ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1695/2025

Ședința publică din data de 14 octombrie 2025

Asupra cauzei de față constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

I.1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă la data de 10 noiembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B., C.: să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare: să constate ca a intervenit vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, situat în București, str. x, compus din 4 camere, având o suprafața utila de 178,44mp și suprafața construită de 224,00 mp, precum și 16,03 mp cote părți comune și 65,57 mp cota parte teren pe apartament, cota parte teren 18,68 mp, balcon în suprafața de 24,70 mp și un loc de parcare situat la demisol, la un preț final de 285.392 euro; obligarea pârâților să achite restul de preț neachitat de 95.392 euro, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 1 martie 2021, pârâții B. și C. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat: rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 3 iulie 2006 de către B.N.P.A. D.; restabilirea situației anterioare prin obligarea părții adverse la restituirea sumei de 190.000 euro, achitați în temeiul antecontractului rezolvit; obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

La termenul din data de 15 iunie 2021 reclamantul-pârât a formulat cerere de îndreptare eroare materială față de conținutul acțiunii, fila x, paragraful 1, în sensul că a fost achitat promitentului-vânzător suma de 190.000 euro, restul mențiunilor reprezentând o greșeală materială.

I.2. Sentința pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă

Prin sentința civilă nr. 527 din data de 12 aprilie 2022, Tribunalul București, secția a IV-a civilă: a respins, ca neîntemeiate, excepțiile lipsei calității procesuale active, inadmisibilității și prescripției dreptului material la acțiune invocate de pârâții-reclamanți; a admis în parte cererea principală formulată de reclamantul-pârât; a constatat că între reclamantul-pârât, în calitate de vânzător, și pârâții-reclamanți, în calitate de cumpărători, a intervenit la data de 3 iulie 2006, ca valabilă, vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, situat în București, str. x, compus din 4 camere, având o suprafață construită de 224 mp (178,44 mp suprafață utilă), precum și 18,68 mp cote părți comune și 65,57 mp cotă parte teren, contra unui preț 246.600 euro, și a pronunțat o hotărâre care ține loc de contract autentic; a obligat pe pârâții-reclamanți la plata către reclamantul pârât a sumei de 56.000 euro în raport de cursul de schimb valutar al BNR de la data plății; a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată; a obligat pe pârâții-reclamanți la plata către reclamantul-pârât a sumei de 21.501 RON cu titlu de cheltuieli de judecată; a dispus comunicarea hotărârii judecătorești, după rămânerea definitivă, Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară București; a dispus ca, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii, un exemplar al acesteia să fie comunicat la organul fiscal competent în vederea calculării impozitului pe veniturile din transferul proprietății imobilului.

I.3. Hotărârile pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, atacate prin prezentul recurs

Prin încheierea de ședință din data de 9 mai 2023, pronunțată în dosarul nr. x/2020, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie: în temeiul art. 255 rap. la art. 258 C. proc. civ., a încuviințat pentru părți proba cu înscrisuri, apreciind că este admisibilă și poate duce la soluționarea cauzei; a dispus emiterea unei adrese către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru a se comunica extrasul de carte funciară cu privire la locul de parcare ce aparține intimatului pârât A. și încheierea de intabulare, la care se atașează, în copie, extrasul de carte funciară depus în ședință publică de către apelanții-reclamanți, prin reprezentant convențional; a respins ca inadmisibilă administrarea probei cu interogatoriu solicitată de apelanții-reclamanți, prin reprezentant convențional, apreciind că prin aceasta se tinde la a se dovedi lucruri în plus sau contra unui act autentic; a dispus înaintarea dosarului la completul C8 Apel pentru soluționarea cererii de recuzare, a amânat cauza și a acordat termen la data de 10 octombrie 2023.

Prin decizia civilă nr. 339 din data de 26 martie 2024, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul pârâților B. și C. împotriva sentinței civile nr. 527 din data de 12 aprilie 2022, pronunțate de către Tribunalul București, secția a IV-a civilă, în dosar nr. x/2020, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A..

A schimbat în parte sentința apelată în sensul că parații-reclamanți sunt obligați să plătească reclamantului-pârât suma de 52.760 euro în echivalentul RON la data plății, precum și că, în componenta apartamentului nr. x din București, str. x, intră și locul nr. 2 de parcare, cu număr cadastral x cu o suprafață utilă de 14,63 mp.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței atacate și a respins cererea intimatului-reclamant-pârât de plată a cheltuielilor de judecată ca nefondată.

La obligat pe intimatul-reclamant-pârât la plata către apelanții-pârâți-reclamanți a sumei de 3.176 RON, reprezentând taxa judiciară și a sumei de 3.700 RON reprezentând onorariu de avocat cu titlu de cheltuieli de judecata în apel.

II. Calea de atac exercitată în cauză

II.1. Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casație și Justiție

Împotriva încheierii de ședință din data de 9 mai 2023 și a decizie civile nr. 339 din data de 26 martie 2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, au declarat recurs pârâții B. și C..

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă la data de 4 martie 2025 și a fost repartizată aleatoriu, spre soluționare, completului de judecată nr. 2.

II.2. Motivele de recurs

Susținând incidența motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții-pârâți au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârilor recurate, cu consecința trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanței de apel, precum și obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În dezvoltarea primei critici, recurenții-pârâți au precizat că, prin motivele de apel, au arătat că, în raport cu regulile de interpretare în materie, voința exprimată de părți în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 3 iulie 2006 și a actului adițional încheiat la acesta, este în sensul că prețul total al vânzării s-a stabilit față de suprafața construită a apartamentului și a locului de parcare.

Au afirmat că aceste aspecte sunt întărite și de faptul că la data de 4 iulie 2006 au achitat intimatului-reclamant vânzător suma de 190.000 euro, iar, pentru a se încadra în acesta sumă, au renunțat la un loc de parcare din cele două inițial promise a se cumpăra.

Recurenții-pârâți au învederat că, respingând această critică dezvoltată prin primul motiv de apel - fila nr. x din hotărâre (valoare părților/cotelor comune și valoarea cotei terenului indiviz de sub construcție sunt incluse în valoarea apartamentului) -, instanța de apel a analizat-o din perspectiva art. 648-649 din noul C. civ., deși, așa cum se reținuse anterior, prezentului litigiu i se aplică prevederile vechiul C. civ. (în raport de data încheierii antecontractului de vânzare 3 iulie 2006).

Ca atare, au apreciat că instanța de apel a aplicat, în mod greșit, o altă prevedere legală decât cea care era incidentă.

Printr-o altă critică, recurenții-pârâți au susținut că instanța de apel nu a dat posibilitate părților să-și dovedească intențiile care au stat la baza încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare și a actului adițional, intenții care constituie elementul esențial al modului de formare/stabilire a prețului final al vânzării.

Sub acest aspect au arătat că regulile de interpretare a convențiilor (art. 977-985 vechiul C. civ.) sunt elocvente în acesta cauză, intenția comună a părților/realitatea voinței exprimate de către părți, fiind în sensul că prețul final al vânzării se va calcula prin înmulțirea sumei de 800 euro cu suprafața construită a apartamentului și a locului de parcare.

Au menționat că, prin dispozițiile art. 977 din vechiul C. civ., se stabilește că interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, or, în cazul de față, intenția comună a părților contractante nu putea fi analizată/stabilită de către instanța de apel decât prin încuviințatea/administrarea probei cu interogatoriu.

Au subliniat că soluția de respingere, ca inadmisibilă, a probei cu interogatoriul a fost dată cu încălcarea prevederilor art. 250 și 255 C. proc. civ.

Recurenții-pârâți au precizat că, deși la termenul de judecată din data de 9 mai 2023 au solicitat să li se încuviințeze proba cu interogatoriul intimatului-reclamant A., tocmai pentru a proba care a fost intenția comună a celor două părți cu privire la modul de stabilire a prețului final și la componența acestuia, instanța de apel a respins această probă ca fiind inadmisibilă, reținând, în mod injust, că prin administrarea probei cu interogatoriu se tinde la a se dovedi lucruri în plus sau contra unui înscris autentic, deși între părți au existat divergențe cu privire la modul de stabilire/componența prețului final al vânzării, în raport cu cele discutate și cu cele ce au dus la întocmirea celor două acte (promisiunea de vânzare-cumpărare și actul adițional).

În opinia recurenților-pârâți, doar prin administrarea unui probatoriu amplu în acest sens, instanța de apel putea să stabilească intenția comună a părților în ceea ce privește determinarea modalității de stabilire a prețului final al vânzării și putea, în baza dispozițiilor art. 977 din vechiul C. civ., să dea o interpretare corectă clauzei contractului.

Totodată, au menționat că, așa cum a reținut și instanța de apel, divergențele dintre părți care au dus la nefinalizarea contractului de vânzare-cumpărare au vizat tocmai intenția/percepția acestora de la momentul negocierilor, de la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare și a actului adițional la aceasta, că valoarea finală a prețului vânzării va fi suma achitată la data de 4 iulie 2006.

Au subliniat că este evident că promitenții-cumpărători nu ar fi fost dispuși niciodată să achite un preț pentru imobile (apartament și loc parcare) de 190.000 euro și separat să mai achite încă un preț de 52.760 euro, aproape 30% din valoarea imobilelor, pentru cota indiviză de teren aflat construcție, teren ce se află într-o coproprietate forțată, neputând fi folosit în mod exclusiv.

Recurenții-pârâți au afirmat că instanța de apel a pronunțat hotărârea cu încălcarea dispozițiilor art. 977 alin. (1), art. 970 alin. (2) și art. 980 din vechiul C. civ., neavând în vedere că intenția comună a părților, manifestată prin actele încheiate și negocierile purtate, a fost ca pentru imobilul promis spre vânzare (apartament și loc de parcare) prețul să fie de aproximativ 190.000 euro, elocventă în stabilirea prețului final fiind și renunțarea cumpărătorilor la un loc de parcare, tocmai pentru a se încadra în prețul de vânzare stabilit.

Ca atare, au susținut că, în ceea ce privește introducerea în prețul final și a suprafețelor părților comune, instanța de apel, prin considerentele expuse, a interpretat în mod greșit clauza contractuală, apreciind că aceste suprafețe (cotele comune apartamentului) nu pot fi calculate de două ori, ele fiind cuprinse în suprafața construită a apartamentului.

Enunțând dispozițiile art. 40 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, recurenții-pârâți au subliniat că raționamentul instanței de apel este greșit în raport de faptul că aceste părți comune sunt bunuri accesorii bunului principal și ele nu pot forma obiectul unei vânzări sau a stabilirii unui preț al vânzării.

În același sens au făcut trimitere și la prevederile Legii nr. 114/1996, arătând că prin acestea se specifică că suprafața construită pe locuință reprezintă suma suprafețelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum și a cotei-părți din suprafețele părților comune ale clădirilor.

Astfel, au considerat că înstrăinarea bunului principal (apartament) atrage după sine și înstrăinarea cotei-părți pe care transmițătorul o deține din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu, iar soluția instanței de apel a fost dată cu încălcarea prevederilor ce stabilesc modul de interpretare a convețiilor precum și cu încălcarea normelor de drept material date de prevederile legilor speciale aplicabile în cazul de față și despre care a făcut referire.

În ceea ce privește includerea în prețul final și a suprafeței de teren indiviz de sub construcție (65,57 mp), adică a sumei de 52.456 euro, au invocat că și sub acest aspect hotărârea instanței de apel este nelegală, întrucât s-a reținut că această suprafață de 65.57 mp ar fi teren deținut în indiviziune de sub construcție (coproprietate forțată), deși, din cuprinsul extrasului de carte funciară, reiese că această suprafață este deținută în proprietate exclusivă și nu în coproprietate forțată și perpetuă așa cum s-a promis prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Cu privire la acest aspect, au învederat că, în cazul de față, nu s-a promis spre vânzare și nici spre cumpărare vreo suprafață de teren ce va fi în proprietatea exclusivă a cumpărătorilor, astfel că au fost încălcate prevederile art. 969 și art. 970 vechiul C. civ.

Recurenții-pârâți au subliniat că soluția instanța de apel este greșită, fiind stabilită în plus o sumă și pentru cotă indiviză de teren aferentă apartamentului, deși aceasta este inclusă în mod obligatoriu în prețul de vânzare al apartamentului, iar cota indiviză din terenul aflat sub construcția apartamentului este accesorie bunului principal (apartament), înstrăinarea bunului principal atrăgând automat și înstrăinarea cotei indivize din terenul de sub construcție.

În argumentarea poziției exprimate, recurenții-pârâți au arătat că aceste aspecte reies și din cadrul Ordinului M.L.P.A.T. nr. 32/N/1995, unde se menționează că la stabilirea valorii unui apartament cota indiviză a terenului este inclusă în valoarea apartamentului, numai așa raportul de accesorialitate dintre bunul principal și cota indiviză aferentă acestui este realizat.

Totodată, au precizat că aceleași aspecte sunt prevăzute și în cuprinsul studiului de piață privind valorile minime imobiliare, unde se precizează că în cadrul valorii orientative pentru un apartament este inclusă și suprafața de teren-cotă parte indiviză aferentă acestuia, precum și cota-parte indiviză din suprafețele părți comune ale clădirii.

Concluzionând, au susținut că instanța de apel în mod nelegal a stabilit un preț final al vânzării de 246.600 euro care ar cuprinde pe lângă prețul individual al apartamentului și al locului de parcare (179.200 euro) și un preț separat de 52.456 euro pentru cota parte indiviză din terenul de sub construcție, având în vedere că, în prețul de vânzare al apartamentului, este inclusă automat și cota indiviză din terenul de sub construcție.

II.3. Apărările formulate în cauză

II.3.1. Întâmpinarea

Prin întâmpinarea, formulată în termen legal, intimatul-reclamat A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În esență, a susținut că, în raport cu dispozițiile contractuale și legale incidente în cauză, precum și cu probatoriul administrat, criticile aduse prin cererea de recurs sunt nefondate, invocarea prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. fiind doar formală.

În opinia intimatului-reclamant, împrejurarea că instanța de apel nu a răspuns cererii recurenților-pârâți în modalitatea dorită de aceștia, iar, în urma aprecierii probatoriului, a ajuns la o altă concluzie decât cea susținută de către părțile adverse nu pune în discuție un veritabil aspect de legalitate.

Totodată, a apreciat că sunt neîntemeiate susținerile referitoare la contradictorialitatea hotărârii și raportarea la alte dispoziții legale decât cele incidente în cauză, precum și că este lipsită de suport susținerea recurenților-pârâți că instanța de apel a avut în vedere dispozițiile noului C. civ., modul de stabilire a prețului fiind clar indicată în antecontract - prețul vânzării urmând a se calcula la 800 euro/mp din suprafața construită a apartamentului, a locului de parcare și a părților și dependințelor comune ale imobilului.

A mai arătat că dispozițiile legale invocate de recurenții-pârâți - art. 40 alin. (1) și (3) din Legea nr. 50/1991 sau cele ale Legii nr. 114/1996 ori Ordinul M.L.P.A.T. - nu sunt incidente în cauză, pentru că s-ar trece peste cele convenite de părți în ceea ce privește stabilirea prețului.

Intimatul-reclamant a mai susținut și că nu este nicio greșeală a instanței de apel în aprecierea că aceste cote-părți pot face obiectul calculului prețului apartamentului, dar reținând că, în ceea ce privește cota parte din clădire, aceasta a fost cuprinsă în suprafața construită, Curtea, în baza constatărilor, lămurind aceste aspecte.

În opinia intimatului-reclamant, raționamentul recurenților-pârâți este greșit pentru că, deși cota-parte din părțile și dependințele comune ale imobilului sunt bunuri accesorii și nu pot forma obiectul unei vânzări distincte, au relevanță în a conduce la stabilirea unui preț al vânzării, ținând cont și de aceste suprafețe, dacă părțile au stabilit astfel, cum este cazul în speță.

Totodată, a arătat că argumentele părților adverse reprezintă de fapt o uzanță în materia vânzărilor imobiliare, având ca obiect apartamente din clădiri cu mai multe etaje, adică o practică comercială, căreia nu i se poate da relevanță în cauză, față de prevederile contractuale clare, ce nu comportă alte interpretări.

De asemenea, a subliniat că voința părților este expusă în actul încheiat, fiind stabilită în mod clar modalitatea de calcul a prețului vânzării.

II.3.2. Răspunsul la întâmpinare

Recurenții-pârâți nu au depus răspuns la întâmpinarea formulată de către partea adversă.

II.4. Procedura desfășurată în fața Înaltei Curți de Casație și Justiție

După efectuarea procedurilor reglementate de art. 490 alin. (2) C. proc. civ., prin rezoluția din data de 20 mai 2025, Înalta Curte, în temeiul art. 471

1

alin. (5) C. proc. civ., a fixat termen de judecată la data de 14 octombrie 2025, când a reținut cauza în pronunțare asupra recursului.

II.5. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

În cauză, instanțele de fond au reținut în fapt că la data de 03.07.2006, între intimatul-pârât A., în calitate de promitent - vânzător și recurenții-reclamanți B. și C. (soți), în calitate de promitenți-cumpărători a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x de BNPA D. și D., având ca obiect imobilul situat în mun. București respectiv apartamentul nr. x, în suprafață utilă de 180,75 m.p. și suprafață construită de 243,44 mp, situat la etajul 2 al construcției nefinalizate, precum și o cotă indiviza din dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului, în suprafață totală de 793 m.p. atribuit în proprietate împreună cu cota indiviză din părțile și dependințele comune ale întregului imobil, care prin natura și destinația lor sunt în coproprietate perpetua și forțată; părțile au stabilit că prețul vânzării urmează a se calcula la 800 euro/mp din suprafața construită a apartamentului, a două locuri de parcare (în parcarea subterană a imobilului) și din părțile și dependințele comune ale imobilului.

Potrivit aceluiași contract, promitenții cumpărători s-au obligat să plătească promitentului-vânzător suma de 190.000 euro, urmând ca restul de preț să se achite la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

S-a reținut, de asemenea că, prin actul adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare menționat anterior, încheiat la data de 20.04.2011, promitenții cumpărători (pârâții-reclamanți din cauza de față) au renunțat la cumpărarea celui de-al doilea loc de parcare (din parcarea subterană a imobilului) obligându-se să cumpere un singur loc de parcare (din parcarea subterană a imobilului) și anume cel folosit de către aceștia la data încheierii actului adițional, situat în poziția nr. 2 față de intrarea în garaj, iar promitentul-vânzător obligându-se să vândă promitenților-cumpărători locul de parcare menționat mai sus.

În ceea ce privește calculul prețului, chestiune litigioasă între părți, tribunalul a apreciat că părțile au stabilit ca acesta să fie calculat astfel: 800 euro/mp din suprafața construită a apartamentului, a unui loc de parcare (conform actului adițional la antecontractul de vânzare - cumpărare) și din părțile și dependințele comune ale acestuia, pârâții reclamanți obligându-se, în calitate de promitenți - cumpărători de a plăti reclamantului - promitent-vânzător, suma de 190.000 euro, "pentru a garanta cumpărarea apartamentului" suma fiind achitată la data de 04.07.2006.

Curtea de Apel a reținut, din analiza antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părți, că prețul de 800 de euro/mp, negociat de părți, vizează suprafața construită a apartamentului, locurile de parcare, părțile și dependințele comune ale clădirii, toate aceste elemente componente au a fi avute în vedere în vederea stabilirii prețului final al apartamentului.

Așa cum reliefează considerentele sentinței apelate, prima instanță a stabilit prețul final al locuinței, aplicând valoarea unitară de 800 de euro/mp la suprafața construită a apartamentului, la părțile comune din clădire și la terenul aferent apartamentului situat sub construcție, stabilind în acest condiții prețul final de 246 000 de euro.

Prin raportare la detaliile ce reies din extrasele de carte funciară aferente apartamentului în litigiu cu nr. cadastral: x/C1/U4, Curtea de Apel a reținut că suprafața construită a apartamentului este formată din suprafața utilă a apartamentului de 178,44 mp, suprafața balconului de 24,77mp, suprafața părților comune din clădire de 18,68 mp, obținându-se o suprafața totală de 221,89 mp. Curtea a constatat că suprafața părților comune din clădire este inclusă deja în suprafața construită de 221,89 mp, avută în vedere la stabilirea prețului final al contractului de vânzare cumpărare pentru apartamentul nr. x. Pe cale de consecință, față de această situație, pentru stabilirea corectă a prețului final al vânzării cumpărării apartamentului, instanța de apel a făcut aplicarea valorii unitare de 800 euro/mp pentru terenul indiviz de sub construcție, în suprafață de 65,57 mp, fără a se mai face aplicarea încă o dată a acestei valori unitare pentru suprafața părților comune din clădire, deoarece s-au ajunge la o dublă evaluare a acesteia. Dând eficiență acestor considerații și acestui raționament, s-a obținut valoarea de 231.056 euro.

Criticile formulate de recurenții-pârâți privesc, în esență, încălcarea dispozițiilor legale referitoare la interpretarea contractului, cu referire la voința internă a părților referitoare la calculul prețului.

Astfel, în condițiile în care actului juridic litigios - antecontractul încheiat între părți - i se aplică dispozițiile C. civ. din 1864 (art. 102 L. 71/2011), potrivit art. 977 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenția comuna a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.

De asemenea, potrivit art. 980 C. civ., dispozițiile indoielnice se interpretează după obiceiul locului unde s-a încheiat contractul.

Instanța de apel a înlăturat incidența acestor texte, statuând în esență că voința părților este clar exprimată, neexistând loc pentru interpretarea voinței contractuale prin raportare la dispozițiile legale invocate de pârâți și în apel.

În prealabil, Curtea observă că prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanța le-a nesocotit ori aplicat greșit în cauză, precum și indicarea concretă a manierei în care instanța a încălcat ori aplicat greșit respectivele reguli de drept. O pretinsă eroare în stabilirea faptelor excedează cazului de casare evocat, recursul neprivind pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate.

În contextul normativ configurat de noul C. proc. civ., în care nu a mai fost reținut fostul caz de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. anterior, controlul de legalitate referitor la maniera în care instanțele devolutive au interpretat clauzele unui contract este limitat la ipoteza în care au fost interpretate și aplicate greșit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori la dispoziții legale supletive de la care părțile nu au derogat și care se aplică în completarea a ceea ce s-a stipulat în mod expres.

Totuși, pentru ca aprecierea instanțelor devolutive cu privire la interpretarea clauzei contractuale litigioase să constituie premisa controlului de legalitate în recurs, nu trebuie să existe erori de ordin procedural subsumabile dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 sau 6 C. proc. civ., ceea ce nu este cazul în speță. Rezultatul acestor erori procedurale, după cum se va arăta, constă într-o greșită aplicare în speță a prevederilor legale referitoare la interpretarea convențiilor, ceea ce reclamă casarea inclusiv în considerarea dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Sub un prim aspect, în mod nelegal a reținut instanța de apel că proba cu interogatoriu nu ar fi admisibilă pentru lămurirea intenției reale a părților la momentul încheierii contractului.

Potrivit art. 1.191 alin. (2) C. proc. civ. 1864, nu se poate face dovada cu martori în contra ori peste ceea ce cuprinde înscrisul doveditor al unui act juridic, însă această regulă nu privește, în mod evident, decât proba testimonială, iar nu proba cu interogatoriu, aceasta din urmă fiind admisibilă și pentru a face dovada în contra a ceea ce reține înscrisul doveditor (chiar și autentic, întrucât nu se dovedește contra constatărilor personale ale notarului, ci se tinde la dovedirea conținutului intelectiv real al convenției părților), dacă bunăoară partea chemată la interogatoriu recunoaște că înțelegerea reală a fost alta decât cea consemnată, iar recunoașterea aceasta produce consecințe juridice care îi sunt defavorabile (art. 1.204 C. civ. 1864). Aceste texte de lege sunt aplicabile, întrucât regulile cu privire la admisibilitatea probelor sunt stabilite de legea în vigoare la data actului sau faptului respectiv (art. 26 alin. (1) C. proc. civ.).

Ca urmare, în mod nelegal a fost înlăturată această probă, care este admisibilă potrivit legii, și care ar fi fost aptă ca, în contextul tuturor celorlalte probe, să formeze convingerea instanței, potrivit art. 264 C. proc. civ., chestiune relevantă și în contextul unor alte antecontracte încheiate cu privire la alte apartamente din același imobil, cu privire la care interpretarea a fost alta decât cea la care s-au oprit în prezenta cauză instanțele devolutive. Sunt prin urmare incidente dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., prevederi în care se încadrează neregularitățile de ordin procedural apte a cauza nulitatea deciziei recurate.

În al doilea rând, instanța de apel este ținută să examineze în mod efectiv și complet motivele de apel formulate și să le ofere un răspuns adecvat, numai în aceste coordonate fiind respectate exigențele rezultate din dispozițiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., respectiv art. 6 C. proc. civ. și art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Or, în esență, recurenții-pârâți au invocat greșita interpretare a clauzei contractuale referitoare la stabilirea prețului, arătând că, prin dobândirea proprietății asupra bunului principal (apartamentul), aceștia dobândesc prin efectul legii (art. 40 alin. (1) din L. nr. 50/1991) și o cotă-parte din dreptul de proprietate comună forțată și perpetuă asupra părților comune ale imobilului, fiind așadar lipsit de sens a se interpreta că s-a convenit plata distinctă a acestor părți comune; de asemenea, au fost invocate dispozițiile Ordinului MLPAT 32/N/1995, potrivit cu care cota indiviză a terenului este inclusă în valoarea apartamentului, o soluție similară fiind practicată în studiul de piață (grilele notariale) pentru estimarea valorilor minime ale imobilelor.

Fără a oferi un răspuns punctual și argumentat acestor critici, Curtea de Apel a reținut doar că nu se impune a se face aplicarea regulilor supletive de interpretare, întrucât conținutul clauzei contractuale referitoare la preț ar fi clar. Acest argument este însă circular, întrucât pârâții au invocat în apel tocmai împrejurarea că această clauză a fost greșit interpretată și au dezvoltat în sprijinul acestei susțineri mai multe argumente care tindeau la o interpretare diferită a contractului.

Prin urmare, pentru a fi în prezența unei interpretări suverane a ultimei instanțe de fond, care să se impună instanței de recurs în controlul de legalitate cu valoarea unei situații de fapt deplin stabilite, este în prealabil necesar ca instanța de apel să examineze efectiv criticile părții și să le răspundă argumentat, precum și ca, fără a să pornească apriori de la concluzia (de altfel neargumentată, în contextul în care prețul nu era determinat în mod precis, ci doar determinabil, potrivit unor termeni la rândul lor interpretabili) că voința părților ar fi una clar și neîndoielnic exprimată, să aplice toate metodele de interpretare prevăzute de lege pentru a stabili voința reală a părților.

Potrivit art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligației, după natura sa.

În acest context, nu sunt lipsite de pertinență susținerile referitoare la caracterul redundant al calculării separate a prețului contractului și asupra terenului de sub construcție, în condițiile în care trebuie examinat dacă un astfel de teren are o valoare economică distinctă în ochii participanților rezonabili la circuitul civil, reper obiectivat apt a decela ceea ce părțile au avut în vedere prin clauza aflată în discuție, în lipsa dovedirii unei intenții particulare și punctuale, precise cu privire la această chestiune.

Or, având în vedere că, potrivit clauzei contractuale litigioase, părțile au stabilit că prețul vânzării urmează a se calcula la 800 euro/mp din suprafața construită a apartamentului, a două locuri de parcare (în parcarea subterană a imobilului) și din părțile și dependințele comune ale imobilului, iar această noțiune ("părțile și dependințele comune") trebuie interpretată nu tehnic-edilitar, ci potrivit cu voința reală a părților, examinată în lumina naturii și scopului antecontractului încheiat, instanța de apel nu a motivat de ce consideră că în sintagma menționată ar intra și terenul de sub construcție și de ce acesta ar fi justificat, în ochii promitenților-cumpărători și ai promitentului-vânzător la epoca facerii convenției, plata unui preț substanțial distinct, de peste 20 % din valoarea apartamentului; toate aceste chestiuni, deși invocate prin motivele de apel, nu au fost examinate de instanța de apel, ceea ce aduce atingere exigențelor devoluțiunii în apel și ale motivării adecvate a hotărârii judecătorești recurate.

În concluzie, departe de a fi inutilă examinarea uzanțelor în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare (potrivit terminologiei legii vechi, aplicabile cauzei), aceasta este, în circumstanțele cauzei, chiar necesară pentru a stabili voința reală a părților și nu cea exhibată în prezent, după ani de litigii și de divergențe ocazionate inclusiv de creșterea substanțială a prețurilor pe piața imobiliară (chestiune care însă nu poate afecta forța obligatorie a contractului, astfel cum acesta a fost încheiat în epocă, amânarea vânzării fiind datorată în primul rând litigiilor în care a fost implicat intimatul cu asociatul său).

În acest context, Înalta Curte observă că în apel a fost invocată o decizie a Curții de Apel București, referitoare la interpretarea unui alt antecontract încheiat de intimatul-reclamant cu privire la un apartament din imobil, cu privire s-a invocat împrejurarea că interpretarea dată cu privire la preț a fost alta decât cea la care s-au oprit în prezenta cauză instanțele devolutive; hotărârile judecătorești, chiar pronunțate în alte procese la care intimatul-reclamant a fost parte, pot fi folosite ca mijloace de probă cu valoare indicativă, dacă se constată că este vorba despre raporturi juridice similare (art. 435 C. proc. civ.). Or, cu privire la această chestiune, invocată în apel, instanța de apel nu s-a pronunțat în niciun fel.

Considerațiile ce preced impun admiterea recursului, potrivit art. 497 C. proc. civ., și trimiterea cauzei spre rejudecare curții de apel, care va avea în vedere deopotrivă dispozițiile art. 41 și ale art. 501 C. proc. civ.

Cu ocazia rejudecării, se va avea în vedere că, potrivit deciziei recurate, curtea de apel a constatat că suprafața părților comune din clădire este inclusă deja în suprafața construită de 221,89 mp, avută în vedere la stabilirea prețului final al contractului de vânzare cumpărare pentru apartamentul nr. x. Pe cale de consecință, a reținut instanța de apel, pentru stabilirea corectă a prețului final al vânzării cumpărării apartamentului, se va face aplicarea valorii unitare de 800 euro/mp pentru terenul indiviz de sub construcție, în suprafață de 65,57 mp, fără a se mai face aplicarea încă o dată a acestei valori unitare pentru suprafața părților comune din clădire, deoarece s-au ajunge la o dublă evaluare a acesteia.

Recurenții-pârâți nu au apelat statuarea referitoare la suprafața părților comune din clădire, care le este de altfel favorabilă, ci numai pe cea referitoare la suprafața de teren situată sub construcție, această chestiune urmând a forma obiectul rejudecării, în lumina considerațiilor ce preced.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâții B. și C. împotriva încheierii de ședință din 9 mai 2023 și a deciziei civile nr. 339A din data de 26 martie 2024, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Casează decizia și încheierea de ședință recurate și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 14 octombrie 2025.