2ra-845/18 — constatarea nulitătii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului

Dosarul nr. 2ra-845/18 prima instanță: Judecătoria Anenii Noi (jud. R. Popescu-Balta) instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. M. Guzun, L. Pruteanu, Iu. Cotruță) DECIZIE 25 iulie 2018 mun.

Chișinău Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție în componența: Președintele ședinței, judecătorul Oleg Sternioală judecătorii Ala Cobăneanu Iurie Bejenaru Nicolae Craiu Mariana Pitic examinând recursul declarat de către Alexandru David, în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Mihail Redica împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 05 decembrie 2017, prin care a fost respins apelul declarat de către Alexandru David și a fost menținută hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 14 februarie 2017, c o n s t a t ă: La data de 19 martie 2014 Mihail Redica a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că, la data de 11 iunie 2004, între Alexandru David și Mihail Balanuța, care a acționat din numele lui Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu, a fost încheiat un contract de vînzare-cumpărare a imobilului – două depozite (lit. A, lit.B), construcții de bază ale gospodăriei agricole, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, care a fost autentificat notarial și înregistrat la OCT Anenii Noi. A menționat că, în urma reformării sovhozului „Doina” în anul 1995 a fost formată Gospodăria agricolă „Floreni”, iar în anul 1996 a fost începută privatizarea 1 acesteia.

A susținut că, în urma procedurii de privatizare a Gospodăriei agricole „Floreni”, a fost aprobat procesul-verbal nr. 3 al adunării membrilor Gospodăriei agricole „Floreni”, unde au fost prezenți 117 cetățeni, care au hotărât să fie repartizate cotele valorice la toți lucrătorii gospodăriei și a fost ales un grup de membri răspunzători de repartizarea cotei valorice. A afirmat că, a fost întocmit și procesul-verbal nr. 1 al adunării locuitorilor s.Floreni, care au dreptul la cota de pământ, unde au participat 97 de cetățeni și a fost formată comisia pentru partajarea bunurilor, care a determinat componența și a evaluat bunurile mobile și imobile aflate la balanța Gospodăriei agricole „Floreni”.

A relevat că, ulterior, a fost întocmită lista lucrătorilor și lista pensionarilor- lucrători ai Gospodăriei agricole „Floreni”, în total 118 de persoane. A mai relevat că, a fost întocmită și lista, în care a fost indicată pentru fiecare persoană mărimea cotei valorice din patrimoniul Gospodăriei agricole „Floreni”, iar ca rezultat, Agenția teritorială or. Bender a Ministerului Privatizării și Administrării Proprietății de Stat, aproximativ în perioada anilor 1996-1997, a eliberat certificatele de proprietate privind dreptul la cota valorică pentru fiecare cotaș din fosta Gospodărie agricolă „Floreni”.

A invocat că, conform pct. 3 din contractul de vânzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004, două depozite (lit. A, lit. B), construcții de bază ale gospodăriei agricole, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi au aparținut cu drept de proprietate, în baza certificatelor de proprietate, lui Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu, însă, de fapt, aceste imobile aparțin cu drept de proprietate la 118 persoane. A declarat că, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului enunțat, nu au fost luate în considerare existența dreptului de proprietate comună pe cote-părți și interesele legitime ale 108 cotași ai fostei Gospodării agricole „Floreni”.

A solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 și, anume, a construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni” – lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B – depozit cu suprafața de 145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și 102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, încheiat între Alexandru David și Mihail Balanuța, care a acționat din numele lui Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu și încasarea de la pârâți a cheltuielilor de judecată.

Prin hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 14 februarie 2017 acțiunea depusă de către Mihail Redica a fost admisă, a fost constatată nulitatea absolută a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 și, anume, a construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni” – lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p.

și lit. B – depozit cu suprafața de 145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și 102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, încheiat între Alexandru David și Grigore 2 Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Maria Cebotaru și Ioanna Gîrleanu și au fost încasate în mod solidar de la Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatiana Cebotari și Ioanna Gîrleanu în beneficiul lui Mihail Redica cheltuielile de asistență juridică în sumă de 2450 de lei, cheltuielile de judecată în sumă de 61,20 de lei și taxa de stat în sumă de 314,88 de lei.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 05 decembrie 2017 a fost respins apelul declarat de către Alexandru David și a fost menținută hotărârea primei instanțe. La data de 14 martie 2018 și 03 mai 2018 Alexandru David a declarat recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel și hotărârii primei instanțe și emiterea unei noi hotărâri cu privire la respingerea acțiunii sau trimiterea cauzei spre rejudecare în primă instanță. În motivarea recursului a indicat că, nu este de acord cu decizia instanței de apel, deoarece instanța de apel a examinat greșit cauza.

A menționat că, conform certificatelor de proprietate, lui Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu le-au fost eliberate în contul cotei sale patrimoniale din patrimoniul: de la clădirile fermei, de la porcine, de la mecanizații, de la casa mecanizatorului, de la adăpostul nr. 1, de la adăpostul nr. 2 și de la mijloacele circulare, iar lui Mihail Redica - de la clădirile fermei, de la porcine, de la mecanizații, de la casa mecanizatorului și de la mijloacele circulare. A susținut că, la întocmirea contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004, la notar, au fost prezentate certificatele de proprietate asupra depozitelor.

Astfel, el a avut o speranță legitimă de a crede că bunurile nu sunt afectate de vicii, prin ce se confirmă buna-credință a dobânditorului bunurilor. A afirmat că, instanța de apel, la examinarea cauzei, a aplicat art. 220 din Codul civil, ce prevede nulitatea absolută, pe cînd urma să aplice norma de drept, ce reglementează nulitatea relativă. A relevat că, soluția instanței de apel nu conține o argumentare clară, din care să rezulte procesul deliberării și adoptării soluției la care s-a ajuns. În conformitate cu art. 440 alin. (2) Codul de procedură civilă, completul din 3 judecători prin încheierea din 13 iunie 2018 a considerat recursul admisibil și a dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează fără înștiințarea participanților la proces. Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră recursul întemeiat și care urmează a fi admis cu casarea integrală a deciziei instanței de apel și hotărârii primei instanțe și emiterea unei noi hotărâri cu privire la respingerea acțiunii din următoarele considerente. 3 În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanța, după ce judecă recursul, este în drept să admită recursul și să caseze integral sau parțial decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre.

Pe parcursul judecării cauzei s-a constatat că, la data de 11 iunie 2004, între Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioanna Gîrleanu, din numele cărora a acționat Mihail Balanuța în baza procurii nr. 1218 din 16 aprilie 2004, în calitate de vînzător și Alexandru David, în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul de vînzare-cumpărare a imobilului. Conform pct. 1 din contractul de vînzare–cumpărare a imobilului enunțat, vînzătorul a vîndut, iar cumpărătorul a cumpărat bunul imobil: construcții de bază ale gospodăriei agricole, respectiv lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m. p. și lit. B – depozit cu suprafața totală de 145,1 m. p., înregistrat la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și 102710512002, situat în s. Floreni, r-nul Anenii Noi.

Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, Mihail Redica a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 și, anume, a construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni”– lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B – depozit cu suprafața de 145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și 102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, încheiat între Mihail Balanuța, care a acționat din numele lui Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și al Ioannei Gîrleanu și Alexandru David.

Prima instanță, fiind investită cu judecarea prezentei cauze, a ajuns la concluzia temeiniciei acțiunii, constatând nulitatea absolută a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 și, anume, a construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni” – lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B – depozit cu suprafața de 145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr.cadastrale 102710512001 și 102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, încheiat Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Maria Cebotaru, Ioanna Gîrleanu și Alexandru David. Ulterior, instanța de apel, fiind investită cu judecarea apelului declarat de către Alexandru David, a ajuns la concluzia netemeiniciei acestuia, menținând hotărârea primei instanțe, pe care a considerat-o întemeiată și legală.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție, analizând materialele anexate la dosar, în coraport cu legislația în vigoare ce guvernează raportul juridic litigios, a ajuns la concluzia că, soluția dată de către instanțele judecătorești este greșită. Din materialele dosarului rezultă că, în anul 1995, s-a decis crearea comisiei pentru inițierea procesului de privatizare a Întreprinderii agricole de stat „Floreni”. Conform procesului-verbal nr. 3 al adunării membrilor Gospodăriei agricole „Floreni” din anul 1996, s-a hotărât repartizarea cotei-valorice la toți lucrătorii gospodăriei agricole. 4 Conform art. 132 din Codul civil (în redacția Legii din 26 iunie 1964), dreptul de proprietate (dreptul de administrare operativă) se naște la dobânditorul de bază de contract al bunurilor din momentul transmiterii obiectului, dacă legea sau contractul nu prevede altceva.

Dacă contractul de înstrăinare a lucrului trebuie să fie înregistrat, dreptul de proprietate ia naștere din momentul înregistrării. Conform art. 23 alin. (1) din Legea nr. 627 - XII din 04 iulie 1991 cu privire la privatizare (abrogată la 29 iunie 2007), dreptul de proprietate asupra obiectivelor privatizate apare în conformitate cu legislația în vigoare sau cu clauzele contractului de vînzare-cumpărare. Pct. 1 și 2 din Hotărârea Guvernului RM cu privire la modelele unice de contract de vînzare-cumpărare și de certificat de proprietate privată asupra bunurilor privatizate nr. 763 din 25 noiembrie 1992, Ministerul Justiției va aproba modelele unice de contract de vînzare-cumpărare și certificat de proprietate privată, ce confirmă dreptul de proprietate privată asupra bunurilor privatizate.

Se stabilește că, contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor supuse privatizării se încheie între reprezentanții Departamentului de Stat pentru Privatizare sau organele lui teritoriale și cumpărător. Contractul urmează să fie autentificat de notariat și înregistrat la biroul teritorial de inventariere tehnică. Certificatul de proprietate privată este eliberat de către Departamentul de Stat pentru Privatizare sau de organele lui teritoriale în baza contractului de vînzare- cumpărare perfectat în modul stabilit.

Conform pct. 3 din contractul de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004, bunul imobil înstrăinat aparține vânzătorilor în baza certificatelor de proprietate privată nr. 11, 12, 15, 18, 34, 38, 38, 59, 70 și 73, eliberate la 25 februarie 1996 de către Agenția teritorială Bender a Ministerului Privatizării și Administrării Proprietății de Stat și extraselor din Registrul bunurilor imobile cu nr.cadastrale 102710512001 și 1027105120002, eliberate de OCT Strășeni, filiala Anenii Noi la 10 iunie 2004 (f. d. 52-61, vol. I). Din materialele dosarului rezultă că, conform certificatelor de proprietate privată enunțate, Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Maria Cebotaru și Ioanna Gîrleanu dețin în proprietate următorul patrimoniu: de la clădirile fermei, de la porcine, de la mecanizații, de la casa mecanizatorului, de la depozitul nr. 1, de la depozitul nr. 2 și de la mijloace circulare, iar conform certificatului de proprietate privată nr. 17 din 25 februarie 1996, Mihail Redica deține în proprietate următorul patrimoniul: de la clădirile fermei, de la porcine, de la mecanizații și de la casa mecanizatorului (f. d. 31, vol. I). Mai mult ca atît, conform art. 346 alin. (1) din Codul civil, fiecare coproprietar este proprietarul exclusiv al unei cote-părți ideale din bunul comun.

Cotele-părți sunt prezumate a fi egale până la probă contrară. Dacă bunul a fost dobândit printr-un act juridic, nu se va putea face probă contrară decât prin înscrisuri. Conform art. 347 din Codul civil, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul proprietate comună pe cote-părți în măsura care nu schimbă destinația lui și 5 nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari. Modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor sau, în caz de divergențe, prin hotărâre judecătorească în baza unei aprecieri echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor. Coproprietarul este în drept să ceară în posesiune și folosință o parte din bunul comun corespunzător cotei sale, iar în caz de imposibilitate, să ceară coproprietarilor care posedă și folosesc bunul plata unei compensații echitabile.

Coproprietarul, care exercită în mod exclusiv folosința bunului comun fără acordul celorlalți coproprietari poate fi obligat la plata unei despăgubiri. Conform art. 351 din Codul civil, în privința bunurilor proprietate comună pe cote-părți nu se pot încheia acte de dispoziție decît cu acordul tuturor coproprietarilor. Actele de dispoziție încheiate în lipsa unanimității sunt lovite de nulitate relativă dacă se demonstrează că terțul este de rea-credință. În acest caz, prescripția dreptului la acțiune începe să curgă de la data cînd coproprietarul care nu și-a dat acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existența cauzei de nulitate. Coproprietarul poate să înstrăineze cota sa parte, respectând dreptul de preemțiune al celorlalți coproprietari.

Actele cauzei denotă faptul că, contractul de vânzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 a fost încheiat între Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioanna Gîrleanu, din numele cărora a acționat Mihail Balanuța, și Alexandru David cu respectarea legislației în vigoare, contractul fiind autentificat notarial. Mai mult, la perfectarea contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, la notar au fost prezentate certificatele respective de confirmare a dreptului de proprietate asupra imobilului, eliberate, de asemenea, de o autoritate publică. Prin urmare, recurentul a avut o speranță legitimă de a crede că bunurile nu sunt afectate de vicii, prin ce se confirmă buna-credință a dobânditorului bunurilor.

Instanța de recurs reține că, buna-credință este un element subiectiv, care constă în convingerea posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, Ea trebuie să existe și la data dobândirii imobilului. În contextul celor expuse, încheierea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 denotă dobândirea de către Alexandru David a dreptului de proprietate asupra construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni” – lit.A– depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B – depozit cu suprafața de 145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și 102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, în condițiile prevăzute de art.320 și 321 din Codul civil, care reglementează modurile de dobândire a dreptului de proprietate și momentul dobândirii acestui drept.

În asemenea circumstanțe, instanța de recurs ține să menționeze că, declararea nulității contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 ar constitui o ingerință nejustificată în dreptul de proprietate al lui Alexandru David, care este unul garantat prin art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția 6 Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale, art.46 alin. (2) din Constituția RM și art. 316 alin. (2) din Codul civil. În contextul celor expuse, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră necesar de a respinge acțiunea ca fiind neîntemeiată.

Astfel, din considerentele menționate, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite recursul, de a casa integral decizia instanței de apel și hotărârea primei instanțe și de a emite o nouă hotărâre, prin care acțiunea depusă de către Mihail Redica împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului de respins. În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție d e c i d e: Se admite recursul declarat de către Alexandru David.

Se casează integral decizia Curții de Apel Chișinău din 05 decembrie 2017 și hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 14 februarie 2017 în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Mihail Redica împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului și se emite o nouă hotărâre, prin care: Se respinge acțiunea depusă de către Mihail Redica împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului.

Decizia este irevocabilă. Președintele ședinței, judecătorul Oleg Sternioală judecătorii Ala Cobăneanu Iurie Bejenaru Nicolae Craiu Mariana Pitic 7