2ra-845/18 — constatarea nulitătii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului

2ra-845/18 — constatarea nulitătii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului (Curtea Supremă de Justiție, 2018)

Dosarul nr. 2ra-845/18

prima instanță: Judecătoria Anenii Noi (jud. R. Popescu-Balta)

instanța de apel: Curtea de Apel Chișinău (jud. M. Guzun, L. Pruteanu, Iu. Cotruță)

DECIZIE

25 iulie 2018 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Oleg Sternioală

judecătorii Ala Cobăneanu

Iurie Bejenaru

Nicolae Craiu

Mariana Pitic

examinând recursul declarat de către Alexandru David,

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de către Mihail Redica

împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin

Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan,

Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul public

Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului de

vînzare-cumpărare a imobilului,

împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 05 decembrie 2017, prin care

a fost respins apelul declarat de către Alexandru David și a fost menținută hotărârea

Judecătoriei Anenii Noi din 14 februarie 2017,

c o n s t a t ă:

La data de 19 martie 2014 Mihail Redica a depus cerere de chemare în

judecată împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan,

Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca,

Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul

public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului

de vînzare-cumpărare a imobilului.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că, la data de 11 iunie 2004, între

Alexandru David și Mihail Balanuța, care a acționat din numele lui Grigore Luca,

Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei

Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu, a fost

încheiat un contract de vînzare-cumpărare a imobilului – două depozite (lit. A, lit.B),

construcții de bază ale gospodăriei agricole, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi,

care a fost autentificat notarial și înregistrat la OCT Anenii Noi.

A menționat că, în urma reformării sovhozului „Doina” în anul 1995 a fost

formată Gospodăria agricolă „Floreni”, iar în anul 1996 a fost începută privatizarea

1

acesteia.

A susținut că, în urma procedurii de privatizare a Gospodăriei agricole

„Floreni”, a fost aprobat procesul-verbal nr. 3 al adunării membrilor Gospodăriei

agricole „Floreni”, unde au fost prezenți 117 cetățeni, care au hotărât să fie

repartizate cotele valorice la toți lucrătorii gospodăriei și a fost ales un grup de

membri răspunzători de repartizarea cotei valorice.

A afirmat că, a fost întocmit și procesul-verbal nr. 1 al adunării locuitorilor

s.Floreni, care au dreptul la cota de pământ, unde au participat 97 de cetățeni și a

fost formată comisia pentru partajarea bunurilor, care a determinat componența și a

evaluat bunurile mobile și imobile aflate la balanța Gospodăriei agricole „Floreni”.

A relevat că, ulterior, a fost întocmită lista lucrătorilor și lista pensionarilor-

lucrători ai Gospodăriei agricole „Floreni”, în total 118 de persoane.

A mai relevat că, a fost întocmită și lista, în care a fost indicată pentru fiecare

persoană mărimea cotei valorice din patrimoniul Gospodăriei agricole „Floreni”, iar

ca rezultat, Agenția teritorială or. Bender a Ministerului Privatizării și Administrării

Proprietății de Stat, aproximativ în perioada anilor 1996-1997, a eliberat certificatele

de proprietate privind dreptul la cota valorică pentru fiecare cotaș din fosta

Gospodărie agricolă „Floreni”.

A invocat că, conform pct. 3 din contractul de vânzare-cumpărare a imobilului

din 11 iunie 2004, două depozite (lit. A, lit. B), construcții de bază ale gospodăriei

agricole, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi au aparținut cu drept de proprietate,

în baza certificatelor de proprietate, lui Grigore Luca, Pelagheiei Morozan,

Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion

Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu, însă, de fapt, aceste imobile aparțin cu

drept de proprietate la 118 persoane.

A declarat că, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare a imobilului

enunțat, nu au fost luate în considerare existența dreptului de proprietate comună pe

cote-părți și interesele legitime ale 108 cotași ai fostei Gospodării agricole „Floreni”.

A solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare

a imobilului din 11 iunie 2004 și, anume, a construcțiilor de bază ale Gospodăriei

agricole „Floreni” – lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B –

depozit cu suprafața de 145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale

102710512001 și 102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, încheiat

între Alexandru David și Mihail Balanuța, care a acționat din numele lui Grigore

Luca, Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei

Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu și încasarea

de la pârâți a cheltuielilor de judecată.

Prin hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 14 februarie 2017 acțiunea depusă

de către Mihail Redica a fost admisă, a fost constatată nulitatea absolută a

contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 și, anume, a

construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni” – lit. A – depozit cu

suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B – depozit cu suprafața de 145,1 m.p.,

înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și 102710512002,

situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, încheiat între Alexandru David și Grigore

2

Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca, Andrei

Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Maria Cebotaru și Ioanna Gîrleanu și au fost

încasate în mod solidar de la Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheia Morozan,

Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Ion

Prodan, Tatiana Cebotari și Ioanna Gîrleanu în beneficiul lui Mihail Redica

cheltuielile de asistență juridică în sumă de 2450 de lei, cheltuielile de judecată în

sumă de 61,20 de lei și taxa de stat în sumă de 314,88 de lei.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 05 decembrie 2017 a fost respins

apelul declarat de către Alexandru David și a fost menținută hotărârea primei

instanțe.

La data de 14 martie 2018 și 03 mai 2018 Alexandru David a declarat recurs

împotriva deciziei instanței de apel, solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei

instanței de apel și hotărârii primei instanțe și emiterea unei noi hotărâri cu privire

la respingerea acțiunii sau trimiterea cauzei spre rejudecare în primă instanță.

În motivarea recursului a indicat că, nu este de acord cu decizia instanței de

apel, deoarece instanța de apel a examinat greșit cauza.

A menționat că, conform certificatelor de proprietate, lui Grigore Luca,

Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu, Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei

Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioannei Gîrleanu le-au fost

eliberate în contul cotei sale patrimoniale din patrimoniul: de la clădirile fermei, de

la porcine, de la mecanizații, de la casa mecanizatorului, de la adăpostul nr. 1, de la

adăpostul nr. 2 și de la mijloacele circulare, iar lui Mihail Redica - de la clădirile

fermei, de la porcine, de la mecanizații, de la casa mecanizatorului și de la mijloacele

circulare.

A susținut că, la întocmirea contractului de vînzare-cumpărare a imobilului

din 11 iunie 2004, la notar, au fost prezentate certificatele de proprietate asupra

depozitelor. Astfel, el a avut o speranță legitimă de a crede că bunurile nu sunt

afectate de vicii, prin ce se confirmă buna-credință a dobânditorului bunurilor.

A afirmat că, instanța de apel, la examinarea cauzei, a aplicat art. 220 din

Codul civil, ce prevede nulitatea absolută, pe cînd urma să aplice norma de drept, ce

reglementează nulitatea relativă.

A relevat că, soluția instanței de apel nu conține o argumentare clară, din care

să rezulte procesul deliberării și adoptării soluției la care s-a ajuns.

În conformitate cu art. 440 alin. (2) Codul de procedură civilă, completul din

3 judecători prin încheierea din 13 iunie 2018 a considerat recursul admisibil și a

dispus examinarea fondului de un complet din 5 judecători.

În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră recursul întemeiat și care

urmează a fi admis cu casarea integrală a deciziei instanței de apel și hotărârii primei

instanțe și emiterea unei noi hotărâri cu privire la respingerea acțiunii din

următoarele considerente.

3

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanța, după ce judecă

recursul, este în drept să admită recursul și să caseze integral sau parțial decizia

instanței de apel și hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre.

Pe parcursul judecării cauzei s-a constatat că, la data de 11 iunie 2004, între

Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca,

Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei Cebotaru și Ioanna Gîrleanu, din

numele cărora a acționat Mihail Balanuța în baza procurii nr. 1218 din 16 aprilie

2004, în calitate de vînzător și Alexandru David, în calitate de cumpărător, a fost

încheiat contractul de vînzare-cumpărare a imobilului.

Conform pct. 1 din contractul de vînzare–cumpărare a imobilului enunțat,

vînzătorul a vîndut, iar cumpărătorul a cumpărat bunul imobil: construcții de bază

ale gospodăriei agricole, respectiv lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m. p.

și lit. B – depozit cu suprafața totală de 145,1 m. p., înregistrat la OCT Strășeni cu

nr. cadastrale 102710512001 și 102710512002, situat în s. Floreni, r-nul Anenii Noi.

Înaintând prezenta cerere de chemare în judecată, Mihail Redica a solicitat

constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului din

11 iunie 2004 și, anume, a construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni”–

lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B – depozit cu suprafața de

145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și

102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, încheiat între Mihail Balanuța,

care a acționat din numele lui Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Matrionei Hîncu,

Annei Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Mariei

Cebotaru și al Ioannei Gîrleanu și Alexandru David.

Prima instanță, fiind investită cu judecarea prezentei cauze, a ajuns la

concluzia temeiniciei acțiunii, constatând nulitatea absolută a contractului de

vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 și, anume, a construcțiilor de bază

ale Gospodăriei agricole „Floreni” – lit. A – depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p.

și lit. B – depozit cu suprafața de 145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu

nr.cadastrale 102710512001 și 102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii

Noi, încheiat Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban,

Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Maria Cebotaru, Ioanna

Gîrleanu și Alexandru David.

Ulterior, instanța de apel, fiind investită cu judecarea apelului declarat de către

Alexandru David, a ajuns la concluzia netemeiniciei acestuia, menținând hotărârea

primei instanțe, pe care a considerat-o întemeiată și legală.

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție, analizând materialele anexate la dosar, în coraport cu legislația

în vigoare ce guvernează raportul juridic litigios, a ajuns la concluzia că, soluția dată

de către instanțele judecătorești este greșită.

Din materialele dosarului rezultă că, în anul 1995, s-a decis crearea comisiei

pentru inițierea procesului de privatizare a Întreprinderii agricole de stat „Floreni”.

Conform procesului-verbal nr. 3 al adunării membrilor Gospodăriei agricole

„Floreni” din anul 1996, s-a hotărât repartizarea cotei-valorice la toți lucrătorii

gospodăriei agricole.

4

Conform art. 132 din Codul civil (în redacția Legii din 26 iunie 1964), dreptul

de proprietate (dreptul de administrare operativă) se naște la dobânditorul de bază

de contract al bunurilor din momentul transmiterii obiectului, dacă legea sau

contractul nu prevede altceva.

Dacă contractul de înstrăinare a lucrului trebuie să fie înregistrat, dreptul de

proprietate ia naștere din momentul înregistrării.

Conform art. 23 alin. (1) din Legea nr. 627 - XII din 04 iulie 1991 cu privire

la privatizare (abrogată la 29 iunie 2007), dreptul de proprietate asupra obiectivelor

privatizate apare în conformitate cu legislația în vigoare sau cu clauzele contractului

de vînzare-cumpărare.

Pct. 1 și 2 din Hotărârea Guvernului RM cu privire la modelele unice de

contract de vînzare-cumpărare și de certificat de proprietate privată asupra bunurilor

privatizate nr. 763 din 25 noiembrie 1992, Ministerul Justiției va aproba modelele

unice de contract de vînzare-cumpărare și certificat de proprietate privată, ce

confirmă dreptul de proprietate privată asupra bunurilor privatizate.

Se stabilește că, contractul de vînzare-cumpărare a bunurilor supuse

privatizării se încheie între reprezentanții Departamentului de Stat pentru Privatizare

sau organele lui teritoriale și cumpărător. Contractul urmează să fie autentificat de

notariat și înregistrat la biroul teritorial de inventariere tehnică.

Certificatul de proprietate privată este eliberat de către Departamentul de Stat

pentru Privatizare sau de organele lui teritoriale în baza contractului de vînzare-

cumpărare perfectat în modul stabilit.

Conform pct. 3 din contractul de vînzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie

2004, bunul imobil înstrăinat aparține vânzătorilor în baza certificatelor de

proprietate privată nr. 11, 12, 15, 18, 34, 38, 38, 59, 70 și 73, eliberate la 25 februarie

1996 de către Agenția teritorială Bender a Ministerului Privatizării și Administrării

Proprietății de Stat și extraselor din Registrul bunurilor imobile cu nr.cadastrale

102710512001 și 1027105120002, eliberate de OCT Strășeni, filiala Anenii Noi la

10 iunie 2004 (f. d. 52-61, vol. I).

Din materialele dosarului rezultă că, conform certificatelor de proprietate

privată enunțate, Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona Hîncu, Anna Ceban,

Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan, Maria Cebotaru și

Ioanna Gîrleanu dețin în proprietate următorul patrimoniu: de la clădirile fermei, de

la porcine, de la mecanizații, de la casa mecanizatorului, de la depozitul nr. 1, de la

depozitul nr. 2 și de la mijloace circulare, iar conform certificatului de proprietate

privată nr. 17 din 25 februarie 1996, Mihail Redica deține în proprietate următorul

patrimoniul: de la clădirile fermei, de la porcine, de la mecanizații și de la casa

mecanizatorului (f. d. 31, vol. I).

Mai mult ca atît, conform art. 346 alin. (1) din Codul civil, fiecare coproprietar

este proprietarul exclusiv al unei cote-părți ideale din bunul comun. Cotele-părți sunt

prezumate a fi egale până la probă contrară. Dacă bunul a fost dobândit printr-un act

juridic, nu se va putea face probă contrară decât prin înscrisuri.

Conform art. 347 din Codul civil, fiecare coproprietar are dreptul de a folosi

bunul proprietate comună pe cote-părți în măsura care nu schimbă destinația lui și

5

nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.

Modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor

sau, în caz de divergențe, prin hotărâre judecătorească în baza unei aprecieri

echitabile a intereselor tuturor coproprietarilor.

Coproprietarul este în drept să ceară în posesiune și folosință o parte din bunul

comun corespunzător cotei sale, iar în caz de imposibilitate, să ceară coproprietarilor

care posedă și folosesc bunul plata unei compensații echitabile.

Coproprietarul, care exercită în mod exclusiv folosința bunului comun fără

acordul celorlalți coproprietari poate fi obligat la plata unei despăgubiri.

Conform art. 351 din Codul civil, în privința bunurilor proprietate comună pe

cote-părți nu se pot încheia acte de dispoziție decît cu acordul tuturor

coproprietarilor.

Actele de dispoziție încheiate în lipsa unanimității sunt lovite de nulitate

relativă dacă se demonstrează că terțul este de rea-credință. În acest caz, prescripția

dreptului la acțiune începe să curgă de la data cînd coproprietarul care nu și-a dat

acordul a cunoscut sau trebuia să cunoască existența cauzei de nulitate.

Coproprietarul poate să înstrăineze cota sa parte, respectând dreptul de

preemțiune al celorlalți coproprietari.

Actele cauzei denotă faptul că, contractul de vânzare-cumpărare a imobilului

din 11 iunie 2004 a fost încheiat între Grigore Luca, Pelagheia Morozan, Matriona

Hîncu, Anna Ceban, Fevronia Chirca, Andrei Chirca, Fiodor Ceban, Ion Prodan,

Mariei Cebotaru și Ioanna Gîrleanu, din numele cărora a acționat Mihail Balanuța,

și Alexandru David cu respectarea legislației în vigoare, contractul fiind autentificat

notarial. Mai mult, la perfectarea contractului de vînzare-cumpărare a imobilului, la

notar au fost prezentate certificatele respective de confirmare a dreptului de

proprietate asupra imobilului, eliberate, de asemenea, de o autoritate publică.

Prin urmare, recurentul a avut o speranță legitimă de a crede că bunurile nu

sunt afectate de vicii, prin ce se confirmă buna-credință a dobânditorului bunurilor.

Instanța de recurs reține că, buna-credință este un element subiectiv, care

constă în convingerea posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate

însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, Ea trebuie să existe și

la data dobândirii imobilului.

În contextul celor expuse, încheierea contractului de vânzare - cumpărare a

imobilului din 11 iunie 2004 denotă dobândirea de către Alexandru David a dreptului

de proprietate asupra construcțiilor de bază ale Gospodăriei agricole „Floreni” –

lit.A– depozit cu suprafața totală de 130,1 m.p. și lit. B – depozit cu suprafața de

145,1 m.p., înregistrate la OCT Strășeni cu nr. cadastrale 102710512001 și

102710512002, situate în s. Floreni, r-nul Anenii Noi, în condițiile prevăzute de

art.320 și 321 din Codul civil, care reglementează modurile de dobândire a dreptului

de proprietate și momentul dobândirii acestui drept.

În asemenea circumstanțe, instanța de recurs ține să menționeze că, declararea

nulității contractului de vânzare-cumpărare a imobilului din 11 iunie 2004 ar

constitui o ingerință nejustificată în dreptul de proprietate al lui Alexandru David,

care este unul garantat prin art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția

6

Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale,

art.46 alin. (2) din Constituția RM și art. 316 alin. (2) din Codul civil.

În contextul celor expuse, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră necesar de a respinge

acțiunea ca fiind neîntemeiată.

Astfel, din considerentele menționate, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a

admite recursul, de a casa integral decizia instanței de apel și hotărârea primei

instanțe și de a emite o nouă hotărâre, prin care acțiunea depusă de către Mihail

Redica împotriva lui Alexandru David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan,

Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca,

Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul

public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea nulității absolute a contractului

de vînzare-cumpărare a imobilului de respins.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

d e c i d e:

Se admite recursul declarat de către Alexandru David.

Se casează integral decizia Curții de Apel Chișinău din 05 decembrie 2017 și

hotărârea Judecătoriei Anenii Noi din 14 februarie 2017 în cauza civilă la cererea de

chemare în judecată depusă de către Mihail Redica împotriva lui Alexandru David,

Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor Ceban,

Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei Gîrleanu,

intervenient accesoriu notarul public Valentina Pîrcălab cu privire la constatarea

nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului și se emite o nouă

hotărâre, prin care:

Se respinge acțiunea depusă de către Mihail Redica împotriva lui Alexandru

David, Grigore Luca, Pelagheiei Morozan, Constantin Doloșcan, Ion Ceban, Fiodor

Ceban, Fevroniei Chirca, Andrei Chirca, Ion Prodan, Tatianei Cebotari și Ioannei

Gîrleanu, intervenient accesoriu notarul public Valentina Pîrcălab cu privire la

constatarea nulității absolute a contractului de vînzare-cumpărare a imobilului.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței,

judecătorul Oleg Sternioală

judecătorii Ala Cobăneanu

Iurie Bejenaru

Nicolae Craiu

Mariana Pitic

7