ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 934/2025

Ședința publică din data de 17 aprilie 2025

Deliberând asupra recursului dedus judecății, reține următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată la data 18 august 2022 pe rolul Judecătoriei Sectorului 5 București sub nr. x/2021, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții C. și D., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între pârâți, în calitate de vânzători, și reclamanți, în calitate de cumpărători, având ca obiect apartamentul nr. x etajul 1 din imobilul situat în Șoseaua x, București, compus din l (una) cameră și dependințe, având o suprafață utilă de aproximativ 40.82 mp. și balcon în suprafață de 6,88 mp. cu o suprafață totală de 47.23 mp, împreună cu dreptul de proprietate asupra cotei de 2,34% (respectiv 4,35mp.) din părțile comune ale imobilului, precum și asupra suprafeței indivize de 14.06 mp. din terenul pe care este construit blocul, înscris în Cartea Funciară a Municipiului București, nr. x, sub nr. cadastral x, pentru prețul de 35.000 euro (în echivalent RON 172,392.5 RON curs BNR din data de 22.04.2021/1E= 4.9255lei), în modalitatea de plată stabilită expres de părți prin promisiunea de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/13.06.2012 de către notar E. și F., conform cărora pârâții C. și D. au calitatea de promitenți-vânzători; obligarea pârâților la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.

Prin sentința civilă nr. 4806 din 8 iunie 2022, Judecătoria Sectorului 5 București a admis excepția necompetenței sale materiale și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Prin sentința nr. 111 din 3 februarie 2023, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A. și B., în contradictoriu cu pârâții C. și D., ca neîntemeiată.

Prin decizia nr. 624 din 4 iunie 2024, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanții-reclamanți A. și B. împotriva sentinței nr. 111 din 3 februarie 2023, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă; a respins cererea apelanților-reclamanți privind cheltuielile de judecată, ca nefondată.

Împotriva deciziei nr. 624 din 4 iunie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, reclamanții A. și B. au formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenții susțin că instanța de apel a menținut, în mod neîntemeiat, soluția tribunalului, reținând că nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare.

Arată că, din înscrisurile depuse la dosar, reiese că doar pârâta D. este proprietara imobilului în litigiu, deși ambii pârâți sunt înscriși în evidențele fiscale, iar autorizația de construire nr. 383-S din 10 septembrie 2012 a fost eliberată doar pe numele acestei pârâte.

Menționează că, potrivit declarației din data de 10 septembrie 2023, recurenții au avut cunoștință de faptul că ambii pârâți au calitatea de promitenți-vânzători.

Totodată, arată că în cauze similare instanțele s-au pronunțat în contradictoriu cu ambii pârâți întrucât erau căsătoriți la momentul la care a fost cumpărat terenul pe care a fost edificată construcția și la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare.

Recurenții susțin interpretarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 159 alin. (5) Codul de procedură fiscală și arată că obligarea acestora la plata impozitului pentru toate imobilele pârâților și pentru toate datoriile fiscale ale acestora este o măsură excesivă pe care instanța o impune în sarcina lor. Învederează că au făcut dovada achitării impozitului aferent imobilului în litigiu și a prețului stabilit în promisiunea de vânzare-cumpărare și consideră că pârâții sunt singurii în culpă pentru neachitarea datoriilor fiscale și neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, astfel încât sancțiunile nu pot fi îndreptate împotriva recurenților care au fost de bună-credință.

Arată că, pentru încheierea valabilă a unui contract de vânzare-cumpărare, dispozițiile art. 159 alin. (5) Codul de procedură fiscală instituie condiția prezentării unui certificat de atestare fiscală care să ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Afirmă că prin efectul acestor dispoziții legale se aduce o limitare a dreptului reclamanților de a obține transmiterea proprietății bunului ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, limitare ce trebuie analizată din perspectiva compatibilității cu dispozițiile art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului.

Cu privire la domeniul de aplicare al art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului, arată că dreptul recurenților de a pune în executare obligația pârâților de a încheia un contract de vânzare-cumpărare, prin solicitarea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic, reprezintă cel puțin o speranță legitimă, ocrotită de norma europeană. Astfel, deși recurenții nu erau, la momentul formulării cererii de chemare în judecată, titularii unui drept de proprietate asupra imobilului ce face obiectul litigiului, dețin un drept de creanță prin executarea căruia puteau obține dreptul de proprietate asupra imobilului, așadar o speranță legitimă, întemeiată în mod rezonabil și justificată de o promisiune de vânzare-cumpărare valabil încheiată.

Învederează că dreptului recurenților de a obține transmiterea proprietății imobilului i se aduce o ingerință, care este prevăzută de dispozițiile Codului de procedură fiscală și urmărește un scop legitim întrucât reprezintă o măsură prin care statul asigură plata impozitelor de către contribuabili, însă nu este proporțională cu scopul urmărit, în interpretarea dispozițiilor art. 159 alin. (5) Codul de procedură fiscală, în sensul în care ar fi necesară achitarea tuturor obligațiilor fiscale ale vânzătorului către autoritatea administrativ-fiscală în a cărei rază se află înregistrat bunul, indiferent dacă sunt în legătură cu respectivul bun sau nu.

În speță, cuantumul obligațiilor fiscale ale pârâților către bugetul Sectorului 5 al municipiului București este foarte ridicat, iar obligarea recurenților să achite toate sumele datorate de pârâți pentru respectarea dispozițiilor art. 159 alin. (5) Codul de procedură fiscală reprezintă o sarcină excesivă care depășește condiția proporționalității măsurii cu scopul legitim urmărit pentru instituirea acestor dispoziții legale.

Solicită să fie avută în vedere practica judiciară depusă la dosar, potrivit căreia, în situații similare, au fost admise cererile de chemare în judecată.

Intimații nu au depus întâmpinare în cauză.

Prin rezoluție a fost fixat termen de judecată la data de 20 martie 2025, în ședință publică, cu citarea părților, pentru soluționarea recursului.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte reține următoarele:

Prin critica încadrabilă în dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenții susțin interpretarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor art. 159 alin. (5) Codul de procedură fiscală, sens în care arată că obligarea acestora la plata impozitului pentru toate imobilele pârâților și pentru toate datoriile fiscale ale acestora este o măsură excesivă pe care instanța o impune în sarcina lor.

Din perspectiva dispozițiilor convenționale prevăzute de art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului, recurenții susțin că dreptului acestora de a obține transmiterea proprietății imobilului i se aduce o ingerință, care este prevăzută de dispozițiile Codului de procedură fiscală și urmărește un scop legitim întrucât reprezintă o măsură prin care statul asigură plata impozitelor de către contribuabili, însă nu este proporțională cu scopul urmărit, în interpretarea dispozițiilor art. 159 alin. (5) Codul de procedură fiscală, în sensul în care ar fi necesară achitarea tuturor obligațiilor fiscale ale vânzătorului către autoritatea administrativ-fiscală în a cărei rază se află înregistrat bunul, indiferent dacă sunt în legătură cu respectivul bun sau nu.

Înalta Curte reține că, prin cererea de chemare în judecată, recurenții-reclamanți A. și B. au solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții C. și D., să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect apartamentul nr. x etajul 1 din imobilul situat în Șoseaua x, București, împreună cu dreptul de proprietate asupra cotei de 2,34% (respectiv 4,35mp.) din părțile comune ale imobilului și asupra suprafeței indivize de 14.06 mp. din terenul pe care este construit blocul.

Analizând hotărârea primei instanțe, atât sub aspectul temeiniciei, cât și al legalității acesteia, instanța de apel a validat soluția pronunțată, reținând neîndeplinirea, în speță, a condiției prezentării unui certificat de atestare fiscală care să ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, impusă de dispozițiile art. 159 alin. (5) Codul de procedură fiscală.

Art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală prevede următoarele:

"Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepția cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul." Totodată, alin. (6) al aceluiași articol prevede că "actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept."

Așadar, textul legal precitat instituie, sub sancțiunea nulității absolute prevăzută de alin. (6), o condiție de valabilitate, de fond, a oricărui act juridic prin care are loc înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și mijloacelor de transport, constând în aceea ca proprietarii bunurilor ce se înstrăinează să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Mecanismul prevăzut de art. 1279 alin. (3) C. civ. (pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract) funcționează ca un remediu judiciar prin care se suplinește consimțământul promitentului la încheierea contractului de înstrăinare, nu însă și neîndeplinirea altor condiții prevăzute de lege pentru valabilitatea contractului. În acest sens, partea finală a tezei I a art. 1279 C. civ. prevede expres că pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract se poate dispune atunci când "condițiile legii pentru valabilitatea acestuia sunt îndeplinite". La fel, partea finală a art. 1669 alin. (1) C. civ. prevede că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare este posibilă "dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite".

Prin urmare, instanța de judecată poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare dacă singura condiție de valabilitate rămasă neîndeplinită a fost refuzul promitentului-vânzător de a încheia contractul. Instanța nu poate, însă, pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare în prezența oricărei alte cauze de nulitate absolută, întrucât în acest caz s-ar încălca o normă imperativă a legii, prevăzută pentru ocrotirea unui interes general.

Reținând constituționalitatea unor dispoziții legale având în esență același conținut cu art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 [art. 254 alin. (7) și art. 259 alin. (6

1

) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal], Curtea Constituțională a constatat prin Decizia nr. 1021/2011, publicată în Monitorul Oficial nr. 711/10.10.2011, că "rațiunea care a stat la baza unei atare soluții legislative a fost crearea unui climat de stabilitate și securitate juridică, precum și preocuparea statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să își execute obligațiile fiscale indiferent de natura și cuantumul lor. Astfel, Curtea reține că o asemenea măsură este expresia obligației pozitive a statului de a asigura ritmicitatea și certitudinea alimentării bugetelor locale cu sumele de bani aferente obligațiilor fiscale care revin în sarcina contribuabililor. Prin urmare, faptul că legiuitorul a condiționat înstrăinarea unui teren sau a unei clădiri de stingerea tuturor creanțelor fiscale locale ale titularului dreptului de proprietate nu echivalează cu instituirea unei incapacități de a vinde sau de a dona bunul imobil în cauză, ci, din contră, o asemenea condiționare este menită să asigure în mod eficient îndeplinirea unei obligații legale și constituționale a persoanelor fizice sau juridice, și anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale".

În același sens, prin Decizia nr. 497/2017, publicată în Monitorul Oficial nr. 955/4.12.2017, Curtea Constituțională, constatând că prevederile art. 159 alin. (5) și (6) din Legea nr. 207/2015 sunt constituționale, a reținut că acestea au fost stabilite de legiuitor "în virtutea art. 56 alin. (1) din Constituție cu privire la obligația cetățenilor de a contribui, prin impozite și taxe, la cheltuielile publice, precum și a preocupării statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să își execute obligațiile fiscale" (par. 20).

Totodată, Curtea Constituțională a constatat că prevederile amintite nu încalcă art. 44 din Constituție referitor la dreptul de proprietate, "întrucât chiar textul constituțional referitor la garantarea dreptului de proprietate statornicește că limitele și conținutul acestuia sunt stabilite prin lege, exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigențe, cărora li se subsumează și instituirea unor condiții, care, dacă nu sunt respectate, fac ca valorificarea respectivului drept să nu mai fie posibilă. Astfel, departe de a constitui o negare a dreptului în sine, exigențele impuse de textul de lege criticat dau expresie ordinii de drept, precum și drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, cărora statul este ținut să le acorde ocrotire în egală măsură". (par. 31)

Prin aceeași decizie, instanța de contencios constituțional a apreciat că "nu poate reține încălcarea prevederilor art. 44 din Constituție și ale art. 1 alin. (1) din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor și a libertăților fundamentale, mai ales că aceste din urmă dispoziții convenționale privind protecția proprietății sunt strâns legate de dreptul statelor de a adopta legile necesare pentru a asigura plata impozitelor, contribuțiilor sau a amenzilor [a se vedea art. 1 alin. (2) din Primul Protocol adițional la Convenție]". (par. 35)

Totodată, în verificarea îndeplinirii, în speță, a condiției prevăzute de art. 159 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu modificările și completările ulterioară, urmează a fi avute în vedere dezlegările obligatorii statuate prin Decizia nr. 42/2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial nr. 815/16.10.2017. Aceasta, întrucât dezlegarea cu valoare de principiu și efect obligatoriu pronunțată în cadrul mecanismului cu scop de preîntâmpinare a practicii judiciare neunitare este aplicabilă - mutatis mutandis - și circumstanțelor factuale concrete din litigiul pendinte.

Astfel, instanța supremă prin decizia prealabilă anterior invocată, a stabilit că:

"În interpretarea și aplicarea unitară a dispozițiilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, în cazul unei acțiuni prin care se solicită constatarea valabilității unei promisiuni bilaterale de schimb care vizează bunuri supuse impozitării și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, este obligatoriu ca proprietarii bunurilor să prezinte certificat de atestare fiscală și să aibă achitate toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat bunul ce se înstrăinează, indiferent dacă bunurile au valoare egală sau valori diferite. (…)."

Prezintă relevanță, în contextul analizat, considerentele care au legătură cu problema de drept din litigiul pendinte, cu privire specială asupra acelora cuprinse la paragrafele 69, 70, 89, 96, 97, 112 și 113, care au următorul conținut:

"(…) 69. Pe lângă condițiile generale de fond pentru validitatea unei convenții, prevăzute de art. 948 din C. civ. de la 1864, dispozițiile art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 au instituit o condiție suplimentară de fond, pentru valabilitatea înstrăinării clădirilor, terenurilor și mijloacelor de transport, cea a lipsei obligațiilor fiscale către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază teritorială se află bunul supus impozitării.

Mutatis mutandis, soluția prevăzută la pct. 113 din decizia instanței supreme este valabilă și în cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare, în sensul că promitentul-cumpărător poate plăti el însuși datoriile fiscale ale promitenților-vânzători, urmând a imputa suma plătită asupra prețului sau, în cazul în care prețul a fost plătit, urmând a se regresa împotriva promitenților-vânzători.

Drept urmare, se constată că mecanismul pronunțării unei hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este condiționat de îndeplinirea tuturor condițiilor de valabilitate, generale și speciale, între care și cea a lipsei obligațiilor fiscale datorate bugetului local, prevăzută sub sancțiunea nulității de drept, condiție de fond ce trebuie dovedită cu certificatul de atestare fiscală la care se referă norma juridică prevăzută de art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală.

Astfel fiind, în absența documentului care să ateste îndeplinirea acestei cerințe speciale, nu putea fi reținută, cu temei, întrunirea în cauză a tuturor cerințelor legale de valabilitate, care să permită activarea instrumentului juridic pus la îndemâna părților în caz de neexecutare culpabilă a promisiunii de vânzare, fiind fără relevanță, contrar alegațiilor recurenților, culpa intimaților-pârâți pentru neachitarea datoriilor fiscale în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv buna-credință a recurenților.

Limitarea exercițiului dreptului promitentului-cumpărător la încheierea contractului de vânzare, potrivit art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, se menține într-un raport rezonabil de proporționalitate cu scopul legitim al apărării interesului general al unității administrativ-teritoriale de a realiza creanțele fiscale acumulate de intimați, interes care se subsumează atât ordinii publice, cât și drepturilor altor persoane, anume ale membrilor comunității locale respective de a beneficia de serviciile publice finanțate din bugetul local.

Astfel, bunul nu este indisponibilizat total, ci doar până la plata datoriilor fiscale ale intimaților promitenți-vânzători. Recurenții promitenți-cumpărători își pot valorifica dreptul, cu condiția îndeplinirii acestei condiții de valabilitate a contractului de vânzare întrucât nu au dobândit niciodată dreptul de a cumpăra terenul altfel decât cu respectarea prevederilor legale, deci inclusiv cu condiția respectării art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015.

Relativ la susținerile recurenților vizând calitatea de proprietari ai imobilului a ambilor intimați-pârâți, cu referire la înscrisurile administrate în cauză, instanța de recurs constată că aceste alegații exprimă exclusiv nemulțumiri vizând modul în care instanța de apel a interpretat și apreciat mijloacele de probă și a reținut că nu se poate stabili cadrul procesual necesar pentru pronunțarea unei hotărâri de perfectare a vânzării cumpărării.

Or, evocarea unei situații de fapt contrare celei reținute de instanța de apel, fără prezentarea unor argumente de ordin juridic în legătură cu o eventuală încălcare a unor norme de drept, se repercutează strict pe planul temeiniciei hotărârii, fiind excluse controlului judiciar al instanței de recurs, care limitează verificarea jurisdicțională din prezenta cale extraordinară de atac la cercetarea conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, în acord cu prevederile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Trebuie menționat, cu referire la invocarea de către recurenți a unor hotărâri judecătorești pronunțate de instanțele naționale, că Înalta Curte nu poate fi ținută de aceste hotărâri întrucât a da relevanță unei chestiuni de drept dezlegate de o altă instanță, într-o cauză care nu privește părțile, ar echivala cu introducerea pe cale judiciară a sistemului precedentului judiciar, aspect inadmisibil de vreme ce acesta nu se regăsește printre izvoarele dreptului civil, reglementate de art. 1 din C. civ.

Referitor la invocarea dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte reține că este lipsită de valențe juridice, în contextul în care recursul nu cuprinde critici care să reliefeze aspecte de nelegalitate ale deciziei recurate vizând nemotivarea hotărârii.

Astfel, deși este necesar ca recurentul să formuleze o argumentare juridică a nelegalității hotărârii atacate, prin identificarea explicită a motivelor ce reclamă nemotivarea hotărârii, existența unor motive contradictorii sau străine de natura cauzei reținute de instanța de apel, în cuprinsul memoriului de recurs nu se regăsește nicio critică referitoare la aceste aspecte, fiind invocate formal dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Pentru a putea conduce la casarea hotărârii, recursul nu se poate limita la invocarea formală a unui motiv de recurs, întrucât condiția legală a dezvoltării motivelor de recurs implică determinarea greșelilor imputate instanței, pentru declanșarea mecanismului de exercitare a recursului fiind necesar a fi indicate motivele pentru care titularul cererii de recurs apreciază că soluția instanței care a pronunțat hotărârea atacată este nelegală.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 624A din 4 iunie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 624A din 4 iunie 2024, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată, astăzi, 17 aprilie 2025, prin punerea soluției la dispoziția părților, prin mijlocirea grefei, conform prevederilor art. 402 din C. proc. civ.