ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1151/2022

Ședința publică din data de 17 mai 2022

Asupra recursurilor civile de față;

Examinând actele și lucrările dosarului constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bistrița Năsăud, secția I civilă la 4 iunie 2018, sub dosar nr. x/2018, reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. și C., a solicitat:

- să se constate nulitatea absolută/să se anuleze antecontractul de vânzare - cumpărare nr. x din 20 martie 2018, încheiat între reclamant și pârâtă, având ca obiect etajul 2 al unui viitor imobil, cu cotele aferente, parcări exterioare și subterane și o suprafață utilă la parter, imobil care face parte dintr-un complex rezidențial "D." din Bistrița, str. x, jud. Bistrița-Năsăud, precum și terenul aferent înscris în CF nou x Bistrița;

- să se repună părțile în situația anterioară, în sensul obligării pârâtei la plata sumelor avansate de reclamant, în cuantum de 444.156,6 RON.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 30, art. 1246, art. 1254 alin. (3), art. 1279, art. 1225, art. 1235, art. 1214 C. civ.. Pârâtele B. S.R.L. și C. au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat:

- admiterea, în parte, a acțiunii reclamantului, în sensul respingerii, ca nefondat, a petitului nr. 1 din acțiunea principală și admiterea petitului nr. 2 al cererii, în sensul repunerii părților în situația anterioară prin aplicarea dispozițiilor art. 3.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x din 20 martie 2018 coroborat cu dispozițiile art. 1552, art. 1553 alin. (2) și (3) și art. 1554 C. civ. (în sensul pierderii de către promitentul cumpărător a sumelor achitate), radierea ipotecii consemnate de pârâta C. în CF x nr. cadastral x, Bistrița-Bârgăului, culpa debitorului fiind prezumată prin neexecutare, conform art. 1548 C. civ. și respingerea solicitării de obligare a pârâtei la restituirea sumei de 444.156,6 RON; cu cheltuieli de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 1179, art. 1221, art. 1225-1228, art. 1236, art. 1241-1242, art. 1545, art. 1553, art. 1554, art. 1660, art. 1528 și urm. C. civ., art. 194, art. 204, art. 205, art. 207, art. 254, art. 411, art. 458 C. proc. civ.

Prin încheierea din 22 octombrie 2018, Tribunalul Bistrița-Năsăud, secția I civilă a admis excepția necompetenței materiale funcționale a secției I Civile a Tribunalului Bistrița-Năsăud, invocată din oficiu și, în consecință, a declinat în favoarea Tribunalului Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal - complete specializate în litigii cu profesioniști, competența de soluționare a acțiunii civile formulate de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele C. și B. S.R.L.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal sub nr. x/2018*.

Prin sentința civilă nr. 3/2019 din 23 ianuarie 2019, Tribunalul Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal a admis excepția necompetenței materiale la soluționarea cauzei a secției a II-a Civile, de contencios administrativ și fiscal din cadrul Tribunalului Bistrița-Năsăud și a declinat soluționarea cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în favoarea secției I Civile din cadrul Tribunalului Bistrița-Năsăud. A constatat ivit conflictul de competență, a suspendat judecata cauzei și a înaintat dosarul către Curtea de Apel Cluj, instanța competentă să soluționeze conflictul de competență.

Prin sentința civilă nr. 67/2019 din 25 iunie 2015, Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă a stabilit competența de soluționare a cererii de chemare în judecată introdusă de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele C. și B. S.R.L. în favoarea secția a II-a Civile, de contencios administrativ și fiscal a Tribunalului Bistrița-Năsăud.

Dosarul a fost înregistrat sub nr. x/2018** pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Prin sentința civilă nr. 288/2019, pronunțată la 13 decembrie 2019, în dosarul nr. x/2018 al Tribunalului Bistrița-Năsăud, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, s-a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. și pârâta C., având ca obiect constatare nulitate act.

S-au respins cererile reconvenționale formulate de pârâtele B. S.R.L., C. și cererile pârâtelor de acordare a cheltuielilor de judecată.

S-a anulat antecontractul de vânzare cumpărare nr. x/20.03.2018, încheiat între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, pârâta B. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, pârâta C., în calitate de garant ipotecar.

S-a dispus repunerea părților în situația anterioară, respectiv pârâta B. S.R.L. a fost obligată să plătească reclamantului suma de 444.156,6 RON.

S-a admis cererea reclamantului de acordare a cheltuielilor de judecată. Pârâtele au fost obligate să plătească reclamantului suma de 36.052,74 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii, au declarat apel pârâtele B. S.R.L. și C., solicitând admiterea apelului, schimbarea, în tot, a hotărârii pronunțate, în sensul respingerii, ca nefondat, a petitului nr. 1 din acțiunea principală și admiterea, în parte, a petitului nr. 2, în sensul repunerii părților în situația anterioară, prin aplicarea dispozițiilor art. 3.2 din antecontractul de vânzare cumpărare nr. x/20.03.2017, coroborat cu dispozițiile art. 1552, art. 1553 alin. (2) și (3), art. 1554 C. civ. (în sensul pierderii din partea cumpărătorului promitent a sumelor achitate), radierea ipotecii consemnate de pârâta C. în CF x nr. cad. x, Bistrița-Bârgăuiui, culpa debitorului fiind prezumată prin neexecutare, conform art. 1548 C. civ. și respingerea solicitării de obligare a apelantei la restituirea sumei de 444.156,6 RON; admiterea în totalitate a cererii reconvenționale formulată de B. S.R.L. și constatarea de către instanța de control judiciar ca fiind reziliat de drept antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la 20 martie 2018 și, prin aplicarea dispozițiilor art. 3.2 din antecontract, coroborate cu dispozițiile art. 1555 alin. (2), art. 1538, art. 1544, art. 1545 C. civ., arvuna (avansul) achitat rămâne în posesia promitentei-vânzătoare, promitentul-cumpărător fiind cel răspunzător de neexecutarea contractului, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 614/2020, pronunțată la 14 decembrie 2020 de Curtea de Apel Cluj, secția a II-a civilă, a fost admis apelul formulat de apelantele B. S.R.L. și C. împotriva sentinței civile nr. 288/2019, pronunțată la 13 decembrie 2019 în dosarul nr. x/2018 al Tribunalului Bistrița-Năsăud, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A.; a menținut soluția de respingere a cererilor reconvenționale formulate de pârâtele B. S.R.L. și C.; a respins cererile privind acordarea cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul A., în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 C. proc. civ., solicitând, în principal, admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei atacate, numai cu privire la soluția dată asupra cererii introductive de instanță; casarea, în parte, a sentinței civile nr. 288/2019 a Tribunalului Bistrița-Năsăud, numai cu privire la soluția dată asupra cererii introductive de instanță și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe; în subsidiar, pentru varianta în care nu vor fi găsite incidente motivele de casare care determină trimiterea cauzei spre rejudecare, solicită admiterea recursului, schimbarea, în parte, a deciziei atacate, numai cu privire la soluția dată asupra cererii introductive de instanța și, pe cale de consecință, respingerea apelului ca neîntemeiat; cu obligarea intimatelor la plata cheltuielilor de judecată aferente prezentului dosar.

Identificarea motivelor de recurs:

Cu titlu prealabil, recurentul-reclamant arată că a învestit prima instanță cu o cerere de constatare a nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20.03.2018 pentru următoarele motive de nulitate: vicierea consimțământului prin dol, cauza ilicită și imorală a antecontractului de vânzare-cumpărare și lipsa caracterului determinat și licit al obiectului contractului.

Dintre aceste motive de nulitate absolută, arată că instanța de fond a analizat numai motivul privitor la vicierea consimțământului prin dol și, găsind întemeiate susținerile recurentului, în mod firesc, nu a mai analizat celelalte motive de nulitate absolută invocate.

Subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurentul-reclamant arată că decizia atacată a fost dată cu încălcarea art. 6 alin. (1), art. 22 alin. (2) și art. 397 alin. (1) C. proc. civ.

Precizează că, deși în timpul dezbaterilor din apel, a subliniat faptul că, dacă se vor găsi întemeiate criticile apelantelor și se va reține că nu a fost viciat consimțământul prin dol, solicită trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond, pentru a se analiza și celelalte motive de nulitate absolută invocate prin acțiunea introductivă de instanță, instanța de apel ar fi reținut, în mod nefondat, că această solicitare nu poate fi primită, având în vedere că instanța de apel nu a fost învestită cu un apel incident.

Însă, apreciază recurentul că, raportat la dispozițiile art. 472 C. proc. civ., care au ca premisă pentru formularea apelului incident "schimbarea hotărârii primei instanțe", este evident că nu îi poate fi judicios reproșată neexercitarea acestei căi de atac, în condițiile în care hotărârea instanței de fond i-a fost în totalitate favorabilă.

Apreciază că nu avea interes nici pentru exercitarea unui apel incident cu privire la considerente, întrucât nu sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 461 alin. (2) C. proc. civ.

Susține recurentul că decizia atacată încalcă și dispozițiile art. 6 alin. (1) C. proc. civ., deoarece condiționarea casării cu trimitere spre rejudecare de exercitarea unui apel incident vădit inadmisibil echivalează cu negarea judecării cererii introductive de instanță în ansamblul ei, respectiv a tuturor motivelor de anulare invocate de recurentul-reclamant.

Prin urmare, susține că instanța de apel era obligată să asigure judecarea efectivă și echitabilă a cererii reclamantului, fiind ținută să se pronunțe în limitele în care a fost învestită.

Arată că au fost încălcate și prevederile art. 22 alin. (2) C. proc. civ., care reglementează principiul rolului activ al judecătorului și obligația acestuia de a stărui, prin toate mijloacele legale, pentru aflarea adevărului în cauză. Respingând solicitarea recurentului de casare cu trimitere spre rejudecare, instanța de apel ar fi încălcat flagrant prevederile mai sus evocate și ar fi făcut ca cererea de chemare în judecată, pentru care a achitat taxă judiciară de timbru și pe care a formulat-o respectând rigorile procedurale, să nu fie efectiv analizată.

Raportat la dispozițiile art. 397 alin. (1) C. proc. civ., recurentul susține că instanța avea obligația de a analiza toate motivele de nulitate invocate de reclamant, fiecare dintre acestea având valoarea juridică a unei cereri principale de sine stătătoare.

Concluzionează recurentul-reclamant că, întrucât instanța de fond a analizat doar unul dintre cele trei motive de nulitate invocate, este incidență ipoteza de necercetare a fondului de către prima instanță, situație prevăzută de art. 497 C. proc. civ.

Subsumat motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant susține că decizia a fost dată cu încălcarea art. 1214 alin. (1) C. civ. și cu aplicarea greșită a art. 1208 alin. (1) și art. 1209 C. civ.

Din acest punct de vedere, se arată că dispozițiile amintite au fost nesocotite prin reținerea de către instanța de apel, pe de o parte, a faptului că intimata și-a îndeplinit obligația de informare, iar pe de altă parte, că lipsește atât elementul obiectiv, cât și elementul subiectiv din structura dolului.

Contrar celor reținute de instanța de apel, recurentul-reclamant arată că obligația de auto-informare cu privire la regimul urbanistic al terenului pe care avea să se construiască imobilul presupunea diligente din partea recurentului care nu pot fi apreciate ca fiind rezonabile față de circumstanțele personale ale acestuia, respectiv faptul că este cetățean american, iar până în anul 2018 a vizitat des România, în principal în scop turistic și recreativ. Totodată, arată că a fost convins să facă această investiție de către E., reprezentant/mandatar al intimatelor-pârâte, persoană care 1-a determinat și la alte două investiții, care au făcut obiectul unor procese pe rolul instanțelor de judecată.

În concret, recurentul-reclamant a făcut referire la dosarele nr. x/2018 și nr. y/2018, aflate pe rolul Tribunalului Bistrița-Năsăud.

Prin urmare, arată că modul de acționare al intimatelor, prin intermediul numitului E., reprezentantul faptic, denotă un plan evident de a-1 induce în eroare și de viciere a consimțământului, cu scopul obținerii unor avantaje financiare.

Arată că instanța de apel, în mod greșit, a acordat prevalență obligației de auto-informare în privința reglementărilor urbanistice ale terenului, prin această abordare încălcând principiul bunei-credințe a părților contractante, care trebuiau să acționeze în concordanță cu regulile de bună conduită și de respect în fața legii atunci când își asumă obligații.

Susține recurentul că instanța de apel a pus în sarcina acestuia obligații excesive de diligentă, respectiv de supra-verificare a datelor ce i-au fost prezentate la perfectarea contractului.

În privința elementului obiectiv al dolului, instanța de apel ar fi făcut o greșită interpretare și aplicare în speță a prevederilor art. 1214 C. civ., reținând greșit că acesta nu se regăsește în speță, în condițiile în care: (i) nu i s-au prezentat detalii legate posibilitatea realizării acestui proiect și nici detalii despre eventualele documentații de urbanism necesare anterior obținerii autorizației de construire sau a altor acorduri emise de autoritățile publice necesare edificării construcției, iar (ii) obținerea autorizației de construcție pentru edificarea imobilului în cauză i-a fost prezentată ca o chestiune banală care urma să se facă de către promitentul-cumpărător, fără a fi necesare eventuale acorduri, aprobări sau elaborarea unor documentații de urbanism, acesta garantând ca "în ipoteza în care nu va obține autorizarea pentru edificarea imobilului pentru un regim de înălțime de P+11, va edifica clădirea în regim de înălțime P+7 pentru care exista deja PUZ (plan urbanistic zonal) aprobat de autoritățile abilitate, urmând ca înțelegerea subsumată antecontractului să rămână valabilă".

Precizează recurentul ca instanța de apel a reținut în mod corect situația de fapt, dar nu a corelat-o cu prevederile legale incidente, îndeosebi cu cele ale art. 1214 C. civ.

Arată recurentul că manoperele dolosive ale intimatei B. S.R.L. au constat atât în inducerea în eroare a recurentului, prin prezentarea ca adevărate a unor informații false cu privire la posibilitatea de construire în zona respectivă, cât și prin ascunderea faptului că intervențiile de construire în zona de la intersecția Bulevardului Republicii cu strada x se pot realiza doar în baza unui proiect avizat de Ministerul Culturii și Cultelor.

Prin urmare, apreciază că toate aceste aspecte în legătură cu reglementările urbanistice ale zonei, aspecte de care intimatele aveau cunoștință, ar fi trebuit să facă în mod obligatoriu obiectul unei informări corecte și complete a recurentului, anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 martie 2018.

Susține că instanța de apel a concluzionat greșit că nu se regăsește în cauză elementul obiectiv al dolului, ca viciu de consimțământ, deși a reținut omisiunea intenționată a intimatelor de a-i comunica certificatul de urbanism nr. x din 21 februarie 2017, aplicând astfel, în mod greșit, prevederile art. 1214 C. civ.

Totodată, arată că, dacă ar fi cunoscut de la început aspectele ascunse cu privire la necesitatea obținerii PUZ-ului și a avizului din partea Ministerului Culturii și Cultelor pentru construirea în acea zonă, nu ar mai fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare și nu ar fi acceptat plata integrală a prețului anterior demarării lucrărilor de construcție și implicit obținerii autorizației de construcție.

Recurentul-reclamant arată că instanța de apel a reținut omisiunea părții co-contractante de a-1 informa cu privire la aspectele privitoare la raporturile contractuale ce aveau a lua naștere, însă a apreciat, în mod greșit, ca fiind licită această conduită.

Ori, susține autorul căii de atac, dacă adevărul juridic i-a fost prezentat incomplet și deformat, neconcordant situației de fapt reale și într-o formă pe care nu a putut-o cenzura, având în vedere circumstanțele personale, trebuia prezumată inducerea în eroare a propriilor percepții, iar nu comprimate obligația de informare și cea de auto-informare, ca o justificare a lipsei elementelor constitutive ale dolului.

La 30 martie 2021, recurentul-reclamant a precizat că, în situația în care recursul va fi admis în principiu, nu este de acord să fie soluționat de completul de filtru, în condițiile prevăzute de art. 493 din C. proc. civ.

Recursul a fost comunicat recurentelor-pârâte la 10 mai 2021 .

Recurentele-pârâte au depus întâmpinare, la 9 iunie 2021, în termen legal, prin care au invocat excepția inadmisibilității recursului, în contextul în care, împotriva sentinței primei instanțe nu s-a declarat apel din partea recurentului-reclamant. Pe fond, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentului-reclamant la 25 iunie 2021, care a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepției inadmisibilității, precum și admiterea căii de atac exercitate.

La 22 februarie 2021, intimatele-pârâte B. S.R.L. și F. S.R.L. (fosta C.) au declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 614/2020 a Curții de Apel Cluj, solicitând admiterea recursului, casarea, în parte, a deciziei atacate și, în rejudecare, admiterea cererilor reconvenționale formulate în cauză, ca fiind fondate și obligarea reclamantului-intimat la plata cheltuielilor de judecată în toate fazele de judecată, reprezentând taxa judiciară de timbru și onorariu avocat.

Totodată, recurentele-pârâte au formulat cerere de acordare a facilităților la plata taxelor judiciare de timbru, în principal prin reducerea acesteia până la concurența sumei de 2.000 RON și, în subsidiar, prin dispunerea ca plata să se facă în 24 rate lunare (în lumina dispozițiilor art. 42-43 din O.U.G. nr. 80/2013).

Identificarea motivelor de casare

Recurentele susțin că instanța de apel a pronunțat o hotărâre parțial temeinică, în sensul că a respins acțiunea reclamantului însă, concomitent, a respins și cererile reconvenționale, considerând că intimatul, în mod legal, a ridicat excepția de neexecutare, care era în beneficiul lui, prin aceasta neanalizând toate criticile invocate de apelanți, menționând că, raportat la soluția adoptată, nu se mai impune a se analiza incidența arvunei sau a avansului achitat.

Prin urmare, recurentele arată că au fost aplicate în mod nelegal și netemeinic dispozițiile art. 1550, art. 1556 C. civ., precum și incidența clauzei penale prevăzute de părți în lumina dispozițiilor art. 1538 C. civ.. Totodată, arată că instanța de apel nici nu a intrat în analiza concretă a incidenței dispozițiilor art. 1544 C. civ., sens în care, contrar convenției părților, a pronunțat o hotărâre care oarecum suspendă relația părților, în contextul în care nu s-a avut în vedere analiza concretă a contractului asumat, respectiv a clauzei nr. 5.1. din contract, intervenind nepermis în relația contractuală, în sensul creării unei situații de prelungire a termenului contractual. În acest context, apreciază că și soluția dată cererii de radiere a ipotecii înscrise pe bunurile recurentei de rând doi este una profund nelegală, menținându-se o garanție în contextul în care contractul, în prezent, este rezoluționat sau denunțat unilateral.

Se mai arată că soluția cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată avansate de apelanți la fond și în apel este netemeinică, în contextul în care acțiunea reclamantului a fost respinsă.

În continuare, recurentele redau petitele din cererea de apel și precizează că nu cunosc în ce limite a fost admis apelul formulat de recurenta F. S.R.L. (fosta C.) și de ce s-au respins cheltuielile de judecată, cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 453 C. proc. civ.

În continuarea memoriului de recurs, se reia situația factuală cu privire la relația contractuală dintre părți și parcursul litigios al dosarului, arătându-se că, analiza instanței de apel trebuia să pornească de la convenția părților asumată și recunoscută întocmai, în principal de la pct. 2, care conține obiectul contractului, pct. 3 plățile și termenele de plată, pct. 3.2, care reprezintă o veritabilă clauză de dezicere, pct. 5.1 din convenție, care permite promitentului-vânzător să predea bunul în integralitatea lui la un termen de 24 luni de la efectuarea plăților în integralitate, precum și pct. 7.4. privind regimul de înălțime asumat și adus la cunoștința reclamantului, care este argumentul principal în sensul că nu au existat măsuri dolosive din partea recurentei B. S.R.L.

Astfel, arată recurentele că, un prim text de lege omis a fi analizat este cel prevăzut de art. 1538 C. civ. coroborat cu art. 1545 din același cod. Un prim element care a fost greșit interpretat de instanța de apel în soluționarea diferendului este corecta apreciere a naturii clauzei prevăzute la art. 3.2 din contract, sens în care autoarele căii de atac arată că părțile semnatare ale convenției au stipulat fără dubiu că, fiecare parte contractantă se poate dezice de contract și, cum, în cauză, reclamantul este în culpă prin faptul că nu a achitat la termen prețul convenit, prezumția de culpă în neexecutare fiind expres reglementată în art. 1548 C. civ., trebuia să suporte consecințele pierderii efective a arvunei/avansului achitat.

Se mai arată că statuarea instanței de apel, cum că reclamantul, în mod legal, a ridicat opoziția de neexecutare, după ce deja fusese pus în întârziere de recurenta B., este una netemeinică, în contextul în care aplicabile sunt dispozițiile art. 1555 și art. 1556 C. civ., respectiv ordinea executării obligațiilor asumate.

În această ordine de idei, susțin recurentele că, instanța de apel ar fi trebuit să constate că obligația de plată efectivă a prețului incumba reclamantului, conform art. 2 din convenție, dar analiza nu a dat eficiență voinței contractuale, în sensul înțelesului art. 1556 C. civ., părțile stipulând expres în art. 5.1 din convenție că predarea bunului se face la un termen de 24 luni de la momentul achitării în totalitate a prețului.

Raportat la cele susținute mai sus, recurentele apreciază că opoziția de neexecutare a fost prematur ridicată.

Mai arată recurentele că instanța nu a aplicat corect legea, întrucât nu a delimitat obligațiile asumate de părți și nu a analizat în timp cum se pot executa și cine este cel decăzut din termen, respectiv cine este în culpă.

Statuarea instanței de apel, potrivit căreia suma achitată până la promovarea acțiunii reprezintă avans și rămâne în posesia promitentei-vânzătoare, trebuia analizată în contextul dispozițiilor art. 1544-1545 C. civ. și catalogată ca și arvună penalizatoare, care trebuia să rămână în posesia definitivă a recurentei, iar contractul trebuia rezoluționat din culpa reclamantului.

Mai susțin recurentele că soluția adoptată de instanța de apel este una care aduce o stare de neexecutare din partea amândurora, însă tocmai atitudinea reclamantului trebuia sancționată, prin încetarea contractului și menținerea în posesia recurentei a sumei achitate cu titlu de arvună, conform clauzei 3.2 din convenție și radiată ipoteca înscrisă. Cu alte cuvinte, soluția instanței blochează pe viitor orice executare și poate aduce grave prejudicii garantului ipotecar, care nu poate folosi bunul în integralitatea lui, nu poate vinde, nu poate ipoteca, activitatea fiind paralizată.

De asemenea, arată că, la acest moment procesual se naște și un prejudiciu în dauna recurentei de rând unu, în sensul că piața materialelor de construcție a cunoscut creștere de 30%, astfel că valoarea unui mp de construcție a crescut în ce privește costurile, iar adaptarea eventuală a contractului ar conduce la paralizarea activității acestei persoane juridice, care convine reclamantului, deoarece acesta, în repetate rânduri, a afirmat că intenționează, prin activitatea lui, să blocheze demararea proiectului și să preia bunurile pe o altă societate condusă de acesta, dorind astfel eliminarea concurenței.

Se solicită instanței de recurs analiza cererii reconvenționale.

O altă critică a deciziei recurate o reprezintă faptul că, instanța de apel inițial vorbește de avans, apoi de arvună și în ultima frază de la pag. 16 din decizie conchide că, nu se mai impune a se analiza caracterul de arvună sau de avans al sumei achitate de reclamant, deoarece oricum acțiunea reconvențională este respinsă pe considerentul acceptării excepției de neexecutare.

Apreciază autoarele căii de atac că instanța de apel a amestecat instituțiile de drept, a pus excepția de neexecutare în timp în fața obligațiilor viitoare ale recurentei B. S.R.L. și, astfel, a respins o cerere întemeiată care avea drept rezultat readucerea părților în situația anterioară, menținerea arvunei achitate în posesia recurentei și desființarea spre viitor a convenției, totodată admițând și cererea reconvențională formulată de recurenta F. S.R.L. privind radierea ipotecii. Arată recurentele că această soluție era una imperios necesară, raportat la modalitatea în care au decurs relațiile comerciale dintre părți, astfel putându-se evita prejudicierea vreunei părți care nu se află în culpă procesuală.

Nu în ultimul rând, se susține că instanța de apel era învestită ca, odată cu evocarea fondului în rejudecare, să analizeze și situația juridică antamată prin motivele de apel și ridicată și în fața primei instanțe, respectiv situația juridică a avansului achitat în baza termenelor stabilite de părți pentru plata prețului, care comportă un anumit regim juridic, deoarece dispozițiile art. 1670 C. civ. au caracter general.

Apreciază că trebuia lămurit dacă plata a fost făcută cu titlu de arvună sau dacă sunt întrunite condițiile de existență a unui pact comisoriu definit de dispozițiile art. 1553-1554 C. civ.

În final, recurentele arată că înțeleg să critice soluția de respingere a acordării cheltuielilor de judecată, constând în onorariu avocat și taxă judiciară de timbru, în contextul în care au făcut dovada achitării lor.

Prin adresa din 26 martie 2021, recurentele-pârâte au precizat că solicită ca judecata recursului să se facă în ședință publică.

Recursul a fost comunicat recurentului-reclamant în data de 11 mai 2021, iar în data de 24 mai 2021, în termen legal, acesta a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea recurentelor-pârâte la plata cheltuielilor de judecată. Totodată, a menționat că, în ipoteza în care instanța va casa decizia atacată, solicită trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel Cluj, în temeiul dispozițiilor art. 498 alin. (2) C. proc. civ.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentelor-pârâte la 2 iunie 2021 care nu au depus răspuns la întâmpinare.

Conform art. 493 alin. (2)-(4) C. proc. civ., în forma anterioară modificărilor introduse prin Legea nr. 310/2018, a fost întocmit un raport asupra admisibilității în principiu a recursurilor, raport care, după analiza acestuia în complet de filtru, a fost comunicat părților.

Prin încheierea de admitere în principiu din 15 martie 2022 s-a respins excepția inadmisibilității recursului declarat de recurentul-reclamant A., excepție invocată de recurentele-pârâte B. S.R.L. și F. S.R.L. (fosta C.); recursurile au fost admise în principiu și s-a fixat termen de judecată pe fond a căilor extraordinare de atac, cu citarea părților.

Analizând recursul declarat de recurentul-reclamant A., Înalta Curte va expune în cele ce urmează, considerentele asupra criticilor aduse deciziei atacate.

Recurentul reclamant a criticat decizia instanței de apel, invocând motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., cu referire la încălcarea art. 6 alin. (1), art. 22 alin. (2) și art. 397 alin. (1) C. proc. civ.. A susținut recurentul-reclamant că instanța de apel era obligată să asigure judecata efectivă și echitabilă a cererii de chemare în judecată, câtă vreme s-a apărat în cadrul apelului, solicitând trimiterea cauzei spre rejudecare, în vederea analizării celorlalte motive de nulitate absolută, în situația în care se va reține că nu a fost viciat consimțământul său prin dol. Prin neanalizarea tuturor motivelor de nulitate, instanța de apel a încălcat 22 alin. (2) și art. 397 alin. (1) C. proc. civ.

Analizând motivul de casare invocat, instanța de recurs constată că, prin cererea de chemare în judecată, reclamantul A. a învestit prima instanță cu o acțiune în anularea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 20 martie 2018. Reclamantul și-a sprijinit acțiunea pe mai multe cauze de nulitate care, în opinia sa, afectează valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dintre motivele de nulitate invocate, prima instanța a analizat numai motivul de nulitate privitor la vicierea consimțământului prin dol, pe care l-a găsit întemeiat, a anulat antecontractul de vânzare-cumpărare și a apreciat că nu se mai impune analiza altor motive de nulitate absolută, invocate prin cererea de chemare în judecată și prin precizarea ulterioară.

Prin decizia pronunțată, instanța de apel a motivat că nu sunt îndeplinite cerințele vicierii consimțământului prin dol și a admis apelul, cu consecința schimbării, în parte, a sentinței pronunțate de prima instanță, în sensul respingerii cererii în constatarea nulității antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 20 martie 2018. Instanța de apel a apreciat că nu se impune analiza celorlalte cauze de nulitate invocate de reclamant prin cererea de chemare în judecată și prin precizarea ulterioară, cu motivarea că "a fost învestită doar cu apelul formulat de pârâte, iar reclamantul nu a considerat oportun a critica sentința primei instanțe și a învesti instanța de control cu un apel incident, în temeiul prevederilor art. 472 C. proc. civ..".

Instanța de recurs constată că reclamantul a obținut o hotărâre favorabilă în prima instanță, prin admiterea acțiunii, cu consecința anulării antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 martie 2018, încheiat între reclamant, în calitate de promitent-cumpărător, pârâta B. S.R.L., în calitate de promitent-vânzător, pârâta C., în calitate de garant ipotecar și repunerea părților în situația anterioară prin obligarea pârâtei B. S.R.L. la plata către reclamant a sumei de 444 156,6 RON.

Refuzul instanței de apel de a examina celelalte cauze de nulitate invocate prin cererea de chemare în judecată, cu motivarea că intimatul-reclamant nu a formulat apel incident contravine prevederilor art. 472 alin. (1) din C. proc. civ.. În conformitate cu aceste prevederi legale, intimatul are dreptul de a formula apel "în cadrul procesului în care se judecă apelul făcut de partea potrivnică, printr-o cerere proprie care să tindă la schimbarea hotărârii primei instanțe". Din conținutul normativ al alin. (1) al acestui articol rezultă că scopul apelului incident este acela de a obține reformarea hotărârii, ceea ce presupune că intimatul trebuie să justifice un interes pentru a-l exercita. Aprecierea interesului se face în raport cu dispozitivul și considerentele hotărârii atacate. Or, în cauză, din analiza considerentelor și a dispozitivului sentinței pronunțate de prima instanță rezultă că intimatului i s-a dat satisfacție deplină în primă instanță și nu a avut interes să formuleze apel incident.

Instanța de apel a încălcat intimatului dreptul la apărare și la un proces echitabil garantat prin prevederile art. 6 alin. (1) C. proc. civ., dar și principiul rolului activ consacrat prin art. 22 alin. (2) și alin. (6) coroborat cu art. 397 alin. (1) C. proc. civ. în temeiul cărora instanța trebuie să se pronunțe asupra a tot ce s-a cerut. În temeiul acestor prevederi legale, intimatului-reclamant trebuia să i se recunoască posibilitatea să invoce în apărare motivele rămase neexaminate, iar instanța de apel era obligată să se pronunțe asupra lor, deoarece reclamantul, obținând o hotărâre favorabilă în primă instanță, nu putea să formuleze apel pentru a susține că prima instanță, deși a găsit întemeiat un motiv de nulitate și a anulat antecontractul, trebuia să verifice toate cauzele de nulitate invocate.

Prin urmare, este întemeiat motivul de casare prevăzut art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât, în mod greșit, instanța de apel a refuzat să analizeze celelalte motive de nulitate lăsate necercetate de prima instanță, în situația în care a înlăturat singurul motiv de nulitate pe care prima instanță l-a examinat.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant a susținut că decizia recurată a fost dată cu încălcarea art. 1214 alin. (1) C. civ. și cu aplicarea greșită a art. 1208 alin. (1) și art. 1209 C. civ.. În susținerea acestui motiv de casare recurentul aduce mai multe argumente de fapt referitoare la prevalența pe care instanța de apel a acordat-o obligației de diligență pe care trebuia să o manifeste reclamantul la încheierea antecontractului în detrimentul regulilor de respect și de bună-credință pe care părțile contractante trebuie să le respecte în exercitarea drepturilor și obligațiilor contractuale. Astfel, recurentul-reclamant arată că în mod greșit a reținut instanța de apel că nu sunt dovedite cele două elemente care intră în structura dolului potrivit prevederilor art. 1214 C. civ., cu toate că aspectele privind reglementările urbanistice ale zonei ar fi trebuit să facă în mod obligatoriu obiectul unei informări corecte și complete din partea promitentei-vânzătoare anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Omisiunea informării asupra chestiunilor pe care recurentul le apreciază esențiale pentru îndeplinirea obligației asumate de promitenta-vânzătoare prezintă o gravitate deosebită, întrucât dacă ar fi cunoscut situația reală nu ar mai fi contractat.

Instanța de recurs constată că, în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant tinde să obțină reanalizarea susținerilor sale privind vicierea consimțământului prin dol, prin reiterarea elementelor de fapt pe care le-a prezentat în primă instanță și pe care instanța de apel le-a verificat prin prisma criticilor formulate de pârâte și prin evaluarea probatoriului administrat, cu scopul de a se stabili o altă situație de fapt decât aceea reținută în apel. În dezvoltarea acestui motiv de casare recurentul invocă formal prevederile art. art. 1214 alin. (1) C. civ. și art. 1208 alin. (1) și art. 1209 C. civ., fără a prezenta argumente juridice care să descrie modalitatea concretă în care s-a produs eroarea de drept prin încălcarea sau aplicarea greșită a normei de drept material. Recurentul contestă aprecieri de fapt efectuate de instanța devolutivă în legătură cu diligența pe care ar fi trebuit să o manifeste la încheierea contractului și cu omisiunea informării asupra problemelor legate de obținerea aprobărilor premergătoare demarării lucrărilor de construire a imobilului, pentru a susține că sunt îndeplinite cerințele pentru existența dolului și vicierea consimțământului în această modalitate. În acest context, cenzurarea modului în care instanța de apel a stabilit elementele de fapt pe baza cărora recurentul a pretins că a fost indus în eroare la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare presupune verificarea temeiniciei deciziei atacate. Aceste chestiuni, care țin de aspectele factuale ale cauzei, nu pot fi plasate în sfera de incidență a art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recursul este o cale extraordinară de atac în reformare ce poate fi exercitată pentru temeiuri de nelegalitate limitativ determinate de lege, nu și de netemeinicie. Așa cum rezultă din prevederile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., scopul recursului este doar acela de examinare a conformității hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, aspectele de netemeinicie neputând fi analizate în cadrul căii extraordinare de atac a recursului.

În raport de toate considerentele reținute, este întemeiat doar motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.

În rejudecare, instanța de apel urmează să analizeze apărarea intimatului-reclamant prin care a susținut nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru celelalte cauze invocate prin cererea de chemare în judecată și neexaminate. Prin apărarea astfel formulată în cadrul apelului, intimatul-reclamant a urmărit respingerea apelului declarat de pârâte.

În temeiul art. 496 alin. (2) și art. 497 C. proc. civ., urmează a admite recursul declarat de recurentul-reclamant A., cu consecința casării deciziei atacate și trimiterii cauzei spre o nouă judecată a apelului instanței de apel. Judecata în apel va fi limitată numai la examinarea celorlalte cauze de nulitate a antecontractului de vânzare-cumpărare, rămânând pe deplin stabilit că nu sunt îndeplinite cerințele privind vicierea consimțământului prin dol.

Recursul declarat de recurentele-pârâte-reclamante, societatea B. S.R.L. și societatea F. S.R.L. (fosta C.) urmează a fi respins ca nefondat pentru următoarele considerente:

Recursul declarat de recurentele-pârâte-reclamante este îndreptat împotriva dispoziției de păstrare a soluției de respingere a cererilor reconvenționale formulate de pârâtele-reclamante B. S.R.L. și C.

Prin cererea reconvențională pârâtele-reclamante au solicitat rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 martie 2018 încheiat cu reclamantul-pârât A., reținerea sumei achitate de reclamantul-pârât cu titlu de avans, în temeiul art. 1538 și art. 1544 C. civ. și repunerea părților în situația anterioară prin radierea ipotecii constituite de apelanta F. S.R.L. (fosta C.).

Instanța de apel a dat eficiență efectului devolutiv al apelului și a procedat la o nouă judecată asupra fondului, în condițiile în care prima instanța, fără a mai analiza motivele invocate, a respins cererile reconvenționale, doar prin prisma soluției date cererii principale, aceea de anulare a antecontractului de vânzare cumpărare nr. x din 20 martie 2018. Prima instanță a considerat că nu se mai impune analiza motivelor care susțin rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din 20 martie 2018, întrucât această sancțiune presupune un act juridic valabil încheiat.

În calea de atac a apelului declarat de către pârâtele-reclamante B. S.R.L. și C. s-a admis apelul și s-a reformat hotărârea primei instanțe în sensul respingerii cererii principale. În această situație, instanța de apel a apreciat că s-a creat condiția preliminară necesară pentru examinarea cererilor reconvenționale, aceea a existenței unui contract valabil încheiat, astfel că s-a procedat la o devoluțiune totală a cererilor reconvenționale, soluția adoptată fiind aceea de a păstra hotărârea pronunțată de prima instanță, de respingere a cererilor reconvenționale.

În cadrul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. recurentele susțin că excepția de neexecutare a obligațiilor contractuale a fost greșit admisă de către instanța de apel, fără a se da eficiență convenției părților în conformitate cu prevederile art. 1555 C. civ. referitoare la ordinea de executare a obligațiilor, cu consecința aplicării greșite a prevederilor art. 1556 C. civ. sub aspectul admiterii excepției de neexecutare, invocate de intimatul-reclamant.

Recurentele arată că intimatul A. ar fi trebuit să execute mai întâi obligația de plată a ratei de preț scadente în data de 08.06.2018. Susțin recurentele că obligația pârâtei-reclamante B. S.R.L., de a preda bunul, în calitate de promitentă-vânzătoare este ulterioară obligației de plată a prețului, scadența obligației de predare se împlinește după 24 de luni de la plata întregului preț, așa cum rezultă din art. 5.1 din convenție. În aceste condiții, excepția de neexecutare opusă de promitentul-cumpărător este, în opinia recurentelor, prematur formulată.

Din analiza considerentelor deciziei atacate rezultă că neexecutarea imputată promitentei-vânzătoare, în cadrul activării mecanismului de apărare pe calea excepției de neexecutare, vizează neîndeplinirea formalităților prealabile declanșării lucrărilor de edificare a construcției, iar nu obligația de predare a imobilului, obligație care, la rândul său, și-a pierdut caracterul previzibil, câtă vreme promitenta-vânzătoare nu a obținut aprobările necesare pentru demararea lucrărilor de construire.

Recurentele-pârâte nu au contestat neexecutarea obligațiilor reținute în sarcina promitentei-vânzătoare B. S.R.L. prin decizia atacată, iar sub acest aspect, considerentele deciziei pronunțate de instanța de apel au dobândit putere de lucru judecat.

Instanța de recurs constată că, prin critica formulată în legătură cu greșita aplicare a prevederilor art. 1555 și art. 1556 alin. (1) C. civ., pârâtele-reclamante se referă la o altă obligație asumată de promitenta-vânzătoare, aceea de predare a bunului, distinctă de obligația reținută de instanța de apel în soluționarea excepției de neexecutare.

Dispozițiile art. 1556 C. civ. reglementează cu caracter general excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic, stabilind, în alin. (1) că "(1) Atunci când obligațiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părți nu execută sau nu oferă executarea obligației, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligații, afară de cazul în care din lege, din voința părților sau din uzanțe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi".

Justificarea acestui mijloc de apărare constă în chiar obligativitatea contractului, în sensul că partea căreia i se opune excepția este sancționată prin refuzul executării obligației cocontractanlui, tocmai pentru conduita sa culpabilă, conduită care contravine principiului pacta sunt servanda.

Instanța de apel a reținut că sunt îndeplinite toate condițiile necesare pentru invocarea excepției de neexecutare de către promitentul-cumpărător.

Recurentele, în calitate de promitente-vânzătoare au contestat doar neîndeplinirea condiției referitoare la exigibilitatea obligației promitentei-vânzătoare de predare a bunului, însă nu această obligație a fost imputată ca neexecutată prin decizia atacată. În absența unor critici concrete în legătură cu statuarea instanței de apel asupra obligației reținute ca fiind neexecutate în cadrul excepției de neexecutare, instanța de recurs reține că nu este întemeiată critica referitoare la aplicarea greșită a prevederilor art. 1555 și art. 1556 alin. (1) C. civ. în privința ordinei de executare a obligațiilor. Circumstanțele încheierii contractului relevă că obligațiile reținute ca nerespectate în sarcina promitentei-vânzătoare, referitoare la îndeplinirea formalităților prealabile demarării efective a proiectului imobiliar sunt, prin natura lor, prioritare îndeplinirii obligației de plată a prețului prin rata scadentă în 8 iunie 2018. De aceea, recurentele nu sunt îndreptățite să pretindă promitentului-cumpărător plata ultimei rate de preț, fără ca promitenta-vânzătoare să-și fi îndeplinit, la rândul său, obligațiile asumate prin preambulul antecontractului, alin. (2) din antecontract și art. VII din antecontract.

Au mai invocat recurentele-pârâte aplicarea greșită a prevederilor art. 1550 C. civ. referitoare la modul de operare a rezoluțiunii. Critica apare ca fiind nefondată în condițiile în care s-a reținut, prin activarea excepției de neexecutare, că promitenta-vânzătoare B. S.R.L. este culpabilă de neexecutarea obligațiilor contractuale asumate prin preambulul antecontractului, alin. (2) din antecontract și art. VII din antecontract, în sensul că, în decurs de 3 ani, nu a reușit să finalizeze nici etapa scrisă, prealabilă realizării construcției, respectiv nu a obținut autorizația de construcție și nici nu este previzibilă data la care acest act se va obține.

Instanța de recurs reliefează că rezoluțiunea poate fi cerută de creditorul obligației neexecutate culpabil, situație în care nu se regăsește recurenta B. S.R.L., în calitatea sa de promitentă-vânzătoare în cadrul contractului sinalagmatic.

Prin admiterea excepției de neexecutare invocată de către promitentul-cumpărător A., nu se poate reține culpa acestuia pentru neexecutarea obligației de plată a unei rate din prețul convenit, scadente la 8 iunie 2018, ci, dimpotrivă, neexecutarea este imputabilă pârâtei-reclamante B. S.R.L., care, în calitatea sa de promitenta-vânzătoare, nu și-a executat obligațiile asumate în legătură cu aducerea la îndeplinire a tuturor formalităților necesare, premergătoare declanșării lucrărilor de construcție a imobilului.

Excepția de neexecutare intră în sfera noțiunii legale a neexecutării justificate prevăzute de art. 1556 C. civ.. Neexecutarea justificată a obligațiilor, determinată de admiterea excepției de neexecutare, are ca efect juridic blocarea exercitării de către creditor a dreptului menționat în art. 1516 alin. (2) pct. 2 C. civ. (de a cere rezoluțiunea contractului).

Pe cale de consecință, în mod corect, instanța de prim control judiciar nu a dat eficiență prevederilor art. 1550 alin. (1) C. civ. referitoare la aplicarea sancțiunii rezoluțiunii.

Subsumat motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentele au mai invocat omisiunea de a se analiza dispozițiile art. 1538 C. civ. coroborate cu art. 1544 și art. 1545 C. civ. și corecta apreciere a naturii juridice a clauzei pe care o conține art. 3.2 din contract. Au susținut că intimatul A. se află în culpă, prin neachitarea obligației de plată a unei rate din preț la termenul convenit și trebuie să suporte pierderea arvunei/avansului achitat și a garanției, prin radierea ipotecii.

Instanța de recurs reține că, prin art. 3.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare, părțile au prevăzut că:

"În cazul în care promitentul-cumpărător întârzie în efectuarea plăților mai sus-menționate cu mai mult de 10 zile sau nu se prezintă în fața notarului public, ori refuză semnarea contractului autentic, după trecerea unui termen de încă 10 zile calendaristice, contractul va fi reziliat de plin drept, fără punerea în întârziere, fără intervenția instanței, fără nicio altă formalitate, situație în care cumpărătorul va pierde suma achitată până în acel moment, iar subscrisa vânzătoare are dreptul să înstrăineze obiectul prezentului contract oricărui terț, fără să aibă nici un fel de obligații față de cumpărător".

Prin raportare la cuprinsul clauzei pe care o conține art. 3.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare rezultă că, în baza principiului libertății de voință, părțile, prin acordul lor de voință au inserat în contractul sinalagmatic un pact comisoriu în temeiul căruia operează de drept rezoluțiunea contractului și, totodată, au anticipat daunele compensatorii pe care le va suporta cumpărătorul pentru neîndeplinirea obligației expres prevăzute, referitoare la efectuarea plății prețului în rate, la termenele stabilite sau în cazul în care cumpărătorul se dezice de contract.

Cererea privind rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare are natura unei cereri principale în raport cu cererea având ca obiect reținerea sumei achitate cu titlu de avans și cu cererea privind radierea ipotecii, care au natura unor cereri accesorii. Potrivit prevederilor art. 30 alin. (4) C. proc. civ. cererile accesorii sunt acele cereri a căror soluționare depinde de soluția dată unui capăt de cerere principal.

În cauză, s-a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru a opera rezoluțiunea, iar criticile recurentelor sub acest aspect au fost găsite neîntemeiate. În acest cadru, în mod corect instanța de apel nu a mai analizat cererile accesorii având ca obiect reținerea sumei achitate în rate, cu titlu de preț și radierea ipotecii, dată fiind respingerea cererii principale privind rezoluțiunea, întrucât cererile accesorii împărtășesc soarta cererii principale.

Prin urmare, activarea clauzei penale în partea privind evaluarea anticipată a cuantumului daunelor-interese sub forma reținerii sumei achitate, presupune în prealabil îndeplinirea condiției privind neexecutarea culpabilă a obligațiilor din partea promitentului-cumpărător. În cauză, această condiție nu este îndeplinită. Clauza pe care o conține art. 3.2 din antecontract ar putea să producă efecte doar în cazul aplicării sancțiunii rezoluțiunii contractului, situație care nu se regăsește în cauză.

În acest context, este lipsit de relevanță aspectul că instanța de apel nu s-a preocupat să clarifice clauza penală de la art. 3.2 din antecontract, în sensul de a se stabili dacă despăgubirile evaluate anticipat au natura unei arvune confirmatorii potrivit art. 1544 C. civ. sau reprezintă o arvună penalizatoare în sensul descris de art. 1545 C. civ.. Aceasta, deoarece daunele-interese stabilite anticipat prin art. 3.2 din antecontract, atât pentru neexecutare culpabilă a antecontractului, cât și pentru dreptul de a se dezice de contract (situație neinvocată în cauză) nu pot fi acordate, ca efect al activării excepției de neexecutare a contractului. Efectul invocării excepției de neexecutare se produce de îndată și constă în suspendarea executării obligației