2rac-299/16 — încasarea datoriei la chirie și a penalităților

2rac-299/16 — încasarea datoriei la chirie și a penalităților (Curtea Supremă de Justiție, 2016)

Judecătoria Rîșcani, mun. Chișinău Dosarul nr.2rac-299/16

Judecător: S. Papuha

Curtea de Apel Chișinău

Judecători: N. Cernat, A. Papuha, L. Bulgac

D E C I Z I E

28 septembrie 2016 mun. Chișinău

Colegiul Civil, Comercial și de Contencios Administrativ

lărgit al Curții Supreme de Justiție

în componență:

Președintele ședinței Valeriu Doagă,

Judecători Ala Cobăneanu, Galina Stratulat,

Oleg Sternioală și Iuliana Oprea

examinînd recursul declarat de Societatea Comercială „Alimer Comerț”

Societatecu Răspundere Limitată,

în pricina civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de către Societatea

Comercială „Ascensiune - Top” Societate cu Răspundere Limitată împotriva

Societății Comerciale„Alimer-Comerț” Societate cu Răspundere Limitată cu privire

la încasarea datoriei la chirie, a penalităților și a cheltuielilor de judecată, cererea

reconvențională depusă de către Societatea Comercială„Alimer-Comerț” Societate

cu Răspundere Limitată împotriva Societății Comerciale„Ascensiune-Top”

Societate cu Răspundere Limitată cu privire la repararea prejudiciului material, a

venitului ratat și a cheltuielilor de judecată,

împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 29 martie 2016 prin care

cererea de apel declarată de către Societatea Comercială„Alimer-Comerț” Societate

cu Răspundere Limitată a fost respins, hotărîrea Judecătoriei Rîșcani, mun.

Chișinău din 13 iulie 2015 a fost menținută,

C O N S T A T Ă :

La 14 august 2013, SC „Ascensiune-Top” SRL a înaintat în instanța de

judecată acțiune împotriva SC „Alimer Comerț” SRL privind încasarea datoriei la

chirie, a penalităților și a cheltuielilor de judecată.

În suport a indicat că, la 01 octombrie 2012, în baza Contractului de locațiune

nr. 6, SRL „Ascensiune-Top", în calitate de Locator, a transmis în chirie SC

„Alimer- Comerț” SRL, în calitate de Locatar, încăperea cu suprafața de 90,6 m.p.,

1

amplasată pe str. Alecu Russo nr. 2/1 pentru a fi folosită în activitatea de

comercializare a produselor alimentare și prestarea serviciilor aferente.

Potrivit prevederilor p. 2.2, 2.6 din Contract, plata pentru chirie a fost

stabilită de părți în mărime de 4077 USD pe lună, care urma a fi achitată de SC

„Alimer-Comerț" SRL în valută națională (MDL), conform cursului oficial la data

plății, prin transfer la contul bancar al SRL,, Ascensiune-Top" în avans pentru luna

următoare până la data de 25 a lunii curente.

Totodată, conform p. 2.5 din Contract SC „Alimer-Comerț" SRL a fost

obligată să achite, până la data de 25.10.2012 în avans suma chiriei pentru 6 luni

înainte.

Susține că, SC „Alimer-Comerț" SRL a ignorat prevederile contractului, nu a

respectat inclusiv condițiile p. 2.5 (privind plata pentru 6 luni în avans după

semnarea contractului) prin ce a creat față de SRL „Ascensiune-Top" o datorie la

plata chiriei pentru lunile noiembrie, decembrie 2012 și iulie, august, septembrie

2013, ce constituie în total suma de 257 584,44 lei, aceasta fiind calculată în raport

direct a prețului pentru chirie de 4077 USD/lună și cursul oficial al USD stabilit

pentru lunile menționate.

Mai menționează că, potrivit prevederilor contractului, p.2.7 din contract,

pîrîtul este obligat să achite o penalitate de 0,05% din plata chiriei neachitate pentru

fiecare zi întârziere. Conform calculelor executate în acest aspect SC „Alimer-

Comerț" SRL urmează să achite suplimentar penalitatea în sumă de 20 091,94 lei.

Totodată, în temeiul prevederilor art.619 Cod civil, SC „Alimer- Comerț"

SRL este obligată să achite și dobânda de întârziere care, conform calculelor

prezentate, constituie suma de 6 707,15 lei.

Susține că, încercările reclamantului SRL,,Ascensiune-Top" de a soluționa

litigiul pe cale extrajudiciară, prin stingerea datoriei de către debitor, au eșuat.

Astfel, la data de 31.07.2013 debitorul SC „Alimer-Comerț" SRL a expediat în

adresa SRL,, Ascensiune-Top" o somație prin care a renunțat categoric să plătească

chiria încăperii. Urmare acestui fapt debitorul a fost anunțată, despre rezilierea în

mod unilateral a contractului și necesitatea eliberării încăperii închiriate cu

restituirea bunului în posesia proprietarului.

Pe parcursul examinării pricinii reclamantul și-a concretizat cerințele

solicitînd încasarea de la pârâtul SC „Alimer-Comert" SRL, în beneficiul SRL

„Ascensiune-Top" a datoriei pentru chiria neplătită pentru lunile noiembrie,

decembrie 2012 și iulie, august, septembrie 2013, în sumă totală de 20 385 USD în

valută națională - MDL conform cursului oficial valabil la data încasării, dobânda

de întârziere conform art. 619 cod civil în sumă de 5473,24 USD în valută națională

(MDL) conform cursului oficial valabil la data încasării, penalitatea conform p.2.7

din Contract în mărime de 0.05% pentru fiecare zi de întârziere a plății în mărime

de 9825 USD, în valută națională (MDL), conform cursului oficial valabil la data

încasării, cheltuielile de judecată conform facturilor prezentate și încasarea taxei de

2

stat.

Prin încheierea judecătoriei Rîșcani mun. Chișinău din 05.03.2014, a fost

primită în procedură pentru examinare cu cererea de bază, cererea reconvențională

înintată de către SC „Alimer-Comerț" SRL împotriva SC „Ascensiune-Top" SRL

privind încasarea sumei, prejudiciului material, a venitului ratat, și a cheltuielilor de

Judecată.

În suport SC „Alimer-Comerț" SRL a invocat că, la data de 09 august 2012

între SC „Ascensiune-Top" SRL și SC „Alimer- Comerț" SRL a fost încheiat

contractul de locațiune nr. 5, conform căruia SC „Ascensiune-Top" SRL s-a obligat

să transmită SC „Alimer- Comerț" SRL în locațiune încăperea cu suprafața de 90,6

m.p. situată în municipiu Chișinău, strada Aleco Russo 2/1, începînd cu 01.10.2012.

Tot atunci părțile au semnat acordul adițional nr.l la contractul nominalizat,

conform căruia „după semnarea contractului nr. 5 din 09 12, locatarul în termen de

trei zile achită locatorului un avans în mărime de 2500 dolari SUA în contul arendei

încăperii, restul sumei prevăzută la pct.2.2. și 2.5 locatarul o va achita după

semnarea actului de predare-primire a obiectului".

La data de 13 august 2012 SC „Alimer-Comerț" SRL a achitat SC

„Ascensiune- Top" SRL suma de 2500 (două mii cinci sute) dolari SUA.

Ulterior, la data de 01 octombrie 2012, între SC „Alimer-Comerț" SRL și SC

„Ascensiune- Top" SRL a fost încheiat un alt contract de locațiune - nr. 6 cu privire

la același obiect, conform căruia SRL „Ascensiune-Top" se obligă să transmită la

SRL „Alimer-Comerț" în locațiune începînd deja cu 01 octombrie 2012 încăperea

situată pe adresa str.A.Russo 2/1, mun.Chișinău cu suprafața de 90,6 m.p.

Conform punctului 2.2 al Contractului nr. 6 din 01 octombrie 2012, mărimea

plății lunare a locațiunii constituie 4077 (patru mii șaptezeci și șapte) dolari SUA.

Calculul plății de locațiune începe din 01.11.2012, termenul începerii calculării

plății de locațiune poate fi prelungit, în legătură cu întîrzierea dării în exploatare a

imobilului, la fel pentru această perioada se amînă termenul de locațiune a acestui

obiect.

Potrivit pct. 2.5 - prima plată a locațiunii se efectuaiază în avans pentru șase

luni, iar SC„Alimer-Comert" SRL a executat această prevedere prin transferarea pe

contul de virament a SC „Ascensiune-Top" SRL suma de 305 775 lei.

La momentul încheierii contractelor imobilul, se reprezenta obiectul

contractului, era în proces de construcție, iar avansul respectiv era necesar pîrîtului

pentru a finisa construcția obiectului și al transmite în posesiunea SC „Alimer-

Comerț" SRL.

Susține că, SC „Alimer-Comerț" SRL și-a onorat obligațiunile achitînd

avansul prevăzut, respectiv și SC „Ascensiune-Top" SRL urma să-și onoreze

obligațiunile și să transmită în locațiune bunul lipsit de orice viciu material sau

juridic.

Din start părțile au stabilii în pct.6 al Contractului nr. 6 din 01 octombrie

3

2012, că bunul se transmite în locațiune în scopul desfășurării în incinta acestuia a

activității de vînzare cu amănuntul a mărfurilor, pentru care este necesar de obținut

autorizație de funcționare eliberată de autoritățile publice.

Potrivit pct. 2.1. al Regulamentului privind eliberarea autorizațiilor de

funcționare a unităților comerciale și de prestare a serviciilor sociale pe teritoriul

mun. Chișinău, aprobat prin Decizia Consiliului municipal Chișinău nr.l3/4 din

27.12.2007 - „pentru obținerea autorizației de funcționare a unității comerciale,

solicitantul va depune la Centrul de informare și documentare a populației al

Primăriei Municipiului Chișinău o cerere-tip completată, la care urmeză a fi anexate

conform pct.2.2. al aceluiași Regulament, certificat proprietate asupra imobilului cu

destinație nelocativă, eliberat de către Oficiul Cadastral Teritorial Chișinău, iar

pentru unitățile amplasate în localuri noi, recent date în exploatare, este necesar de

prezentat și procesul-verbal de recepție finală a obiectivului, acte pe care pînă la

moment nu i-au fost transmise de către SC „Ascensiune-Top" SRL.

Mai menționează, că în conformitate cu prevederile Contractului nr. 6 din 01

octombrie 2012 și legislației în vigoare SRL „Ascensiune-Top" este obligată să dea

în exploatare imobilul, cu perfectarea tuturor actelor la autoritățile municipale în

acest sens, și eliberarea actelor necesare locatarului pentru ca SRL „Alimer-

Comerț" să obțină autorizațiile necesare, acord de voință expus de părți în pct.2.2 al

Contractului nr. 6 din 01 octombrie 2012.

Potrivit art. 1 din Regulamentul de recepție a construcțiilor și instalațiilor

aferente, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.285 din 23.05.1996-"recepția

constituie o componentă a sistemului calității în construcții și este actul prin care

comisia de recepție declară că acceptă și preia lucrarea definitivată de construcție și

instalațiile aferente acesteia, cu sau fără rezerve, și că aceasta poate fi dată în

folosință".

Menționează că, SRL „Ascensiune- Top" pînă în prezent nu a dat în

exploatare imobilul ce a constituit obiect al contractului de locațiune și nu a

înregistrat dreptul de proprietate asupra lui, în Registrul Bunurilor Imobile, motiv

din care nu are nici un drept să calculeze și să încaseze careva plăți, or Codul Civil

expres prevede în art.l260 că, termenul se instituie prin indicarea unei date

calendaristice, a unei perioade sau prin referire la un eveniment viitor și sigur că se

va produce. Evenimentul stabilit de părți privind începerea curgerii termenului de

locațiune este „darea în exploatare a imobilului". Iar conform art. 321 Codul Civil,

în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobîndește la data înscrierii în

registrul bunurilor imobile, eveniment pe care părțile l-au prevăzut expres în

Contract nr. 6 din 01 octombrie 2012 ca eveniment de la care începe calcularea

plății de locațiune.

Remarcă că, dat fiind faptul că construcția nu a fost dată în exploatare,

aceasta nici nu putea fi transmisă în locațiune la data de 01 octombrie 2012, fiind

imposibilă desfășurarea în incinta încăperii a activității preconizate, astfel consideră

4

că SRL„Ascensiune-Top" tacit este în întîrziere cu transmiterea bunului în

locațiune, necătînd la faptul că bunul a fost transmis în natură.

Ulterior încheierii Contractului nr. 6 din 01 octombrie 2012 SC „Alimer-

Comerț"SRL i-a propus SRL „Ascensiune-Top" încheierea unui acord adițional la

contract, privind amînarea termenului de începere a curgerii termenului de calcul a

locațiunii, însă SRL „Ascensiune-Top" necătînd la faptul că au fost duse negocieri o

perioadă îndelungată, ultimul nu a acceptat această modificare, șantajînd cu

rezilierea Contractului nr. 6 din 01 octombrie 2012.

Astfel, la sfîrșitul lunii martie 2013 SRL „Ascensiune-Top" a expediat în

adresa SC „Alimer-Comerț" SRL, factura cu calculul locațiunii pentru trei luni,

semnată la vînzătorul aflat în magazin, care nu cunoștea situația de fapt. fi separa

Consideră că facturile înaintate de SRL „Ascensiune-Top" privind calculul

costului locațiunii, pentru termenul de pînă la darea în exploatare și obținerea

dreptului de proprietate, contravin normelor imperative și înțelegerii dintre părți, iar

sumele achitate pînă în prezent reprezintă datoria SC „Ascensiune-iRL față de SRL

„Alimer-Comerț". Acțiunile SRL „Ascensiune-Top" le califică ca fiind

samavolnice, și care contravin legislației în vigoare și acordului de voință stabilit

între părți.

Conform legislației în vigoare - în cazul în care actul juridic este încheiat sub

condiția survenirii unui eveniment oarecare, condiția poate fî recunoscută

nerealizată atunci cînd este evident că survenirea ulterioară a evenimentului este

imposibilă.

Menționează că, o condiție prioritară pentru valabilitatea locațiunii cazului

din speță este darea în exploatare și înregistrarea dreptului de proprietate, iar ne-

survenirea acestei condiții creează impedimente în exploatarea imobilului și face

inutilă locațiunea.

Conform prevederilor art. 878 din Codul civil, locatorul este obligat să predea

locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinației convenite prin

contract, și să mențină bunul în această stare pe durata locațiunii. Bunul dat de

locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic. Bunul este considerat

liber de orice viciu material cînd are caracteristicile convenite. Bunul este liber de

vicii materiale în cazul în care poate fi folosit conform destinației stabilite în

contract.

La caz, locatarul s-a aflat în imposibilitatea de a folosi imobilul respectiv

după destinația prevăzută de pct.1.6 a Contractului nr. 6 din 01 octombrie 2012 din

vina locatorului.

Astfel, remarcă, că a expediat în adresa „Ascensiune-Top" reclamație, pe care

acesta a recepționat-o la 31.07.2013, însă a ignorat-o.

Ulterior, la data de 20 septembrie 2013, „Ascensiune-Top", a deconectat

energia electrică la obiectul închiriat, solicitînd rezilierea contractului. După

deconectarea energiei electrice, în adresa „Ascensiune-Top" a mai fost transmisă

5

repetat o reclamație, recepționată de „Ascensiune- Top" la 23 august 2013, prin care

s-a solicitat restituirea sumelor achitate în avans și achitarea prejudiciului cauzat,

somația fiind ignorată.

Mai indică reclamantul că, la determinarea întinderii prejudiciului se ține cont

de interesul pe care creditorul îl avea în executarea corespunzătoare a obligației,

astfel SRL „Alimer-Comerț" la încheierea contractului avea interes de a activa timp

de 35 luni și a obține un venit care să acopere investițiile efectuate în repararea și

utilarea imobilului, plus un profit. Pentru desfășurarea activității preconizate a

investit în amenajarea și utilarea imobilului suma de 537241,11, lei, care consideră

că este un prejudiciu direct adus întreprinderii.

Conform prevederilor art. 909 Codul civil, la rezilierea contractului de

locațiune, locatarul are dreptul să separe îmbunătățirile, efectuate cu permisiunea

locatorului, pot fi separate fără a se deteriora bunul ori să ceară compensarea valorii

lor de către locator dacă legea sau contractul nu prevede altfel.

Potrivit art. 311 Codul civil, posesorul de bună-credință poate cere titularului

ce drept compensarea îmbunătățirilor, dacă acestea nu pot fi separate fără a se aduc.

prejudicii bunului, intervențiilor, sarcinilor, impozitelor și a altor cheltuieli suporta:,

pe parcursul posesiunii de bună-credință a bunului, care nu se compensează prr

folosirea bunului și a fructelor obținute, ținîndu-se cont de care nu au fost percepuie

din culpa lui. Această regulă se aplică și cheltuielilor ce au avut ca urmare sporire;

valorii bunului dacă sporul valorii încă mai exista la momentul predării bunului.

La data de 19 august 2013, au recepționat somația prin care au fost informați

ci „Ascensiune-Top" reziliază în mod unilateral contractul.

Drept urmare, la 20.08.2013 „Ascensiune-Top" a deconectat alimentarea cu

energie electrică a imobilului închiriat și a solicitat rezilierea imediată a contractului

nr. 6 din 01 octombrie 2012, ceea ce contravine pct.7.1 din contractul nr. 6 din 01

octombrie 2012 care prevede că „locatorul este în drept să rezilieze unilateral

contractul, cu preîntâmpinarea locatarului cu 30 zile înainte..." și pct.10.2 care

prevede că „toate litigiile și divergențele apărute între părți cu privire la

interpretarea și aplicarea contractului, la fel și alte litigii, izvorîte din contract sau

alt act ce are legătură cu obiectul acestuia, se vor soluționa pe cale amiabilă".

Menționează, că termenul acordat prin demers este superficial, deoarece

scrisoarea recomandată a fost recepționată de SRL „Alimer-Comerț" la data de 19

august 2013, iar la 20 august 2013 „Ascensiune-Top" deja a efectuat măsurile

indicate în aceasta, fără a-i acorda un careva drept de a lua atitudine de situația

creată, fapt ce contravine pct.10.3 din contractul nr. 6 din Oloctombrie 2012, care

prevede un termen de 15 zile pentru remedierea pe cale amiabilă a litigiului.

Susține reclamantul că pe parcursul activității sale în interiorul spațiului

închiriat preconiza să obțină un profit de 508 000 lei, conform calculului efectuat

prin cumularea încasărilor zilnice cu scăderea din acestea a cheltuielilor, uzurii

utilajului.

6

Solicită încasarea de la pîrît a sumei de 305 775 lei achitată în avans pentru

închirierea încăperii; 537 241,11 lei prejudiciu cauzat, pentru bunurile instalate în

încăperea litigioasă și 508 000 lei - venitul ratat; încasarea cheltuielilor de judecată.

(f.d.56-64)

Prin hotărîrea Judecătoriei Rășcani din 13.07.2015 s-a admis cererea de

chemare în judecată înaintată de SC „Ascensiune-Top,, SRL. S-a încasat din contul

SC „Alimer-Comerț" SRL, c/f: 1004600021828, cu sediul în mun. Chișinău, str.

Șciusev 111, of. 101 în beneficiul SC „Ascensiune-Top" SRL, c/f: 1003600158848,

în mun. Chișinău, str. A. Russo 1, of. 425 datoria în sumă de 20385 dolari SUA,

dobînda de întîrziere în sumă de 5473,24 dolari SUA, penalitatea în sumă de 9825

dolari SUA convertiți în lei MDA conform cursului oficial al BNM la momentul

executării.

S-a încasat din contul SC „Alimer-Comerț" SRL, c/f: 1004600021828, cu

sediul în mun. Chișinău, str. Șciusev 111, of. 101 în beneficiul statului taxa de stat

în sumă de 32059,81 lei.

S-a încasat din contul SC „Alimer-Comerț" SRL, c/f: 1004600021828, cu

sediul în mun. Chișinău, str. Șciusev 111, of. 101 în beneficiul SC „Ascensiune-

Top" SRL,7000 lei cheltuieli de judecată.

S-au menținut măsurile de asigurare a acțiunii aplicate prin încheierea

Judecătoriei Rîșcani, mun. Chișinău nr. 2e-4034/2013 din 19.08.2013 pînă la

rămînerea definitivă a hotărîrii, după care se v-or anula măsurile de asigurare.

S-a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvențională înaintată de către SC

„Alimer- Comerț" SRL împotriva SC „Ascensiune-Top" SRL privind încasarea

sumei, prejudiciului material, a venitului ratat, și a cheltuielilor de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond s-a bazat pe cercetarea completă, a

tuturor probelor prezente și a constatat că, cerințele invocate în acțiune se

încadrează în prevederile legii.

La 10.08.2015 și 09.12.2015, SC „Alimner Comerț,, SRL a contestat cu apel

hotărîrea instantei de fond.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 29 martie 2016, apelul declarat de

către SC „Alimner Comerț,, SRL a fost respins, hotărîrea Judecătoriei Rîșcani, mun.

Chișinău din 13 iulie 2015 a fost menținută.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a conchis că motivele invocate de

apelant nu și-au găsit reflectare de fapt în probele acumulate la materialele

dosarului iar argumentele formulate în cererea de apel sunt neîntemeiate.

Invocînd ilegalitatea deciziei instanței de apel, la 26 mai 2016, SC „Alimner

Comerț,, SRL a depus cerere de recurs, prin care a solicitat admiterea recursului,

casarea deciziei instanței de apel cu pronunțarea unei noi hotărîri de respingere a

acțiunii inițiale și de admitere a acțiunii reconvenționale.

7

În motivarea recursului, acesta a indicat că, decizia instanței de apel a fost

adoptată cu aplicarea eronată a normelor de drept material și cu încălcarea

normelor de drept procedural.

Totodată, mai invocă recurenta că instanța de apel nu a constatat și elucidat

toate circumstanțele care au importanță pentru justa soluționare a litigiului.

Instanța de recurs constată că, decizia instanței de apel din data de 29 martie

2016 a fost contestată cu recurs de către SC „Alimner Comerț,, SRL la 26 mai

2016.

Astfel prin prisma art. 425 CPC, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție consideră recurul depus de

către SC „Alimner Comerț,, SRL în termen.

În conformitate cu art.439 alin.(2) Cod de procedură civilă, după parvenirea

dosarului un complet din 3 judecători decide asupra admisibilității recursului,

dispune expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înștiințarea despre necesitatea

depunerii obligatorii a referinței timp de o lună de la data primirii acestuia.

În cazul neprezentării referinței în termenul stabilit, admisibilitatea recursului

se va decide în lipsa acesteia.

La data de 17 iunie 2016, Colegiul civil, comercial și de contencios

administrativ al Curții Supreme de Justiție a expediat în adresa SC „Ascensiune-

Top" SRL copia recursului depus de către SC „Alimner Comerț,, SRL, cu

informarea concomitentă a acestora despre necesitatea depunerii referinței.

Pînă la data examinării chestiunii admisibilității recursului depus de către SC

„Alimner Comerț,, SRL, intimatul SC „Ascensiune-Top" SRL nu a depus referința

în vederea expunerii opiniei vis-a-vis de argumentele înaintate în cererea de recurs.

În conformitate cu art. 441 CPC, în cazul în care recursul este considerat

admisibil, un complet din 5 judecători examinează fondul recursului.

În conformitate cu art. 444 CPC, recursul se examinează fără înștiințarea

participanților la proces.

Judecînd recursul în limitele invocate pe baza materialelor din dosar, Colegiul

Civil, Comercial și de Contencios Administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție

consideră recursul declarat de SC „Alimner Comerț,, SRL întemeiat și care

urmează a fi admis și cu remiterea pricinii spre rejudecare în cadrul instanței de

apel.

În favoarea concluziei enunțate se invocă următoarele argumente.

În conformitate cu prevederile art. 445 alin. (1) lit. c) CPC, instanța de recurs,

după ce judecă recursul este în drept să admită recursul, să caseze integral decizia

instanței de apel și să trimită pricina spre rejudecare în instanța de apel în toate

cazurile în care eroarea judiciară nu poate fi corectată de către instanța de recurs.

Studiind materialele cauzei, Compeltul Colegiului Civil, Comercial și de

Contencios Administrativ al Curții Supreme de Justiție a stabilit cu certitudine

8

faptul că raportul litigios rezidă din clauzele contractelor de locațiune a încăperii

din str. Alecu Russo nr. 2/1, mun. Chișinău.

Astfel, potrivit contractului de locațiune nr. 5 din 09.08.2012, SC

„Ascensiune-Top" SRL, acționînd în calitate de locator, urma să transmită în chirie

locatarului SC "Alimer- Comerț" SRL încăperea cu suprafața de 93 m.p., amplasată

pe str. Alecu Russo nr. 2/1, mun. Chișinău pe un termen de 35 luni, cu dreptul de a

prelungi termenul contractului. Potrivit pct.2.5 din contract prima plată pentru chirie

se va achita pentru 6 luni înainte.(f.d.66-68)

Ulterior, la contractul dat a fost încheiat un acord adițional nr. l din

09.08.2012 prin care locatarul "Alimer - Comerț" SRL și-a asumat obligația să

achite un avans locatorului în termen de de 3 zile în sumă de 2 500 dolari SUA, iar

restul sumei de 22 610 dolari SUA după semnarea actului de primire predare a

încăperii, (f.d.69).

Prin urmare contractul a fost însoțit și de Actul de transmitere-primire din

26.09.2012, semnat reciproc de ambele părți, prin care locatorul a transmis

încăperea cu suprafața de 90,6 m.p., amplasată pe str. Alecu Russo nr. 2/1, mun.

Chișinău, cu numărul cadastral 010041407302, starea încăperii fiind satisfăcătoare,

obiecții reciproce nefiind înaintate, (prezentat în instanța de apel de către

reprezentantul intimatuluiSRL „Ascensiune-Top").

Astfel, la 01.10.2012, urmare a relațiilor începute prin contractul din

09.08.2012, părțile litigante au încheiat un nou contract de locațiune nr. 6 , potrivit

căruia SRL „Ascensiune-Top", acționând în calitate de locator, urma să transmită în

chirie locatarului SC "Alimer-Comerț" SRL încăperea cu suprafața de 90,6 m.p.,

amplasată pe str. Alecu Russo nr. 2/1, mun. Chișinău cu destinația, potrivit p. 1.6

din Contract, „activitatea sa de comercializare a produselor alimentare cu

amănuntul și prestare a serviciilor aferente,, (f.d.4).

Contractele date au generat obligații reciproce, în sarcina locatorului SRL

„Ascensiune-Top" fiind obligat să transmită locatarului SC "Alimer-Comerț" SR

încăperea ce a constituit obiect al contractului, iar în sarcina locatarului a stat

obligația să achite în termen plata chiriei.

Fiind investită cu examinarea pricinii în fond, prin hotărîrea Judecătoriei

Rășcani din 13.07.2015 s-a admis cererea de chemare în judecată înaintată de SC

„Ascensiune-Top,, SRL. S-a încasat din contul SC „Alimer-Comerț" SRL, c/f:

1004600021828, cu sediul în mun. Chișinău, str. Șciusev 111, of. 101 în beneficiul

SC „Ascensiune-Top" SRL, c/f: 1003600158848, în mun. Chișinău, str. A. Russo 1,

of. 425 datoria în sumă de 20385 dolari SUA, dobînda de întîrziere în sumă de

5473,24 dolari SUA, penalitatea în sumă de 9825 dolari SUA convertiți în lei MDA

conform cursului oficial al BNM la momentul executării.

S-a încasat din contul SC „Alimer-Comerț" SRL, c/f: 1004600021828, cu

sediul în mun. Chișinău, str. Șciusev 111, of. 101 în beneficiul statului taxa de stat

în sumă de 32059,81 lei.

9

S-a încasat din contul SC „Alimer-Comerț" SRL, c/f: 1004600021828, cu

sediul în mun. Chișinău, str. Șciusev 111, of. 101 în beneficiul SC „Ascensiune-

Top" SRL,7000 lei cheltuieli de judecată.

S-au menținut măsurile de asigurare a acțiunii aplicate prin încheierea

Judecătoriei Rîșcani, mun. Chișinău nr. 2e-4034/2013 din 19.08.2013 pînă la

rămînerea definitivă a hotărîrii, după care a se v-or anula măsurile de asigurare și s-

a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvențională înaintată de către SC „Alimer-

Comerț" SRL împotriva SC „Ascensiune-Top" SRL privind încasarea sumei,

prejudiciului material, a venitului ratat, și a cheltuielilor de judecată.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 29 martie 2016, apelul declarat de

către SC „Alimner Comerț,, SRL a fost respins, hotărîrea Judecătoriei Rîșcani, mun.

Chișinău din 13 iulie 2015 a fost menținută.

Colegiul Civil, Comercial și de Contencios Administrativ lărgit al Curții

Supreme de Justiție analizînd situația de fapt din prezenta speță în coraport cu

probele anexate la dosar, menționează că, decizia instanței de apel pronunțată pe

marginea pricinii respective portă un caracter prematur din următoarele

considerente.

La caz, în susținerea poziției sus-enunțate, instanța de recurs, reține și ia act

de datele din Registrul Bunurilor Imobile al ÎS „Cadastru,, potrivit cărora la

01.04.2015, după SC „Ascensiune-Top" SRL este înregistrată cu drept de

proprietate construcția comercială din str. Alecu Russo nr. 2/1, mun. Chișinău cu

suprafața de 40,4m2 cu nr. cadastral 0100424.017.01; construcția cu suprafața de

6,0 m2 , de pe aceiași adresă, cu nr.cadastral 0100424.017.02; construcția cu

suprafața de 16,0 m.p., de pe aceiași adresă cu nr.cadastral 0100424.017.03.

(f.d.181).

Prin urmare, instanța de recurs examinînd extrasul din Registrul bunurilor

imobile, privitor la construcțiile deținute în proprietate de către SC „Ascensiune-

Top"SRL, în coraborare cu Actul de primire-predare a bunului închiriat de către SC

"Alimer-Comerț" SRL de la SC „Ascensiune-Top"SRL din 26.09.2012, anexat la

materialele cauzei, se constată cert că numărul cadastral al bunului imobil transmis

în locațiune, prin actul de primire - predare 010041407302 nu corespunde cu

numărul cadastral al construcților deținute de SC „Ascensiune-Top"SRL în

proprietate (0100424.017.01; 0100424.017.02; 0100424.017.03) f.d. 181) . Or,

aceste bunuri dețin numere cadastrale diferite. Totodată se ia act și de faptul că și

spațiul acestor încăperi diferă considerabil. Astfel, prin act este transmis imobilul cu

suprafața de 90,6 m2, iar potrivit datelor de la ÎS „Cadastru,, suprafața construcțiilor

deținute în proprietate de SC „Ascensiune-Top"SRL este de 62,4 m.p.

(40,4+6,0+16,0 = 62,4 m.p.).

În această ordine de idei, apare o incertitudine ce nu poate fi soluționată de

către instanța de recurs, potrivit căreia se constată că încăperile date spre locațiune

diferă, iar conform materialelor cauzei SC„Ascensiune-Top"SRL nu deține acte

10

prin care s-ar confirma dreptul de proprietate asupra bunul imobilul din str. A.

Ruso, 2/1 cu nr.cadastral 1010041407302, pe care la transmis în locațiune SC

„Alimer Comerț,, în baza contractului și actului de primire-predare.

Mai mult de cît atît, din materialele cauzei se conchide că la data transmiterii

în locațiune către SC „Alimner Comerț,, SRL, încăperile litigioase aveau statut de

construcții și nu încăperi date în exploatare, iar acest fapt este remarcat și prin

înscrierile din Registrul Bunurilor Imobile, or, alte acte justificative în confirmarea

faptului că după edificarea acestor construcții, SC „Ascensiune-Top"SRLa dat în

exploatare construcțiile date cu suprafața de 90,6 m2 nu sînt anexate la materialele

cauzei. Tototdată, se reține faptul că nici la OCT ÎS „Cadastru,, nu au fost operate

careva modificări, din care ar rezulta că construcțiile au fost date în exploatare. Iar

în situația în care locatorul nu a transmis către locatar restul spațiilor, acesta era în

drept, prin prisma prevederilor pct.2.2, 5.2. din contract să amîne plata chiriei

pentru spațiile netransmise în locațiune, pînă aceste încăperi v-or fi date în

exploatare. Or, plata real achitată acoperă plata chiriei spațiului efectiv închiriat

pentru toată perioada cît locatarul a deținut încăperea.

Prin urmare, completul Colegiului Civil, Comercial și de Contencios

Administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție constată că la rejudecare, instanța

de apel urmează să studieze concluziile toate cele sus-menționate, or, potrivit art.

442, al. (1), CPC, judecînd recursul declarat împotriva deciziei date în apel, instanța

verifică, în limitele invocate în recurs și în baza referinței depuse de către intimat,

legalitatea hotărîrii atacate, fără a administra noi dovezi.

Mai mult ca atît, instanța de recurs reține că sub aspectul verificării actelor,

instanța de apel urmează să verifice impactul adus de către acestea asupra

examinării litigiului în cauză, or, neexaminarea unor acte sub toate aspectele este

considerată o eroare judiciară ce nu poate fi corectată de către instanța de recurs,

fapt pentru ce și survine necesitatea remiterii pricinii la rejudecare în cadrul

instanței de apel.

Totodată, instanța de recurs, constată faptul că instanța ierarhic inferioară la

momentul examinării cauzei era obligată să impună reprezentantul SC "Ascensiune

Top" SRL să prezinte instanței probe, din care ar rezulta faptul că spațiul total al

încăperii transmise în locațiune a fost de 90,6 m.p.. inclusiv, încăperi ușor

demontabile. Careva înscrisuri, care ar confirma acest fapt nu au fost prezentate la

materialele cauzei, iar după cum este menționat în Certificatul de urbanism nr.

40/09 din 19 ianuarie 2009 și Autorizația de construire nr. 848 din 22 octombrie

2011, anexate la materialele cauzei în acest sens, de către reprezentantul

intimatului, prin care a fost autorizată reconstruirea centrului comercial în complex

cu pavilionul de așteptare la stația transportului urban de pasageri, au fost indicate

construcțiile cu suprafețe totale de 40,4 m.p., 6,0 m.p., 16,0 m.p. Respectiv, SC

"Ascensiune Top" SRL i s-a atorizat reconstruirea obiectului în limitele de 62,4

(șaizeci și două, 4) m.p., fară dreptul de extindere , care de fapt pînă în prezent nu

11

au fost date în exploatare, fapt rezultat din registrul de date a IS "Cadastru" nr.

asupra argumentelor aduse de către SC „Ascensiune Top" SRL potrivit căruia din

90,6 m.p. transmise SC „Alimer-Comerț,, SRL în locațiune în baza contractului din

01.10.2012, partea neînregistrată de 28,2 m/p. constituie încăpere ușor demontabilă,

iar prin prisma prevederilor alin. (6) art.4 Legea nr.1543/25.02.98 nu poate fi

înregistrată la OCT.

Avînd în vederea cele menționate, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție constată că decizia instanței

de apel poartă un caracter prematur, fapt care atrage încălcarea dreptului la un

proces echitabil, fapt din care motive aceasta urmează a fi casată, cu remiterea

pricinii pentru rejudecare în instanța de apel în alt complet de judecată.

Instanța de recurs menționează că, în conformitate cu art. 239 C.P.C.,

hotărârea judecătorească trebuie să fie legală și întemeiată. Instanța își întemeiază

hotărârea numai pe circumstanțele constatate nemijlocit de instanță și pe probele

cercetate în ședință de judecată. Iar în conformitate cu art. 241 alin. (5) C.P.C., în

motivare se indică circumstanțele pricinii constatate de instanță, probele care se

întemeiază concluziile ei privitor la aceste circumstanțe, argumentele invocate de

instanță la respingerea unor probe, legile de care s-a călăuzit instanța.

Totodată, instanța de recurs reiterează și prevederile art. 373 C.P.C., care

statuiază expres că, instanța de apel verifică, în limitele cererii de apel, ale

referințelor și obiecțiilor înaintate, legalitatea și temeinicia hotărîrii atacate în ceea

ce privește constatarea circumstanțelor de fapt și aplicarea legii în primă instanță.

Instanța de apel este obligată să se pronunțe asupra tuturor motivelor invocate în

apel. Apelantului nu i se poate crea în propria cale de atac o situație mai dificilă

decît aceea din hotărîrea atacată cu apel, cu excepția cazurilor cînd consimte și cînd

hotărîrea este atacată și de alți participanți la proces.

În sprijinul normelor naționale vine și reglementările Curții Europene, astfel,

instanța de recurs reiterează că, obligația de motivare a hotărîrilor judecătorești se

regăsește în jurisprudența constantă a Curții Europene pentru Drepturile Omului și

își are izvorul în dreptul oricărei părți în cadrul unei proceduri să prezinte

judecătorului observațiile și argumentele sale (CEDO, hotărîrea Werner c. Austria

din 24:11.1997), combinat cu dreptul părților și că aceste observații și argumente să

fie examinate în mod efectiv (CEDO, hotărîrea Van de Hurk c. Olanda din

19.04.1994), iar obligația de motivare a hotărîrilor este singurul mijloc prin care se

poate verifica respectarea drepturilor menționate anterior, ca piloni de bază ai

dreptului la un proces echitabil.

Din considerentele menționate, avînd în vedere faptul că eroarea judiciară nu

poate fi corectată de către instanța de recurs, Colegiul Civil, Comercial și de

Contencios Administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de

a admite recursul declarat de SC „Alimer-Comerț,, SRL, a casa decizia instanței de

12

apel restituind pricina pentru rejudecare în instanța de apel – Curtea de Apel

Chișinău în alt complet de judecată.

În conformitate cu art. 445 alin. (1) lit. c) CPC Colegiul Civil, Comercial și de

Contencios Administrativ lărgit al Curții Supreme de Justiție,

D E C I D E :

Se admite recursul declarat de către Societatea Comercială „Alimer Comerț”

Societate cu Răspundere Limitată.

Se casează decizia Curții de Apel Chișinău din 29 martie 2016, în pricina

civilă la cererea de chemare în judecată înaintată de către Societatea Comercială

„Ascensiune - Top” Societate cu Răspundere Limitată împotriva Societății

Comerciale„Alimer-Comerț” Societate cu Răspundere Limitată cu privire la

încasarea datoriei la chirie, a penalităților și a cheltuielilor de judecată, cererea

reconvențională depusă de către Societatea Comercială„Alimer-Comerț” Societate

cu Răspundere Limitată împotriva Societății Comerciale„Ascensiune-Top”

Societate cu Răspundere Limitată cu privire la repararea prejudiciului material, a

venitului ratat și a cheltuielilor de judecată, cu remiterea pricinii spre rejudecare în

instanța de apel – Curtea de Apel Chișinău, în alt complet de judecători.

Decizia nu se supune nici unei căi de atac.

Președintele ședinței Valeriu Doagă

Judecători Ala Cobăneanu

Galina Stratulat

Oleg Sternioală

Iuliana Oprea

13