Decizia nr. 21 din 13 iunie 2016

Tribunalul Vâlcea – Secţia I civilă a dispus, prin Încheierea nr. 6 din 2 februarie 2016, în Dosarul nr. 3.117/223/2014, aflat pe rolul acestei instanţe, sesizarea din oficiu a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile cu privire la următoarea chestiune de drept: admisibilitatea acţiunii pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren intravilan, în situaţia în care bunul imobil ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nu este înscris în cartea funciară, astfel cum rezultă din coroborarea dispoziţiilor art. 57 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cu modificările şi completările ulterioare, art. 35 alin. (1) şi art. 36 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, art. 2 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării- cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1), art. 1.676, art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 din Codul civil. II. Expunerea succintă a procesului

Prin Cererea înregistrată la data de 16 octombrie 2014 pe rolul Judecătoriei Drăgăşani cu nr. 3.117/223/2014, reclamantul V.V.L. a chemat în judecată pe pârâtul Ş.C., solicitând să se constate că între părţi a intervenit vânzarea-cumpărarea unui teren arabil intravilan, cu suprafaţa şi locaţia determinate prin cerere, şi să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

În motivare, reclamantul a arătat că la data de 21 iulie 2014 a încheiat cu pârâtul un act sub semnătură privată, numit „antecontract de vânzare-cumpărare”, prin care a cumpărat suprafaţa de teren în litigiu cu suma de 10.000 lei, pe care a achitat-o integral. Deşi pârâtul s-a obligat ca în termen de 6 luni să procedeze la efectuarea documentaţiei cadastrale în vederea prezentării la notar pentru perfectarea actului, acest lucru nu s-a întâmplat. Mai mult decât atât, pârâtul a refuzat să elibereze definitiv terenul, informându-l că s-a răzgândit în privinţa vânzării. Condiţiile impuse de pârât pentru a fi de acord cu încheierea actului, şi anume să îi lase posesia terenului în continuare încă un an, pentru a-l cultiva cu grâu, nu pot fi acceptate, deoarece cumpărătorul trebuie să se bucure de toate cele trei atribute ale dreptului de proprietate: posesia, folosinţa şi dispoziţia.

Pârâtul a depus întâmpinare, prin care a recunoscut că a încheiat cu reclamantul o promisiune de vânzare-cumpărare privind terenul litigios, susţinând însă că la data încheierii promisiunii părţile s-au obligat să suporte în cote egale cheltuielile privind intabularea terenului, obligaţie pe care reclamantul nu şi-a mai îndeplinit-o, şi că reclamantul a fost de acord ca terenul să rămână în posesia sa încă un an de la încheierea acestui act. De asemenea, pârâtul a susţinut că atunci când l-a înştiinţat pe reclamant că urmează să întocmească documentaţia cadastrală şi să achite jumătate din cheltuieli, acesta a refuzat, astfel că la data la care a fost convocat să se prezinte la notariat nu era posibilă întocmirea actului în formă autentică, datorită lipsei documentaţiei cadastrale. A arătat că s-a oferit să îi restituie reclamantului preţul vânzării în condiţiile în care nu mai este de acord să participe la cheltuielile pentru intabularea terenului, dar acesta a refuzat. În concluzie, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, întrucât în cauză nu poate fi reţinută în sarcina sa nicio culpă pentru neîncheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Prin Sentinţa civilă nr. 341 din 13 februarie 2015, Judecătoria Drăgăşani a admis acţiunea şi a constatat că la data de 21 iulie 2014 între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care au convenit ca reclamantul să cumpere de la pârât, la preţul de 10.000 lei, imobilul teren arabil intravilan în litigiu, hotărârea pronunţată urmând a ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a apreciat că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1.669 din Codul civil pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, reţinând, în esenţă, că părţile au încheiat la data de 21 iulie 2014 un antecontract de vânzare-cumpărare, adică o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, prin care au convenit ca reclamantul să cumpere de la pârât terenul arabil intravilan în litigiu la preţul de 10.000 lei şi să se prezinte în termen de 6 luni la notar pentru încheierea actului în formă autentică, că pârâtul-vânzător a încasat preţul la data semnării convenţiei, că este proprietar al terenului supus vânzării şi că a refuzat, în mod nejustificat, să încheie contractul promis, nedând curs solicitării reclamantului de a se prezenta la notar pentru încheierea actului autentic de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei sentinţe a exercitat apel pârâtul, solicitând modificarea în tot a sentinţei atacate, în sensul respingerii acţiunii.

În motivarea căii de atac, apelantul-pârât a susţinut că instanţa de fond nu a apreciat întreg probatoriul administrat în cauză, deoarece reclamantul nu a făcut dovada că l-a notificat să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare, în comună fiind mai multe persoane care poartă numele său, iar prima notificare a ajuns în posesia sa a doua zi după data la care era chemat pentru perfectarea actului. De asemenea, apelantul-pârât a arătat că la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare reclamantul s-a obligat să suporte jumătate din cheltuielile privind intabularea terenului şi că a fost de acord ca terenul să rămână în posesia sa încă un an de la încheierea acestui act, dar când i-a reamintit această înţelegere, reclamantul nu a mai vrut să îi dea curs. A doua oară când a fost notificat să se prezinte la notariat, i-a adus la cunoştinţă reclamantului că nu este posibilă întocmirea actului în formă autentică datorită lipsei documentaţiei cadastrale, ocazie cu care s-a oferit să îi restituie preţul vânzării, în condiţiile în care nu mai este de acord să participe la cheltuielile necesare pentru intabularea terenului. Instanţa de fond a reţinut eronat refuzul său nejustificat de a da curs solicitării reclamantului de a se prezenta la notariat, cu consecinţa admiterii acţiunii în temeiul dispoziţiilor art. 1.669 din Codul civil. În cauză, reclamantul nu a făcut dovada refuzului său nejustificat de a încheia contractul promis, dovadă pe care o putea face cu încheierea de certificare de fapte eliberată de notar, din care să rezulte că acesta s-a prezentat la notariat în vederea autentificării actului, iar pârâtul a refuzat.

Intimatul-reclamant a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia tardivităţii apelului, cu motivarea că apelantul a depăşit termenul de 30 de zile prevăzut de art. 468 din Codul de procedură civilă pentru declararea apelului, astfel că, fiind vorba despre un termen legal imperativ, nerespectarea acestuia atrage decăderea din dreptul de a declara apel, cu consecinţa respingerii acestuia ca tardiv. În subsidiar, a solicitat respingerea apelului ca nefondat, deoarece din materialul probator administrat în cauză a rezultat că apelantul a fost notificat să se prezinte la notariat pentru a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă acesta a refuzat, în mod explicit, să îşi îndeplinească obligaţia, deşi primise preţul stabilit.

Prin Încheierea nr. 6 din 2 februarie 2016, Tribunalul Vâlcea – Secţia I civilă, învestit cu soluţionarea apelului, a dispus, din oficiu, sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, în temeiul dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, în vederea pronunţării unei hotărâri prin care să se dea rezolvare de principiu chestiunii de drept referitoare la admisibilitatea acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren intravilan, în situaţia în care acesta nu este înscris în cartea funciară. Totodată, a dispus suspendarea judecăţii până la pronunţarea hotărârii prealabile. III. Motivele de admisibilitate reţinute de titularul sesizării

Prin Încheierea nr. 6 pronunţată la data de 2 februarie 2016, în Dosarul nr. 3.117/197/2015, Tribunalul Vâlcea – Secţia I civilă a apreciat că se justifică sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, întrucât: – tribunalul, ca instanţă de apel, este învestit cu soluţionarea cauzei în ultimă instanţă; – în raport cu contextul cauzei, cu critica din apel potrivit căreia pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren arabil intravilan este necesară sau nu înscrierea acestuia în cartea funciară, se ridică chestiunea de drept ce face obiectul sesizării, de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei; – chestiunea de drept respectivă este nouă şi asupra acesteia Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat şi nici nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare. IV. Punctul de vedere al completului de judecată cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Completul de judecată învestit cu soluţionarea apelului în Dosarul nr. 3.117/223/2014 al Tribunalului Vâlcea – Secţia I civilă a apreciat că, în interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 57 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, cu modificările şi completările ulterioare (denumită în continuare Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările şi completările ulterioare), dispoziţiilor art. 35 alin. (1) şi art. 36 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare (denumită în continuare Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare), art. 2 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare (denumită în continuare Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare), art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1), art. 1.676, art. 1.279 alin. (3) şi art. 1.669 din Codul civil, instanţele de judecată nu pot pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare- cumpărare, având ca efect transmiterea imediată a dreptului de proprietate asupra unui bun imobil – teren situat în intravilan, ca efect al acestei hotărâri judecătoreşti, atunci când promitentul vânzător nu a înscris bunul imobil în cartea funciară.

În susţinerea acestui punct de vedere, instanţa de trimitere a adus următoarele argumente: Pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra unui imobil este necesar ca acordul de voinţă al părţilor să îmbrace forma autentică ad validitatem, iar în regimul de publicitate imobiliară al cărţilor funciare este necesară şi înscrierea dreptului. Părţile pot conveni, chiar şi în formă autentică, să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, stabilind obiectul contractului şi preţul vânzării, promisiunea de vânzare- cumpărare putând fi nu doar unilaterală, ci şi bilaterală. În toate aceste situaţii, vânzătorul nu a vândut, iar cumpărătorul nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul şi, cu toate că s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea-cumpărarea nu poate fi considerată încheiată. Operaţiunea juridică nu poate fi considerată nici vânzare sub condiţie. Actul juridic astfel încheiat dă naştere unei singure obligaţii, aceea de a încheia contractul în viitor, cu respectarea condiţiilor speciale de validitate. Aşadar, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare constituie, neîndoielnic, un contract sinalagmatic care dă naştere exclusiv unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare-cumpărare. Actul juridic încheiat nu este translativ de proprietate, ci conţine doar consimţământul promitentului de a transmite dreptul de proprietate la data convenită şi/sau în forma ad validitatem. În cazul cererilor având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, art. 57 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările şi completările ulterioare, prevede obligaţia pentru instanţa de judecată de a solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada plăţii la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. Mai mult, după intrarea în vigoare a noului Cod de procedură civilă, reclamantul este obligat, conform art. 194 lit. c) din acest act normativ, ca, în situaţia în care obiectul cererii de chemare în judecată este un imobil, să ataşeze acestei cereri înscrisuri privind valoarea impozabilă, precum şi, dacă imobilul este înscris în cartea funciară, să precizeze numărul de carte funciară şi numărul cadastral sau topografic, după caz, urmând să ataşeze extras de carte funciară, cu arătarea titularului înscris în cartea funciară, eliberat de biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în raza căruia este situat imobilul, iar în cazul în care imobilul nu este înscris în cartea funciară, să anexeze un certificat emis de acelaşi birou, care atestă acest fapt. Pe baza acestor acte, instanţa verifică, în esenţă, calitatea de proprietar a promitentului-vânzător, dacă bunul este grevat de sarcini (ipoteci, interdicţii de înstrăinare etc.), dacă promitentul- vânzător figurează ca titular de rol fiscal şi dacă acesta are taxe sau impozite neplătite către stat. Raportat la dispoziţiile legale menţionate mai sus, ţinând cont inclusiv de prevederile art. 1.179 din Codul civil (referitoare la condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului), prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare instanţa suplineşte doar lipsa consimţământului părţii care refuză nejustificat încheierea contractului promis, iar nu şi lipsa altor condiţii care nu au fost îndeplinite şi fără de care încheierea contractului autentificat în faţa notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentaţiei de carte funciară. În acest context, instanţa de trimitere a reţinut că este un fapt notoriu, demonstrat şi de jurisprudenţă, că suprafeţele înscrise în actele de reconstituire a dreptului de proprietate funciară, întocmite în baza Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu au fost determinate în baza unor măsurători extrem de riguroase şi nu corespund întru totul realităţii fizice din teren. Prin urmare, individualizarea suprafeţei de teren prin raportare la numărul de tarla şi de parcelă din cadastrul agricol şi la vecinătăţile înscrise în titlul de proprietate este insuficientă pentru validarea unui acord de voinţă, pentru autentificarea pe cale judiciară a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât ea nu are cum să corespundă exigenţelor de identificare a imobilelor impuse de legiuitor în cadrul circuitului civil dinamic. În aceste condiţii, se impune o abordare coroborată atât a prevederilor Legii nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, cât şi a dispoziţiilor art. 1.669 alin. (1) din Codul civil, prin prisma reglementărilor conţinute de Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, întrucât ele reflectă opţiunea legiuitorului de a institui o obligaţie de verificare a situaţiei fizice şi juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voinţă, obligaţie ce revine atât părţilor, cât şi autorităţii care validează acordul de voinţă şi consfinţeşte transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, în cazul unui asemenea act, prin care urmează să se transmită proprietatea imobiliară, părţile sunt obligate să înfăţişeze notarului public întreaga documentaţie cadastrală, acesta fiind obligat să ceară din oficiu înscrierea, imediat după întocmirea actului. Or, în situaţia de faţă, documentaţia cadastrală nu a fost întocmită, astfel că o eventuală prezenţă fizică a părţilor în faţa notarului, chiar dacă s-ar fi realizat, nu ar fi putut determina încheierea actului în mod valabil. Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare sunt obligatorii întocmirea documentaţiei cadastrale şi deschiderea unei cărţi funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispoziţiile art. 1.669 alin. (1) din Codul civil este necesar a se proba nu numai refuzul nejustificat al părţii de a încheia contractul promis, ci şi coordonatele concrete în spaţiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, faţă de existenţa reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul în care se transferă drepturile reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil. Hotărârea judecătorească pronunţată în această materie, în situaţia admiterii acţiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispoziţiile legii-cadru în materie, Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicităţii imobiliare, cât şi opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare. Potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării; conform art. 1 alin. (4) din acelaşi act normativ, evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor publice. De asemenea, potrivit art. 35 alin. (5) din aceeaşi lege, instanţa judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul. Totodată, una dintre atribuţiile Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, reglementată de art. 4 lit. l) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de judecată.

În concluzie, toate reglementările menţionate reflectă existenţa unui sistem de evidenţă cadastral-juridică a proprietăţilor imobiliare, instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligaţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, aceeaşi obligaţie de individualizare a bunului în litigiu există şi în cadrul procedurii contencioase, judiciare. V. Punctul de vedere al părţilor cu privire la dezlegarea chestiunii de drept

Apelantul-pârât a opinat că dispoziţiile legale în materie aplicabile speţei condiţionează admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare de necesitatea ca imobilul ce face obiectul litigiului să fie înscris în cartea funciară. Argumentele invocate de acesta au fost cuprinse în punctul de vedere al completului de judecată, ce a fost redat anterior.

Intimatul-reclamant a opinat că pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren intravilan, cum este cazul celui în litigiu, nu este necesar ca terenul să fie înscris în cartea funciară.

După comunicarea raportului, în aplicarea dispoziţiilor art. 520 alin. (10) din Codul de procedură civilă, intimatul- reclamant V.V.L. a depus un punct de vedere arătând, în esenţă, că în faţa instanţei de apel a înţeles să renunţe la excepţia tardivităţii apelului promovat de pârât, că pe întreg parcursul desfăşurării procesului în apel şi-a exprimat acordul pentru efectuarea unei expertize tehnice de specialitate, dacă instanţa va aprecia că este necesară, că, întrucât instanţa este sesizată cu o acţiune prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a unui teren intravilan, apreciază că în cauză nu este necesar ca terenul să fie înscris în cartea funciară, condiţia existenţei extrasului de plan cadastral fiind prevăzută numai pentru situaţia în care obiect al vânzării îl constituie terenurile agricole extravilane, în acest sens fiind dispoziţiile Legii nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare, care, laart. 2 alin. (1), prevede că terenurile agricole situate în intravilan nu intră sub incidenţa acestei reglementări. VI. Jurisprudenţa instanţelor naţionale în materie

Din consultarea jurisprudenţei trimise de curţile de apel la solicitarea instanţei supreme, se constată că în hotărârile judecătoreşti pronunţate problema de drept ce face obiectul prezentei sesizări nu a fost dezlegată în mod expres de către instanţe. Dintre hotărârile judecătoreşti depuse au fost apreciate ca relevante doar Sentinţa nr. 2.134/16.03.2016 a Judecătoriei Giurgiu, cu soluţie de respingere a acţiunii pentru lipsa înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al promitentului-vânzător, şi Decizia nr. 352/R/18.09.2013 a Tribunalului Bistriţa-Năsăud, prin care s-a menţinut Sentinţa nr. 1.509/22.02.2013 a Judecătoriei Bistriţa, de respingere a cererii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pentru lipsa înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al promitentului-vânzător. Curţile de apel au comunicat şi punctele de vedere teoretice ale judecătorilor instanţelor arondate, opinia majoritară fiind în sensul că asemenea acţiuni sunt admisibile, că înscrierea în cartea funciară nu este o condiţie de admisibilitate a acţiunii, ci de opozabilitate faţă de terţi, precum şi că existenţa cărţii funciare este obligatorie doar în cazul terenurilor extravilane, potrivit dispoziţiilor art. 5 din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare.

Jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie – în urma analizării jurisprudenţei celor două secţii civile ale instanţei supreme, a fost identificată doar Decizia nr. 835 din 20 martie 2015, pronunţată de Secţia I civilă. Prin această hotărâre, s-a reţinut, în raport cu circumstanţele factuale ale cauzei, potrivit cărora imobilul litigios este situat într-o unitate administrativ-teritorială unde nu au fost finalizate lucrările de cadastru, că înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi, ci se face în scop de opozabilitate, conform dispoziţiilor art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările şi completările ulterioare. De asemenea, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a subliniat că „lipsa oricăror demersuri ale promitenţilor-vânzători pentru obţinerea documentaţiei cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în formă autentică notarială potrivit dispoziţiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996 (care prevăd în sarcina notarului public obligaţia de a solicita, în ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, înscrierea în cartea funciară) echivalează cu un refuz de încheiere a actului în formă notarială”.

Jurisprudenţa Curţii Constituţionale În urma verificărilor efectuate, se constată că instanţa de contencios constituţional nu s-a pronunţat până în prezent asupra constituţionalităţii dispoziţiilor legale supuse dezlegării prin hotărâre prealabilă.

Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a comunicat că la nivelul Secţiei judiciare – Serviciul judiciar civil nu s-a verificat şi nici nu se verifică, în prezent, practica judiciară în vederea promovării unui eventual recurs în interesul legii în problema de drept ce formează obiectul sesizării. VII. Raportul asupra chestiunii de drept

Prin raportul întocmit în cauză, conform art. 520 alin. (8) din Codul de procedură civilă, judecătorii-raportori au apreciat că sesizarea formulată de Tribunalul Vâlcea – Secţia I civilă este inadmisibilă, întrucât nu au fost respectate dispoziţiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, în ceea ce priveşte arătarea, în încheierea de sesizare, a motivelor care susţin admisibilitatea sesizării, sub toate aspectele prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, şi nici nu sunt îndeplinite cumulativ condiţiile de admisibilitate reglementate de art. 519 din Codul de procedură civilă, respectiv condiţia referitoare la ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei în curs de judecată. VIII. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie Examinând sesizarea în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile, raportul întocmit de judecătorii-raportori şi chestiunea de drept ce se solicită a fi dezlegată, constată următoarele:

Asupra admisibilităţii sesizării Potrivit dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă: „Dacă, în cursul judecăţii, un complet de judecată al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, al curţii de apel sau al tribunalului, învestit cu soluţionarea cauzei în ultimă instanţă, constatând că o chestiune de drept, de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei respective, este nouă şi asupra acesteia Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie nu a statuat şi nici nu face obiectul unui recurs în interesul legii în curs de soluţionare, va putea solicita Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie să pronunţe o hotărâre prin care să dea rezolvare de principiu chestiunii de drept cu care a fost sesizată.” Conform art. 520 alin. (1) din Codul de procedură civilă, „Sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie se face de către completul de judecată după dezbateri contradictorii, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute la art. 519, prin încheiere care nu este supusă niciunei căi de atac. Dacă prin încheiere se dispune sesizarea, aceasta va cuprinde motivele care susţin admisibilitatea sesizării potrivit dispoziţiilor art. 519, punctul de vedere al completului de judecată şi al părţilor”. Rezultă că prima teză a art. 520 alin. (1) din Codul de procedură civilă condiţionează expres admisibilitatea sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie în vederea pronunţării unei hotărâri prealabile de îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 519. Sub aspectul regularităţii sesizării, teza a II-a a art. 520 alin. (1) din Codul de procedură civilă impune ca actul de sesizare al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie să îndeplinească anumite exigenţe de ordin formal, respectiv să cuprindă motivele care susţin admisibilitatea sesizării, potrivit dispoziţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, punctul de vedere al completului de judecată, prin care să se argumenteze în concret necesitatea declanşării mecanismului de unificare a jurisprudenţei reprezentat de hotărârea prealabilă pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, precum şi punctul de vedere al părţilor. Raţiunea instituirii acestor condiţii formale ale sesizării constă în asigurarea îndeplinirii scopului pentru care a fost introdus noul mecanism procedural, respectiv uniformizarea jurisprudenţei şi asigurarea predictibilităţii acesteia, fără ca folosirea sa să determine suspendarea nejustificată a judecării unei cauze, printr-o interpretare arbitrară a necesităţii declanşării sale de către instanţa de judecată, cu consecinţa prelungirii duratei procedurii judiciare şi, din această perspectivă, a afectării dreptului la un proces echitabil, în sensul art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. În acest sens, doctrina în materie a considerat procedura sesizării pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile ca fiind o procedură sui-generis care se circumscrie unui incident procedural ivit în cursul procesului al cărui obiect îl constituie o chestiune (problemă) de drept de care depinde soluţionarea pe fond a cauzei. Mecanism de unificare jurisprudenţială de inspiraţie franceză, procedura hotărârii prealabile are menirea de a elimina riscul apariţiei unei practici neunitare, printr-o rezolvare de principiu a unei chestiuni de drept esenţiale, apărute într-o cauză aflată în curs de soluţionare în ultimă instanţă. În acest context, este de apreciat care este consecinţa absenţei din încheierea de sesizare a acestor elemente esenţiale pentru soluţionarea chestiunii prealabile, câtă vreme legiuitorul nu a reglementat, printr-o normă expresă, soluţiile posibile într-o asemenea ipoteză. În jurisprudenţa Completului pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă din cadrul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a sancţionat, sub aspectul admisibilităţii, neregăsirea în încheierea de sesizare a punctului de vedere al completului de judecată învestit cu soluţionarea cauzei asupra condiţiilor prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, cerinţă impusă prin dispoziţiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă (Decizia nr. 20 din 22 iunie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 588 din 5 august 2015; Decizia nr. 31 din 19 octombrie 2015, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 918 din 11 decembrie 2015). În acord cu această orientare jurisprudenţială, se constată că, în cauză, sesizarea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nu îndeplineşte condiţiile unui act de sesizare legal întocmit, conform art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, ceea ce atrage inadmisibilitatea ei. Astfel, din examinarea încheierii de sesizare se constată că în cuprinsul acesteia nu se regăsesc motivele care susţin admisibilitatea sesizării, respectiv punctul de vedere al completului de judecată învestit cu soluţionarea cauzei asupra îndeplinirii condiţiilor art. 519 din Codul de procedură civilă, condiţie impusă în mod expres de dispoziţiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din acelaşi act normativ. Pentru a se evita abuzul procesual, exprimarea punctului de vedere al instanţei de trimitere asupra îndeplinirii condiţiilor prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă trebuie să se facă printr-o motivare temeinică, nu superficială. Or, în speţă, încheierea de sesizare nu cuprinde o argumentare temeinică a admisibilităţii sesizării instanţei supreme, sub aspectul îndeplinirii condiţiei privind ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei în curs de judecată. Cu privire la existenţa unui raport de dependenţă dintre chestiunea de drept şi soluţionarea pe fond a cauzei, deşi aparent încheierea de sesizare este motivată, la o analiză mai atentă o astfel de concluzie nu poate fi reţinută. Prezentarea, în cuprinsul încheierii de sesizare, a cursului procesului, din care rezultă că obiectul acestuia constă în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui teren arabil intravilan şi reţinerea, de către instanţa de trimitere, a unei critici cuprinse în motivele de apel potrivit căreia „pentru a se pronunţa o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren arabil intravilan este necesară sau nu înscrierea acestuia în cartea funciară”, reprezintă elemente care, la o primă analiză, par a conduce la concluzia că încheierea de sesizare este motivată sub aspectul îndeplinirii condiţiei raportului de dependenţă dintre chestiunea de drept sesizată şi soluţionarea pe fond a cauzei. La o analiză mai atentă însă, o astfel de concluzie nu poate fi reţinută. Sub acest aspect, este de observat că, deşi califică criticile din apel ca vizând posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare- cumpărare pentru un teren arabil intravilan condiţionat de înscrierea în cartea funciară a imobilului obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, instanţa de trimitere nu aduce niciun argument în sprijinul acestei calificări. Un asemenea argument era cu atât mai necesar cu cât, potrivit expunerii rezumative a cererii de apel, redată în cuprinsul încheierii de sesizare, ar părea că în calea de atac se contestă posibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare faţă de lipsa documentaţiei cadastrale, în condiţiile în care se afirmă că intimatul-reclamant ar fi refuzat să suporte jumătate din cheltuielile aferente întocmirii documentaţiei cadastrale, deşi s-ar fi obligat în acest sens, neexistând o critică nemijlocită privitoare la imposibilitatea pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare ca urmare a neînscrierii prealabile a imobilului în cartea funciară. Aşadar, chestiunea litigioasă care pare dedusă soluţionării tribunalului, ca instanţă de apel, este circumscrisă mai degrabă existenţei sau nu a unei atari obligaţii de suportare a cheltuielilor cu întocmirea documentaţiei cadastrale, în sarcina intimatului- reclamant. Trebuie observat că instanţa de apel nu a făcut nicio referire la modalitatea în care s-a pretins asumarea, de către intimatul-reclamant, a respectivei obligaţii (prin antecontract sau verbal, cu ocazia încheierii antecontractului) şi nici la clauzele antecontractului, pe care nici nu l-a ataşat sesizării, astfel încât cadrul factual al cauzei este insuficient determinat. Totodată, chiar motivarea opiniei tribunalului, în sensul că nu se poate pronunţa o hotărâre care ţine loc de act de vânzare în absenţa înscrierii prealabile a imobilului în cartea funciară, priveşte în mare măsură imposibilitatea identificării spaţiale a imobilului, chestiune care, însă, poate fi cu uşurinţă surmontată prin efectuarea unei expertize topocadastrale de identificare a imobilului, avizată de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, potrivit dispoziţiilor art. 57 alin. (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările ulterioare, expertiză care poate fi dispusă chiar din oficiu de către instanţa de apel, în condiţiile art. 482 cu referire la art. 254 alin. (5) din Codul de procedură civilă. Din acest punct de vedere, era necesar ca în încheierea de sesizare să se prezinte situaţia de fapt reţinută de prima instanţă, precum şi, dacă era cazul, acele chestiuni de fapt litigioase între părţi şi care urmează a fi soluţionate pe calea apelului, pentru a furniza instanţei supreme elementele de fapt şi de drept necesare pentru formularea unui răspuns util. Astfel, spre deosebire de recursul în interesul legii, pe calea căruia să rezolvă o problemă de drept controversată într-o manieră abstractă şi generală, în cazul hotărârii prealabile, dezlegarea, chiar de principiu, a unei chestiuni de drept este una punctuală, adecvată circumstanţelor speţei. Incumbă, prin urmare, instanţei care sesizează Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie obligaţia de a explicita în concret legătura dintre maniera de dezlegare a chestiunii de drept noi, în raport cu interpretările posibile prefigurate şi soluţionarea cauzei pe fond. În cazul în care nu se demonstrează în concret pertinenţa chestiunii de drept în cauza care a ocazionat sesizarea, iar problemele de fapt şi de drept care se ridică în speţă par a fi altele decât chestiunea de drept cu care a fost sesizată Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, sesizarea este inadmisibilă. Totodată, este de observat că, în încheierea de sesizare, se enunţă chestiunea de drept ca vizând admisibilitatea acţiunii privind pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren intravilan, în situaţia în care acesta nu este înscris în cartea funciară, cu indicarea textelor de lege ce ar trebui interpretate de instanţa supremă, fără însă a se preciza dacă aceste texte de lege sunt neclare şi în ce constă neclaritatea acestora. O asemenea precizare era absolut necesară, în condiţiile în care chestiunea de drept trebuie să fie una veritabilă, legată de posibilitatea de a interpreta diferit un text de lege, după cum s-a statuat în doctrină. Chestiunea de drept trebuie să fie aptă să suscite interpretări diferite, care, fie ele doar prefigurate sau deja afirmate pe plan doctrinar, trebuie arătate în sesizare. Această cerinţă rezultă din dispoziţiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, conform cărora încheierea de sesizare trebuie să cuprindă şi punctul de vedere al completului de judecată, care astfel este ţinut, în primul rând, să stabilească dacă există o problemă de interpretare ce implică riscul unor dezlegări diferite ulterioare în practică. Or, în argumentarea punctului de vedere asupra chestiunii de drept sesizate, instanţa de trimitere nu a făcut nicio referire la o parte din textele de lege invocate, respectiv la dispoziţiileart. 36 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, art. 2 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, cu modificările şi completările ulterioare (lege care nu este incidentă în cauză, în condiţiile în care terenul este situat în intravilan, ori textul care prevede excluderea terenurilor intravilane din domeniul de reglementare al acestei legi este clar şi nu comportă nicio interpretare divergentă), art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1), art. 1.676 şi art. 1.279 alin. (3) din Codul civil, iar referirile făcute la dispoziţiile art. 57 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013, cu modificările şi completările ulterioare, art. 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicată (3), cu modificările şi completările ulterioare, şi art. 1.669 din Codul civil nu relevă niciun element care să pună în discuţie neclaritatea acestor dispoziţii. Este de reliefat că instanţa de apel a invocat pur formal dispoziţiile art. 885 alin. (1), art. 887 alin. (1) şi ale art. 1.676 din Codul civil, fără a susţine că acestea s-ar aplica speţei. Inaplicabilitatea, în speţă, a art. 885 alin. (1) şi a art. 1.676 din Codul civil, texte care privesc efectul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară, este incontestabilă, având în vedere dispoziţiile art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, cu modificările şi completările ulterioare, potrivit cărora „(1) Dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. (2) Până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi.” Totodată, art. 887 alin. (1) din Codul civil se referă la anumite ipoteze de dobândire extratabulară a unui drept real, ipoteze care nu au legătură cu cauza de faţă. În absenţa unei relaţionări, de către instanţa de trimitere, a normelor juridice invocate, de natură să conducă la concluzia existenţei unor texte de lege lacunare ori controversate, care să necesite preventiv o rezolvare de principiu, în scopul împiedicării apariţiei unei jurisprudenţe neunitare în materie, se constată că încheierea de sesizare nu este motivată cu privire la ivirea unei chestiuni de drept. În contextul arătat, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept constată că argumentele oferite de instanţa de trimitere sunt insuficiente pentru a reţine că încheierea de sesizare este motivată cu privire la îndeplinirea condiţiei din art. 519 din Codul de procedură civilă privind ivirea unei chestiuni de drept de a cărei lămurire depinde soluţionarea pe fond a cauzei. De asemenea, din încheierea de sesizare lipseşte total argumentarea admisibilităţii sesizării instanţei supreme sub aspectul îndeplinirii condiţiei noutăţii chestiunii de drept, instanţa de trimitere limitându-se să afirme că problema de drept este nouă, fără nicio referire la criteriile de determinare a caracterului de noutate.

Pentru aceste argumente, constatând că sesizarea formulată de Tribunalul Vâlcea – Secţia I civilă nu respectă dispoziţiile art. 520 alin. (1) teza a II-a din Codul de procedură civilă, în ceea ce priveşte arătarea motivelor care susţin admisibilitatea sesizării, sub toate aspectele prevăzute de art. 519 din Codul de procedură civilă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept o va respinge ca inadmisibilă.