3ra-1395/17 — recunoașterea ilegală a refuzului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare

3ra-1395/17 — recunoașterea ilegală a refuzului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare (Curtea Supremă de Justiție, 2017)

Prima instanță, Jud. Buiucani mun. Chișinău: A. Danilov dosarul nr. 3ra-1395/17

Instanța de apel, Curtea de Apel Chișinău:

M. Guzun, N. Simciuc, Iu. Cotruță

D E C I Z I E

27 decembrie 2017 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componență:

Președintele ședinței, judecătorul Iulia Sîrcu

Judecătorii Ion Druță, Maria Ghervas

Dumitru Mardari, Mariana Pitic

examinând, fară înștiințarea participanților la proces, recursul declarat de

Primăria orașului Vatra,

în cauza civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Dabija Eugeniu

împotriva Primăriei orașului Vatra și Consiliului orășenesc Vatra cu privire la

recunoașterea ilegală a refuzului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și

acțiunea reconvențională a Primăriei orașului Vatra și Consiliului orășenesc Vatra

împotriva lui Dabija Eugeniu cu privire la rezilierea contractului,

împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 14 martie 2017, prin care a fost

admis apelul declarat de Primăria orașului Vatra, casată parțial hotărârea

Judecătoriei Buiucani mun. Chișinău din 17 martie 2016 și pronunțată în această

parte o hotărâre nouă de respingere a acțiunii inițiale, în rest, în partea respingerii

acțiunii reconvenționale, hotărârea primei instanțe a fost menținută,

c o n s t a t ă

La 08 mai 2015, Dabija Eugeniu a depus cerere de chemare în judecată

împotriva Consiliului orășenesc Vatra cu privire la obligarea de a încheia contractul

de vânzare-cumpărare a terenului aferent cu numărul cadastral XXXXX situat în or.

Vatra, str. Ștefan Vodă 92/1.

În motivarea acțiunii reclamantul a indicat că, potrivit procesului-verbal al

rezultatelor licitației nr. 20 din 21 martie 2011, a devenit câștigătorul dreptului de

arendă pe un termen de 15 ani a terenului cu numărul cadastral XXXXX și suprafața

de 0,0592 ha, situat în or. Vatra, str. Ștefan Vodă 92/1, destinat pentru construcții. Prin

decizia Consiliului orășenesc Vatra nr. 20 din 21 martie 2011 au fost aprobate

rezultatele licitației, iar la 20 aprilie 2011 dânsul a încheiat cu Primăria or. Vatra

contractul de locațiune a terenului prin licitație nr. 3. Ulterior, a obținut de la Primăria

or. Vatra certificatul de urbanism și autorizația de construire a blocului administrativ.

Invocă Dabija Eugeniu că, în baza avizului tehnic ce atestă gradul de executare a

construcției nr. 159-10-14 din 29 octombrie 2014, la 31 octombrie 2014 a înregistrat

în Registrul bunurilor imobile dreptul său de proprietate asupra construcției, cu

atribuirea numărului cadastral XXXXX. La 09 martie 2015, s-a adresat către Primăria

or. Vatra cu cererea nr. 73, solicitând privatizarea terenului aferent construcției ce-i

aparține, însă prin răspunsul nr. 368 din 09 aprilie 2015, a fost informat că consiliul

local i-a respins cererea, fără a fi specificate motivele refuzului.

Menționează reclamantul că la 24 aprilie 2015 s-a adresat cu cerere prealabilă

către Primăria și Consiliul or. Vatra, cerând admiterea cererii sale de privatizare a

terenului aferent construcției. Prin răspunsul nr. 407 din aceeași dată, Primăria or.

Vatra i-a comunicat că, în conformitate cu legislația în vigoare, a elaborat proiectul de

decizie referitor la vânzarea terenului aferent din str. Ștefan Vodă, 92/1, care a fost

inclus de mai multe ori în ordinea de zi a Consiliului orășenesc Vatra, însă unii

consilieri nemotivat, au refuzat să voteze acest proiect și respectiv, din acest

considerent nu poate încheia contract de vânzare-cumpărare a terenului.

Consideră Dabija Eugeniu că Consiliul orășenesc Vatra neîntemeiat a refuzat

vânzarea terenului aferent construcției ce-i aparține, deoarece art. 22 și 53 din Legea

privind administrarea și deetatizarea proprietății publice nr. 121 din 04 mai 2007

prevăd expres dreptul la privatizarea terenurilor aferente bunurilor private.

Pe parcursul examinării cauzei, reclamantul a depus cerere de modificare a

obiectului acțiunii, în care a indicat în calitate de copârâtă - Primăria or. Vatra și a

solicitat recunoașterea ilegală a refuzului la încheierea contractului de

vânzare-cumpărare a terenului aferent.

La 18 septembrie 2015, Primăria or. Vatra și Consiliul orășenesc Vatra au

înaintat acțiune reconvențională împotriva lui Dabija Eugeniu cu privire la rezilierea

contractului de locațiune nr. 3 din 20 aprilie 2011, încheiat între ultimul și Primăria or.

Vatra, obiectul căruia a constituit terenul cu suprafața de 0,0592 ha situat în or. Vatra,

str. Ștefan Vodă, 92/1, solicitând totodată și încasarea din contul lui Dabija Eugeniu în

beneficiul Primăriei or. Vatra a datoriei în sumă de 4798,75 lei, penalității în sumă de

1394,26 lei și dobânzii de întârziere în sumă de 941,83 lei.

În motivarea acțiunii au indicat că începând cu anul 2013, Dabija Eugeniu nu a

achitat plata pentru arenda terenului aferent, care potrivit contractului de arendă

constituie 1745 lei anual, ce urma a fi transferată cu anticipație semestrial în mărime

de 873 lei. Astfel, pârâtul a acumulat o datorie în sumă de 4798,75 lei pentru

neachitarea plății pentru anii 2013 și 2014, precum și pentru 9 luni ale anului 2015. În

asemenea circumstanțe, conform art. 906 alin. (1) lit. c) Cod civil, locatorul este în

drept să solicite rezilierea contractului de arendă.

Susțin reclamanții că, potrivit pct. 5.1 din contractul nr. 3 din 20 aprilie 2011, în

caz de încălcare a termenelor de achitare a plății pentru arendă, locatarul achită

locatorului o penalitate în mărime de 0,2 % din plata semestrială, începând cu ziua

imediat următoare datei scadenței.

Dat fiind faptul că, la 30 noiembrie 2015 Dabija Eugeniu a transferat la contul

trezorerial al autorității administrației publice locale suma datoriei, penalității și

dobânzii de întârziere în mărime totală de 5305 lei, la 02 februarie 2016 Primăria or.

Vatra și Consiliul orășenesc Vatra au depus cerere de modificare a obiectului acțiunii,

solicitând rezilierea contractului de arendă nr. 3 din 20 aprilie 2011 încheiat între

Dabija Eugeniu și Primăria or. Vatra, precum și compensarea cheltuielilor de

judecată.

2

Prin hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chișinău din 17 martie 2016,

acțiunea inițială a fost admisă, fiind recunoscut neîntemeiat refuzul Consiliului

orășenesc Vatra și Primăriei or. Vatra de a încheia cu Dabija Eugeniu contract de

vânzare-cumpărare a terenului cu nr. cadastral XXXXX și suprafața de 0,0592 ha,

situat în or. Vatra, str. Ștefan Vodă, 92/1, aferent construcției. Iar, acțiunea

reconvențională a fost respinsă ca neîntemeiată.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 14 martie 2017, a fost admis apelul

declarat de Primăria or. Vatra și casată hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chișinău

din 17 martie 2016 în partea admiterii acțiunii lui Dabija Eugeniu, cu pronunțarea în

această parte a unei hotărâri noi de respingere a acțiunii. În rest, hotărârea primei

instanțe a fost menținută.

La 17 iulie 2017, Primăria or. Vatra a declarat recurs împotriva deciziei

instanței de apel, solicitând admiterea recursului, casarea deciziei Curții de Apel

Chișinău din 14 martie 2017 și hotărârii Judecătoriei Buiucani mun. Chișinău din 17

martie 2016 în partea respingerii acțiunii reconvenționale, cu pronunțarea în această

parte a unei hotărâri noi de admitere a acțiunii, în rest decizia instanței de apel să fie

menținută.

În susținerea recursului, recurenta a invocat încălcarea normelor de drept

material și procedural de către instanța de apel.

Afirmă Primăria or. Vatra că în decizia recurată, instanța de apel nu a indicat

absolut nici o normă de drept pertinentă ce a servit drept temei pentru respingerea

acțiunii reconvenționale, fapt ce contravine standardelor procedurale referitoare la

conținutul actului judecătoresc.

Consideră recurenta că, prin achitarea integrală a datoriei la plata pentru arendă,

precum și a penalității și dobânzii de întârziere, Dabija Eugeniu a recunoscut acțiunea

reconvențională, fapt ce impune admiterea acesteia cu rezilierea contractului de

arendă nr. 3 din 20 aprilie 2011. Astfel, deși instanțele ierarhic inferioare au constatat

că Dabija Eugeniu nu și-a onorat obligațiile contractuale de plată a arendei pentru o

perioadă de 18 luni - temei legal pentru rezilierea contractului, neîntemeiat au respins

acțiunea.

În conformitate cu art. 434 alin. (1) CPC, recursul se declară în termen de 2 luni

de la data comunicării hotărârii sau a deciziei integrale.

Materialele cauzei atestă că potrivit scrisorii de însoțire nr. 4484, copia deciziei

Curții de Apel Chișinău din 14 martie 2017 redactată integral, a fost expediată în

adresa Primăriei or. Vatra la 14 aprilie 2017 (f.d. 194) și a fost recepționată la 16 mai

2017, fapt confirmat prin mențiunea aplicată în colțul stâng al scrisorii de însoțire,

(f.d. 201). Totodată, se reține că 16 iulie 2017 – data limită de declarare a recursului,

este zi de duminică și în conformitate cu art. 112 alin. (2) CPC, dacă ultima zi a

termenului este nelucrătoare, acesta expiră în următoarea zi lucrătoare, la caz 17 iulie

2017, zi de luni.

În circumstanțele relevate, recursul declarat de Primăria or. Vatra la 17 iulie

2017, se consideră a fi depus în termenul prevăzut de lege.

La 14 noiembrie 2017, în adresa lui Dabija Eugeniu a fost expediată copia

recursului declarat de Primăria or. Vatra, cu înștiințarea despre necesitatea depunerii

referinței.

Intimatul nu și-a valorificat dreptul respectiv și nu a depus referință.

3

Prin încheierea Curții Supreme de Justiție din 20 decembrie 2017, recursul

declarat de Primăria or. Vatra a fost considerat admisibil.

În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înștiințarea

participanților la proces.

Studiind materialele dosarului în raport cu argumentele invocate în recursul

declarat, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție consideră că recursul urmează a fi admis, cu casarea deciziei

instanței de apel și hotărârii primei instanțe în partea respingerii acțiunii

reconvenționale și emiterea în această parte a unei hotărâri noi de admitere a acțiunii,

în rest decizia instanței de apel a menține, din următoarele considerente.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanța, după ce judecă

recursul, este în drept să admită recursul și să caseze parțial decizia instanței de apel și

hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre.

Conform art. 733 Cod civil, contractul nu poate fi altfel rezolvit, reziliat sau

revocat decât în temeiuri prevăzute de lege sau prin acordul părților.

Potrivit art. 875 Cod civil, prin contractul de locațiune, o parte (locator) se

obligă să dea celeilalte părți (locatar) un bun determinat individual în folosință

temporară sau în folosință și posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească

chirie.

Art. 886 alin. (1) Cod civil prevede că plata chiriei poate fi efectuată integral la

expirarea termenului stabilit în contractul de locațiune. Dacă plata chiriei este stabilită

pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor.

Conform art. 906 alin. (1) Cod civil, locatorul este în drept să ceară rezilierea

contractului dacă locatarul:

a) nu folosește bunul închiriat la destinație sau în conformitate cu prevederile

contractului;

b) admite intenționat sau din culpă înrăutățirea stării bunului ori creează un

pericol real pentru o asemenea înrăutățire;

c) nu plătește chiria pe parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată

dacă în contract nu este prevăzut altfel;

d) încheie un contract de sublocațiune fără acordul locatorului.

Din suportul probator prezent la materialele cauzei rezultă că, potrivit

procesului-verbal privind rezultatele licitației nr. 20 din 21 martie 2011, Dabija

Eugeniu a devenit câștigătorul dreptului de arendă pe un termen de 15 ani a terenului

cu numărul cadastral XXXXX și suprafața de 0,0592 ha, situat în or. Vatra, str. Ștefan

Vodă 92/1, destinat pentru construcții (f.d. 9).

În consecință, la 20 aprilie 2011 între Primăria or. Vatra în calitate de locator

(arendator) și Dabija Eugeniu – locatar (arendaș), a fost încheiat contractul nr. 3 de

locațiune a terenului prin licitație (f.d. 11-13).

Potrivit pct. 2.2. din contract, arendatorul transmite în arendă terenul cu

suprafața de 0,0592 ha, situat în or. Vatra, str. Ștefan Vodă, 92/1, ce-i aparține cu drept

de proprietate, iar arendașul primește în arendă terenul cu drept de locațiune pentru

construcție și amenajare.

În pct. 3.2 și 3.3 părțile au stabilit că la momentul semnării contractului plata

pentru arenda terenului constituie 1745 lei anual, care urmează a fi achitată de către

arendaș semestrial cu anticipație câte 873 lei, cel târziu în prima zi a semestrului.

4

În conformitate cu pct. 4.1 din contract, arendașul este obligat să achite plata

arendei semestrial, în termenul stabilit, iar pct. 4.4 stabilește dreptul arendatorului să

desfacă contractul înainte de termen dacă arendașul nu achită plata pentru arendă pe

perioada unui trimestru.

Conform fișei de urmărire a plăților de arendă a terenului la contractul nr. 3,

începând cu anul 2013, Dabija Eugeniu a încetat să achite plata pentru arenda

terenului situat în or. Vatra, str. Ștefan Vodă, 92/1 (f.d. 47), acumulând o datorie în

sumă de 4798,75 lei pentru neachitarea plății pentru anii 2013 și 2014, precum și

pentru 9 luni ale anului 2015, fapt ce nu a fost negat de către acesta, care pe parcursul

examinării prezentei cauze, a achitat integral suma datoriei, penalității și dobânzii de

întârziere în mărime totală de 5305 lei.

Analizând circumstanțele expuse în raport cu normele legale supra citate,

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de

Justiție consideră întemeiată acțiunea reconvențională a Primăriei or. Vatra și

Consiliului orășenesc Vatra împotriva lui Dabija Eugeniu cu privire la rezilierea

contractului de arendă a terenului.

Or, legiuitorul a prevăzut expres în art. 906 alin. (1) lit. c) Cod civil dreptul

locatorului de a cere rezilierea contractului dacă locatarul nu plătește chiria pe

parcursul a 3 luni după expirarea termenului de plată, drept stabilit și de către părți în

pct. 4.4 din contractul de locațiune a terenului prin licitație nr. 3 din 20 aprilie 2011.

Astfel, în baza contractului menționat, obligațiile asumate de către Primăria or.

Vatra au fost îndeplinite integral prin transmiterea către Dabija Eugeniu a terenului,

însă ultimul nu și-a onorat corespunzător obligațiile asumate cu privire la achitarea

plății de arendă, motiv pentru care a acumulat o datorie în sumă de 5305 lei, ce a fost

achitată pe parcursul examinării cauzei.

În acest sens, nu poate fi reținut argumentul invocat de instanțele ierarhic

inferioare în susținerea concluziei de respingere a acțiunii reconvenționale, precum că

la momentul pronunțării hotărârii Dabija Eugeniu a stins toate datoriile la plata

arendei, neexistând astfel temei de reziliere a contractului, deoarece achitarea

integrală a datoriei nu afectează dreptul locatorului de a cere rezilierea anticipată a

contractului, în condițiile în care locatarul nu și-a onorat obligația de plată a arendei pe

parcursul a 2 ani și 9 luni, fapt ce constituie temei legal de reziliere a contractului din

inițiativa locatorului.

Prin urmare, instanța de recurs consideră că instanțele ierarhic inferioare au

concluzionat greșit asupra respingerii acțiunii reconvenționale cu privire la rezilierea

contractului de arendă, în condițiile în care intimatul-pârât Dabija Eugeniu nu și-a

executat obligațiile asumate prin contractul de arendă încheiat, în această parte

urmând a fi pronunțată o hotărâre nouă de admitere a acțiunii, cu rezilierea

contractului de locațiune a terenului prin licitație nr. 3 din 20 aprilie 2011, încheiat

între Primăria or. Vatra și Dabija Eugeniu.

Distinct de cele relatate, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție reține că nu se va expune în partea

respingerii acțiunii inițiale a lui Dabija Eugeniu împotriva Primăriei or. Vatra și

Consiliului orășenesc Vatra cu privire la recunoașterea ilegală a refuzului la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece în această parte decizia Curții

de Apel Chișinău din 14 martie 2017 nu a fost contestată cu recurs.

5

Din considerentele menționate și având în vedere faptul că hotărârile instanțelor

ierarhic inferioare în partea respingerii acțiunii reconvenționale sunt neîntemeiate,

fiind pronunțate cu aplicarea eronată a normelor de drept material, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la

concluzia de a admite recursul declarat de Primăria or. Vatra, a casa decizia Curții de

Apel Chișinău din 14 martie 2017 și hotărârea Judecătoriei Buiucani mun. Chișinău

din 17 martie 2016 în partea respingerii acțiunii reconvenționale ca fiind neîntemeiată,

cu emiterea în această parte a unei hotărâri noi de admitere a acțiunii reconvenționale

a Primăriei or. Vatra și Consiliului orășenesc Vatra, cu rezilierea contractului de

locațiune a terenului prin licitație nr. 3 din 20 aprilie 2011, în rest decizia instanței de

apel a menține.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, Colegiul civil, comercial și de

contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție,

d e c i d e :

Se admite recursul declarat de Primăria orașului Vatra.

Se casează decizia Curții de Apel Chișinău din 14 martie 2017 și hotărârea

Judecătoriei Buiucani mun. Chișinău din 17 martie 2016, în cauza civilă la cererea

de chemare în judecată depusă de Dabija Eugeniu împotriva Primăriei orașului

Vatra și Consiliului orășenesc Vatra cu privire la recunoașterea ilegală a refuzului la

încheierea contractului de vânzare-cumpărare și acțiunea reconvențională a

Primăriei orașului Vatra și Consiliului orășenesc Vatra împotriva lui Dabija Eugeniu

cu privire la rezilierea contractului, în partea respingerii acțiunii reconvenționale ca

fiind neîntemeiată, și în această parte se pronunță o hotărâre nouă, prin care:

Se admite acțiunea reconvențională a Primăriei orașului Vatra și Consiliului

orășenesc Vatra împotriva lui Dabija Eugeniu cu privire la rezilierea contractului.

Se reziliază contractul de locațiune a terenului prin licitație nr. 3 din 20 aprilie

2011, încheiat între Primăria orașului Vatra și Dabija Eugeniu.

În rest, decizia Curții de Apel Chișinău din 14 martie 2017 se menține.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței, judecătorul Iulia Sîrcu

Judecătorii Ion Druță

Maria Ghervas

Dumitru Mardari

Mariana Pitic

6