Decizia nr. 102 din 25 noiembrie 2024

Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept ce formează obiectul Dosarului nr. 1.737/1/2024 a fost constituit conform dispoziţiilor art. 520 alin. (6) din Codul de procedură civilă şi ale art. 34 alin. (2) lit. b) din Regulamentul privind organizarea şi funcţionarea administrativă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, aprobat prin Hotărârea Colegiului de conducere al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nr. 20/2023, cu modificările ulterioare (Regulamentul). 2. Şedinţa este prezidată de doamna judecător Carmen Elena Popoiag, preşedintele Secţiei I civile a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

La şedinţa de judecată participă doamna Elena Adriana Stamatescu, magistrat-asistent, desemnată în conformitate cu dispoziţiile art. 36 din Regulament.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a luat în examinare sesizarea formulată de Tribunalul Maramureş – Secţia I civilă, în Dosarul nr. 10.852/182/2022, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile.

Magistratul-asistent prezintă referatul cauzei, arătând că la dosar s-a depus raportul întocmit de judecătorul-raportor, ce a fost comunicat părţilor, în conformitate cu dispoziţiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă; intimatul-pârât Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară M a depus, în termen legal, prin consilier juridic, un punct de vedere asupra chestiunii de drept; au fost depuse opinii ştiinţifice de către specialiştii consultaţi.

În urma deliberărilor, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept rămâne în pronunţare asupra sesizării privind pronunţarea unei hotărâri prealabile. ÎNALTA CURTE, deliberând asupra chestiunii de drept cu care a fost sesizată, constată următoarele: I. Titularul şi obiectul sesizării

Tribunalul Maramureş – Secţia I civilă a dispus, prin Încheierea din 30 mai 2024, în Dosarul nr. 10.852/182/2022, sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: 1. Interdicţia de înstrăinare a terenurilor cu destinaţia de păşune deţinute în devălmăşie de composesorate (înţelese ca forme asociative de administrare şi exploatare a terenurilor, înregistrate ca persoane juridice de drept privat), reglementată de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 1/2000), presupune numai interdicţia înstrăinării dreptului de proprietate sau şi interdicţia constituirii dezmembrămintelor acestui drept, respectiv constituirea unui drept de superficie, pe o durata determinată, cu titlu oneros, în schimbul unor sume de bani ce se fac venit la bugetul composesoratului? 2. Din interpretarea coroborată a prevederilor art. 29 şi 30 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 7/1996), raportat la prevederile art. 9 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (Legea nr. 36/1995), rezultă că prerogativa registratorului de carte funciară de respingere a unei cereri de înregistrare în cartea funciară, motivată de existenţa unui caz de nulitate absolută a actului juridic prezentat spre înregistrare, se referă inclusiv la acte autentice instrumentate de notari publici sau exclusiv la acte juridice care nu au făcut obiectul procedurii de autentificare conform Legii nr. 36/1995? 3. Dispoziţiile art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996 permit registratorului de carte funciară să analizeze în cadrul unei cereri de înscriere în cartea funciară orice motive de nulitate absolută, motive ce ţin de fondul dreptului supus înscrierii sau numai exclusiv nulităţi absolute ce ţin de forma actului juridic?

Sesizarea a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie la data de 9 august 2024 cu nr. 1.737/1/2024, termenul de judecată fiind stabilit la 25 noiembrie 2024. II. Norma de drept intern ce formează obiectul sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie cu privire la pronunţarea unei hotărâri prealabile

Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, cu modificările şi completările ulterioare Art. 28. – ” (…) (7) Terenurile acestor forme asociative nu pot fi înstrăinate în niciun mod, în întregime sau în parte. (…)”

Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare Art. 29. – ” (1) În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative: a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în România; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului; f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor stabilite prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (13) şi (16); g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competenţa registratorului. (2) Directorul general al Agenţiei Naţionale poate delega, prin ordin, asistenţilor-registratori principali atribuţiile registratorilor. (3) Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor. (4) În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor prezentei legi.” Art. 30. – ” (1) Dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată. (2) Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare. (3) Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.”

Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, republicată, cu modificările şi completările ulterioare Art. 9. – ” (1) Notarii publici şi instituţiile prevăzute la art. 8 care desfăşoară activitate notarială au obligaţia să verifice, în scopul prevenirii litigiilor, ca actele pe care le instrumentează să nu cuprindă clauze contrare legii şi bunelor moravuri, să ceară şi să dea lămuriri părţilor asupra conţinutului acestor acte spre a se convinge că le-au înţeles sensul şi le-au acceptat efectele. (2) În cazul în care actul solicitat este contrar legii şi bunelor moravuri, notarul public va refuza întocmirea lui.”

Codul civil Art. 693. – ” (1) Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă.” III. Expunerea succintă a procesului

Prin Sentinţa civilă nr. 6.460 din 18 iulie 2023, pronunţată de Judecătoria Baia Mare – Secţia civilă, s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtelor Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară M, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B, invocată prin întâmpinare; s-a respins cererea de chemare în judecată formulată de petenta X – S.R.L. împotriva pârâtelor Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară M, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B, ca formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; s-a respins plângerea formulată de petentă, în contradictoriu cu intimata Asociaţia Composesorală Y, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel principal petenta X – S.R.L. şi apel incident intimata Asociaţia Composesorală Y.

Prin apelul principal formulat, apelanta-petentă X – S.R.L. a solicitat respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtelor Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară M, Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară B; admiterea cererii de chemare în judecată, desfiinţarea încheierilor de respingere a reexaminărilor menţionate în cadrul petitului acţiunii introductive şi a încheierilor de carte funciară şi dispunerea intabulării drepturilor de superficie în baza contractului autentificat de notarul public, astfel cum s-a solicitat prin cererile de intabulare.

În motivarea apelului s-a susţinut că din analiza normelor care reglementează competenţa registratorului de carte funciară rezultă neîndoielnic că acesta nu poate proceda la verificarea condiţiilor de fond de validitate ale unui act încheiat în formă autentică în faţa notarului public, actul bucurându-se de prezumţia de validitate prevăzută prin dispoziţiile art. 333 din Regulamentul de aplicare a Legii notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.333/C/2013, cu modificările şi completările ulterioare (Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995).

Totodată se susţine că, prin sentinţa apelată, instanţa de fond dă eficienţă interpretării deciziilor directorilor direcţiei de publicitate imobiliară, respectiv a Uniunii Notarilor Publici din România. Mai mult, se perpetuează confuzia între actul de dispoziţie şi actul translativ de proprietate. Inalienabilitatea nu este o condiţie a dreptului de proprietate, ci este o limitare, o caracteristică a dreptului de proprietate. În mod incontestabil, inalienabilitatea se referă la dispoziţia juridică, însă nu înseamnă o suprimare, o abolire totală a dispoziţiei juridice.

Se mai relevă că soluţia pronunţată şi motivarea propusă ignoră cu desăvârşire extrasele de carte funciară depuse de reclamantă din care rezultă practica neunitară a birourilor de carte funciară în legătură cu intabularea dreptului de superficie în cartea funciară a imobilului. La dosarul cauzei sunt extrase de carte funciară din care rezultă că birouri de carte funciară din ţară au admis intabularea dreptului de superficie şi după emiterea Deciziei nr. 6 din 23 mai 2022 a directorului Direcţiei de publicitate imobiliară privind Minuta nr. 27.410/3471, încheiate ca urmare a şedinţelor reprezentanţilor Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi ai Uniunii Notarilor Publici din România, la care prima instanţă omite să facă referire.

Prin apelul incident formulat de intimata Asociaţia Composesorală Y s-a solicitat admiterea apelului, admiterea cererii de chemare în judecată, desfiinţarea încheierilor de carte funciară atacate prin cererea introductivă, cu consecinţa intabulării în cartea funciară a dreptului de superficie constituit în mod valabil în baza contractului de superficie autentificat de notarul public.

Se susţine că prin hotărârea atacată instanţa de fond a validat o situaţie care este profund nelegală atât din perspectiva încălcării regulilor instituite de lege privind procedura de efectuare a înregistrărilor în cartea funciară, cât şi din cea a nesocotirii unor prerogative esenţiale ale dreptului de proprietate, respectiv aceea de a constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate civilă, care să permită o exploatare eficientă a terenurilor, în scopul asigurării culegerii fructelor civile de către titularii dreptului de proprietate.

Încheierile de carte funciară atacate au fost emise cu încălcarea flagrantă a prevederilor art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996, motivaţia pentru refuzul de intabulare a dreptului de superficie vizând o pretinsă încălcare a prevederilor art. 28 din Legea nr. 1/2000, care reglementează o interdicţie de înstrăinare a terenurilor deţinute în proprietate de anumite forme asociative de proprietate, cum este cazul petentei.

În realitate, nu există nicio prevedere legală care să sancţioneze cu nulitatea absolută, în mod expres, o convenţie pentru înstrăinarea terenurilor şi cu atât mai mult pe cele încheiate pentru constituirea vreunui dezmembrământ al dreptului de proprietate, cum ar fi un contract de superficie, nici instituirea convenţională a interdicţiilor de înstrăinare sau dezmembrare asupra acestor terenuri.

Intimatul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară M a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelurilor, ca nefondate.

Intimatul consideră că în prezentul litigiu este incidentă Decizia nr. LXXII (72) din 15 octombrie 2007, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Secţiile Unite, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 685 din 7 octombrie 2008 (Decizia nr. 72 din 15 octombrie 2007) privind examinarea recursului în interesul legii cu privire la calitatea procesuală pasivă a oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară, raportat la fondul plângerii de carte funciară din prezentul litigiu.

Intimata Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelurilor şi, pe cale de consecinţă, menţinerea sentinţei pronunţate ca fiind temeinică şi legală.

Se învederează faptul că, prin soluţionarea cererilor, registratorul îşi exercită numai atribuţiile conferite prin lege specială, respectiv constată dacă actele depuse în justificarea cererii de înscriere întrunesc sau nu întrunesc condiţiile cerute de lege pentru validitatea acestora, situaţie în care nu poate fi reţinut un exces de putere.

La termenul de judecată din 14 aprilie 2024, în temeiul dispoziţiilor art. 398-399 din Codul de procedură civilă, s-a dispus repunerea pe rol a cauzei pentru dezbaterea dosarului în complet de divergenţă, având în vedere că nu s-a putut lua hotărârea prin acordul membrilor completului de judecată.

La data de 18 aprilie 2024, apelanţii X – S.R.L. şi Asociaţia Composesorală Y au formulat cerere de sesizare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în procedura prevăzută de dispoziţiile art. 519 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

Prin cererea formulată de apelanta-petentă X – S.R.L. s-a solicitat admiterea cererii de sesizare a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unei chestiuni de drept cu privire la aplicarea interdicţiei prevăzute de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 şi contractelor de superficie care au ca obiect terenuri cu vegetaţie forestieră, păşuni şi fâneţe aflate în proprietatea composesoratelor, obştilor de moşneni, obştilor răzăşeşti precum şi altor asemenea forme asociative.

Prin cererea formulată de apelanta-intimată Asociaţia Composesorală Y s-a solicitat sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarele chestiuni de drept: Interdicţia de înstrăinare a terenurilor cu destinaţia de păşune deţinute în devălmăşie de composesorat (înţelese ca forme asociative de administrare şi exploatare a terenurilor, înregistrate ca persoane juridice de drept privat), reglementată de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, presupune numai interdicţia înstrăinării dreptului de proprietate sau/şi interdicţia constituirii dezmembrămintelor acestui drept, respectiv constituirea unui drept de superficie, pe o durată determinată, cu titlu oneros, în schimbul unor sume de bani ce se fac venit la bugetul composesoratului? Din interpretarea coroborată a prevederilor art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996, raportat la prevederile art. 9 din Legea nr. 36/1995, rezultă că prerogativa registratorului de carte funciară de respingere a unei cereri de înregistrare în cartea funciară, motivată de existenţa unui caz de nulitate absolută a actului juridic prezentat spre înregistrare, se referă inclusiv la acte autentice instrumentate de notari publici sau exclusiv la acte juridice care nu au făcut obiectul procedurii de autentificare conform Legii nr. 36/1995?

Din oficiu, la termenul de judecată din 14 mai 2024, instanţa a pus în discuţia părţilor o completare a acestei cereri de sesizare, respectiv a cererii formulate de Asociaţia Composesorală Y, cu privire la interpretarea coroborată a prevederilor art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996, raportat la prevederile art. 9 din Legea nr. 36/1995, respectiv dacă dispoziţiile art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996 permit registratorului de carte funciară să analizeze în cadrul unei cereri de înscriere în cartea funciară orice motive de nulitate absolută, motive ce ţin de fondul dreptului supus înscrierii sau numai exclusiv nulităţi absolute ce ţin de forma actului juridic.

Prin încheierea din 30 mai 2024, sesizarea a fost considerată admisibilă şi, în temeiul dispoziţiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, s-a dispus suspendarea judecăţii. IV. Motivele reţinute de titularul sesizării referitoare la admisibilitatea procedurii

Instanţa de trimitere a constatat că sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate a sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă.

Astfel, cu privire la chestiunea de drept a cărei lămurire se solicită, aceasta este nouă, nu a făcut şi nu face obiectul unui recurs în interesul legii, iar de lămurirea sa depinde soluţionarea pe fond a cauzei. De asemenea, instanţa de apel judecă în ultimă instanţă, decizia ce urmează a fi pronunţată fiind definitivă. V. Punctul de vedere al părţilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Intimatul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară M a formulat note de şedinţă prin care a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de dispoziţiile art. 519 din Codul de procedură civilă.

Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a susţinut că inalienabilitatea prevăzută de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 este una legală, care nu vizează doar actele translative de proprietate, ci şi actele constitutive de drepturi, cum este constituirea unui dezmembrământ (în speţă, drept de superficie), care fac parte din categoria actelor de dispoziţie.

Mai mult decât atât, dispoziţiile art. 95 alin. (2) din Legea nr. 46/2008 – Codul silvic, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (Codul silvic) prevăd că: „Proprietatea formelor asociative prevăzute la alin. (1) este garantată, indivizibilă si inalienabilă, acesteia fiindu-i aplicabile dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 1/2000 (…).”

Prin urmare, aceste prevederi constituie un impediment pentru constituirea unor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra imobilelor proprietate a formelor asociative definite la art. 95 alin. (1) din Codul silvic.

Totodată, menţionează faptul că inalienabilitatea prevăzută la art. 95 alin. (2) din Codul silvic, deşi asemănătoare, nu se confundă cu inalienabilitatea proprietăţii publice, întrucât proprietatea formelor asociative definite la art. 95 alin. (1) din Codul silvic nu este una publică.

Incompatibilitatea coexistenţei unui drept de superficie asupra terenurilor aflate în proprietatea formelor asociative rezultă şi din argumentele Curţii Constituţionale expuse în cuprinsul Deciziei nr. 173 din 12 iunie 2002, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 492 din 9 iulie 2002 (Decizia nr. 173 din 12 iunie 2002), în care s-a reţinut că inclusiv exploatarea, activitate corespunzătoare atributului de folosinţă din conţinutul dreptului de proprietate, revine în mod exclusiv formelor asociative, iar nu unor terţe persoane. Voinţa legiuitorului de a scoate din circuitul civil aceste terenuri şi de a nu permite nici măcar înstrăinarea atributului de folosinţă asupra lor rezultă din conţinutul art. 28 alin. (7) şi (8) din Legea nr. 1/2000, iar în cazul încetării formelor asociative, întreaga proprietate indiviză va trece în proprietatea publică a unităţii administrativ-teritoriale în raza căreia se află terenurile respective.

În situaţia în care s-ar constitui în mod valabil prin acte juridice de drept privat un drept de superficie în favoarea unor terţe persoane din afara formei asociative, constituire urmată de înscrierea în cartea funciară pentru opozabilitate, atunci (la momentul trecerii în proprietatea publică) dezmembrământul anterior constituit ar rămâne în fiinţă, pe durata existenţei sale, urmând a fi radiat la împlinirea termenului care, potrivit art. 694 din Codul civil, se poate întinde până la 99 de ani.

Or, dreptul de superficie este un dezmembrământ specific dreptului de proprietate privată, incompatibil cu regimul dreptului de proprietate publică, acesta putând fi grevat exclusiv de drepturile reale prevăzute de lege, respectiv dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit (art. 866 din Codul civil).

Cu alte cuvinte, dacă ar fi permisă constituirea unor dezmembrăminte în favoarea unui terţ, fără ca aceasta să vină în contradicţie cu interdicţia de înstrăinare a terenurilor reconstituite în favoarea formelor asociative, ar fi încălcat însuşi scopul pentru care aceste forme de proprietate sui generis au fost reinstaurate de legiuitor – exploatarea în comun a proprietăţii devălmaşe sau indivize aparţinând membrilor săi.

Referitor la a doua chestiune de drept, teza finală, ce face obiectul sesizării Asociaţiei Composesorale Y, arată că nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, deoarece obiectul prezentei cauze nu îl constituie vreun act juridic care nu a făcut obiectul procedurii de autentificare, conform Legii nr. 36/1995, pentru a se putea clarifica modalitatea de aplicare a dispoziţiilor art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996, raportat la prevederile art. 9 din Legea nr. 36/1995, din care rezultă prerogativa registratorului de carte funciară de respingere a unei cereri de înregistrare în cartea funciară, motivată de existenţa unui caz de nulitate absolută a actului juridic.

În consecinţă, această chestiune de drept nu a influenţat şi nu poate influenţa în mod determinant soluţia definitivă ce se va pronunţa în cauză.

În cazul în care se va considera că sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, apreciază că registratorul verifică dacă înscrisul pe baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile prevăzute de lege pentru înscrierea dreptului sau faptului juridic, iar, pe de altă parte, dacă, potrivit cuprinsului cărţii funciare, nu există vreo piedică la efectuarea înscrierii.

Potrivit prevederilor art. 30 alin. (2) din actul normativ mai sus indicat, registratorul trebuie să respingă o cerere de înscriere a unui act juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare. Prevederile art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996 nu fac referire la un anumit tip de act juridic şi, ca atare, dispoziţiile acestora se aplică tuturor actelor juridice prezentate în vederea înscrierii în cartea funciară.

După comunicarea raportului întocmit de judecătorul-raportor, în condiţiile art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, intimatul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară M a depus, în termen legal, prin consilier juridic, un punct de vedere asupra chestiunii de drept, reluând argumentele expuse în faţa instanţelor de fond şi apel. VI. Punctul de vedere al completului de judecată care a formulat sesizarea cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Completul de judecată învestit cu soluţionarea apelurilor în Dosarul nr. 10.852/182/2022 a reţinut că sesizarea priveşte interpretarea prevederilor art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, care interzic înstrăinarea dreptului de proprietate asupra terenurilor aparţinând formelor asociative de organizare (asociaţii composesorale), precum şi a dispoziţiilor art. 28, 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996.

Practic, se solicită lămurirea aspectului dacă interzicerea înstrăinării dreptului de proprietate privind terenurile unei asociaţii composesorale vizează şi constituirea dreptului de superficie, respectiv a dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi a dreptului de folosinţă asupra terenurilor.

În concret, prin realizarea acestui drept de superficie se pierde dreptul de folosinţă asupra terenului de către Asociaţia Composesorală Y în favoarea societăţii reclamante X – S.R.L. pe perioada contractuală (18 luni iniţial, cu posibilitatea prelungirii până la 35 de ani), pentru desfăşurarea unor activităţi comerciale, în speţă, producerea de curent electric prin instalarea panourilor fotovoltaice. Totodată, pierderea dreptului de folosinţă se realizează şi prin construcţii aferente desfăşurării activităţilor comerciale menţionate, altele decât panouri fotovoltaice.

A doua chestiune de drept priveşte interpretarea prevederilor art. 30 alin. (2) teza finală din Legea nr. 7/1996, respectiv dacă registratorul de carte funciară, în procedura înscrierii unui drept real de proprietate, poate să procedeze la analiza îndeplinirii unor condiţii speciale prevăzute în legi speciale, ce ţin de fondul dreptului, obiect al contractului, inclusiv incidenţa nulităţii absolute a actului juridic, ce nu ţin de forma actului, ci de fondul acestuia.

În concret, se solicită a se stabili dacă registratorul poate să respingă o cerere de înscriere a unui drept de superficie în cartea funciară (dezmembrământ al dreptului de proprietate), în condiţiile în care, pe de o parte, există interdicţia de înstrăinare prevăzută de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, iar, pe de altă parte, din oficiu, procedează la analiza acestei condiţii prevăzute în legea specială.

Redând dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi art. 28 din Legea nr. 1/2000, referitoare la modul de eliberare a titlului de proprietate pentru formele asociative de proprietate, precum şi la indivizibilitatea şi inalienabilitatea tuturor acestor forme de proprietate, instanţa de trimitere a reţinut că, în temeiul prevederilor art. 28, 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996, registratorul de carte funciară admite sau respinge cererea de înscriere în cartea funciară, dacă înscrisul în baza căruia se cere înscrierea îndeplineşte condiţiile limitative prevăzute de lege.

Conform dispoziţiilor art. 30 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, registratorul poate respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de reglementările în vigoare [în prezentul dosar, art. 28 alin. (1)-(7) din Legea nr. 1/2000] raportat la art. 26 din acelaşi act normativ.

Totodată, Curtea Constituţională a statuat prin deciziile nr. 269 din 22 octombrie 2002, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 879 din 6 decembrie 2002 (Decizia nr. 269 din 22 octombrie 2002), şi nr. 173 din 12 iunie 2002 faptul că asociaţia composesorală este o formă străveche de organizare a proprietăţii, o modalitate sui generis de proprietate, particularităţile acestei forme cuprinzând limitări ale dreptului de proprietate, în concret ale dreptului de dispoziţie, dreptul de proprietate vizând un teren aflat într-o stare de indiviziune forţată, administrat şi exploatat exclusiv de asociaţia composesorală.

Raportat la clauzele contractului de superficie care stă la baza solicitării de înscriere a dreptului de superficie în cartea funciară, asociaţia composesorală pierde dreptul de folosinţă asupra terenului pentru perioada menţionată din contract, terenul fiind afectat de construcţiile care vor fi realizate pe acesta (instalaţii fotovoltaice şi clădiri administrative), şi, implicit, terenul îşi pierde, cel puţin în parte, destinaţia de păşune, exploatarea în comun de către membrii composesoratului nefiind posibilă pe perioada derulării contractului.

Instanţa de trimitere a reţinut că dosarul este în prezent judecat în complet de divergenţă, membrii completului de judecată având puncte de vedere diferite cu privire la legalitatea/competenţa verificării de către registratorul de carte funciară, în procedura înscrierii dreptului real în cartea funciară, a nulităţilor absolute ale actului juridic ce stă la baza acestei înscrieri în cartea funciară, altele decât cele care privesc forma contractului (nu şi cele ce au în vedere fondul acestuia), implicit neîndeplinirea condiţiei prevăzute de art. 26 alin. (7) din Legea nr. 1/2001, care priveşte interdicţia de înstrăinare a terenurilor proprietatea composesoratelor. VII. Jurisprudenţa instanţelor naţionale în materie

Răspunzând solicitării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţele naţionale au comunicat un număr redus de hotărâri judecătoreşti şi au exprimat opinii teoretice, din care a rezultat existenţa a două orientări jurisprudenţiale.

Astfel, în ceea ce priveşte prima chestiune de drept, într-o primă orientare s-a apreciat că interdicţia de înstrăinare a terenurilor cu destinaţia de păşune deţinute în devălmăşie de composesorate, reglementată de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, presupune numai interdicţia înstrăinării dreptului de proprietate (Judecătoria Roman, Judecătoria Piatra-Neamţ, Judecătoria Zărneşti, într-o opinie: Tribunalul Bucureşti – secţiile a III-a, a IV-a şi a V-a civile şi judecătoriile sectoarelor I-VI Bucureşti; Judecătoria Giurgiu, Tribunalul Ialomiţa, Tribunalul Ilfov, Judecătoria Buftea – în opinie majoritară, Tribunalul Teleorman – Secţia civilă, Judecătoria Alexandria, Judecătoria Roşiori de Vede, Judecătoria Turnu Măgurele, Judecătoria Videle, Judecătoria Zimnicea, Judecătoria Baia Mare, Judecătoria Năsăud, Judecătoria Şimleu Silvaniei, Judecătoria Baia Mare, Judecătoria Răducăneni, Tribunalul Vaslui, Judecătoria Huşi, Judecătoria Bârlad, Tribunalul Arad – Secţia I civilă, Judecătoria Moldova Nouă, Tribunalul Caraş-Severin).

S-a exprimat şi opinia contrară, potrivit căreia interdicţia de înstrăinare a terenurilor cu destinaţia de păşune deţinute în devălmăşie de composesorat presupune atât interdicţia înstrăinării dreptului de proprietate, cât şi interdicţia constituirii dezmembrămintelor acestui drept, inclusiv constituirea unui drept de superficie pe durată determinată, cu titlu oneros (Judecătoria Târgu-Neamţ, Tribunalul Braşov, Judecătoria Braşov, o parte a judecătorilor Tribunalului Bucureşti – secţiile a III-a, a IV-a şi a V-a civile şi ai judecătoriilor sectoarelor I-VI Bucureşti; Judecătoria Bolintin-Vale, Tribunalul Bistriţa-Năsăud – Secţia civilă, Judecătoria Bistriţa, Judecătoria Hârlău, Judecătoria Vaslui, Tribunalul Buzău – Secţia I civilă, Judecătoria Râmnicu Sărat, Curtea de Apel Suceava, Judecătoria Oraviţa, Judecătoria Sânnicolau Mare – în opinie majoritară, Curtea de Apel Timişoara – Secţia I civilă).

În ceea ce priveşte a doua chestiune de drept, într-o opinie s-a apreciat că prerogativa registratorului de carte funciară de respingere a unei cereri de înregistrare în cartea funciară, motivată de existenţa unui caz de nulitate absolută a actului juridic prezentat spre înregistrare, se referă inclusiv la actele autentice instrumentate de notarii publici (Judecătoria Roman, Judecătoria Piatra-Neamţ, Tribunalul Braşov, Judecătoria Braşov, Tribunalul Bucureşti – secţiile a III-a, a IV-a şi a V-a civile şi judecătoriile sectoarelor I-VI Bucureşti, în opinie majoritară, Judecătoria Buftea – în opinie majoritară, Tribunalul Teleorman – Secţia civilă, Judecătoria Alexandria, Judecătoria Roşiori de Vede, Judecătoria Turnu Măgurele, Judecătoria Videle, Judecătoria Zimnicea, Tribunalul Bistriţa-Năsăud – Secţia civilă, Judecătoria Bistriţa, Judecătoria Iaşi – Secţia I civilă, Judecătoria Paşcani, Judecătoria Răducăneni, Judecătoria Hârlău, Tribunalul Vaslui, Judecătoria Râmnicu Sărat, Curtea de Apel Suceava, Judecătoria Oraviţa, Judecătoria Sânnicolau Mare – în opinie majoritară, Curtea de Apel Timişoara – Secţia I civilă).

Într-o altă opinie s-a considerat că această prerogativă se referă exclusiv la acte juridice care nu au făcut obiectul procedurii de autentificare conform Legii nr. 36/1995, reţinându-se că înscrierile contestate de către petentă s-au făcut în baza unui act notarial care, până la proba contrară, se prezumă a fi încheiat în mod legal, cu respectarea tuturor condiţiilor de fond şi de formă pentru valabilitatea acestuia, registratorul de carte funciară neavând, de altfel, competenţa de a verifica legalitatea unui act autentic întocmit de către un notar public (Judecătoria Zărneşti, Tribunalul Bucureşti – secţiile a III-a, a IV-a şi a V-a civile şi judecătoriile sectoarelor I-VI Bucureşti, în opinie minoritară, Tribunalul Braşov, Judecătoria Braşov, Judecătoria Buftea – în opinie majoritară, Judecătoria Bolintin-Vale, Tribunalul Ilfov, Judecătoria Baia Mare – Secţia civilă, Tribunalul Bistriţa-Năsăud – Secţia civilă, Judecătoria Bistriţa, Judecătoria Şimleu Silvaniei, Judecătoria Baia Mare – Secţia civilă, Curtea de Apel Craiova, Tribunalul Buzău – Secţia I civilă).

În fine, în privinţa celei de-a treia probleme de drept, într-o opinie s-a arătat că registratorul de carte funciară trebuie să analizeze în cadrul unei cereri de înscriere în cartea funciară orice motive de nulitate absolută, fie că ţin de fondul dreptului supus înscrierii, fie că ţin de forma actului juridic (Judecătoria Roman, Judecătoria Piatra-Neamţ, Judecătoria Târgu-Neamţ, Tribunalul Braşov, Judecătoria Braşov, Judecătoria Buftea – în opinie majoritară, Tribunalul Teleorman – Secţia civilă, Judecătoria Alexandria, Judecătoria Roşiori de Vede, Judecătoria Turnu Măgurele, Judecătoria Videle, Judecătoria Zimnicea, Tribunalul Iaşi – Secţia I civilă, Judecătoria Paşcani, Judecătoria Răducăneni, Judecătoria Hârlău, Judecătoria Râmnicu Sărat, Judecătoria Sânnicolau Mare – în opinie majoritară, Curtea de Apel Timişoara – Secţia I civilă).

Într-o a doua opinie s-a apreciat că registratorului nu îi este permis a analiza orice motive de nulitate absolută, care ţin de fondul dreptului supus înscrierii, ci exclusiv examinarea condiţiilor de formă cerute de lege pentru validitate ori a tuturor condiţiilor speciale prevăzute de reglementările în vigoare şi a căror nesocotire este sancţionată cu nulitatea absolută a actului juridic, prevăzută în mod expres (Judecătoria Zărneşti, Judecătoria Bolintin-Vale, Judecătoria Giurgiu, Tribunalul Ialomiţa, Judecătoria Şimleu Silvaniei, Judecătoria Baia Mare – Secţia civilă, Tribunalul Vaslui, Curtea de Apel Piteşti, Tribunalul Buzău – Secţia I civilă, Judecătoria Moldova Nouă).

Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a comunicat că la nivelul Secţiei judiciare – Serviciul judiciar civil nu se verifică, în prezent, practică judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept ce formează obiectul sesizării. VIII. Jurisprudenţa Curţii Constituţionale

Curtea Constituţională s-a pronunţat asupra constituţionalităţii dispoziţiilor legale a căror interpretare se solicită.

Astfel, prin Decizia nr. 173 din 12 iunie 2002, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 492 din 9 iulie 2002, a reţinut următoarele: ” (…) regimul juridic al proprietăţii privind terenurile forestiere restituite foştilor proprietari, în cadrul formelor asociative menţionate, este determinat de legiuitor, în mod special, în considerarea particularităţilor economice şi sociale ale formelor de exploatare anterioare trecerii terenurilor în proprietatea statului. În alţi termeni, dreptul de proprietate renaşte în favoarea foştilor proprietari sau a moştenitorilor acestora, în condiţiile imperativ stabilite de legiuitor, fără ca regimul astfel reglementat să reprezinte o abatere de la principiile constituţionale privind ocrotirea proprietăţii private. Aceste particularităţi cuprind anumite limitări ale unor prerogative ale dreptului de proprietate, decurgând din faptul că acest drept poartă asupra unei proprietăţi aflate într-o perpetuă indiviziune forţată; bunurile respective sunt administrate şi exploatate exclusiv în formele asociative prevăzute de lege, corespunzător situaţiei existente în momentul trecerii terenurilor forestiere în proprietatea statului. (…) În cazul terenurilor forestiere restituite, potrivit legii, către persoanele îndreptăţite, membre ale formelor asociative amintite, regimul juridic stabilit imperativ are, în principiu, următoarele particularităţi:- suprafeţele forestiere se restituie celor îndreptăţiţi, în proprietate comună, în cadrul formelor asociative – subiecte colective de drepturi – ce se constituie ca persoane juridice în temeiul art. 28 din legea criticată, în vederea administrării şi exploatării terenurilor cu respectarea regimului silvic, care au scop patrimonial şi îşi desfăşoară activitatea cu sprijinul şi sub controlul organizaţiilor din sistemul silvic; – înstrăinarea de către titulari a cotei-părţi din proprietate nu se poate face către persoane din afara acesteia. Transmiterea mortis causa a acestei cote-părţi poate fi făcută numai prin moştenire legală; – în cazul în care încetează existenţa asociaţiei, terenurile respective revin în proprietatea statului şi în folosinţa consiliului local. Aceste elemente definesc dreptul de proprietate comună în indiviziune forţată şi perpetuă, sub condiţia exploatării terenurilor forestiere în forme asociative – subiecte de drept colective – şi cu respectarea regimului silvic.”

Aceste considerente au fost reluate şi prin Decizia nr. 269 din 22 octombrie 2002, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 879 din 6 decembrie 2002. IX. Opiniile specialiştilor

Facultatea de Drept – Departamentul de drept privat din Universitatea de Vest din Timişoara a comunicat opinia ştiinţifică a doamnei profesor doctor Irina Sferdian, potrivit căreia constituirea unui drept de superficie asupra terenurilor formelor asociative nu este lovită de nulitate absolută pentru că ar fi încălcată obligaţia de înstrăinare prevăzută de art. 28 din Legea nr. 1/2000, însă actul constitutiv ar putea fi sancţionat cu nulitatea dacă statutul interzicea constituirea unei superficii ori dacă nu este respectată destinaţia terenului în cauză ori obiectul operaţiunii devine ilicit prin faptul că executarea sa ar încălca norme prohibitive la înstrăinare. Aceste nulităţi nu fac parte însă dintre cele pe care registratorul să le identifice în texte exprese de lege şi să le amendeze prin respingerea înscrierii în cartea funciară, întrucât presupun interpretarea legii şi a modului în care poate fi aplicată într-o situaţie dată.

De asemenea, a opinat că registratorul de carte funciară are competenţa de a verifica existenţa cauzelor de nulitate absolută expresă ce pot exista în cuprinsul actului supus înscrierii, dar şi orice altă nelegalitate ce poate surveni din încălcarea unor prevederi cuprinse în legi speciale. Acesta realizează un prim control al modului în care notarul public s-a asigurat de faptul că actul pe care l-a autentificat nu cuprinde clauze contrare legii, care sunt sancţionate cu nulitatea absolută, indiferent dacă privesc condiţii de formă ale actului sau condiţii de fond pentru care legea prevede sancţiunea nulităţii absolute ori dacă actul nu îndeplineşte condiţiile speciale prevăzute de reglementările în vigoare. Este vorba despre condiţii ce pot fi observate fără a apela la interpretarea legii, dacă legea este neclară sau nu distinge, şi nu de cele legate de consimţământul părţilor la încheierea actului juridic, mai precis de voinţa internă a părţilor, de care numai notarul instrumentator al actului poate lua cunoştinţă în procedura autentificării. Dispoziţiile legale care prevăd nulitatea absolută a actului supus înscrierii pentru nerespectarea condiţiilor de formă sau de fond sau care prevăd condiţiile speciale cerute la încheierea unui act juridic, care pot ţine de fondul actului, trebuie să fie exprese, clare, neîndoielnice, întrucât registratorul trebuie doar să aplice legea, iar nu să o interpreteze el însuşi şi să o raporteze la actul supus înscrierii pentru a vedea dacă sunt îndeplinite pe fond condiţiile de valabilitate.

Impedimentele legate de valabilitatea constituirii unui drept de superficie asupra terenurilor ce aparţin composesoratelor sau altor forme asociative nu pot fi verificate decât de către notarul public care autentifică actul constitutiv ori de instanţa de judecată chemată să se pronunţe asupra existenţei cauzelor de nulitate ale acelui act. Aceste verificări nu intră în competenţa registratorului, deoarece presupun interpretarea legii şi a modului în care aceasta a fost aplicată situaţiei de fapt, iar registratorul care respinge o înscriere în cartea funciară trebuie să aplice dispoziţii legale clare, neîndoielnice şi neinterpretabile (nulităţi absolute expres reglementate, condiţii legale imperative pentru încheierea sau înscrierea actului în cartea funciară a căror nerespectare este evidentă).

Institutul Naţional al Magistraturii a comunicat opinia sa ştiinţifică în sensul că, în aplicarea dispoziţiilor art. 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996 raportate la art. 9 din Legea nr. 36/1995, soluţionând o cerere de înscriere în cartea funciară, registratorul de carte funciară are competenţa de a analiza orice motive de nulitate absolută ce ţin de fondul dreptului supus înscrierii, „a căror verificare este de competenţa sa”, chiar dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea este încheiat în formă autentică, iar nu doar nulităţi absolute ce ţin de nerespectarea formei actului juridic în baza căruia se solicită înscrierea.

Interdicţia de înstrăinare a terenurilor prevăzută de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 vizează atât transmiterea dreptului de proprietate, cât şi constituirea de drepturi reale principale, derivate din dreptul de proprietate privată, cum este şi dreptul de superficie.

În argumentarea acestui punct de vedere s-a arătat că sistemul real de publicitate imobiliară bazat pe conţinutul cărţii funciare este guvernat de principiul legalităţii, prevederile art. 23, 24, 28, 29 şi 30 din Legea nr. 7/1996 relevând ambele dimensiuni ale acestuia: legalitatea formală şi legalitatea materială.

Cartea funciară asigură nu numai publicitatea integrală a drepturilor, actelor şi faptelor juridice privitoare la imobile, dar, în egală măsură, îndeplineşte şi o funcţie de garanţie privind existenţa şi valabilitatea acestora. Aceasta este raţiunea pentru care, subsumat dimensiunii materiale a principiului legalităţii, din interpretarea art. 29 alin. (1) lit. a) şi g) din Legea nr. 7/1996 rezultă că registratorului de carte funciară îi incumbă obligaţia – iar nu facultatea – de a verifica, alături de alte cerinţe enunţate de textul legal, atât dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea în cartea funciară întruneşte exigenţele de formă prevăzute de lege, cât şi dacă actul respectă alte prevederi stabilite prin legi speciale, „a căror verificare se află în competenţa registratorului”.

În continuarea raţionamentului expus, cu referire la cea de-a doua chestiune supusă interpretării, reiese că dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 36/1995 nu se opun ca, la momentul soluţionării cererii de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular în temeiul unui înscris autentificat, registratorul să realizeze propriile verificări, în aplicarea art. 29 alin. (1) lit. g) din Legea nr. 7/1996, ca o garanţie a respectării legalităţii materiale ce caracterizează activitatea de publicitate imobiliară. În alte cuvinte, împrejurarea că notarul public nu a respins solicitarea părţilor de autentificare a actului juridic, care, prin ipoteză, cuprinde clauze contrare legii, nu lipseşte de conţinut obligaţia legală instituită în sarcina registratorului de a verifica dacă actul autentificat este în acord cu prevederile legale.

În continuare, se impune a identifica dacă interdicţia de înstrăinare instituită de lege este de ordine publică şi, ulterior, care este înţelesul noţiunii de „înstrăinare” avute în vedere de legiuitor.

În ceea ce priveşte primul aspect, se impune observaţia că una dintre raţiunile instituirii interdicţiei de înstrăinare a terenului cu privire la care s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea formelor asociative prevăzute de art. 26 din Legea nr. 1/2000 este aceea a preîntâmpinării operaţiunilor speculative cu aceste terenuri (agricole şi forestiere), faţă de destinaţia lor, aceea a satisfacerii intereselor agricole şi/sau nevoilor de masă lemnoasă proprii structurii asociative. În egală măsură, legiuitorul a avut în vedere şi necesitatea prezervării acestor terenuri, cât timp, potrivit art. 28 alin. (8) din Legea nr. 1/2000, „în cazul dizolvării formelor asociative proprietatea indiviză a acestora va trece în proprietatea publică a consiliilor locale în raza cărora se află terenurile respective”. Prin urmare, dispoziţiile art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000 consacră o interdicţie de înstrăinare de ordine publică, depăşind sfera de protecţie a unui interes privat.

Un argument suplimentar, care pledează în favoarea aceleiaşi interpretări, este aplicaţia principiului potrivit căruia unde legea nu distinge, nici interpretul nu are dreptul să o facă. În contextul legal analizat, dacă legiuitorul ar fi dorit să circumscrie termenul de „înstrăinare” numai dreptului de proprietate, iar nu şi actelor prin care se constituie dezmembrăminte ale acestuia, ar fi normat neechivoc în acest sens.

Dreptul de superficie constituie un dezmembrământ al dreptului de proprietate al proprietarului terenului pe care se află construcţia, care ia fiinţă prin desprinderea din conţinutul juridic al acestuia a atributului folosinţei, ce ulterior este conferită constructorului, şi prin divizarea posesiei asupra terenului între nudul proprietar şi superficiar. Aceasta înseamnă, prin ipoteză, că asociaţia composesorală, proprietară a terenului, nu mai are exerciţiul plenar al atributelor dreptului de proprietate, „înstrăinându-l” în sensul normei analizate.

Facultatea de Drept – Departamentul de drept privat din cadrul Universităţii „Babeş-Bolyai” din Cluj-Napoca a comunicat opinia ştiinţifică a doamnei lector universitar doctor Adina-Nora Buciuman, potrivit căreia: a) Interdicţia de înstrăinare a terenurilor cu destinaţie de păşune deţinute în devălmăşie de composesorate (înţelese ca forme asociative de administrare şi exploatare a terenurilor, înregistrate ca persoane juridice de drept privat), reglementată de art. 28 alin. (7) din Legea nr. 1/2000, presupune şi interdicţia constituirii dezmembrămintelor acestui drept, respectiv constituirea unui drept de superficie, pe o durată determinată, cu titlu oneros, în schimbul unor sume de bani ce se fac venit la bugetul composesoratului. b) Din interpretarea coroborată a prevederilor art. 19 şi 20 din Legea nr. 7/1996, raportat la art. 9 din Legea nr. 36/1995, rezultă că prerogativa registratorului de carte funciară de respingere a unei cereri de înregistrare în cartea funciară, motivată de existenţa unui caz de nulitate absolută a actului juridic prezentat spre înregistrare, se referă inclusiv la acte autentice instrumentate de notari publici. c) Dispoziţiile art.