ÎCCJ, decizie (scj.ro #211736)

Rezilierea contractului de închiriere. Efecte. Contravaloarea investițiilor realizate de locatar. Răspundere contractuală

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Răspunderea civilă

Index alfabetic: acțiune în răspundere contractuală

imobil

contract de închiriere

reziliere

C.civ., art. 1350,  art. 1554

Faptul că prin hotărâre judecătorească s-a dispus rezilierea contractului de închiriere pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de locatar de plată a chiriei, utilităților și redevenței, de principiu, nu poate să împiedice examinarea pe tărâm contractual a pretențiilor de restituire a valorii investițiilor realizate la imobil, cât timp acestea sunt aferente unei perioade în care raporturile dintre părți au fost guvernate de contractul de închiriere și cât timp originea lor se regăsește în aceste raporturi contractuale.

Aceasta, întrucât, potrivit art. 1554 C.civ., contractul reziliat încetează doar pentru viitor, el continuând să guverneze raporturile dintre părți pe durata de timp cât a fost în ființă. Așa fiind, împrejurarea rezilierii contractului de închiriere pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor reclamantei nu împiedică evaluarea și a altor efecte ale actului juridic produse în perioada ființării sale, respectiv cele legate de investițiile efectuate de locatar în baza permisiunii prevăzute în contract de a executa lucrări de modernizare și reconstrucție.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 860 din 17 mai 2023

I.Circumstanțele cauzei

1.Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Mureș-Secția civilă la data de 12.11.2018, reclamanta A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta Comuna Aluniș, instituirea unui drept de retenție asupra imobilului cuprins în contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010, imobil evidențiat în CF nr. x78 Comuna Aluniș și obligare pârâtei la restituirea în echivalent bănesc a valorii tuturor investițiilor efectuate de reclamantă asupra imobilului, obiect al contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010, în sumă de 234.064,28 lei cu aplicarea dobânzii legale sumelor bănești aferente, ce urmează a fi restituite; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept au fost invocate  prevederile art. 192, art. 194  și art. 148 C.proc.civ., art. 1345 și art. 2495 C.civ.

Prin întâmpinare, pârâta Comuna Aluniș a solicitat respingerea  cererii de restituire a sumei de 234.064,28 lei, ca prescrisă, sau, după caz, ca nefondată, respingerea cererii de instituire a unui drept de retenție ca nefondată și obligarea reclamantei la plata  cheltuielilor de judecată.

La data de 16. 05.2019, reclamanta a depus cerere de modificare a acțiunii, precizând că  înțelege să  solicite în principal: instituirea unui drept de retenție asupra imobilului cuprins în contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010, imobil evidențiat în CF nr. x78 Comuna Aluniș și obligare pârâtei  la restituirea în echivalent bănesc a valorii tuturor investițiilor efectuate de reclamantă asupra imobilului, obiect al contractului de închiriere menționat, în sumă de 234.064,28 lei cu aplicare  dobânzii legale sumelor bănești aferente, ce urmează a fi restituite, iar în subsidiar, obligarea pârâtei la plata sumei de 234.064,28 lei cu titlu de îmbogățire fără justă cauză  pentru îmbunătățirile/investițiile efectuate de către reclamantă asupra imobilului ce a format obiectul contractului de locațiune și obligarea pârâtei la plata de daune moratorii în temeiul dispozițiilor art. 1535 C.civ., constând în dobânda legală asupra debitului solicitat, de la data introducerii cererii modificatoare; în ambele situații s-a solicitat obligarea pârâtei la  plata cheltuielilor de  judecată.

Prin încheierea de ședință din 20.06.2019, pentru considerentele reținute în această încheiere instanța a respins excepțiile  invocate de pârâta Comuna Aluniș a inadmisibilității acțiunii și a prescripției dreptului material la acțiune.

Reclamanta a formulat o nouă precizare de acțiune, prin care a mărit câtimea pretențiilor la suma de 338.325 lei.

La termenul de judecată din 11.07.2019, s-a dispus conexarea prezentului dosar la dosarul nr. x/102/2019, având ca obiect o cerere identică  cu cea  din cauza  pendinte.

2.Sentința pronunțată de Tribunalul Mureș

Prin sentința nr. 1309 din 05.10.2021, Tribunalul Mureș-Secția civilă a admis în parte acțiunea; a respins cererea de instituire a unui drept de retenție al reclamantei asupra  imobilului  evidențiat  în CF x78 Aluniș; a obligat pârâta la plata, către reclamantă, a sumei de 187.507 lei, reprezentând  jumătate din sporul de valoare adus imobilului; a obligat pârâta la plata dobânzii legale aferente sumei reprezentând debitul principal, începând  din data de 13.11.2018  și până la achitarea în fapt; a obligat pârâta la plata,  către reclamantă, a sumei de 5543,14 lei cu titlu de cheltuieli de judecată; a obligat pârâta la plata, către Stat, a sumei de 2902 lei – sumă pentru care reclamanta a beneficiat de ajutor  public  judiciar.

3.Decizia pronunțată de Curtea de Apel Târgu Mureș

Prin decizia nr. 301/A din 23.03.2022, Curtea de Apel Târgu Mureș-Secția I civilă a admis apelul pârâtei împotriva sentinței; a schimbat sentința atacată în sensul că a respins acțiunea; a respins apelul incident formulat de reclamanta A. SRL împotriva aceleiași sentințe; a obligat reclamanta la plata, către pârâtă, a sumei de 5000 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

4.Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs principal, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., reclamanta A. SRL prin lichidator judiciar și recurs incident, cu același temei juridic, pârâta Comuna Aluniș.

Recurenta-reclamantă a arătat că, ab initio, deși nu înțelege să renunțe la apărările privind angajarea răspunderii comunei Aluniș pe dispozițiile privind  îmbogățirea fără justă cauză,  își menține poziția  privind caracterul subsidiar al acestora.

Între recurentă (în calitate de locatar) și comuna Aluniș (în calitate de locator) a fost încheiat contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010, având ca obiect folosința bunului „Casa pădurarului și grădina”, situat în localitatea Fițcău, bun compus din: casă, grajd, magazie și grădină. Societatea A. SRL a intrat în posesia imobilului cuprins în contract prin intermediul procesului-verbal de predare primire nr. 3243 din 23.12.2010. Prețul chiriei a fost stabilit la suma de 100 euro lunar. De asemenea, la încheierea contractului, în cuantumul chiriei, s-a permis locatarului să execute lucrări de modernizare și reconstrucție dar lucrări permise numai cu acordul locatorului. Drept urmare, prin adresa înregistrată la Primăria comunei Aluniș sub nr. 1102/18.04.2011, recurenta a solicitat modificarea depozitului de mangal existent, într-o pensiune, pe cheltuiala sa și totodată ca această cheltuială să fie considerată în contul chiriei. Comuna Aluniș, răspunzând la această adresă a comunicat că este de acord cu modificarea/reconstrucția depozitului de mangal pe cheltuiala societății A. SRL în contul chiriei lunare, într-o pensiune. Astfel au fost demarate lucrările, iar după consolidarea fundației existente la nivelul depozitului de la imobilul închiriat, a fost ridicată o pensiune tip casă de vânătoare, potrivit dovezilor de la dosar, precum și a raportului de expertiză întocmit în cauză. La data de 12.05.2016, împotriva societății A. SRL a fost deschisă procedura generală a insolvenței, iar comuna Aluniș s-a înscris la masa credală cu suma reprezentând chiriile restante. În data de 18.04.2017, comuna Aluniș a înregistrat o acțiune la Judecătoria Târgu-Mureș, în vederea rezilierii contractului de închiriere, acțiune înregistrată sub nr. de dosar 4898/320/2017. Această cerere a fost admisă în parte și s-a dispus rezilierea contractului de închiriere, soluție păstrată și în căile de atac. Această stare de fapt a fost reținută, în esență, și de către instanța de apel, însă instanța a înțeles să nu dea eficiență răspunderii civile contractuale, motivând, în primul rând, că acest contract de locațiune a fost reziliat.

Recurenta a învederat că rezilierea contractului, chiar și prin hotărâre judecătorească, nu poate conduce la concluzia că în cauză nu se aplică răspunderea contractuală, atât timp cât raporturile juridice dintre părți aduse în discuție sunt cele din perioada în care contractul era în ființă si sunt legate în mod direct de contract.

Poziția exprimată de către instanța de apel ar fi fost justificată în situația în care avea de-a face cu o rezoluțiune a contractului, ceea ce ar fi condus la abordarea situației ca si cum acest contract nu ar fi fost niciodată încheiat și, prin urmare, inaplicabilitatea răspunderii contractuale.

Cu toate acestea, instanța de apel nesocotește respectivele dispoziții legale materiale, iar hotărârea atacată este astfel pronunțată cu încălcarea lor. Mai mult, argumentele instanței de apel potrivit cărora recurenta s-at fi putut îndrepta împotriva comunei Aluniș cu eventuale pretenții în cadrul acelui proces în care   s-a dispus rezilierea, nu pot justifica inaplicabilitatea răspunderii contractuale. Formularea unei astfel de acțiuni reconvenționale într-o cauză pe rol este un drept al părții și nu o obligație sub sancțiunea decăderii. Prin urmare, formularea pretențiilor pe cale separată nu poate fi respinsă pe motiv că recurenta nu a înțeles să își valorifice drepturile în cadrul procesului de reziliere.

Al doilea motiv pentru care instanța de apel a reținut inaplicabilitatea răspunderii civile contractuale rezidă în faptul că deși comuna Aluniș a fost de acord cu modificarea depozitului existent într-o pensiune, acesta ar fi fost de acord condiționat, iar societatea A. SRL nu ar fi respectat aceste condiții. Nici aceste aspecte însă nu pot înlătura atragerea răspunderii comunei Aluniș. Prin adresa nr. 1102/18.04.2011 comuna Aluniș a fost de acord cu modificarea/reconstrucția depozitului, respectiv, s-a consemnat că „Primăria comunei Aluniș este de acord cu modificarea/reconstrucția depozitului de mangal pe cheltuiala dvs. în contul chiriei lunare într-o pensiune, cu respectarea legilor în vigoare adică să ne prezentați la sfârșitul anului sau în prima decadă a anului următor situația de lucrări executate pentru a putea fi compensate cu chiria si contabilizate.” Din adresa comunei Aluniș cu privire la această construcție, redată întocmai, rezultă că acordul nu a fost exprimat condiționat în sensul reținut de instanța de apel (condiție pentru construire), ci operațiunea de compensare a valorii lucrărilor cu cea a chiriei a fost condiționată de comunicarea acestor situații, compensare care, de altfel, nici nu a operat. Prin urmare, chiar dacă nu a fost compensată chiria, nu se poate reține că acordul pentru construcție nu a fost exprimat, iar răspunderea comunei Aluniș față de pretențiile recurentei nu ar putea surveni.

În aceste condiții, recurenta apreciază că instanța de apel a încălcat prevederile art. 1823 alin. 1 din C.civ., potrivit cărora locatarul în situația în care efectuează lucrări adăugate sau autonome, cu caracter durabil sau provizoriu, asupra bunului luat în locațiune, are dreptul la despăgubiri. Cu toate acestea, în lipsa unor alte prevederi derogatorii care să reglementeze acest drept la despăgubiri, devin aplicabile dispozițiile de drept comun, respectiv art. 597 C.civ. raportat la art. 582 alin. 1 lit. a) C.civ.

Recurenta precizează că, deși este de acord cu faptul că societatea A. SRL este asimilată unui autor al lucrărilor de rea-credință (locatarul fiind considerat detentor precar în baza art. 918 alin. 1 lit. a C.civ.), instanța de apel, în mod greșit, a apreciat că în cauză nu ar fi incidente prevederile art. 582 alin. 1 C.civ., a căror aplicabilitate a fost reținută, de altfel, de către prima instanță.

Mai arată recurenta că lucrările de construcție realizate în afara unui cadru autorizat nu sunt lipsite de valoare, motiv pentru care nici măcar intimata nu a solicitat desființarea construcției și că există inclusiv posibilitatea intrării în legalitate în condițiile Legii nr. 50/1991. Așa fiind, chiar dacă s-ar trece peste temeiurile răspunderii civile contractuale, acea construcție are valoare pecuniară potrivit raportului de expertiză întocmit în cauză în primă instanță.

Concluzionând, recurenta apreciază că instanță de apel a realizat o greșită aplicare și a prevederilor art. 1345 C.civ., privind îmbogățirea fără justă cauză.

Recurenta-pârâtă a arătat că, deși apreciază că soluția de respingere, ca neîntemeiată, a acțiunii introductive este corectă, hotărârea instanței de apel suportă critici pentru modul eronat în care instanța de fond a aplicat dispozițiile referitoare la prescripția dreptului material la acțiune al reclamantei. Astfel, din cuprinsul hotărârii instanței de apel nu rezultă faptul că aspectele privind excepția prescripției dreptului la acțiune au format obiectul analizei acesteia, motiv pentru care devin incidente disp. art. 488 alin. 2 prin raportare la disp. alin. 1 pct. 8 al aceluiași articol, fiind vorba despre o omisiune a instanței de apel de a se pronunța asupra greșitei aplicări a normelor de drept material referitoare la prescripția dreptului material la acțiune al reclamantei.

Învederează recurenta că, raportat la temeiul contractual invocat în principal, rezultă că intenția ambelor părți a fost aceea ca societatea A. SRL să execute lucrări de modificare/reconstrucție asupra depozitului de mangal cu o primă condiționare în sensul că aceasta avea obligația de a prezenta anual o situație de lucrări, respectiv la sfârșitul anului în care au fost realizate sau cel târziu în prima decadă a anului următor, astfel încât costul acestora să se compenseze cu chiria lunară datorată în temeiul contractului.

Ca atare, pentru fiecare sumă reprezentând costul aferent lucrărilor realizate în cursul unui an curge un termen de prescripție diferit, începând cel târziu de la data de 10 ianuarie a fiecărui an care succedă celui în care au fost emise respectivele facturi. Cu toate că o parte din facturile depuse de către recurenta-reclamantă datează anterior acordului exprimat de către recurentă și, totodată, vizează alt imobil decât depozitul de mangal, pentru cele mai recente facturi (care au fost emise în anul 2014) termenul de prescripție a început să curgă nu mai târziu de 10.01.2015, împlinindu-se în 10.01.2018.

În mod greșit s-a apreciat de către instanța de fond că în cazul unui raport de drept contractual (în speță, contractul de locațiune) începutul termenului de prescripție coincide cu data când locatarul a încetat să mai folosească imobilul deoarece, în concret, construcția nu a fost niciodată folosită de către societate, fiind nefinalizată, improprie folosirii, neracordată în întregime la utilități, drept pentru care nu se poate susține că aceasta a exercitat o posesie sau a întrebuințat o folosință imobilului. Or, folosința imobilului presupune manifestarea concretă a contactului direct cu bunul și semnifică dreptul celui care folosește bunul de a-1 pune în valoare și de a se servi de el.

Pe de altă parte, în curtea respectivă există un alt imobil racordat la electricitate, acesta fiind unicul imobil întrebuințat de fostul administrator al societății, astfel cum rezultă din planșele fotografice depuse la dosarul cauzei.

În urma deschiderii procedurii simplificate, iar mai apoi, a falimentului asupra societății A. SRL, judecătorul sindic a dispus ridicarea dreptului de administrare a reprezentanților legali statutari ai debitoarei. Astfel cum s-a afirmat într-o lucrare de specialitate, administratorul judiciar, respectiv lichidatorul judiciar desemnat în condițiile mai sus arătate devine singurul reprezentant legal al debitoarei.

Potrivit disp. art. 917 alin. 2 C.civ., „Persoanele lipsite de capacitate de exercițiu și persoanele juridice exercită posesia prin reprezentantul lor legal”.

Rezultă că recurenta-reclamantă nu se afla în stăpânirea imobilului, de vreme ce, în condițiile date, ulterior desemnării lichidatorului judiciar, stăpânirea trebuia exercitată de către acesta, în calitate de reprezentant al persoanei juridice.

Totodată, deși instanța de apel a constatat caracterul nefondat al pretenției atât prin raportare la temeiul contractual, cât și la cel invocat în subsidiar, respectiv îmbogățirea fără justă cauză, potrivit disp. art. 2528 noul Cod civil, exercitarea dreptului de a solicita obligarea subscrisei la plata creanței pretinse în temeiul îmbogățirii fără justa cauză, este supusă de asemenea termenului general de prescripție de trei ani, prevăzut de art. 2517 noul Cod civil care începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât paguba, cât și pe cel care răspunde de ea.

În ipoteza în care urmează a se aprecia pe de o parte, că nu este prescris dreptul la acțiune fundamentat pe răspunderea contractuală, iar pe de altă parte, că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru antrenarea acestui tip de răspundere, recurenta precizează că în doctrină s-a reținut că pe lângă cunoașterea persoanei care răspunde de producerea pagubei, în cazul îmbogățirii fără justă cauză, cunoașterea pagubei se raportează la momentul în care „însărăcirea” pierde justa cauză.

Justa cauză în speță este reprezentată de acordul recurentei, care a fost condiționat atât de prezentarea anuală a situației de lucrări, cât și de respectarea normelor în vigoare, cu precădere cele referitoare la obținerea autorizației de construire, motiv pentru care, în lipsa acestei autorizații care trebuie obținută în prealabil efectuării lucrărilor de edificare, presupusele investiții au fost lipsite de justă cauză de la bun început.

În orice caz, indiferent că ne raportăm la momentul în care a fost emisă fiecare factură de care se prevalează reclamanta sau la ultimul moment în care, potrivit acordului exprimat prin adresa nr. 1102/18.04.2011, aceasta putea depune situația de lucrări în vederea compensării costurilor cu chiria aferentă, acțiunea sa întemeiată pe îmbogățirea fără justă cauză este și ea prescrisă.

În cauză nu sunt incidente dispozițiile art. 2532 NCC cu privire la cauzele de suspendare a prescripției extinctive și nici dispozițiile art. 2537 NCC cu privire la cauzele de întrerupere a acestui termen.

În concluzie, deși soluția instanței de apel, de respingere a acțiunii, ca nefiind întemeiată, este una judicioasă, hotărârea instanței de apel este criticabilă din perspectiva faptului că aceasta a omis să se pronunțe asupra modului în care instanța de fond a înțeles să aplice normele de drept substanțial referitoare la prescripția dreptului la acțiune al reclamantei.

Prin întâmpinare, pârâta Comuna Aluniș a solicitat respingerea recursului reclamantei și obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată.

A arătat intimata că motivul pentru care reclamanta nu a înțeles să solicite cheltuielile pretins a fi făcute în legătură cu edificarea unei noi construcții în locul depozitului de mangal și nici să invoce compensația datoriilor este acela că o astfel de datorie este inexistentă. În acest sens, intimata arată că creanța nu este certă, întrucât nu s-a emis o factură către intimată care să ateste operațiunile de modernizare și reconstrucție, precum și cuantumul sumelor de bani folosite în acest scop. Creanța nu este nici lichidă, întrucât nu are un cuantum precis și determinat.

Neînțelegerile dintre părți în ce privește raporturile contractuale au fost tranșate în cadrul dosarului nr. x/320/2017 al Judecătoriei Târgu Mureș, în care s-a constatat culpa reclamantei din prezentul dosar în ceea ce privește neexecutarea obligațiilor sale.

Fiind vorba de un contract cu executare succesivă, specificul acestuia nu permite aplicarea sancțiunii rezoluțiunii, care produce efecte numai pentru viitor, în sensul că prestațiile nu mai pot fi restituite, în speță fiind imposibil de restituit folosința imobilului.

Acordul intimatei a fost condiționat de prezentarea unor situații de lucrări anual, cât și de respectarea reglementărilor legale, iar atâta timp cât aceste condiții nu au fost respectate de către reclamantă, acordul asupra modificării depozitului de mangal nu se poate considera ca fiind dat în sensul prevăzut de art. 1823 alin. 1 C.civ., situație față de care voința intimatei a fost corect interpretată de către instanțele anterioare.

În cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 582 alin. 1 C.civ. întrucât, așa cum a reținut instanța de fond, „textul de lege dă naștere unui drept de opțiune în favoarea proprietarului terenului ce devine astfel și proprietarul construcției cu obligații corelative către constructorul de rea-credință”.

De asemenea, nu sunt incidente dispozițiile art. 1345 C.civ. privind îmbogățirea fără justă cauză, întrucât pentru a fi în prezența acestei instituții de drept este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții de ordin economic și juridic deopotrivă, care nu se regăsesc în prezenta cauză. Așa cum în mod corect a reținut instanța de apel, în lipsa unei construcții utile, utilizabile, nu se poate vorbi despre o îmbogățire fără justă cauză. Pe de altă parte, lucrările efectuate de către recurentă sunt realizate în afara unui cadru autorizat, și chiar dacă s-ar obține autorizațiile necesare, ele nu sunt finalizate, neputând fi predate.

Mai arată intimata că recurenta avea posibilitatea de a opune compensația datoriilor reciproce pe calea contestației în dosarul nr. x/119/2015 al Tribunalului Specializat Mureș sau să solicite aceste pretenții, pe cale reconvențională, în cadrul dosarului nr. x/320/2017 al Judecătoriei Târgu Mureș.

Recurenta-reclamantă a formulat întâmpinare la recursul incident, prin care a invocat excepția de nulitate pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispozițiile art. 488 C.proc.civ.. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului incident, arătând că soluția de casare și trimitere spre rejudecare asupra excepției prescripției (astfel cum solicită pârâta) ar conduce la rămânerea fără efecte a cererii de recurs a reclamantei, iar o eventuală rejudecare a cauzei doar pe excepție ar duce la imposibilitatea formulării unei noi cereri de recurs pe celelalte aspecte ale cauzei, în condițiile în care excepția s-ar respinge.

Mai arată că, deși recursul incident este întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., critica privind faptul că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra excepției prescripției dreptului material la acțiune vizează încălcarea unei dispoziții de drept procesual, respectiv art. 248 alin. 1 C.proc.civ.

Referitor la prescripție, arată că stăpânirea materială a unui imobil nu permite curgerea termenului de prescripție, iar faptul că reclamanta stăpânește bunul rezultă din probele dosarului.

Aspectul privind dispoziția de ridicare a dreptului de administrare a reprezentanților legali statutari ai societății A. SRL a fost dispus prin hotărârea intermediară nr. 891/11.11.2016 pronunțată de Tribunalul Specializat Mureș în dosar nr. x/119/2015.

Termenul de prescripție a dreptului locatarului de a cere contravaloarea lucrărilor de îmbunătățire se calculează de la data încetării contractului de locațiune, respectiv vara anului 2018 în situația dedusă judecății.

Recurenta-pârâtă Comuna Aluniș, prin primar a formulat răspuns la întâmpinare, solicitând respingerea argumentelor din cadrul întâmpinării la recursul incident.

II.Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Analizând recursurile formulate în raport de criticile susținute în cuprinsul acestora, Înalta Curte apreciază asupra caracterului lor fondat, în considerarea celor ce urmează:

Sunt îndreptățite criticile reclamantei prin care aceasta a contestat ca fiind nelegale argumentele cu care instanța de apel a înlăturat atât temeiul răspunderii contractuale, cât și  pe cel subsidiar, al îmbogățirii fără justă cauză (art. 1345 C.civ.), în soluționarea pretențiilor acesteia de restituire a valorii investițiilor realizate la imobilul ce a constituit obiectul contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010 și de instituire a unui drept de retenție asupra bunului, până la plata sumelor.

Apreciind asupra inaplicabilității regulilor răspunderii contractuale în soluționarea diferendului dintre părți, instanța de apel a avut în vedere împrejurarea rezilierii contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2020, faptul că reclamanta putea (și nu a făcut-o) să invoce actualele pretenții de despăgubire în chiar litigiul privind rezilierea contractului, dar și că aceasta  și-a nesocotit obligația de a edifica cu respectarea legislației în vigoare, ceea ce presupunea ridicarea unei construcții autorizate iar nu a uneia pentru care nu există autorizație de construcție.

Or, așa după cum just susține reclamanta, niciunul dintre aceste argumente nu este corect și nu poate înlătura dreptul său de a pretinde contravaloarea investițiilor realizate asupra bunului imobil ce a făcut obiectul contractului de închiriere, în virtutea raporturilor contractuale specifice născute prin încheierea acestuia.

Faptul că prin sentința civilă nr. 5571 din 21.12.2017 a Judecătoriei Târgu Mureș (rămasă definitivă prin respingerea căilor de atac) s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010 pentru neîndeplinirea obligațiilor asumate de reclamantă de plată a chiriei, utilităților și redevenței, de principiu, nu poate să împiedice examinarea actualelor sale pretenții pe tărâm contractul, cât timp acestea sunt aferente unei perioade în care raporturile dintre părți au fost guvernate de contractul de închiriere anterior menționat și cât timp originea lor se regăsește în aceste raporturi contractuale. Astfel, potrivit celor reținute de instanțele de fond, prin contractul de închiriere nr. 3242/31.12.2010 reclamanta și pârâta au agreat ca „în contul închirierii locatarul va executa lucrări de modernizare și reconstrucție dar lucrări permise numai cu acordul locatorului”.

În plus, așa cum rezultă din cuprinsul art. 1554 C.civ., dacă contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat, contractul reziliat încetează doar pentru viitor, el continuând să guverneze raporturile dintre părți pe durata de timp cât a fost în ființă. Așa fiind, împrejurarea rezilierii contractului de închiriere nr. 3242/31.12.2010 pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor reclamantei (de plată chirie, utilități și redevență), nu împiedică evaluarea și a altor efecte ale acestuia produse în perioada ființării sale, respectiv cele legate de investițiile efectuate de locatar în baza permisiunii prevăzute în contract de a executa lucrări de modernizare și reconstrucție pe baza acordului prealabil dat de locator.

Nici faptul că s-a judecat deja între părți o acțiune având ca temei contractul de închiriere intervenit între acestea, respectiv cea privind rezilierea sa, în care reclamanta ar fi putut opune/pretinde actualele pretenții nu poate constitui un argument de înlăturare de plano a răspunderii contractuale din analiza temeiului acestora.

Formularea unei cereri, pentru recuperarea investițiilor realizate la imobilul obiect al contractului de închiriere (magazia), în litigiul având ca obiect rezilierea acestuia pentru neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor ce reveneau reclamantei constituie, într-adevăr, o posibilitate pentru ea iar nu o obligație și de aceea valorificarea pe cale separată a acestor pretenții, a căror origine se regăsește totuși  în convenția părților, nu schimbă temeiul juridic al acestora, așa după cum a apreciat instanța de apel.

Instanțele de fond au reținut, în puterea lor de evaluare a faptelor, că înțelegerea părților a fost de a se compensa costurile investiției cu chiria datorată Primăriei Aluniș în temeiul contractului de închiriere și, de asemenea, că această compensare nu a putut opera din cauza nedepunerii de către reclamantă la primărie a situației lucrărilor executate așa cum i s-a solicitat (până la sfârșitul anului 2011 sau în prima decadă a anului următor), motiv pentru care creanța pârâtei din chirii și utilități s-a valorificat pe cale separată, prin înscrierea sa în tabelul definitiv de creanțe în procedura generală a insolvenței societății reclamante.

Instanța de apel avea a evalua însă dacă nerespectarea de către reclamantă a cerinței impuse de Primăria Aluniș prin adresa nr. 1102/18.04.2011, de prezentare a situației lucrărilor executate la sfârșitul anului 2011 sau în prima decadă a anului 2012 – fapt ce a împiedicat operarea compensării costurilor investiției cu cele ale chiriei - demonstrează nerespectarea de către aceasta a unor obligații contractuale de natură să-i afecteze dreptul la recuperarea costurilor investiției, mai ales în condițiile în care reclamanta a solicitat restituirea sumelor nu prin compensare, ci ca drept distinct, independent de creanța deținută împotriva sa de pârâtă.

Așadar, se impunea reflectat dacă ceea ce s-a imputat de către ambele instanțe de fond reclamantei - nerespectarea condițiilor ce ar fi facilitat compensarea între investițiile sale și chiria datorată pârâtei - poate avea semnificația nerespectării clauzelor contractului de închiriere, de natură să justifice pentru acest motiv refuzul recunoașterii dreptului său la recuperarea costurilor decurgând din edificarea unui imobil îmbunătățit (pensiune) în locul depozitului de mangal, sau atare împrejurare are doar semnificația unui fine de neprimire în realizarea dreptului său la despăgubiri prin mecanismul juridic al compensării (ceea ce partea nici nu a solicitat).

Aceasta, în contextul în care, potrivit celor reținute de instanțele de fond, edificarea noului imobil a fost agreată de părți, conform adresei trimisă de SC A. cu nr. 1102/15.04.2011 și a răspunsului dat acesteia de Primăria Comunei Aluniș  la 18.04.2011, pe cheltuiala reclamantei dar în contul chiriei, fiind limpede că pârâta avea a suporta final aceste costuri.

În sfârșit, instanța de apel a reținut că se opune desocotirii între părți pe tărâm contractual, faptul edificării de către reclamantă a noului imobil în lipsa autorizației de construire, aspect contestat de parte în recurs, susținându-se că acordul condiționat dat de Primăria Aluniș pentru modificarea/reconstrucția depozitului de mangal a fost explicitat cu trimitere la necesitatea prezentării situației lucrărilor executate spre a putea fi compensate cu chiria și contabilizate, iar nu în legătură cu cerința autorizării noii construcții, după cum fără temei a reținut instanța de apel.

Înalta Curte apreciază că reținerea unei atare condiții de către instanța de apel obliga, în primul rând, la identificarea neîndoielnică în acordul părților a existenței sale deoarece, cât timp nici clauzele contractului de închiriere și nici acordul ulterior intervenit între părți în legătură cu modificarea depozitului de mangal într-o pensiune nu consemnează nimic în legătură cu cerința autorizării noului edificiu, nu s-ar putea reține o nesocotire de către reclamantă a obligațiilor sale contractuale ori inaplicabilitatea regulilor care guvernează răspunderea contractuală (în mod specific, a celor prevăzute de art. 1823 C.civ. invocate deopotrivă și în apelul pârâtei), de natură să conducă la nerecunoașterea dreptului său la despăgubiri, sub motivul că a construit în lipsa autorizației necesare.

Sigur că edificarea unei construcții în lipsa autorizației generează o problemă care poate să intereseze normele privind disciplina în construcții, însă atare acțiune nu poate avea semnificația nerespectării de către reclamantă a obligațiilor contractuale, de natură să conducă la respingerea cererii, cât timp nu rezultă și nu se stabilește indubitabil că, prin acordul lor, părțile au legat/condiționat producerea de efecte de atare acțiuni.

În consecință, Înalta Curte reține că concluzia la care a ajuns instanța de apel în sensul neîntrunirii în cauză a condițiilor cumulative ale răspunderii civile contractuale, cu justificările anterior prezentate, este una dedusă cu încălcarea dispozițiilor art. 1554 și 1350 C.civ., care se impune a fi infirmată, aceeași concluzie influențând în sensul unei incorecte aplicări a legii, prin reținerea incidenței dispozițiilor art. 2496 C.civ., și cererea de instituire a unui drept de retenție asupra imobilului în legătură cu care s-au născut pretențiile reclamantei. Astfel, apreciind că reclamanta a edificat o construcție ilegală în lipsa autorizației necesare, instanța de apel a considerat că cererea de instituire a dreptului de retenție este lipsită de  temei legal cu toate că, așa cum s-a arătat, ea nu a justificat cum a stabilit că părțile au legat producerea efectelor acordului lor de obținerea prealabilă a autorizației de construcție pentru refacerea depozitului de mangal, indicat a corespunde magaziei menționate în contractul de închiriere.

Sunt, de asemenea, îndreptățite și criticile invocate de reclamantă împotriva argumentelor instanței de apel de înlăturare a temeiului subsidiar al cererii sale în despăgubire, respectiv îmbogățirea fără justă cauză.

Apreciind că o construcție neautorizată și nefinalizată nu poate fi văzută ca un bun util ori utilizabil, instanța de apel a considerat că în speță lipsește premisa temeiului juridic dat de îmbogățirea fără justă cauză, respectiv mărirea patrimoniului unei persoane (al pârâtei), în detrimentul celui al reclamantei, astfel că a respins cu totul cererea acesteia, considerând că partea nu are un drept la despăgubire pentru investiția realizată.

Desigur că, un atare raționament este nelegal deoarece nesocotește realitatea că o construcție nouă, chiar dacă încă nefuncțională și neautorizată, nu este lipsită de valoare economică care, de principiu, dă dreptul celui ce a investit-o, la recuperarea sa. De altfel, expertiza administrată în cauză în fața primei instanțe a determinat că imobilul reconstruit a dobândit un spor de valoare cuantificat la suma de 338.325 lei, astfel că aprecierea instanței de apel, care reține că pretențiile reclamantei sunt în legătură cu o construcție neautorizată, ce nu poate fi folosită - fiind, în aceste condiții, o construcție fără valoare – contrazic realitatea juridică stabilită pe bază de probe în chiar litigiul pendinte, cu toate că aceste probe nu au fost nici infirmate ori invalidate și nici înlăturate în vreun fel din ansamblul probator al cauzei, în cursul ori în urma judecății din apel.

De asemenea, este greșită aprecierea instanței de apel asupra inexistenței valorii economice a construcției neautorizate, care ar exclude incidența art. 1345 C.civ. și întrucât nesocotește împrejurarea că legea privind disciplina în construcții prevede o procedură ce asigură intrarea în legalitate prin autorizarea ulterioară ce poate fi obținută în cazul construcțiilor neautorizate.

Argumentele instanței de apel sunt cu atât mai puțin de acceptat, cu cât excluderea temeiului dat de prevederile art. 1345 C.civ. a survenit în contextul excluderii prealabile și a temeiului răspunderii contractuale în privința pretențiilor deduse judecății, în esență fundamentat pe aceeași împrejurare a edificării de către reclamantă a unei construcții neautorizate dar care nu îi poate paraliza acesteia orice cale pentru a recupera, în condițiile legii, sumele investite.

Este, de asemenea, greșită aprecierea instanței de apel asupra neincidenței prevederilor art. 582 alin.1 C.civ. (utilizat în judecata de primă instanță drept criteriu legal de desocotire între părți), sub motivul că, pentru ipoteza constructorului de rea-credință, textul reglementează posibilitatea unei desocotiri între subiecții implicați, funcție de opțiunea proprietarului terenului (în cauză, a pârâtei) – anume, dacă acesta optează să păstreze construcția, el având alegerea să ceară, spre exemplu, și desființarea ei ori obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat – care, în speță, nu s-a exercitat.

În acest sens, se reține că desocotirea între părți funcție de criteriul drepturilor cuvenite constructorului de rea-credință, pe care a dispus-o prima instanță, a fost determinată de reținerea ca temei al pretențiilor reclamantei a dispozițiilor art. 1345 C.civ. (îmbogățirea fără justă cauză) care, cât privește condițiile legale de determinare a dreptului la restituire, trimite la prevederile art. 1639 și următoarele C.civ.. Acestea, la rândul lor, reglementează în cuprinsul art. 1644 un drept la rambursarea cheltuielilor făcute cu bunul ce face obiectul restituirii, prin trimitere la regulile din materia accesiunii pentru posesorul de bună-credință sau de rea-credință.

Numai că, atunci când criteriul de determinare a dreptului la restituire cu trimitere la cadrul legal specific e dat chiar de lege, ca în situația din speță, excluderea criteriului de către instanță pe motiv că n-ar fi date condițiile specifice de aplicare a acestuia, nu face decât să vină în contradicție cu voința legiuitorului, vădind o conduită nelegală a instanței.

Tot astfel, după cum just arată reclamanta prin recursul său, nici faptul edificării construcției în absența autorizației de construire nu putea constitui un argument de înlăturare a aplicării dispozițiilor art. 582 alin. 1) lit.a) C.civ., dat fiind că, potrivit art.586 alin.2 „Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsă sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege”, ceea ce înseamnă că atare subiect se regăsește în situația constructorului de rea-credință și, prin urmare, tocmai din acest fapt devin incidente prevederile înlăturate de la aplicare fără temei legal de către instanța de apel.

Astfel fiind și întrucât, pentru motivele arătate, recursul principal este fondat, în temeiul dispozițiilor art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. cu trimitere la cele ale art. 497, Înalta Curte a admis recursul reclamantei și a casat decizia atacată cu trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului acestei părți la aceeași instanță, care va evalua în ce măsură poate să dispună o despăgubire a reclamantei pentru investițiile realizate pe tărâm contractual, funcție de susținerile și apărările formulate de părți a căror reevaluare va avea loc cu respectarea dezlegărilor și îndrumărilor indicate în cele de mai sus ori, în subsidiar, prin aplicare temeiului juridic al îmbogățirii fără justă cauză.

b)Recursul pârâtei, formulat incident recursului principal declarat de reclamantă, este de asemenea întemeiat, această parte criticând faptul că, deși prin apelul cu care a învestit instanța de apel, a supus cenzurii inclusiv legalitatea soluției tribunalului dată asupra excepției prescripției dreptului la acțiune al reclamantei, deciziei din apel îi lipsește analiza acestor motive, partea denunțând omisiunea curții de apel de a se pronunța asupra greșitei aplicări de către prima instanță a normelor de drept material referitoare la prescripție.

Înalta Curte nu poate decât să observe că, într-adevăr, apelul principal formulat de pârâtă conține inclusiv critici prin care se contestă respectarea termenului de prescripție a dreptului la acțiune al reclamantei, aspecte care au făcut obiect al dezbaterilor părților la termenul din 17 martie 2022, dar care au rămas necercetate ori fără un răspuns din partea instanței de apel (deși se bucurau de prioritate în analiză, conform prevederilor art. 248 C.proc.civ.), a cărei cercetare a debutat direct cu chestiunile care interesau fondul cauzei.

Observând că analizei instanței de apel îi lipsește o judecată efectuată în privința acestor critici și reținând, din această cauză, incidența motivului legal de recurs dat de dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ. – când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază -, Înalta Curte a admis și recursul incident, urmând ca refacerea judecății în fața instanței de apel să poarte în privința tuturor împrejurărilor cauzei deduse judecății prin apelurile ambelor părți, cu luarea în considerare a îndrumărilor și dezlegărilor din prezenta decizie.