2ra-1133/18 — rezilierea contractului de locatiune, incasarea datoriei la plata chiriei si la serviciile comunale

2ra-1133/18 — rezilierea contractului de locatiune, incasarea datoriei la plata chiriei si la serviciile comunale (Curtea Supremă de Justiție, 2018)

Dosarul nr. 2ra-1133/18

prima instanță, Jud. Chișinău, sediul central: Gh. Balan

instanța de apel, Curtea de Apel Chișinău: A. Minciuna, V. Sîrbu, V. Mihaila

DECIZIE

03 octombrie 2018 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componență:

Președintele ședinței, judecătorul Iulia Sîrcu

Judecătorii Dumitru Visternicean, Galina Stratulat,

Dumitru Mardari, Nicolae Craiu

examinând recursul declarat de Dalea Igor, reprezentat de avocatul Burduja

Victoria,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată depusă de Dalea Igor împotriva

Societății cu Răspundere Limitată „Zoomed” și Societății cu Răspundere Limitată

„Vetmed Exim” cu privire la încasarea datoriei și rezilierea contractului de locațiune,

împotriva deciziei din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, prin care a fost

respins apelul declarat de Dalea Igor și menținută hotărârea din 31 martie 2017 a

Judecătoriei Chișinău, sediul central,

c o n s t a t ă:

La 22 decembrie 2014, Dalea Igor a depus cerere de chemare în judecată

împotriva SRL „Zoomed” și SRL „Vetmed Exim” cu privire la încasarea datoriei și

rezilierea contractului de locațiune.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că, la 23 iulie 2008 a încheiat cu SRL

„Zoomed” un contract de locațiune, pe un termen de 2 ani, până la data de 23 iulie 2010,

prin care i-a transmis ultimei în folosință temporară bunul imobil cu destinație

comercială – încăperea nr. 10 din str. Gh. Asachi, 29, mun. Chișinău, cu suprafața de

49,5 m.p., SRL „Zoomed” obligându-se să achite chiria. La fel, prin contractul de

locațiune, SRL „Zoomed” s-a obligat să achite și plata pentru impozitul pe imobil,

serviciile comunale, precum și alte servicii (telefon, energia electrică, gaz).

A menționat reclamantul că, la 11 ianuarie 2010, prin cerere scrisă, a solicitat

pârâtei SRL „Zoomed” mărirea chiriei la suma de 9800 lei, cererea fiind recepționată,

conform avizului de recepție, la data de 15 ianuarie 2010 și acceptată tacit.

Deoarece SRL „Zoomed” nu-și onora obligația de plată conform contractului de

locațiune, la 19 mai 2010 a solicitat acesteia printr-o somație încetarea locațiunii.

După ce SRL „Zoomed” și-a executat cu întârziere obligațiile de plată, achitând

1

chiria de 9800 lei inclusiv și pentru luna august 2014, raporturile contractuale au

continuat după expirarea contractului de locațiune.

Reclamantul a susținut că, la 06 noiembrie 2014 i-a înmânat SRL „Zoomed”

reclamația privind achitarea datoriei acumulate după luna august 2014 și eliberarea

bunului închiriat, aceasta fiind lăsată fără răspuns.

A mai indicat reclamantul că, la moment, la intrarea în încăperea transmisă spre

locațiune, este afișată autorizația de funcționare nr. 4028 din 28 martie 2012, valabilă

până la data de 01 martie 2015, eliberată SRL „Vetmed Exim”, iar din informația

Direcției generale comerț, alimentație publică și prestări servicii nr. 01-16/05-509 din 23

mai 2016 rezultă că aceasta din urmă a deținut autorizația de funcționare nr. 21145 din

30 martie 2012, valabilă până la 01 martie 2015.

A presupus reclamantul că SRL „Vetmed Exim” este sublocatar al bunului imobil

în litigiu, având un contract de locațiune din 06 martie 2012. Astfel, acesta nu își

onorează obligațiile de plată la chirie și la servicii comunale, acumulând o datorie de 49

000 lei (pentru lunile septembrie, octombrie noiembrie, decembrie 2014 și ianuarie

2015).

Prin prezenta acțiune reclamantul a solicitat încasarea în mod solidar de la SRL

„Zoomed” și SRL „Vetmed Exim” în beneficiul său a datoriei pentru chirie în mărime

de 49 000 lei și plata pentru servicii comunale în mărime de 5049,68 lei, precum și

rezilierea contractului de locațiune din 23 iulie 2008. A solicitat și compensarea

cheltuielilor de judecată legate de achitarea taxei de stat și asistență juridică.

Prin hotărârea din 31 martie 2017 a Judecătoriei Chișinău, sediul central, acțiunea

a fost respinsă ca fiind neîntemeiată.

Prima instanță a ajuns la concluzia netemeiniciei acțiunii, susținând că Dalea Igor

la momentul încheierii contractului de locațiune cu SRL „Zoomed” nu era proprietarul

ap. 10 din str. Gh. Asachi, 29, mun. Chișinău, deși a indicat în contract că este

proprietar, totodată, acesta neavând niciun drept în majorarea prețului pentru chirie.

Prin decizia din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău, apelul declarat de

către Dalea Igor a fost respins și menținută hotărârea din 31 martie 2017 a Judecătoriei

Chișinău, sediul central.

Instanța de apel, susținând concluzia primei instanțe privind netemeinicia acțiunii,

a stabilit că Dalea Igor nu a probat existența datoriilor din partea SRL „Zoomed” și SRL

„Vetmed Exim” față de locațiunea încăperii nr. 10 din str. Gh. Asachi, 29, mun.

Chișinău. la fel, a susținut instanța de apel că Dalea Igor nu a prezentat nici un calcul din

care să rezulte din ce dată sunt în întîrziere pârâții, suma datorată pentru fiecare perioadă

de raportare, perioada în care s-a acumulat datoria cu totalul corespunzător.

La 20 aprilie 2018, Dalea Igor, reprezentat de avocatul Burduja Victoria, a

declarat recurs împotriva deciziei din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău.

În motivarea recursului s-a invocat ilegalitatea atât a deciziei recurate, cât și a

hotărârii primei instanțe, recurentul susținând că instanțele de judecată nu au constatat și

elucidat pe deplin circumstanțele importante pentru soluționarea justă a cauzei.

Astfel, recurentul a solicitat casarea deciziei din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel

Chișinău și a hotărârii din 31 martie 2017 a Judecătoriei Chișinău, sediul central, cu

emiterea unei noi hotărâri de admitere integrală a acțiunii.

2

În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni de

la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale.

Materialele dosarului atestă faptul că copia deciziei din 17 ianuarie 2018 a Curții de

Apel Chișinău a fost expediată în adresa recurentului la 23 februarie 2018 (f.d. 191),

însă nu se conțin date despre momentul recepționării acesteia.

În circumstanțele relevate, recursul declarat de către Dalea Igor la 20 aprilie 2018

se consideră depus în termenul prevăzut de lege.

La 15 mai 2018, în adresa intimaților SRL „Zoomed” și SRL „Vetmed Exim” a

fost expediată spre cunoștință copia recursului declarat de Dalea Igor cu înștiințarea

despre necesitatea depunerii referinței la recurs.

Intimații nu și-au valorificat dreptul procedural respectiv și nu au depus referință în

termenul stabilit.

Prin încheierea din 05 septembrie 2018 a Curții Supreme de Justiție recursul

declarat de către Dalea Igor a fost considerat admisibil.

Examinând recursul, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție consideră că acesta urmează a fi admis, cu casarea deciziei

instanței de apel și hotărârii primei instanțe și emiterea unei noi hotărâri, prin care

acțiunea a admite în parte, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanța, după ce judecă recursul,

este în drept să admită recursul și să caseze integral sau parțial decizia instanței de apel

și hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre.

Conform art. 512 alin. (1) Cod civil, în virtutea raportului obligațional, creditorul

este în drept să pretindă de la debitor executarea unei prestații, iar debitorul este ținut să

o execute. Prestația poate consta în a da, a face sau a nu face.

Conform art. 514 alin. (1) Cod civil, obligațiile se nasc din contract, fapt ilicit

(delict) și din orice alt act sau fapt susceptibil de a le produce în condițiile legii.

Potrivit art. 572 alin. (1) și (2) Cod civil, temeiul executării rezidă în existența unei

obligații. Obligația trebuie executată în modul corespunzător, cu bună-credință, la locul

și în momentul stabilit.

Conform art. 875 Cod civil, prin contractul de locațiune, o parte (locator) se obligă

să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință temporară sau în

folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.

Din suportul probatoriu prezent la materialele cauzei rezultă că, recurentul-

reclamant Dalea Igor deține cu drept de proprietate bunul imobil – încăperea nelocativă

din str. Gh. Asachi, 29, nr. 10.

La 23 iulie 2008 Dalea Igor, în calitate de locator, și SRL „Zoomed”, în calitate de

locatar, a fost încheiat pe un termen de 2 ani contractul de locațiune privind darea în

arendă a încăperii nelocative din str. Gh. Asachi, 29, nr. 10. Conform prevederilor

contractului, încăperea, cu suprafața de 49, 5 m.p. urma a fi folosită pentru activitatea

farmaciei veterinare și cabinetului veterinar (f.d.17-19).

Potrivit pct. 6 din contractul de locațiune din 23 iulie 2008, pentru utilizarea

încăperii, SRL „Zoomed” s-a obligat să achite 200 lei lunar, precum și să plătească

impozitul pe imobil și serviciile comunale (telefon, energia electrică, gazul). Același

3

punct din contract prevede posibilitatea schimbării plății de arendă de către locator

unilateral cu înștiințarea prealabilă a locatarului cu 30 de zile calendaristice.

În contractul de locațiune din 23 iulie 2008 de către recurentul-reclamant Dalea

Igor s-a făcut mențiune că a primit suma de 2400 lei – plata locațiunii încăperii pentru

un an.

La 11 ianuarie 2010, Dalea Igor a adresat direcotrului general SRL „Zoomed” o

scrisoare, prin care a înștiințat că începând cu data de 10 ianuarie 2010 plata pentru

arenda încăperii din str. Gh. Asachi, 29, nr. 10, va constitui 9800 lei. Totodată, prin

aceeași scrisoare a informat că în caz de neachitare a datoriei formate la plata de arendă

până la data de 31 ianuarie 2010, va fi nevoit să rezilieze contractul de locațiune și să

ceară eliberarea încăperii arendate (f.d. 20), scrisoarea fiind recepționată de către SRL

„Zoomed” la 15 ianuarie 2010 (f.d. 21).

S-a constatat că, după expirarea termenului stipulat în contractul de locațiune din

23 iulie 2008, SRL „Zoomed” a rămas în posesia încăperii în litigiu, astfel prelungind în

mod tacit locațiunea.

Conform art. 904 alin. (1) Cod civil, dacă raporturile contractuale continuă în mod

tacit după expirarea contractului de locațiune, acesta se consideră prelungit pe un termen

nedeterminat.

În luna noiembrie 2014, Dalea Igor a adresat SRL „Zoomed” o reclamație cu

privire la achitarea datoriei în baza contractului din 23 iulie 2008, cu solicitarea achitării

datoriei acumulate în sumă de 29 400 lei pentru chirie și 580 lei pentru lumină. La fel,

Dalea Igor i-a propus SRL „Zoomed” eliberarea încăperii date în locațiune. Prin

prezenta reclamație, SRL „Zoomed”, pentru executarea solicitărilor, i-a fost acordat un

termen de 2 zile din momentul recepționării reclamației. Potrivit avizelor de recepție

(f.d. 24) SRL „Zoomed” a primit reclamația lui Dalea Igor referitor la achitarea datoriei

și eliberarea benevolă a încăperii, la data de 06 noiembrie 2014.

Nefiind întreprinse nicio acțiune din partea SRL „Zoomed” în vederea executării

reclamației, recurentul-reclamant Dalea Igor s-a adresat cu plângeri către Inspectoratul

de Poliție Centru cu privire la ilegalitățile admise de către SRL „Zoomed”, la care

inspectoratul, examinând faptele expuse, a stabilit că SRL „Zoomed neagă aceste

circumstanțe, aceasta nedorind soluționarea problemei apărute pe cale amiabilă. Iar, din

comunicarea nr. 369 din 15 ianuarie 2015 a Inspectoratului General al Poliției,

Inspectoratul de Poliție Centru, adresată lui Dalea Igor la plângerea acestuia înregistrată

cu nr. 488 din 13 ianuarie 2015 cu privire la încălcarea dreptului de proprietate de către

SRL „Zoomed” și SRL „Vetmed Exim”, rezultă că în urma verificărilor efectuate de

către organele de poliție, s-a stabilit că la momentul verificării ușile de la intrare în

imobilul situat pe adresa str. Gh. Asachi, 29, nr. 10, mun. Chișinău, sunt sigilate cu

ștampila SRL „Vetmed Exim”, motivele acestor acțiunil nefiind argumentate de către

administrația întreprinderii.

Prin prezenta cerere de chemare în judecată, Dalea Igor solicită încasarea în mod

solidar de la SRL „Zoomed” și SRL „Vetmed Exim” în beneficiul său a datoriei pentru

chirie în mărime de 49 000 lei (pentru perioada septembrie 2014 – ianuarie 2015) și

plata pentru servicii comunale în mărime de 5049,68 lei (3995,57 lei – energia termică,

4

847,51 lei – energia electrică și 206,60 lei – alte servicii comunale), precum și rezilierea

contractului de locațiune din 23 iulie 2008, încheiat cu SRL „Zoomed”.

În cadrul examinării cauzei în prima instanță, recurentul-reclamant a prezentat

informația de la Direcția generală comerț, alimentație publică și prestări servicii a

Consiliului mun. Chișinău la interpelarea avocatului său Burduja Victoria, potrivit căreia

în registrul electronic de evidență, SRL „Vetmed Exim” a deținut autorizația de

funcționare nr. 21145 din data de 30 martie 2012, a cărei termen de valabilitate a expirat

la 01 martie 2015, eliberată pentru farmacie veterinară din str. Gh. Asachi, 29, nr. 10,

mun. Chișinău. Totodată, i s-a adus la cunoștință că autorizația de funcționare

menționată a fost perfectată în conformitate cu prevederile Regulamentului privind

eliberarea autorizațiilor de funcționare a unităților comerciale și de prestare a serviciilor

sociale pe teritoriul municipiului Chișinău, aprobat prin decizia Consiliului mun.

Chișinău nr. 13/4 din 27 decembrie 2007, fiind prezentat setul complet de documente,

inclusiv autorizația sanitară de funcționare nr. 4028 din 28 martie 2012 și contractul de

arendă încheiat între Dalea Igor și SRL „Vetmed Exim”.

Copia de pe contractul de locațiune din 06 martie 2012, conform căruia Dalea Igor,

în calitate de locator, a transmis în locațiune SRL „Vetmed Exim”, în calitate de locatar,

încăperea nelocativă din str. Gh. Asachi, 29, nr. 10, prezentă la materialele dosarului, nu

este autentificată în modul corespunzător ca fiind identică cu originalul, iar însăși

originalul contractului lipsește, nu poate fi luat drept probă admisibilă la caz. Mai mult

ca atât recurentul-reclamant Dalea Igor neagă încheierea unui astfel de contract cu SRL

„Vetmed Exim”, susținând că semnătura în rubrica locatar, nu este aplicată de dânsul.

Or, în conformitate cu art. 138 alin. (1) și (4) CPC, înscrisurile se depun în judecată

de către părți și de alți participanți la proces. Înscrisul se depune în original sau în copie

autentificată în modul stabilit de lege, indicîndu-se locul de aflare a originalului.

Iar potrivit art. 122 alin. (1) al aceluiași Cod, circumstanțele care, conform legii,

trebuie confirmate prin anumite mijloace de probațiune nu pot fi dovedite cu nici un fel

de alte mijloace probante.

Împrejurările atestă că, în perioada acțiunii contractului de locațiune din 23 iulie

2008, încheiat între Dalea Igor și SRL „Zoomed”, încăperea a fost folosită de către SRL

„Vetmed Exim”.

Iar, în lipsa unor probe pertinente și concludente care ar dovedi faptul că Dalea Igor

a fost sau se află în relații contractuale cu SRL „Vetmed Exim”, care la moment se

folosește de bunul care a făcut obiectul contractului de locațiune din 23 iulie 2008 –

situat pe str. Gh. Asachi, 29, nr. 10, mun. Chișinău, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră că acțiunea

urmează a fi admisă în partea încasării datoriei la plata chiriei în sumă de 49 000 lei și a

serviciilor comunale în mărime de 5049,68 de lei de la SRL „Zoomed”, cu care Dalea

Igor are încheiat contractul de locațiune din 23 iulie 2008, recunoscut de ambele părți.

Prin urmare, răspunderea contractuală îi revine SRL „Zoomed”, aceasta din urmă

nefiind lipsită de dreptul de a solicita, la rândul său, compensarea cheltuielilor de

locațiune de la SRL „Vetmed Exim”.

Totodată, instanța de recurs consideră că umrează a fi admisă și acțiunea privind

rezilierea contractului de locațiune din 23 iulie 2008, încheiat între Dalea Igor și SRL

5

„Zoomed”. Or, conform art. 906 alin. (1) Cod civil, locatorul este în drept să ceară

rezilierea contractului dacă locatarul: a) nu folosește bunul închiriat la destinație sau în

conformitate cu prevederile contractului; b) admite intenționat sau din culpă înrăutățirea

stării bunului ori creează un pericol real pentru o asemenea înrăutățire; c) nu plătește

chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată dacă în contract nu este

prevăzut altfel; d) încheie un contract de sublocațiune fără acordul locatorului.

Nu pot fi reținute argumentele primei instanțe în temeiul cărora a fost respinsă

acțiunea precum că la momentul încheierii contractului de locațiune, locatorul recurentul-

reclamant Dalea Igor nu era proprietarul încăperii date în chirie, or, potrivit extrasului din

Registrul bunurilor imobile, eliberat de către ÎS „Registru”, Dalea Igor a devenit

proprietarul bunului imobil din str. Gh. Asachi, 29, nr. 10, mun. Chișinău, în baza

contractului de donație nr. 2311 din 23 aprilie 2004, ulterior bunul imobil fiind modificat

prin comasare (procesul-verbal de recepție finală nr. 996 din 16 septembrie 2009).

Nu pot fi reținute nici argumentele instanței de apel precum că Dalea Igor nu a

prezentat nici un calcul din care să rezulte din ce dată sunt în întîrziere pârâții, suma

datorată pentru fiecare perioadă de raportare, perioada în care s-a acumulat datoria cu

totalul corespunzător, deoarece contravin materialelor dosarului, la caz, Dalea Igor a

prezentat facturile de plată a sumei îndatorate la serviciile comunale achitate de către

dânsul, și anume ordinul de încasare și cecul din 27 februarie 2015, care confirmă

achitarea sumei de 3995,57 lei – pentru energia electrică (f.d. 46), factura pentru energia

electrică în sumă de 847,51 lei, întocmită la data de 21 noiembrie 2014, care atestă o

datorie de 568,80 lei (f.d. 48), ordinul de încasare a numerarului nr. 122347521 din

ianuarie 2015 în sumă de 206, 60 lei, care atestă o datorie de 154,95 lei pentru deservirea

blocului locativ, transportare deșeuri, deservire echipament tehnic, antena TV (f.d. 49). În

privința datoriei de 49 000 lei pentru chirie, aceasta rezultă din contractul de locațiune

încheiat între Dalea Igor și SRL „Zoomed” la 23 iulie 2008, majorarea plății pentru chirie

până la 9800 lei lunar a fost solicitată de către locator, Dalea Igor, prin cererea scrisă din

11 ianuarie 2010, adresată SRL „Zoomed”, ultima recepționând-o la 15 ianuarie 2010 și

acceptând-o în mod tacit.

De asemenea, în conformitate cu art. 94 și 96 CPC, din contul SRL „Zoomed”

urmează a fi încasate și cheltuielile de judecată suportate de către Dalea Igor și anume,

taxa de stat - 3836,25 lei achitată prin ordinele de plată nr. 01 din 19 decembrie 2014

(1705 lei în prima instanță), și nr. BOQB-B100 din 04 septembrie 2017 (1278,75 lei – în

instanța de apel) și nr. OL60-I100 din 20 aprilie 2018 (852 lei – în instanța de recurs) și

plata pentru serviciile juridice acordate de avocata Burduja Victoria în sumă de 2000 lei,

conform ordinului de plată nr. EE 579318 din 15 octombrie 2015 (f.d. 16).

Din considerentele menționate și având în vedere faptul că s-a constatat într-o

manieră certă ilegalitatea hotărârilor judecătorești pronunțate de către instanțele ierarhic

inferioare, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite recursul declarat, a casa integral

decizia din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău și hotărârea din 31 martie 2017 a

Judecătoriei Chișinău, sediul central și a emite o nouă hotărâre prin care a încasa de la

SRL „Zoomed” în beneficiul lui Dalea Igor suma de 49 000 lei cu titlu de plata chiriei,

5049,68 lei – plata pentru serviciile comunale și cheltuielile de judecată (3836,25 lei –

6

pentru taxa de stat și 2000 lei – pentru asistență juridică), în rest acțiunea în privința

SRL „Vetmed Exim” a respinge ca fiind neîntemeiată.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) Cod de procedură civilă, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție,

d e c i d e:

Se admite recursul declarat de Dalea Igor, reprezentat de avocatul Burduja

Victoria.

Se casează decizia din 17 ianuarie 2018 a Curții de Apel Chișinău și hotărârea din 31

martie 2017 a Judecătoriei Chișinău, sediul central în cauza civilă, la cererea de chemare

în judecată depusă de Dalea Igor împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Zoomed”

și Societății cu Răspundere Limitată „Vetmed Exim” cu privire la încasarea datoriei și

rezilierea contractului de locațiune, și se emite o nouă hotărâre prin care:

Se admite acțiunea lui Dalea Igor împotriva Societății cu Răspundere Limitată

„Zoomed” cu privire la încasarea datoriei și rezilierea contractului de locațiune.

Se încasează din contul Societății cu Răspundere Limitată „Zoomed” în beneficiul lui

Dalea Igor suma de 49 000 (patruzeci și nouă mii) lei cu titlu de plata pentru chirie, 5049

(cinci mii patruzeci și nouă), 68 lei – plata pentru serviciile comunale, 3836 (trei mii opt

sute treizeci și șase), 25 lei – cheltuieli pentru taxa de stat și 2 000 (două mii) lei –

cheltuieli pentru asistența juridică.

Se respinge acțiunea lui Dalea Igor împotriva Societății cu Răspundere Limitată

„Vetmed Exim” cu privire la încasarea datoriei și rezilierea contractului de locațiune.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței, judecătorul Iulia Sîrcu

Judecătorii Dumitru Visternicean

Galina Stratulat

Dumitru Mardari

Nicolae Craiu

7