ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 2025/2022

Ședința publică din data de 27 octombrie 2022

După deliberare, asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă la 4 martie 2019, sub nr. x/2019, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Grădinița de Copii nr. 252, Administrația Unităților de Învățământ Preuniversitar și Unităților Sanitare Publice Sector 1, Municipiul București - Subdiviziunea Administrativ Teritorială Sector 1, prin primar, obligarea acestora, în solidar, la plata sumelor de 10.000 euro, echivalentă în RON la cursul Băncii Naționale a României de la data efectuării plații, reprezentând lipsa de folosință a imobilului situat în București, str. x, pentru cota sa de proprietate de 1/4, aferentă lunilor septembrie 2018 - ianuarie 2019; 130.000 euro, echivalentă în RON la cursul Băncii Naționale a României de la data efectuării plații, reprezentând prejudiciul cauzat ca urmare a refuzului de a elibera imobilul ce a făcut obiectul contractului de închiriere nr. x/08.09.2014 și al actului adițional nr. x din 2 martie 2018, adică imobilul din București.

Prin sentința nr. 1477 din 6 octombrie 2020, Tribunalul București, secția a III-a civilă a admis, în parte, acțiunea și a obligat pârâtele, în solidar, la plata către reclamant a sumei de 6.500 euro, cu titlu de contravaloare a lipsei de folosință a cotei de proprietate de 1/4 în privința imobilului situat în București și a respins pentru rest acțiunea.

Prin decizia nr. 356A din 14 martie 2022, Curtea de Apel București, secția a III-a civila și pentru cauze cu minori și de familie a respins apelurile declarate de reclamantul A. și de pârâtul Sectorul 1 al Municipiului București, prin primar, în contradictoriu cu intimații-pârâți Grădinița de Copii nr. 252, Administrația Unităților de Învățământ Preuniversitar și Unităților Sanitare Publice (AUIPUSP), împotriva sentinței civile nr. 1477/06.10.2020, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, ca nefondate.

Împotriva deciziei nr. 356A din 14 martie 2022, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civila și pentru cauze cu minori și de familie au declarat recurs reclamantul A. și pârâtul Sectorul 1 al Municipiului București, prin primar.

4.1. Recursul reclamantului A.

În dezvoltarea motivelor de recurs, reclamantul, invocând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., a susținut, cu referire la modalitatea de soluționare a capătului de cerere privind obligarea în solidar a pârâtelor la plata sumei de 130.000 euro, echivalentă în RON la cursul BNR din ziua efectuării plății, că instanțele de fond și apel au încălcat Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017 referitoare la interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza I C. civ., pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, prin care s-a statuat că nu este obligatorie forma autentică la încheierea unei promisiuni de vânzare a unui imobil, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

A arătat recurentul că oferta de cumpărare care i s-a făcut de către B. S.R.L. a fost fermă, întrunind condițiile de fond și formă, conform dispozițiilor art. 1188 și următ. C. civ., pentru a-i permite să se adreseze instanței, în situația în care erau îndeplinite toate condițiile din oferta, pentru a obține o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Astfel, oferta de cumpărare se circumscria cerințelor de validitate, imobilul fiind înscris în cartea funciară nr. x București, încă din anul 2014, prin încheierea nr. 8580 din 11 februarie 2014.

În ceea ce privește condiția ca oferta de cumpărare să prevadă un termen până la care se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică, recurentul-reclamant a arătat că, potrivit ofertei de vânzare-cumpărare, s-a convenit ca perfectarea să se facă până, cel mai târziu, 1 decembrie 2018, conform art. 1191 C. civ.

Or, recurentul-reclamant nu a avut această posibilitate, întrucât nu a îndeplinit cumulativ toate condițiile din ofertă, respectiv condiția posesiei libere de orice sarcini a imobilului din str. x, întrucât intimata Grădinița de Copii nr. 252 a refuzat să elibereze, benevol, imobilul aflat în proprietatea sa.

A afirmat recurentul-reclamant că instanțele de fond și apel au dat prevalență dispozițiilor art. 1188 și art. 1244 C. civ., fără a avea în vedere prevederile art. 1278 și art. 1669 din același cod, astfel cum au fost acestea interpretate de Înalta Curte de Casație și Justiție.

A făcut referire la notificarea înregistrată în registrele intimatei Grădinița de Copii nr. 252, sub nr. x din 17 octombrie 2018, la care a fost anexată și oferta irevocabilă de cumpărare făcută de B. S.R.L., din care reiese că a acceptat această ofertă și că are obligația de a elibera imobilul până cel mai târziu la 15 noiembrie 2018, oferta având ca termen limită această dată.

Autoritățile pârâte au continuat să dețină posesia imobilului, iar din culpa acestora recurentul-reclamant a fost pus în imposibilitatea de încheia contractul de vânzare-cumpărare a cotei de 1/4 din imobil, la prețul negociat de 750.000 euro, obținând ulterior un preț de 620.000 euro, cu 130.000 euro mai puțin, acesta fiind prejudiciul cert care i s-a produs.

Recurentul-reclamant a susținut că, de la data la care a intrat în proprietatea imobilului, 4 martie 2013 și până la 4 martie 2018, intimatele l-au folosit în temeiul art. 16 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

A arătat că a prelungit termenul de folosință a imobilului de către intimata Grădinița de Copii nr. 252, întrucât autoritățile nu au identificat o altă locație pentru funcționarea acesteia. Termenul de predare a posesiei a fost 31 august 2018, care a fost din nou prelungit cu 4 luni, pentru ca autoritățile să poată reloca instituția de învățământ.

Față de lipsa de diligență a pârâtelor în acest sens, recurentul-reclamant a pus în executare contractul de închiriere, prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc C., iar la 28 ianuarie 2019, s-a dispus evacuarea intimatei Grădinița de Copii nr. 252, fiindu-i predată posesia.

Însă, instanța de fond, fără a aprecia corect atitudinea sa tolerantă, a calificat-o eronat, ca fiind fluctuantă.

În ceea ce privește răspunderea civila delictuală, a arătat că, în C. civ. s-a prevăzut că aceasta este atrasă pentru cea mai mică culpă producătoare de prejudiciu, astfel cum rezultă din art. 1357 și art. 1381, în speță existând o culpă concurentă în producerea prejudiciului.

4.2 Recursul pârâtului Sectorul 1 al Municipiului București

Invocând dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-pârât a susținut că, în mod greșit curtea a respins apelul pe care l-a formulat în cauză, întrucât nu sunt întrunite, cumulativ, elementele necesare atragerii răspunderii civile delictuale.

Menționând prevederile art. 1357 alin. (1) C. civ., recurentul-pârât a solicitat să se constate că nu a fost justificată în niciun mod săvârșirea pretinsei fapte ilicite cu vinovăție, în sarcina pârâtelor neputând fi reținută nici cea mai ușoară culpă pentru lipsa de folosință a imobilului, culpa pentru neperfectarea unui nou contract de închiriere cu reclamantul aparținând în totalitate acestuia.

A afirmat că vinovăția pârâtelor nu poate fi reținută ca urmare a ocupării fără titlu a imobilului.

Ulterior expunerii situației de fapt cu privire la restituirea imobilului în litigiu, recurentul-pârât a arătat că actul de închiriere nr. 286 din 8 septembrie 2014, încheiat de reclamant cu intimata Grădinița de Copii nr. 252, pe o perioadă de 5 ani, a expirat la 4 martie 2018. Ulterior acestei date, prin actul adițional nr. x la contractul de închiriere s-a prelungit perioada de locațiune, în aceleași condiții, până la 31 august 2018.

Prin notificarea emisă prin intermediul Biroului Executorului Judecătoresc C., nr. 198 din 21 septembrie 2019, s-a menționat că reclamantul agreează, de principiu, încheierea unui nou contract de închiriere cu A.U.I.P.U.S.P. pe o perioadă de 4 luni, până la 31 decembrie 2018, fiind deschis la o eventuală ofertă de cumpărare din partea acestei autorități.

Acest aspect a fost evidențiat și prin adresa expediată către reclamant prin intermediul D., înregistrată sub nr. x din 30 august 2018, în care s-a arătat că este necesară formularea unei poziții comune de către toți coproprietarii imobilului în cauză cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere sau a vânzării imobilului în cauză.

Cum coproprietarii imobilului în cauză s-au adresat A.U.I.P.U.S.P. în mod separat, nu s-a putut perfecta niciun contract de închiriere sau de vânzare-cumpărare cu aceștia. Ocuparea imobilului de către intimata Grădinița de Copii nr. 252, ulterior datei de 31 august 2018, a fost cauzată de disponibilitatea arătată de către coproprietarii acestuia de continuare a relațiilor contractuale, chiar și de înstrăinare a imobilului, arătată prin corespondența purtată cu A.U.I.P.U.S.P.

Prin urmare, Grădinița de Copii nr. 252 nu a ocupat imobilul în cauză în mod abuziv, ci în temeiul unui acord de principiu al coproprietarilor imobilului. Toate elementele arătate mai sus au determinat Grădinița nr. 252 să continue ocuparea imobilului în cauză și după data de 31.08.2019 în temeiul unui acord de voință a coproprietarilor imobilului în cauză.

Deși toți coproprietarii au solicitat încheierea unui nou contract de închiriere, începând cu 31 august 2018, exprimându-și acordul de voință în acest sens, iar Consiliul Local al Sectorului 1, prin Hotărârea nr. 281 din 12 septembrie 2018 a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni, până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4000 euro, contractul de închiriere nu s-a putut perfecta din culpa exclusivă a reclamantului care nu a fost de acord cu termenul de închiriere, acesta dorind ca imobilul să fie închiriat doar pe o perioadă de 4 luni.

A arătat recurentul-pârât că, în vederea încheierii unui contract de închiriere cu mai mulți coproprietari trebuia respectat principiul unanimității reglementat de dispozițiile art. 641 alin. (1) C. civ.. Or, reclamantul, în calitate de coproprietar, cu o cotă de 1/4 din imobil nu deține majoritatea, astfel încât nu își putea exprima de sine stătător poziția cu privire la închirierea imobilului fără a fi în consens cu majoritatea coproprietarilor.

Astfel, HCLS1 nr. 281 din 12 septembrie 2018, prin care s-a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4.000 euro, a fost emisă având în vedere acordul de voință exprimat al tuturor coproprietarilor.

Faptul că, anterior emiterii hotărârii menționate, dintre toți coproprietarii doar reclamantul, din motive subiective, nu a mai dorit să încheie contractul de închiriere, demarând evacuarea intimatei Grădinița de Copii nr. 252, atrage doar culpa acestuia. Astfel, nu poate fi reținută vinovăția pârâților, pentru a putea fi angajată răspunderea civilă delictuală a acestora.

A apreciat că nu este suficient ca instanța de fond să rețină că lipsirea de folosința imobilului constituie elementul material al răspunderii civile delictuale pretinse, cât timp această faptă nu este ilicită.

Recurentul-pârât a susținut că a acționat cu bună credință prin emiterea HCL nr. 281 din 12 septembrie 2018, prin care s-a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni, până la 31.08.2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4.000 euro, menționându-se notificarea x din 21 august 2018, prin care reclamantul și-a exprimat acordul privind încheierea unui nou contract de închiriere al imobilului, fiind indicate și solicitările repetate ale Consiliului Local privind obținerea acordului tuturor coproprietarilor de prelungire a contractului de închiriere pe o perioadă de încă un an, respectiv până la 31 august 2019.

A afirmat că, în situația în care reclamantul apreciază că recurentul-pârât nu a acționat cu bună credință, trebuie să probeze această susținere, în raport de prevederile art. 14 alin. (2) C. civ.

A criticat interpretarea instanței de apel potrivit căreia prezumția de bună credință a fost răsturnată prin notificarea comunicată de către reclamant pârâtului, prin Biroul Executorului Judecătoresc C., nr. 198 din 21 septembrie 2019, în care, la pct. I, s-a menționat că s-a agreat, de principiu încheierea unui nou contract de închiriere cu A.U.I.P.U.S.P. pe o perioadă determinată de 4 luni, până la 31 decembrie 2018, raportat la faptul că, prin HCLS1 nr. 281 din 12 septembrie 2018, s-a aprobat încheierea unui nou contract de închiriere pe o perioadă de 12 luni, până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4000 euro.

Deși curtea a reținut, în combaterea cuantumului prejudiciului, că spațiul ocupat de grădiniță face parte din imobilele ce intră sub incidența art. 16 din Legea nr. 10/2001 raportat la prevederile pct. 1 lit. a) Anexa nr. 2, imobilul fiind afectat de un interes public, instanța nu a apreciat că tocmai acestă afectațiune specială a fost instituită de legiuitor prin prisma dificultăților de relocare a unei instituții de învățământ și că termenul contractual de 1 an propus reclamantului prin HCLS1 nr. 281/12.09.2018 trebuia a fi considerat rezonabil și de bună credință.

De asemenea, a susținut că instanța de apel nu a reținut că, prin notificarea reclamantului nr. 198 din 21 septembrie 2019, acesta nu a emis o propunere cu o altă valoare a chiriei, fiind de acord cu cea propusă de recurentul-reclamant, în valoare de 4000 euro.

A arătat că buna sa credință rezultă din însăși situația de fapt, având în vedere că evacuarea grădiniței și lăsarea imobilului în deplina folosință a reclamantului a fost făcută la 28 ianuarie 2019 (când a fost încheiat procesul-verbal de evacuare), lipsa de folosință a imobilului fiind pe o perioadă de 5 luni (1 septembrie 2018-28 ianuarie 2019), ceea ce înseamnă că relocarea grădiniței s-a efectuat în cel mai scurt timp posibil, prin conformarea cu o diferență de 28 de zile în plus termenului de 4 luni solicitat de reclamant ca perioadă contractuală (31 decembrie 2018).

Astfel, în speța de față nu există faptă ilicită săvârșită cu vinovăție care să justifice atragerea răspunderii civile delictuale în sensul dorit de reclamant.

În ceea ce privește valoarea prejudiciului, recurentul-pârât a apreciat că în mod greșit aceasta a fost reținută de către instanțele de fond ca fiind alta decât 5.000 euro, prejudiciul nefiind calculat potrivit dispozițiilor art. 45 alin. (6)

1

și alin. (6)

2

din Legea nr. 165/2013.

A arătat că din analiza grilei notariale aprobate pentru perioada 2010 - 2019 a reieșit că imobilul din str. x se află în zona 35/A3, pentru care valoarea terenurilor cu construcții este evaluată la suma de 939 euro/mp. Suprafața de teren ce face parte din imobilul în cauză, în conformitate cu extrasul de carte funciară nr. x/31.01.2019, depus de către reclamant în cadrul probei cu înscrisuri, este de 1176 mp. În acest condiții valoarea acestuia este de 1.104.264 euro.

De asemenea, valoarea unei clădiri cu destinație industrială situate în zona 35/A3 este de 226 euro/mp. Suprafața construită a clădirii în cauză este de 469,55 mp, aspect ce reiese din analiza contractului de închiriere nr. x din 8 septembrie 2014, depus de reclamant la dosar. Astfel, valoarea clădirii situate în cadrul imobilului din municipiul București, str. x, ce trebuie avută în vedere pentru stabilirea cuantumului chiriei, este de 106.118 euro.

În aceste condiții chiria lunară maximă pentru terenul aferent imobilului din municipiul București, str. x, este de 3680,88 euro/lună, iar pentru clădirea aferentă aceluiași imobil este de 530,59 euro/lună.

În consecință chiria maximă lunară totală ce putea fi plătită de către intimata pârâta Grădinița de Copii nr. 252, în conformitate cu legea, pentru imobilul din București, str. x, pentru perioada septembrie 2018 - decembrie 2018, este de 4211,47 euro.

Recurentul-pârât a arătat că, prin adresa din 22 august 2018, reclamantul și-a exprimat acordul de principiu pentru încheierea unui contract de închiriere pentru o perioadă de maxim 4 luni. Prin Hotărârea Consiliului Local al sectorului 1 București nr. 281 din 12 septembrie 2018 s-a aprobat încheierea unui contract de închiriere cu proprietarii imobilului din municipiul București, str. x, pentru 1 an, la o chirie lunară de 4000 euro, respectiv câte 1000 euro pentru fiecare proprietar (reprezentând cota de câte 1/4 aferentă fiecărui proprietar).

Prețul chiriei învederate la punctul anterior a fost stabilit și aprobat având în vedere procedura, cuprinsă în dispozițiile art. 45 alin. (6)

1

și alin. (6)

2

din Legea nr. 165/2013. Acest cuantum al chiriei este unul just și reflectă viziunea realistă a legiuitorului cu privire la stabilirea chiriilor pentru spațiile închiriate de către persoanele juridice de drept public de la persoane fizice.

Reclamantul, prin semnarea actului adițional nr. x la contractul de închiriere nr. x din 8 septembrie 2014, și-a dat consimțământul în vederea prelungirii perioadei de locațiune până la 31 august 2018, precum și asupra menținerii ca neschimbate a celorlalte clauze, inclusiv cea cu privire la cuantumul de 12.655 RON/lună al chiriei, însușindu-și, în totalitate, efectele contractului de închiriere. Valoarea chiriei din contractul încheiat cu reclamantul până la 31 august 2018, în cuantum de 12.655 RON/lună, echivalentă în euro este de 2.612,91 euro/lună.

Având în vedere discrepanța exagerată dintre chiria încasată de reclamant împreună cu ceilalți coproprietari până la 31 august 2018, în cuantum de 12.655 RON/lună (2612,91 euro/lună), față de pretențiile acestuia (8.000 euro/lună) pentru lipsa de folosință imediat ulterioară, pe o perioadă de 5 luni, în care nu au existat pe piața imobiliară fluctuații privind prețurile chiriilor, criticând concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, recurentul-pârât a apreciat ca fiind imorale aceste pretenții, doar pentru faptul că nu s-a ajuns la un acord cu privire la vânzarea bunului imobil, în condițiile în care au existat intenții ale ambelor părți, scopul fiind de interes public, respectiv de a se stabili o locație permanentă pentru Grădinița de Copii nr. 252.

A susținut că prejudiciul ar fi trebuit evaluat în primul rând prin raportare la chiria practicată, negociată și acceptată de reclamant, față de aceleași condiții de locațiune la același preț convenit de părți, prin acord.

Prin întâmpinarea depusă la 16 iunie 2022, recurentul-pârât Sectorul 1 al Municipiului București, prin primar, a solicitat, în principal, anularea recursului declarat de reclamant pentru neîncadrarea criticilor în dispozițiile art. 488 C. proc. civ.. În subsidiar, a cerut respingerea recursului declarat de recurentul-reclamant, ca nefondat.

Recurentul-reclamant nu a depus răspuns la întâmpinare, însă, prin cererea depusă la 26 octombrie 2022, a solicitat judecata cauzei în lipsă, admiterea recursului astfel cum a fost formulat și acordarea cheltuielilor de judecată reprezentând taxele judiciare de timbru achitate la fond, apel și recurs, în cuantum total de 19.950 RON.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursurile declarate sunt nefondate pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esență, reclamantul critică, sub un prim aspect, modalitatea de stabilire a despăgubirilor pentru lipsa de folosință a imobilului, al cărui coproprietar este în cotă de 1/4, prin ignorarea de către instanța de apel a pierderii suferite constând în imposibilitatea de a accepta oferta de cumpărare a cotei sale indivize de către o terță societate, solicitând reclamantul diferența dintre prețul oferit și suma cu care a vândut efectiv cota sa în luna februarie 2019.

Critica sa, întemeiată pe dispozițiile art. 488 pct. 8 C. proc. civ. vizează o greșită aplicare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., astfel cum au fost interpretate prin Decizia nr. 23/2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, susținând recurentul că, în raport de această convenție, prejudiciul pretins este cert.

În mod corect instanța de apel a confirmat soluția și raționamentul primei instanțe, apreciind că, potrivit dispozițiilor art. 1187 și ale 1244 C. civ., pentru a fi considerată fermă, oferta trebuie să îmbrace forma autentică.

Dezlegările conținute în decizia invocată de recurent vizează un alt tip de act juridic și anume promisiunea bilaterală de vânzare, reglementată în art. 1279 C. civ., care cuprinde un acord de voință al părților ce își asumă drepturi și obligații reciproce. În acest sens, s-a reținut că promisiunea sinalagmatică de vânzare este un act distinct de contract, pentru care legea nu prevede necesitatea formei autentice, așa încât antecontractul se supune libertății formei, în condițiile art. 1.178 din C. civ., care reprezintă regula în materie de contracte.

Or, în cauză, oferta de care se prevalează reclamantul în solicitarea de dezdăunare este un act juridic unilateral care, potrivit dispozițiilor exprese ale art. 1187 C. civ., trebuie să îmbrace formă autentică pentru a fi considerată fermă și a produce efectul pretins. Recurentul nu a combătut această distincție care a constituit motivul pentru care prejudiciul pretins în baza unui înscris sub semnătură privată nu a fost considerat cert, rezumându-se să afirme că oferta era validă întrucât viza un imobil înscris în cartea funciară și prevedea un termen, singurul criteriu pe care nu l-a putut îndeplini, din culpa pârâților, fiind o posesie liberă de orice sarcini.

Or, aceste susțineri nu sunt de natură a dovedi îndeplinirea condiției expres prevăzute de art. 1187 C. civ., pentru eficacitatea actului juridic respectiv, dispozițiile art. 1279 C. civ. nefiind incidente în cauză.

Într-o altă critică formulată în memoriul de recurs, reclamantul combate reținerea instanței de apel referitoare la atitudinea fluctuantă de care ar fi dat dovadă în relațiile cu pârâții, considerând că toleranța manifestată nu îi poate exonera pe aceștia de culpă și de răspundere.

Atitudinea subiectivă a proprietarilor, indiferent cum a fost calificată de instanța de apel, nu este de natură a produce o consecință juridică în mecanismul răspunderii civile delictuale impus pârâtului Sectorul 1 al Municipiului București întrucât nu a fost evaluată ca o cauză exoneratoare de răspundere pentru acesta sub forma cazului fortuit și nici nu reprezintă, față de reținerea caracterului incert al prejudiciului, un considerent decizoriu pentru soluția care a fost menținută.

Ca atare, reevaluarea acesteia nu reprezintă un element apt a determina modificarea condițiilor în care a fost stabilită răspunderea civilă delictuală a pârâtului Sectorul 1 al Municipiului București.

În ceea ce privește recursul pârâtului Sectorul 1 al Municipiului București, acesta susține, prin prisma motivului de recurs reglementat de art. 488 pct. 8 C. proc. civ., că nu poate fi reținută nici cea mai ușoară culpă pentru lipsa de folosință a imobilului, culpa pentru neperfectarea unui nou contract de închiriere cu reclamantul, aparținând în totalitate acestuia.

A afirmat că vinovăția pârâților nu poate fi reținută ca urmare a ocupării fără titlu a imobilului întrucât, prin notificarea din 21 septembrie 2019, s-a menționat că reclamantul agreează, de principiu, încheierea unui nou contract de închiriere cu A.U.I.P.U.S.P. pe o perioadă de 4 luni, până la 31 decembrie 2018, fiind deschis la o eventuală ofertă de cumpărare din partea acestei autorități.

Cum coproprietarii imobilului în cauză s-au adresat A.U.I.P.U.S.P. în mod separat, nu s-a putut perfecta niciun contract de închiriere sau de vânzare-cumpărare cu aceștia. Consideră că ocuparea imobilului de către intimata Grădinița de Copii nr. 252, ulterior datei de 31 august 2018, nu s-a făcut în mod abuziv, ci în temeiul unui acord de principiu al coproprietarilor imobilului reprezentat de disponibilitatea arătată de către aceștia de continuare a relațiilor contractuale, chiar și de înstrăinare a imobilului, arătată prin corespondența purtată cu A.U.I.P.U.S.P.

Contractul a cărei încheiere a fost aprobată de Consiliul Local al Sectorului 1, prin Hotărârea nr. 281 din 12 septembrie 2018 pentru o perioadă de 12 luni, până la 31 august 2019, în schimbul unei chirii în valoare de 4000 euro, nu s-a putut perfecta din culpa exclusivă a reclamantului care a dorit ca imobilul să fie închiriat doar pe o perioadă de 4 luni.

A arătat recurentul-pârât că, în vederea încheierii unui contract de închiriere cu mai mulți coproprietari trebuia respectat principiul unanimității reglementat de dispozițiile art. 641 alin. (1) C. civ.. Or, reclamantul, în calitate de coproprietar, cu o cotă de 1/4 din imobil nu deține majoritatea, astfel încât nu își poate exprima de sine stătător poziția cu privire la închirierea imobilului fără a fi în consens cu majoritatea coproprietarilor.

Prin expunerea acestor argumente, cu referire la demersurile proprii recurentul acreditează susținerea că nu a săvârșit o faptă ilicită și că a fost de bună credință, câtă vreme, în perioada septembrie 2018- ianuarie 2019 a ocupat imobilul cu acordul tacit al coproprietarilor, reclamantul opunându-se la prelungirea locațiunii sau la vânzare, cu încălcarea principiului unanimității.

Critica este nefondată. Astfel, corect a fost reținută de instanțele devolutive existența unei fapte ilicite constând în ocuparea fără drept a imobilului în condițiile în care contractul de închiriere dintre părți a ajuns la termen la data de 31.08.2018 și nu a operat tacita relocațiune în condițiile legii.

Negocierile dintre părți nu reprezintă un argument pentru validarea detenței precare în continuare, astfel că, în această perioadă, imobilul a fost ocupat fără titlu. De altfel, prin sentința civilă nr. 8483/18.12.2018 a Judecătoriei Sectorului 1 București, prin care s-a respins contestația la executare, s-a statuat similar, unitatea de învățământ preuniversitar fiind considerată un ocupant fără drept al imobilului începând cu 1.09.2018.

În ceea ce privește principiul unanimității în materie de locațiune astfel cum este reglementat de dispozițiile art. 641 alin. (1) C. civ., acesta privește, cum corect a reținut instanța de apel, încheierea contractului și nu evacuarea, neexistând în cauză ipoteza în care coproprietarii cu cotă majoritară au intenționat să suplinească pe cale judiciară lipsa acordului reclamantului la încheierea unui contract de închiriere. Dimpotrivă, astfel cum dispune și art. 643 alin. (2) C. civ., hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor.

Recurentul pârât a mai susținut că a fost de bună credință, menționând demersurile pe care le-a întreprins pentru încheierea contractului, însă acestea sunt nerelevante întrucât excedează faptei ilicite reținute, pârâtul având reprezentarea că ocupă fără niciun titlu imobilul.

Împrejurarea că manifestarea de voință a pârâtului s-a concretizat în adoptarea unei hotărâri de consiliu local care cuprinde elementele ce urmau a fi prevăzute în contractul de închiriere referitoare la perioada locațiunii și cuantumul chiriei, nu reprezintă un fapt exonerator de răspundere în lipsa unui acord de voință asupra acestei propuneri din partea tuturor coproprietarilor și în condițiile în care coproprietarii cotei majoritare nu au inițiat procedura prevăzută de lege referitoare la suplinirea consimțământului reclamantului la închiriere.

Recurentul a criticat și valoarea prejudiciului stabilită de instanța de fond și confirmată în apel, ce constă în contravaloarea chiriei calculată în raportul de expertiză prin raportare la nivelul pieței libere.

În acest sens susține că valoarea chiriei trebuia stabilită conform dispozițiilor art. 45 alin. (6)

1

și alin. (6)

2

din Legea nr. 165/2013, prin valorificarea grilei notariale aprobate pentru perioada 2010 - 2019, valoarea clădirii ce trebuie avută în vedere pentru stabilirea cuantumului chiriei fiind de 106.118 euro iar chiria maximă lunară de 4211,47 euro. A afirmat că prejudiciul ar fi trebuit evaluat în primul rând prin raportare la chiria practicată, negociată și acceptată de reclamant anterior, față de aceleași condiții de locațiune la același preț convenit de părți, prin acord.

Critica este nefondată. În mod corect instanța de apel a statuat că dispozițiile Legii nr. 165/2013 se aplică exclusiv pe perioada defiptă de lege pentru păstratea afectațiunii imobilului de unitate de învățământ, iar în lipsa unei obligații legale sau contractuale, părțile stabilesc cuantumul chiriei prin negociere liberă. Cum nu a existat un acord pentru locațiunea imobilului, lipsa de folosință pentru ocuparea fără drept a imobilului a fost corect stabilită prin raportarea la nivelul chiriilor pe piața liberă pentru imobile aflate în condiții similare. Verificarea algoritmului de calcul excedează limitelor controlului judiciar în recurs, constituind un aspect de temeinicie și nu de nelegalitate al hotărârii atacate.

Pentru toate aceste considerente, reținând corecta aplicare și interpretare a legii de către instanța de apel, Înalta Curte va respinge, în baza art. 496 C. proc. civ., ambele recursuri ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamantul A. și de pârâtul Sectorul 1 al Municipiului București, prin primar, împotriva deciziei nr. 356A din 14 martie 2022 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civila și pentru cauze cu minori și de familie.

Definitivă.

Pronunțată astăzi, 27 octombrie 2022, prin punerea soluției la dispoziția părților de către grefa instanței.