ÎCCJ, decizie (scj.ro #86990)

ÎNALTA CURTE DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE

SECȚIILE UNITE

D E C I Z I A nr. XLVII (47)                                                                        Dosar nr. 49/2006

Ședința de la 21 mai 2007

Sub președinția domnului profesor univ. dr. Nicolae Popa, președintele Înaltei Curți de Casație și Justiție,

Înalta Curte de Casație și Justiție, constituită în Secții Unite în conformitate cu dispozițiile art. 25 lit. a din Legea nr. 304/2004 privind organizarea judiciară, republicată, s-a întrunit pentru a examina recursul în interesul legii, declarat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Cluj, în legătură cu soluționarea acțiunilor civile în justiție exercitate de chiriași pentru obligarea proprietarului la încheierea contractelor de vânzare cumpărare având ca obiect spații locative situate în cămin de nefamiliști, divergența fiind determinată de interpretarea pe care instanțele o dau noțiunii de "locuință" în sensul dispozițiilor art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990.

Secțiile Unite au fost constituite cu respectarea dispozițiilor art. 34 din Legea nr. 304/2004, republicată, fiind prezenți 92 judecători din totalul de 115 aflați  în funcție.

SECȚIILE UNITE,

Deliberând asupra recursului în interesul legii, constată următoarele:

Prin recursul în interesul legii, formulat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Cluj, se apreciază că instanțele judecătorești nu au un punct de vedere unitar, cu privire la soluționarea acțiunilor civile exercitate de chiriași pentru obligarea proprietarului la încheierea contractului de vânzare cumpărare având ca obiect spații locative situate într-un cămin de nefamiliști, divergența fiind determinată de interpretarea pe care instanțele au înțeles să o dea noțiunii de "locuință", în sensul dispozițiilor art. 2 din Decretul – lege nr. 61/1990.

Astfel, se învederează că unele instanțe au admis astfel de acțiuni, considerând că noțiunea "locuință", în accepțiunea art. 2 din Decretul – lege nr. 61/1990, a fost redefinită prin actul normativ care reprezintă dreptul comun în materie, respectiv Legea nr. 114/1996.

Se relevă că, în motivarea acestui punct de vedere, s-a argumentat că, și în situația în care spațiul locuit, atribuit reclamantului, cu titlul de închiriere nu conține în structura sa baie și bucătărie, reprezintă totuși o unitate locativă susceptibilă de a fi înstrăinată prin vânzare-cumpărare, de vreme ce părțile, prin contractul de închiriere perfectat, l-au calificat, ca atare, iar titularul contractului de închiriere a apreciat că spațiul satisface nevoile proprii de locuit.

Făcându-se referire la motivarea acestui punct de vedere, s-a concluzionat că, sunt supuse obligației de vânzare, către chiriași, în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990 și ale art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, inclusiv spațiile locative aflate în imobile cu destinația "Cămin pentru nefamiliști" constituite din fondurile unităților  economice sau bugetare de stat, înainte de anul 1989 și calificate ca fiind "locuințe" prin contractele de închiriere perfectate.

În fine, s-a subliniat că alte instanțe au apreciat ca fiind neîntemeiate acțiunile civile în justiție, exercitate de chiriași pentru obligarea proprietarului la încheierea contractului de vânzare–cumpărare, apreciind că obiectul locațiunii îl formează, o cameră situată într-un cămin de nefamiliști, și că toate dependințele necesare au regimul juridic al folosinței comune.

Din examinarea susținerilor formulate prin recursul în interesul legii, în raport cu situațiile rezultate din deciziile la care se face referire, se constată următoarele:

Este de observat mai întâi că, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, în forma inițială, cât și în forma republicată la 15 iulie 1998, "Locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractului de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi".

În raport de această reglementare, se instituie posibilitatea chiriașilor de a dobândi drept de proprietate asupra locuințelor construite anterior anului 1992 din fondurile unităților economice și bugetare, care, potrivit legislației din acea vreme, nu puteau fi decât închiriate și nicidecum vândute persoanelor fizice.

Obligația imperativă de a vinde, la cerere, instituită în sarcina persoanelor juridice deținătoare ale unor astfel de locuințe, corelativă cu dreptul de a le cumpăra, acordat titularilor contractelor de închiriere, s-au născut în momentul intrării legii în vigoare.

În ceea ce privește noțiunea de  "locuință", aceasta a fost definită inițial prin art. 2 din Decretul – lege nr. 61/1990, ca fiind "suprafața locativă care cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucătărie și alte dependințe, formând o unitate de sine stătătoare, determinată, ca atare prin construcția sa", iar ulterior a fost redefinită, prin art. 2 lit. a din Legea nr. 114/1996, cu modificările ulterioare, precizându-se că:"locuința este construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependințele, dotările necesare care satisface cerințele de locuit ale unei ale unei persoane sau familii"

Or, nici dispozițiile art. 2 din Decretul-lege nr. 61/1990 și nici cele ale art. 2 lit. a din Legea nr. 114/1996, nu menționează, în mod expres, locul dependințelor separate, pentru fiecare unitate locativă.

Dat fiind că, sub acest aspect, legea nu distinge, nu se poate considera că, în cazul în care dependințele menționate în definiția legală există, dar sunt folosite în comun de mai mulți locatari ai unităților locative situate în căminul de nefamiliști, acele unități locative nu s-ar încadra în categoria locuințelor.

Sub acest aspect obligația instituită în sarcina unităților deținătoare, prin dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992 vizează "categoria locuințelor și nu pe cea a locuințelor convenabile, așa încât este lipsit de relevanță faptul că spațiile situate în căminele de nefamiliști nu îndeplinesc toate criteriile prevăzute în anexa I a Legii nr. 114/1996.

În fine dispozițiile art. 1 din Legea nr. 85/1992 nu fac diferențieri sub aspectul elementelor care compun locuința, ci se referă la locuințele construite din fondurile statului, exceptând de la vânzare locuințele de lux executate pe bază de proiect unicat, locuințele de protocol și de intervenție.

Toate aceste probleme, de interpretare și aplicare a legii sunt relevate însă, în cuprinsul sesizării, ca fiind ivite doar în activitatea instanțelor aflate în circumscripția Curții de Apel Cluj.

Așa fiind, constatându-se că în legătură cu problema de drept examinată, practica neunitară există numai la nivelul instanțelor din raza curții de apel menționate și cum, în raport cu prevederile art. 329 alin. 1 din Codul de procedură civilă, numai în cazul soluționării diferite a unor chestiuni de drept de către instanțele judecătorești  în ansamblul lor, se poate cere instanței supreme să se pronunțe asupra acelor chestiuni pentru a se asigura interpretarea și aplicarea unitară a legii pe întreg teritoriul României, urmează ca recursul în interesul legii să fie respins ca neîntrunind cerințele legii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge sesizarea formulată prin recursul în interesul legii declarat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Cluj cu privire la aplicarea dispozițiilor art. 2 din Decretul – Lege nr. 61/1990 referitor la soluționarea cauzelor ce au ca obiect acțiunea chiriașilor pentru obligarea proprietarului la încheierea contractelor de vânzare – cumpărare, a spațiilor locative situate într-un cămin de nefamiliști, constatând că în practica instanțelor nu s-au ivit soluționări diferite în această materie.

Pronunțată, în ședință publică, azi 21 mai 2007.

PREȘEDINTELE ÎNALTEI CURȚI DE CASAȚIE ȘI JUSTIȚIE,

Prof. univ. dr. Nicolae Popa

PRIM MAGISTRAT ASISTENT

Victoria Maftei