2rac-245/21 — Constatarea faptului stingerii dreptului de proprietate

2rac-245/21 — Constatarea faptului stingerii dreptului de proprietate (Curtea Supremă de Justiție, 2021)

Dosarul nr. 2rac-245/21

Prima instanță: Judecătoria Bălți, sediul central, Judecător – E. Balan

Instanța de apel: Curtea de Apel Bălți, Judecători – I. Grosu, A. Garbuz, A. Ciobanu

Î N C H E I E R E

03 noiembrie 2021 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție,

în componența:

Președintele completului, Judecătorul Svetlana Filincova

Judecătorii Galina Stratulat

Iurie Bejenaru

examinând admisibilitatea recursului declarat de avocatul Ciuru Igor în

interesele Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.04/19,

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Asociația de

Coproprietari în Condominiu nr.04/19 către SRL ”Maxconfort-Nord”, intervenient

accesoriu Agenția Servicii Publice, cu privire la constatarea faptului stingerii

dreptului de proprietate, obligarea predării înscrisurilor, radierea înregistrării

dreptului de proprietate și compensarea cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei Curții de Apel Bălți din 03 iunie 2021, prin care s-a casat

hotărârea Judecătoriei Bălți, sediul central din 07 decembrie 2020 și s-a emis o

nouă hotărâre,

c o n s t a t ă :

La 06 iulie 2020, Asociația de Coproprietari în Condominiu nr.04/19, a înaintat

cerere de chemare în judecată către SRL ”Maxconfort-Nord”, intervenient

accesoriu Agenția Servicii Publice, cu privire la constatarea faptului stingerii

dreptului de proprietate a SRL ”Maxconfort-Nord” asupra bunul imobil - teren cu

suprafața de 0,208 ha, număr cadastral xxxxx.806, situat în xxxxx, str. Xxxxx,

xxxxx, obligarea SRL ”Maxconfort-Nord” de a preda Asociației de Coproprietari

în Condominiu nr.04/19, toate înscrisurile necesare rectificării, dispunerea radierii

din Registrul bunurilor imobile a înregistrării cu privire la dreptul de proprietate a

SRL ”Maxconfort-Nord” asupra bunul imobil - teren, cu suprafața de 0,208 ha,

număr cadastral xxxxx.806, situat în xxxxx, str. Xxxxx, xxxxx, cu înregistrarea

dreptului de proprietate asupra imobilului respectiv după Asociația de

Coproprietari în Condominiu nr.04/19 și compensarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii a indicat că, în anul 2015, a fost înregistrat condominiul în

Registrul bunurilor imobile în privința bunul imobil - construcție, cu destinația

bloc locativ situat în xxxxx, str. Xxxxx, xxxxx, cu suprafața de 1004,1 m2, iar la 14

septembrie 2017, a fost întocmit procesul-verbal de recepție finală nr. 2.

Tot în anul 2017, construcția cu destinația bloc locativ, situată în xxxxx, str.

Xxxxx, xxxxx, a fost dată în exploatare, iar pentru a fi administrată mai eficient,

coproprietarii acestui bloc de locuit au înființat Asociația de Coproprietari în

Condominiu.

1

Astfel, la 15 martie 2019, a fost creată Asociația de Coproprietari în

Condominiu nr.04/19, înregistrată în Registrul de stat al persoanelor juridice.

Totodată, la înregistrarea condominiului în Registrul bunurilor imobile, la

subcapitolul II - Dreptul de proprietate asupra bunului imobil a capitolului B (care

conține înscrieri privind construcțiile sau alte bunuri imobile amplasate pe teren), a

fost făcută inscripția ”condominium”, la subcapitolul II al capitolului A (care

conține înscrieri privind terenul) figurând în calitate de proprietar - SRL

”Maxconfort- Nord”.

Reclamanta menționează că după darea în exploatare a construcției și vânzarea

apartamentelor din blocul locativ, pârâta SRL ”Maxconfort-Nord” urma să

transmită dreptul de proprietate atât în privința apartamentelor, cât și în privința

proprietății comune în condominium, inclusiv asupra terenului pentru construcții

cu număr cadastral xxxxx.806.

Mai mult ca atât, terenul pe care este construit blocul de locuit din xxxxx str.

Xxxxx, xxxxx, terenurile aferente, trotuarele, drumurile și parcările auto etc. fac

parte din condominiu și constituie proprietate comună în condominiu, or,

înregistrarea condominiului din Registrul bunurilor imobile, doar în privința

bunului imobil - construcție, cu destinația bloc locativ cu număr cadastral

xxxxx.806.01 și fără înregistrarea condominiului în privința bunul imobil - teren cu

număr cadastral xxxxx.806, pe care este construit blocul locativ, este contrară

prevederilor legale în domeniu.

Respectiv, înregistrarea din Registrul bunurilor imobile cu privire la dreptul de

proprietate asupra terenului cu suprafața de 0,208 ha cu număr cadastral

xxxxx.806, nu corespunde situației juridice reale, deoarece odată ce a fost

constituit condominiul în privința bunurilor imobiliare situate în xxxxx, str. Xxxxx,

xxxxx, și au fost înstrăinate locuințele din acest bloc, s-a stins în baza legii, și

dreptul SRL ”Maxconfort-Nord” înregistrat în privința terenului menționat.

Prin încheierea Judecătoriei Bălți, sediul central, din 13 iulie 2020, în vederea

asigurării acțiunii, a fost aplicat sechestru pe bunul imobil - teren cu suprafață de

0,208 ha, număr cadastral xxxxx806, situat în xxxxx, str. Xxxxx, xxxxx, până la

emiterea unei decizii definitive în cauza dată.

Prin hotărârea Judecătoriei Bălți, sediul central, din 07 decembrie 2020, cererea

de chemare în judecată depusă de Asociația de Coproprietari în Condominiu

nr.04/19 a fost admisă parțial.

S-a constatat faptul stingerii dreptului de proprietate al SRL “Maxconfort-Nord”

asupra bunului imobil – teren cu suprafață de 0,208 ha, număr cadastral xxxxx806,

situat în xxxxx, str. Xxxxx, xxxxx.

S-a dispus radierea din Registrul bunurilor imobile a înregistrării cu privire la

dreptul de proprietate al SRL “Maxconfort-Nord” asupra bunului imobil – teren cu

suprafață de 0,208 ha, număr cadastral xxxxx806, situat în xxxxx, str. Xxxxx,

xxxxx.

S-a dispus înregistrarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil – teren cu

suprafață de 0,208 ha, număr cadastral xxxxx806, situat în xxxxx, str. Xxxxx,

xxxxx, după Asociația de Coproprietari în Condominiu nr.04/19.

În rest acțiunea a fost respinsă.

S-a încasat de la SRL “Maxconfort-Nord” în beneficiul statului taxa de stat în

sumă de 300 lei.

Totodată, s-a dispus menținerea măsurilor de asigurare a acțiunii, aplicate prin

2

încheierea din 13 iulie 2020, până la executarea hotărârii judecătorești.

La 15 decembrie 2020, avocatul Guțu Tatiana în interesele SRL “Maxconfort-

Nord” a depus apel împotriva hotărârii Judecătoriei Bălți, sediul central, din 07

decembrie 2020, solicitând casarea acesteia și emiterea unei noi hotărâri prin care,

acțiunea Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.04/19 să fie respinsă.

Prin decizia Curții de Apel Bălți din 03 iunie 2021, s-a admis apelul declarat de

avocatul Guțu Tatiana în interesele SRL “Maxconfort-Nord”.

S-a casat hotărârea Judecătoriei Bălți, sediul central, din 07 decembrie 2020 și s-

a emis o nouă hotărâre, prin care, a fost respinsă cererea de chemare în judecată

depusă de Asociația de Coproprietari în Condominiu nr.04/19 către SRL

”Maxconfort-Nord”, intervenient accesoriu Agenția Servicii Publice, cu privire la

constatarea faptului stingerii dreptului de proprietate, obligarea predării

înscrisurilor, radierea înregistrării dreptului de proprietate și compensarea

cheltuielilor de judecată.

Pentru a decide astfel, analizând argumentele din cererea de apel în coroborare

cu circumstanțele cauzei și în raport cu prevederile legale aplicabile speței în

cauză, Curtea de apel Bălți a menționat că terenul cu suprafață de 0,208 ha, număr

cadastral xxxxx806, nu a constituit obiect al proprietății condominiului, iar

înregistrarea dreptului de proprietate asupra blocului locativ situat în xxxxx, str.

Xxxxx, xxxxx, cu suprafața de 1004,1 m2, nu-i acordă Asociației de Coproprietari

în Condominiu nr.04/19, dreptul asupra terenului litigios.

De asemenea, instanța de apel a menționat că potrivit pct. 2.3 din contractele

privind investirea capitalului privat în construcția obiectului ”Casa de locuit cu 72

de apartamente, situată pe str. Xxxxx xxxxx” încheiat între SRL ”Maxconfort-

Nord” în calitate de executor, pe de o parte, și persoanele fizice, în calitate de

beneficiari, se constată că în urma finalizării și dării în exploatare a construcției,

SRL ”Maxconfort-Nord” se obligă să transmită beneficiarului dreptul de

proprietate asupra apartamentelor investite, dar nu și asupra terenul în litigiu.

Astfel, SRL ”Maxconfort-Nord” deținând dreptul de proprietate asupra bunului

litigios, în baza unui act juridic neanulat, poate să dispună de acest drept după

bunul său plac, acest drept fiind garantat de normele naționale și internaționale.

Suplimentar, instanța de apel a considerat că mențiunea efectuată în Registrul

bunurilor imobile, referitor la înregistrarea condominiului, nu confirmă dreptul de

proprietate al Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.04/19 asupra terenului

în litigiu, deoarece, dreptul de condominiu a fost înregistrat doar asupra clădirii

(construcției) nu și asupra terenului pe care este situată construcția respectivă. De

altfel, dreptul asupra bunului imobil (teren), poate fi înregistrat, în temeiul Legii

cadastrului bunurilor imobile, distinct de drepturile asupra clădirii.

Cu referire la faptul că, la darea în exploatare a construcției și vânzarea

apartamentelor, SRL ”Maxconfort-Nord” trebuia să transmită atât dreptul de

proprietate asupra apartamentelor, cât și asupra terenului pentru construcții,

instanța de apel a menționat că, Asociația de Coproprietari în Condominiu nr.04/19

a fost creată în anul 2019, pe când darea în exploatare a apartamentelor a avut loc

în anul 2017. În asemenea circumstanțe era imposibilă transmiterea dreptului de

proprietate asupra terenului unei entității neexistente.

În altă ordine de idei, Curtea de Apel Bălți a considerat eronată concluzia primei

instanțe, potrivit căreia SRL ”Maxconfort-Nord” s-ar fi obligat prin declarația pe

proprie răspundere din 05 mai 2015, să transmită dreptul de proprietate inclusiv

3

asupra terenului, deoarece, SRL ”Maxconfort-Nord” a devenit proprietar al

terenului respectiv în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2786 din 25

martie 2016, drept înregistrat în Registrul bunurilor imobile la 29 martie 2016.

Luând în considerație cele relatate, instanța de apel a concluzionat asupra

netemeiniciei pretenției Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.04/19

privind radierea înscrierilor din Registrul bunurilor imobile și, subsecvent, a

pretenției privind înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului litigios,

după Asociație.

La 26 august 2021, prin intermediul poștei electronice, cu anexarea confirmării

semnăturii digitale, avocatul Ciuru Igor în interesele Asociației de Coproprietari în

Condominiu nr.04/19, a depus cerere de recurs, prin care a solicitat casarea deciziei

Curții de Apel Bălți din 03 iunie 2021 și menținerea hotărârii Judecătoriei Bălți,

sediul central din 07 decembrie 2020.

În motivarea recursului, reiterându-se circumstanțele de fapt și normele de drept

indicate în cererea de chemare în judecată, s-a invocat că instanța de apel nu a

elucidat pe deplin circumstanțele importante pentru soluționarea cauzei, nu a

aplicat normele legale care urmau a fi aplicate, iar legea la care a făcut referire, a

fost interpretată eronat.

Astfel, reprezentantul recurentei a menționat că anume terenul cu număr

cadastral xxxxx.806, destinat pentru construcția blocului de locuit cu nr. cadastral

xxxxx.806.01, formează potrivit legii – condominiu, iar faptul că investitorii, care

s-au perindat pe parcursul construcției blocului de locuit, nu au înregistrat

condominiul și în privința terenului, nu înseamnă că acest teren nu reprezintă un

bun al condominiului.

Reprezentantul recurentei consideră că, chiar dacă dreptul de proprietate în

condominiu nu este prevăzut în contractele privind investirea capitalului privat în

construcția obiectului, acest drept este garantat de prevederile legale aplicabile la

caz.

Suplimentar, s-a menționat că nu poate fi înregistrat dreptul de proprietate în

condominiu doar în privința unei construcții fără ca același drept să fie înregistrat

și în privința terenului. Nu poate să existe condominiu fără terenul pe care este

construit blocul de locuit.

În concluzie, reprezentantul recurentei a menționat că, fără a cerceta dosarul

cadastral nr. xxxxx806 în coroborare cu materialele cauzei, instanța de apel a dat o

apreciere arbitrară circumstanțelor cauzei.

La 28 octombrie 2021, a fost înregistrată referința avocatului Guțu Tatiana, în

interesele SRL ”Maxconfort-Nord”, prin care s-a solicitat declararea recursului ca

fiind inadmisibil.

În conformitate cu art.434 alin. (1), (2) din Codul de procedură civilă, recursul

se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei

integrale, dacă legea nu prevede altfel. Termenul de 2 luni este termen de decădere

și nu poate fi restabilit.

Potrivit materialelor cauzei, copia deciziei Curții de Apel Bălți din 03 iunie

2021, a fost recepționată de către avocatul Ciuru Igor la 28 iunie 2021. (f.d.200)

Astfel, în conformitate cu art.434 din Codul de procedură civilă, Completul

Colegiului consideră că cererea de recurs depusă la 26 august 2021, de avocatul

Ciuru Igor în interesele Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.04/19, este în

termen.

4

Analizând temeiurile invocate în cererea de recurs în raport cu materialele

pricinii și prevederile legale, Completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție consideră că recursul

declarat de avocatul Ciuru Igor în interesele Asociației de Coproprietari în

Condominiu nr.04/19, urmează a fi declarat inadmisibil, din considerentele ce

urmează.

În conformitate cu art.432 alin.(1) din Codul de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a

normelor de drept procedural prevăzute de art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de

procedură civilă.

Conform art.433 lit.a) din Codul de procedură civilă, cererea de recurs se

consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile

prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă.

Potrivit art.440 alin.(1) din Codul de procedură civilă, în cazul în care se

constată existența unuia din temeiurile prevăzute la art.433, completul din 3

judecători decide în mod unanim, printr-o încheiere motivată irevocabilă, asupra

inadmisibilității recursului. Încheierea se emite conform prevederilor art. 270 și nu

conține nici o referire cu privire la fondul recursului.

Dat fiind faptul că temeiurile de declarare a recursului împotriva deciziei curții

de apel, prin prisma prevederilor secțiunii a 2-a a capitolului XXXVIII al din

Codul de procedură civilă, sunt strict delimitate de art. 432, Completul reține că

reieșind din prevederile art. 437 alin. (1) lit. f) din Codul de procedură civilă, în

sarcina recurentei este impusă obligația delimitării esenței, temeiului și

argumentării acelei/acelor încălcări esențiale și/sau a acelor circumstanțe ce indică

la aplicarea eronată a normelor de drept material sau procedural, și care ar dicta

necesitatea declarării recursului ca fiind admisibil.

Însă, criticile invocate de recurentă, nu pot duce la admisibilitatea recursului, or,

acestea nu pot fi reținute prin prisma art. 432 din Codul de procedură civilă, în

condițiile în care se insistă în mod exclusiv asupra reaprecierii circumstanțelor

cauzei, în detrimentul evidențierii ilegalității soluției instanței de apel.

În context este de menționat faptul că recursul exercitat conform secțiunii a II-a

are caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și procedural,

verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia în fapt.

Acest fapt denotă caracterul declarativ al recursului, fiind lipsit de esență, care

evidențiază simplul fapt al dezacordului recurentei cu soluția dată de instanța de

apel, precum și lipsa temeiurilor legale de declarare a recursului, având în vedere

faptul că, rolul exclusiv al recursului este de a asigura efectuarea unui control de

legalitate a deciziei atacate în baza temeiurilor legale de declarare a recursului

strict prevăzute de art.432 alin.(2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă.

Abordarea recurentei, în speță, însă evidențiază în mod clar dezacordul acesteia

cu soluția dată de instanța de apel, iar argumentele recursului nu permit

identificarea omisiunilor sau erorilor care ar impune declararea acestuia ca fiind

admisibil.

În altă ordine de idei, prin prisma jurisprudenței CtEDO, recursul trebuie să fie

efectiv, adică să fie capabil să ofere îndreptarea situației prezentate în cerere, să

posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de lucruri, trăsătură distinctivă

care nu este evidențiată în cererea de recurs depusă de avocatul Ciuru Igor în

5

interesele Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.04/19.

Astfel, Completul constată lipsa cărorva temeiuri în urma cărora ar fi necesară

declararea recursului ca fiind admisibil.

În conformitate cu art. 270, 431 alin.(2), art.433 lit. a) și art. 440 alin.(1) din

Codul de procedură civilă, Completul Colegiului civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție

d i s p u n e:

Se consideră inadmisibil recursul declarat de avocatul Ciuru Igor în interesele

Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.04/19.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului,

Judecătorul Svetlana Filincova

Judecătorii Galina Stratulat

Iurie Bejenaru

6