregistrat contractul în Registrul bunurilor imobile, devenind posesor de bună-credință

al bunului, pe care l-a procurat la un preț negociat de părți și transmis înainte de

perfectarea contractului de vânzare-cumpărare la notar. Fiind audiat în calitate de

martor în cadrul dosarului penal, notarul Plăcintă Sergiu a declarat că, înainte de

semnarea contractului, vânzătorul a fost întrebat dacă a primit banii pentru imobile,

după care acesta a semnat contractul, confirmând achitarea cu el.

Consideră că anularea actului juridic reprezintă o ingerință în proprietatea

persoanei, care nu este în speță una legală.

Reprezentantul recurentei a notat că instanța de apel eronat a ajuns concluzia

netemeiniciei acțiunii reconvențională, deoarece conform art. 19 alin. (2) din Codul

civil, se consideră prejudiciu patrimonial cheltuielile pe care persoana lezată le-a

suportat sau urmează să le suporte la restabilirea dreptului sau interesului recunoscut de

lege încălcat, distrugerea sau deteriorarea bunurilor sale (daună reală), precum și

profitul ratat ca urmare a încălcării dreptului sau interesului recunoscut de lege (profit

ratat).

În conformitate cu art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă, recursul se

declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau deciziei integrale, dacă

legea nu prevede altfel.

Curtea de Apel Bălți a pronunțat decizia contestată la data de 19 octombrie 2021.

Potrivit scrisorii nr. 25536, decizia motivată a instanței de apel a fost expediată

la adresa poștală a recurentei Savelieva Anita la 16 noiembrie 2021, precum și la adresa

electronică a avocatului Cojocaru Dorin la 15 noiembrie 2021 (f.d. 236-237, 240,

volumul I).

Astfel, recursul, declarat la 23 noiembrie 2021, este în termen.

La data de 11 ianuarie 2022, copia recursului a fost expediată în adresa

intimaților SRL „Alegrevis”, notarul Plăcintă Sergiu și Saveliev Alexandru (f.d. 46, 48-

50, volumul II), cu înștiințarea despre depunerea referinței.

Prin referința depusă la 18 ianuarie 2022 SRL „Alegrevis”, reprezentată de

avocatul Musteață Eugeniu, a solicitat declararea recursului ca inadmisibil sau, după

caz, respingerea acestuia ca neîntemeiat.

Alte referințe nu au fost depuse.

În conformitate cu art. 440 alin. (2) din Codul de procedură civilă, completul

din 3 judecători prin încheierea din 13 aprilie 2022 a considerat recursul admisibil și a

dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 din Codul de procedură civilă, recursul se

examinează fără înștiințarea participanților la proces.

Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele invocate în recursul

declarat și obiecțiile expuse în referință, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că recursul urmează a fi

admis, cu casarea parțială a deciziei instanței de apel și a hotărârii primei instanțe și

pronunțarea în partea casată a unei noi hotărâri, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură civilă, instanța,

5

după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul și să caseze integral sau parțial

decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre.

În conformitate cu art. 239 din Codul de procedură civilă, hotărârea

judecătorească trebuie să fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază hotărîrea numai

pe circumstanțele constatate nemijlocit de instanță și pe probele cercetate în ședință de

judecată.

În conformitate cu art. 240 alin. (1) din Codul de procedură civilă, la deliberarea

hotărârii, instanța judecătorească apreciază probele, determină circumstanțele care au

importanță pentru soluționarea cauzelor, care au fost sau nu stabilite, caracterul

raportului juridic dintre părți, legea aplicabilă soluționării cauzei și admisibilitatea

acțiunii.

Din materialele cauzei rezultă că la 21 februarie 2018, administratorul SRL

„Alegrevis”, Grebnev Alexandru, în calitate de vânzător și Savelieva Anita, în calitate

de cumpărător, au încheiat contractul de vînzare-cumpărare nr. 2708, autentificat de

notarul Plăcintă Sergiu (f.d. 9-12, volumul I).

Obiectul contractului a constituit terenul agricol, cu suprafața totală de 0,2 ha, cu

nr. cadastral XXXXX, situat în Republica Moldova, mun. Bălți, s. Elizaveta, extravilan

și construcția cu modul de folosință - construcția agricolă, agroindustrială, cu suprafața

totală de 250,04 m2, cu nr. cadastral XXXXX situat în Republica Moldova, mun.Bălți,

s. Elizaveta, extravilan.

Conform pct. 2.2 din contract, imobilul menționat aparține SRL „Alegrevis”, cu

drept de proprietate.

În pct. 3.1 din contract se indică că prețul vânzării imobilului nominalizat stabilit

de părțile contractante, constituie 104 095 de lei, achitați integral de către cumpărător

vânzătorului până la semnarea prezentului contract.

Potrivit raportul de expertiză extrajudiciară nr. 040 din 05 august 2020, valoarea

de piață a obiectului evaluării, format din teren și construcție situate în mun.Bălți, s.

Elizaveta, extravilan determinată în baza metodei analizei comparative a vânzărilor la

data investigațiilor, constituie suma de 930 736,00 lei (f.d. 50-63, volumul I).

Prin certificatul din Registrul bunurilor imobile se atestă că la 21 februarie 2018,

a fost înregistrat dreptul de proprietate al Anitei Savelieva asupra construcției agricole,

agroindustriale cu suprafața totală de 250,04 m2 , nr.cadastral XXXXX și terenului

agricol cu suprafața totală de 0,2 ha, nr.cadastral XXXXX, situate în mun.Bălți, s.

Elizaveta, extravilan (f.d. 38, volumul I).

Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, SRL ,,Alegrevis” a solicitat

constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare din 21 februarie 2018,

autentificat de notarul Plăcintă Sergiu și înregistrat cu nr. 2708, obligarea Anitei

Savelieva să transmită dreptul de proprietate asupra terenului agricol cu suprafața totală

de 0,2 ha, nr. cadastral XXXXX și construcția cu modul de folosință – construcție

agricolă, agroindustrială cu suprafața de 250,4 m2, nr. cadastral XXXXX, situate în

mun. Bălți, s. Elizaveta, extravilan și încasarea de la Savelieva Anita a sumei de

14 844 034,05 lei cu titlu de venit ratat și a cheltuielilor de judecată.

Savelieva Anita a înaintat acțiune reconvențională împotriva SRL ,,Alegrevis”,

6

prin care a solicitat încasarea prejudiciului material sub formă de locațiune în sumă de

48 410,66 de euro, în lei conform cursului BNM la ziua transferării din contul pârâtei

în contul reclamantei și încasarea cheltuielilor de judecată.

Prima instanță, fiind învestită cu examinarea prezentei cauze, a ajuns la concluzia

temeiniciei acțiunii inițiale și a anulat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2708 din 21

februarie 2018 autentificat de notarul Plăcintă Sergiu, încheiat între SRL ,,Alegrevis”

și Savelieva Anita, cu obligarea ultimei de a transmite SRL ,,Alegrevis” dreptul de

proprietate asupra terenului agricol cu suprafața totală de 0,2 ha, nr. cadastral XXXXX

și construcția cu modul de folosință – construcție agricolă, agroindustrială, suprafața

totală de 250,4 m2, nr. cadastral XXXXX, situate în mun. Bălți s. Elizaveta, fiind

încasate de la Savelieva Anita în beneficiul SRL ,,Alegrevis” cu titlu de venit ratat suma

de 1 484 403,05 lei și cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 13 232 de lei. Acțiunea

reconvențională înaintată de Savelieva Anita a fost respinsă.

Instanța de apel, fiind învestită cu judecarea apelului declarat de Savelieva Anita,

reprezentată de avocatul Cojocaru Dorin, a ajuns la concluzia netemeiniciei acestuia și

a menținut hotărârea primei instanțe.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că este întemeiată concluzia

instanței de fond privind caracterul fictiv al contractului de vînzare-cumpărare din

21 februarie 2018 încheiat între SRL ,,Alegrevis” și Savelieva Anita.

Curtea de Apel Bălți a menționat că, deoarece a fost privată de dreptul de a

desfășura activității economice în urma eliberării construcției cu nr. cadastral

0300113.601.01, SRL ,,Alegrevis” a suferit pierderi la profitul ratat pentru perioada

26 februarie 2020 – 07 decembrie 2020, instanța de fond întemeiat ajungând la

concluzia încasării de la Savelieva Anita în beneficiul SRL ,,Alegrevis” a venitului ratat.

Referitor la acțiunea reconvențională, instanța de apel a considerat că este corectă

soluția instanței de fond cu privire la netemeinicia acesteia, deoarece lipsește un contract

de locațiune întocmit în scris conform prevederilor art. 876 din Codul civil (în vigoare

până la 01 martie 2019), care ar justifica solicitările Anitei Savelieva.

Judecând cauza în ordine de recurs, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că decizia instanței de apel

și hotărârea primei instanțe urmează a fi casate parțial.

Conform art. 753 alin. (1) din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019),

prin contractul de vînzare-cumpărare, o parte (vânzător) se obligă să predea un bun în

proprietate celeilalte părți (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul și să

plătească prețul convenit.

Conform art. 195 din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019), act juridic

civil este manifestarea de către persoane fizice și juridice a voinței îndreptate spre

nașterea, modificarea sau stingerea drepturilor și obligațiilor civile.

Potrivit art. 216 alin. (1) din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019), actul

juridic este nul în temeiurile prevăzute de prezentul cod (nulitate absolută).

În conformitate cu art. 217 din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019),

actul juridic este nul în temeiurile prevăzute de prezentul cod (nulitate absolută),

nulitatea absolută a actului juridic poate fi invocată de orice persoană care are un interes

7

născut și actual. Instanța de judecată o invocă din oficiu. Nulitatea absolută nu poate fi

înlăturată prin confirmarea de către părți a actului lovit de nulitate. Acțiunea în

constatare a nulității absolute este imprescriptibilă.

Conform art. 219 din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019), actul juridic

nul încetează cu efect retroactiv din momentul încheierii. Dacă din conținutul său

rezultă că poate înceta numai pentru viitor, actul juridic nu va produce efecte pentru

viitor. Fiecare parte trebuie să restituie tot ceea ce a primit în baza actului juridic nul,

iar în cazul imposibilității de restituire, este obligată să plătească contravaloarea

prestației. Partea și terții de bună-credință au dreptul la repararea prejudiciului cauzat

prin actul juridic nul.

Prevederile art. 221 alin. (1) din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019)

stipulează că actul juridic încheiat fără intenția de a produce efecte juridice (actul juridic

fictiv) este nul.

Se reține că, actele juridice fictive au menirea să creeze o aparență juridică pentru

terți și implică o neconcordanță intenționată între voința reală și voința declarată și

această neconcordanță are ca scop amăgirea terților. Motivele actelor juridice fictive

pot fi diferite: ocolirea unor dispoziții legale imperative, fraudarea fiscului sau a

creditorilor, ascunderea față de public a anumitor operațiuni juridice etc.

Actul juridic încheiat fără intenția de a produce efecte juridice (actul juridic fictiv)

este lovit de nulitate absolută, deoarece în cazul acestui act lipsește unul din elementele

definitorii ale actului juridic consfințit în art. 195 – intenția de a da naștere, modifica,

sau stinge drepturi și obligații civile.

Manifestarea de voință în cazul actului juridic fictiv este falsă și are ca scop

inducerea în eroare a altor persoane, creând aparența existenței actului juridic în

realitate.

Raportând prevederile legale la materialele cauzei, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că este întemeiată

concluzia instanțelor ierarhic inferioare privind caracterul fictiv al contractului de

vînzare-cumpărare din 21 februarie 2018 încheiat între SRL ,,Alegrevis” și Savelieva

Anita.

Or, prin contractul de vînzare-cumpărare, vânzătorul se obligă să predea bunul în

proprietate cumpărătorului, iar, ultimul se obligă să preia bunul și să plătească prețul

convenit.

Însă, materialele cauzei atestă că intimata SRL ,,Alegrevis” a continuat activitatea

economică în construcția agroindustrială, fără a preda bunul în posesie și folosință

recurentei Savelieva Anita, fapt care demonstrează că contractul de vînzare-cumpărare

nu a produs efecte juridice. SRL ,,Alegrevis”, pe parcursul a doi ani, nu a fost lipsit de

dreptul de folosință asupra acestui bun, care a continuat să fie la dispoziția acesteia.

Faptul aflării în posesia și folosința SRL ,,Alegrevis” a bunurilor imobile ce au

constituit obiectul contractului, se confirmă inclusiv prin plângerea depusă de Savelieva

Anita la Inspectoratul de Poliție Bălți la data de 26 februarie 2020, dată imediat

ulterioară după ce SRL ,,Alegrevis” a solicitat restituirea bunurilor conform înțelegerii,

prin care a invocat că ultima îi creează impedimente în folosirea bunurilor imobile.

8

Examinând plângerea, organul de poliție a informat-o pe Savelieva Anita la 27 februarie

2020 că în acțiunile celor două părți persistă relații civile, rezolvarea litigiului fiind de

competența instanței de judecată (f.d. 79-79, volumul I).

Astfel, înscrisurile anexate confirmă că după semnarea contractului de vânzare-

cumpărare din 21 februarie 2018, bunurile imobile au continuat să se afle în folosința și

dispoziția intimatei până la 26 februarie 2020, adică doi ani, timp în care Savelieva

Anita nu a obiectat neexecutarea contractului, prin predarea bunului vândut.

De asemenea, instanțele ierarhic inferioare just au constatat că la materialele

cauzei lipsesc acte care ar demonstra că bunurile imobile au fost transmise, iar prețul a

fost transferat pe contul intimatei SRL ,,Alegrevis”.

În circumstanțele expuse, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție conchide că este întemeiată și legală concluzia

instanțelor ierarhic inferioare privind constatarea nulității contractului de vânzare-

cumpărare nr. 2708 din 21 februarie 2018, autentificat de notarul Plăcintă Sergiu,

încheiat între SRL ,,Alegrevis” și Savelieva Anita, cu obligarea ultimei de a transmite

SRL ,,Alegrevis” dreptul de proprietate asupra terenului agricol cu suprafața totală de

0,2 ha, nr. cadastral XXXXX și construcția cu modul de folosință – construcție agricolă,

agroindustrială, suprafața totală de 250,4 m2, nr. cadastral XXXXX, situate în mun.

Bălți s. Elizaveta.

Referitor la pretenția SRL ,,Alegrevis” cu privire la încasarea din contul Anitei

Savelieva a venitului ratat, instanța de recurs reține următoarele.

Conform art. 14 alin. (1) și (2) din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019),

persoana lezată într-un drept al ei poate cere repararea integrală a prejudiciului cauzat

astfel. Se consideră prejudiciu cheltuielile pe care persoana lezată într-un drept al ei le-

a suportat sau urmează să le suporte la restabilirea dreptului încălcat, pierderea sau

deteriorarea bunurilor sale (prejudiciu efectiv), precum și beneficiul neobținut prin

încălcarea dreptului (venitul ratat).

Conform art. 219 alin. (3) din Codul civil (în redacția până la 01 martie 2019),

partea și terții de bună-credință au dreptul la repararea prejudiciului cauzat prin actul

juridic nul.

Venitul ratat este acel venit care ar fi fost posibil în condițiile unui comportament

normal din partea autorului prejudiciului în împrejurări normale, avându-se în vedere

un comportament obișnuit în cadrul participării la circuitul civil obișnuit.

Venitul ratat constituie lipsa obținerii unor foloase patrimoniale pe care partea

vătămată (creditorul) le-ar fi obținut, lipsa de sporire a patrimoniului, deși acesta putea

și trebuia să sporească, dacă nu ar fi fost săvârșită fapta ilicită.

Evaluarea despăgubirilor plătite în calitate de venit ratat se va efectua în funcție de

mai multe criterii. Creditorul trebuie să dovedească posibilitatea obiectivă, reală și nu

închipuită, a obținerii unor venituri, luând în considerație conjunctura dintre cerere și

ofertă pe piața de mărfuri și servicii, concurența, existența resurselor materiale și forței

de muncă necesare realizării activității sale productive, comerciale. Lipsa vreuneia din

condițiile enumerate ar avea ca rezultat o simplă coincidență în timp a pierderilor cu

9

micșorarea volumului realizărilor de către creditor, dar nu ratarea unui venit prin vina

debitorului.

Sarcina probațiunii existenței, precum și a mărimii venitului ratat, revine

creditorului, care trebuie să demonstreze că ar fi putut și ar fi trebuit să obțină anumite

venituri, precum și să dovedească legătura cauzală între încălcare (neexecutare) și

pagubele cauzate.

La calcularea mărimii venitului ratat important este stabilirea realității acelor

venituri, care persoana prejudiciată presupunea că-l va obține în condițiile normale ale

circuitului civil. Prin condiții normale ale circuitului civil se înțelege acele condiții

tipice de funcționare a pieții, asupra cărora nu influențează circumstanțele imprevizibile

sau împrejurările considerate ca forță majoră.

În speță, SRL ,,Alegrevis” a invocat că, în urma evacuării din magazinul situat în

mun. Bălți, s. Elizaveta, care îi aparține cu drept de proprietate și de care a fost

deposedată prin înșelăciune, a suferit prejudicii materiale, venitul ratat potrivit

raportului de expertiză extrajudiciară nr. 040 din 05 august 2020, constituind suma de

156 253 de lei lunar.

Conform raportului de expertiză extrajudiciară nr. 040 din 05 august 2020,

întocmit de către expertul judiciar Achimov Anatolie, venitul operațional net lunar ratat

al companiei din darea în arendă a bunului imobil amplasat în mun.Bălți, s. Elizaveta,

extravilan cu nr. cadastral nr. cadastral XXXXX, determinat la data investigațiilor în

baza metodei capitalizării venitului, constituie 156 253 de lei (f.d. 49-63, volumul I).

Instanțele de judecată au concluzionat că, deoarece SRL ,,Alegrevis” a fost privată

de dreptul de a desfășura activități economice în urma eliberării construcției, a suferit

pierderi la profitul ratat pentru perioada 26 februarie 2020 – 07 decembrie 2020, în

mărime de 1 484 403,05 lei, potrivit raportului de expertiză extrajudiciară nr.040 din

05 august 2020.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție consideră că pretenția SRL ,,Alegrevis” cu privire la încasarea venitului ratat

este neîntemeiată și urmează a fi respinsă, or, intimata nu a demonstrat că suma

solicitată cu titlu de venit ratat, reprezintă câștigul real pe care nu l-a realizat din cauza

acțiunilor recurentei, fiind beneficiul pe care trebuia în mod normal să îl obțină.

La calcularea mărimii venitului ratat, SRL ,,Alegrevis” nu a probat realitatea

acestui venit și faptul că avea să îl obțină în cazul în care nu avea să fie deposedat de

bunul imobil. Conform raportului de expertiză, venitul ratat a fost calculat din darea în

arendă a bunului imobil amplasat în mun.Bălți, s. Elizaveta, extravilan, însă, intimata

nu a prezentat înscrisuri, contracte, care să demonstreze că avea intenția de a da în

arendă imobilul și din cauza acțiunilor recurentei, ar fi fost lipsită de această

posibilitate.

Or, venitul ratat nu poate fi calculat ca fiind ceva iluzoriu, partea păgubită trebuie

dovedească posibilitatea obiectivă, reală și nu închipuită, a obținerii unor venituri, luând

în considerație conjunctura dintre cerere și ofertă pe piața de mărfuri și servicii,

concurența, existența resurselor materiale și forței de muncă necesare realizării

activității sale productive, comerciale.

10

În conformitate cu art. 94 alin. (1) din Codul de procedură civilă, instanța

judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să plătească, la cerere, părții care a

avut câștig de cauză cheltuielile de judecată. Dacă acțiunea reclamantului a fost admisă

parțial, acestuia i se compensează cheltuielile de judecată proporțional părții admise din

pretenții, iar pîrîtului – proporțional părții respinse din pretențiile reclamantului.

În conformitate cu art. 96 alin. (1) din Codul de procedură civilă, instanța

judecătorească obligă partea care a pierdut procesul să compenseze părții care a avut

cîștig de cauză cheltuielile ei de asistență juridică, în măsura în care acestea au fost

reale, necesare și rezonabile.

Din materialele cauzei rezultă că la înaintarea acțiunii SRL ,,Alegrevis” a achitat

taxa de stat în mărime de 3 223 de lei, confirmată prin bonul de plată nr. 1 din 22 iulie

2020 (f.d. 2, volumul I).

În baza mandatului nr. 1417964 din 21 iulie 2020, avocatul Musteață Eugeniu a

reprezentat interesele intimatei SRL ,,Alegrevis” în cadrul acestui proces, pentru

serviciile căruia a achitat suma de 10 000 de lei, conform bonului de plată seria PL nr.

989470 din 21 iulie 2020 (f.d. 4, 9, volumul I).

Astfel, instanțele ierarhic inferioare just au încasat din contul Anitei Savelieva în

beneficiul SRL ,,Alegrevis” taxa de stat în sumă de 3 223 de lei și cheltuielile de

asistență juridică în sumă de 10 000 de lei, care sunt reale, necesare și rezonabile, în

raport cu complexitatea cauzei.

Cât privește acțiunea reconvențională, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție conchide că este justă soluția

instanțelor ierarhic inferioare cu privire la netemeinicia acesteia, deoarece Savelieva

Anita, solicitând repararea prejudiciului material sub formă de locațiune, nu a prezentat

vreun contract de locațiune încheiat cu un potențial client, care să justifice această

pretenție.

Or, conform art. 118 alin. (1) din Codul de procedură civilă, fiecare parte trebuie

să dovedească circumstanțele pe care le invocă drept temei al pretențiilor și obiecțiilor

sale dacă legea nu dispune altfel.

Astfel, invocând că prejudiciul în mărime de 48 410,66 Euro a fost creat ca urmare

a neeliberării imediate de către intimat a imobilului și continuării activității economice

de către acesta, Savelieva Anita nu a demonstrat că în perioada 21 februarie 2018 – 26

februarie 2020 trebuia să obțină venituri reale din darea în locațiune a bunurilor imobile,

prin prezentarea în acest sens a probelor confirmative.

Din considerentele menționate, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite

recursul și de a casa parțial decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe în partea

admiterii pretenției SRL ,,Alegrevis” cu privire la încasarea venitului ratat, cu

pronunțarea în această parte a unei hotărâri noi, prin care pretenția să fie respinsă

integral, în rest, decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe de a menține.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură civilă, Colegiul

civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

decide:

11

Se admite recursul declarat de Savelieva Anita, reprezentată de avocatul

Cojocaru Dorin.

Se casează parțial decizia din 19 octombrie 2021 a Curții de Apel Bălți și

hotărârea din 28 decembrie 2020 a Judecătoriei Bălți, sediul Central, în cauza civilă, la

cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu Răspundere Limitată

„Alegrevis” împotriva lui Savelieva Anita, intervenienți accesorii notarul Plăcintă

Sergiu, Grebnev Alexandru și Saveliev Alexandru cu privire la constatarea nulității

contractului de vânzare-cumpărare, obligarea de a transmite dreptul de proprietate,

încasarea venitului ratat și a cheltuielilor de judecată și cererea reconvențională depusă

de Savelieva Anita împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Alegrevis” cu privire

la repararea prejudiciului material și încasarea cheltuielilor de judecată, în partea

admiterii pretenției Societății cu Răspundere Limitată „Alegrevis” cu privire la

încasarea venitului ratat și încasarea de la Savelieva Anita în beneficiul Societății cu

Răspundere Limitată „Alegrevis” a sumei de 1 484 403,05 lei cu titlu de venit ratat și

se pronunță în această parte o hotărâre nouă, prin care:

Se respinge pretenția înaintată de Societatea cu Răspundere Limitată „Alegrevis”

împotriva lui Savelieva Anita cu privire la încasarea venitului ratat, ca neîntemeiată.

În rest, decizia din 19 octombrie 2021 a Curții de Apel Bălți și hotărârea din 28

decembrie 2020 a Judecătoriei Bălți, sediul Central se mențin.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Galina Stratulat

Iurie Bejenaru

Victor Burduh

Mariana Pitic

12