2rac-150/20 — repararea prejudiciului material

2rac-150/20 — repararea prejudiciului material (Curtea Supremă de Justiție, 2020)

Dosarul nr. 2rac-150/20

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Central, judecător – T. Avasiloaie

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău, judecători – M. Guzun, V. Buhnaci, L. Pruteanu

D E C I Z I E

30 septembrie 2020 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție,

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Svetlana Filincova,

Judecătorii Galina Stratulat,

Iurie Bejenaru,

Dumitru Mardari,

Nicolae Craiu

examinând recursul declarat de SRL “Expertiza Millenium”, prin intermediul

avocatului Alexandru Iachimciuc,

în cauza civilă la cererea înaintată de SRL “Expertiza Millenium” către SRL

“Elat Rentservice” și SRL “Soglas Invest” cu privire la repararea prejudiciului

material,

împotriva deciziei din 03 decembrie 2019 a Curții de Apel Chișinău, prin care a

fost respinsă cererea de apel depusă de SRL “Expertiza Millenium”, fiind menținută

hotărârea din 29 noiembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul Central,

c o n s t a t ă:

La 27 aprilie 2017, SRL „Expertiza-Millenium” s-a adresat în instanță cu cerere

de chemare în judecată către SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest” cu

privire la repararea prejudiciului material.

În motivarea acțiunii reclamantul a invocat că deține în proprietate patru bunuri

imobile cu numerele cadastrale XXXXXXXXX.001, XXXXXXXXX.005,

XXXXXXXXX.006, XXXXXXXXX.007, cu suprafața totală de 648,9 m.p., situate

pe bd. XXXXXXXXX, mun. Chișinău.

Reclamanta a gestionat aceste imobile de sine stătător până la 01 martie 2007,

când a dat în locațiune imobilele SRL „Elat-Rentservice” pe un termen de cinci ani.

Însă, contrar angajamentelor asumate prin contract, SRL „ElatRentservice” nu și-a

onorat obligațiile de plată a chiriei și, la situația zilei de 31 august 2012, a acumulat

o datorie în mărime de 201 135, 71 lei.

În legătură cu acest fapt, în temeiul art. 735, 747 și 906 din Codul civil, și în

conformitate cu pct. 12.3 și 12.5 ale contractului, reclamanta a somat SRL „Elat-

Rentservice”, printr-un preaviz, despre necesitatea achitării datoriei într-un termen

de 15 zile, comunicându-i că, în caz contrar, va rezilia contractul de locațiune și va

înainta în instanța de judecată o acțiune civilă.

1

Prin avizul din 11 octombrie 2012, ca rezultat al neachitării datoriei, SRL

„Expertiza-Millenium” a reziliat contractul de locațiune încheiat cu SRL „Elat-

Rentservice”, solicitând totodată achitarea datoriei acumulate și transmiterea

imobilelor proprietarului printr-un act de predare-primire, după cum stabilea

contractul.

Ulterior, SRL „Expertiza-Millenium” a sesizat instanța de judecată cu o acțiune

de evacuare a SRL „Elat-Rentservice” și încasarea datoriei. În cadrul acelui proces,

reclamanta a aflat că, în realitate, la data rezilierii contractului de locațiune - 11

octombrie 2012, imobilele SRL „ExpertizaMillenium” erau deja preluate ilegal de

către SRL „Soglas Invest”, și date în locațiune unor agenți economici contra plată.

Astfel, la 26 decembrie 2012, reclamanta a expediat o somație către SRL „Soglas

Invest”, prin care a informat-o despre activitatea sa ilegală în imobilele ce-i aparțin

cu drept de proprietate și a solicitat evacuarea, însă această somație a rămas fără

răspuns.

Prin scrisoarea nr. 383 din 03 iunie 2014, SRL „Soglas Invest” a recunoscut

administrarea bunurilor SRL „Expertiza-Millenium” începând cu 01 iunie 2012, în

baza unui contract de locațiune semnat între SRL „Soglas Invest” și SRL „Elat-

Rentservice”, care a intrat în vigoare la 01 august 2012. Iar prin scrisoarea nr. 382

din 03 iunie 2014, SRL „Soglas Invest” a recunoscut gestionarea imobilelor SRL

„Expertiza-Millenium” fără existența unui contract de locațiune cu aceasta.

Consideră reclamanta că contractul de locațiune, la care a făcut referire SRL

„Soglas Invest”, nu-i este opozabil, de vreme ce prin acest contract au fost transmise

în locațiune imobilele proprietate a SRL „Elat-Rentservice”.

La 19 august 2015, SRL „Expertiza-Millenium” a expediat repetat o somație

către SRL „Soglas Invest”, prin care a informat-o despre activitatea ilegală în

imobilele ce-i aparțin cu drept de proprietate și a solicitat întreruperea activității

comerciale în imobile, evacuarea și predarea imobilelor proprietarului, însă și

această somație a rămas fără răspuns.

Potrivit reclamantei, activitatea agenților economici în imobilele SRL

„Expertiza-Millenium”, în baza unor contracte de locațiune încheiate cu SRL

„Soglas Invest” și în baza unor autorizații de funcționare ilegal obținute, sunt

confirmate documentar de contractele de locațiune încheiate între SRL „Soglas

Invest” și SA „Restaurantul Doina”, SRL „Troianis”, SRL „Gloria Atlant”, precum

și prin scrisoarea SRL „Romatim” din 06 noiembrie 2014, scrisoarea SRL „Vispas”

din 11 noiembrie 2014. De asemenea, lista agenților economici care au activat în

imobilele SRL „Expertiza-Millenium” este confirmată și prin scrisorile de

corespondență cu Direcția generală comerț mun. Chișinău, referitor la eliberarea și

prelungirea autorizațiilor de funcționare ale agenților economici.

Astfel, a fost constatată activitatea a 19 agenți economici cu autorizații de

funcționare în cele 19 buticuri amplasate în imobilele ce aparțin cu drept de

proprietate SRL „Expertiza-Millenium”, cu suprafața comercială totală de 282,70

m.p., cu contracte de locațiune încheiate cu SRL „Soglas Invest”. Restul încăperilor

din immobile, constituie spațiul auxiliar.

Respectiv, SRL „Soglas Invest”, fiind conștientă de acțiunile sale ilegale, a

încercat legalizarea activității agenților economici în imobilele SRL „Expertiza-

Millenium”, prin impunerea unui contract de locațiune cu ultima, condiționând

acordarea accesului la rețelele sale inginerești de apă, canalizare, electricitate, de

2

renunțarea SRL „Expertiza-Millenium” la acțiunea în instanța de judecată privind

recuperarea prejudiciului și altor pretenții.

Astfel, SRL „Soglas Invest” și SRL „Elat-Rentservice”, de comun acord, au

încălcat dreptul de folosință a proprietății de către SRL „Expertiza-Millenium”.

În așa mod, la 24 septembrie 2014, a încheiat cu SRL „Aurelia Brno” un contract

de locațiune a unui spațiului cu suprafața de 29, 5 m.p., în imobilele SRL „Expertiza-

Millenium”, rămas liber la acel moment, după ce a expirat contractul de locațiune al

SRL „Soglas Invest”. Însă, SRL „Soglas Invest”, cu scopul de a îngrădi activitatea

SRL „Expertiza-Millenium”, a blocat accesul lucrătorilor SRL „Aurelia Brno” în

imobilele indicate, pentru a-și exercita activitățile de comercializare a produselor. În

legătură cu crearea obstacolelor în folosirea dreptului de proprietate, s-a adresat în

instanța de judecată cu cerere de înlăturare a obstacolelor create solidar de către SRL

„Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest”. Iar prin hotărârea irevocabilă a

Judecătoriei Botanica, mun. Chișinău din 31 martie 2016, SRL „Elat-Rentservice”

și SRL „Soglas Invest” au fost obligate solidar să nu creeze obstacole în folosirea

dreptului de proprietate de către SRL „Expertiza-Millenium” a bunului imobil cu

suprafața de 648,9 m.p., de pe bd. XXXXXXXXX, în efectuarea lucrărilor de

instalare a cablului electric subteran spre anexa sa, conectarea rețelelor de apă și

canalizare la rețelele orășenești.

Prin ocuparea ilegală și refuzul SRL „Elat-Rentservice” și al SRL „Soglas Invest”

de a preda imobilele proprietarului, reclamanta a ratat venituri din partea unor agenți

economici, care au înaintat oferte privind încheierea unor contracte de locațiune.

Astfel, prin oferta din 11 martie 2013, venită din partea Centrului de Investigații

Sociologice și Marketing CBS-AXA, a fost propus un contract de închiriere a

imobilelor pe o perioadă de 10 ani, la un preț de locațiune în mărime de 88 000 lei

lunar. Condițiile încheierii unui contract de locațiune au fost negociate și acceptate

de ambele părți. Datorită faptului că societățile pârâte nu au eliberat și transmis

proprietarului imobilele ocupate ilegal, încheierea unui contract de locațiune a fost

ratată.

De asemenea, la ședința lărgită a Direcției Comerț a municipiului Chișinău din

09 septembrie 2015, agenții economici și-au anunțat disponibilitatea de a încheia

contracte de locațiune cu proprietarul SRL „Expertiza-Millenium”, care de

asemenea nu au putut fi încheiate, deoarece societățile pârâte n-au transmis

proprietarului imobilele.

În așa mod, SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest” se fac responsabile

de posesiunea ilegală a imobilelor și prejudicierea SRL „Expertiza-Millenium”,

care, în vederea obținerii unor venituri fără temei legal, ua încheiat contracte de

locațiune contra plată cu agenți economici, care își comercializau produsele în aceste

imobile și au obținut autorizații de funcționare pentru ei, desfășurând o activitate

comercială ilicită în imobilele ce aparțin cu drept de proprietate reclamantului.

Motivul pentru care contractul de locațiune din 2007 a fost reziliat, a fost anume

neplata chiriei, ce a fost stabilită pentru 5 ani. Însă, în perioada anului 2008, a avut

loc o apreciere substanțială a pieței imobiliare, chiria bunurilor și prețul acestora au

crescut de câteva ori, iar pârâții au obținut foloase pentru aceasta în dauna

reclamantului. Potrivit reclamantei, este important de stabilit corect cuantumul lunar

al prejudiciului cauzat acesteia, sub aspectul prețului de locațiune a imobilelor ce-i

aparțin, în condiții de piață, în perioada indicată în cererea de chemare în judecată.

3

Din acest motiv, a solicitat, din partea unor specialiști în domeniu, o evaluare a

prețului de locațiune a imobilelor sale cu suprafața totală de 648,9 m.p.

Astfel, în condițiile perioadei de 01 mai 2014 - 31 decembrie 2014, reclamanta

s-a condus de constatarea evaluatorului Bursa „Lara”. Respectiv, prin constatarea cu

nr. 65/02 din 20 aprilie 2017, evaluatorul a stabilit un preț de chirie lunar pentru

imobilele cu suprafața totală de 648,9 m.p., în mărime de 92 000 - 107 000 lei. Media

acestei sume fiind de 99 500 lei. Ca și cuantum lunar al prejudiciului cauzat, a fost

luată media sumei de 99 500 lei din constatarea Bursei Imobiliare „Lara”, sumă

apropiată ca mărime din oferta Centrului de Investigații Sociologice și Marketing

CBS-AXA, prin care părțile au convenit un preț de locațiune a imobilelor cu

suprafața totală de 648,9 m.p., în mărime de 88 000 lei lunar.

Mai mult, pe parcursul ocupării imobilelor, SRL „Elat-Rentservice” și SRL

„Soglas Invest” au obținut venituri din darea în locațiune a acestor imobile contra

preț. Prețul chiriei pentru spațiile date în locațiune agenților economici de către SRL

„Soglas Invest”, conform contractelor de locațiune menționate anterior, constituie

0,8 unități convenționale pentru 1 m.p. pe zi calendaristică. Cuantumul unității

convenționale convenit între părțile contractante era de 16 lei. Astfel, venitul lunar

obținut de către SRL „Soglas Invest” prin darea în locațiune a imobilelor

reclamantului la 19 agenți economici, reieșind doar din suprafața comercială

calculată de 282,7 m.p., constituie 110 366 lei lunar. SRL „Soglas Invest” a folosit

abuziv și încăperile izolate nr. 1 cu suprafața de 54,8 m.p. și nr. 2 cu suprafața de

13,2 m.p., pentru amplasarea lucrătorilor săi, transformându-le în birouri pentru uz

propriu. În acest fel, SRL „Soglas Invest” a economisit resurse financiare, amplasând

lucrătorii săi în încăperile ce aparțin cu drept de proprietate reclamantei.

Reclamanta consideră ca fiind justă și echitabilă stabilirea cuantumului lunar al

prejudiciului cauzat în sumă de 99 500 lei și care, în condiții de activitate liberă,

putea fi obținută ca venit de către SRL „Expertiza-Millenium”.

Astfel, prejudiciul material cauzat de către SRL „Soglas Invest” și SRL „Elat-

Rentservice”, pentru perioada 01 mai 2014 - 31 decembrie 2014, constituie: 99 500

lei x 8 luni = 796 000 lei.

Mai pretinde reclamanta și încasarea dobânzii de întârziere la prejudiciul calculat.

În așa mod, dobânda de întârziere pe perioada 01 mai 2014 - 31 decembrie 2014,

constituie 29 660, 54 lei.

La 03 aprilie 2018, SRL „Expertiza-Millenium” a depus cerere de concretizare a

pretențiilor, explicând că bunurile imobile s-au reîntors în proprietatea sa la 06

februarie 2018. Astfel, perioada pentru care solicită repararea prejudiciului este de

la 01 mai 2014 până la 06 februarie 2018.

Întru estimarea valorii prejudiciului, a apelat la specialiștii din domeniul

imobiliar, și anume la Bursa Imobiliară „Lara” privind evaluarea prețului de

locațiune, în condiții de piață a imobilelor cu suprafața totală de 648,9 m.p., pe

perioada 01 ianuarie 2015 - 31 octombrie 2017. Prin certificatul de constatare nr.

183 din 22 noiembrie 2017, a fost constatat prețul de locațiune, pe perioada 01

ianuarie 2015 - 31 decembrie 2015, în mărime de 98 000 - 114 000 lei lunar, media

acestei sume fiind de 106 000 lei lunar.

Prin certificatul de constatare nr. 184 din 22 noiembrie 2017, a fost constatat

prețul de locațiune pe perioada 01 ianuarie 2016 - 31 decembrie 2016, în mărime de

100 000 - 115 000 lei lunar, media acestei sume fiind de 107 500 lei lunar.

4

Iar prin certificatul de constatare nr. 185 din 22 noiembrie 2017, a fost constatat

prețul de locațiune pe perioada 01 ianuarie 2017 - 31 octombrie 2017, în mărime de

93 000 - 106 000 lei lunar, media acestei sume fiind de 99 500 lei lunar.

Suplimentar, prin actul de evaluare din 01 martie 2016, Agenția Imobiliară

“Nika” a constatat că prețul de locațiune lunar al imobilelor ce aparțin cu drept de

proprietate reclamantului, pentru anii 2012, 2013, 2014, 2015 și începutul anului

2016, este în limitele celui stabilit de Bursa Imobiliară „Lara”.

Tot în susținerea poziției sale, reclamanta a prezentat și raportul de evaluare a

chiriei de piață a suprafețelor distincte din bunul imobil amplasat pe bd. Decebal,

99, întocmit de evaluatorul Svetlana Albu, SRL „Evals Consulting”, care, în baza

contractului nr. 2 din 21 iunie 2018, a efectuat analiza retrospectivă a pieței mun.

Chișinău și a estimat mărimea chiriei de piață în medie anuală pentru bunul imobil

amplasat în mun. Chișinău, bd. XXXXXXXXX, cu suprafața de 648,9 m.p., pentru

perioada 01 mai 2014 – 06 februarie 2018.

Astfel, pentru perioada 01 ianuarie 2015 - 31 decembrie 2015, cuantumul lunar

al prejudiciului este de 106 000 lei, pentru perioada 01 ianuarie 2016 - 31 decembrie

2016, cuantumul lunar este de 107 500 lei, iar pentru perioada 01 ianuarie 2017 - 06

februarie 2018, cuantumul lunar este de 99 500 lei.

Prin urmare, suma prejudiciului solicitat spre încasare constituie 4 751 000 lei,

iar dobânda de întârziere constituie suma de 1 702 695,85 lei.

Reieșind din cele expuse, SRL „Expertiza-Millenium” a solicitat încasarea în

mod solidar de la SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest” a sumei de 4 751

000 lei cu titlu de despăgubire pentru prejudiciul material cauzat în perioada 01 mai

2014 - 06 februarie 2018 și a sumei de 1 702 695, 85 lei cu titlu de dobândă de

întârziere pentru aceeași perioadă, precum și compensarea cheltuielilor de judecată.

Prin hotărârea din 29 noiembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul Central,

acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.

Prin decizia din 03 decembrie 2019 a Curții de Apel Chișinău, a fost respinsă

cererea de apel depusă de SRL “Expertiza Millenium”, fiind menținută hotărârea din

29 noiembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul Central.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a concluzionat că, având în vedere că

bunurile închiriate nu i-au fost restituite după rezilierea contractului, locatorul SRL

„Expertiza-Millenium” era îndreptățit să solicite încasarea chiriei în cuantum de 15

000 lei lunar raportată la perioada de întârziere. Distinct, prin prezenta acțiune,

locatorul a solicitat doar repararea prejudiciului material, fapt ce vine în contradicție

cu art. 910 din Codul civil. Pe cale de consecință, acțiunea nu poate fi admisă în

modul în care a fost formulată, deoarece prejudiciul material se repară numai în

partea neacoperită de chirie, fapt stabilit expres în lege.

La 04 mai 2020, SRL “Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului

Alexandru Iachimciuc, a contestat cu recurs decizia din 03 decembrie 2019 a Curții

de Apel Chișinău.

În motivarea recursului a invocat faptul că instanța de apel a aplicat eronat

normele de drept material, nu a constatat și elucidat pe deplin circumstanțele

importante pentru soluționarea pricinii, a apreciat arbitrar probele prezentate de către

participanții la proces, iar concluziile instanței sunt în contradicție cu circumstanțele

pricinii. Suplimentar, s-au indicat argumente similare celor din cererea de apel,

accentuându-se faptul că decizia contestată este nemotivată.

5

Astfel, recurenta a solicitat admiterea cererii de recurs, casarea deciziei din 03

decembrie 2019 a Curții de Apel Chișinău și a hotărârii din 29 noiembrie 2018 a

Judecătoriei Chișinău, sediul Central, cu pronunțarea unei decizii de admitere

integrală a acțiunii.

La 15 iulie 2020, SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest”, prin

intermediul administratorilor săi, au depus referință la cererea de recurs, solicitând

respingerea acesteia cu menținerea în vigoare a deciziei contestate.

În conformitate cu art. 432 alin. (1) din Codul de procedură civilă, părțile și alți

participanți la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă

încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a

normelor de drept procedural prevăzute de art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de

procedură civilă.

În conformitate cu art. 434 din Codul de procedură civilă, recursul se declară în

termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale. Termenul

de 2 luni este termen de decădere și nu poate fi restabilit.

Potrivit materialelor cauzei, decizia Curții de Apel Chișinău a fost pronunțată la

03 decembrie 2019 și expediată participanților la proces la 24 ianuarie 2020 (f.d. 13,

vol. III), însă la materialele cauzei nu există înscrisuri care să probeze momentul

recepționării acesteia de către participanții la proces. Astfel, având în vedere faptul

că recursul declarat împotriva deciziei din 03 decembrie 2019 a Curții de Apel

Chișinău a fost înregistrat la 04 mai 2020, în conformitate cu art. 434 din Codul de

procedură civilă, acesta se consideră declarat în termen.

Prin încheierea din 22 iulie 2020 a Curții Supreme de Justiție, recursul declarat

de SRL “Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului Alexandru Iachimciuc,

împotriva deciziei din 03 decembrie 2019 a Curții de Apel Chișinău, a fost considerat

admisibil.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) din Codul de procedură civilă, judecând

recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele

invocate în recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii

atacate, fără a administra noi dovezi.

În conformitate cu art. 444 din Codul de procedură civilă, recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces.

Verificând legalitatea actului de dispoziție contestat, prin prisma argumentelor

invocate și a materialelor din dosar, coroborat cu normele de drept material și

procedural aplicabile la soluționarea speței date, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție va admite recursul

declarat de SRL “Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului Alexandru

Iachimciuc, și va casa decizia instanței de apel, cu trimiterea cauzei spre rejudecare,

din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) din Codul de procedură civilă, instanța,

după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia

instanței de apel și să trimită cauza spre rejudecare în instanța de apel o singură dată,

dacă eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanța de recurs.

În conformitate cu art. 445 alin. (3) din Codul de procedură civilă, în urma

examinării recursului, instanța de recurs emite o decizie care rămâne irevocabilă din

momentul emiterii. Decizia se consideră a fi emisă din momentul plasării acesteia

pe pagina web a Curții Supreme de Justiție.

6

Colegiul lărgit constată că, SRL „Expertiza-Millenium” s-a adresat în instanță cu

cerere de chemare în judecată către SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest”

cu privire la repararea prejudiciului material.

Fiind învestită cu judecarea pricinii în cauză, prima instanță a respins acțiunea ca

fiind neîntemeiată. Prin decizia din 03 decembrie 2019 a Curții de Apel Chișinău, a

fost respinsă cererea de apel depusă de SRL “Expertiza Millenium”, fiind menținută

hotărârea din 29 noiembrie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul Central.

Examinând materialele cauzei, Colegiul constată că instanța de apel a examinat

cererea de apel superficial, fără să dea o apreciere tuturor argumentelor invocate de

către participanții la proces și circumstanțelor cauzei, precum și probelor anexate la

materialele cauzei, care sunt importante pentru soluționarea justă a litigiului, iar

concluziile instanței sunt în contradicție cu circumstanțele pricinii, decizia fiind

motivată insuficient.

În contextul prevederilor art. 373 din Codul de procedură civilă, instanța de apel

era obligată în limitele apelului să verifice circumstanțele și raporturile juridice

stabilite în hotărârea primei instanțe, precum și cele care nu au fost stabilite, dar care

au importanță pentru soluționarea pricinii, să aprecieze probele din dosar și cele

prezentate suplimentar în instanța de apel de către participanții la proces.

Colegiul precizează că soluția adoptată de către instanța de apel este nemotivată,

deoarece din textul acesteia nu se reliefează o motivare amplă asupra tuturor

argumentelor expuse de către participanții la proces în prezenta acțiune, precum și

nu sunt apreciate toate probele importante pentru soluționarea cauzei. Or, în

conformitate cu art. 239 din Codul de procedură civilă, hotărârea judecătorească

trebuie să fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază hotărârea numai pe

circumstanțele constatate nemijlocit de instanță și pe probele cercetate în ședință de

judecată.

Astfel, prin decizia din 03 decembrie 2019, Curtea de Apel Chișinău a ajuns la

concluzia netemeiniciei cererii de apel formulate de SRL „Expertiza-Millenium”,

dar nu a argumentat cu suficientă claritate etiologia acestei concluzii. Reieșind din

cele expuse, Colegiul lărgit atrage atenția asupra faptului că instanța de apel, de fapt,

nu a dat răspuns la toate argumentele formulate în cererea de apel, ci a denaturat

natura juridică a speței, evitând să se expună asupra cerințelor formulate.

Cu referire la acest aspect, instanța de apel urma să verifice în ce măsură litigiul

a fost examinat de către prima instanță, dacă aceasta a dat o apreciere

corespunzătoare tuturor circumstanțelor și probelor invocate în acest sens, să se

expună asupra legalității și temeiniciei cerințelor formulate de către apelantă.

În așa mod, Colegiul lărgit reține că instanța de apel, cu trimitere la prevederile

art. 910 din Codul civil, a conchis că reclamanta a solicitat doar repararea

prejudiciului material, concluzionând că acest fapt este în contradicție cu prevederile

normei citate, or, prejudiciul material se repară numai în partea neacoperită de chirie,

aceasta de fapt fiind unicul motiv de respingere a acțiunii regăsit în textul deciziei

recurate.

Potrivit prevederilor art. 910 din Codul civil (în redacția de până la 01 martie

2019), dacă, după încetarea raporturilor contractuale, locatarul nu restituie bunul

închiriat, locatorul are dreptul să ceară plata chiriei pentru toată durata întârzierii. Se

poate cere repararea prejudiciului în partea neacoperită de chirie.

7

Cu referire la această normă, recurenta a invocat că de la SRL „Soglas Invest”

nu se putea solicita achitarea chiriei contractuale în condițiile în care cu acest agent

economic nu au existat vreodată relații economice, și nici un raport de locațiune sau

sublocațiune. Respectiv, soluția și raționamentul instanțelor inferioare, că urma a fi

solicitată inițial chiria, și doar în partea neacoperită, prejudiciul, nu este justificată,

iar instanța de apel nu a argumentat în niciun fel acest motiv indicat în cererea de

apel, mai ales că apelanta a indicat în mod explicit asupra ocupării abuzive a

imobilelor care îi aparțin.

Mai mult, reieșind din materialele cauzei, SRL “Expertiza Millenium” anterior

a mai înaintat o cerere de chemare în judecată cu privire la evacuarea SRL „Elat-

Rentservice” din încăperile litigioase și încasarea datoriilor în baza contractului de

chirie. Astfel, instanța de apel nu a făcut o delimitare clară a perioadelor pentru care

s-a încasat plata chiriei și a perioadelor pentru care această plată a rămas neachitată,

fiind tratată de către reclamantă drept prejudiciu în partea neacoperită de chirie.

Totodată, a rămas fără o analiză și argumentul apelantei cu privire la netemeinicia

unei eventuale pretenții cu privire la încasarea plății chiriei de la SRL „Soglas

Invest”.

Suplimentar, apelanta a indicat că în prima instanță intimații au recunoscut

acțiunea în partea chiriei contractuale și, potrivit acesteia, acțiunea urma a fi admisă

în această parte. Nici acest argument nu a fost analizat de către instanța de apel,

nefiindu-i dată o apreciere.

De asemenea, apelanta SRL “Expertiza Millenium” a atras atenția asupra

denumirii și conținutului contractelor de locațiune/sublocațiune, anexate la

materialele cauzei, indicând că acestea probează lipsa relațiilor contractuale între

prima și SRL „Soglas Invest”, însă potrivit deciziei recurate, instanța de apel nu a

dat aprecire probelor prezentate de către părți.

Instanța de apel nu a dat o apreciere corespunzătoare constatării instanței de

fond, precum că SRL “Expertiza Millenium” nu a reziliat Contractul de locațiune cu

SRL “Elat Rentservice” în ordinea stabilită de art. 734 alin. (2) și art. 747 alin. (2)

prin încheierea unui acord scris între părți sau prin intermediul instanței de judecată,

astfel, SRL “Expertiza Millenium” nu poate pretinde repararea prejudiciului

material cauzat de către SRL “Elat Rentservice” și SRL “Soglas Invest” solidar, iar

la caz nu sunt înscrisuri care ar confirma temeinicia acțiunii formulate de către

reclamantă. Totodată, apelanta a invocat că trimiterea instanței de fond este eronată,

or, un contract de locațiune poate fi pelungit, dar pentru asta este necesar să fie

întrunite cumulative mai multe condiții, nerespectarea căror atrage după sine

neprelungirea contractului. În speță SRL “Elat-Rentservice” nu achitase chiria

pentru perioada de până la 01 martie 2012, fapt pentru care contractul nu putea fi

prelungit.

Este de menționat faptul că, pe marginea cererii de apel SRL “Elat-Rentservice”

și SRL “Soglas Invest” au depus referințe, în care s-a expus detaliat asupra litigiului,

aducând un șir de argumente în justificarea respingerii cererii de apel, cum ar fi:

temeinicia pretențiilor, legalitatea relațiilor contractuale de locațiune/sublocațiune,

perioadele pentru care se solicit plata chiriei/prejudiciului, cuantumul chiriei, etc,

argumente care de asemenea au rămas fără apreciere din partea instanței de apel.

Dat fiind faptul că SRL “Expertiza Millenium” a adus argumente în cererea sa

de apel, prin care și-a justificat pretențiile și a adus critici hotărârii instanței de fond,

8

indicând asupra interpetării eronate a normelor materiale de către aceasta, Curtea de

Apel Chișinău nu s-a expus asupra acestor argumente, nu a apreciat probele din

dosar, nu a dat răspuns problemelor de drept ridicate de către parte în apelul său,

toate argumentele apelantei din cererea de apel rămânând fără o analiză

corespunzătoare.

Prin urmare, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție conchide că instanța de apel incorect a constatat și elucidat

circumstanțele cauzei și probele prezentate în acest sens, limitându-se doar la

aspectele constatate de către prima instanță.

Instanța de recurs remarcă că dreptul la un proces echitabil, garantat de art. 6 din

Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților

Fundamentale, prezumă dreptul la o hotărâre motivată. Motivarea este o parte a

hotărârii în care instanța judecătorească în mod obligatoriu își expune concluziile

formulate în privința cauzei deferite spre soluționare.

Conform unei jurisprudențe constante degajate de Curtea Europeană a

Drepturilor Omului, pronunțarea de către instanțele judecătorești a unor hotărâri

motivate constituie una dintre garanțiile dreptului fundamental la un proces echitabil

și acesta presupune obligațiunea instanței judecătorești de a se expune în hotărâri

asupra tuturor cerințelor acțiunii, precum și, argumentelor invocate de către părți

întru admiterea sau respingerea acestora (cauza Garcia Ruiz vs. Spania, hotărîrea din

21 ianuarie 1999).

Se reține că actul judecătoresc trebuie să corespundă tuturor normelor de drept,

să fie clar, înțeles de părțile implicate în litigiu și să răspundă în mod sigur și expres

la toate cererile și obiecțiile formulate de către părți, ceea ce, în speță, lipsește. Or,

principiul procesului echitabil reclamă că hotărârea să fie motivată, justițiabilul

având posibilitatea să cunoască motivele care l-au făcut pe judecător să adopte una

sau altă soluție și să le conteste dacă sistemul prevedea o cale de atac împotriva

acestei hotărâri, lipsa motivării unei decizii judiciare, pune în pericol dreptul la un

proces echitabil (cauza Kaufman vs. Belgia, 1986).

Astfel, instanțele judecătorești sunt obligate să-și motiveze soluțiile și

concluziile, să furnizeze toate răspunsurile la întrebările care sunt pertinente pentru

rezultatul procesului și necesită un răspuns special în hotărâre. În cazul în care

instanța de judecată se abține de a da un răspuns special și explicit în cele mai

importante întrebări, fără a acorda părții care a formulat-o posibilitatea de a ști dacă

acest mijloc de apărare a fost neglijat sau respins, acest fapt se va considera o

încălcare a art. 6§1 din CEDO (cauza Hiro Balani vs. Spania, 1994).

Ca urmare, instanța de recurs este în imposibilitate de a da o apreciere corectă și

justă cazului supus judecării în condițiile când instanța de apel și prima instanță nu

au dat o apreciere corespunzătoare probelor prezentate de către participanții la

proces și au omis să se expună asupra argumentelor și cerințelor formulate, oferind

în decizie explicații neclare și contradictorii, instanța de recurs este în imposibilitate

de a verifica corectitudinea aplicării de către instanța de apel a cadrului legal.

Or, potrivit art. 130 alin. (1) din Codul de procedură civilă, instanța

judecătorească apreciază probele după intima ei convingere, bazată pe cercetarea

multiaspectuală, completă, nepărtinitoare și nemijlocită a tuturor probelor din dosar

în ansamblul și interconexiunea lor, călăuzindu-se de lege.

9

Prin urmare, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție conchide că instanța de apel urma să constate și elucideze

pe deplin circumstanțele cauzei și probele prezentate în cest sens, să le examineze și

să le dea o apreciere în cumul, reflectând în decizie motivele concluziilor sale privind

admiterea unor probe și respingerea altor probe, precum și argumentarea preferinței

unor probe față de celelalte, așa cum prevede alin. (4) al art. 130 din Codul de

procedură civilă, cu respectarea principiului contradictorialității.

Din considerentele menționate și având în vedere faptul că s-a constatat o eroare

judiciară, care nu poate fi corectată de către instanța de recurs, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge

la concluzia de a casa integral decizia instanței de apel și de a trimite prezenta cauză

civilă spre rejudecare în instanța de apel, în alt complet de judecată.

La judecarea pricinii, instanța de apel urmează să țină cont de cele menționate,

creând condiții obiective și reale participanților la proces și judecând pricina, să

emită o hotărâre întemeiată și legală, reieșind din toate circumstanțele reale și

esențiale ale pricinii. De asemenea, instanța urmează să indice cu suficientă claritate

motivele pentru care acceptă sau respinge probele prezentate de către participanții la

proces, dându-le o apreciere corespunzătoare, precum și să se expună asupra tuturor

argumentelor și cerințelor formulate de către toți participanții la proces.

Având în vedere cele expuse și în conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) din

Codul de procedură civilă, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

d e c i d e:

Se admite recursul declarat de SRL “Expertiza Millenium”, prin intermediul

avocatului Alexandru Iachimciuc.

Se casează decizia din 03 decembrie 2019 a Curții de Apel Chișinău, în cauza

civilă la cererea de chemare în judecată depusă de SRL “Expertiza Millenium” către

SRL “Elat Rentservice” și SRL “Soglas Invest” cu privire la repararea prejudiciului

material, și se remite pricina spre rejudecare la Curtea de Apel Chișinău, în alt

complet de judecată.

Decizia nu se supune niciunei căi de atac.

Președintele ședinței,

Judecătorul Svetlana Filincova,

Judecătorii Galina Stratulat,

Iurie Bejenaru,

Dumitru Mardari,

Nicolae Craiu

10