ÎCCJ, decizie (scj.ro #223240)

Dobândirea dreptului de superficie. Cerința încheierii actului în formă autentică. Neîndeplinirea condiției de validitate în cazul constituirii superficiei prin hotărâre a Consiliului local. Inexistența unui contract valabil încheiat. Lipsa îndreptățirii proprietarului terenului de a solicita prețul superficiei

Cuprins pe materii: Drept civil. Bunuri. Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată

Index alfabetic: superficie

act juridic

formă autentică

condiție ad validitatem

hotărâre de consiliu local

prețul superficiei

C.civ., art. 693, art. 1166, art. 1174, art. 1244

Legea nr. 247/2005, Titlul X, art. 2 alin. (1), alin. (2)

Legea nr. 215/2001, art. 21 alin. (1), art. 36

Conform art. 693 alin. (2) C.civ., „dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege (...)”.

În ceea ce privește dobândirea dreptului de superficie prin act juridic, legiuitorul a avut în vedere atât actul juridic unilateral (testamentul), cât și actul juridic bilateral (convenția). În această ultimă ipoteză, proprietarul terenului încheie un contract cu o altă persoană, prin care constituie dreptul de superficie în favoarea acesteia, contract care poate să fie cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, pur și simplu sau afectat de modalități, dar întotdeauna încheiat în formă autentică, această condiție de validitate fiind impusă de prevederile art. 1.244 C.civ., conform cărora „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară”.

Astfel fiind, instanța de apel a interpretat și a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 693 alin. (2) coroborate cu cele ale art. 1.244 C.civ., atunci când a apreciat că, pentru constituirea dreptului de superficie, nu este necesară încheierea unui contract, apreciind că acest drept real imobiliar poate fi dobândit și în temeiul unei hotărâri adoptate de către Consiliul local, în considerarea faptului că aceasta reprezintă un act juridic.

Este incontestabil că hotărârea adoptată de către o autoritate deliberativă a administrației publice locale (cum este Consiliul local) reprezintă un act juridic, în sensul de manifestare de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice, însă o atare hotărâre nu conduce per se la constituirea, în mod valabil, a dreptului de superficie. În realitate, având în vedere mecanismul legal de dobândire a dreptului de superficie, o astfel de hotărâre reprezintă doar un act preparator, prin care se atestă voința autorității publice locale privind constituirea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate privată aparținând unității administrativ-teritoriale, voință ce este necesar a fi materializată într-un înscris, în vederea încheierii ulterioare a contractului în formă autentică, condiție de formă cerută ad validitatem,

Întrucât între părțile litigante nu s-a încheiat o convenție validă de constituire a dreptului de superficie, proprietarul terenului nu poate solicita obligarea pârâtului la plata prețului superficiei, hotărârea adoptată de către Consiliul local, neputând naște, în mod valabil, o atare obligație în sarcina acestuia din urmă.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 238 din 1 februarie 2024

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Vâlcea-Secția I civilă la 4.05.2021, reclamanții Primarul Municipiului Râmnicu Vâlcea și Municipiul Râmnicu Vâlcea, prin primar, au solicitat obligarea pârâtei Casa de Cultură A. la plata prețului superficiei în cuantum de 2.750 euro/lună, pentru terenul în suprafață de 3.767 mp, începând cu data promovării acțiunii și pe toată perioada cât construcția își păstrează destinația actuală, dar nu mai mult de 99 de ani, precum și la plata despăgubirilor în cuantum de 99.000 euro, reprezentând lipsa de folosință a terenului în suprafață de 3.767 mp, calculată pe ultimii 3 ani anteriori introducerii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 548 din 14.03.2022, Tribunalul Vâlcea-Secția I civilă a respins excepția lipsei calității procesuale pasive, a admis excepția lipsei calității procesuale active a Primarului Municipiului Râmnicu Vâlcea și a respins cererea formulată de acest reclamant pentru lipsa calității procesuale active, a admis în parte cererea formulată de reclamantul Municipiul Râmnicu Vâlcea, a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 27.500 euro, reprezentând prețul superficiei pentru terenul de 3767 mp, situat în Râmnicu Vâlcea, pentru perioada mai 2021-februarie 2022 inclusiv, precum și la plata sumei de 99.000 euro, reprezentând prețul superficiei pentru același teren, pentru perioada mai 2018-aprilie 2021 inclusiv.

Pârâta A. a declarat apel pârâta împotriva sentinței civile nr. 548/2022, precum și a încheierii de ședință din 4.10.2021.

Prin decizia civilă nr. 4933 din 28.11.2023, Curtea de Apel Pitești-Secția I civilă a admis apelul și a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că a respins cererea de obligare a pârâtei la plata despăgubirilor în cuantum de 99.000 euro, reprezentând lipsa de folosință a terenului pe ultimii trei ani, calculați anterior introducerii acțiunii, a menținut în rest sentința civilă apelată și a respins cererea apelantei-pârâte privind obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 4933/2023, precum și a încheierii de ședință din 14.11.2022, solicitând casarea în parte a deciziei recurate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași instanță de apel.

În susținere, recurenta-pârâtă a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin (1) pct. 8 C.proc.civ., susținând că instanța de apel a interpretat și a aplicat în mod greșit normele de drept material cuprinse în art. 693, art. 1166, art. 1324, art. 1325, art. 1197, art. 1187, art. 1196, art. 1174 și art. 1244 C.civ., sens în care a învederat următoarele argumente:

Prin decizia recurată, instanța de apel a reținut nelegal că s-a încheiat un contract de superficie, fără a ține cont de împrejurări esențiale, și anume că în patrimoniul unei persoane juridice de drept privat nu se poate naște un drept fără acordul său de voință, că adresa nr. 31126/16.08.2016 nu poate reprezenta manifestare de voință pentru constituirea superficiei, că necontestarea H.C.L. nr. 224/2016 nu poate reprezenta un acord tacit la constituirea superficiei, că H.C.L. nr. 224/2016 nu poate fi asimilat unui act juridic, în sensul Codului civil.

În  lumina art. 1166 C.civ., pentru a fi în prezența unui contract, este necesar ca voințele juridice ale subiectelor de drept civil să se întâlnească, cu intenția de a da naștere, modifica sau stinge un raport juridic. În privința actului juridic unilateral, este suficient ca autorul acestuia să-și manifeste voința, în sensul de a naște, modifica sau stinge un raport social persoanei căreia acesta îi este adresat. Însă, actul juridic unilateral nu poate produce consecințe juridice în beneficiul persoanei căreia i se adresează decât dacă destinatarul acceptă producerea efectelor juridice în beneficiul său.

Adresa nr. 31126/16.08.2016, H.C.L. nr. 224/2016 și H.C.L. nr. 296/2016 pot fi asimilate, din punct de vedere civil, cel mult unor acte juridice unilaterale.

Prin adresa nr. 31126/16.08.2016, s-a solicitat constituirea unui drept de superficie cu titlu gratuit, solicitare ce ar putea reprezenta o ofertă de a contracta, dacă ar fi respectat art. 1188 alin. (1) C.civ. Având în vedere că, prin H.C.L. nr. 224/2016, s-a statuat că superficia poate fi acordată cu titlu oneros, nu a intervenit o acceptare fără rezervă a ofertei, pentru a se putea spune că s-a realizat acordul de voințe cu privire la perfectarea contractului. Intenția de constituire a dreptului de superficie cu titlu oneros ar putea reprezenta, cel mult, o contraofertă, așa cum statuează art. 1197 alin. (1) lit. a) și (2) C.civ.

Este contrar normelor Codului civil a se conchide că, în baza adresei nr. 31126/2016 și a H.C.L. nr. 224/2016, a fost perfectat contractul de superficie în modalitatea ofertei și a acceptării ofertei, astfel cum a decis instanța de apel.

De asemenea, este contrar normelor de drept material argumentul instanței de apel, conform căruia necontestarea H.C.L. nr. 224/2016 ar constitui un acord tacit la constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros, fiind încălcate prevederile art. 1187 coroborate cu cele ale art. 1244 C.civ. Dacă instanța de apel ar fi avut în vedere aceste prevederi de drept material, ar fi reținut că este imposibil a fi încheiat un contract, prin mecanismul ofertă și acceptarea ofertei, cu privire la constituirea unei superficii, în condițiile în care oferta și acceptarea nu au fost încheiate prin înscris autentic. Instanța de apel nu a făcut aplicarea prevederilor art. 1196 alin. (1) și (2) C.civ.

Din moment ce Codul civil instituie obligativitatea de încheiere în formă autentică a actului de constituire a superficiei, este lipsită de orice logică juridică aprecierea instanței de apel cu privire la încheierea contractului prin acceptare tacită, prin necontestarea H.C.L. nr. 224/2016. Neîncheierea contractului de constituire a dreptului de superficie în forma autentică

ad validitatem,

conform dispozițiilor art. 1244 C.civ., constituie un argument suplimentar pentru care este imposibil a se afirma că între părți există un contract de superficie. Instanța de apel a apreciat nelegal că actul juridic de constituire a superficiei ar fi un contract consensual, în condițiile în care art. 1174 C.civ. îl califică ca fiind contract solemn. De altfel, în H.C.L. nr. 224/2016 s-a stipulat necesitatea încheierii unui contract de superficie în formă autentică pentru intabulare.

Pe de altă parte, Municipiul Râmnicu Vâlcea nu poate impune, împotriva voinței destinatarului, instituirea unui drept de superficie cu titlu oneros, în condițiile în care, prin H.C.L. nr. 273/2015, imobilul a fost inventariat în domeniul privat al unității administrativ-teritoriale, motiv pentru care raportul juridic este unul de drept privat, Municipiul Râmnicu Vâlcea neputând acționa în regim de putere publică, părțile aflându-se pe poziții de egalitate juridică. Chiar dacă bunul în discuție ar fi fost inventariat în domeniul public al Municipiului Râmnicu Vâlcea, terenul nu putea face obiectul unei superficii, având în vedere că, la data adoptării H.C.L. nr. 224/2016, se afla în vigoare Legea nr. 218/1998.

H.C.L. nr. 224/2016, prin care se aprobă constituirea superficiei cu titlu oneros, și H.C.L. nr. 296/2016, prin care se trasează limitele de a dispune cu privire la bun de către Primarul Mun. Râmnicu Vâlcea, sunt acte preparatorii, neputând avea natura unor acte juridice din care să reiasă că s-a născut acordul de voințe al părților, corelativ cu obligația de plată a prețului.

Decizia civilă nr. 135R/25.01.2019, pronunțată de Curtea de Apel Pitești în dosarul cu nr. x/90/2017, nu are autoritate de lucru judecat cu privire la preț, astfel că, deși instanța de apel a apreciat că recurenta este ținută să suporte prețul superficiei, acesta trebuia stabilit conform art. 697 din Codul civil. Astfel, prin decizia nr. 135R din 25.01.2019, pe care instanța de apel a reținut-o ca având autoritate de lucru de judecat cu privire la efectele pe care le produc H.C.L. nr. 224/2016 și H.C.L. nr. 296/2016, se statuează că Municipiul Râmnicu Vâlcea poate dispune cu privire la bun numai prin instituirea unui superficii cu titlu oneros, la prețul de 2.750 euro/lunar, în măsura în care recurenta ar fi de acord cu dobândirea dreptului în astfel de condiții. Nicăieri în cuprinsul acestei hotărâri judecătorești nu se reține că superficia a luat deja naștere și că, drept urmare a acestui efect, recurenta ar fi ținută să achite prețul de 2.750 euro/lunar.

Acestea au fost motivele pentru care s-a solicitat efectuarea unei expertize evaluatorii, însă, prin încheierea din 14.11.2022, instanța de apel a respins ca neutilă proba solicitată, încălcând art. 697 C.civ. Neînțelegerea dintre părți referitoare la prețul superficiei reiese, fără echivoc, din pozițiile procesuale exprimate pe parcursul litigiului, astfel că instanța de apel era ținută să stabilească suma pe care datorată în contul așa-zisei superficii, conform art. 697 alin. (1) C.civ., printr-o expertiză de specialitate, care să stabilească care ar fi chiria pe piața liberă, ținând cont de zona în care se află terenul și de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinței. Modalitatea prin care s-a ajuns la concluzia că prețul ar fi de 2.750 euro/lunar nu respectă standardul instituit de Codul civil, căci acesta a fost stabilit printr-un raport de expertiză comandat chiar de cel care este beneficiarul prețului, ca și când terenul ar fi fost liber, iar nu afectat de construcția Casa de Cultură A. încă din 1970.

Întrucât au fost aplicate greșit prevederile art. 697 C.civ., se impune casarea încheierii din 14.11.2022, cu indicația către instanța de apel de a administra proba cu expertiză evaluatorie, pentru stabilirea prețului superficiei.

În ceea ce privește soluția de respingere a cheltuielilor de judecată, instanța de apel a încălcat art. 1472 C.civ., potrivit căruia plata poate să fie făcută de orice persoană, chiar dacă este un terț în raport cu acea obligație. Este real că plata a fost efectuată de către A.N.C.C.S.R., însă în beneficiul filialei sale, astfel că instanța de apel era ținută să valorifice înscrisurile doveditoare ale plății și să oblige intimații la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul-reclamant a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susținând că decizia recurată este legală și că nu este incident motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând recursul, prin prisma motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., Înalta Curte îl va admite, va casa în parte decizia recurată și va trimite cauza la aceeași instanță de apel, în vederea rejudecării apelului declarat împotriva soluției privind obligarea pârâtei la plata către reclamant a sumei de 27.500 euro, reprezentând prețul superficiei, urmând a menține în rest decizia recurată, pentru următoarele considerente:

Cu titlul preliminar, sub un prim aspect, se reține că, potrivit art. 483 alin. (3) C.proc.civ., „recursul urmărește să supună instanței competente examinarea, în condițiile legii, a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile”, iar, conform art. 486 alin. (1) lit. d) C.proc.civ., „cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiată recursul și dezvoltarea lor”. Din coroborarea acestor dispoziții legale, rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac, de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformității sale cu regulile de drept material și/sau procesual, astfel că părțile o pot critica doar pentru motivele prevăzute, în mod expres și limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C.proc.civ. În cauză, recurenta-pârâtă a respectat aceste exigențe legale, întrucât argumentele invocate prin memoriul de recurs se circumscriu motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din Cod.

Sub al doilea aspect, având a stabili limitele în care poate fi exercitat controlul judiciar în recurs, prin raportare la pretențiile deduse judecății în primă instanță, Înalta Curte constată că instanța de apel a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a respins cererea de obligare a pârâtei la plata despăgubirilor de 99.000 euro, reprezentând lipsa de folosință a terenului, pentru perioada mai 2018-aprilie 2021 inclusiv, și a menținut în rest sentința apelată, respectiv în ceea ce privește soluțiile de (i) respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive, (ii) admitere a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantului Primarul Municipiului Râmnicu Vâlcea, cu consecința respingerii cererii formulate de acest reclamant ca fiind promovată de o persoană fără calitate procesuală activă, și (iii) obligare a pârâtei la plata către reclamantul Municipiul Râmnicu Vâlcea a sumei de 27.500 euro, reprezentând prețul superficiei terenului în suprafață de 3.767 mp, pentru perioada mai 2021-februarie 2022 inclusiv.

Din moment ce reclamantul Municipiul Râmnicu Vâlcea nu a declarat recurs în cauză, rezultă că a devenit definitivă, prin nerecurare, soluția instanței de apel de respingere a capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata despăgubirilor în cuantum de 99.000 euro, reprezentând lipsa de folosință a terenului, pentru perioada mai 2018-aprilie 2021 inclusiv. Ca atare, fiind învestită doar cu recursul exercitat de către pârâtă, Înalta Curte nu poate exercita controlul de legalitate decât în ceea ce privește soluția dată capătului de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la plata către reclamantul Municipiul Râmnicu Vâlcea a sumei de 27.500 euro, reprezentând prețul superficiei pentru teren, aferent perioadei mai 2021-februarie 2022 inclusiv.

Invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., recurenta a susținut că instanța de apel a aplicat în mod greșit normele de drept material cuprinse în art. 693, art. 1.166, art. 1.324, art. 1.325, art. 1.197, art. 1.187, art. 1.196, art. 1.174 și art. 1.244 C.civ.

Înalta Curte constată că motivul de recurs este fondat, decizia recurată fiind dată cu interpretarea și aplicarea greșită a normelor de drept material.

Astfel, în susținerea motivului de casare invocat, recurenta a învederat că, prin hotărârea nr. 224/112/2016, adoptată de Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea, nu s-a constituit, în mod valabil, dreptul de superficie, din moment ce între părți nu a fost încheiat un contract, în sensul art. 1.166 coroborat cu art. 693 alin. (2) C.civ., pentru a cărui valabilitate art. 1.244 C.civ. impune forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute.

În legătură cu acest aspect, instanța de apel a reținut că, pentru constituirea dreptului de superficie, nu este necesară încheierea unui contract, apreciind că acest drept s-a dobândit valabil în temeiul hotărârii nr. 224/112/2016, adoptate de Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea, prin care s-a aprobat dreptul de superficie cu titlu oneros în favoarea recurentei, în urma manifestării acesteia de voință, exprimate prin adresa înregistrată la Primăria Municipiului Râmnicu Vâlcea sub nr. 31126/16.08.2016, și reținând că, din moment ce nu a contestat această hotărâre, recurenta și-a exprimat, în mod tacit, acordul cu privire la constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros.

În acord cu susținerile recurentei, Înalta Curte constată că raționamentul instanței de apel este contrar legii, întrucât dispozițiile Codului civil privind dobândirea dreptului de superficie au fost interpretate și aplicate în mod greșit.

Având în vedere dispozițiile art. 693 alin. (1) C.civ., conform cărora „superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândește un drept de folosință”, se reține că dreptul de superficie este un drept real imobiliar, care reunește, în conținutul său juridic, dreptul de proprietate asupra unei construcții și un dezmembrământ asupra dreptului de proprietate privată asupra unui teren (ce aparține altei persoane decât titularul dreptului de superficie), care conferă superficiarului un drept de folosință asupra terenului.

Conform art. 693 alin. (2) C.civ., „dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic, precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege, dispozițiile în materie de carte funciară rămânând aplicabile”. În ceea ce privește dobândirea dreptului de superficie prin act juridic, legiuitorul a avut în vedere atât actul juridic unilateral (testamentul), cât și actul juridic bilateral (convenția). În această ultimă ipoteză, proprietarul terenului încheie un contract cu o altă persoană, prin care constituie dreptul de superficie în favoarea acesteia, contract care poate să fie cu titlu gratuit sau cu titlu oneros, pur și simplu sau afectat de modalități, dar întotdeauna încheiat în formă autentică, această condiție de validitate fiind impusă de prevederile art. 1.244 C.civ., conform cărora „în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară”. De altfel, înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, cerința de validitate a formei autentice, pe care trebuie să o îmbrace convenția de constituire a dreptului de superficie, rezulta din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 2 alin. (1) și alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, în prezent abrogate.

În acest cadrul normativ, Înalta Curte constată că instanța de apel a interpretat și a aplicat în mod greșit dispozițiile art. 693 alin. (2) coroborate cu cele ale art. 1.244 C.civ., atunci când a apreciat că, pentru constituirea dreptului de superficie, nu este necesară încheierea unui contract, apreciind că acest drept real imobiliar poate fi dobândit și în temeiul unei hotărâri adoptate de către Consiliul local, în considerarea faptului că aceasta reprezintă un act juridic.

Este incontestabil că hotărârea adoptată de către o autoritate deliberativă a administrației publice locale (cum este Consiliul local) reprezintă un act juridic, în sensul de manifestare de voință făcută cu intenția de a produce efecte juridice, însă o atare hotărâre nu conduce

per se

la constituirea, în mod valabil, a dreptului de superficie. În realitate, având în vedere, în ansamblu, mecanismul legal de dobândire a dreptului de superficie, o astfel de hotărâre reprezintă doar un act preparator, prin care se atestă voința autorității publice locale privind constituirea unui dezmembrământ al dreptului de proprietate privată aparținând unității administrativ-teritoriale, voință ce este necesar a fi materializată într-un înscris, în vederea încheierii ulterioare a contractului în formă autentică.

La această concluzie se ajunge în urma coroborării dispozițiilor Codului civil cu cele ale Legii administrației publice locale nr. 215/2001 (în vigoare la data adoptării hotărârii nr. 224/112 din 27 septembrie 2016), precum și a observării măsurilor adoptate de către Consiliul local prin hotărârea în discuție.

Astfel, plecând de la dispozițiile art. 21 alin. (1) teza finală din Legea nr. 215/2001, conform cărora “unitățile administrativ-teritoriale sunt titulare ale drepturilor și obligațiilor ce decurg din contractele privind administrarea bunurilor care aparțin domeniului public și privat în care acestea sunt parte”, se reține că, potrivit art. 36 din același act normativ, “Consiliul local are inițiativă și hotărăște, în condițiile legii, în toate problemele de interes local, cu excepția celor care sunt date prin lege în competența altor autorități ale administrației publice locale sau centrale”, având, printre altele, atribuții privind administrarea domeniului privat al unității administrativ-teritoriale, conform art. 36 alin. (2) lit. c) din lege. Sub acest aspect, este de menționat că terenul în suprafață de 3.767 mp a fost inventariat în domeniul privat al Municipiului Râmnicu Vâlcea, prin hotărârea nr. 273 din 28 decembrie 2015 adoptată de către Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea, care a fost anulată, în primă instanță, prin sentința civilă nr. 2725 din 11.05.2023, pronunțată de Tribunalul București-Secția a II-a de contencios administrativ și fiscal în dosarul nr. x/3/2022, sentință ce este susceptibilă de a fi atacată cu recurs, neavând caracter definitiv.

În baza acestor dispoziții legale, Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea a adoptat hotărârea nr. 224/112 din 27.09.2016, prin care a exprimat, în numele unității administrativ-teritoriale Municipiul Râmnicu Vâlcea, voința de constituire a dreptului de superficie cu titlu oneros, în favoarea recurentei, cu privire la terenul în suprafață de 3.767 mp și, totodată, l-a împuternicit pe primarul Municipiului Râmnicu Vâlcea să semneze, personal sau prin persoane desemnate, actul autentic privind acordarea dreptului de superficie.

Din conținutul acestei hotărâri se mai reține că, prin adresa înregistrată sub nr. 31126/16.08.2016, reprezentantul recurentei a solicitat acordarea dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 3.767 mp, aferent construcției Casa de Cultură A., în vederea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra acesteia, dat fiind că Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară a respins cererea de înscriere, cu motivarea că este necesară încheierea unui act autentic de constituire a dreptului de superficie, conform prevederilor art. 693 alin. (2) C.civ., între proprietarul terenului, Municipiul Râmnicu Vâlcea, și proprietarul construcției, Casa de Cultură A.

Prin urmare, astfel cum rezultă din chiar conținutul său, hotărârea nr. 224/112 din 27.09.2016 atestă voința juridică a autorității publice locale deliberative (Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea), în numele proprietarului (unitatea administrativ-teritorială Municipiul Râmnicu Vâlcea), de a constitui un drept de superficie asupra terenului în suprafață de 3.767 mp, aferent construcției Casa de Cultură A., urmând ca, în baza acestei voințe juridice, autoritatea executivă (primarul, personal sau prin împuternicit) să încheie cu recurenta contractul autentic de constituire a dreptului de superficie.

În acest context, este contrară legii concluzia instanței de apel, în sensul că, pentru constituirea dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 3.767 mp, nu era necesară încheierea unui contract, întrucât acest drept s-ar fi născut, în mod valabil, în temeiul actului juridic reprezentat de hotărârea nr. 224/112/2016, adoptată de Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea, precum și că, în baza adresei nr. 31126/2016 și a hotărârii nr. 224/112/2016, ar fi fost perfectat contractul de superficie în modalitatea ofertei și a acceptării ofertei.

În realitate, dispozițiile legale precitate nu numai că reglementează dobândirea dreptului de superficie prin contract, în sensul prevederilor art. 1.166 C.civ., dar impun, drept condiție de formă

ad validitatem

, ca acest contract să îmbrace forma autentică, sub sancțiunea nulității absolute, ceea ce înseamnă că nu este vorba despre un contract consensual, care se formează prin simplul acord de voință al părților, conform art. 1.174 alin. (2) C.civ., ci despre un unul solemn, a cărui validitate este supusă îndeplinirii unor formalități prevăzute de lege, potrivit art. 1.174 alin. (3) C.civ.

Din moment ce părțile nu au încheiat un contract solemn, este lipsit de relevanță argumentul instanței de apel, potrivit căruia, prin necontestarea hotărârii nr. 224/112/2016, recurenta și-ar fi exprimat acordul, în mod tacit, cu privire la constituirea dreptului de superficie cu titlu oneros.

Cu alte cuvinte, cât timp prevederile art. 693 alin. (2) coroborate cu cele ale art. 1.244 C.civ. instituie obligația încheierii în formă autentică a actului juridic de constituire a superficiei, nu poate fi primită interpretarea că s-a încheiat valabil contractul de constituire a dreptului de superficie prin acceptare tacită. De altfel, după cum s-a arătat deja, chiar în cuprinsul hotărârii nr. 224/112 din 27.09.2016 s-a stipulat necesitatea încheierii unui contract de superficie în formă autentică, fiind împuternicit primarul în acest sens.

Având în vedere că, până la acest moment, între părțile litigante nu s-a încheiat o convenție validă de constituire a dreptului de superficie, intimatul Municipiul Râmnicu Vâlcea, în calitate de proprietar al terenului în suprafață de 3.767 mp (conform Ordinului Prefectului nr. 136 din 30.03.2016, consolidat prin decizia civilă nr. 75A din 28.01.2020, pronunțată de Tribunalul Vâlcea-Secția I civilă în dosarul nr. x/90/2017*) nu poate solicita obligarea recurentei la plata sumei de 27.500 euro, cu titlu de preț al superficiei, pentru perioada mai 2021-februarie 2022. Neexistând o obligație contractuală de a plăti suma respectivă, iar hotărârea nr. 296/184 din 29.11.2016, adoptată de către Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea, neputând naște, în mod valabil, o atare obligație în sarcina recurentei, rezultă că sunt întemeiate criticile de recurs privind nelegalitatea soluției de obligare la plata sumei de 27.500 euro.

Totodată, se constată că este întemeiată și critica de recurs potrivit căreia decizia civilă nr. 135R din 25.01.2019, pronunțată de către Curtea de Apel Pitești-Secția a II-a de contencios administrativ și fiscal în dosarul nr. x/90/2017, nu are autoritate de lucru judecat în prezenta cauză cu privire la prețul superficiei, raționamentul instanței de apel fiind greșit și sub acest aspect.

Astfel, prin decizia civilă nr. 135R din 25.01.2019, s-a respins recursul formulat de Casa de Cultură a Sindicatelor Vâlcea împotriva sentinței civile nr. 741 din 20.04.2018, pronunțate de Tribunalul Vâlcea în dosarul nr. x/90/2017, prin care a fost respinsă acțiunea având ca obiect anularea hotărârii nr. 296/184 din 29.11.2016, adoptate de către Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea, prin care s-a aprobat prețul superficiei, pentru terenul în suprafață de 3.767 mp, la valoarea de 2.750 euro/lună, potrivit raportului de evaluare întocmit de către un evaluator atestat A.N.E.V.A.R.

Lecturând considerentele acestei hotărâri definitive, se constată că aspectul litigios care a fost dezlegat și care, într-adevăr, se bucură de efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, în conformitate cu art. 431 alin. (2) C.proc.civ., îl reprezintă caracterul oneros al dreptului de superficie, în contextul în care reclamanta a solicitat anularea hotărârii nr. 296/184 din 29.11.2016, adoptate de Consiliul Local al Municipiului Râmnicu Vâlcea, și obligarea pârâților la acordarea dreptului de superficie cu titlu gratuit.

Referitor la prețul superficiei, aprobat prin hotărârea nr. 296/184 din 29.11.2016, în considerentele deciziei civile nr. 135R din 25.01.2019 s-au reținut următoarele: „Curtea observă că stabilirea prețului a avut la bază raportul de evaluare întocmit de un evaluator atestat ANEVAR, astfel cum s-a dispus prin H.C.L. nr. 224/112/2016, raport anexat hotărârii contestate. În speță, recurenta-reclamantă nu a făcut dovada nici că prețul astfel stabilit ar fi nelegal, nici că ar fi excesiv, deși instanța de fond i-a încuviințat proba cu expertiză, din care în mod corect a fost decăzută, în conformitate cu art. 262 alin. (3) din Codul de procedură civilă, câtă vreme nu a achitat onorariul de expert.”

Se observă că, prin decizia civilă nr. 135R din 25.01.2019, nu s-a reținut nicăieri că dreptul de superficie s-ar fi născut în mod valid și că recurenta ar fi obligată, în consecință, să achite prețul de 2.750 euro/lunar, ci doar că aceasta nu a făcut dovada, prin mijloacele de probă administrate în litigiul respectiv, că prețul aprobat prin hotărârea nr. 296/184 din 29.11.2016 ar fi nelegal sau excesiv, fiind decăzută din dreptul de a administra proba cu expertiză, întrucât nu și-a îndeplinit obligația de a achita onorariul de expert.

În aceste condiții, instanța de apel a reținut în mod nelegal că decizia civilă nr. 135R din 25.01.2019, pronunțată de Curtea de Apel Pitești-Secția a II-a de contencios administrativ și fiscal în dosarul nr. x/90/2017, are autoritate de lucru judecat în prezenta cauză cu privire la prețul superficiei.

În lumina considerentelor expuse, Înalta Curte constată că instanța de apel a interpretat și a aplicat în mod greșit dispozițiile de drept material aplicabile cauzei, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., astfel cum a fost invocat și argumentat de recurentă.

Din considerente de logică juridică, Înalta Curte apreciază că nu se mai impune analiza criticilor de recurs formulate împotriva încheierii de ședință din 14.11.2022, dat fiind că acestea privesc soluția instanței de apel de respingere, ca neutilă, a probei cu expertiză tehnică judiciară în specialitatea evaluare imobiliară, ce a fost solicitată de către reclamantă, în vederea stabilirii prețului superficiei, în conformitate cu art. 697 alin. (2) C.civ.

În ceea ce privește criticile aduse soluției instanței de apel de respingere a cheltuielilor de judecată în cuantum de 5.000 lei, reprezentând onorariul de avocat, Înalta Curte constată că acestea sunt nefondate, neputându-se reține că instanța de apel a nesocotit dispozițiile art. 1.472 C.civ., potrivit cărora „plata poate să fie făcută de orice persoană, chiar dacă este un terț în raport cu acea obligație”. Aceasta, întrucât A.N.C.C.S.R., care este menționată drept client în cuprinsul facturii fiscale seria HMSA 2536 din 27 iunie 2022, nu a probat că a achitat onorariul de avocat în numele și în beneficiul filialei sale, Casa de Cultură a Sindicatelor Vâlcea, cu atât mai mult cu cât a avut în proces calitatea de intervenientă accesorie, susținerile sale fiind simple afirmații nedovedite.

Față de aceste considerente, constatând că este întemeiat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., Înalta Curtea, în temeiul art. 497 din același cod, a admis recursul, a casat în parte decizia recurată și a trimis cauza la aceeași instanță de apel, în vederea rejudecării apelului declarat împotriva soluției privind obligarea pârâtei la plata către reclamant a sumei de 27.500 euro, reprezentând prețul superficiei pentru perioada mai 2021-februarie 2022 inclusiv, urmând a menține în rest decizia recurată.