2ra-15/20 — constatarea nulității actului juridic

2ra-15/20 — constatarea nulității actului juridic (Curtea Supremă de Justiție, 2020)

Dosarul nr. 2ra-1951/19

2ra-15/20

Prima instanță: Judecătoria Chișinău, sediul Ciocana (jud. S. Daguța)

Instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. L. Bulgac, A. Panov, Gr. Dașchevici)

DECIZIE

19 februarie 2020 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție,

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Svetlana Filincova

Judecătorii Dumitru Mardari

Nicolae Craiu

Iurie Bejenaru

Galina Stratulat

examinând recursul declarat de Maxim Bordan,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Maxim Bordan

împotriva lui Victor Tulbure, Tatianei Tulbure, Societății cu Răspundere Limitată

„Supersonic”-în proces de insolvabilitate și Cooperativei de Construcție a

Locuințelor nr. 328 cu privire la constatarea nulității contractelor de dobândire a

dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiții a capitalului în construcții,

a actului de predare-primire în proprietate, a certificatului cu privire la acordul

înregistrării dreptului de proprietate și încasarea cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei din 11 aprilie 2019 a Curții de Apel Chișinău,

c o n s t a t ă:

La 01 aprilie 2016, Maxim Bordan a depus o cerere de chemare în judecată

împotriva lui Victor Tulbure, Tatianei Tulbure, SRL „Supersonic”, în proces de

insolvabilitate, solicitând recunoașterea ca fiind nul contractul nr. 54 de dobândire a

dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului în construcție,

încheiat la 02 martie 2010 între Tatiana Tulbure și SRL „Supersonic” din data

încheierii contractului, 02 martie 2010, recunoașterea ca fiind nul contractul privind

investițiile în construcții nr.54 din 02 martie 2008, încheiat între Tatiana Tulbure și

SRL „Supersonic”, recunoașterea ca fiind nul actul de transmitere-primire nr. 128

din 02 iulie 2015, recunoașterea ca fiind nul certificatul nr. 127 din 02 iulie 2015,

eliberat de Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr. 328, compensarea

cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea protocolară din 30 noiembrie 2016 a Judecătoriei Ciocana,

mun.Chișinău, s-a atras în calitate de intervenient accesoriu de partea pârâților

Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr. 328.

La 15 martie 2017, Maxim Bordan, a depus cerere de chemare în judecată

concretizată, formulând pretenții față de Tatiana Tulbure, Victor Tulbure, SRL

„Supersonic”, în proces de insolvabilitate și Cooperativa de Construcție a

Locuințelor nr. 328, solicitând recunoașterea ca fiind nul contractul nr. 54 de

dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului

1

în construcție, încheiat la 02 martie 2010 între Tatiana Tulbure, în calitate de

cumpărător și SRL „Supersonic”, în calitate de vânzător, din data încheierii

contractului, 02 martie 2010, recunoașterea ca fiind nul contractul privind investițiile

în construcții nr.54 din 02 martie 2008 încheiat între Tatiana Tulbure, în calitate de

cumpărător și SRL „Supersonic”, în calitate de vânzător, recunoașterea ca fiind nul

actul de transmitere-primire nr. 128 din 02 iulie 2015, recunoașterea ca fiind nul

certificatul nr. 127 din 02 iulie 2015, eliberat de Cooperativa de Construcție a

Locuințelor nr. 328, compensarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea acțiunii, ulterior concretizată, reclamantul a invocat că la 23

august 2007 în calitate de cumpărător a încheiat cu SRL „Supersonic”, în calitate de

vânzător, contractul nr.33 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului

și de investiție a capitalului în construcție. Conform contractului vânzătorul s-a

obligat să construiască imobilul și anume apartamentul XXXXX, cu transmiterea lui

ulterior, iar la rândul său a fost obligat să achite prețul apartamentului. În baza pct.

4.3 din contract, prețul imobilului în sumă de 27000 de urma a fi achitat în ziua

semnării contractului. Conform chitanței la dispoziția de încasare nr. 142 din 30

octombrie 2007, a achitat prețul integral al apartamentului în sumă de 447068,70 de

lei, ce constituia suma de 27000 de euro.

Ulterior, la 02 martie 2010 între Tatiana Tulbure și SRL „Supersonic” a fost

încheiat contractul nr.54 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și

de investiție a capitalului în construcție, în baza căruia SRL „Supersonic” s-a obligat

să construiască imobilul și anume apartamentul XXXXX, cu transmiterea ulterioară

dobânditorului, iar acesta s-a obligat să achite prețul apartamentului. Astfel, conform

certificatului din Registrul bunurilor imobile din 14 septembrie 2015, pârâții Tatiana

Tulbure și Victor Tulbure la 15 iulie 2015 au înregistrat dreptul de proprietate asupra

locuinței menționate în baza actului de transmitere-primire nr.128 din 02 iulie 2015,

certificatul nr. 127 din 02 iulie 2015, eliberat de Cooperativa de Construcție a

Locuințelor nr. 328; contractul privind investițiile în construcții nr.54 din 02 martie

2008.

Reclamantul a declarat că prin scrisoarea nr. 0100/15/152166 din 25 septembrie

2015, ÎS „Cadastru”, Oficiul Cadastral Teritorial nr. 1, a informat că adresa bunului

imobil din bd. Mircea cel Bătrîn, nr. 26/6, mun. Chișinău, a fost modificată conform

certificatului privind conferirea adresei bunului imobil din 15 decembrie 2014.

Reclamantul cu referire la prevederile art. 195, art. 196 alin.(3), art.216 alin.(1),

art.220 alin.(1) Cod civil, a opinat că contractul nr.54 de dobândire a dreptului de

proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului în construcție din 02 martie

2010 este nul, deoarece contravine normelor imperative. La fel, citând prevederile

art. 208 alin. (1), (2), art.212, art.213 alin.(1) Cod civil, art. 511 al Legii cu privire la

notariat, art.406 al Legii cadastrului bunurilor imobile, precum și prin prisma art. 6

alin.(1), (2) Cod civil, începând cu 29 iulie 2008, contractele prin care o parte se

obligă să asigure construcția unui mobil cu transmiterea ulterior persoanei fizice, ca

urmare a achitării prețului, anterior predării, se încheie în formă autentică cu

înscrierea în registrul bunurilor imobile, în caz contrar sunt nule. Respectiv

contractul nr.54 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de

investiție a capitalului în construcție din 02 martie 2010 este nul, deoarece nu a fost

înregistrat corespunzător. Iar cu referire la prevederile art. 220 alin.(2) Cod civil, a

pretins că acest contract contravine bunurilor moravuri.

Reclamantul a indicat că în cadrul examinării cauzei penale în privința

2

conducătorului SRL „Supersonic”, Vladimir Balaur, care a fost condamnat pentru

infracțiunea comisă, a fost audiat martorul Ion Tulbure, feciorul lui Victor Tulbure,

care a declarat că, în anul 2012 în luna noiembrie, conducătorul SRL „Supersonic”

Vladimir Balaur a contactat-o pe Tatiana Tulbure și în urma întrevederii la

propunerea conducătorului SRL „Supersonic” a fost semnat un alt contract de

investiții între aceleași părți, cu același număr de înregistrare (nr. 54), din aceeași

dată (02 martie), dar cu specificarea anului 2008, precum că contractul a fost încheiat

în 2008, obiect al contractului respectiv, fiind același imobil - apartamentul nr.

XXXXX.

În acest context, reclamantul a susținut că contractul nr. 54 din 02 martie 2008

de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție în

construcție a fost încheiat între pârâții SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure, Victor

Tulbure, cu intenția de a ascunde contractul nul și anume contractul nr. 54 din 02

martie 2010, pentru a evita prevederile legislației în vigoare, care la data de 02 martie

2010 în mod obligatoriu, sub sancțiunea nulității, prevedea înregistrarea contractului

la oficiul cadastral, ceea nu a fost făcut. Contractul nr.54 din 02 martie 2008 de

dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție în construcție,

încheiat între pârâții SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure, Victor Tulbure, prin

prisma art. 221 alin.(2) Cod civil este nul, din motiv că este un act juridic simulat,

încheiat cu intenția de a ascunde un alt act juridic nul.

La 20 septembrie 2017, în cadrul ședinței de judecată, Maxim Bordan, prin

cerere, suplimentar a solicitat radierea din Registrul bunurilor imobile înscrierea

privind dreptul de proprietate a lui Victor Tulbure și Tatiana Tulbure asupra

apartamentului litigios, invocând că actele ce au servit ca temei de înregistrare a

dreptului de proprietate sunt nule.

Prin hotărârea din 28 martie 2018 a Judecătoriei Chișinău, sediul Ciocana, s-a

admis cererea de chemare în judecată depusă de Maxim Bordan și s-a constatat

nulitatea contractului de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de

investiție a capitalului în construcție nr.54 din 02 martie 2010 încheiat între SRL

„Supersonic” și Tatiana Tulbure, obiectul căruia este apartamentul XXXXX, cu

readucerea părților contractului în poziția inițială de până la încheierea contractului

respectiv; s-a constatat nulitatea contractului de dobândire a dreptului de proprietate

asupra imobilului și de investiție a capitalului în construcție nr.54 din 02 martie 2008

încheiat între SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure, obiectul căruia este

apartamentul XXXXX, cu readucerea părților contractului în poziția inițială de până

la încheierea contractului respectiv; s-a constatat nulitatea actului de transmitere-

primire nr.128 din 02 iulie 2015, încheiat între Cooperativa de Construcție a

Locuințelor nr.328 și Tatiana Tulbure ce are ca obiect apartamentul XXXXX; s-a

constatat nulitatea certificatului eliberat de Cooperativa de Construcție a Locuințelor

nr.328 la data de 02 iulie 2015 cu nr. 127 cu privire la acordul înregistrării dreptului

de proprietate a Tatianei Tulbure asupra apartamentului nr.XXXXX; totodată, s-a

indicat că hotărârea servește temei pentru modificarea Registrului bunurilor imobile

în ceea ce privește radierea intabulării dreptului de proprietate a Tatianei Tulbure și

a lui Victor Tulbure asupra apartamentului XXXXX, efectuată în temeiul actelor

juridice constatate nule prin prezenta hotărâre; s-au aplicat măsuri de asigurare a

executării hotărârii prin aplicarea sechestrului pe bunul imobil menționat, cât și s-a

interzis pârâților Tatiana Tulbure și Victor Tulbure încheierea actelor juridice

referitor la bunul imobil ce reprezintă apartamentul nr.XXXXX, până la devenirea

3

hotărârii judecătorești definitive; s-a încasat de la Tatiana Tulbure, Victor Tulbure

și SRL „Supersonic”, în proces de insolvabilitate, în mod solidar în beneficiul lui

Maxim Bordan taxa de stat achitată la depunerea cererii de chemare în judecată în

sumă de 1150 de lei, s-a încasat de la Tatiana Tulbure, Victor Tulbure și SRL

„Supersonic”, în proces de insolvabilitate și de la Cooperativa de Construcție a

Locuințelor nr.328, în mod solidar, în beneficiul statului taxa de stat în suma de

20862 de lei.

Prin decizia din 11 aprilie 2019 a Curții de Apel Chișinău s-a admis cererea de

apel depusă de Tatiana Tulbure și Victor Tulbure, reprezentați de avocatul Olga

Lozovanu; s-a casat integral hotărârea din 28 martie 2018 a Judecătoriei Chișinău,

sediul Ciocana și s-a adoptat o nouă hotărâre prin care s-a respins ca fiind

neîntemeiată cererea de chemare în judecată depusă de Maxim Bordan împotriva lui

Victor Tulbure, Tatianei Tulbure, SRL „Supersonic”, în proces de insolvabilitate și

Cooperativei de Construcție a Locuințelor nr. 328 cu privire la constatarea nulității

contractului de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție

a capitalului în construcție nr.54 din 02 martie 2010, încheiat între SRL

„Supersonic” și Tatiana Tulbure, constatarea nulității contractului de dobândire a

dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului în construcție

nr.54 din 02 martie 2008, încheiat între SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure,

constatarea nulității actului nr.128 din 02 iulie 2015 de predare-primire în proprietate

privată a bunului imobil, apartamentul XXXXX, încheiat între Cooperativa de

Construcție a Locuințelor nr. 328 și Tatiana Tulbure, constatarea nulității

certificatului eliberat de Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr. 328 sub nr.

127 din 02 iulie 2015 cu privire la acordul înregistrării dreptului de proprietate ce

vizează bunul imobil, apartamentul XXXXX.

La 26 iunie 2019, Maxim Bordan a declarat recurs împotriva deciziei din 11

aprilie 2019 a Curții de Apel Chișinău solicitând admiterea recursului, casarea

integrală a deciziei instanței de apel cu menținerea hotărârii primei instanțe.

În motivarea recursului s-a invocat încălcarea normelor de drept material și

procedural de către instanța de apel și anume nu a aplicat legea care trebuia să fie

aplicată, a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată, a interpretat în mod eronat

legea, instanța a soluționat problema drepturilor unor persoane care nu au fost

implicate în proces. Totodată, a menționat despre dreptul la un proces echitabil,

garantat de art. 6 din Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a

Libertăților Fundamentale, care prezumă dreptul la o hotărâre și decizie motivată.

Prin prisma art. 432 alin.(4) Cod de procedură civilă, a afirmat că în temeiul art. 17

art. 17 CEDO nici o dispoziție din prezenta Convenție nu poate fi interpretată ca

autorizând unui stat, unui grup sau unui individ, un drept oarecare de a desfășura o

activitate sau de a îndeplini un act ce urmărește distrugerea drepturilor sau

libertăților recunoscute de prezenta Convenție, sau de a aduce limitări acestor

drepturi și libertăți, decât cele prevăzute de această Convenție. În speță, a opinat că

a fost lipsit cu desăvîrșire de dreptul la un proces de judecată echitabil, recurs efectiv

și la o instanță imparțială, deoarece hotărârea contestată nu a dat și nu a oferit nici

un răspuns și motivare la casarea unei hotărâri legale și întemeiate.

Cu referire nemijlocită la erorile instanței de apel, recurentul a declarat că

motivarea instanței precum că „banii achitați de către Maxim Bordan în baza

contractului nr. 33 din 23 august 2007 nu ar fi ajuns la SRL „Supersonic” dar la

administratorul acesteia Vladimir Balaur, de aici rezultând că acesta nu ar putea

4

înainta față de SRL „Supersonic” pretenții patrimoniale”, lucru total inadmisibil și

bazat pe o interpretare total eronată a prevederilor legale, precum și neaplicare a legii

care urma a fi aplicată. Citând în acest sens prevederile art. 61 alin.(1), (2) Cod civil,

capacitatea de exercițiu a persoanei juridice, precum și prevederile art. 242 alin.(1),

(2), (3) Cod civil, reprezentarea, a evidențiat că se confirmă faptul că la data de 23

august 2007 Vladimir Balaur a încheiat contractul de înstrăinare a bunului imobil în

numele și interesul SRL „Supersonic”, la fel, a încasat suma contractului în valoare

totală de 27000 de euro, precum și a eliberat ordin de încasare a numerarului din

numele SRL „Supersonic”. Totodată, faptul invocat de către instanța de apel precum

că ar exista o sentința penală de condamnare a lui Vladimir Balaur nu poate exonera

SRL „Supersonic” de la executarea obligațiilor asumate în baza contractului nr. 33

din 23 octombrie 2007. Inclusiv în această situație raporturile litigioase pot fi doar

între Vladimir Balaur și SRL „Supersonic”, prin acțiune de regres, de reparare a

prejudiciului cauzat și alte modalități.

Cu referire la invocarea de către instanță a faptului „neînregistrarea

contractului nr. 33 din 23 august 2007 în Registrul Bunurilor imobile” fapt ce l-ar

decădea din dreptul de proprietate și s-ar anula contractul respectiv, a afirmat că este

total ilegal și inadmisibil. Or, contractual nr. 33 din 23 august 2007 nu se referă la

vânzarea-cumpărarea bunului imobil și prin urmare instanța nu urma a aplica

prevederile art. 214 Cod Civil, însă este un contract privind investiția în construcția

unui apartament. La data încheierii contractului respectiv nu se impunea și nici nu

era reglementată înregistrarea în Registrul bunurilor imobile. Astfel, posibilitatea

înregistrării unor astfel de contracte a survenit abia la data de 01 august 2008, prin

Legea nr. 163 din 09 iulie 2008 pentru modificarea și completarea unor acte

legislative, fiind introdus art. 405 în Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din

25 februarie 1998, înregistrarea dreptului asupra construcțiilor viitoare, la fel, a fost

introdus art. 406-înregistrarea contractelor privind investițiile în construcții. Prin

Legea nr. 279 din 07 decembrie 2012 pentru completarea unor acte legislative, a fost

completat art. 406 cu alineatul (11), conform căruia partea care asigură construcția

bunului imobil este obligată să înregistreze contractele privind investițiile în

construcții la oficiile cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din data

autentificării notariale a acestora. Astfel, motivarea instanței de apel cu privire la

faptul neînregistrării contractului de investiții nr. 33 din 23 august 2007 în registrul

bunurilor imobile îl face inopozabil față de terți este total ilegală. Or, la data

încheierii acestuia, la astfel de contracte nu era prevăzută procedura înregistrării lor,

iar ulterior prin modificările operate în legislație această obligație a fost pusă în

sarcina exclusivă a părții care asigură construcția imobilului, chiar s-a impus

obligația neperceperii de către constructori a banilor până la înregistrarea

contractului de investiții în Registrul bunurilor imobile. Prin urmare în cazul în care

chiar dacă se constată că în situația respectivă se atestă unele neconcordanțe, culpa

este exclusivă a constructorului SRL „Supersonic”, fapt care nu poate afecta dreptul

său de proprietate sub nici o formă. Or, s-a confirmat că a acționat cu bună-credință

și a achitat integral costul construcției apartamentului.

De asemenea, recurentul a invocat interpretarea total eronată a circumstanțelor

cu privire la încheierea contractelor nr. 54 din 02 martie 2008 și contractul nr. 54 din

02 martie 2010 între SRL „Supersonic”, în persoana administratorului Vladimir

Balaur și Tatiana Tulbure și Victor Tulbure. Instanța de apel absolut ilegal a

constatat că aceste două contracte nu sunt distincte, dar unul și același contract, iar

5

în exemplarul prezentat oficiului cadastral este o eroare de redactare, fapt absolut

inadmisibil, deoarece în cadrul examinării cauzei s-a stabilit că un astfel de contract

nu a fost încheiat la data indicată și nici fizic nu putea fi încheiat. Mai mult, înșiși

pârâții Tatiana Tulbure și Victor Tulbure au confirmat acest lucru și se confirmă cu

certitudine că contractul nr. 54 din 02 martie 2008 este un contract simulat și cade

sub incidența nulității absolute. Precum și faptul prezentării ambelor contracte de

către pârâți atestă că nu poate fi vorba de nici o eroare de redactare cum a menționat

instanța de apel, dar sunt două contracte distincte. Or, în cazul în care era o eroare

se efectua un acord de modificare/corectare, dar nu se întocmea un contract nou cu

dată falsă. Sub pretextul posibilității înregistrării la oficiul cadastral a contractului

din 2010 au perfectat contractul din 2008 cu conținut identic.

Având în vedere că toate aceste aspecte au fost corect apreciate și motivate de

către instanța de fond, dar nejustificat și ilegal respinse de către instanța de apel, de

altfel nefiind adus nici un argument în partea respingerii celor deja constatate de

instanța de fond, precum și admiterea de către instanța de apel a mai multor erori de

drept la examinarea cauzei în ordine de apel, recurentul a solicitat casarea integrală

a deciziei instanței de apel cu menținerea hotărîrii instanței de fond.

În conformitate cu prevederile art. 434 alin.(1) Cod de procedură civilă,

recursul se declară în termen de 2 luni de la data comunicării hotărârii sau a deciziei

integrale, dacă legea nu prevede altfel.

Instanța de apel a pronunțat decizia contestată la data de 11 aprilie 2019, iar

Maxim Bordan a declarat recurs la 26 iunie 2019.

Materialele cauzei atestă că decizia instanței de apel în copie a fost expediată

participanților la proces la data de 15 mai 2019, conform scrisorii de însoțire (Vol.II,

f.d.140). Din textul recursului rezultă că recurentul a luat cunoștință de decizie la 17

mai 2019, când i-a fost expediată pe poșta electronică. Astfel, recursul declarat la 26

iunie 2019, este în termen.

În conformitate cu art. 441 Cod de procedură civilă, în cazul în care recursul

este considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului.

Prin încheierea din 18 decembrie 2019 a Curții Supreme de Justiție completul

din 3 judecători a considerat recursul admisibil și a decis examinarea acestuia în fond

de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) Cod de procedură civilă, judecând recursul

declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate în

recurs și în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără

a administra noi dovezi.

În conformitate cu art. 444 Cod de procedură civilă, recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces.

Verificând legalitatea actului de dispoziție contestat, prin prisma argumentelor

invocate și a materialelor din dosar, coroborat cu normele de drept material și

procedural aplicabile la soluționarea litigiului dedus judecății, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție va

respinge recursul declarat de Maxim Bordan și va menține decizia instanței de apel,

din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. a) Cod de procedură civilă, instanța,

după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul și să mențină decizia

instanței de apel și, după caz, hotărârea primei instanțe, precum și încheierile atacate

cu recurs.

6

Art. 432 alin. (1) Cod de procedură civilă prevede că părțile și alți participanți

la proces sunt în drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esențială

sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept

procedural.

Materialele cauzei denotă, circumstanțe reținute, în esență, și de instanțele

inferioare, precum că la 23 august 2007 între SRL „Supersonic”, în calitate de

vânzător și Maxim Bordan, în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul nr.

33 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a

capitalului în construcție și anume: apartamentul XXXXX (Vol.I, f.d.10-14).

Conform acestui contract, vânzătorul s-a obligat la construcția imobilului cu

transmiterea ulterioara cumpărătorului, iar cumpărătorul s-a obligat să achite prețul

imobilului la ziua semnării contractului, pct.4.3 lit.a), care a fost stabilit de 27000 de

euro, pct. 4.1 din contract (Vol.I, f.d.11).

Totodată, la materialele dosarului este anexată chitanța la dispoziția de încasare

nr. 142, conform căreia la 30 octombrie 2007, Maxim Bordan a achitat suma de

447068, 70 de lei-investiție în apartament (Vol.I, f.d.46).

La 02 martie 2010 între SRL „Supersonic”, în calitate de vânzător și Tatiana

Tulbure, în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul nr. 54 de dobândire a

dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului în construcție

și anume: apartamentul XXXXX (Vol.I, f.d.18-22). Conform acestui contract,

vânzătorul s-a obligat la construcția imobilului cu transmiterea ulterioara

cumpărătorului, iar cumpărătorul s-a obligat să achite prețul imobilului în două

tranșe: a) 90%-suma de 295656,00 euro până la 31 martie 2010; b) 10%-suma de

3285,00 de euro până la darea în exploatare, pct.4.3, care a fost stabilit de 32850,00

de euro, pct. 4.1 din contract (Vol.I, f.d.19). În acest sens, la 02 martie 2010, Tatiana

Tulbure a achitat în contul SRL „Supersonic” suma de 339858, 12 lei conform

ordinului de plată nr. 3348205 (Vol.I, f.d.24), iar la 03 martie 2010, Tatiana Tulbure

a achitat suma de 51784,25 de lei în baza ordinului de plată nr.9878815 (Vol.I,

f.d.26). La 03 martie 2010, Tatiana Tulbure a achitat suma de 7066, 00 de lei, iar la

20 iunie 2011, a achitat suma de 163313,00 de lei, conform chitanțelor și bonurilor

fiscale eliberate de SRL „Supersonic” (Vol.I, f.d.26).

Aici este de remarcat că adresa bunului imobil cu număr cadastral

010031131301 din bd. Mircea cel Bătrîn, nr. 26/6, mun.Chișinău a fost modificată

în baza certificatului privind conferirea adresei bunului imobil din 15 decembrie

2014 (Vol.I, f.d.28, 31).

Prin contractul de cesiune încheiat la 22 ianuarie 2014 între SRL „Supersonic”,

în calitate de cedent și Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr.328, în calitate

de cesionar, s-a cedat cesionar drepturile și obligațiile ce rezultă din contractele de

investiții încheiate de către cedentul SRL „Supersonic” cu investitorii și notificate

în Registrul bunurilor imobile la ziua cesionării, în scopul executării lucrărilor de

construcție, finisare și dare în exploatare a blocului-construcție capitală nefinisată

„Bloc locativ în complex cu club sportiv” din mun.XXXXX, în conformitate cu

proiectul de execuție (Vol.I, f.d.126-129).

Aici este de menționat că Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr. 328,

înregistrată la 27 decembrie 2013 la Camera Înregistrării de Stat, a fost constituită

ca urmare a emiterii deciziei Consiliului municipal Chișinău nr.9/75 la 18 decembrie

2013 prin care s-a dispus înființarea unei cooperative de construcție a locuințelor

7

pentru finalizarea și darea în exploatare a imobilului din bd. Mircea cel Bătrîn, nr.

26/3.

Procesul-verbal din 27 ianuarie 2014 de predare-primire a blocului locativ

nefinisat în complex cu club sportiv din XXXXX, a documentației de proiect, avizele

cât și compartimentele rețelelor inginerești, parte componentă a proiectului executat

de SRL „Supersonic” și transmis către Cooperativa de Construcție a Locuințelor

nr.328, înregistrată la Camera Înregistrării de Stat la 27 decembrie 2013, care

reprezintă Anexa nr. l la contractul de cesiune din 22 ianuarie 2014, atestă că SRL

„Supersonic” a cedat și Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr.328 a primit

blocul locativ nefinisat în complex cu club sportiv din bd. XXXXX, cât și a

documentației aferente (Vol.I, f.d. 130-135).

Prin hotărârea din 22 aprilie 2015 a Curții de Apel Chișinău a fost constatată

insolvabilitatea debitorului SRL „Supersonic”, fiind intentat procesul de

insolvabilitate în privința SRL „Supersonic”, iar în funcția de administrator al

insolvabilității a fost desemnat Adrian Panciuc (Vol.I, f.d.40).

Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr.328 a eliberat Tatianei Tulbure

certificatul nr. 127 din 02 iulie 2015, pentru a fi prezentat ÎS „Cadastru” OCT

Chișinău pentru a înregistra dreptul de proprietate privată asupra apartamentului

XXXXX (Vol.I, f.d.78).

Iar conform actului de predare-primire în proprietate privată a apartamentului

XXXXX, întocmit la 02 iulie 2015 sub nr. 128, se confirmă transmiterea de către

Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr.328 și respectiv primirea de către

Tatiana Tulbure în proprietate privată apartamentul XXXXX (Vol.I, f.d.79).

Certificatul din Registrul bunurilor imobile 0100311313, eliberat la 14

septembrie 2015 atestă că bunul imobil XXXXX, este înregistrat din data de 15 iulie

2015 cu drept de proprietate după Victor Tulbure și Tatiana Tulbure în baza: actului

de transmitere-primire nr. 128 din 02 iulie 2015 (0100/15/116290-3); certificatului

nr. 328 din 02 iulie 2015, eliberat de Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr.328

(0100/15/116290-2); contractul privind investițiile în construcții nr. 54 din 02 martie

2008 (0100/15/116290-1) (Vol.I, f.d.16).

Totodată, prin decizia din 20 septembrie 2016 a Curții de Apel Chișinău,

Vladimir Balaur, administratorul SRL „Supersonic”, a fost recunoscut vinovat în

comiterea infracțiunilor prevăzute de art. 190 alin.(5) Cod penal, art. 191 alin.(5)

Cod penal (Vol.I, f.d.157-202). Din textul deciziei respective, rezultă că prin sentința

din 10 iunie 2016 a Judecătoriei Centru, mun.Chișinău, a fost admisă în principiu

acțiunea civilă a lui Maxim Bordan, urmând că instanța să se expună în procedură

separată. Or, dispoziția în acest sens din sentința din 10 iunie 2016 a Judecătoriei

Centru, mun.Chișinău, a fost menținută. De altfel, obiectul acțiunii civile se deduce

a fi recuperarea mijloacelor bănești achitate de Maxim Bordan lui Vladimir Balaur

în baza contractului nr. 33 din 23 august 2007.

Prin cererea de chemare în judecată depusă, cu concretizările ulterioare

împotriva Tatianei Tulbure, Victor Tulbure, SRL „Supersonic”, în proces de

insolvabilitate și Cooperativei de Construcție a Locuințelor nr. 328, reclamantul

Maxim Bordan a solicitat recunoașterea ca fiind nul contractul nr. 54 de dobândire

a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului în

construcție, încheiat la 02 martie 2010 între Tatiana Tulbure, în calitate de

cumpărător și SRL „Supersonic”, în calitate de vânzător, din data încheierii

contractului, 02 martie 2010, recunoașterea ca fiind nul contractul privind investițiile

8

în construcții nr.54 din 02 martie 2008 încheiat între Tatiana Tulbure, în calitate de

cumpărător și SRL „Supersonic”, în calitate de vânzător, recunoașterea ca fiind nul

actul de transmitere-primire nr. 128 din 02 iulie 2015, recunoașterea ca fiind nul

certificatul nr. 127 din 02 iulie 2015, eliberat de Cooperativa de Construcție a

Locuințelor nr. 328, compensarea cheltuielilor de judecată, radierea din Registrul

bunurilor imobile a înscrierii privind dreptul de proprietate (Vol.I, f.d.3-8, 203-208,

227-228).

Colegiul notează că prima instanță cu referire la prevederile art. 8 alin. (2),

alin.(2) lit. a), art. 216 alin. (1), art. 217 alin.(1), art. 219 alin.(1), (2) Cod civil, art.

220 alin.(1), art. 221 alin.(1), (2) Cod civil, art.513 Cod civil, a constatat temeinicia

pretențiilor înaintate de Maxim Bordan, constatând nulitatea actelor menționate în

solicitări, iar instanța de apel, ca urmare a admiterii apelului declarat de Victor

Tulbure și Tatiana Tulbure, reprezentați de avocatul Olga Lozovanu, a casat

hotărârea primei instanțe și a constatat netemeinicia cererii de chemare în judecată

depusă de Maxim Bordan.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme

de Justiție apreciază ca fiind corectă soluția instanței de apel din motivele ce succed.

Inițial Colegiul consideră necesar de a învedera că încheierea și realizarea

contractelor de investiții este subordonată normelor generale cu privire la obligațiile

contractuale, precum și normelor speciale privind dreptul de proprietate asupra

bunurilor imobile.

Pornind de la condițiile de la valabilitate a unui act juridic, Colegiul notează că

în temeiul art. 199 alin. (1) Cod civil, în redacția în vigoare în perioada de referință,

consimțământ este manifestarea, exteriorizată, de voință a persoanei de a încheia un

act juridic.

Forma actului juridic în sensul legii constituie o condiție de valabilitate, prin ce

se impune respectarea acesteia. Iar în temeiul art. 210 alin. (1) Cod civil, este

obligatorie forma scrisă a actelor juridice dintre persoanele juridice, dintre

persoanele juridice și persoanele fizice și dintre persoanele fizice dacă valoarea

obiectului actului juridic depășește 1000 de lei, iar în cazurile prevăzute de lege,

indiferent de valoarea obiectului. Or, în virtutea art. 213 alin. (1) Cod civil,

nerespectarea formei autentice atrage nulitatea actului juridic.

Conform art. 406 alin.(1) al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543 din 25

februarie 1998, contractele prin care una dintre părți se obligă să asigure construcția

unuia sau mai multor apartamente și să le transmită persoanei fizice care se obligă

să achite integral sau parțial prețul imobilului anterior predării acestuia, precum și

contractele privind cesiunea drepturilor care rezultă din acestea se autentifică

notarial și se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancțiunea nulității.

Alineatul 4 al aceluiași articol stipula că după recepția construcției, dreptul de

proprietate asupra apartamentului care face obiectul contractelor menționate la

alin.(1) se înscrie în registrul bunurilor imobile în temeiul acestor contracte și al

actului de predare-primire, semnat între părți.

Prin Legea nr.279 din 07.12.2012, în vigoare 04.01.2013, art. 406, a fost

completat cu alineatul 11 „Partea care asigură construcția bunului imobil este

obligată să înregistreze contractele privind investițiile în construcții la oficiile

cadastrale teritoriale în termen de 15 zile calendaristice din data autentificării

notariale a acestora.”

9

Aici este notat că art.406 a fost introdus prin Legea nr.164-XVI din 09.07.2008,

în vigoare 29.07.2008, completat prin Legea nr.279 din 07.12.2012, în vigoare

04.01.2013 și abrogat prin Legea nr.133 din 15.11.2018, în vigoare 01.03.2019.

Art. 321 alin. (1), (2) Cod civil, în redacția în perioada de referință, statuează

că dreptul de proprietate este transmis dobânditorului în momentul predării bunului

mobil dacă legea sau contractul nu prevede altfel. În cazul bunurilor imobile, dreptul

de proprietate se dobândește la data înscrierii în registrul bunurilor imobile, cu

excepțiile prevăzute de lege.

Conform art. 46 al Constituției Republicii Moldova, dreptul de proprietate este

garantat.

Corelând aceste reglementări legale privind condițiile de valabilitate a actului

juridic și dreptul de proprietate cu circumstanțele speței, Colegiul reține ca fiind

justificată ipoteza instanței de apel precum că nu sunt temeiuri legale pentru a

constata nulitatea contractului nr. 54 de dobândire a dreptului de proprietate asupra

imobilului și de investiție a capitalului în construcție, încheiat la 02 martie 2010 între

Tatiana Tulbure și SRL „Supersonic” prin prisma art. 217 Cod civil, invocat de

reclamant în acțiune și de prima instanță în hotărârea pronunțată.

În sensul acestei prevederi legale, nulitatea absolută poate fi invocată de orice

persoană interesată, iar interesul trebuie să îndeplinească anumite condiții: să fie

recunoscut de lege; nu poate fi invocat un interes ce contravine legii, ordinii publice

sau bunelor moravuri; să fie în strânsă legătură cu cauza nulității; să fie născut și

actual.

Astfel, în speță Maxim Bordan prin cererea de chemare în judecată, invocând

că la 23 august 2007 a încheiat cu SRL „Supersonic” contractul nr. 33 de dobândire

a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului în

construcția apartamentului XXXXX și achitarea costului acestui imobil, a pretins

nulitatea contractului de investiție încheiat ulterior în privința apartamentului

XXXXX, între SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure.

Colegiul reiterează că în circumstanțele amintite supra, în baza acestui contract

Tatiana Tulbure a investit în construcția apartamentului XXXXX, cu dobândirea

dreptului de proprietate asupra acestui. Respectiv, acest bun imobil ca urmare a

înregistrării în Registrul bunurilor imobile, aparține cu drept de proprietate Tatianei

Tulbure și lui Victor Tulbure ca urmare a înregistrării acestui drept la 15 iulie 2015

în Registrul bunurilor imobile, prezentând în acest sens: actul de transmitere-primire

nr. 128 din 02 iulie 2015 (0100/15/116290-3); certificatului nr. 127 din 02 iulie 2015,

eliberat de Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr.328 (0100/15/116290-2);

contractul privind investițiile în construcții nr. 54 din 02 martie 2008

(0100/15/116290-1) (Vol.I, f.d.16). Adresa imobilului a fost modificată în baza

certificatului de conferire a adresei, fiind mun. Chișinău, bd. Mircea cel Bătrîn, nr.

26/6 (Vol.I, f.d.31).

Concomitent Colegiul relevă că la înregistrarea dreptului de proprietate după

Tatiana Tulbure și Victor Tulbure în privința imobilului menționat nu au fost

stabilite anumite interdicții în favoarea altui beneficiar care ar fi dus la

imposibilitatea înregistrării dreptului de proprietate. Implicit, se impune afirmația că

atât reclamantul Maxim Bordan, cât și Tatiana Tulbure, la data încheierii

contractelor de investiții se aflau în aceeași situație. Or, înregistrarea dreptului de

proprietate asupra apartamentului XXXXX, a fost precedată de niște acțiuni

succesive realizate de către Tatiana Tulbure cu bună-credință, punctul de pornire

10

fiind încheierea contractului de dobândire a dreptului de proprietate asupra

imobilului și de investiție a capitalului în construcție. De altfel, Maxim Bordan era

pe aceeași poziție, însă încheierea contractului de investiții nu presupune și

înregistrarea dreptului de proprietate.

În atare circumstanțe, încheierea contractului între SRL „Supersonic” și

reclamantul Maxim Bordan anterior încheierii contractului între SRL „Supersonic”

și Tatiana Tulbure nu poate fi reținut ca un motiv justificativ în constatarea nulității

contractului contestat.

De asemenea, Colegiul apreciază ca fiind corectă alegația instanței de apel

precum că nu sunt temeiuri de a constata nulitatea actelor contestate prin prisma art.

220 alin.(1) Cod civil, în condițiile în care contractul contestat nu contravine

prevederilor imperative ale legii. Or, în temeiul art. 220 alin. (1) Cod civil, actul

juridic sau clauza care contravin normelor imperative sunt nule dacă legea nu

prevede altfel.

Sub acest aspect, Colegiul notează că reclamantul/recurentul a pretins nulitatea

contractului încheiat între SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure ca urmare a

nerespectării condiției de formă care a fost înlăturată prin executare. Or, obligațiile

asumate în prezentul contract au fost stinse prin executare, aspect reținut de instanța

de apel.

De altfel, în temeiul art. 643 alin.(1) Cod civil, executarea stinge obligația

numai în cazul în care este efectuată în modul corespunzător.

În această ordine de idei, pornind de la faptul că înregistrarea dreptului de

proprietate în baza contractului contestat se putea realiza doar că urmare a onorării

obligațiilor părților contractante, se confirmă suplimentar stingerea obligațiilor prin

executare.

Deși, modificările operate în legislația în vigoare statuau despre obligativitatea

autentificării notariale și înregistrării în Registrul bunurilor imobile a contractului de

investiții nr. 54 din 02 martie 2010, care este o condiție de formă, care s-a pretins de

către recurent a fi nerespectată, în speță această condiție deja nu mai este actuală în

virtutea faptului că obligațiile asumate au fost executate de ambele părți

contractante.

Respectiv, constatarea instanței de fond și poziția reclamantului precum că

contractul nr. 54 din 02 martie 2010 dintre SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure a

fost încheiat contrar normelor imperative contravin circumstanțelor stabilite în speță,

având în vedere că deja obligațiile au fost stinse prin executare.

Astfel, afirmațiile reclamantului precum că contractul încheiat între SRL

„Supersonic” și Tatiana Tulbure la data de 02 martie 2010 nu a fost autentificat

notarial în sensul art. 511 al Legii cu privire la notariat și înregistrat în Registrul

bunurilor imobile în temeiul art. 406 al Legii cadastrului bunurilor imobile, dispoziții

legale în vigoare în perioada respectivă, nu pot fi apreciate în favoarea constatării

nulității actului juridic contestat, deoarece obligațiile asumate în baza acestui

contract au fost executate integral, prin ce s-a afirmat valabilitatea contractului.

La caz, prezintă importanță și faptul că la momentul înregistrării după Tatiana

Tulbure și Victor Tulbure a dreptului de proprietate asupra apartamentului XXXXX,

în Registrul bunurilor imobile nu erau înregistrate interdicții în privința

apartamentului dat, obiectul contractului contestat. Or, această împrejurare a fost

reliefată și de către instanța de apel, totodată a punctat și despre lipsa unor mențiuni

11

privind drepturile reclamantului în baza contractului încheiat, iar alte probe care să

ateste contrariul reclamantul/recurentul nu a prezentat.

În această succesiune logică, Colegiul învederează că legislația în vigoare la

data încheierii între SRL „Supersonic” și Maxim Bordan a contractului nr. 33 de

dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului

în construcție, 23 august 2007, nu conținea o prevedere expresă în sensul înregistrării

contractelor de investiții în Registrul bunurilor imobile, argument, în esență, invocat

și de recurent în justificarea poziției sale, însă la caz Colegiul reține ca fiind relevantă

trimiterea instanței de apel la prevederile art. 214, art.499 alin.(1) Cod civil.

Conform art.214 alin. (1) Cod civil, în redacția în vigoare în perioada de

referință, actul juridic ce are ca obiect bunuri imobile urmează să fie înregistrat în

modul stabilit prin lege.

În temeiul art. 499 alin. (1) Cod civil, în redacția în vigoare în perioada de

referință, drepturile reale asupra imobilelor supuse înscrierii potrivit legii se vor

dobândi atât între părți, cât și față de terți numai prin înscrierea în registrul bunurilor

imobile a constituirii sau strămutării lor în temeiul acordului de voință dintre părți.

În continuare, Colegiul accentuează că în contextul normelor de drept material

citate, în vigoare la data încheierii contractului 23 august 2007, prin înregistrarea

actului juridic, adică prin respectarea acestei cerințe de formă a actului juridic nu se

urmărește decât protecția terților, deoarece aceștia au interesul, când actele juridice

se referă la bunuri imobile, să cunoască exact situația acestor bunuri, operațiile de

constituire, modificare, transmitere sau stingere a drepturilor reale respective.

Subsecvent, critica recurentului adusă actului de dispoziție contestat prin faptul

că nu ar fi aplicabile prevederile art. 214 Cod civil, deoarece contractul nr. 33 din 23

august 2007 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție

a capitalului în construcție nu ar viza cumpărarea bunului imobil, este neîntemeiată,

deoarece prin încheierea contractului dat, reclamantul, în final, la fel a urmărit

dobândirea unui bun imobil în proprietate.

Colegiul precizează că înregistrarea actului juridic în sensul art. 214 Cod civil

constituie o condiție de valabilitate a actului juridic care are ca obiect bun imobil și

nu presupune a fi aplicată doar în cazul înstrăinării bunurilor imobile pornind de la

alegația recurentului invocată la acest aspect.

Totodată, prevederile art. 27 alin. (1), (2), (3), (4) din Legea cadastrului

bunurilor imobile nr. 1543 din 25 februarie 1998, în redacția în vigoare la data

încheierii contractului nr. 33 din 23 august 2007, stipulau că înscrierile în registrul

bunurilor imobile sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie, notarea.

Intabularea este înscrierea drepturilor de proprietate și a celorlalte drepturi reale.

Înscrierea provizorie este înscrierea dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi

reale sub condiția justificării lor ulterioare. Notarea se referă la înscrierea drepturilor

de creanță, a faptelor sau a raporturilor juridice aferente imobilelor consemnate în

registrul bunurilor imobile.

Prin prisma argumentului recurentului, redat din poziția instanței de apel,

precum că neînregistrarea contractului nr. 33 din 23 august 2007 în Registrul

Bunurilor imobile, l-ar decădea din dreptul de proprietate și s-ar anula contractul

respectiv, Colegiul menționează că instanța de apel a accentuat că contractul de

investiții încheiat cu reclamantul nu este opozabil apelanților. Or, instanța de apel

nu s-a pronunțat asupra decăderii reclamantului din dreptul de proprietate, în

12

condițiile în care reclamantul nici nu avea înregistrat dreptul de proprietate în baza

acestui contract.

La caz, în rezultatul încheierii contractului nr. 33 din 23 august 2007, nu au fost

determinate/evidențiate anumite mențiuni/înscrieri în Registrul bunurilor imobile în

favoarea lui Maxim Bordan care ar fi dus la neîncheierea contractului de investiții

între SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure și ulterior neînregistrarea dreptului de

proprietate în baza acestui contract după Tatiana Tulbure și Victor Tulbure și care,

totodată, ar putea fi reținută ca o condiție în justificarea temeiniciei pretenției

reclamantului, împrejurare, în esență, reliefată de instanța de apel.

În corolar, Colegiul conchide că criticile aduse de către recurent la acest capitol

nu pot fi reținute în sensul constatării nulității contractului încheiat între SRL

„Supersonic” și Tatiana Tulbure, având în vedere încheierea anterioară a unui

contract în privința aceluiași imobil între SRL „Supersonic” și Maxim Bordan. Or,

la încheierea contractului între Tatiana Tulbure și SRL „Supersonic”, în Registrul

bunurilor imobile nu erau efectuate anumite înscrieri în favoarea lui Maxim Bordan

în privința imobilului contractat conform prevederilor legale în vigoare la acel

moment. Cert este și faptul că nici ulterior nu s-au efectuat anumite mențiuni în

favoarea lui Maxim Bordan, având la baza contractul nr. 33 din 23 august 2007.

În completarea acestei concluzii, Colegiul reține supoziția Cooperativei de

Construcție a Locuințelor nr. 328 precum că la data semnării contractului de cesiune,

administrația SRL „Supersonic” nu a prezentat alte contracte de investiții în privința

imobilului nr. 71, mun. Chișinău, bd. Mircea cel Bătrîn, nr. 26/3, decât cel încheiat

cu Tatiana Tulbure. La fel, a specificat despre faptul notificării în Registrul bunurilor

imobile la data de 30 ianuarie 2013.

Astfel, Colegiul subliniază că în contextul prevederilor dispozițiilor legale

citate supra, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândește la data

înscrierii în registrul bunurilor imobile, fiind o regulă cu caracter imperativ și nu din

momentul încheierii contractului. În speță, încheierea succesivă a contractelor în

privința aceluiaș imobil, având în vedere că este expres determinată regula

dobândirii dreptului de proprietate asupra unui bun imobil, acordă prioritate

dobânditorului care înregistrat dreptul de proprietate în Registrul bunurilor imobile.

Or, produce efecte juridice doar actul care a fost înregistrat la Oficiul Cadastral

Teritorial și în consecință, un act juridic încheiat mai înainte, sub aspect temporal,

poate să nu producă efecte juridice pentru terți, în detrimentul altui act juridic

încheiat posterior, dar înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial.

În altă ordine de idei, nu poate fi ignorată nici calitatea de dobânditor de bună-

credință a Tatianei Tulbure, în condițiile în care la încheierea contractului în privința

acestui bun imobil, nu existau interdicții/mențiuni în favoarea lui Maxim Bordan.

În temeiul art. 9 alin. (1) Cod civil, persoanele fizice și juridice participante la

raporturile juridice civile trebuie să își exercite drepturile și să își execute obligațiile

cu bună-credință, în acord cu legea, cu contractul, cu ordinea publică și cu bunele

moravuri. Buna-credință se prezumă până la proba contrară.

La caz, în exercitarea drepturilor și executarea obligaților Tatiana Tulbure și

Victor Tulbure au acționat cu bună-credință și respectiv actele juridice încheiate nu

pot fi declarate nule, iar argumente/înscrisuri care să infirme buna-credință a

pârâților Tatiana Tulbure și Victor Tulbure, nu au fost invocate/prezentate.

În susținerea acestei ipoteze, Colegiul consideră necesar a reliefa faptul că

executarea lucrărilor de finalizare și darea în exploatare a blocului au necesitat

13

investirea suplimentară a unor mijloace bănești, care au fost suportate de către

Tatiana Tulbure. De altfel, în acest sens a fost încheiat la 30 ianuarie 2014 un acord

adițional la contractul de dobândire a dreptului de proprietate a supra imobilului și

de investiție, între Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr. 328 și Tatiana

Tulbure, membru al Cooperativei de Construcție a Locuințelor nr. 328 (Vol.I,

f.d.69). Conform pct. 1.2 din acord, prețul imobilului este compus din prețul stabilit

în contractul de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție

a capitalului în construcție nr. 54 din 02 martie 2008 și mărimea contribuțiilor

stabilite în conformitate cu pct. 1.2, 2.2, 2.3 al prezentului acord.

Astfel, acțiunile executate succesiv de către Tatiana Tulbure, rezultând din

contractul încheiat între SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure și acordul adițional la

acesta, precum și suportarea obligațiunilor pecuniare, inclusiv suplimentare,

conform ordinelor de încasare (Vol.I, f.d.60-67), încheierea contractului de deservire

tehnică echipamentului tehnic și de încălzire a apei pe gaz la 23 octombrie 2014 și

alte acte aferente acestora (Vol.I, f.d.81-90), atestă executarea integrală obligațiilor

asumate de către Tatiana Tulbure și, în final, au dus la dobândirea dreptului de

proprietate în baza contractului de investiție.

În ceea ce vizează aserțiunea recurentului precum că este eronată motivarea

instanței de apel referitor la faptul că banii achitați în baza contractului nr. 33 din 23

august 2007 de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție

a capitalului în construcție nu au ajuns în contabilitatea SRL „Supersonic”, însă la

administratorul societății, Colegiul menționează că chitanța prezentată de

reclamantul Maxim Bordan în confirmarea achitării efectuate la 30 octombrie 2007

a mijloacelor bănești în sumă de 447068, 70 de lei în contul imobilului contractat în

baza contractului nr. 33 din 23 august 2007 nu este completată cu datele de

identificare. Or, acest formular tipizat reglementat pentru încasări în cont, servește

ca dispoziție pentru casierie, în vederea încasării în numerar a unor sume, potrivit

dispozițiilor legale. Totodată, reprezintă document justificativ de înregistrare în

registrul de casă, în borderoul cumulativ și în contabilitate potrivit dispozițiilor

legale și urmează a fi semnată de către contabilul șef și casier cu aplicarea ștampilei

la mijlocul dispoziției de încasare. După completarea dispoziției de încasare,

chitanță la dispoziția de încasare se decupează și se restituie titularului plății. Mai

mult, la materialele cauzei lipsește un bon fiscal sau un alt document primar ce ar

confirma încasarea sumei de către SRL „Supersonic” de la Maxim Bordan. De altfel,

în cadrul ședinței de judecată în prima instanță, reclamantul a comunicat că bon

fiscal de plată pentru achitarea apartamentului nu are (Vol.I, f.d.239 verso). Or,

reclamantul/recurentul în justificarea poziției sale de achitare a sumei în baza

contractului amintit nu a prezentat decât o chitanță care este incompletă în ceea ce

vizează atributele acesteia, obligatoriu de suplinit. Iar în conformitate cu art. 117

alin. (1) Cod de procedură civilă, probe în cauze civile sunt elementele de fapt,

dobândite în modul prevăzut de lege, care servesc la constatarea circumstanțelor ce

justifică pretențiile și obiecțiile părților, precum și altor circumstanțe importante

pentru justa soluționare a cauzei. Mai mult, reclamantul nu a fost lipsit de dreptul de

a solicita o confirmare de plată în sensul legii.

Suplimentar, Colegiul relevă că administratorul insolvabilității SRL

„Supersonic”, Adrian Panciuc, conform răspunsului datat cu 08 aprilie 2019, adresat

reprezentantului pârâtei Tatianei Tulbure, Olga Lozovanu, a comunicat că sumele

pretinse de Maxim Bordan a fi achitate nu sunt reflectate în evidența contabilă, însă

14

mijloacele bănești achitate de Tatiana Tulbure sunt arătate în evidența contabil

(Vol.II, f.d.119).

Referitor la argumentele recurentului precum că persoana juridică își exercită

obligațiile prin administrator, precum și că existența unei sentințe de condamnare a

lui Vladimir Balaur nu poate exonera SRL „Supersonic” de la executarea obligațiilor

asumate în baza contractului nr. 33 din 23 august 2007, iar în situația dată raporturile

litigioase ar putea fi doar între Vladimir Balaur și SRL „Supersonic”, Colegiul

menționează că ipotezele instanței de apel în motivarea soluției sale nu se axează

doar pe sentința penală de condamnare.

De altfel, raționamentele instanței de apel redate în decizia contestată sunt

conturate ca rezultat al examinării litigiului dedus judecății multiaspectual, complet,

precum și prin cercetarea nepărtinitoare și nemijlocită a probelor din dosar în

ansamblul și interconexiunea lor prin prisma reglementărilor legale.

În contextul alegațiilor recurentului referitor la dezacordul cu poziția instanței

de apel în raport contractul nr.54 datat cu 02 martie 2008, Colegiul apreciază ca fiind

motivată și întemeiată ipoteza instanței de apel precum că nu este un contract

distinct. Astfel, nu poate fi examinată valabilitatea acestui contract în raport cu

normele de drept invocate de reclamant, care în opinia sa, ar duce la nulitatea

contractului, ca fiind un act juridic diferit de contractul încheiat cu Tatiana Tulbure,

în situația în care o astfel de eroare nu poate constitui temei de nulitate a actului

juridic, având în vedere posibilitatea legală de a fi înlăturară prin pârghiile legale

prevăzute de legislație.

Or, prima instanță eronat a constatat nulitatea actului juridic prin prisma art.

221 alin.(2) Cod civil, ca fiind unul simulat, deoarece ar ascunde un alt act juridic

nul.

Mai mult, în circumstanțele detaliate anterior, s-a punctat despre faptul că nu

au fost stabilite temeiuri ce ar duce la constatarea nulității contractului contestat din

motiv că nu ar fi fost autentificat și respectiv înregistrat în Registrul bunurilor

imobile, în condițiile în care obligațiile asumate în baza contractului au fost

executate de ambele părți contractante, ceea ce în final a dus și la înregistrarea

dreptului de proprietate după Tatiana Tulbure și Victor Tulbure în Registrul

bunurilor imobile.

Conjunctura redată denotă că este eronată concluzia primei instanțe precum că

nulitatea actului juridic ca fiind unul simulat este întemeiată pe faptul ascunderii

unui alt act juridic.

Colegiul apreciază ca fiind corectă și întemeiată concluzia instanței de apel

privind netemeinicia pretențiilor cu privire la constatarea nulității contractului nr. 54

de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului și de investiție a capitalului

în construcție, încheiat între SRL „Supersonic” și Tatiana Tulbure.

Totodată, având în vedere și caracterul subsecvent al actului de transmitere-

primire nr. 128 din 02 iulie 2015, al certificatului nr. 127 din 02 iulie 2015 eliberat

de Cooperativa de Construcție a Locuințelor nr. 328, Colegiul reține ca fiind

justificată concluzia instanței de apel privind netemeinicia și acestor cerințe.

Respectiv, este întemeiată concluzia instanței de apel privind casarea hotărârii

primei instanțe, constatând netemeinicia integrală a acțiunii cu respingerea acesteia.

Referitor la aserțiunea recurentului precum că instanța de apel nu a argumentat

respingerea celor deja constatate de instanța de fond, Colegiul menționează că

motivarea primei instanțe se axează, în esență, pe faptul că contractul nr 54 nu ar fi

15

fost încheiat la 02 martie 2008, însă ar fi fost încheiat ulterior cu scopul de a ascunde

un alt contract nul, adică contractul din 02 martie 2010. Însă la acest aspect instanța

de apel a conchis că contractul din 02 martie 2008 nu poate fi examinat ca un act

juridic distinct de contractul încheiat cu Tatiana Tulbure și Victor Tulbure, ceea ce

exclude aplicarea normelor ce reglementează nulitatea actului juridic. Astfel,

alegația recurentului la acest capitol este neîntemeiată.

Concomitent Colegiul notează că dreptul de proprietate este un drept garantat

atât de legislația națională, cât și internațională, iar admiterea acțiunii în sensul

formulat ar constitui o încălcare a dreptului de proprietate.

Or, în contextul prevederilor art. 46 din Constituția Republicii Moldova dreptul

la proprietate privată este garantat și nimeni nu poate fi expropriat decît pentru o

cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.

Conform art. 1 al Primului Protocol Adițional la Convenția pentru apărarea

drepturilor omului și a libertăților fundamentale, orice persoana fizica sau juridica

are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa

decât pentru cauza de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege si de

principiile generale ale dreptului internațional.

Cu referire la pretenția reclamantului cu privire la compensarea cheltuielilor de

judecată, prin prisma art. 94, art. 96 Cod de procedură civilă, instanța de apel corect

a constatat netemeinicia acestei cerințe, având în vedere că acțiunea reclamantului a

fost respinsă ca fiind neîntemeiată.

Implicit, Colegiul învederează că motivele inserate de instanța de apel denotă

verificarea pretențiilor înaintate de către reclamant prin prisma circumstanțelor

invocate, obiecțiile părților oponente și împrejurărilor constatate corelate cu normele

de drept material pertinente speței, accentuând considerentele decisive în formarea

concluziei profilată în decizia contestată.

Alte argumente invocate de recurent nu pot fi reținute, deoarece alegațiile

esențiale soluționării corecte ale litigiului au fost apreciate în raport cu normele de

drept aplicabile litigiului dedus judecății corelate cu circumstanțele cauzei și

suportul probatoriu prezentat în acest sens.

Curtea Europeană, cu referire la art.6 CEDO, amintește că, potrivit

jurisprudenței sale constate, hotărârile judecătorești trebuie motivate astfel încât să

indice de o manieră suficientă motivele pe care se fondează. Întinderea acestei

obligații poate varia în funcție de natura deciziei în cauză și trebuie analizată în

lumina ansamblului circumstanțelor cauzei. Curtea a considerat că, respingând o

cale de atac, instanța sesizată poate, în principiu, să își însușească motivele reținute

în decizia atacată. Astfel, la caz instanța de recurs a punctat doar motivele decisive

pentru soluționarea prezentei cauze, ceea ce este admisibil prin prisma jurisprudenței

CtEDO (a se vedea cauza García Ruiz vs Spania (Marea Cameră), 21 ianuarie 1999,

parag. 26; Moreira Ferreira vs Portugalia (nr. 2) (Marea Cameră); 11 iulie 2017,

parag. 84).

Din considerentele menționate, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție va respinge recursul declarat și va

menține decizia instanței de apel.

În conformitate cu prevederile art. 442, art. 444, art. 445 alin. (1) lit. a), alin.(3)

Cod de procedură civilă, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

d e c i d e:

16

Se respinge recursul declarat de Maxim Bordan.

Se menține decizia din 11 aprilie 2019 a Curții de Apel Chișinău, în cauza

civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Maxim Bordan împotriva lui

Victor Tulbure, Tatianei Tulbure, Societății cu Răspundere Limitată „Supersonic”-

în proces de insolvabilitate și Cooperativei de Construcție a Locuințelor nr. 328 cu

privire la constatarea nulității contractelor de dobândire a dreptului de proprietate

asupra imobilului și de investiții a capitalului în construcții, a actului de predare-

primire în proprietate, a certificatului cu privire la acordul înregistrării dreptului de

proprietate și încasarea cheltuielilor de judecată.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Svetlana Filincova

Judecătorii Dumitru Mardari

Nicolae Craiu

Iurie Bejenaru

Galina Stratulat

17