ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 625/2021

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Hunedoara, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal la 7 iunie 2017 sub nr. x/2017/a6 și precizată ulterior, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul B., a solicitat pronunțarea unei hotărâri prin care să se dispună constatarea nulității absolute a clauzei cuprinse în art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de către C. sub nr. x/02.10.2015, constatarea nulității absolute a declarației de rezoluțiune unilaterală nr. 95/26.09.2016, înregistrată pe rolul B.E.J. D., iar în subsidiar anularea acesteia, constatarea nulității absolute a declarației de rezoluțiune unilaterală nr. 37/21.11.2016, înregistrată pe rolul B.E.J. E., iar în subsidiar anularea acesteia, obligarea pârâtului B. la executarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de către C. sub nr. x/2.10.2015 cu privire la exploatarea F., obligarea pârâtului B. la plata către reclamant a venitului nerealizat pentru perioada cuprinsă între 26.09.2016, data emiterii primei declarații de rezoluțiune și intrarea efectivă în posesia F. pentru a fi exploatat conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2.10.2015. În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1235 și urm., art. 1246 și urm., art. 1254, art. 1255, art. 1551, art. 1552 și art. 1556 C. civ. Prin sentința nr. 387/F/2017 din 28 iunie 2017, pronunțată de Tribunalul Hunedoara, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, au fost respinse ca nefondate excepțiile litispendenței și necompetenței funcționale teritoriale a judecătorului sindic, invocate de către pârâtul B. și s-a respins, ca rămasă fără obiect, excepția nulității cererii de chemare în judecată în ceea ce privește capătul 5 al acesteia, invocată de pârâtul B.. Totodată, s-a admis cererea formulată și precizată de reclamanta A. S.R.L. prin administratorul special G. și administrator judiciar H.., în contradictoriu cu pârâtul B. și, în consecință s-a constatat nulitatea absolută a clauzei cuprinse în art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de către S.P.N. "C." sub nr. x din 2 octombrie 2015, s-a constatat nulitatea absolută a declarației de rezoluțiune unilaterală nr. 95 din 26 septembrie 2016 înregistrată pe rolul B.E.J. D., s-a constatat nulitatea absolută a declarației de rezoluțiune unilaterală nr. 37 din 21 noiembrie 2016 înregistrată pe rolul B.E.J. E.. A fost obligat pârâtul B. la executarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de către C. sub nr. x din 2 octombrie 2015 cu privire la exploatarea F.. S-a luat act de renunțarea la judecată a capătului 5 al precizării de acțiune formulată de reclamanta A. S.R.L. prin administrator judiciar H.. și administrator special G.. Împotriva sentinței nr. 387/F/2017 din 28 iunie 2017, pronunțată Tribunalul Hunedoara, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, pârâtul B. a declarat apel. Prin decizia nr. 462/2017 din 25 octombrie 2017, Curtea de Apel Alba Iulia, secția a II-a civilă a admis apelul declarat de pârâtul B. și a anulat sentința apelată, fiind trimisă cauza spre judecare, în favoarea Tribunalului Brașov. Totodată, a fost admisă cererea privind întoarcerea executării silite realizată în dosarul execuțional nr. x/2017 al B.E.J. I.. În argumentarea acestei soluții, instanța de apel a reținut în esență că litigiul nu poate fi considerat ca un proces aferent procedurii insolvenței declanșate față de reclamanta S.C. A. S.R.L., având în vedere faptul că, pe de o parte, obiectul acțiunii vizează constatarea nulității absolute a unor acte juridice anterioare deschiderii procedurii generale a insolvenței împotriva acesteia, iar, pe de altă parte, soluționarea favorabilă a unei astfel de solicitări nu ar avea ca efect readucerea în patrimoniul debitoarei falite a imobilului în cauză pentru a fi valorificat în cadrul procedurii de faliment, ci se urmărește dobândirea de către reclamantă a dreptului de folosință în continuare. Prin urmare, cauza a fost trimisă spre soluționare în favoarea Tribunalului Brașov, în temeiul art. 94 pct. 1 lit. k) și art. 95 pct. 1, coroborat cu art. 108 din C. proc. civ.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal sub nr. x/2017/a6, la 12 decembrie 2017. Prin sentința civilă nr. 466/C din 6 iulie 2018, Tribunalul Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a luat act de renunțarea la judecata petitului 5 al acțiunii. A respins excepția nulității petitului 5 al acțiunii, invocată de pârâtul B., ca rămas fără obiect. A fost respinsă ca nefondată cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta S.C. A. S.R.L. prin administrator special G. și prin administrator judiciar H.. În considerentele acestei sentințe, prima instanță a reținut că, în raport de dispozițiile art. 406 C. proc. civ., față de manifestarea de voință a reclamantei de la data de 28.06.2017 și având în vedere că pârâtul nu s-a opus să se ia act de renunțarea la petitul 5 al cererii de chemare în judecată, va lua act de această renunțare și, ca urmare, excepția nulității cererii de chemare în judecată în ceea ce privește petitul 5 al acesteia, invocată de pârâtul B., a fost respinsă ca rămasă fără obiect. Cu privire la petitul privind constatarea nulității absolute a clauzei cuprinse în art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.10.2015 la SPN "C.", tribunalul a reținut, în considerarea caracterului imperativ al art. 1270 alin. (1) din C. civ., că orice clauză contractuală care lipsește obligația de caracterul obligatoriu este lovită de nulitate absolută, în conformitate cu prevederile art. 1247 raportat la art. 1255 din C. civ. De asemenea, a reținut, în raport de dispozițiile art. 1403 din C. civ., cu privire la condiția pur potestativă, că aceasta este condiția ce depinde exclusiv de voința debitorului. În cauză, a motivat tribunalul, clauza de la art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare prevede dreptul pârâtului B., în calitate de promitent-vânzător, să înceteze antecontractul printr-o notificare adresată reclamantei A. S.R.L., în calitate de promitent-cumpărător, în situațiile în care în care față de "promitentul-cumpărător (i) se vor iniția orice proceduri judiciare, extrajudiciare sau administrative, se vor pronunța hotărâri judecătorești, ordonanțe de sechestru sau de poprire sau (ii) se vor depune cereri pentru deschiderea procedurii insolvenței sau (iii) se vor efectua acte de executare silită sau (iv) alte proceduri similare, care ar fi de natură a influența negativ în mod semnificativ afacerile, situația sa financiară sau juridică sau capacitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin prezentul antecontract". Prin urmare, a reținut prima instanță, debitor în această clauză este reclamanta, care trebuie să aibă o atitudine de natură a nu-i influența negativ în mod semnificativ afacerile, situația financiară sau juridică sau capacitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontract, respectiv aceea de a avea capacitatea de plată a ratelor de preț. Chiar formulată în termeni generali, în sensul că reclamanta nu trebuie să aibă proceduri judiciare care să-i afecteze în mod semnificativ afacerile, a argumentat prima instanță, posibilitatea pârâtului, în calitate de promitent-vânzător, de a înceta antecontractul în caz contrar nu întrunește elementele condiției pur potestative. Pe de o parte, deoarece pârâtul nu este debitor al vreunei obligații inserate în clauza analizată, iar, pe de altă parte, deoarece procedurile judiciare despre care se face vorbire nu sunt generale și nu permit oricând promitentului-vânzător de a înceta contractul, așa cum susține reclamanta. Încetarea contractului este permisă numai atunci când procedurile judiciare sunt "de natură a influența negativ în mod semnificativ afacerile, situația sa financiară sau juridică sau capacitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin prezentul antecontract", deci de o gravitate atât de mare încât să afecteze executarea antecontractului, fapt care poate fi verificat în funcție de situația de fapt de la momentul aplicării acestei clauze. Prin urmare, a reținut tribunalul, primul motiv de nulitate al art. 6.2 din antecontract nu se susține în cauză. Referitor la incidența dispozițiilor art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, prima instanță a reținut că aceste dispoziții legale sunt aplicabile procedurii generale a insolvenței, că la data rezilierii antecontractului de vânzare-cumpărare analizat reclamanta A. S.R.L. nu era în insolvență și că în cuprinsul declarației de încetare a antecontractului din data de 26.09.2016 și a declarației de reziliere din 21.11.2016 nu au fost invocate motive ce țin de procedurile de insolvență. Prin urmare, deși partea din clauza contractuală analizată care prevede dreptul promitentului-vânzător să înceteze antecontractul dacă "se vor depune cereri pentru deschiderea procedurii insolvenței … care ar fi de natură a influența negativ în mod semnificativ afacerile, situația sa financiară sau juridică sau capacitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin prezentul antecontract" nu poate produce efecte în raport de dispozițiile legale arătate anterior, față de lipsa de interes a reclamantei pentru această parte din art. 6.2 din antecontract, tribunalul a motivat că nu se impune constatarea nulității acesteia. În ceea ce privește petitul privind constatarea nulității absolute a declarației înregistrate la BEJ D. sub nr. x/26.09.2016, de încetare a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/02.10.2015 la SPN "C.", tribunalul a argumentat că primul motiv de constatare a nulității absolute, ce vizează aplicarea prevederilor art. 1254 alin. (2) din C. civ., nu este întemeiat, în condițiile în care art. 6.2 din antecontract a fost reținut ca fiind valid. Cu privire la al doilea motiv de nulitate, referitor la caracterul ilicit și imoral al cauzei, prima instanță, în considerarea art. 1235 C. civ., art. 1236 și art. 1237 din același cod, a reținut că nu a fost dovedit în cauză caracterul ilicit și imoral al declarației din data de 26.09.2016. Astfel, pe de o parte, reclamanta nu a indicat legea încălcată de pârât la data notificării asupra încetării antecontractului de vânzare-cumpărare, în baza art. 6.2 din convenția părților. Pe de altă parte, în condițiile în care antecontractul este legea părților, în temeiul art. 1270 C. civ., caracterul real al temeiurilor care au dus în opinia pârâtului la declarația de încetare a antecontractului au fost analizate de tribunal, reținându-se că, în ceea ce privește caracterul imoral al cauzei declarației din data de 26.09.2016, reclamanta a susținut intenția pârâtului de a prelua F., după ce reclamanta a realizat investiții importante la imobil și a consolidat un concept turistic integrat de succes. De asemenea, tribunalul a mai reținut că nu poate fi primită nici susținerea reclamantei cu privire la antedatarea antecontractului de vânzare cumpărare din data de 01.11.2014, autentificat sub nr. x/02.10.2015, la SPN "C." deoarece, pe de o parte, actul sub semnătură privată a fost semnat de ambele părți cu mențiunea datei de 01.11.2014, iar reclamanta nu s-a înscris în fals asupra acestei mențiuni. Pe de altă parte, corespondența pe email dintre părți pentru forma finală a antecontractului, anterior autentificării din data de 02.10.2015 nu este de natură a stabili cu certitudine antedatarea actului sub semnătură privată. Mai mult, și dacă părțile au stabilit data de 01.11.2014 ca dată a înscrisului sub semnătură privată ulterior acestei date, acest acord nu este oricum de natură a dovedi intenția frauduloasă și imorală a pârâtului la momentul comunicării declarației din data de 26.09.2016, emisă în baza art. 6.2 din convenția părților, care nu a fost reținut ca fiind nul absolut. Tribunalul a reținut că, deși în cuprinsul clauzei 6.2 din antecontract s-a menționat că "antecontractul va înceta automat, fără somație, fără termen de grație, punere în întârziere, altă formalitate prealabilă sau chemare în judecată, prin simpla notificare de către promitentul vânzător, părțile fiind repuse în situația anterioară în sensul redobândirii posesiei depline de către promitentul vânzător", prin declarația din data de 26.09.2016, analizată, pârâtul a declarat încetat antecontractul, dar, în același timp, reclamanta a fost în fapt invitată la un birou notarial, pentru semnarea unui înscris în acest sens. La această invitație reclamanta nu a răspuns. Prima instanță a motivat că, prin aceste mențiuni, pârâtul însuși a dat valoare relativă declarației sale din 26.09.2016, așteptând îndeplinirea și a celorlalte obligații și, în special, plata următoarei tranșe din preț. În ceea ce privește întrunirea condițiilor rezoluțiunii, prevăzute în dispozițiile art. 1516 C. civ. coroborate cu art. 1551 C. civ., tribunalul a reținut că aceste condiții sunt îndeplinite în cauză. Astfel, pe lângă condițiile prevăzute de art. 6.2 din antecontract, pe care instanța l-a apreciat valid, la art. 8.6 din același act se prevede obligația reclamantei, în calitate de promitent-cumpărător, de a suporta toate cheltuielile privind furnizarea de utilități, prestarea serviciilor de salubritate și pază a Complexului, precum și toate taxele legale la bugetul local și central. Or, așa cum s-a arătat, aceste obligații nu au fost respectate începând cu august 2016, corelativ cu situația financiară incertă de natură a influența negativ în mod semnificativ afacerile și capacitatea reclamantei de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontract, respectiv cu privire la plata tranșelor din preț. Concluzionând, tribunalul a reținut că nu există temei pentru constatarea nulității absolute a declarației din data de 26.09.2016, astfel că și această cerere este nefondată. Cu privire la petitul privind constatarea nulității absolute a declarației de rezoluțiune unilaterală a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/02.10.2015 la SPN "C.", înregistrată la BEJ E. sub nr. x/21.11.2016, tribunalul a reținut că aceasta are temei legal și nu există motiv de constatare a nulității acesteia, în condițiile în care nu este fondată excepția de neexecutare a contractului și în lipsa plății ratei din preț scadentă la data de 15.11.2016, în cuantum de 100.000 euro. În raport cu faptul că tribunalul a reținut ca fiind nefondate argumentele reclamantei pentru constatarea nulității absolute a actelor analizate, a fost respins și ultimul petit referitor la obligarea pârâtului B. la executarea antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/02.10.2015 la SPN "C." cu privire la exploatarea F..

Împotriva sentinței civile nr. 466/C din 6 iulie 2018, pronunțată de Tribunalul Brașov, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, reclamanta S.C. A. S.R.L. prin administrator judiciar H.. și administrator special G. a declarat apel, care a fost respins prin decizia nr. 154/Ap din 12 februarie 2019, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția Civilă. În considerentele acestei decizii, instanța de apel a reținut că tribunalul a analizat în mod corect relațiile contractuale dintre părți raportat la întregul istoric al acestora și în limitele investirii prin cererea de chemare în judecată, pronunțându-se asupra nulității absolute a clauzei contractuale cuprinsă în art. 6.2 din Antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat la data de 02.10.2015, a nulității declarației de Rezoluțiune unilaterală nr. 95/26.09.2016, a nulității declarației de Rezoluțiune unilaterală din 21.11.2016 și asupra obligării pârâtului la executarea antecontractului de vânzare - cumpărare menționat. Instanța de apel a constatat că tribunalul a analizat dispozițiile contractuale și declarațiile de reziliere unilaterală în limitele investirii prin cererea de chemare în judecată, aspect față de care nu poate fi reținută prima critică formulată prin motivele de apel referitoare la insuficienta analiză a raporturilor contemporane și anterioare încheierii contractului dintre părți în legătură cu situația investițiilor și desființarea în secret a S.C. J. S.R.L.. Acestea au fost avute în vedere de către prima instanță care a analizat distinct apărările formulate în legătură cu situațiile amintite. Referitor la nulitatea clauzei cuprinse în art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța de apel a reținut că tribunalul a făcut o aplicare corectă a dispozițiilor legale ce reglementează instituția juridică a condiției pur potestative și a dispozițiilor cuprinse în art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014. Față de conținutul clauzei contractuale, instanța de apel a reținut că debitor este reclamanta, care trebuia să aibă o conduită de natură a nu-i influența negativ în mod semnificativ afacerile, situația financiară sau juridică sau capacitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin antecontract, respectiv aceea de a avea capacitatea de plată a ratelor de preț. În aceste condiții, față de dispozițiile art. 1403 C. civ., a motivat instanța de apel, obligația contractată nu incumbă pârâtului, care nu este debitor al acestei obligații și, pe cale de consecință, lipsa de efecte alipită condiției pur potestative nu poate opera. Referitor la incidența dispozițiilor art. 123 alin. (1) din Legea insolventei, tribunalul a reținut în mod corect că la data rezilierii antecontractului de vânzare - cumpărare, reclamanta nu era în insolvență, iar declarațiile de reziliere unilaterală nu conțin referințe și nu au la bază intrarea reclamantei în procedura de insolvență, a argumentat instanța de apel. Întrucât rezilierea antecontractului nu a intervenit din cauze care au legătură cu insolvența, tribunalul a respins în mod corect cererea privind constatarea nulității cauzei pe acest temei. În ceea ce privește constatarea nulității absolute a declarației înregistrată la BEJ D. sub nr. x/26.09.2016 de încetare a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.10.2015 la SPN "C.", instanța de apel a reținut că tribunalul a respins în mod legal toate motivele de nulitate invocate. Astfel, primul motiv de nulitate derivă din principiul anulării actului subsecvent, respectiv nulitatea declarației de reziliere rezultată din nulitatea clauzei prev. de art. 6.2 din contract. În condițiile în care nu a fost constatată nulitatea clauzei amintite, nu se poate constata nulitatea declarației derivată din anularea actului principal. Cu privire la cel de-al doilea motiv de nulitate, care a vizat caracterul ilicit și imoral al cauzei declarației de reziliere unilaterală, instanța de apel a motivat că, așa cum a reținut tribunalul, raportat la dispozițiile art. 1236 și 1237 C. civ., acesta nu a fost dovedit. În aceste coordonate, instanța de apel a reținut că situația investițiilor a fost reglementată de către părți încă din momentul încheierii contractului de închiriere din 2011, urmând ca acestea să revină locatorului. De asemenea, prin antecontractul de vânzare-cumpărare supus analizei s-a menționat la pct. 5.3 că la stabilirea prețului de vânzare s-a ținut cont și de contravaloarea investițiilor realizate de locatar. Pe cale de consecință, nu se poate reține intenția imorală a pârâtului de preluare a complexului și a investițiilor realizate de către locatar. Pe de altă parte, radierea S.C. J. s-a realizat în condiții de publicitate asigurate prin publicarea în Monitorul Oficial al României din data de 08.06.2015. A argumentat instanța de apel că nu poate fi invocată nici necunoașterea procedurii de dare în plată raportat la semnarea actului adițional nr. x/15.10.2014 și contractul de comodat care a primit dată certă la data de 29.09.2015. În ceea ce privește caracterul real al faptelor descrise în declarația din data de 26.09.2016, instanța de apel a reținut că tribunalul a făcut o raportare corectă la situația financiară a societății pentru anul 2016, după autentificarea contractului de vânzare-cumpărare la data de 02.10.2015. Astfel, au fost valorizate înscrisurile depuse în probațiune și declarațiile martorilor audiați în cauză, toate conducând la concluzia că societatea reclamantă se află în situația descrisă de art. 6.2 din contract. Au fost relevate în mod corect de către prima instanță aspectele legate de amânarea prin act adițional a plății primei rate, plata acesteia în urma contractării unui împrumut și nu din veniturile societății așa cum s-a stabilit în contract, intrarea celeilalte societăți deținute de administratorul G. - S.C. K. S.R.L. - în insolvență, datoriile atestate de către contabila societății la data de 24.09.2016 care se ridicau la suma de 6.970.339 RON, preluarea datoriilor S.C. K. S.R.L. în sumă de 6,96 RON la data de 12.09.2016 cu care ulterior s-a înscris în tabelul de creanțe al acestei societăți. În consecință, instanța de apel a reținut că tribunalul a constatat în mod corect îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1516, art. 1551 C. civ. raportat la art. 6.2 din antecontractul de vânzare - cumpărare. În ceea ce privește petitul privind constatarea nulității absolute a declarației de rezoluțiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare, înregistrată la BEJ E. sub nr. x/2016, instanța de apel a reținut că temeiul acestei declarații l-a constituit art. 6.1 raportat la art. 3.2 din antecontract, fiind invocată neîndeplinirea obligației de plată a sumei de 100.000 euro, la data de 15.11.2016 fiind de drept în întârziere. Raportat la această declarație de reziliere unilaterală, reclamanta debitoare a invocat excepția de neexecutare a contractului, susținând că pârâtul, prin acțiunile sale a împiedicat-o să-și desfășoare activitatea după declarația de reziliere, iar plata ratei de 100.000 euro, scadentă la 15.11.2016, urma să se facă tocmai din încasările din luna septembrie pentru sezonul estival 2017, încasări care nu au mai avut loc. În aceste limite, a constatat instanța de apel, tribunalul a reținut în mod corect pe baza întregului probatoriu administrat că acțiunile pârâtei au vizat conservarea complexului hotelier după încheierea sezonului estival și nu au stânjenit activitatea reclamantei sau plata ratei de preț din noiembrie 2016. În aceste condiții, excepția de neexecutare a contractului a fost înlăturată, cu atât mai mult cu cât, potrivit declarațiilor martorilor, încasările erau în scădere, administratorul G. lipsea din complex din august 2016 iar contracte pentru noul sezon estival nu au fost încheiate. Toate aceste aspecte nu pot fi imputate pârâtului, astfel că excepția de neexecutare a contractului nu poate fi primită, iar în lipsa plății ratei din preț scadentă la data de 15.11.2016, declarația pârâtului de rezoluțiune unilaterală are temei legal și nu există motiv de constatare a nulității acesteia, a reținut instanța de apel. Față de dezlegările date primelor petite din acțiune, tribunalul a dispus în mod corect și respingerea capătului de cerere privind executarea antecontractului reziliat, a reținut instanța de apel.

La 22 aprilie 2019, împotriva deciziei nr. 154/Ap din 12 februarie 2019, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția Civilă, reclamanta S.C. A. S.R.L. în insolvență a declarat recurs, întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia și casarea hotărârii atacate. Prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a relevat în esență că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1270, art. 1402 și art. 1403 din C. civ., pe de o parte, și a dispozițiilor art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, pe de altă parte, fapt care a determinat greșita respingere a capătului de cerere privitor la constatarea nulității absolute a art. 6.2 din Antecontract și a declarației de rezoluțiune din 26 septembrie 2016. În dezvoltarea criticii privind aplicarea greșită a prevederilor art. 1270, art. 1402 și art. 1403 din C. civ., recurenta a relevat faptul că art. 6.2 din antecontract nu instituie obligații în sarcina sa, dar îi creează intimatului posibilitatea de a eluda obligațiile asumate, cu încălcarea principiului pacta sunt servanda. Totodată, clauza de la art. 6.2 din antecontract nu stabilește niciun criteriu obiectiv și nicio procedură pe baza cărora să se poată determina cu certitudine în ce măsură anumite demersuri judiciare declanșate împotriva recurentei-reclamante pot fi considerate ca fiind "de natură a influența negativ în mod semnificativ afacerile, situația sa financiară sau juridică sau capacitatea de a-și îndeplini obligațiile asumate prin prezentul antecontract". Recurenta a mai susținut că formularea vagă a clauzei aflate în litigiu îi permite promitentului-vânzător să considere, în mod discreționar, că o oarecare procedură declanșată împotriva sa întrunește criteriile stipulate și să "înceteze" contractul. Prin urmare, recurgând la această clauză, intimatul-pârât a fraudat voința recurentei-reclamante, care nu ar fi fost niciodată de acord cu o clauză de dezicere, în contextul în care angajamentul pe care și l-a asumat presupunea un efort financiar susținut, întins pe durata unui sfert de secol. Angajamentul contractual asumat de intimat, de a îi asigura reclamantei folosința Complexului și de a îi transmite proprietatea asupra acestuia după încasarea ultimei rate din preț, este neanalizat din punct de vedere juridic prin introducerea art. 6.2, care îi permite promitentului-vânzător să se răzgândească, pe cheltuiala reclamantei. Referitor la critica privind aplicarea greșită a art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, raportat la art. 1247 din C. civ., recurenta-reclamantă a susținut că raționamentul instanței, în sensul că nu ar fi manifestat interes în cererea de constatare a nulității absolute, întrucât rezilierea nu s-a produs din pricina intrării în insolvență a sa, este eronat din două motive. Primul, aprecierea asupra legalității unui act nu poate depinde de factori surveniți după contractare. Cauza de nulitate este mereu contemporană încheierii actului, iar atunci când nulitatea este absolută, împrejurările survenite ulterior, indiferent de natura lor, nu pot conduce la acoperirea ei, deci sunt irelevante. De aceea, aprecierea asupra existenței sau a inexistenței unei cauze de nulitate absolută a unei clauze contractuale se realizează mereu in abstracto, prin raportare exclusivă la cadrul legal incident și fără luarea în considerare a faptelor produse după contractare. Or, soluția dată de instanțele de fond se bazează pe împrejurarea că rezoluțiunea nu s-a produs, în speță, în considerarea declanșării procedurii insolvenței, fapt care nu este însă de natură să împiedice instanțele de judecată legal sesizate să analizeze legalitatea clauzei respective. Al doilea motiv, se referă la faptul că art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 ocrotește un interes general, și anume acela de a susține economia națională, prin salvgardarea șanselor de reorganizare ale societăților ce s-ar putea afla în dificultate. Desființarea contractelor în curs pentru simplul motiv al declanșării procedurii insolvenței ar agrava și mai mult dificultatea în care se află societatea în cauză, falimentul devenind probabil, cu consecințe negative atât asupra societății respective, cât și asupra creditorilor săi și a sectorului economic în care activează. Legiuitorul a prevăzut expres nulitatea oricăror clauze contractuale de desființare a contractelor în derulare pentru motivul deschiderii procedurii insolvenței. Contrar celor reținute de instanțele de fond, aplicabilitatea acestei sancțiuni legale nu este condiționată de declanșarea efectivă a procedurii insolvenței, atât timp cât Legea nr. 85/2014 este în vigoare și nu instituie o atare condiție. Prin urmare, nulitatea prevăzută de art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014 este absolută, fapt care rezultă atât din natura interesului ocrotit, cât și din interpretarea literală a textului legal. Or, interesul procesual răspunde unor exigențe flexibile în cazul în care cererea de chemare în judecată vizează constatarea nulității absolute a unui act juridic, iar aceasta pentru că, în astfel de cazuri, reclamantul urmărește simultan să protejeze și imperativul general al respectării normelor de ordine publică la facerea actelor juridice. Cu alte cuvinte, demersul judiciar nu vizează doar folosul propriu al reclamantului, ci el îndeplinește în același timp un comandament de care depinde în mare măsură însăși siguranța circuitului civil. Din perspectiva motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că decizia atacată constituie, sub aspectul motivării sale, o simplă reiterare sumară a considerentelor sentinței primei instanțe, curtea de apel încălcând, astfel, dreptul său la un proces echitabil, așa cum acesta a fost consacrat de Convenția Europeană a Drepturilor Omului și așa cum a fost dezvoltat în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului. Recurenta-reclamantă a arătat că, în cuprinsul cererii de apel, a supus analizei instanței o serie de chestiuni esențiale cauzei deduse judecății, chestiuni care fie nu au fost examinate deloc de tribunal, fie au fost insuficient cercetate, motiv pentru care au condus la fundamentarea unor constatări eronate. Niciuna dintre aceste chestiuni nu a fost analizată de instanța de apel, ceea ce dovedește că aceasta nu a realizat o cercetare reală a cauzei, ci s-a mulțumit să preia tale quale concluziile și constatările tribunalului. Astfel, a arătat recurenta, o primă chestiune pe care instanța de apel a ignorat-o și care nu a fost analizată nici de tribunal vizează credibilitatea martorilor propuși de către intimat și viabilitatea susținerilor reclamantei cu privire la manevrele frauduloase ale intimatului. Recurenta a susținut că, prin nota de ședință din data de 2 iulie 2018, a depus la dosarul cauzei o serie de înscrisuri care fac dovada caracterului nereal al declarațiilor testimoniale. Aceste înscrisuri și susțineri nu au fost avute în vedere de către prima instanță la soluționarea cauzei, care, deși a încuviințat administrarea probei fără a impune un termen în acest sens, a considerat-o apoi tardivă. Pentru acest motiv, înscrisurile respective au fost depuse din nou împreună cu cererea de apel, susținerile privitoare la acestea fiind și ele reiterate cu aceeași ocazie. Însă, a susținut recurenta, instanța de apel nu le-a cercetat, arătând în cuprinsul motivării că prima instanță a valorizat înscrisurile depuse în probațiune și declarațiile martorilor audiați în cauză, toate conducând la concluzia că societatea reclamantă se află în situația descrisă de art. 6.2 din contract. Instanța de apel a motivat că tribunalul a reținut în mod corect pe baza întregului probatoriu administrat că acțiunile pârâtului au vizat conservarea complexului hotelier după încheierea sezonului estival și nu au stânjenit activitatea reclamantei. Contrar reținerilor instanței de apel, a menționat recurenta, înscrisurile depuse în probațiune nu au fost valorizate, pentru că tribunalul le-a declarat, în mod nelegal, în parte, tardiv depuse. Acestea ar fi trebuit cercetate de instanța de apel, care era necesar să arate de ce nu sunt apte sa schimbe concluziile primei instanțe sau, dimpotrivă, motivele pentru care ele infirmă aceste concluzii. Recurenta a mai susținut că a doua chestiune supusă atenției instanței de apel, dar pe care aceasta a ignorat-o, vizează constatarea tribunalului, conform căreia teza caracterului imoral al cauzei declarației de rezoluțiune din 26.09.2016 nu s-ar susține. Astfel, pentru concluziona în acest sens, tribunalul a reținut că încă de la momentul perfectării contractului de închiriere nr. x/01.08.2011, părțile au convenit ca investițiile pe care le realizează locatarul sa revină locatorului și, prin urmare, situația investițiilor a fost reglementată încă din anul 2011, neputând constitui un plan vicios al pârâtului B., la nivelul anilor 2015-2016. În realitate însă, a susținut recurenta, tribunalul a ignorat actul adițional nr. x la contractul de închiriere, conform căruia locatorului îi revenea obligația ca, în cazul încetării contractului înainte de termen, să-i restituie locatarului valoarea totală a investițiilor realizate de către locatar la activul închiriat, astfel cum această valoare rezulta din procesele-verbale de recepție încheiate între părți. Recurenta a susținut că, deși a formulat această critică în cuprinsul cererii de apel, instanța de prim control judiciar a reluat constatarea primei instanțe, arătând că situația investițiilor a fost reglementată de către părți încă din momentul încheierii contractului de închiriere din 2011, urmând ca acestea să revină locatorului și, pe cale de consecința, nu se poate reține intenția imorala a pârâtului de preluare a complexului și a investițiilor realizate de locatar. Recurenta a mai susținut că instanța de apel nu a procedat la o cercetare efectivă și reală a dosarului și a problematicii juridice și factuale deduse judecății. În final, pentru o mai bună administrare a cauzei, recurenta-reclamantă a solicitat trimiterea cauzei pentru o nouă judecată unei alte curți de apel, în conformitate cu prevederile art. 497 din C. proc. civ.

Intimatul-pârât B. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea deciziei atacate, susținând în esență că nu pot fi reținute criticile referitoare la încălcarea prevederilor art. 1270, art. 1402 și art. 1403 din C. civ., art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014. Privitor la critica vizând încălcarea art. 1270, art. 1402 și art. 1403 din C. civ., intimatul-pârât a susținut că argumentele recurentului în sensul că această clauză de la art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare conține o condiție pur potestativă nu pot fi reținute, deoarece clauza nu are în sine nimic ilicit sau imoral. Clauza a fost negociată și asumată de părți în temeiul principiului libertății de contractare și ea cuprinde obligația certă, de rezultat, a reclamantei de a face tot ce-i stă în putere pentru a avea o situație financiară care să-i permită plata ratelor de preț. Totodată, cauza acestei clauze nu contravine nici ordinii publice, profesioniștii între ei având libertatea să stabilească criterii de conduită, de comportament care să ducă la îndeplinirea cu loialitate a obligațiilor asumate, iar bunele moravuri nu sunt afectate prin cele cuprinse la art. 6.2. din antecontractul de vânzare-cumpărare. Prin clauza de la 6.2. recurenta-reclamantă, și-a asumat obligația de rezultat de a avea o conduită care să nu-i afecteze capacitatea de a-și îndeplini obligația de plată a prețului. Neexecutarea acestei obligații este evidentă în condițiile acumulării unor datorii către terți de aproximativ 16 milioane RON și în condițiile în care a preluat datoriile S.C. K. S.R.L., o societate afiliată, intrată în insolvență, devenind debitorul unor societăți cu care nu avea raporturi obligaționale și de la care nu a obținut nimic. Referitor la critica vizând aplicarea greșită a art. 123 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, intimatul-pârât a relevat lipsa oricărui interes al recurentei-reclamante de a invoca nulitatea parțială a clauzei referitoare la depunerea unor cereri pentru deschiderea procedurii insolvenței, întrucât intimatul nu a invocat rezilierea contractului pentru motive de insolvență, ci pentru motive de neplată a prețului. Intimatul-pârât a mai susținut că nu poate fi reținută incidența motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., având în vedere că instanța de apel a analizat toate motivele de apel invocate și a făcut o analiza detaliată a caracterului nefondat al argumentelor aduse în sprijinul acestor motive de apel. Totodată, a solicitat respingerea solicitării recurentei, în temeiul art. 497 C. proc. civ., cu privire la trimiterea dosarului în favoarea unei alte instanțe de apel. La dosar nu s-a depus răspuns la întâmpinare. Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) din C. proc. civ. Prin încheierea din 11 februarie 2020, Înalta Curte a dispus comunicarea raportului întocmit în cauză cu mențiunea că părțile pot depune punct de vedere în termen de 10 zile de la comunicare, însă acestea nu au înțeles să își exercite acest drept. Prin încheierea din 12 mai 2020, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis în principiu recursul și a constatat suspendarea judecății de plin drept, în temeiul art. 42 alin. (6) din Capitolul V al Anexei nr. 1 cuprinse în Decretul privind instituirea stării de urgență pe teritoriul României nr. 195 din 16 martie 2020, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 212 din 16 martie 2020 și al art. 63 alin. (11) din Anexa nr. 1 la Decretul nr. 240 din 14 aprilie 2020, privind prelungirea stării de urgență pe teritoriul României, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 311 din 14 aprilie 2020, ulterior, cauza fiind repusă pe rol.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate și temeiurilor de drept invocate, reține următoarele considerente: Recursul reclamantei a fost întemeiat în drept pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ. Art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei. Fundamentul acestui motiv de recurs rezidă în nerespectarea prevederilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., potrivit cărora hotărârea va cuprinde în considerente obiectul cererii și susținerile pe scurt ale părților, expunerea situației de fapt reținută de instanță pe baza probelor administrate, motivele de fapt și de drept pe care se întemeiază soluția, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților. În accepțiunea acestei norme juridice, motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară, precisă, să răspundă în fapt și în drept pretențiilor formulate de părți, să conducă în mod logic și convingător la soluția din dispozitiv, numai o astfel de motivare constituind pentru părți o garanție împotriva arbitrariului judecătorilor, iar pentru instanțele superioare un element necesar în exercitarea controlului declanșat prin căile de atac. Obligația de motivare impune o apreciere întotdeauna atașată de natura cauzei, de circumstanțele acesteia, stilul judiciar și tipologia actului de justiție. Motivarea unei hotărâri trebuie, deci, înțeleasă ca un silogism logic, de natură a explica inteligibil hotărârea luată. Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susținut că decizia atacată constituie, sub aspectul motivării sale, o simplă reiterare sumară a considerentelor sentinței primei instanțe, curtea de apel încălcând, astfel, dreptul său la un proces echitabil. Recurenta a învederat, totodată, omisiunea instanței de apel de a examina critica referitoare la credibilitatea martorilor propuși de către intimat și viabilitatea susținerilor reclamantei cu privire la manevrele frauduloase ale intimatului. Analizând decizia recurată din această perspectivă, Înalta Curte constată că instanța de apel nu a cercetat în mod real înscrisurile depuse de apelanta-reclamantă odată cu cererea de apel și susținerile expuse de aceasta, ci, fără a expune considerente proprii, a preluat statuările primei instanțe reținând că aceasta a valorificat înscrisurile depuse în probațiune și declarațiile martorilor audiați în cauză, toate conducând la concluzia că societatea reclamantă se află în situația descrisă de art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x/02.10.2015. Într-o altă critică, recurenta a învederat omisiunea instanței de apel de a analiza constatarea tribunalului, conform căreia teza caracterului imoral al cauzei declarației de rezoluțiune din 26.09.2016 nu s-ar susține. Înalta Curte constată că instanța de prim control judiciar, fără a prezenta un raționament propriu și fără a răspunde criticilor apelantei din această perspectivă, a reluat considerentele sentinței tribunalului, în sensul că situația investițiilor a fost reglementată de către părți încă din momentul încheierii contractului de închiriere din 2011, urmând ca acestea să revină locatorului și, pe cale de consecința, nu se poate reține intenția imorala a pârâtului de preluare a complexului și a investițiilor realizate de locatar. În motivarea recursului, recurenta a mai susținut că instanța de apel nu a procedat la o cercetare efectivă și reală a dosarului și a problematicii juridice și factuale deduse judecății. Verificând considerentele deciziei recurate, Înalta Curte constată că motivarea instanței de apel se rezumă la prezentarea situației de fapt a litigiului, reluarea argumentelor reținute în sentința tribunalului, fără a conține o analiză proprie și concretă a motivelor de apel invocate de apelanta-reclamantă. În cauză, curtea de apel a achiesat la concluziile primei instanțe în mod sumar, fără a reexamina argumentele pe care reclamanta le-a invocat în cererea de apel, procedând doar la redarea raționamentelor și constatărilor tribunalului. Instanța de prim control judiciar nu a procedat la o însușire argumentată a raționamentului juridic al sentinței primei instanțe, nu a cenzurat dezlegările hotărârii tribunalului în raport de motivele de apel invocate de apelantă, ci doar a expus situația de fapt și considerentele sentinței primei instanțe, fără a examina, în mod real, efectiv, criticile formulate prin cererea de apel. Înalta Curte reține că în jurisprudența constantă a Curții Europene a Dreptruirlor Omului s-a apreciat că obligația instanțelor de a-și motiva hotărârile judecătorești nu presupune existența unui răspuns detaliat la fiecare argument, dacă rezultă din ansamblul cauzei că problema de fond supusă judecații a fost examinată în mod efectiv. Cu alte cuvinte, chiar dacă în motivarea hotărârii judecătorești nu se regăsesc toate susținerile invocate de parte, hotărârea nu este susceptibilă de a fi reformată prin prisma motivului de recurs cercetat. Însă, în cauză, instanța de apel a preluat statuările tribunalului, fără a examina în mod efectiv problema de fond supusă judecații, fără ca hotărârea să cuprindă toate motivele pe care se sprijină cererea de apel, fără să se arate atât motivele pentru care s-au admis, cât șl cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, conform dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) teza finală C. proc. civ. Considerentele expuse impun concluzia că este fondat motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei. Un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanțiile date de art. 6.1 din Convenția Europeană privind Drepturile Omului, include printre altele dreptul părților de a fi în mod real ascultate, adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Aceasta implică mai ales în sarcina instanței obligația de a proceda la un examen efectiv, real și consistent al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența în determinarea situației de fapt. Această concluzie se impune, deoarece numai printr-o motivare clară și precisă, din care să rezulte justețea soluției pronunțate, se poate înlătura arbitrariul și se poate efectua controlul judiciar. Înalta Curte constată că decizia instanței de apel nu îndeplinește aceste cerințe, deoarece nu a fost motivată, astfel încât, coroborat cu principiile și regulile de drept substanțial și procesual, să conducă în mod logic la soluția pronunțată și să permită realizarea controlului judiciar. Fiind întemeiat motivul de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., instanța de recurs nu va analiza criticile întemeiate pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. Așa fiind, Înalta Curte de Casație și Justiție, în temeiul art. 497 din C. proc. civ., va admite recursul reclamantei, va casa decizia atacată și va trimite cauza spre o nouă judecată aceleiași instanțe de apel, neexistând premizele trimiterii pricinii spre soluționare unei alte instanțe, așa cum a solicitat recurenta, iar, în rejudecare, potrivit art. 501 alin. (1), (3) și 4 din C. proc. civ., vor fi avute în vedere îndrumările date prin decizia de recurs.