2rac-31/18 — incasarea datoriei, evacuarea din imobil

2rac-31/18 — incasarea datoriei, evacuarea din imobil (Curtea Supremă de Justiție, 2018)

Dosar nr.2rac-31/18

Prima instanță: Judecătoria Botanica mun. Chișinău ( jud: S. Dimitriu)

Instanța de Apel: Curtea de Apel Chișinău (jud: D. Manole, G. Dașchevici, V. Negru)

DECIZIE

14 martie 2018 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Oleg Sternioală

Judecători Ala Cobaneanu

Iurie Bejenaru

Mariana Pitic

Nicolae Craiu

examinând recursul declarat de Societatea cu Răspundere Limitată „Expertiza

Millenium”, prin intermediul avocatului Alexandru Iachimciuc,

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu Răspundere

Limitată „Expertiza Millenium” împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Elat-

Rentservice” și Societății cu Răspundere Limitată „Soglas Invest” cu privire la încasarea

datoriei și a prejudiciului moral, evacuarea din imobile și restabilirea integrității bunului,

cererea reconvențională depusă de Societatea cu Răspundere Limitată „Elat-

Rentservice” împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Expertiza Millenium” privind

compensarea îmbunătățirilor bunului,

împotriva deciziei din 08 iunie 2017 a Curții de Apel Chișinău,

con st ată:

La 25 octombrie 2012 SRL „Expertiza Millenium” a depus cerere de chemare în

judecată împotriva SRL „Elat-Rentservice” solicitând încasarea sumei acumulate din

neplata chiriei la situația zilei de 10 octombrie 2012 în mărime de 220974,42 lei;

evacuarea din cele 4 bunuri imobile situate în xxxxx cu suprafață totală de 648,9 m.p.,

identificate prin numerele cadastrale xxxxx; obligarea pârâtului de a restabili blocul de

ventilație în starea transmiterii în chirie, cu instalarea tabloului de distribuție electrică,

iluminării și conectării la sistemul de alimentare cu apă, precum și încasarea cheltuielilor

de judecată.

În motivarea acțiunii SRL „Expertiza Millenium” a indicat că, conform contractului

de locațiune din 01 martie 2007, SRL „Elat-Rentservice” (locatar) a luat în locațiune de

la SRL „Expertiza Millenium” (locator) 4 bunuri imobile situate în xxxxx, cu suprafață

totală de 648,9 m2, identificate cu următoarele numere cadastrale xxxxx.

Conform pct. 4.1, 4.3, 4.4 și pct. 7.1 din contractul de locațiune, SRL „Elat-

Rentservice” și-a asumat obligația de a achita pentru folosirea imobilelor menționate

supra o plată lunară în sumă de 15000 lei, care urma a fi transferată trimestrial la contul

locatorului, nu mai târziu de data de 10 a primii luni a următorului trimestru. Contrar

angajamentelor asumate prin contract, SRL „Elat-Rentservice” nu și-a onorat obligațiile

de plată a chiriei. În consecință, în perioada anilor 2011-2012 s-a format o restanță la plata

chiriei. Astfel la 10 octombrie 2012 SRL „Elat-Rentservice” îi datorează SRL „Expertiza-

Millenium” suma de 220974,42 lei. Neplata chiriei în decursul a 6 luni de la data expirării

termenului de plată constituie temei de reziliere a contractului în baza pct. 12.3 din

contractul de locațiune și din prevederile art. 735, art. 747 și art. 906 din Codul civil. În

temeiul prevederilor legale și contractuale, în special, în temeiul pct. 12.5 din contractul

de locațiune, SRL „Expertiza-Millenium” a solicitat printr-un preaviz de la SRL „Elat-

Rentservice”, recepționat conform avizului la 25 septembrie 2012, să achite în termen de

15 zile calendaristice datoria pentru chirie, în caz contrar, SRL „Expertiza-Millenium” va

rezilia contractul de locațiune și va înainta în instanța de judecată o acțiune civilă. De

asemenea, SRL „Expertiza-Millenium” a mai solicitat de la SRL „Elat-Rentservice” să

restabilească în regim de urgență blocul de ventilație, demolat anterior de către locatar,

obligație asumată conform Actului de primire-predare a bunului imobil, semnat în anul

SRL „Elat-Rentservice” a recunoscut datoria la situația zilei de 01 august 2012, dar a

propus semnarea unui contract de cesiune a creanței cu un terț - SRL „Soglas Invest”,

invocând imposibilitatea achitării datoriei ca urmare a stării financiare dificile. SRL

„Expertiza-Millenium” nu putea accepta o asemenea soluționare a litigiului, or,

încheierea unui contract de cesiune cu un terț nu schimbă starea de fapt a lucrurilor. La

11 octombrie 2012 SRL „Expertiza-Millenium” a mai expediat o scrisoare către pârât prin

care a anunțat despre rezilierea contractului de locațiune din 01 martie 2007 și, totodată a

solicitat achitarea datoriei acumulate pentru neplata chiriei și transmiterea printr-un act

de predare-primire a celor 4 imobile. Totodată, SRL „Expertiza-Millenium” a solicitat

repetat de la SRL „Elat-Rentservice” restabilirea blocului de ventilație demolat anterior

de către locatar.

A mai invocat că, până în prezent, imobilele nu au fost eliberate, iar blocul de

ventilație nu a fost restabilit și nici nu a fost achitată datoria existentă.

La data de 06 februarie 2013, în ședința de judecată, reprezentantul SRL „Expertiza

Millenium” a depus cerere de concretizare a cerințelor prin care a inclus în calitate de

pârât - SRL „Soglas Invest” solicitând încasarea în mod solidar din contul SRL „Elat-

Rentservice” și SRL „Soglas Invest” a sumei acumulate pentru neplata chiriei la situația

zilei de 10 octombrie 2012 în mărime de 220974,42 lei; evacuarea din cele 4 bunuri

imobile situate în xxxxx cu suprafață totală de 648,9 m.p., identificate cu numerele

cadastrale xxxxx; obligarea SRL „Elat-Rentservice” de a restabili blocul de ventilație în

starea transmiterii în chirie, cu instalarea tabloului de distribuție electrică, iluminării și

conectării la sistemul de alimentare cu apă, precum și încasarea din contul pârâților în

mod solidar a cheltuielilor de judecată.

Suplimentar reclamantul a invocat că, a constatat că imobilele date în locațiune SRL

„Elat-Rentservice” conform contractului de locațiune din 01 martie 2007, ulterior reziliat

în mod unilateral, au fost date în locațiune comercianților din complexul „Elat” de către

SRL „Soglas Invest”. Mai mult, SRL „Expertiza-Millenium” nu a fost informat despre

existența unui contract de sublocațiune în favoarea SRL „Soglas Invest” și prin urmare,

nu există acordul din partea SRL „Expertiza-Millenium” conform art. 894 alin. (1) din

Codul civil.

A mai menționat că, SRL „Soglas Invest” încasează plățile pentru chiria imobilelor

reclamantului de la comercianții aflați la etajul 1 (unu) al clădirii, fără a exista un motiv

juridic în acest sens. Acest fapt este făcut pentru a redirecționa capitalul obținut de la

comercianții care activează în complexul „Elat” de la SRL „Elat-Rentservice” spre SRL

„Soglas Invest” și în acest fel a evita executarea obligațiilor SRL „Elat-Rentservice” ce

rezultă din contractul de locațiune încheiat cu aceștia, or, ca urmare a acestei scheme

frauduloase SRL „Elat-Rentservice” este practic în incapacitate de plată.

2

Ulterior, SRL „Expertiza Millenium” a depus cerere de majorare a cuantumului

pretențiilor din acțiune solicitând încasarea în mod solidar de la SRL „Elat-Rentservice”

și SRL „Soglas Invest” în beneficiul SRL „Expertiza Millenium” a sumei de 447897,88

lei, ce reprezintă suma de 34897,88 lei cu titlu de dobândă de întârziere pentru perioada

10 aprilie 2011 - 04 martie 2013, suma de 413000 lei cu titlu de prejudiciu cauzat prin

refuzul de a preda bunul imobil pentru perioada 11 octombrie 2012 - 28 februarie 2013.

La 18 iunie 2014 SRL „Elat Rentservice” a depus cerere reconvențională împotriva

SRL „Expertiza Millenium” prin care a solicitat încasarea de la SRL „Expertiza

Millenium” a sumei de 726085 lei ce reprezintă îmbunătățirile efectuate de către SRL

„Elat Rentservice” în spațiile primite în locațiune, cu excluderea din aceasta a sumei ce o

datorează SRL „Expertiza Millenium” pentru locațiunea spațiilor conform contractului

de locațiune din 01.03.2007.

A indicat SRL „Elat-Rentservice” că scopul încheierii tranzacției de locațiune pentru

pârât a fost transmiterea obiectului în sublocațiune pentru obținerea veniturilor (pct. 2 și

7.10 al contractului de locațiune).

Conform pct. 6.2 al contractului, locatarul se obligă să transmită în locațiune obiectul

în starea prevăzută de prezentul contract și corespunzător destinației lui.

Astfel, deși conform art. 878 alin. (1) din Codul civil locatorul este obligat să predea

locatarului bunul în starea corespunzătoare conform destinației convenite prin contract

(darea în sublocațiune), această prescripție legală și contractuală nicidecum nu a fost

respectată de locator, deoarece locatarul (SRL „Elat-Rentservice”), după încheierea

contractului, pentru atingerea scopului contractului (darea în sublocațiune), a fost nevoit

să efectueze un șir de investiții și lucrări pentru amenajarea acestor spații sub formă de

spații comerciale. În plus, spațiile date în locațiune erau în stare dezastruoasă și nu puteau

fi folosite în nici un scop fără efectuarea unor lucrări complexe de reconstrucție și

amenajare a acestora. Suma pentru reconstrucția și amenajarea spațiilor primite în

locațiune a constituit 636391,98 lei, conform actului de primire-predare a lucrărilor

neexecutate din 16.09.2011, sumă reflectată în documentația contabilă și care poate fi

confirmată prin efectuarea unei expertize contabile.

A menționat că, aproximativ în luna august a anului 2011, SRL „Elat-Rentservice”

a intrat în incapacitate de plată, pe motivul aplicării sechestrelor pe conturile sale bancare

de către executorul judecătoresc Guțu Vitalie, în scopul executării hotărârii judecătorești

nr. 2e-5079/11 din 06.06.2011 și de executorul judecătoresc Șapa Ludmila, în scopul

executării hotărârii judecătorești nr. 2e-491/2012 din 24.05.2012. Drept rezultat al

notificării făcute de către SRL „Expertiza Millenium”, pârâtului i s-a comunicat că

recunoaște datoria, însă rezultând din starea financiară a întreprinderii i-a propus să

încheie un contract de cesiune a locațiunii cu SRL „Soglas Invest”, care dorea să încheie

un nou contract de locațiune, pe bază de noi condiții. SRL „Expertiza Millenium” a

refuzat propunerea de soluționare a conflictului pe o cale optimă și amiabilă, a reziliat

unilateral contractul cunoscând despre investițiile enorme făcute de către pârât atât în

scopul amenajării spațiilor, cât și în scopul restabilirii acestora în urma incendiului produs

și a înaintat în instanța de judecată acțiune prin care a solicitat încasarea sumelor datorate,

a dobânzilor de întârziere, precum și evacuarea pârâtului din spațiile date în locațiune.

În cadrul ședinței de judecată din 18 septembrie 2014, SRL „Expertiza Millenium”

a depus cerere de concretizare și majorare a pretențiilor din acțiune solicitând încasarea

de la SRL „Elat-Rentservice” a sumei acumulate pentru neplata chiriei la situația zilei de

10 octombrie 2012 în mărime de 220974,42 lei; încasarea de la SRL „Elat-Rentservice”

3

a dobânzii de întârziere în sumă de 76474,38 lei pentru perioada 10.04.2011 – 31.08.2014;

încasarea în mod solidar de la SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest” a

prejudiciului în sumă de 1778000 lei cauzat prin refuzul de a preda bunul imobil, pentru

perioada 11.10.2012 – 01.05.2014 și dobânda de întârzie pentru perioada 31.10.2012 –

31.08.2014 în sumă de 236360,04 lei; evacuarea pârâților din bunurile imobile situate în

xxxxx; obligarea SRL „Elat-Rentservice” de a restabili blocul de ventilație în starea

transmiterii în chirie, cu instalarea tabloului de distribuție electrică, iluminării și

conectării la sistemul de alimentare cu apă, precum și încasarea cheltuielilor de judecată.

Prin hotărârea din 15 septembrie 2015 a Judecătoriei Botanica mun. Chișinău s-a

admis parțial cererea de chemare în judecată depusă de SRL „Expertiza Millenium” și s-

a încasat din contul SRL „Elat-Rentservice” în beneficiul SRL „Expertiza Millenium”

suma datoriei rezultate din contractul de locațiune în mărime de 220974,42 lei, suma

dobânzii de întârziere la situația din 31.08.2014 în mărime de 76474,39 lei și suma de

9123,46 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, iar în total suma de 306572,27 lei; s-a încasat

de la SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest”, în mod solidar, în beneficiul SRL

„Expertiza Millenium” suma prejudiciului material cauzat în perioada 12.10.2012 -

31.08.2014, în mărime de 339000 lei și taxa de stat în mărime de 10170 lei, iar în total

suma de 349170 lei; s-a dispus evacuarea SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest”

din cele 4 bunuri imobile situate în xxxxx cu suprafața totală de 648,9 m.p., identificate

cu numerele cadastrale xxxxx; s-a obligat SRL „Elat-Rentservice” să restabilească blocul

de ventilație amplasat în xxxxx, în starea transmiterii în chirie, cu instalarea tabloului de

distribuție electrică, iluminării și conectării la sistemul de alimentare cu apă, cu

permiterea trecerii libere spre blocul de ventilație. În rest, cererea inițială s-a respins ca

fiind neîntemeiată; s-a respins cererea reconvențională depusă de SRL „Elat-Rentservice”

împotriva SRL „Expertiza Millenium” cu privire la încasarea sumei ce rezultă din

îmbunătățirile bunului închiriat, ca fiind neîntemeiată.

Prin decizia din 13 aprilie 2016 a Curții de Apel Chișinău s-a respins apelul depus

de SRL „Expertiza Millenium”; s-a admis apelul declarat de SRL „Elat-Rentservice” și

SRL „Soglas Invest”; s-a casat parțial hotărârea din 15 septembrie 2015 a Judecătoriei

Botanica mun. Chișinău în partea în care s-a respins cererea reconvențională și în această

parte s-a emis o nouă hotărâre de admitere parțială a cererii reconvenționale depusă de

SRL „Elat-Rentservice” și s-a încasat de la SRL „Expertiza Millenium” în beneficiul SRL

„Elat-Rentservice” suma de 726085 lei ce reprezintă îmbunătățirile efectuate de către

SRL „Elat-Rentservice” în spațiile primite în locațiune. În rest, hotărârea 15 septembrie

2015 a Judecătoriei Botanica mun. Chișinău s-a menținut.

Prin decizia din 23 noiembrie 2016 a Curții Supreme de Justiție s-a admis recursul

declarat de SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului Alexandru

Iachimciuc; s-a casat integral decizia din 13 aprilie 2016 a Curții de Apel Chișinău și s-a

remis cauza pentru rejudecare la Curtea de Apel Chișinău, într-un alt complet de judecată.

Prin încheierea din 08 iunie 2017 a Curții de Apel Chișinău s-a respins ca

neîntemeiată cererea SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului Alexandru

Iachimciuc, privind ordonarea expertizei merceologice.

Prin decizia din 08 iunie 2017 a Curții de Apel Chișinău s-a respins apelul depus de

SRL „Expertiza Millenium”; s-a admis apelul declarat de SRL „Elat-Rentservice” și SRL

„Soglas Invest”; s-a casat parțial hotărârea din 15 septembrie 2015 a Judecătoriei

Botanica mun. Chișinău în partea în care s-a respins cererea reconvențională și în această

parte s-a emis o nouă hotărâre de admitere parțială a cererii reconvenționale depusă de

4

SRL „Elat-Rentservice” și s-a încasat de la SRL „Expertiza Millenium” în beneficul SRL

„Elat-Rentservice” suma de 726085 lei cu titlu de îmbunătățiri a bunului închiriat; s-au

respins restul pretențiilor indicate în cererea reconvențională. În rest, hotărârea 15

septembrie 2015 a Judecătoriei Botanica mun. Chișinău s-a menținut.

La 23 octombrie 2017, SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului

Alexandru Iachimciuc, a declarat recurs împotriva deciziei din 08 iunie 2017 a Curții de

Apel Chișinău solicitând casarea integrală a deciziei contestate și parțială a hotărârii

instanței de fond în partea prejudiciului material, cu emiterea în această parte a unei

hotărâri noi prin care să se încaseze de la SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest”,

în mod solidar, în beneficiul SRL „Expertiza Millenium” cu titlu de prejudiciu material,

pentru perioada de până la 01.05.2014, suma de 1778000 lei, a dobânzii de întârziere în

mărime de 1952831,79 lei pentru perioada 12.10.2012 – 31.01.2017, iar în total suma de

3730831,79 lei; să se încaseze de la SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest”, în

mod solidar, în beneficiul SRL „Expertiza Millenium” suma de 136548,77 lei cu titlu de

cheltuieli de judecată (44860 lei – onorariul avocatului și 92688,77 lei – taxa de stat).

În motivarea recursului s-a indicat că, hotărârea instanței de fond și decizia instanței

de apel sunt pasibile de a fi casate, fiind emise cu aplicarea eronată a normelor de drept

material și procedural.

A precizat recurentul că instanța de apel a încălcat prevederile art. 240 alin. (3)

coroborate cu art. 372 alin. (3), art. 373 alin. (5) și 369 alin. (1) lit. с) CPC, deoarece

hotărârea instanței de fond a fost contestă cu apel de către SRL „Expertiza Millenium” în

partea cuantumului prejudiciului material, dar în ordine de apel a mai solicitat încasarea

dobânzilor de întârziere și pentru perioada ce a succedat după emiterea hotărârii instanței

de fond, cât și a cheltuielilor de judecată.

A mai specificat că, SRL ,,Expertiza Millenium” a solicitat încasarea dobânzilor

după emiterea hotărârii instanței de fond, cerințe asupra cărora instanța de apel nu s-a

expus. Totodată, recurentul a făcut referire la faptul că în ordine de apel, SRL ,,Elat

Rentservice” și-a mărit cuantumul pretențiilor de la 726085,00 lei la 1644158,19 lei, iar

în conformitate cu prevederile art. 369 alin. (1) lit. с) CPC, pretențiile care nu au făcut

obiect ale cerințelor în instanța de fond urmau a fi restituite. Acest aspect este reflectat

chiar și în conținutul procesului-verbal al ședinței de judecată din 08.06.2017. În decizia

emisă, instanța de apel nu s-a expus asupra acestui incident de procedură, iar dispozitivul

nu conține o atare referire, această cerință rămânând fără o soluționare.

A concluzionat recurentul că, în decizia contestată nu se reflectă fondul cauzei, iar

instanța de apel nu s-a expus asupra solicitărilor părților, nu a examinat cauza în baza

circumstanțelor și a obiectului acțiunii, ceea ce în mod cert echivalează cu o încălcare a

dreptului la un proces echitabil, cât și de a avea o hotărâre motivată și legală prin prisma

prevederilor art. 373 alin. (5) СPC.

A mai indicat recurentul că, instanța de fond eronat a perceput actul parvenit de la

Bursa Imobiliară LARA nr.65/02/01 din 01 martie 2013. Or, prin scrisoarea Bursei

Imobiliare LARA nr.65/02/01 din 01 martie 2013 (f.d. 83 Vol. I) se confirmă că

locațiunea lunară pentru cele 4 bunuri imobile cu suprafața totală de 648,9 m2 constituia

după 01 octombrie 2012 circa 83000 - 94000 lei, fiind invocat că valoarea medie este de

88500 lei lunar (83000+94000=177000/2=88500). Mai mult ca atât, concluziile agentului

imobiliar au fost susținute și de către Agenția Imobiliară „Nica Imobil” SRL, care prin

concluzia sa expusă în expertiza efectuată la 01.03.2016 a confirmat prețul chiriei - 88000

lei. În acest sens, recurentul consideră că instanța de apel greșit a concluzionat asupra

5

respingerii cererii de numire a expertizei merceologice.

Complimentar, a precizat recurentul că, prin înaintarea demersului de către recurent

privind ordonarea expertizei merceologice, cu întrebările concretizate, solicitantul a făcut

uz de un drept al său procedural de a obține o probă nouă, pe care o consideră importantă

la justa soluționare a litigiului.

În aceste circumstanțe, recurentul consideră că încheierea de refuz în efectuarea

expertizei merceologice este una neîntemeiată.

Astfel, este relevant, că instanța de apel a respins cererile recurentului din motiv că

anterior instanța de apel le-a examinat și le-a soluționat, iar o nouă reexaminare nu se mai

impune, odată ce instanța de recurs nu a casat în mod independent aceste încheieri,

inclusiv cele protocolare, chiar dacă o atare abordare contravine spiritului și normei de

procedură.

A mai relatat recurentul că, cerințele sale urmează a fi admise cu modificarea

hotărârii primei instanțe în partea reparării prejudiciului material conform prețului de

piață pentru perioada deținerii ilegale exercitate de către SRL „Elat-Rentservice” și SRL

„Soglas Invest” asupra celor 4 bunuri imobile situate în xxxxx, cu suprafața totală de

648.9 m2, pentru perioada 12.10.2012 - 31.08.2014. Totodată, recurentul și-a întemeiat

cerințele în baza evaluării efectuate de SRI „Nica Imobil” conform căruia prețul indicat

este în strânsă corelație cu concluziile date de Bursa Imobiliară „LARA”. Astfel,

consideră că cerințele recurentului sunt întemeiate, or, contractul a fost încheiat în 2007

și încetat în 2012, timp în care piața imobiliară a suferit schimbări, astfel după încetarea

acestuia posesia ilegală exercitată de intimați îi dau dreptul să solicite repararea

prejudiciului efectiv cauzat, iar în limita solicitată cerința este susținută și confirmată de

concluziile specialiștilor. Mai mult ca atât, soluția privind admiterea cerințelor invocate

de către SRL „Expertiza Millenium” în limita medie a chiriei lunare în sumă de 88500 lei

pentru cei 648,9 m2 este echitabilă și respectă scopul urmărit de intimați care urmau a

obține un beneficiu, or, aceștia fructificau un m.p. la prețul lunar de 24 u.c. La caz,

consideră că, urma a fi admis apelul depus de SRL „Expertiza Millenium”, cu modificarea

hotărârii Judecătoriei Botanica mun. Chișinău din 15.09.2015 în partea prejudiciului

material și dispunerea încasării, în mod solidar, de la SRL „Elat-Rentservice” și SRL

„Soglas Invest” în beneficiul SRL „Expertiza Millenium” a prejudiciului material cauzat

în perioada 12.10.2012 - 31.08.2014, conform calcului anexat.

Referitor la acțiunea reconvențională, consideră că apelul urma inițial restituit ca

netimbrat sau respins cu menținerea hotărârii instanței de fond, în această parte. Conform

actului de primire-predare din 01.03.2007, care este parte ingrată a contractului, bunurile

au fost predate în locațiune de către SRL „Expertiza Millenium” și respectiv, primite de

către SRL „Elat-Rentservice” în starea tehnică corespunzătoare, după cum părțile au

menționat. Respectiv, probatoriul invocat de către SRL „Elat-Rentservice” este unul

insuficient pentru fi pus la baza admiterii cerințelor invocate.

La fel, consideră recurentul că, instanța de apel nu a elucidat pe deplin care a fost

perioada când lucrările date au fost efectuate și cu ce scop. Conform pct. 7.2 al

contractului SRL „Elat-Rentservice” avea dreptul de a efectua lucrări de îmbunătățire,

însă aceasta nu a prezentat careva acte în sensul efectuării realmente ale acestora, prin

prisma art. 118 CPC.

A indicat recurentul că, instanța de apel nu a luat în considerare faptul îmbogățirii

fără justă cauză de către SRL „Elat-Rentservice” și SRL „Soglas Invest” în calitate de

gestionar al afacerilor în defavoarea recurentului SRL „Expertiza Millenium”. De altfel,

6

opinează recurentul că soluția instanței de apel este una pripită, nemotivată și în

discrepanță cu materialele cauzei, motive pentru care aceasta urmează a fi casată integral,

iar hotărârea instanței de fond să fie casată în partea cuantumului prejudiciului material

cauzat ca urmare a ocupării bunului fără un careva temei de către intimați, complementar

urmând a fi încasate din contul intimaților dobânzile de întârziere, cheltuielii de judecată.

Subsecvent, acțiunea reconvențională să fie respinsă integral, din motiv de netemeinicie,

cât și de prescriere.

La 09 ianuarie 2018, SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului

Alexandru Iachimciuc, a depus supliment la recurs.

Recurentul consideră că, soluția instanței de apel este una pripită, motiv pentru care

aceasta urmează a fi casată, iar hotărârea instanței de fond să fie casată în partea

cuantumului prejudiciului material cauzat ca urmare a ocupării bunului de către intimați

fără un careva temei, cu emiterea în această parte a unei noi soluții de admitere integrală

a pretențiilor de acest capăt de cerere, în rest dispozițiile instanței de fond să fie menținute.

Subsidiar a solicitat de a fi încasate din contul pârâților cheltuielile de judecată.

La 14 februarie 2018 SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului

Alexandru Iachimciuc, a mai depus un supliment la recurs invocând complementar că,

deoarece în cadrul procedurii de executare SRL „Elat Rentservice” și SRL „Soglas

Invest” au refuzat evacuarea benevolă din imobilele menționate supra, executorul

judecătoresc a dispus evacuarea silită a intimaților din imobilele SRL „Expertiza

Millenium” (anexele 1 și 2). După evacuarea silită a SRL „Elat Rentservice” și SRL

„Soglas Invest” din aceste imobile s-a constatat că toate pretinsele îmbunătățiri nu există,

iar toate cele existente în bunul respectiv sunt cele care au fost transmise de către recurent.

Or, chiar anterior evacuării silite s-a stabilit că au fost demontate toate buticurile (16 la

număr), camerele de luat vederi din interiorul imobilului cu nr. cadastral xxxxx, drept

dovadă servind fotografiile făcute anterior evacuării și la etapa evacuării. La 08.02.2018,

la cererea recurentului, de către executorul judecătoresc Gîlcă Iurie, a fost efectuată o

constatare a faptelor și stărilor de fapt cu nr. 087a-76/2017. Astfel, s-a depistat că în

interiorul imobilelor cu nr. cadastral xxxxx nu există buticuri, nu există camere de luat

vederi și nu există aparat de aer condiționat. De asemenea s-a depistat că în imobilele cu

numerele cadastrale xxxxx curentul electric și apa au fost deconectate. Altfel spus,

intimații au sustras bunurile existente anterior în imobile și pe care ei le considerau

îmbunătățiri efectuate pe perioada locațiunii imobilelor, îmbunătățiri care au fost puse la

baza cererii reconvenționale ale intimaților în instanța de judecată.

A mai specificat recurentul că, acțiunile intimaților sunt de rea-credință, or de facto

demolarea buticurilor, camerelor de luat vederi, sistemului de ventilație, etc., au fost

efectuate chiar înainte de evacuare. Astfel, în aceste circumstanțe, este relevant

argumentul recurentului, în condițiile în care instanța de apel eronat a interpretat

dispozițiile art. 909 și 910 Cod civil, cu referire la îmbunătățirile locatarului care pot fi

separate, acestea nu-i pot fi corelate locatorului, motiv pentru care instanța de apel nu a

verificat acest aspect și pripit a admis cererea de apel.

Cu referire la acțiunea de bază în partea reparării prejudiciului, recurentul consideră

întemeiate cerințele sale odată ce valorificarea bunurilor sale de către intimați reprezintă

o îmbunătățire fără justă cauză, or după cum chiar instanța de fond a conchis că intimații

nu au avut un careva temei de a gestiona bunurile recurentului.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) Cod de procedură civilă, recursul împotriva

deciziei se depune în termen de 2 luni de la data comunicării deciziei integrale.

7

Decizia Curții de Apel Chișinău a fost pronunțată la 08 iunie 2017 și expediată în

adresa participanților la proces la data de 09 octombrie 2017, conform scrisorii de însoțire

(f.d. 239, vol. III).

Colegiul notează că recursul declarat de SRL „Expertiza Millenium”, prin

intermediul avocatului Alexandru Iachimciuc, este în termen.

Prin încheierea din 31 ianuarie 2018 a Curții Supreme de Justiție s-a considerat

admisibil recursul declarat de SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului

Alexandru Iachimciuc, împotriva deciziei din 08 iunie 2017 a Curții de Apel Chișinău.

În conformitate cu art. 441 Codul de procedură civilă, în cazul în care recursul este

considerat admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului.

În conformitate cu art. 442 alin. (1) Codul de procedură civilă, judecând recursul

declarat împotriva deciziei date în apel, instanța verifică, în limitele invocate în recurs și

în baza referinței depuse de către intimat, legalitatea hotărârii atacate, fără a administra

noi dovezi.

În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează fără

înștiințarea participanților la proces.

Analizând legalitatea actului de dispoziție contestat, prin prisma argumentelor

invocate de participanții la proces și a materialelor din dosar, Colegiul civil, comercial și

de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră recursul

întemeiat și care urmează a fi admis, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) Codul de procedură civilă, instanța, după

ce judecă recursul, este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia instanței de

apel și să trimită pricina spre rejudecare în instanța de apel în toate cazurile în care eroarea

judiciară nu poate fi corectată de către instanța de recurs.

Înaintând acțiune în instanța de judecată, cu ulterioare concretizări și completări,

SRL „Expertiza Millenium” a solicitat încasarea în mod solidar din contul SRL „Elat-

Rentservice” și SRL „Soglas Invest” a sumei acumulate din neplata chiriei la situația zilei

de 10 octombrie 2012 în mărime de 220974,42 lei; a sumei de 447897,88 lei ce reprezintă

suma de 34897,88 lei cu titlu de dobândă de întârziere pentru perioada 10 aprilie 2011 -

04 martie 2013 și suma de 413000 lei cu titlu de prejudiciu cauzat prin refuzul de a preda

bunul imobil pentru perioada 11 octombrie 2012 - 28 februarie 2013; evacuarea din cele

4 bunuri imobile situate în xxxxx cu suprafață totală de 648,9 m.p., identificate cu

numerele cadastrale xxxxx; obligarea SRL „Elat-Rentservice” de a restabili blocul de

ventilație în starea transmiterii în chirie, cu instalarea tabloului de distribuție electrică,

iluminării și conectării la sistemul de alimentare cu apă, precum și încasarea din contul

pârâților în mod solidar a cheltuielilor de judecată.

Ulterior, la 18 iunie 2014 SRL „Elat Rentservice” a depus cerere reconvențională

împotriva SRL „Expertiza Millenium” prin care a solicitat încasarea de la SRL „Expertiza

Millenium” a sumei de 726085 lei ce reprezintă îmbunătățirile efectuate de către SRL

„Elat Rentservice” în spațiile primite în locațiune, cu excluderea din aceasta a sumei ce o

datorează SRL „Expertiza Millenium” pentru locațiunea spațiilor conform contractului

de locațiune din 01.03.2007.

Fiind investite cu judecarea cauzei, instanțele ierarhic inferioare au adoptat

hotărârile menționate supra.

La caz, instanța de recurs constată că concluziile instanței de apel sunt expuse într-

o formă evazivă, incertă, neavând putere de convingere, fără a fi dată o apreciere cuvenită

pretențiilor formulate în prezentul litigiu în raport cu materialul existent la dosar, precum

8

și normelor de drept ce reglementează acest aspect, fapt ce contravine prevederilor art.

239 CPC și art. 241 alin. (5) CPC.

Or, analiza pe care judecătorul o face în legătură cu motivele de fapt și de drept, care

i-au format convingerea în sensul unei anumite soluții trebuie să fie clară și simplă,

precisă, conchisă și fermă, să aibă putere de convingere.

În conformitate cu art. 373 alin. (1) și (2) CPC, instanța de apel verifică, în limitele

cererii de apel, ale referințelor și obiecțiilor înaintate, legalitatea și temeinicia hotărârii

atacate în ceea ce privește constatarea circumstanțelor de fapt și aplicarea legii în primă

instanță; instanța de apel verifică circumstanțele și raporturile juridice stabilite în

hotărârea primei instanțe, precum și cele care nu au fost stabilite, dar care au importanță

pentru soluționarea pricinii, apreciază probele din dosar și cele prezentate suplimentar în

instanța de apel de către participanții la proces.

Rezultând din limitele judecării apelului consfințite în norma enunțată și din

specificul obiectului acțiunii în cauză, Colegiul reține că contrar acestor prevederi,

instanța de apel judecând apelul a trecut în mod superficial asupra circumstanțelor

pricinii, referindu-se în mod selectiv la unele constatări reținute la adoptarea hotărârii de

prima instanță, fără a examina legalitatea și temeinicia hotărârii supusă apelului în raport

cu legislația ce guvernează litigiul în cauză.

În situația dată, instanța de recurs consideră că la judecarea cauzei era necesară

verificarea legalității hotărârii primei instanțe, cât și obiectului litigiului atât în baza

argumentelor invocate de participanții la proces, cât și conform cadrului legal ce

guvernează raportul juridic supus judecării.

Mai mult, se constată că instanța de apel a adoptat decizia de respingere a cererii

apel depuse de SRL „Expertiza Millenium” fără a se pronunța asupra argumentelor

formulate în cadrul examinării cauzei.

Astfel, unul din argumentele la care insistă recurentul este lipsirea acestuia de un

drept procedural pentru obținerea unei probe, pe care o consideră importantă pentru

soluționarea justă a litigiului.

De altfel spus, în cadrul ședinței de judecată din 02 martie 2016, în ordine de apel,

SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul avocatului Alexandru Iachimciuc, a

înaintat cerere privind ordonarea efectuării expertizei merceologice de către ÎS Centrul

de Expertiză și Evaluare cu scopul determinării valorii medii lunare a locațiunii, în

condițiile prețurilor de piață, pentru imobilele cu numerele cadastrale xxxxx, cu suprafața

de 648,9 m2, situate în xxxxx, pentru perioada octombrie 2012 – decembrie 2014.

Solicitarea SRL „Expertiza Millenium” a fost respinsă de către instanța de apel, prin

încheierea din 08 iunie 2017, din motiv că la materialele cauzei se conțin înscrisuri

probatorii care confirmă cuantumul valorii de piață a locațiunii și argumentele invocate

în sensul efectuării expertizei merceologice cu scopul determinării valorii medii lunare a

locațiunii nu confirmă existența unor neclarități sau deficiențe care ar impune necesitatea

efectuării unei astfel de expertize.

Concomitent, este de remarcat că, instanța de apel în textul deciziei contestate a

reținut ca fiind pertinente argumentele expuse de către reprezentantului SRL „Elat-

Rentservice” referitor la cuantumul pretențiilor înaintate de către SRL „Expertiza

Millenium” privind încasarea plății pentru chirie în cuantum de 88500 lei și anume că

Bursa „LARA” a indicat prețul locațiunii pentru imobilul din xxxxx pentru perioada

01.10.2012 - 01.03.2013, adică pentru o perioadă de 5 luni aproximativ de 83000 - 94000

lei, respectiv nefiind clar dacă prețul mediu lunar al locațiunii conform aprecierilor

9

estimative efectuate de către Bursa Imobiliară „LARA” ar constitui 16600 - 18800 lei.

Astfel, conform formulei aplicate de reclamant prețul lunar al locațiunii ar constitui 17700

lei sau dacă suma de 88500 lei se referă la chiria pentru o singură lună, or în ultima situație

nu poate fi justificată în nici un mod diferența dintre suma chiriei din contract de 15000

lei lunar și cea din actul indicat de 88500 lei. La fel, certificatul prezentat de către SRL

„Expertiza-Millenium” de la Bursa Imobiliară „LARA”, nu poate fi apreciat ca o probă

pertinentă, deoarece în acest înscris nu se reflectă cum a fost efectuat procesul de evaluare

a costului locațiunii, consecutivitatea procedurilor și etapelor de evaluare, aplicarea

metodelor de evaluare, respectiv nu este clar de care criterii s-a condus Bursa Imobiliară

„LARA” la estimarea costului locațiunii, a spațiilor și cum a apreciat costul locațiunii

încăperilor în cauză.

În contextul circumstanțelor expuse, Colegul precizează că în actele de dispoziție

adoptate de către instanța de apel (încheierea din 08 iunie 2017 și decizia din 08 iunie

2017) se constată o contradicție a concluziilor expuse referitor la cuantumul pretențiilor

invocate de SRL „Expertiza-Millenium” privind determinarea valorii lunare a locațiunii.

Acest fapt, denotă că instanța de apel, în adoptarea raționamentului final și-a

fundamentat concluziile în baza unui suport probator contradictoriu, care de fapt

constituie o încălcare a dreptului recurentului la un proces echitabil garantat de art. 6

paragraf 1 al Convenției Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților

Fundamentale.

Or, în ansamblu, nu trebuie omis rolul reclamantului și al pârâtului față de principiul

disponibilității, în sensul că orice acțiune sau demers al acestora în vederea extinderii

procedurii în mod nejustificat sau determinat de un interes particular, fie și acela de a

prejudicia cealaltă parte, trebuie apreciate ca atare, pentru a exclude vina autorității statale

în nerespectarea dreptului la un proces echitabil.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului în practica sa constantă subliniază rolul pe

care motivarea unei hotărâri îl are pentru respectarea art. 6 paragraf 1 din Convenția

Europeana a Drepturilor Omului și arată că dreptul la un proces echitabil nu poate fi

considerat efectiv decât dacă susținerile părților sunt examinate de către instanță, aceasta

având obligația de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor și

elementelor de a proba sau cel puțin de a le aprecia.

De altfel spus, instanța de apel nu se poate limita să preia total sau parțial poziția

doar a unei părți a raportului litigios, ci trebuie sa analizeze cauza și sa răspundă

argumentat la criticile și mijloacele de apărare invocate de ambele părți.

În aceste condiții, Colegiul precizează că admiterea unei astfel de incongruențe ar

duce la neîncrederea părților într-o justiție independentă față de fiecare dintre drepturile

acestora.

De asemenea, Colegiul va reține ca fiind întemeiate și argumentele recurentului

referitor la aprecierea arbitrară a probelor anexate la dosar de către instanța de apel și

anume la indicarea faptului că reclamantul nu este îndreptățit să ceară o chirie pentru

imobilele date în locațiune mai mare de 15000 lunar, dar totodată, stabilește că pârâtul a

dat în sublocațiune imobilul cu 24 u.c. pentru un metru pătrat lunar.

Dispunerea de către SRL „Soglas Invest” asupra celor 4 bunuri imobile situate în

xxxxx, cu suprafața totală de 648,9 m2 este confirmată prin tranzacțiile comerciale

încheiate cu agenții economici, fapt ce nu a fost negat de către pârât.

Or, rezultând din clauzele contractului de locațiune din 09.07.2012 încheiat între

SRL „Soglas Invest” și SA „Restaurant Dacia”, prețul pentru un metru pătrat reprezenta

10

echivalentul a 24 u.c. pentru un metru pătrat lunar. Prevederi similare se conțineau și în

contractele de locațiune dintre SRL „Soglas Invest” și SRL „Gloria Atlant, cât și cel cu

SRL „Troianis” la data de 03 iulie 2012. (vol. II, f.d. 208-220)

Sub aspectul dat, se va reține ca relevante argumentele recurentului precum că

instanța de apel nu a analizat suficient probele anexate de dosar, ci doar a refuzat

cercetarea multiaspectuală a materialelor cauzei, ceea ce atestă că sarcina legală de

examinare nu a fost îndeplinită și respectată.

Or, instanța inferioară avea obligația rezultând din prevederile art. 373 alin.(2) Cod

de procedură civilă, de a da un răspuns cert referitor la pertinența unui înscris sau altuia,

în condițiile când este obligată să reflecte în hotărâre motivele, pertinența, admisibilitatea,

veridicitatea probelor și toate probele în ansamblu, legătura lor reciprocă și suficientă

pentru soluționarea pricinii, concluziile sale privind admiterea unor probe și respingerea

altor probe, precum și argumentarea preferinței unor probe față de altele, rezultând din

prevederile art. 130 alin.(4) Cod de procedură civilă.

Un alt aspect ce constituie temei de rejudecare a cauzei este concluzia pripită a

instanței de apel în vederea admiterii cererii reconvenționale depusă de SRL „Elat-

Rentservice” împotriva SRL „Expertiza Millenium” în partea încasării de la SRL

„Expertiza Millenium” în beneficul SRL „Elat-Rentservice” a sumei de 726085 lei cu

titlu de îmbunătățiri esențiale asupra bunului închiriat, deoarece înscrisurile ce au stat la

baza admiterii acțiunii reconvenționale sunt contradictorii.

Acesta concluzie rezultă din faptul că la dosar au fost anexate următoarele acte, și

anume: certificatul cu privire la cheltuielile financiare suportate de către SRL „Elat-

Rentservice” pentru reconstrucția bunurilor SRL „Expertiza Millenium” în sumă de

726085 lei și actul pentru efectuarea lucrărilor de reparație după incendiul imobilului în

sumă de 636391,98 lei. (vol.I, f.d. 158, 159-161)

Colegiul menționează că din actele prezente nu se deduce care sunt cheltuielile

efectuate pentru lucrările de restabilire a bunurilor imobile și care sunt cheltuielile de

îmbunătățire esențială a acestora.

Suplimentar este de indicat că, în înscrisurile prezentate nu se conține perioada când

aceste lucrări de reconstrucție ar fi fost efectuate, or clarificarea acestor aspecte este

necesară pentru a stabili cuantumul cheltuielilor suportate de către SRL „Elat-

Rentservice” în executarea lucrărilor efectuate și statutul acestor lucrări.

Mai mult ca atât, în cadrul ședinței de judecată intimații s-au expus asupra acestor

îmbunătățiri ale imobilului în formă generală indicând doar că aceste lucrările ar fi avut

loc în perioada anilor 2008-2011, fără însă, a prezenta în acest sens un act veridic și

justificativ în vederea confirmării a suportării reale a cheltuielilor ce au fost solicitate în

acțiunea reconvențională și susținute în cadrul ședinței de judecată.

Or, în conformitate cu art. 118 alin. (1) CPC, fiecare parte trebuie să dovedească

circumstanțele pe care le invocă drept temei al pretențiilor și obiecțiilor sale dacă legea

nu dispune altfel.

În consecință, instanța de recurs conchide că, instanța de apel, fiind împuternicită cu

examinarea cauzei în fond sub aspect devolutiv la judecarea apelului, nu a constatat și

elucidat toate circumstanțele importante pentru soluționarea justă a cauzei și ca urmare, a

pronunțat o soluție eronată.

Subsidiar, este de remarcat că din cumulul probelor prezentate de către participanții

la proces și a circumstanțelor expuse supra nu se distinge o analiză efectuată de către

instanța de apel asupra lacunelor depistate în actul de dispoziție contestat, în condițiile

11

când instanța avea obligația de a supune aprecierii prin prisma argumentelor și probelor

prezentate de părți a constatării acțiunilor de fapt, dar nicidecum pe presupuneri.

În consecință, Colegiul, verificând conținutul deciziei contestate, în raport cu

materialele dosarului, argumentele invocate în recurs, conchide că instanța de apel s-a

referit în mod declarativ la normele dreptului material pe care le-a considerat aplicabile

speței, argumentele pârâților pe care se întemeiază concluziile sale, fără să se expună

asupra argumentelor reclamantului SRL „Expertiza Millenium” formulate în cadrul

judecării cauzei.

Or, în sensul principiului procesului echitabil, garantat de art. 6 CEDO, motivarea

hotărârilor este o garanție pentru părți că cererile lor au fost analizate cu atenție și oferă

posibilitatea exercitării controlului judiciar. Analiza pe care judecătorul o face în legătură

cu motivele de fapt și de drept care i-au format convingerea, în sensul unei anumite soluții

trebuie să fie clară și simplă, precisă, concisă și fermă, să aibă putere de convingere.

Nemotivarea hotărârii sau o motivare necorespunzătoare vor atrage casarea ei.

În confirmarea ipotezei date, are relevanță și cauza Suominen vs Finlanda, în care s-

a reținut că „... o funcție a unei decizii motivate este să demonstreze părților că ele au fost

auzite. Mai mult ca atât, o hotărâre motivată oferă părții posibilitatea să o conteste,

precum și posibilitatea de a revedea decizia de către instanța de recurs. Doar prin

adoptarea unei decizii motivate poate avea loc un control public a administrării justiției”.

La rejudecarea pricinii, instanța de apel urmează să verifice aspectele menționate

supra, să se expună asupra fiecărei pretenții din acțiune, prin prisma temeiniciei acestora,

să creeze condiții obiective pentru realizarea și exercitarea drepturilor procedurale și în

dependență de probele pertinente administrate, rejudecând cauza, să emită o hotărâre

întemeiată și legală.

Având în vedere cele expuse, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție conchide că lacunele indicate supra, nu pot fi înlăturate

la judecarea recursului, fapt pentru care recursul declarat de SRL „Expertiza Millenium”,

prin intermediul avocatului Alexandru Iachimciuc, împotriva deciziei din 08 iunie 2017

a Curții de Apel Chișinău, urmează a fi admis, cu casarea deciziei contestate și trimiterea

cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel Chișinău.

În conformitate cu prevederile art. 442, art. 444, art. 445 alin. (1) lit. c) Cod de

procedură civilă, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție,

d e c i d e :

Se admite recursul declarat de SRL „Expertiza Millenium”, prin intermediul

avocatului Alexandru Iachimciuc.

Se casează decizia din 08 iunie 2017 a Curții de Apel Chișinău, în cauza civilă la

cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu Răspundere Limitată „Expertiza

Millenium” împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Elat-Rentservice” și Societății

cu Răspundere Limitată „Soglas Invest” cu privire la încasarea datoriei și a prejudiciului

moral, evacuarea din imobile și restabilirea integrității bunului și la cererea

reconvențională depusă de Societatea cu Răspundere Limitată „Elat-Rentservice”

împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Expertiza Millenium” privind compensarea

îmbunătățirilor bunului, cu trimiterea cauzei spre rejudecare în Curtea de Apel Chișinău,

în alt complet de judecată.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac.

12

Președintele ședinței,

Judecătorul Oleg Sternioală

Judecători Ala Cobaneanu

Iurie Bejenaru

Mariana Pitic

Nicolae Craiu

13