2ri-337/16 — cu privire la declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă și a acordurilor adiționale, separarea bunului imobil din masa debitoare

2ri-337/16 — cu privire la declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă și a acordurilor adiționale, separarea bunului imobil din masa debitoare (Curtea Supremă de Justiție, 2016)

prima instanță: M. Moraru dosarul nr. 2ri-337/16

D E C I Z I E

23 decembrie 2016 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele ședinței, judecătorul Valeriu Doagă

Judecători Iuliana Oprea

Galina Stratulat

Oleg Sternioală

Ala Cobăneanu

examinând recursurile declarate de Banca Comercială „Victoriabank” Societate

pe Acțiuni și administratorul insolvabilității Societății cu Răspundere Limitată

„Covcons Grup”, Roman Pelin

în pricina civilă la cererea de chemare în judecată a Tatianei Mironova

împotriva Societății cu Răspundere Limitată „Covcons Grup”, în proces de

insolvabilitate și Băncii Comerciale „Victoriabank” Societate pe Acțiuni cu privire

la declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă și a acordurilor adiționale,

radierea din Registrul bunurilor imobile a ipotecii și a preavizelor de exercitare a

dreptului de gaj, separarea bunului imobil din masa debitoare cu dispunerea

înregistrării dreptului de proprietate după investitor, anularea sechestrelor și

interdicțiilor aplicate asupra bunului

împotriva hotărârii Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016, prin care

cererea a fost admisă integral

c o n s t a t ă:

La 10 februarie 2015, Tatiana Mironova a depus cerere împotriva

SRL „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate, cu privire la separarea bunului

imobil din masa debitoare cu dispunerea înregistrării dreptului de proprietate după

investitor și anularea sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului.

În motivarea cererii a invocat că la 16 august 2007, între investitorul inițial

Anatolii Vaisenberg, care este soțul ei decedat și SRL „Covcons Grup” a fost

încheiat contractul de investiții nr. 16, în temeiul căruia executorul SRL „Covcons

Grup” urma să transmită în proprietatea investitorului locul de parcare (garaj) nr. 60,

cu numărul cadastral 0100105.299.01.095, situat la nivelul demisol al blocului

locativ amplasat în mun. Chișinău bd. Decebal, 80/1.

1

Menționează că investitorul și-a executat în volum deplin obligația contractuală

privind achitarea prețului bunului imobil în sumă de 6000 euro, echivalentul a

97824,6 lei, fapt confirmat prin dispozițiile de încasare a numerarului și bonurile

fiscale din aparatul de casă.

Invocă că la 25 ianuarie 2010, părțile au semnat actul de predare-primire a

locului de parcare auto și investitorul a primit planul geometric.

Astfel, remarcă că dânsa a intrat în posesia și folosința bunului imobil,

obținând dreptul la separarea bunului din masa debitoare și la înregistrarea

proprietății asupra bunului.

Consideră că drepturile nominalizate nu pot fi afectate prin interdicții și

sechestre aplicate față de bunul imobil în litigiu și nu pot fi lezate nici de raporturile

juridice ce rezultă din datoriile debitorului în raport cu alți pretinși creditori, bunul

dat nu constituie masă debitoare a SRL „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate

și nu poate fi urmărit de terți.

Susține că la 17 martie 2011, în Registrul bunurilor imobile a fost înregistrat

procesul-verbal de recepție finală nr. 175 din 09 martie 2011, conform căruia a fost

dat în exploatare blocul locativ cu numărul cadastral 0100105.299.01, în cadrul

căruia este amplasat bunul imobil solicitat a fi separat, însă beneficiarul a fost pus în

imposibilitatea de a-și intabula dreptul de proprietate asupra bunului imobil din

cauza multiplelor sechestre, interdicții și restricții aplicate pe bunurile imobile ale

debitorului și înregistrate în Registrul de stat al bunurilor imobile, în asigurarea

datoriilor debitorului față de persoanele terțe.

Își întemeiază pretențiile în baza dispozițiilor art. 1, 2, 4-7, 34, 35, 40, 48, 66-

68, 74-75 din Legea insolvabilității nr. 149 din 29 iunie 2012, art. 75, 80, 166-

168 CPC, art. 6 din Convenția Europeană pentru apărarea drepturilor omului și a

libertăților fundamentale, art. 1 din Protocolul Adițional la Convenție.

Solicită admiterea cererii, separarea din masa debitoare a SRL „Covcons Grup”

în proces de insolvabilitate, spațiu nelocativ, locul de parcare (garaj) nr. 60,

nr. cadastral 0100105.299.01.095, cu suprafața de 17,4 m.p., situat la nivelul

demisol al blocului locativ amplasat în mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1 și

transmiterea acestuia în proprietatea dânsei, cu dispunerea înregistrării bunului

separat în Registrul bunurilor imobile după ea și de a anula toate sechestrele și

interdicțiile aplicate în partea spațiului nelocativ, locul de parcare (garaj) nr. 60, nr.

cadastral 0100105.299.01.095, cu suprafața de 17, 4 m.p., situat la nivelul demisol a

blocului locativ amplasat în mun. Chișinău, bd. Decebal nr. 80/1.

La 24 noiembrie 2015 și 18 februarie 2016, Tatiana Mironova a depus cereri de

concretizare împotriva SRL „Covcons Grup” și BC „Victoriabank” SA, prin care a

solicitat admiterea cererii, declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă

nr. 2573 din 25 februarie 2009 și a acordurilor adiționale nr. 9417 din 26 martie

2010, nr. 30011 din 04 august 2010, nr. 89436 din 07 decembrie 2011 și nr. 33536

din 15 iunie 2011, încheiate între SRL „Covcons Grup” și BC „Victoriabank” SA, în

partea instituirii ipotecii asupra locului de parcare auto nr. 60 cu numărul cadastral

0100105.299.01.095 amplasat în mun. Chișinău bd. Decebal, 80/1, cu radierea din

Registrul bunurilor imobile a ipotecii și a preavizelor de exercitare a dreptului de

gaj, separarea din masa debitoare a SRL „Covcons Grup”, în proces de

2

insolvabilitate, a bunului imobil cu numărul cadastral 0100105.299.01.095 amplasat

în mun. Chișinău bd. Decebal, 80/1 cu dispunerea înregistrării dreptului de

proprietate după ea și anularea sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului

imobil nominalizat.

Suplimentar, în motivarea cererlor a invocat că la 25 februarie 2009, între SRL

„Covcons Grup” și BC „Victoriabank” SA a fost încheiat contractul de ipotecă

nr. 2573, prin care întru asigurarea executării obligațiilor rezultate din contractul de

credit nr. 1086-J din 25 februarie 2009, a fost grevat cu ipotecă imobilul cu numărul

cadastral 0100105.229.03 situat în mun. Chișinău bd. Decebal, 80. Totodată, au fost

încheiate și următoarele acorduri adiționale la contractul de ipotecă: nr. 9417 din

26 martie 2010, nr. 30011 din 04 august 2010, nr. 89436 din 07 decembrie 2011 și

nr. 33536 din 15 iunie 2011.

Obiectează că contractul de ipotecă și acordurile adiționale au fost semnate de

către părți fără consimțământul investitorului, ceea ce este expres prevăzut în

pct. 6.23 din contractul de investiții nr. 16 din 16 august 2007.

Remarcă că potrivit prevederilor art. 10 din Legea cu privire la ipotecă

nr. 142/2008, dacă dreptul de dispoziție asupra unui bun imobil necesită acordul

unui terț, acest acord este necesar și pentru instituirea ipotecii asupra bunului imobil

respectiv.

Având în vedere prevederile art. 216 alin. (1)-(2), 220 alin. (1), 206 alin. (2),

207, 217 alin. (1), 219 alin. (1) Cod civil, consideră că contractul de ipotecă nr. 2573

din 25 februarie 2009, precum și acordurile ulterioare sunt lovite de nulitate în

partea în care a fost instituită ipoteca asupra bunului imobil cu nr. cadastral

0100105.299.01.095.

Prin hotărârea Curții de Apel Chișinău din 02 martie 2016, a fost respinsă

cererea Tatianei Mironova împotriva SRL „Covcons Grup” și BC „Victoriabank”

SA privind separarea bunului imobil din masa debitoare a SRL „Covcons Grup” cu

dispunerea înregistrării dreptului de proprietate după investitor, anularea tuturor

sechestrelor și interdicțiilor aplicate în partea bunului imobil solicitat spre separare,

declararea nulității parțiale a contractului de ipotecă, încheiate între debitor și

BC „Victoriabank” SA.

Prin decizia Curții Supreme de Justiție din 11 mai 2016, a fost admis recursul

declarat de Tatiana Mironova, casată integral hotărârea Curții de Apel Chișinău din

02 martie 2016 și restituită pricina spre rejudecare la Curtea de Apel Chișinău, în alt

complet de judecată.

Prin hotărârea Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016, a fost admisă

cererea, declarat parțial nul contractul de ipotecă din 25 februarie 2009, încheiat

între SC „Covcons Grup” SRL și BC„Victoriabank” SA în partea în care a fost

ipotecat bunul imobil cu numărul cadastral 0100105.299.01.095, cu suprafața de

17,4 m.p. care a fost achitat de investitorul Tatiana Mironova, separat din masa

debitoare a SC „Covcons Grup” SRL bunul imobil amplasat la nivelul demisol al

blocului locativ din mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1, cu numărul cadastral

0100105.299.01.095, cu suprafața de 17,4 m.p. și transmis bunul în cauză în

proprietatea investitorului Tatiana Mironova , cu dispunerea înregistrării bunului

separat în Registrul bunurilor imobile după investitorul Tatiana Mironova.

3

La 10 octombrie 2016, BC „Victoriabank” SA a depus cerere de recurs

nemotivată împotriva hotărârii Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016,

solicitând admiterea recursului, casarea integrală a hotărârii primei instanțe, cu

emiterea unei noi hotărâri de respingere a cererii înaintată de Tatiana Mironova.

La 13 octombrie 2016, administratorul insolvabilității SRL „Covcons Grup”,

Roman Pelin a depus cerere de recurs nemotivată împotriva hotărârii Curții de Apel

Chișinău din 03 octombrie 2016, solicitând admiterea acestuia, casarea integrală a

hotărârii primei instanțe cu emiterea unei noi hotărâri de respingere a cererii

Tatianei Mironova.

La 28 octombrie 2016, BC „Victoriabank” SA a depus cerere de recurs

motivată împotriva hotărârii Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016.

În motivarea acesteia a invocat că în baza contractului de ipotecă nr. 2573 din

25 februarie 2009 și acordurile adiționale încheiate ulterior, SRL „Covcons Grup” a

constituit ipoteca în favoarea BC „Victoriabank” SA asupra bunului imobil situat în

mun. Chișinău, sect. Botanica, bd. Decebal, nr. 80/1, în scopul garantării rambursării

creditelor beneficiate în baza contractelor de credit.

Consideră că instanța de insolvabilitate nu a dat o apreciere obiectivă și justă

probelor administrate la dosar, astfel încât nu a elucidat pe deplin toate

circumstanțele care au importanță pentru soluționarea pricinii.

În această ordine de idei, susține că instanța de insolvabilitate a ajuns la

concluzia admiterii pretenției de separare a bunului din masa debitoare, înaintată de

către Tatiana Mironova, contrar prevederilor art. 48 alin. (1) din Legea

insolvabilității, având în vedere că intimata nu a demonstrat deținerea unui drept

real, dreptul de proprietate asupra bunului pretins din masa debitoare și anume

asupra încăperii ne locative cu nr. cadastral 0100105.299.01.095 cu suprafața de

17,4 m.p., situat în mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1, iar din actele cauzei nu s-a

constatat și nici confirmat că aceasta ar deține dreptul de proprietate asupra acestui

bun, deoarece un asemenea drept în Registrul bunurilor imobile nu a fost înscris și

până la moment, în temeiul contractului de investiție.

Notează că obiectul litigiului încăperea nelocativă, cu nr. cadastral

0100105.299.01.095, situată în mun. Chișinău, bd. Decebal, 80/1, asupra căruia se

pretinde separarea este o parte componentă a construcției gajate, iar ipoteca legal

constituită în folosul BC „Victoriabank” SA nu poate fi divizată, fiind inseparabilă

în partea imobilelor încorporate, mai mult că bunul litigios formează obiectul

creanței validate.

În context, argumentează că modalitatea de obținere a dreptului de proprietate

asupra bunului litigios și anume locul de parcare cu număr cadastral

0100105.299.01.095 din mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1 este prevăzută în

contractul de investiție invocat care expres indică că conform clauzei p. 2.1 că bunul

va trece în proprietatea investitorului după darea în exploatare.

Astfel, remarcă că actul de predare-primire semnat de către intimată cu

„Covcons-Grup” SRL nu poate servi drept temei pentru recunoașterea dreptului de

proprietate, or dreptul de proprietate asupra încăperii pretinse se transmite din

momentul dării bunului în exploatare.

4

Tatiana Mironova și SRL „Covcons Grup” au semnat actul de primire-predare

a bunului în litigiu la data de 15 martie 2010, în timp ce imobilul a fost supus

recepției finale în baza procesului-verbal doar la 09 martie 2011, în condițiile în care

la această dată bunul litigios era deja ipotecat în baza contractului de ipotecă nr.

2573 din 25 februarie 2009, în favoarea BC „Victoriabank” SA.

În alte aspect, menționează că actul de primire-predare a bunului în litigiu nu

poate servi drept temei pentru recunoașterea dreptului de proprietate, deoarece

acordul BC „Victoriabank” SA în acest sens nu a fost exprimat.

Menționează că orice act de dispoziție cu obiectul ipotecii poate fi efectuat și

mai mult ca atât înregistrat la Oficiul Cadastral Teritorial, doar cu acordul

creditorului ipotecar, iar actele juridice încheiate în lipsa acordului exprimat în acest

sens de către bancă sunt lovite de nulitate absolută, or raportat la cazul dat, ipoteca

nu poate fi radiată deoarece banca nu și-a exprimat acordul la radierea acesteia.

Totodată, consideră că argumentele invocate în privința obiectului gajului

potrivit cărora Tatiana Mironova susține că nu se răsfrânge asupra obiectului litigios

pe motiv că bunul pretins este înregistrat în Registrul bunurilor imobile cu număr

cadastral 0100105.299.01.095 diferit de bunul ipotecat 0100105.299.03, sunt unele

absolut eronate și lipsite de suport legal, din considerentele că conform prevederilor

Legii cu privire la ipotecă, SRL „Covcons Grup” a grevat cu ipotecă construcția

nefinisată care a fost înregistrată inițial în registrul bunurilor imobile cu numărul

cadastral 0100105.229.03, conform contractului de ipotecă nr. 2573 din

25 februarie 2009.

Precizează că modificarea numărului cadastral 0100105.229.03 pentru bunul

gajat cu nr. cadastral 0100105.299.01 a avut loc la solicitarea SRL „Covcons Grup”,

iar BC „Victoriabank” SA și-a exprimat acordul la schimbarea numărului cadastral

cu menținerea gajului în favoarea băncii, modificare transpusă prin acordul adițional

nr. 3 din 26 martie 2010, înregistrat în Registrul bunurilor imobile la data de

07 aprilie 2010, fapt confirmat prin parafa OCT Cadastru.

În acest context recurentul precizează că, conform răspunsului ÎS „Cadastru”

nr. 01-05/7974 din 21 iulie 2014, la cererea băncii, ce confirmă modificarea

numărului cadastral asupra bunului ipotecat, în temeiul actului de constatare din

11 martie 2010 și a acordului BC „Victoriabank” SA din 26 martie 2010, din

considerentul faptului că construcția nominalizată a fost transferată pe terenul cu

numărul cadastral 0100105.299, precum și având în vedere că pe terenul respectiv

cu excepția construcției în cauză alte construcții nu existau, iar numerele cadastrale

la nivel de construcție se atribuie consecutiv, începând cu 01, construcției

nominalizate i-a fost atribuit numărul cadastral 0100105.299.01.

Ca efect al dării în exploatare a bunului imobil, în baza procesului-verbal de

recepție finală nr. 175 din 09 martie 2011, cât și în conformitate cu art. 7 din Legea

cu privire la ipotecă, art. 457 Cod civil, ipoteca instituită asupra acestui bun se

extinde asupra tuturor bunurilor noi create ce rezultă din transformarea bunului

imobil ipotecat.

Mai explică că contrar prevederilor art. 118 alin. (1) CPC, Tatiana Mironova

nu a probat în niciun mod existența circumstanțelor de fapt și de drept care ar

5

demonstra că contractul de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009 este lovit de

nulitate, pretențiile acesteia fiind unele declarative.

În acest sens, afirmă că la momentul încheierii și înregistrării la Oficiul

Cadastral Teritorial Chișinău a contractului de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie

2009, Registrul bunurilor imobile nu conținea nicio interdicție de efectuare a unor

acte de dispoziție asupra bunului litigios, iar contractul de investiție invocat de către

Tatiana Mironova, nu producea efecte juridice, nu era opozabil terților, nefiind

înscris la Oficiul Cadastral Teritorial Chișinău.

Relevă că dreptul Tatianei Mironova în baza contractului de investiție invocat

de a pretinde asupra bunului imobil contractat a apărut doar la data de

09 martie 2011, data dării bunului în exploatare, adică ulterior gajării bunului imobil

pretins la 25 februarie 2009.

Susține că contractul de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009, după formă și

conținut corespunde întocmai cerințelor legale și anume forma scrisă, autentificare

notarială, înregistrare în registrul bunurilor imobile, conținut detaliat asupra creanței

garantate și debitor, suma creanței, răspunderea părților în caz de neexecutare a

obligațiunilor.

La 28 octombrie 2016, administratorul insolvabilității SRL „Covcons Grup”,

Roman Pelin, reprezentat de avocatul Mariana Cocoș a depus recurs motivat

împotriva hotărârii Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016, solicitând

admiterea recursului, casarea integrală a hotărârii primei instanțe, cu emiterea unei

noi hotărâri de respingere a cererii Tatianei Mironova.

În motivarea acestuia a invocat că, ținând cont de faptul ca investitorul are

un drept de creanță care este un drept relativ, acesta urma să noteze în Registrul

bunurilor imobile faptul dat, pentru ca acesta să fie opozabil terților și anume

BC „Victoriabank” SA.

Remarcă că executarea de către investitor a obligațiilor asumate față de

SRL „Covcons Grup”, chiar și integral nu generează niciun fel de drepturi ale

acestuia prioritar fata de creditorul ipotecar BC „Victoriabank” SA, unde ultimul

are un drept real accesoriu și anume contractul de ipotecă nr. 2573, completat prin

acordurile adiționale, încheiat între debitorul gajist SRL „Covcons Grup” și

BC „Victoriabank” SA încă din data de 25 februarie 2009.

Afirmă că potrivit extraselor din Registrul bunurilor imobile anexate la

materialele cauzei, dreptul de ipotecă al BC „Victoriabank” SA, asupra bunurilor

imobilelor a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile la data de 25 februarie

2009, ținând cont de faptul că la acel moment bunurile erau libere de gaj. Iar, din

momentul înregistrării gajului nimeni nu poate invoca necunoșterea informației

înscrise în Registrul gajului.

Consideră că un alt moment care necesită a fi luat in considerație este si faptul

semnării de către investitor și SRL „Covcons Grup” a actului de predare-primire a

bunurilor în litigiu la data de 15 martie 2010, în timp ce imobilul a fost supus

recepției finale în baza procesului-verbal doar la 09 martie 2011 in condițiile în care

acestea erau deja ipotecate în beneficiul BC „Victoriabank” SA, astfel încât acestea

nu erau libere de vicii juridice.

6

Susține că investitorul nu a putut demonstra și nici proba existența unui drept

real asupra bunurilor pentru care acesta solicită separarea acestora din masa

debitoare.

Având în vedere prevederile art. 48 alin. (1) din Legea insolvabilității, art. 231

alin. (2) Cod civil, consideră că investitorul deține un drept de creanță față de

SRL „Covcons Grup” în proces de insolvabilitate și nicidecum un drept de

proprietate asupra bunurilor imobile ipotecate la BC „Victoriabank” SA pentru care

se solicită separarea.

Reiterează că anterior instanța de insolvabilitate, prin hotărârea de intentare a

procedurii de insolvabilitate din 21 octombrie 2014 a constatat că bunurile imobile

ce aparțin cu drept de proprietate debitorului SRL „Covcons Grup” sunt ipotecate în

totalitate la BC „Victoriabank” SA, astfel validând și recunoscând creanța totală a

băncii ca și creditor garantat, decizie care ulterior a fost menținută și de către Curtea

Supremă de Justiție la data de 18 noiembrie 2015.

Prin referința depusă la 01 decembrie 2016, Tatiana Mironova reprezentată de

avocatul Alexandru Grosu a solicitat respingerea recursurilor ca neîntemeiate și

tardive.

Conform art. 8 alin. (1) din Legea insolvabilității nr. 149 din 29 iunie 2012,

hotărârile și încheierile instanței de insolvabilitate pot fi atacate cu recurs în termen

de 15 zile calendaristice din data pronunțării și numai în cazurile prevăzute expres

de prezenta lege.

Astfel, se constată că recurenții s-au conformat prevederilor legale și au

declarat recursurile la 03 octombrie 2016 și respectiv 10 octombrie 2016, împotriva

hotărârea Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016, în termenul legal.

În conformitate cu art. 444 Codul de procedură civilă, recursul se examinează

fără înștiințarea participanților la proces.

Studiind materialele dosarului, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție consideră necesar de a admite

recursurile, de a casa hotărârea primei instanțe cu emiterea unei noi hotărâri de

respingere a cererii, din considerentele ce urmează.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b) CPC, instanța, după ce judecă

recursul, este în drept să admită recursul și să caseze integral sau parțial decizia

instanței de apel și hotărârea primei instanțe, pronunțând o nouă hotărâre.

După cum rezultă din materialele pricinii, Tatiana Mironova prin cerere de

chemare în judecată, cu ulterioarele modificări, depusă în instanța de insolvabilitate

împotriva SRL „Covcons Grup” și BC „Victoriabank” SA a solicitat declararea

nulității parțiale a contractului de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009 și a

acordurilor adiționale la contractul de ipotecă nr. 9417 din 26 martie 2010,

nr. 30011 din 04 august 2010, nr. 89436 din 07 decembrie 2011 și nr. 33536 din

15 iunie 2011, încheiate între SRL „Covcons Grup” și BC „Victoriabank” SA, în

partea instituirii ipotecii asupra locului de parcare auto nr. 60 cu numărul cadastral

0100105.299.01.095 amplasat în mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1, cu radierea din

Registrul bunurilor imobile a ipotecii și preavizelor de exercitare a dreptului de gaj,

separarea din masa debitoare a SRL „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate, a

bunului imobil cu numărul cadastral 0100105.299.01.095 amplasat în mun.

7

Chișinău, bd. Decebal 80/1 cu dispunerea înregistrării dreptului de proprietate după

ea și anularea sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului imobil

nominalizat.

Fiind investită cu judecarea pricinii în cauză instanța de insolvabilitate, prin

hotărârea din 03 octombrie 2016, a ajuns la concluzia temeiniciei cererii, pe care a

admis-o, a declarat parțial nul contractul de ipotecă din 25 februarie 2009, încheiat

între SC „Covcons Grup” SRL și BC„Victoriabank” SA în partea în care a fost

ipotecat bunul imobil cu numărul cadastral 0100105.299.01.095, cu suprafața de

17,4 m.p. care a fost achitat de investitorul Tatiana Mironova, separat din masa

debitoare a SC „Covcons Grup” SRL bunul imobil amplasat la nivelul demisol al

blocului locativ din mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1, cu numărul cadastral

0100105.299.01.095, cu suprafața de 17,4 m.p. și transmis bunul în cauză în

proprietatea investitorului Tatiana Mironova, cu dispunerea înregistrării bunului

separat în Registrul bunurilor imobile după investitorul Tatiana Mironova.

Verificând legalitatea și temeinicia hotărârii instanței de insolvabilitate în

raport cu criticele formulate în cererile de recurs și materialul probator anexat la

materialele pricinii, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție conchide că soluția instanței de judecată cu privire la

admiterea cererii Tatianei Mironova, rezultată din aprecierea incorectă a

materialului probator și interpretarea eronată a normelor de drept material, prin

urmare nu poate fi menținută.

Astfel, după cum rezultă din materialele cauzei, la 16 august 2007, între

investitorul Anatolii Vaisenber și SRL „Covcons Grup” în calitate de executor, a

fost încheiat contractul de investiții nr. 16 cu privire la construirea locului de parcare

(garaj) nr. 60, cu numărul cadastral 0100105.299.01.095, situat la nivelul demisol al

blocului locativ amplasat în mun. Chișinău, bd. Decebal, 80/1 (f. d. 7-8 vol. I).

La caz, se mai constată că prin actul de executare a obligațiilor contractuale din

25 ianuarie 2010, părțile contractului de investiție au confirmat că investitorul

Anatolii Vaisenber a achitat pe deplin contravaloarea bunului imobil - locul de

parcare (garaj) nr. 60, situat la nivelul demisol al blocului locativ amplasat în

mun. Chișinău, bd. Decebal, 80/1, fiind menționat că actul se întocmește cu intenția

investitorului de a încheia contractul de cesiune a creanței a bunului imobil în

favoarea Tatianei Mironova (f. d. 13 vol. I).

Prin contractul de cesiune a creanței din 25 ianuarie 2011, Anatolii Vaisenber a

cesionat dreptul asupra locului de parcare (garaj) nr. 60, cu numărul cadastral

0100105.299.01.095, situat la nivelul demisol al blocului locativ amplasat în

mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1 Tatianei Mironova (f. d. 11 vol. I).

În speță, este cert și faptul că prin hotărârea Curții de Apel Chișinău din

21 octombrie 2014 a fost admisă cererea introductivă depusă de ÎMCA „Valan

Internațional Cargo Charter” SRL și intentat procesul de insolvabilitate față de

SRL „Covcons Grup”.

Conform art. 48 alin. alin. (1)-(3) din Legea insolvabilității nr. 149 din 29 iunie

2012, persoana care, în baza unui drept real sau personal, poate demonstra că bunul

nu poate fi inclus în masa debitoare, nu este creditor chirografar. În acest caz,

persoana înaintează administratorului insolvabilității/lichidatorului o cerere de

8

separare a bunului din masa debitoare sau de partajare a patrimoniului din

proprietatea comună deținută împreună cu debitorul.

Persoana este obligată să indice în cererea menționată la alin. (1) titlul în a

cărui bază cere separarea sau partajarea masei debitoare, bunurile care urmează a fi

separate sau partajate, evaluarea lor, locul unde se află, persoana care le deține sau

le administrează.

În caz de refuz al administratorului insolvabilității/lichidatorului, instanța de

insolvabilitate, la cererea persoanei interesate, va stabili bunurile supuse separării

sau partajării, calitatea de proprietar sau de coproprietar, cota-parte ce se cuvine

fiecăruia și creanțele, născute din starea de proprietate comună, pe care

coproprietarii le au unii față de alții.

Așadar, în interpretarea corectă a normelor suscitate, care reglementează

modalitatea și temeiurile de separare a bunurilor din masa debitoare, este de înțeles

că pentru a solicita separarea unui bun din masa debitoare, solicitantul trebuie să

demonstreze că deține un drept real sau personal asupra bunului în cauză, precum

și să indice titlul acestui drept.

Mai cu seamă se va menționa, că această situație a fost reglementată, întru

unificarea practicii pe această categorie de dosare, iar prin Recomandarea nr. 89 din

20 aprilie 2016 cu privire la practica examinării cererilor de separare a bunurilor din

masa debitoare în temeiul art. 48 Legea insolvabilității nr. 149 din 29 iunie 2012, s-a

menționat că dreptul real, care trebuie să fie deținut de persoana care solicită

separarea bunului din masa debitoare este dreptul de proprietate, prin urmare,

reieșind din interpretarea art. 39 și art. 48 al Legii insolvabilității cererile de separare

pot fi întemeiate doar pe dreptul de proprietate.

Corespunzător, la soluționarea cererilor cu privire la separarea bunurilor din

masa debitoare, urmează de avut în vedere ca dreptul real al persoanei care depune

cererea de separare trebuie să existe până la intentarea procesului de insolvabilitate.

Raportând aceste prevederi legale la situația din speță, se constată că Tatiana

Mironova a invocat ca temei de separare din masa debitoare a bunului - locul de

parcare (garaj) nr. 60, cu numărul cadastral 0100105.299.01.095, situat la nivelul

demisol al blocului locativ amplasat în mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1, contractul

de investiții nr. 16 din 16 august 2007, încheiat între investitorul Anatolii Vaisenber

și SRL „Covcons Grup” în calitate de executor, contractul de cesiune a creanței din

25 ianuarie 2011, prin care Anatolii Vaisenber a cesionat ei dreptul asupra acestui

bun, precum și procesul-verbal de recepție final nr. 17509 martie 2011.

Potrivit art. 320 alin. (2) Cod civil, dreptul de proprietate se poate dobândi în

condițiile legii, prin ocupațiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune,

precum și prin hotărâre judecătoreasca atunci când aceasta este translativă de

proprietate.

La caz, se constată că, deși procesul-verbal de recepție finală nr. 175 a

Obiectivului de menire socială comercială cu parcare auto subterană din

bd. Decebal, 80/1 mun. Chișinău a fost aprobat încă la 09 martie 2011 (f. d. 224 vol.

I), Tatiana Mironova nu a depus o cerere la OCT pentru înregistrarea dreptului de

proprietate asupra locului de parcare (garaj) nr. 60, cu numărul cadastral

9

0100105.299.01.095, situat la nivelul demisol al blocului locativ amplasat în

mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1, acest drept nefiind înregistrat după ea.

Faptul dat este menționat, de altfel, și în hotărârea instanței de insolvabilitate

contestată cu recurs, unde, cu referire la prevederile art. 321 alin. (2) Cod civil,

instanța a indicat că dreptul de proprietate a Tatianei Mironova asupra bunului,

separarea cărui se solicită în speță, nu a fost înscris în Registrul bunurilor imobile.

Or, în sensul dispozițiilor art. 321 alin. (2) Cod civil, în cazul bunurilor

imobile, dreptul de proprietate se dobândește la data înscrierii în Rregistrul

bunurilor imobile.

Ca urmare, este indubitabil că legislația în vigoare a instituit regula conform

căreia proprietatea asupra bunurilor imobile se dobândește din momentul înscrierii

în registrul bunurilor imobile, regula dată având un caracter imperativ.

Din perspectiva celor expuse, se constată ca neîntemeiată concluzia instanței de

insolvabilitate cu privire la temeinicia cererii Tatianei Mironova privind separarea

bunului din masa debitoare, or, pentru aceasta, în virtutea legii, nu este suficientă

doar existența contractului de investiții și a actului de predare-primire a bunului

imobil, dar, în mod obligatoriu, fiind necesară deținerea calității de proprietar al

solicitantului asupra bunului, pe când Tatiana Mironova nu a confirmat deținerea

dreptului real asupra bunului solicitat de a fi separat.

Ca consecință, având în susținere prevederile art. 48 alin. (1) din Legea

insolvabilității, se constată a fi neîntemeiată cererea Tatianei Mironova cu privire la

separarea bunului din masa debitoare a SRL „Covcons Grup” în proces de

insolvabilitate, ori aceasta, ca succesor al investitorului Anatolii Vaisenber, în baza

contractul de cesiune a creanței din 25 ianuarie 2011, deține un drept de creanță față

de SRL „Covcons Grup” în proces de insolvabilitate, dar nu și un drept de

proprietate asupra bunului imobil pentru care se solicită separarea.

Instanța de recurs constată ca neîntemeiată și reținerea instanței de

insolvabilitate cu privire la faptul că Tatiana Mironova a fost în imposibilitatea de a

înregistra dreptul său de proprietate asupra locului de parcare (garaj) nr. 60, cu

numărul cadastral 0100105.299.01.095, situat la nivelul demisol al blocului locativ

amplasat în mun. Chișinău, bd. Decebal 80/1, întrucât pe acest bun a fost instituită

ipoteca după BC„Victoriabank” SA, în baza contractului nr. 2573 din 25 februarie

2009.

În acest sens se va remarca că, pe lângă faptul că instanței de judecată nu au

fost prezentate probe care ar confirma că Tatiana Mironova s-a adresat la OCT cu o

cerere prin care ar fi solicitat înregistrarea dreptului de proprietate, dar a fost

respinsă, în speță se constată că la 25 ianuarie 2011, data încheierii contractului de

cesiune a creanței, în baza cărei Anatolii Vaisenber a cesionat dreptul asupra locului

de parcare Tatianei Mironova, acest bun era deja ipotecat în beneficiul

BC „Victoriabank” SA, prin contractul de ipotecă nr. 2573 din 25 februarie 2009

încheiat între bancă și SRL „Covcons Grup”.

La acest capitol, important este de menționat că dreptul de ipotecă a BC

„Victoriabank” SA a fost înregistrat în Registrul bunurilor imobile, în conformitate

cu art. 290 alin. (1) Cod civil, care direct indică că dreptul de proprietate și alte

10

drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariția,

modificarea și încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat.

Prin urmare, locul de parcare (garaj) nr. 60, cu numărul cadastral

0100105.299.01.095, situat la nivelul demisol al blocului locativ amplasat în

mun. Chișinău, bd. Decebal, 80/1, la momentul încheierii contractului cesiunii de

creanță nu era liber de vicii juridice, astfel că Tatiana Mironova, acceptând cesiunea

de creanță, trebuia să cunoască despre acest fapt, or, Registrul bunurilor imobile este

unul public.

Distinct de aceste constatări, instanța de recurs reține ca neîntemeiată soluția

instanței de insolvabilitate cu privire la declararea nulității parțiale a contractului de

ipotecă și a acordurilor adiționale nr. 9417 din 26 martie 2010, nr. 30011 din

04 august 2010, nr. 89436 din 07 decembrie 2011 și nr. 33536 din 15 iunie 2011 cu

radierea din Registrul bunurilor imobile a ipotecii și a preavizelor de exercitare a

dreptului de gaj, cât și concluzia instanței de insolvabilitate cu privire la separarea

din masa debitoare a SRL „Covcons Grup” a bunului imobil amplasat la nivelul

demisol al blocului locativ din mun. Chișinău, bd. Decebal, 80/1, cu nr. cadastral

0100105.299.01.095, cu suprafața de 17,4 m. p. și transmiterea bunului în cauză în

proprietatea Tatianei Mironova cu dispunerea înregistrării bunului separat în

registrul bunurilor imobile.

Față de cele ce preced și având în vedere faptul că circumstanțele pricinii au

fost stabilite pe deplin de către instanța de insolvabilitate, nefiind necesară

verificarea suplimentară a cărorva dovezi, însă normele de drept material au fost

interpretate eronat, Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ lărgit al

Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a admite recursurile, de a casa

hotărârea Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016 și de a emite o nouă

hotărâre, prin care a respinge cererea Tatianei Mironova împotriva Societății cu

Răspundere Limitată „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate și Băncii

Comerciale „Victoriabank” Societate pe Acțiuni cu privire la declararea nulității

parțiale a contractului de ipotecă și a acordurilor adiționale, radierea din Registrul

bunurilor imobile a ipotecii și a preavizelor de exercitare a dreptului de gaj,

separarea bunului imobil din masa debitoare cu dispunerea înregistrării dreptului de

proprietate după investitor, anularea sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra

bunului, ca neîntemeiată.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. b), art. 445 alin. (3) CPC, Colegiul civil,

comercial și de contencios administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

d e c i d e:

Se admit recursurile declarate de către Banca Comercială

„Victoriabank” Societate pe Acțiuni și administratorul insolvabilității Societății cu

Răspundere Limitată „Covcons Grup” , Roman Pelin.

Se casează integral hotărârea Curții de Apel Chișinău din 03 octombrie 2016,

în pricina civilă la cererea Tatianei Mironova împotriva Societății cu Răspundere

Limitată „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate și Băncii Comerciale

„Victoriabank” Societate pe Acțiuni cu privire la declararea nulității parțiale a

11

contractului de ipotecă și a acordurilor adiționale, radierea din Registrul bunurilor

imobile a ipotecii și a preavizelor de exercitare a dreptului de gaj, separarea bunului

imobil din masa debitoare cu dispunerea înregistrării dreptului de proprietate după

investitor, anularea sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului și se emite o

hotărâre nouă prin care:

Se respinge cererea Tatianei Mironova împotriva Societății cu Răspundere

Limitată „Covcons Grup”, în proces de insolvabilitate și Băncii Comerciale

„Victoriabank” Societate pe Acțiuni cu privire la declararea nulității parțiale a

contractului de ipotecă și a acordurilor adiționale, radierea din Registrul bunurilor

imobile a ipotecii și a preavizelor de exercitare a dreptului de gaj, separarea bunului

imobil din masa debitoare cu dispunerea înregistrării dreptului de proprietate după

investitor, anularea sechestrelor și interdicțiilor aplicate asupra bunului, ca

neîntemeiată.

Decizia este irevocabilă.

Președintele ședinței, judecătorul Valeriu Doagă

Judecători Iuliana Oprea

Galina Stratulat

Oleg Sternioală

Ala Cobăneanu

12