ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 512/2024

Ședința publică din data de 27 februarie 2024

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei:

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

I.2. Sentința pronunțată de Tribunalul Brașov, în primă instanță:

Prin sentința civilă nr. 237/S din 27 septembrie 2022, Tribunalul Brașov, Seția I civilă, a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., și, în consecință, a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificată sub numărul x/3.12.2018, de către Biroul Notarial Individul "C.";a obligat pe pârâtă să restituie reclamanților suma de 23.383 de RON; a obligat pe pârâtă să achite reclamanților suma de 7.020,75 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocațial.

I.3. Decizia pronunțată de Curtea de Apel București, în apel:

Prin decizia civilă nr. 1851A din 07 decembrie 2022, Curtea de Apel Brașov, secția civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de către apelanta B. S.R.L., împotriva sentinței civile nr. 237/S/27.09.2022 a Tribunalului Brașov, secția I civilă; a obligat apelanta la plata către intimații A. și D. a sumei de 2.500 RON, reprezentând cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat.

II. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei civile nr. 1851A din 07 decembrie 2022, Curtea de Apel Brașov, secția civilă, a declarat recurs pârâta B. S.R.L.

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, la data de 21 iunie 2023, sub nr. x/2021, fiind repartizată computerizat aleatoriu, spre soluționare, completului filtru nr. 2, care, prin rezoluția din 23 iunie 2023, a dispus efectuarea procedurilor de comunicare, astfel cum acestea sunt reglementate de dispozițiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ., stabilind în cadrul verificărilor privind îndeplinirea cerințelor de formă prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c)-e) C. proc. civ. că cererea de recurs cuprinde mențiunile privind denumirea și sediul, indicarea hotărârii care se atacă, semnătura reprezentantului convențional - avocat E. (împuternicire avocațială la dosarul de recurs); recurenta-pârâtă a procedat la încadrarea criticilor formulate în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.. recurenta-pârâtă datorează taxa judiciară de timbre în cuantum de 4.249,42 RON, potrivit dispozițiilor art. 24 din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru.

II.1. Motivele de recurs:

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate, în principal, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de apel, iar în subsidiar, în rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată, cu obligarea intimaților la suportarea cheltuielilor de judecată.

În dezvoltarea motivelor de recurs, ulterior expunerii istoricului litigiului, a arătat că, prin decizia recurată, instanța de apel s-a rezumat la a confirma raționamentul juridic al instanței de fond, însă nu prin prisma motivelor de apel formulate și nu pe baza unei analize proprii specifice caracterului devolutiv al apelului, care să releve motivele pe care se întemeiază - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., precum și cu aplicarea greșită a normele de drept material în materia interpretării clauzelor contractuale și rezoluțiunii - motiv de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, cu privire la incidența dispoziților art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a precizat că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază în condițiile în care instanța de apel nu a analizat critica privind necercetarea fondului cu privire la declarația de rezoluțiune emisă de recurentă și nu a motivat soluția dată cu privire la această critică, ci a concluzionat, după analiza culpei acesteia, că, în mod corect, instanța de fond nu a ținut seama de declarația de rezoluțiune emisă de apelantă, valorificând solicitarea intimaților-reclamanți, deși critica cu acest obiect necesita o analiză distinctă și nu împreună cu celelalte motive de apel.

Așadar, în analiza primei critici formulate, instanța de apel avea obligația de a explica soluția adoptată cu privire la acest motiv de apel cu arătarea argumentelor prin raportare la susținerile părților, la soluția instanței de fond și la dispozițiile legale incidente, potrivit exigențelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Obligativitatea motivării hotărârii constituie o condiție a procesului echitabil prevăzută de art. 21 din Constituție și, respectiv, art. 6 alin. (1) din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Tot astfel, motivarea hotărârii judecătorești, respectiv a soluției pronunțate, trebuie realizată într-o manieră clară și coerentă, fiind indispensabilă pentru exercitarea controlului judiciar de către instanța ierarhic superioară și constituie o garanție împotriva arbitrariului pentru părțile în proces, întrucât le furnizează dovada, pe de o parte, că solicitările și mijloacele lor de apărare au fost serios examinate de instanță, dar și că soluțiile adoptate de către instanțele judecătorești se întemeiază pe un raționament logico-juridic menit să confere certitudinea că instanța a pronunțat o soluție justă, în raport de împrejurările de fapt ale cauzei și de temeiurile de drept aplicabile.

Ca atare, instanța de apel era obligată să motiveze soluția dată fiecărui motiv de apel formulat de apelantă, motivarea hotărârii nefiind o problemă de volum pentru a justifica referirea la prima critică formulată printr-o concluzie sumară la analiza altor critici, ci o problemă de esență, de conținut, fără de care soluția pronunțată nu permite efectuarea controlului judiciar în calea de atac exercitată împotriva acesteia.

Relativ la incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a invocat aplicarea greșită a normelor de drept material în materia interpretării clauzelor contractuale (art. 1266-1268 C. civ.).

Sub acest aspect, a menționat că instanța a pornit în analiza apelului declarat de la dispozițiile contractuale privind scadența obligației de predare, respectiv de plată a prețului aferent vânzării, apreciind că în funcție de acestea se putea statua care dintre cele două părți a executat cu întârziere obligațiile ce le incumbau.

Expunând considerentele deciziei atacate sub aspectul interpretării clauzelor contractului cu privire la scadența obligației de predare a imobilului, recurenta-pârâtă a evidențiat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1268 C. civ.

Deși instanța a observat preponderența clauzelor care prevăd că predarea imobilului se va realiza la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, a concluzionat, în mod neîntemeiat, că părțile au stabilit predarea posesiei imobilului la data de 15.02.2019, transformând astfel o excepție prevăzută de părți pentru predarea posesiei anterior vânzării într-o regulă absolută, prin interpretarea total eronată a clauzelor contractuale și implicit prin aplicarea greșită a normelor materiale în această materie.

Faptul că voința părților a fost ca predarea posesiei să fie realizată, în principal, odată cu data perfectării vânzării în formă autentică și, în secundar, cu titlu de excepție, anterior perfectării vânzării, conform clauzelor contractuale (paragraful 4, pag. 3 și 7 din promisiune) a căror interpretare nu putea fi pusă în discuție, câtă vreme interpretarea este necesară doar în situația în care există discrepanță între voința reală și voința declarată a părților, când clauzele sunt echivoce, confuze sau contradictorii ori când contractul este incomplet.

Cu toate acestea, urmărind raționamentul instanței de fond și al instanței de apel cu privire la interpretarea dată contractului, interpretând prevederile contractuale după regulile prevăzute de C. civ., acestea nu puteau primi un alt înțeles decât cel prevăzut de art. 1266 (1), art. 1267 și art. 1268 (1) C. civ., adică interpretarea contractului se face după voința concordantă a părților, ținăndu-se seama de scopul și natura contractului, dând înțelesul care rezultă din ansamblul contractului, în sensul în care care acestea pot produce efecte, ținând cont că, în cauză, este vorba de o promisiune de vânzare-cumpărare a unui imobil și nu de un contract de locațiune, astfel că obligația de predare corespunde potrivit naturii contractului, momentului la care are loc transmiterea proprietății asupra bunului, respectiv momentului perfectării vânzării.

Faptul că a fost prevăzută contractual posibilitatea de a se preda imobilul mai înainte de termenul de perfectare nu denotă o obligație absolută în acest sens, deoarece voința părților a fost exprimată, în principal, în mai multe clauze, în sensul că predarea să se realizeze la data perfectării vânzării și numai cu titlu de excepție anterior acestui moment.

Or, interpretarea dată de instanța de apel este realizată prin aplicarea eronată a normelor de drept material mai sus enunțate și nu este nici în înțelesul contractului și nici în echitatea obligațiilor contractuale, ca recurenta, în calitate de dezvoltator imobiliar, să fie obligată la predarea unui imobil la cheie, de îndată ce primea un avans minim de 5.000 euro și mai înainte ca promitenții cumpărători să își fi îndeplinit cel puțin obligația de plată a primei rate din preț.

Tot o interpretare a eronată a prevederilor contractuale, rezultă și din concluzia instanței de apel că voința părților, așa cum s-a prevăzut la fila x din contract, cu ocazia prevederii prețului, a fost aceea ca predarea posesiei apartamentului să se facă la data de 15.02.2019, dată la care urma a fi achitată de către promitenții cumpărători tranșa a doua de 5.000 euro din preț și la care urma a se realiza și recepția finisajelor, iar predarea finală, corespunzătoare unei predări în drept, aceasta însemnând predarea apartamentului cu toate utilitățile, finisajele și altele asemenea, așa cum s-a contractat, urma a se face la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Conform conținutului promisiunii (pagina 6), clauza contractuală referitoare la finisaje nu obligă la predarea apartamentului la acea dată, iar din interpretarea instanței de apel, se întrevede că aceasta a apreciat că ar putea să existe în același contract două momente ale predării imobilului, respectiv data de 15.02.2019, moment la care promitenții cumpărători să fi achitat tranșa a doua de 5.000 euro din preț și la care se realiza recepția finisajelor și predarea finală, corespunzătoare unei predări în drept, aceasta însemnând predarea apartamentului cu toate utilitățile, finisajele și altele asemenea.

Această interpretare contravine atât regulilor de interpretare prevăzute de dispozițiile art. 1266 și urm. C. civ., dar și regulilor aplicabile în domeniul construcțiilor, deoarece potrivit art. 5 din Regulamentul privind recepția construcțiilor din 18.05.2017, parte integrantă din Hotărârea nr. 343/2017 pentru darea în folosință a construcției, construcția poate fi dată în folosință doar în cazul admiterii de către investitor a recepției la terminarea lucrărilor, în condițiile legii și ale regulamentului, preluării construcției de către proprietar și obținerii de către acesta a autorizațiilor necesare utilizării construcției, potrivit legii.

În concluzie, cu privire la problema interpretării clauzelor, a considarat că era atributul instanței de fond să dea o interpretare corectă și conformă voinței părților prin observarea chiar a construcției contractului, a naturii și scopului acestuia, observând că data de care se prevalează reclamanții ca fiind data predării este în realitate data până la care trebuia îndeplinită obligația de plată a prețului și este indicată ca atare în partea din contract care prevede prețul, fără a se regăsi în clauzele referitoare la obligațiile părților.

Prin prisma aceluiași motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat aplicarea greșită a normelor de drept material cu privire la interpretarea clauzelor contractului aferentă obligației de plată a prețului.

În această privință, a susținut că instanța de apel a îmbrățișat argumentele primei instanțe și a concluzionat că neintrând în posesia imobilului la data de 15.02.2019, obligația promitenților cumpărători de plată a transelor din preț nu a devenit scadentă, scadentă fiind numai obligația recurentei de predare a posesiei imobilului.

Or, aplicând regulile de interpretare prevăzute de dispozițiile art. 1266 și urm. C. civ., dată fiind natura contractului - promisiune de vânzare-cumpărare, scopul contractului - în cazul promitentului cumpărător de a dobândi proprietatea asupra bunului și în cazul promitentului vânzător, de a obține prețul - nu rezultă că voința părților a fost de a condiționa achitarea celei mai mari părți din preț de momentul predării imobilului.

În conturarea momentului plății celei de-a doua tranșe din preț, respectiv a sumei de 5.000 euro la data de 15.02.2019, se indică intrarea în posesia apartamentului, fără a fi prevăzut un termen de care depinde îndeplinirea obligației de plată a acestei rate.

În plus, obligațiile ulterioare de plată, nu depind în niciun fel de acest moment (data predării), întrucât se desprinde din convenția părților că prima rată din preț se va achita până la data de 15.02.2019, fără a fi indicat vreun alt element în dreptul acestei date, și nici ulterior pentru restul de preț, acesta urmând să se achite fără echivoc până cel târziu la data care corespunde cu data scadentă pentru îndeplinirea obligației de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, interpretarea dată clauzelor referitoare la preț nu respectă prevederile art. 1266 și urm. C. civ., nefiind dată potrivit naturii contractului (promisiune bilaterală de a vinde respectiv de a cumpăra) și nici potrivit scopului contractului (acela de a obține prețul vânzării, cu atât mai puțin nu a fost interpretată în sensul în care ar putea produce efecte.

Nu poate fi reținută interdependența dintre obligația recurentei de a preda posesia de fapt la data de 15.02.2019 și obligația promitentilor cumpărători de a achita o tranșă din preț, și pentru faptul că obligația de predare a posesiei a fost prevăzută distinct în contract, fără trimitere la termenul din data de 15.02.2019.

Mai mult, obligația acestora de plată a ratelor lunare de 600 euro, există fără dubiu și nu era condiționată de data de 15.02.2019, fiind prevăzut expres în contract că acestea se achită până la data de 15 ale lunii în curs.

A interpreta în sensul validat de instanța de apel, adică în sensul că obligația de plată a ratelor din preț nu devine scadentă mai înainte de predare, înseamnă a da obligației de plată a prețului și implicit promisiunii de vânzare cumpărare, cumpărare care, prin esența sa, are caracter limitat în timp, o durată nedeterminată în timp, fără a ține seama de variantele de preț și de scadență prevăzute în promisiune și nici de termenul de perfectare prevăzut în acestea.

Prin urmare, o asemenea interpretare ar crea un dezechilibru în raporturile dintre părți câtă vreme, deși recurenta a acordat posibilitatea contractuală cumpărătorului de a achita prețul în tranșe, de la data încheierii promisiunii până în prezent (03.12.2018), aceștia nu au achitat decât un avans de 5.000 euro, pretinzând în schimb predarea posesiei imobilului.

Recurenta-pârâtă a pretins că instanța de apel a aplicat greșit normele de drept material în materia culpei și, împlicit, a rezoluțiunii.

Or, raportat la considerentele hotărârii recurate, analiza culpei nu trebuia să excludă din controlul judiciar al instanței de apel declarația de rezoluțiune emisă de recurentă în urma activării pactului comisoriu și efectele acesteia, nefiind suficient ca instanța să concluzioneze că în mod corect instanța de fond nu a ținut seama de aceasta, câtă vreme în fond nu s-a realizat o analiză asupra declarației de rezoluțiune.

Recurenta a fost prima dintre părțile promisiunii, care prevalându-se de pactul comisoriu existent în cuprinsul promisiunii, a notificat rezilierea antecontractului prin notificarea nr. x/2021 17.03.2021, transmisă prin intermediul executorului Judecătoresc F., notificare care a fost ulterioară notificării prin care a invitat promitenții cumpărători în data de 28.01.2021 să își îndeplinească obligațiile scadente de plată și în vederea preluării imobilului ce a format obiectul promisiunii, notificare căreia promitenții cumpărători nu i-au dat curs.

Abia după notificarea de reziliere transmisă de recurentă în data de 17.03.2021, promitenții cumpărători au înțeles să notifice la rândul lor rezoluțiunea promisiunii de vânzare, prin notificarea transmisă la data de 19.05.2021; promitenții cumpărători nu s-au prezentat și nu au transmis niciun răspuns notificării adresate, dovadă fiind încheierea de certificare de fapte nr. 4/2021 emisă de C..

Prima instanță, deși a reținut succesiunea notificările transmise între părți, nu a procedat la analiza eficacității declarației de reziliere transmisă de recurentă anterior, la compararea declarațiilor de rezoluțiune și a calității de creditor a părților, constatând că în cauză, reclamanții au optat pentru rezoluțiunea judiciară.

Astfel, instanța trebuia să verifice dacă desființarea contractului a fost cerută de către creditorul obligației neexecutate și dacă erau sau nu îndeplinite condițiile de activare a pactului comisoriu de către recurentă.

În acest sens, instanța de apel trebuia să observe că, potrivit art. 1550 C. civ., rezoluțiunea poate fi dispusă de instanță, la cerere, sau, după caz, poate fi declarată unilateral de către partea îndreptățită. în condițiile legii și clauzelor contractuale.

Cum, în cauză, a existat o notificare de reziliere emisă de către recurentă, conform posibilității prevăzute în contract, aceasta își producea efectele, nemaiputându-se dispune rezoluțiunea contractului solicitată de reclamantă prin cererea de chemare în judecată fără analiza eficacității declarației de rezoluțiune transmisă anterior introducerii cererii de chemare în judecată de către reclamanți.

Aceasta întrucât contractul a încetat, conform art. 1554 C. civ., iar instanța nu a fost învestită cu o cerere prin care să se solicite nulitatea/ineficacitatea rezoluțiunii unilaterale declarate de recurenta pentru a dispune rezoluțiunea judiciară.

Prin urmare, în mod eronat, instanța de apel a trecut direct la analiza culpei recurentei fără a analiza efectele activării pactului comisoriu prin declarația de rezoluțiune emisă de aceasta, aplicând în mod greșit normele de drept material cu privire la prezumția de culpă și în materie de rezoluțiune.

A arătat că instanța de apel a interpretat și aplicat în mod eronat dispozițiile art. 1548 C. civ., câtă vreme obligația de predare nu era scadentă, întrucât nu se impunea fi îndeplinită la data de 15.02.2019, nu era de esența contractului (promisiunii de vânzare cumpărare) și nu exista interdependență între aceasta și obligația de plată a prețului, în schimb, obligația de plată a ratelor din preț la scadență era certă și nu era în interdependență cu obligația de predare.

În condițiile în care termenul de perfectare al contractului de vânzare-cumpărare nu se împlinise la momentul introducerii acțiunii, nici obligația de predare care era aferentă transmiterii proprietății nu putea fi considerată ca fiind scadentă.

Chiar și interpretând contractul în sensul unei obligații de predare anterioare perfectării vânzării, rezultă că obligația recurentei de a preda posesia mai înainte de data perfectării vânzării nu era o obligație de rezultat, ci de mijloace, prin urmare culpa nu poate fi prezumată din simplul fapt al neexecutării.

Recurenta a răsturnat prezumția de culpă, arătând că, deși, nu avea obligația de predare a apartamentului anterior momentului perfectării contractului de vânzare-cumpărare, la termenul din data de 15.02.2019, a depus toate diligențele în vederea finalizării lucrărilor imobilului promis și a notificat promitenților cumpărători intenția de predare a posesiei și obligația de plată a ratelor scadente, anterior emiterii notificării de către aceștia, instanța de apel interpretând greșit situația judecății și aplicând greșit prezumția de culpă, luând în considerare ca și manifestare a promitenților cumpărători de punere în întârziere a recurentei cu privire la obligația de predare, o corespondență telefonică scrisă, care nu are valoarea unei notificări sau a unei declarații de rezoluțiune.

În plus, culpa recurentei nu ar putea fi reținută nici în situația unei posibile întârzieri a obligației de predare deoarece întârzierea finalizării lucrărilor nu s-a datorat acțiunilor/inacțiunilor acesteia, ci a întârzierii lucrărilor de racordare la rețeaua de enrgie electrică din culpa furnizorului de energie, aspecte dovedite cu înscrisurile atașate recursului.

În ceea ce privește rezoluțiunea, pornind greșit în analiza apelului și concluzionând înainte de o cercetare detaliată a condițiilor contractuale și a detaliilor speței, instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor legale în materie de rezoluțiune și atunci când a analizat critica privind caracterul obligației de predare, despre care recuernta a afirmat că nu era de esența promisiunii de vânzare cumpărare pentru a justifica rezoluțiunea contractului mai înainte de împlinirea termenului de perfectare.

Astfel, prezintă relevanță în analiza acestui aspect obiectul promisiunii de vânzare respectiv promisiunea de a vinde respectiv de a cumpăra unui imobil apartament în suprafață de 54,45 mp, la prețul cuprins între 51.505 euro și 69.005 euro, în funcție de varianta de plată aleasă de promitenții vânzători, la o dată de perfectare ce urma a fi stabilită de asemenea în funcție de posibilitatea promitenților cumpărători de achitare a prețului, dar nu mai târziu de data de 15.02.2026.

Obligațiile rezultate din promisiunea de vânzare-cumpărare erau ca promitentul cumpărător să achite prețul conform scadențarului agreat până la data perfectării promisiunii iar obligația recurentei era de a transmite proprietatea asupra imobilului la data perfectării vânzării.

Așadar, nu era de esența promisiunii de vânzare-cumpărare predarea folosinței imobilului mai înainte de data perfectării vânzării și, mai cu seamă, mai înainte de îndeplinirea proproțională și la timp a obligațiilor de plată de către promitenții cumpărători.

În aceste condiții, în mod eronat, instanțele au concluzionat că reclamanții au perfectat contractul cu scopul de a aduce în patrimoniul lor dreptul de proprietate cu toate atributele acestuia și că obligația de predare era esențială în acest context, mai înainte de data transmiterii proprietății.

Or, transmiterea dreptului de proprietate cu toate atributele acestuia urma să se realizeze la momentul perfectării vânzării, așa cum expres s-a prevăzut în promisiune, obligația de predare fiind accesorie obligației de transmitere a proprietății și nu esențială în lipsa acesteia, deoarece intenția părților nu a fost de a perfecta un contract de locațiune, ci a un contract de vânzare-cumpărare.

Prin natura ei promisiunea de vânzare-cumpărare nu conduce implicit la încheierea contractului dorit de părți, întrucât prin acest contract preparatoriu se prefigurează doar contractul viitor, părțile fiind de acord asupra elementelor esențiale ale vânzării (bunul și prețul). Pentru încheierea contractului este necesar un nou consimțământ, în forma prevăzută de lege pentru contractul promis și care va crea însuși acest contract.

Prin urmare, a se reține interpretarea că predarea posesiei imobilului era de esența promisiunii de vânzare cumpărare și că aceasta constituia o obligație contractuală a cărei neexecutare era suficient de gravă pentru a-1 pune pe creditorul acesteia în imposibilitate de a realiza scopul pentru care a contractat, este deosebit de excesivă și vatămă grav drepturilc recurentei în calitate de promitent vânzător.

Așadar, chiar și în cazul în care s-ar fi reținut că suntem în prezența unei obligații neexecutate, trebuia observat faptul că aceasta era de mică însemnătate în raport de obiectul contractului și de stadiul îndeplinirii obligațiilor de către părți, fiind relevant faptul că atâta timp cât promitenții cumpărători nu își îndepliniseră obligațiile scadente de plată, momentul perfectării vânzării și implicit a transmiterii dreptului de proprietate și al posesiei urma să aibă loc la un moment îndepărtat celui la care solicita predarea imobilului.

În consecință, cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1270 și ale art. 1551 C. civ. (creditorul nu are dreptul la rezoluțiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate), precum și a celorlalte dispoziții în materie de rezoluțiune, instanța de apel a apreciat că executarea este de mare însemnătate, justificând rezoluțiunea contractului.

Cu privire la incidența motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., a aratăt că motivarea instanței de apel în sensul că în contract nu este specificat un termen limită la care urma să aibă loc, încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este străină cauzei, câtă vreme în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare au fost prevăzute explicit variante de preț, de scadență a obligațiilor de plată și implicit un termen limită de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare, în funcție de varianta corespunzătoare plăților.

II.2. Apărările formulate în cauză:

La data de 23 februarie 2024, prin poștă electronică, intimații-reclamanți A. și G. au depus note scrise, prin care au solicitat respingerea recursului și menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică, fără cheltuieli de judecată.

În susținerea poziției lor procesuale, au arătat că motivul invocat este unul general ce nu are legătură cu starea de fapt și hotărârea atacată, ci reprezintă o reiterare a aspectelor invocate prin întâmpinare și apel, care au fist, deja, puse în discuție atâta la fond, cât și în apel.

II.3. Procedura derulată în fața Înaltei Curți:

Reținând incidența dispozițiilor art. 24 C. proc. civ., potrivit cărora:"Dispozițiile legii noi de procedură civilă se aplică numai proceselor și executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare", se constată că recursul nu a parcurs procedura de filtru, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 18 noiembrie 2021, ulterior datei de 21 decembrie 2018, când a intrat în vigoare Legea nr. 310/2018 pentru modificarea și completarea Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., precum și pentru modificarea și completarea altor acte normative, prin care a fost abrogat art. 493 din C. proc. civ.

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererilor de recurs și de efectuare a comunicării actelor de procedură între părțile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 471

1

și art. 201 alin. (5) și (6) C. proc. civ., cu aplicare și a dispozițiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 471

1

alin. (5) C. proc. civ., prin rezoluția din data de 11 decembrie 2023, s-a fixat termen de judecată pentru soluționarea recursului declarat în cauză la data de 27 februarie 2024, în ședință publică, cu citarea părților.

II.4. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

În prealabil examinării motivelor de casare, Înalta Curte constată că recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate expres și limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar nu pentru motive de netemeinicie. Nu orice nemulțumire poate face obiectul recursului, nefiind îndeosebi posibilă criticarea situației de fapt reținute de ultima instanță de fond, respectiv cea de apel, prin raportare la probatoriul administrat.

O astfel de critică este una specifică apelului, care privește deopotrivă stabilirea situației de fapt prin raportare la probele administrate (temeinicia) și aplicarea legii situației de fapt astfel stabilite (legalitatea), după cum rezultă din art. 476 și art. 479 C. proc. civ. În etapa recursului, situația de fapt stabilită în mod suveran de instanțele de fond nu mai poate fi cenzurată, ci constituie temeiul verificării criticilor de nelegalitate substanțială formulate de recurent. Altfel spus, instanța de recurs verifică dacă dispozițiile legale incidente au fost interpretate adecvat și aplicate corect situației de fapt stabilite, dar nu este în măsură să cenzureze însăși situația de fapt, în măsura în care aceasta a fost constatată cu respectarea regulilor procedurale relevante.

Evocând situația de fapt stabilită de instanțele de fond, acestea au reținut că la data de 3.12.2018, între pârâta S.C. B. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, și reclamanții A. și D., în calitate ce promitenți-cumpărători, a fost încheiată promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub numărul x, de către notarul public H..

Prin acest act juridic, pârâta, în calitatea mai sus indicată, s-a obligat ca "după edificarea celui de al doilea bloc în regim P+2E+M, intabularea și apartamentarea acestuia", să vândă reclamanților, în calitatea arătată anterior, apartamentul nr. x, aflat la etajul 2, care va avea o suprafață utilă de aproximativ 54,45 mp, la care se va adăuga suprafața dependințelor, precum și cota aferentă din părțile de uz comun.

În ceea ce privește prețul, acesta a fost stabilit în 6 variante, în funcție de intervalul de timp în care promitenții-cumpărători îl vor achita, respectiv în termen de 84 de luni, de la data predării apartamentului, în termen de 72 de luni, de la aceeași dată, în termen de 60 de luni, de la data predării apartamentului, în termen de 48 de luni, de la această dată, în termen de 36 de luni, calculat de la data la care le va fi predat imobilului, în termen de 24 de luni, de la aceeași dată, sau în termen de 12 luni, calculat de la data predării apartamentului.

În toate aceste variante, părțile contractante au convenit ca promitenții-cumpărători să achite, în decurs de 24 de ore de la perfectarea acestui act juridic suma de 5.000 de Euro, o altă sumă de 5.000 de Euro, la data de 15.02.2019, care a fost stabilită și drept dată a "intrării în posesia apartamentului", urmând ca restul sumei de bani datorate cu titlu de preț să fie plătită în raport cu una dintre cele 6 variante menționate în antecontract, pe care părțile o vor alege.

La data de 25.01.2021, pârâta a expediat reclamanților o notificare, prin care le cererea acestora ca, în data de 28.01.2021, să se prezinte la notarul public, pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pe care l-au convenit prin promisiunea bilaterală perfectată în sensul celor mai sus redate, precizând că această operațiune juridică, precum și operațiunea juridică a predării bunului imobil cu privire la care părțile au contractat vor fi încheiate numai în condițiile în care reclamanții vor prezentat dovada achitării tuturor ratelor din preț, scadente până la data menționată.

La data de 17.03.2021, pârâta trimite o nouă notificare reclamanților, pentru a le înștiința că a rezoluționat în mod unilateral promisiune de vânzare-cumpărare, ca urmare a refuzului nejustificat al acestora de a executa obligația de plată a prețului.

La rândul lor, reclamanții, prin avocat, au trimis pârâtei, în data de 19 mai 2022, o notificare, prin care arată că au procedat la rezoluțiunea unilaterală a antecontractului, pentru că această parte nu a îndeplinit obligația de la le preda folosința imobilului ce formează obiectul material al acestuia la data convenită, aceea de 15.02.2019, solicitându-i să le restituie suma de 5.000 de Euro pe care au achitat-o în temeiul acestui act juridic, pentru ca, apoi, ca urmare a refuzului pârâtei de a da curs acestei solicitări, să învestească instanța de judecată cu prezenta acțiune civilă.

La rândul său, fiind învestită cu criticile pârâtei referitoare la interpretarea clauzelor contractului, Curtea de Apel Brașov a reținut că, potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune s-a solicitat, prețul imobilului apartament a fost stabilit în mai multe variante enumerate la lit. A)-G), în fiecare dintre aceste variante stabilindu-se că suma de 5000 Euro se va achita în termen de o zi lucrătoare de la data semnării actului, o altă sumă de 5000 Euro se va achita până la data de 15.02.2019, la intrarea în posesia apartamentului, restul tranșelor stabilindu-se în raport cu varianta agreată de părți privind plata prețului.

Din analiza acestor clauze contractuale, instanța de apel a reținut că scadența plății sumei de 5000 Euro, care reprezenta cea de-a doua tranșă a prețului agreat de părți, a fost indisolubil legată de data de 15.02.2019, ca dată la care urma să aibă loc intrarea în posesia imobilului apartament.

Deși conform aceluiași antecontract, fila x, paragraful 4, s-a stabilit că "Bunul imobil va fi transmis în proprietatea și posesia cumpărătorului la data încheierii contractului de vânzare cumpărare", Curtea de apel a considerat că, în raport cu regulile de interpretare a contractului, respectiv art. 1266 C. civ., în raport cu voința concordantă a părților, iar nu după sensul literal al termenilor, părțile au convenit disocierea celor două obligații în ceea ce privește scadența lor, înțelegând, astfel, ca anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, care urma fi realizată în funcție de varianta de plată a prețului aleasă, să se procedeze la predarea posesiei sale în fapt, dată la care urma a se plăti tranșa a doua din preț în valoare de 5.000 Euro.

În același sens, se impune a fi interpretată și clauza cuprinsă la fila x din același contract, potrivit căreia "Transmisiunea folosinței cu toate atributele sale, respectiv punerea apartamentului la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei se face la data autentificării contractului de vânzare, sau, la alegerea cumpărătorului, la o dată anterioară stabilită de comun acord, înainte de data procesului-verbal de recepție a întregului bloc."

Se apreciază că această clauză a fost convenită de părți în virtutea clauzelor inserate în același contract, prin care s-au prevăzut detalii legate de finisaje, instalarea contoarelor de gaz, furnizarea utilităților și altele asemenea, apelanta în calitate de promitent vânzător luându-și o marjă de protecție privind predarea posesiei imobilului ce urma a fi construit, astfel cum aceasta a fost contractat, în starea sa finală, abia la data încheierii contractului de vânzare cumpărare. Altfel spus, deși conform obligației asumate cu ocazia plății prețului, astfel cum a fost analizată, părțile au convenit în mod clar și indubitabil predarea posesiei imobilului la data de 15.02.2019, dată la care urma a fi achitată cea de-a doua tranșă de 5000 Euro din prețul convenit, totuși, pentru că exista posibilitatea ca nu toate obligațiile asumate de apelantă să fie îndeplinite, s-a prevăzut această clauză, având menirea de a asigura predarea finală, specifică termenilor contractuali conveniți, la data încheierii contractului. Că această concluzie este una corectă, rezultă și din analiza clauzei inserate la fila x din contract, paragraful 11, în care s-a specificat data până la care urmau a fi alese finisajele de către promitentul cumpărător-15.01.2019, respectiv data recepției lor-15.02.2019.

Cu toate acestea, prin clauza de la fila x paragraful 12, s-a prevăzut că "Încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu va fi condiționată de încheierea procesului-verbal de recepție a apartamentului sau a finisajelor".

Așadar, deși clauzele contractuale analizate par a fi în contradicție unele cu altele, de vreme ce, pe de o parte, se prevede că, la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare, urma a avea loc transmisiunea folosinței imobilului cu toate atributele sale, inclusiv punerea apartamentului la dispoziția cumpărătorului, împreună cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei, ulterior, s-a prevăzut că încheierea sa nu va fi condiționată de încheierea procesului-verbal de recepție a apartamentului sau a finisajelor, ceea ce ar însemna că predarea sa nu s-ar realiza "cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei".

Coroborând toate aceste clauze contractuale, conform art. 1267 C. civ., Curtea de apel a reținut că voința părților, așa cum s-a prevăzut la fila x din contract, cu ocazia prevederii prețului, conform celor analizate, a fost aceea ca predarea posesiei apartamentului să se facă la data de 15.02.2019, dată la care urma a fi achitată de către promitenții cumpărători tranșa a doua de 5.000 Euro din preț și la care urma a se realiza și recepția finisajelor, iar predarea finală, corespunzătoare unei predări în drept, aceasta însemnând predarea apartamentului cu toate utilitățile, finisajele și altele asemenea, așa cum s-a contractat, urma a se face la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

De altfel, Curtea de apel a avut în vedere faptul că, deși apelanta a contestat obligația sa de predare a imobilului la data de 15.02.2019, conform clauzelor analizate, nu a oferit niciun argument pertinent pentru care o astfel de clauză a fost contractată. Or, conform art. 1268 alin. (3) C. civ., clauzele se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar putea produce niciunul.

În raport cu această analiză, un alt aspect care se impune a fi subliniat este acela că plata sumei de 5.000 Euro, ca reprezentând cea de-a doua tranșă a prețului, urma a se face la data de 15.02.2019 ca dată la care urma să aibă loc intrarea în posesia apartamentului.

Or, neintrând în posesia de fapt a acestuia, Curtea de apel a considerat că obligația de plată a celei de-a doua tranșe, precum și a tranșelor următoare, ce s-ar fi achitat de către promitenții cumpărători, la datele stabilite, în considerarea faptului că s-ar fi aflat deja în posesia imobilului, nu a devenit scadentă, scadentă fiind numai obligația de predare a posesiei imobilului, care nu a fost îndeplinită.

Printr-o primă categorie de critici, care urmează a fi examinate cu prioritate, recurenta-pârâtă afirmă că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 1266 – 1268 C. civ., ca și specificul unei promisiuni bilaterale de vânzare, statuând că predarea folosinței apartamentului trebuia să aibă loc la data de 15.02.2019, odată cu plata celei de-a doua rate în contul prețului, în cuantum de 5.000 euro. Pârâta afirmă în esență că o astfel de interpretare creează un dezechilibru contractual în detrimentul său, ca dezvoltator al proiectului imobiliar, și că se află în discordanță cu alte clauze contractuale.

Totodată, recurenta afirmă în subsidiar că obligația de predare a imobilului la 15.02.2019, dacă ar fi reținută, poate fi calificată cel mult drept una de mijloace, având un caracter neesențial în economia contractului.

Aceste critici nu pot fi primite, întrucât tind la o reapreciere a situației de fapt care excede motivelor legale de casare.

Prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanța le-a nesocotit ori aplicat greșit în cauză; dezvoltarea unei interpretări a respectivei reguli de drept; indicarea concretă a manierei în care instanța a încălcat ori aplicat greșit respectivele reguli de drept. Contrar susținerilor recurentei, o pretinsă eroare în stabilirea faptelor excede cazului de casare evocat, recursul neprivind pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate.

Ceea ce critică recurenta este însă interpretarea eronată a unei clauze contractuale neclare, în contextul mai multor clauze contractuale care, după a reliefat și instanța de apel, prezintă un caracter contradictoriu unele în raport cu celelalte.

Înalta Curte constată că fostul caz de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. 1865 nu a mai fost preluat în noua reglementare, ceea ce relevă intenția legiuitorului de a nu mai permite invocarea în recurs a greșitei interpretări a unui contract. Textul evocat prevedea posibilitatea modificării unei hotărâri recurate, dacă aceasta, interpretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.

Așadar, chiar și în contextul acestui motiv de recurs, în prezent abrogat, nu era posibilă cenzurarea interpretării date de instanța de fond unor clauze contractuale insuficient de clare, ori echivoce, o atare interpretare a voinței reale a părților fiind sustrasă, în principiu, controlului de legalitate pe calea recursului.

Cu atât mai mult (a fortiori), în contextul normativ configurat de noul C. proc. civ., în care un asemenea motiv de recurs nu a mai fost reținut, controlul de legalitate referitor la maniera în care instanțele devolutive au interpretat clauzele unui contract este limitat la ipoteza în care au fost interpretate și aplicate greșit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori la dispoziții legale supletive de la care părțile nu au derogat și care se aplică în completarea a ceea ce s-a stipulat în mod expres.

Se constată că, într-adevăr, recurenta-pârâtă invocă greșita interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 1266-1268 C. civ., însă nu dezvoltă o veritabilă critică de nelegalitate, învederând doar că interpretarea clauzei contractuale litigioase încalcă sensul desprins din alte clauze ale contractului.

Or, Curtea de Apel a dat o bază legală suficientă deciziei sale, atunci când a statuat că interpretarea sistematică a ansamblului contractului, potrivit art. 1267 C. civ., converge către sensul reținut, precum și că în raport de dispozițiile art. 1.268 alin. (3) C. civ., nu este posibilă interpretarea clauzei contractuale litigioase într-un sens în care să nu producă niciun efect, deși s-a stipulat predarea folosinței imobilului către promitenții-cumpărători la data de 15.02.2019.

De altfel, chiar prin motivele de recurs se admite implicit, dar neîndoielnic că stipulațiile cuprinse în convenția părților au caracter neclar, de vreme ce se invocă împrejurarea că preponderența clauzelor ar fi impus reținerea interpretării contrare. Or, cum s-a arătat deja, lămurirea unor clauze neclare ori contradictorii constituie o chestiune indisolubil legată de stabilirea situației de fapt, în privința căreia instanțele devolutive sunt suverane, rezultatul – în speță, temeinic argumentat – al unei astfel de interpretări fiind sustras cenzurii instanței de recurs.

Nu sunt întemeiate nici argumentele întemeiate pe Regulamentul privind recepția construcțiilor, întrucât acest Regulament privește raporturile de drept administrativ referitoare la terminarea și recepția construcțiilor și nu are nicio incidență asupra convențiilor de drept privat referitoare la folosința și proprietatea asupra respectivelor construcții; în măsura în care promitenții au stipulat predarea anticipată a folosinței, înainte de recepție, promitenții-cumpărători și-au asumat riscul inerent preluării folosinței asupra unei construcții nefinalizate și nerecepționate, însă această chestiune nu poate constitui un argument favorabil recurentei în litigiul de față, căci nu poate schimba ceea ce instanțele devolutive au statuat în mod suveran cu privire la obligația de predare la data de 15.02.2019, ce incumba recurentei.

În ceea ce privește criticile întemeiate pe natura ori scopul contractului, se observă că, astfel cum a fost în concret încheiată promisiunea bilaterală de vânzare, părțile au prefigurat executarea anticipată a unor clauze specifice vânzării, respectiv plata unei părți din preț și predarea bunului; teza interpretativă propusă de recurentă, potrivit căreia vânzarea urma să fie încheiată abia după plata tuturor ratelor din preț, predarea fiind subsecventă acestui moment, pe lângă faptul că a fost înlăturată de instanțele devolutive, demonstrează faptul că o seamă de clauze din cuprinsul contractului încheiat reprezintă o executare anticipată a prestațiilor specifice unei operațiuni de vânzare. În acest context, nu se poate afirma cu temei că interpretarea clauzei referitoare la obligația de predare a apartamentului la data de 15.02.2019 ar contraveni naturii și scopului contractului, prevederile art. 1.266 C. civ. fiind pe deplin respectate.

Argumentul potrivit căruia s-ar crea un dezechilibru în detrimentul recurentei este nefondat și în considerarea faptului că recurenta are calitatea de profesionist, în vreme ce intimații sunt consumatori, persoane fizice care preconizau achiziționarea imobilului în scopuri exterioare activității lor lucrative ori profesionale, recurenta fiind așadar partea mai puternică din punct de vedere economic și informațional, context în care este rezonabil a se presupune că structura și prevederile concrete ale contractului au fost propuse de recurentă însăși, iar nu de către intimați.

Or, în acest context, art. 1.269 alin. (2) C. civ. prevede că stipulațiile înscrise în contractele de adeziune se interpretează împotriva celui care le-a propus, ceea ce constituie un argument suplimentar în favoarea soluției recurate; orice ambiguitate în cuprinsul contractului încheiat este imputabilă pârâtei, ca profesionist, neputând fi dezlegată în favoarea acesteia.

În raport de cele ce preced, nu poate fi primită nici aserțiunea potrivit căreia obligația nerespectată de recurenta-pârâtă ar fi o obligație neesențială, respectiv o obligație de mijloace.

În ceea ce privește calificarea obligației de predare a folosinței apartamentului la 15.02.2019 ca fiind o obligație de mijloace, iar nu de rezultat, Curtea constată că această susținere este formulată omisso medio, direct în recurs, fără să fi făcut obiectul prealabil al apelului, o atare critică nefiind astfel îngăduită de art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Pe de altă parte, susținerea părții este vădit nefondată, căci nimic din conținutul clauzei contractuale, astfel cum a fost interpretată suveran de instanțele devolutive, nu relevă că recurenta și-ar fi asumat doar obligația de a depune diligențe pentru a preda imobilul la data de 15.02.2019; după conținutul său, obligația este prin urmare una de rezultat, iar nu de mijloace, având în vedere și obligația corelativă, de asemenea de rezultat, de a se plăti o parte din preț la data predării (art. 1481 C. civ.).

În contextul în care convenția părților stipulează executarea anticipată a unor obligații specifice vânzării, precum plata prețului, fără temei afirmă recurenta că această obligație ar fi una de mică însemnătate, preluarea folosinței apartamentului fiind, pentru intimații promitenți-cumpărători, un criteriu esențial din perspectiva beneficiilor obținute prin încheierea promisiunii de vânzare.

În acest context, trebuie reliefat că, potrivit contractului, intimaților le reveneau obligații referitoare la plata prețului, a impozitelor aferente imobilului și a cheltuielilor aferente utilităților, aceste obligații fiind specifice unui veritabil posesor al imobilului, iar nu unui simplu creditor al promisiunii unei vânzări viitoare. Or, ar fi inechitabilă interpretarea potrivit cărora intimaților le reveneau aceste obligații specifice unui veritabil proprietar, fără a beneficia însă (măcar) de folosința apartamentului, în vreme ce promitenta-cumpărătoare ar fi avut dreptul de a amâna o perioadă îndelungată predarea folosinței bunului, o atare interpretare fiind de natură a crea un dezechilibru contrar cerințelor bunei-credințe. Or, potrivit art. 1170 C. civ., părțile trebuie să acționeze cu bună-credință atât la negocierea și încheierea contractului, cât și pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligație.

Sunt prin urmare nefondate și criticile potrivit cărora nu erau îndeplinite condițiile rezoluțiunii din culpa recurentei. În condițiile în care recurenta nu și-a îndeplinit în mod imputabil o obligație importantă în economia contractului (chiar dacă nu una esențială potrivit naturii acestui contract, de promisiune de vânzare), condițiile rezoluțiunii prevăzute de art. 1549 C. civ. fiind îndeplinite.

În mod legal a reținut prin urmare Curtea de apel că recurenta se află în culpă, aceasta decurgând, conform art. 1548 C. civ., din simplul fapt al neexecutării obligației de rezultat, la scadență, și atât timp cât nu a făcut dovada unei cauze exoneratoare, sarcina probei în acest incumbându-i. În aceste coordonate, recurenta nu se poate exonera de răspundere nici invocând fapte externe, precum acțiunile furnizorilor de utilități ori altele asemenea, câtă vreme nu s-a invocat și cu atât mai puțin demonstrat că aceste circumstanțe exterioare ar fi fost de așa natură încât să reprezinte adevărate cauze exoneratoare de răspundere, întrunind condițiile cazului fortuit (art. 1351 C. civ.).

Printr-o ultimă categorie de critici, recurenta invocă deopotrivă nemotivarea deciziei recurate și greșita aplicare a normelor de drept material, având în vedere că nu a fost luată în considerare propria sa declarație a rezoluțiunii unilaterale, iar instanța de apel nu a răspuns criticilor sale referitoare la depășirea principiului disponibilității de către prima instanță, care a statuat că această declarație unilaterală de rezoluțiune este ineficace, fără a fi însă învestită cu o cerere în anularea respectivei declarații.

Aceste critici, care pot fi subsumate motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct 6 și 8 C. proc. civ., sunt nefondate.

În ceea ce privește obligația de motivare a hotărârii pronunțate, statornicită în prezent în cuprinsul art. 425 alin. (