2ra-1268/21 — rezoluțiunea contractului de locațiune

2ra-1268/21 — rezoluțiunea contractului de locațiune (Curtea Supremă de Justiție, 2021)

Dosarul nr. 2ra-1268/21

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Centru (jud. A. Ojoga)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. A. Panov, L. Pruteanu, I. Țurcan)

ÎNCHEIERE

29 septembrie 2021 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție,

în componența:

Președintele completului, judecătorul Dumitru Mardari

Judecătorii Iurie Bejenaru

Galina Stratulat

examinând admisibilitatea recursului declarat de Societatea Comercială

„Danina-Imobil” Societate cu Răspundere Limitată, reprezentată de avocatul

Mihalache Iurie,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Primăria orașului

Vatra și Consiliul orășenesc Vatra împotriva Societății Comerciale „Danina-Imobil”

Societate cu Răspundere Limitată și Leahu Rodica, intervenient accesoriu Instituția

Publică „Agenția Servicii Publice” cu privire la rezoluțiunea contractului de

locațiune, radierea înscrierii din Registrul bunurilor imobile, încasarea în mod

solidar a datoriei și cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei din 09 martie 2021 a Curții de Apel Chișinău,

c o n s t a t ă:

La 31 iulie 2019, Primăria și Consiliul or. Vatra au depus cerere de chemare în

judecată împotriva SC „Danina-Imobil” SRL și Rodicăi Leahu, intervenient

accesoriu IP „Agenția Servicii Publice”, solicitând încasarea, în mod solidar, a

datoriei pentru locațiune în sumă de 114 306 lei, rezoluțiunea contractului de

locațiune nr. 8 din 03 aprilie 2007, radierea din Registrul bunurilor imobile a

înscrisului „contract de locațiune” asupra bunului imobil cu nr. cadastral XXXXX

și încasarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanții au invocat că, la data de 03 aprilie 2007 între

autoritatea publică locală a or. Vatra și Alexei Leahu a fost încheiat contractul de

locațiune/arendă nr.8 privind arenda unui sector de teren cu suprafața de 1,35 ha.

Reclamanții au afirmat că, potrivit pct.3.2 și 3.3. ale contractului, pârâtul și-a

asumat obligația de a achita arenda anuală în mărime de 17 000 de lei, nu mai târziu

de data de 10 a trimestrului următor.

Totodată, au menționat că, prin Acordul adițional din 20 decembrie 2010 au

fost efectuate modificări la contractul de arendă în ceea ce privește costul arendei,

fiind stabilit că, începând cu data de 01 ianuarie 2011, plata pentru arendă va fi de

31 002 lei.

Ulterior, prin Acordul adițional din 07 februarie 2014 au fost efectuate

modificări la contractul de arendă în ceea ce privește persoana locatarului, fiind

substituit Alexei Leahu cu Rodica Leahu.

1

Prin Acordul de cesiune din 03 martie 2016, SC „Danina-Imobil” SRL și-a

asumat drepturile și obligațiile locatarului Rodica Leahu prevăzute în contractul de

arendă din 31 iulie 2019, semnând anterior aprobării contractului de cesiune, o

scrisoare de garanție, privind asumarea obligației de a achita datoria la plata

locațiunii, în mărime de 114 306 lei.

În consecință, reclamanții au susținut că, începând cu anul 2016, SC „Danina-

Imobil” SRL are obligația corelativă de a achita plata pentru folosința terenului, care

este în mărime totală de 267 363,50 lei.

Concomitent au menționat că, în vederea soluționării conflictului dat pe cale

extrajudiciară, la data de 24 iunie 2019, în adresa pârâților a fost expediată o somație

în acest sens, care, conform informației de pe avizul de recepție a corespondenței, a

fost recepționată de administratorul SC „Danina-Imobil” SRL la data de 28 iunie

2019, iar de la Rodica Leahu s-a întors cu mențiunea nereclamat.

La data de 09 martie 2020, reclamanții au depus cerere de concretizare a

acțiunii, solicitând încasarea din contul SC „Danina-Imobil” SRL, în beneficiul

Primăriei or. Vatra a datoriei pentru locațiune în sumă de 114 306 lei, și suma de 22

320 de lei cu titlu de penalitate, rezoluțiunea contractului de locațiune nr.8 din 03

aprilie 2007, radierea din Registrul bunurilor imobile a înscrisului ”contract de

locațiune” asupra bunului imobil cu nr. cadastral XXXXX, precum și încasarea taxei

de stat (f.d.43-45).

Suplimentar la cele invocate în cererea de chemare în judecată, au menționat că

potrivit pct. 4.1. al acordului adițional din 03 mai 2010, în caz de încălcare a

termenilor de achitare a plății de arendă, arendașul achită o penalitate în mărime de

0,2 % din plata semestrială, începând cu a doua zi de întârziere și rezilierea

contractului la cererea proprietarului. Prin urmare, SC „Danina-Imobil” SRL

urmează să achite o penalitate în mărime de 22 320 de lei.

Prin hotărârea din 14 august 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru, s-a

admis parțial cererea de chemare în judecată depusă de Primăria și Consiliul or.

Vatra și s-a încasat de la SC „Danina-Imobil” SRL în beneficiul Primăriei or. Vatra

cu titlu de datorie, suma de 114 306 lei și cu titlu de penalitate suma de 22 320 de

lei; în rest cererea de chemare în judecată înaintată de Primăria și Consiliul or. Vatra

împotriva SC „Danina-Imobil” SRL și Rodica Leahu, intervenient accesoriu IP

„Agenția Servicii Publice” cu privire la rezoluțiunea contractului de locațiune,

radierea înscrierii din Registrul bunurilor imobile, încasarea în mod solidar a datoriei

și cheltuielilor de judecată, a fost respinsă ca neîntemeiată.

S-a încasat de la SC „Danina-Imobil” SRL la bugetul de stat suma de 4 098,78

de lei cu titlu de taxă de stat și suma de 56,60 de lei cu titlu de cheltuieli suportate

de instanța de judecată în legătură cu soluționarea cauzei.

Prin decizia din 09 martie 2021 a Curții de Apel Chișinău s-a admis cererea de

apel depusă de Primăria or. Vatra și Consiliul or. Vatra, s-a casat hotărârea din 14

august 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Centru în partea respingerii cerinței

privind rezoluțiunea contractului de arendă, și s-a pronunțat o nouă hotărâre în

această parte, prin care:

S-a dispus rezoluțiunea contractului de arendă nr.8 din 03 aprilie 2007 încheiat

între Primăria orașului Vatra și Leahu Alexei în baza deciziei de licitație nr. 1.7 din

26 ianuarie 2007, modificat prin acordul adițional din 20 decembrie 2010 și din 07

2

februarie 2014, cesionat în baza acordului de cesiune la 03 martie 2016 dintre Leahu

Rodica și SC „Danina-Imobil” SRL.

S-a încasat de la SC „Danina-Imobil” SRL, în beneficiul statului, taxa de stat

în mărime de 100 de lei. În rest hotărârea s-a menținut.

Totodată, s-a indicat că, prezenta decizie servește temei de operare a

modificărilor din Registrul bunurilor imobile prin:

Radierea din Registrul bunurilor imobile a înscrisului „contract de locațiune”

asupra bunului imobil cu nr. cadastral XXXXX.

În consolidarea soluției, instanța de apel a considerat că, prima instanță nu a dat

eficiență deplină tuturor circumstanțelor cauzei și înscrisurilor prezentate, fapt ce a

condus la adoptarea hotărârii, care nu este bazată pe fundament temeinic și

materialul probator administrat.

Instanța de apel redând conținutul prevederilor art. 8 alin. (1) și (2), art. 9 alin.

(1) și (2), art. 512 alin. (1) – (3), art. 514, 602 alin. (2), 668 alin. (1), art. 733, art.

735 alin. (1), art. 747, art. 911 alin. (1), art. 915, art. 916, art. 917, art. 918, art. 919

Codul civil, în vigoare până la 01 martie 2019, a reiterat că, că prin declarația de

rezoluțiune, contractul încetează să producă efecte juridice chiar de la momentul

încheierii contractului. Prin voința uneia dintre părți contractul poate fi desființat

numai în temeiurile și cu respectarea procedurii stabilite de lege.

Deci creditorul poate declara rezoluțiunea contractului doar în cazul în care va

notifica debitorul despre neexecutare și va acorda acestuia un termen suplimentar.

Astfel, instanța de apel a specificat că ținând cont că, din materialele cauzei, se

atestă că SC “Danina-Imobil” SRL nu și-a onorat obligațiile de plată curente,

rezultate din contractul de locațiune (arendă) asumate prin Acordul de cesiune, iar

datoria acumulată de Rodica Leahu, în mărime de 114 306 lei până la momentul

cesionării, nu a fost achitată, prima instanță eronat a dispus respingerea cerinței

privind rezoluțiunea contractului de arendă nr. 8 din 03 aprilie 2007, or, din

materialele cauzei se atestă cu certitudine că arendașul/locatarul nu și-a onorat

obligațiunile contractuale.

Distinct de cele enunțate, instanța de apel a ajuns la concluzia despre necesitatea

admiterii cererii de apel, casarea hotărârii Judecătoriei Chișinău, sediul Centru din

14 august 2020 în partea respingerii acțiunii, și a pronunțat o nouă hotărâre în această

parte, privind rezoluțiunea contractului de arendă nr.8 din 03 aprilie 2007.

La 09 iunie 2021, SC „Danina-Imobil” SRL, reprezentată de avocatul

Mihalache Iurie, a depus cerere de recurs împotriva deciziei din 09 martie 2021 a

Curții de Apel Chișinău, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei instanței

de apel și a hotărârii primei instanțe cu trimiterea cauzei spre rejudecare în instanța

de fond.

În motivarea recursului s-a indicat că instanța de apel la examinarea cauzei nu

a constatat just și a dat o apreciere incorectă situației de fapt, mai mult nu a examinat

cauza sub toate aspectele și nu a stabilit cu certitudine raportul juridic litigios,

circumstanțele de fapt caracteristice raportului juridic.

Totodată, s-au invocat aceleași argumente și circumstanțe factologice care au

fost invocate pe parcursul examinării cauzei în instanțele ierarhic inferioare, cărora

le-a fost dată apreciere, redând conținutul prevederilor normelor legale, dar fără a

demonstra prin careva probe, încălcarea sau aplicarea eronată de către instanțele de

judecată a normelor legale aplicabile speței.

3

În contextul prevederilor art. 434 alin. (1) Cod de procedură civilă, recursul se

declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale,

dacă legea nu prevede altfel.

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat decizia contestată la 09 martie 2021 și a

expediat-o participanților la proces la 08 aprilie 2021 (f.d. 128), or, la actele cauzei

nu se regăsește dovada de recepționare a acesteia de către recurenți.

Astfel, recursul declarat la 09 iunie 2021, este în termen.

În conformitate cu art. 439 alin. (2) și (3) din Codul de procedură civilă, după

parvenirea dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilității

recursului, dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înștiințarea despre

necesitatea depunerii obligatorii a referinței timp de o lună de la data primirii

acesteia.

Judecătorul raportor verifică încadrarea în prevederile legii a temeiurilor

invocate în recurs și face un raport verbal în fața completului de judecată instituit în

conformitate cu alin. (2).

Prin prisma art. 439 alin. (2) din Codul de procedură civilă, la 26 iulie 2021

instanța de recurs a comunicat intimatului recursul, informând despre necesitatea

depunerii referinței (f.d. 160), însă până la data examinării recursului, în adresa

instanței nu au parvenit referințe.

Examinând temeiurile recursului declarat de SC „Danina-Imobil” SRL,

reprezentată de avocatul Mihalache Iurie, completul Colegiului civil, comercial și

de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție consideră recursul ca

inadmisibil din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 432 alin. (1) Cod de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a

normelor de drept procedural.

Alineatele (2) și (3) ale aceluiași articol prevăd exhaustiv cazurile în care se

consideră că normele de drept material sau de drept procedural au fost încălcate sau

aplicate eronat, iar alin. (4) stabilește că săvârșirea altor încălcări decât cele indicate

la alin. (3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul și în măsura în

care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluționarea greșită a cauzei sau în cazul

în care instanța de recurs consideră că aprecierea probelor de către instanța

judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea

drepturilor și libertăților fundamentale ale omului.

Conform prevederilor art. 433 lit. a) Cod de procedură civilă, cererea de recurs

se consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile

prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4) Cod de procedură civilă.

În debut, cu referire la alegațiile reprezentantului recurentului precum că cauza

a fost examinată în lipsa sa, nefiind respectată procedura de citare legală, Colegiul

ține să menționeze că, instanța de apel și-a îndeplinit obligația pozitivă de

comunicare a actelor de procedură, ori, din materialele cauzei reiese cu certitudine

că, SC „Danina-Imobil” SRL, pe parcursul examinării cauzei i-a fost expediată toată

corespondența la adresa poștală indicată în Registrul de stat al persoanelor juridice.

Or, deși la adresa poștală a fost expediată corespondența adresată SC „Danina-

Imobil” SRL, aceasta a rămas nereclamată de ultima, instanței de apel fiindu-i

restituit plicul cu mențiunea „nereclamat”. Deci, declarațiile recurentei, nu justifică

4

vina instanței de apel în ceea ce ține de comunicarea actelor de procedură la sediul

persoanei juridice.

În conformitate cu prevederile art. 183 al Codului civil, persoana juridică are

un sediu, indicat în actele de constituire. Stabilirea și schimbarea sediului sânt

opozabile terților din momentul înregistrării de stat. Adresa poștală a persoanei

juridice este cea de la sediu. Persoana juridică poate avea și alte adrese pentru

corespondență. Toate documentele și scrisorile intrate la sediu se consideră

recepționate de către persoana juridică. Persoana juridică este obligată să publice un

aviz în "Monitorul Oficial al Republicii Moldova" despre modificarea sediului sub

sancțiunea plății de despăgubiri.

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție consideră că recursul declarat de SC „Danina-Imobil” SRL,

reprezentată de avocatul Mihalache Iurie, nu se încadrează în temeiurile prevăzute

la art. 432 alin. (2), (3) și (4) Cod de procedură civilă.

Astfel, argumentele invocate în recursul declarat se referă la dezacordul

recurenților cu soluția pronunțată de către instanța de apel, însă nu relevă încălcarea

esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material, respectiv nu constituie

temei de casare a deciziei contestate.

Totodată, completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție reține că recursul exercitat conform secțiunii II-a are

caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și procedural,

verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia ei în fapt.

În acest context, completul Colegiului civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție reiterează și faptul că procedura

admisibilității constă în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se

încadrează în cele prevăzute în art. 432, alin. (2), (3) și (4) Cod de procedură civilă.

În această ordine de idei, completul Colegiului precizează că, în contextul

normelor procedurale din Secțiunea a II-a, Capitolul XXXVIII Cod de procedură

civilă, instanța de recurs nu verifică modul de apreciere a probelor de către instanțele

de fond și de apel. Forța atribuită unei probe sau alteia, coraportul dintre probe,

suficiența probelor și concluziile făcute în urma probațiunii sunt în afara controlului

instanței de recurs.

Prin prisma art. 432 alin. (4) Cod de procedură civilă, instanța de recurs poate

interveni în materia probațiunii doar sub aspect procedural și anume dacă se invocă

că instanța de apel a apreciat în mod arbitrar probele, încălcând în mod flagrant

regulile de apreciere a probelor stabilite în art. 130 Cod de procedură civilă, însă,

din recursul declarat nu rezultă argumentul privind încălcarea flagrantă a regulilor

de apreciere a probelor.

În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a relevat în jurisprudența

sa constantă, rezultând din prevederile art. 6 § 1 al Convenției Europene pentru

Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, că nu se impune

motivarea în detaliu a unei decizii prin care o instanță de recurs, întemeindu-se pe

dispoziții legale specifice, respinge recursul declarat împotriva sentinței pronunțate

de o instanță inferioară, ca fiind lipsit de șanse de succes (cauza Rebai și alții contra

Franței, Comisia Europeană a Drepturilor Omului, 25 februarie 1995,

nr.26561/1995).

5

În circumstanțele menționate, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a

recunoaște recursul declarat de SC „Danina-Imobil” SRL, reprezentată de avocatul

Mihalache Iurie, ca fiind inadmisibil.

În conformitate cu art. 433 lit. a), 440 alin. (1) Cod de procedură civilă,

completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție

d i s p u n e :

Se consideră inadmisibil recursul declarat de Societatea Comercială „Danina-

Imobil” Societate cu Răspundere Limitată, reprezentată de avocatul Mihalache Iurie,

împotriva deciziei din 09 martie 2021 a Curții de Apel Chișinău.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului,

judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Iurie Bejenaru

Galina Stratulat

6