ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 320/2015

Asupra cauzei de față, constată următoarele: Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, secția I civilă, la data de 11 februarie 2013, sub nr. 1724/62/2013, reclamanții D.A. și D.R.L. au chemat în judecată pe pârâta SC R. SRL Brașov, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 915.394 RON, cu titlu de despăgubiri în temeiul răspunderii pentru evicțiune, conform art. 1337 C. civ. Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive și excepția prescripției dreptului material la acțiune, iar, pe fond, a solicitat respingerea acțiunii. De asemenea, pârâta a formulat cerere de chemare în garanție a Ministerului Finanțelor Publice, solicitând ca, în cazul admiterii acțiunii, chematul în garanție să fie obligat să-i plătească suma la care ea va fi obligată către reclamanți.

Prin Sentința civilă nr. 175/S din 12 decembrie 2013, Tribunalul Brașov, secția I civilă, a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC R. SRL. A respins excepția prescripției dreptului material la acțiune. A admis, în parte, acțiunea. A obligat pe pârâtă să plătească reclamanților suma de 742.810 RON, cu titlu de răspundere pentru evicțiune și suma de 5.143 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale, reprezentând onorariu de expert și parte din taxa judiciară de timbru rămasă în sarcina sa. A obligat pe pârâtă să plătească statului suma de 7.265 RON, pentru care reclamanții au beneficiat de ajutor public judiciar sub forma scutirii de plata parțială a taxei judiciare de timbru.

A respins celelalte pretenții ale reclamanților. A anulat, ca netimbrată, cererea de chemare în garanție a Ministerului Finanțelor, formulată de pârâta SC R. SRL. Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele: La data de 6 ianuarie 1997, reclamanții au încheiat contract de vânzare-cumpărare, prin care au dobândit de la SC R. SRL dreptul de proprietate asupra apartamentului din Brașov, str. B.; acest imobil fusese naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950. Prin Sentința civilă nr. 10780/2001, rămasă irevocabilă, pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 993/2001, a fost respinsă acțiunea moștenitorilor foștilor proprietari și admisă cererea de intervenție a dobânditorilor D.A.

și D.R.L., cu consecința constatării că reclamanții din prezenta cauză sunt proprietarii imobilului. Această hotărâre judecătorească a rămas irevocabilă. Ulterior, prin Decizia civilă nr. 419/2006 pronunțată de Tribunalul Brașov în Dosarul nr. 5239/1999, într-o nouă acțiune a moștenitorilor fostului proprietar, s-a constatat nulitatea titlului statului asupra imobilului din C.F. nr. x Brașov, nr. top x și s-a dispus rectificarea cărții funciare în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român. Ca efect al Deciziei nr. 419/2006 pronunțată de Tribunalul Brașov, moștenitorii fostului proprietar și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, iar la data de 23 noiembrie 2011 reclamanții, împreună cu membrii familiei lor, au pus la dispoziția noilor proprietari imobilul în discuție.

Prin Sentința civilă nr. 12022/2002 pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 6611/197/2008, a fost admisă acțiunea și obligat Statul Român la plata sumei de 915.300 RON. Această hotărâre judecătorească a fost anulată de Tribunalul Brașov, prin Decizia nr. 157/2010, pentru necompetența după valoarea pricinii. Apoi, judecând în primă instanță, a pronunțat Sentința civilă nr. 348/S/2010, în Dosarul nr. 11220/62/2010, prin care a admis acțiunea reclamanților și a obligat Statul Român la plata sumei de 915.394 RON. În apel, Curtea de Apel Brașov a redus suma la 611.520 RON. Înalta Curte de Casație și Justiție, judecând în recurs, a respins acțiunea reclamanților ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără legitimare procesuală pasivă.

În considerentele deciziei mai sus menționată, instanța supremă a reținut că potrivit art. 1341 C. civ., dacă cumpărătorul este evins total, are dreptul să ceară de la vânzător atât restituirea prețului cât și daune interese. În speță, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat de Statul Român în calitate de vânzător, astfel încât răspunderea sa în condițiile evicțiunii de drept comun este exclusă. Caracterul special și derogator al dispozițiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 este irelevant în condițiile în care acțiunea reclamanților nu avea ca temei aceste dispoziții speciale. Calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, în calitate de reprezentant al statului, s-ar fi putut reține numai în condițiile legii speciale, nicidecum prin aplicarea combinată a regulilor speciale și a celor de drept comun în materie de evicțiune.

În continuare, s-a reținut că este greșit raționamentul conform căruia obligația răspunderii pentru evicțiunea vânzătorului, așa cum este ea stabilită de dispozițiile art. 1337 și urm. din C. civ., ar putea fi absorbită în această ipoteză de obligația Ministerului Finanțelor Publice, în calitate de reprezentant al Statului Român, de a achita prețul către chiriașul evins. Cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți și înregistrată în prezentul dosar s-a întemeiat pe prevederile art. 1337 C. civ., temei de drept invocat și în cauza anterioară. Pârâta SC R. SRL a invocat în prezenta cauză excepția lipsei calității sale procesuale pasive. Excepția invocată nu este întemeiată deoarece, deși instanța supremă nu a reținut că SC R. SRL este cea de la care au cumpărat reclamanții, în contractul de vânzare-cumpărare aceasta este menționată în calitate de vânzător.

În considerentele deciziei de recurs se arată, în mod expres, că nici Statul Român, nici Ministerul Finanțelor Publice nu au calitate procesuală în litigiul având ca obiect răspunderea pentru evicțiune, ci persoana care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în calitate de vânzător. Prin contractul de vânzare-cumpărare, aceasta și-a arogat calitatea de vânzător, nu de mandatar al vânzătorului.

Cu privire la excepția prescripției dreptului material la acțiune, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți nu a fost anulat în instanță, însă a încetat să își producă efectele, în sensul că reclamanții au pierdut posesia imobilului la data de 23 noiembrie 2011. Față de circumstanțele cauzei, aceasta este data de la care începe să curgă termenul de prescripție și care nu s-a împlinit până la înregistrarea cauzei, 11 februarie 2013. În ceea ce privește fondul cauzei, pârâta, în calitate de vânzător, este ținută a răspunde pentru evicțiune în temeiul art. 1337 C. civ. În conformitate cu prevederile art. 1341 raportat la art. 1344 C. civ., deoarece la data evicțiunii imobilul avea valoare mai mare față de prețul plătit, pârâta va fi obligată să plătească reclamanților prețul de piață al imobilului.

Prin expertiza de evaluare întocmită în cauză s-a stabilit prețul de piață al imobilului. În aceasta s-a strecurat o eroare de calcul, reținându-se unele suprafețe utile de două ori, aceasta a fost însă înlăturată printr-un calcul matematic simplu, apreciindu-se că nu este necesară intervenția expertului. În aceste condiții, prețul de piață al imobilului este de 742.810 RON pentru aria desfășurată de 189,88 mp în loc de 210,18 mp, pârâtul urmând a fi obligat să plătească reclamanților suma de 742.810 RON, cu titlu de despăgubiri pentru evicțiune. Prin cererea inițială, reclamanții au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 915.394 RON, iar prin concluziile scrise au solicitat de la pârâtă suma de 823.000 RON, astfel că cererea reclamanților va fi admisă în parte, iar pretențiile privind diferența 80.190 RON vor fi respinse.

Cererea de chemare în garanție a Ministerului Finanțelor Publice, formulată de pârâtă, va fi anulată, deoarece nu a fost timbrată, fiind incidente prevederile art. 20 din Legea nr. 146/1997. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta. Prin Decizia civilă nr. 142/AP din 2 aprilie 2014, Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, a respins apelul, ca nefondat, pentru următoarele considerente: Prin acțiunea formulată, reclamanții D.A. și D.R.L. au chemat în judecată pe pârâta SC R. SRL, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 915.394 RON, cu titlu de răspundere pentru evicțiune. Contractul de vânzare al pârâtei nefiind desființat, ci menținut prin Sentința civilă nr. 10780 din 11 octombrie 2001 pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 993/2001, nu se aplică dispozițiile art. 48 și art. 50 1 ale Legii nr. 10/2001, ci dreptul comun, respectiv art. 1336 - 1354 C. civ.

privind răspunderea pentru evicțiune Astfel, a existat o tulburare de drept provenind de la un terț, tulburarea a avut o cauză anterioară vânzării - nevalabilitatea titlului statului, iar tulburarea nu a fost cunoscută de vânzător la data încheierii contractului. Cu privire la calitatea procesuală pasivă a pârâtei SC R. SRL, autoritatea de lucru judecat prevăzută de art. 1202 alin. (2) C. civ. se poate manifesta sub două aspecte procesuale, aceea de excepție procesuală și aceea de prezumție, mijloc de probă de natură să dovedească ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părți. În manifestarea sa de excepție procesuală, autoritatea de lucru judecat reprezintă un efect negativ, extinctiv, de natură a opri a doua judecată și presupune o triplă identitate de elemente: există a doua cerere având același obiect, este întemeiată pe aceeași cauză și este între aceleași părți, făcută de ele și în contra lor în aceeași calitate.

În speță, principiul autorității de lucru judecat, căruia în mod corect i s-a dat întâietate de către instanțele anterioare, corespunde necesității de stabilitate juridică și ordine socială, fiind interzisă readucerea în fața instanțelor a unor chestiuni litigioase deja rezolvate. Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care are legătura cu chestiunea litigioasă dezlegată anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis. Această reglementare a autorității/puterii de lucru judecat, în forma prezumției, vine să asigure, din nevoia de ordine și stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele a două sau mai multor hotărâri judecătorești. Înalta Curte de Casație și Justiție, judecând în recurs, a respins acțiunea reclamanților ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără legitimare procesuală pasivă.

În considerentele deciziei mai sus menționată, instanța supremă a reținut că potrivit art. 1341 C. civ., dacă cumpărătorul este evins total, are dreptul să ceară de la vânzător atât restituirea prețului cât și daune interese. În speță, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat de Statul Român în calitate de vânzător, astfel încât răspunderea sa în condițiile evicțiunii de drept comun este exclusă. Calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, în calitate de reprezentant al statului s-ar fi putut reține numai în condițiile legii speciale, nicidecum prin aplicarea combinată a regulilor speciale și a celor de drept comun în materie de evicțiune. Considerentele deciziei instanței supreme se impun cu putere de lucru judecat în soluționarea prezentei cauze, fiind considerente determinante care au fundamentat soluția dată.

Rezultă din decizia instanței supreme că, pe drept comun, în temeiul art. 1337 C. civ., poate răspunde pentru evicțiune doar vânzătorul, care nu este Statul Român. Chiar dacă instanța supremă nu indică expres că are calitate procesuală pasivă pârâta SC R. SRL, menționând că răspunderea Statului în condițiile evicțiunii de drept comun este exclusă întrucât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat de Statul Român în calitate de vânzător, rezultă că are calitate procesuală pasivă pârâta SC R. SRL, având în vedere că în contractul de vânzare-cumpărare vânzătoare este pârâta SC R. SRL. Actul jurisdicțional (ca orice act juridic, în general) produce pe lângă efecte obligatorii între părți, întemeiate pe principiul relativității, și efecte de opozabilitate față de terți.

Ca element nou apărut în ordinea juridică și în cea socială, hotărârea nu poate fi ignorată de către terți, sub motiv că nu au participat în procesul finalizat prin adoptarea ei. Față de aceștia însă, hotărârea se va opune cu valoarea unui fapt juridic și cu valoarea unui mijloc de probă, respectiv de prezumție relativă. Pârâta nu a răsturnat în prezenta cauză prezumția calității procesuale sale pasive ce reiese din dosarul anterior. Astfel, în contractul de vânzare-cumpărare vânzătoare este pârâta SC R. SRL. Pârâta are de la lege situația juridică a comisionarului care contractează în nume propriu, însă pe seama comitentului care în speță este Statul, aspecte ce rezultă din dispozițiile art. 13 lit. a) din Legea nr. 112/95, care stabilesc un comision în favoarea sa de 1%, art. 33 și 41 din H.G.

nr. 20/1996, potrivit cărora vânzarea apartamentelor se face de unitățile specializate care vor urmări și încasarea prețului. Faptul că suma încasată cu titlu de preț, din care se scade comisionul de 1%, a fost vărsată în contul Ministerului Finanțelor, potrivit H.G. nr. 20/1996, privește raporturile juridice dintre vânzătorul SC R. SRL și proprietarul imobilului vândut reclamanților, care este Statul Român, raporturi care, în situația anulării cererii de chemare în garanție formulate de pârâtă, nu pot fi soluționate în prezenta cauză. În ceea ce privește prescripția dreptului la acțiune, termenul de prescripție al acțiunii în evicțiune curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba și pe cel care a produs paguba, potrivit art. 8 din Decretul nr. 167/1958.

În speță, termenul de prescripție curge de la data notificării adresate reclamanților, de către terțul evingător N., la data de 18 iulie 2011, prin care erau somați să părăsească imobilul sub sancțiunea unei acțiuni în evacuare, notificare care nu este o tulburare de fapt, ci o tulburare de drept ce vizează o acțiune în evacuare a reclamanților. Este neîntemeiată susținerea apelantei în sensul că termenul de prescripție curge de la data pronunțării deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție și că de la această dată cumpărătorii au calitate de detentori precari, pierzând posesia, în condițiile în care prin această decizie reclamanții din prezenta cauză nu au fost obligați să predea imobilul și nu s-a procedat la compararea titlurilor.

Pe fond, pârâta a fost obligată la plata valorii de piață a imobilului, potrivit art. 1341 raportat la art. 1344 C. civ.; deoarece la data evicțiunii imobilul avea valoare mai mare față de prețul plătit, pârâta a fost obligată să plătească reclamanților prețul de piață al imobilului. În ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, contractul de vânzare nefiind desființat, ci menținut prin Sentința civilă nr. 10780 din 11 octombrie 2001 pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 993/2001, nu se aplică dispozițiile art. 48 și art. 50 1 ale Legii nr. 10/2001, ci dreptul comun, respectiv art. 1336 - 1354 C. civ. privind răspunderea pentru evicțiune.

Plata unui preț protecționist de către reclamanți nu înlătură dreptul acestora de a fi despăgubiți cu prețul de piață al imobilului, față de dispozițiile art. 1337 C. civ., potrivit cărora vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi fost declarate la facerea contractului.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că titlul de proprietate al dobânditorului de bună-credință, constituit în Legea nr. 112/1995 și validat în dreptul intern printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă, este protejat prin art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, arătând că diminuarea vechilor atingeri nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporționate astfel încât persoanele ce și-au dobândit bunurile cu bună-credință să nu fie aduse în situația de a suporta pierderea responsabilității statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (cauza Raicu versus România; cauza Pincova și Pina versus Republica Cehă).

Decizia curții de apel a fost atacată cu recurs, în termen legal, de către pârâtă, care a criticat-o pentru următoarele motive: 1. În mod greșit instanța de apel a reținut calitatea procesuală pasivă a SC R. SRL, cu motivarea că, în speță, "principiul autorității de lucru judecat, căruia în mod corect i s-a dat întâietate de către instanțele anterioare, corespunde necesității de stabilitate juridică și ordine socială, fiind interzisă readucerea în fața instanțelor a unor chestiuni litigioase deja rezolvate." Vânzarea imobilului litigios s-a realizat în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995. Deși nu este menționat, în mod expres, în conținutul contractului de vânzare-cumpărare, calitatea de vânzător al imobilului a avut-o Statul Român prin mandatarul său legal R.A.

R. Brașov, împuternicit în acest sens potrivit art. 9 alin. (4) din Legea nr. 112/1995 și art. 33 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1997. În conformitate cu art. 33 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 ("Vânzarea apartamentelor în condițiile Legii nr. 112/1995 se face de către societățile comerciale și/sau unitățile specializate în vânzarea locuințelor sau care administrează locuințele existente la data intrării în vigoare a legii"), R.A. R. Brașov, societatea comercială care administra locuințele aflate în patrimoniul Statului Român, a vândut în numele și pentru Statul Român către chiriași aceste imobile, folosind același formular de contract pentru toți cumpărătorii, care, în speța dedusă judecății, s-a dovedit a fi cel care a condus la această situație ce nu corespunde realității de fapt.

Fiind vorba de un mandat legal, cu titlu oneros, probabil s-a apreciat la momentul elaborării acelui formular de contract că se subînțelege că Statul Român are calitatea de vânzător al imobilelor atât timp cât la cap. II al contractului se indica în mod expres temeiul de drept în baza căruia se încheie contractul, respectiv Legea nr. 112/1995. Niciodată R.A.

R. Brașov, antecesoarea recurentei-pârâte SC R. SRL, nu s-a considerat ca fiind vânzătorul-proprietar, ci întotdeauna a lucrat ca mandatar al Statului Român, fapt pentru care și cu ocazia încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 6 ianuarie 1997 s-a conformat dispozițiilor art. 39 și 41 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 și a virat în contul deschis la dispoziția Statului Român, prin Ministerul Finanțelor Publice, sumele de bani încasate cu titlu de preț [în baza prevederilor art. 13 din Legea nr. 112/1995, se constituie la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice fondul extrabugetar care se alimentează, potrivit dispozițiilor de la lit. a), din sumele obținute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natură, după deducerea comisionului de 1%, ce reprezintă însuși prețul mandatului] din valoarea apartamentelor, inclusiv penalitățile pentru nevărsarea în termen a sumelor obținute din vânzarea apartamentelor.

2. Instanța de apel a soluționat greșit excepția prescripției dreptului la acțiune, reținând că "termenul de prescripție al acțiunii în evicțiune curge de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască paguba și pe cel care a produs paguba, potrivit art. 8 din Decretul nr. 167/1958", că "în speță, termenul de prescripție curge de la data notificării adresate reclamanților, de către terțul evingător N., la data de 18 iulie 2011, prin care erau somați să părăsească imobilul sub sancțiunea unei acțiuni în evacuare, notificare care nu este o tulburare de fapt, ci o tulburare de drept ce vizează o acțiune în evacuare a reclamanților" și că "este neîntemeiată susținerea apelantei în sensul că termenul de prescripție curge de la data pronunțării deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție și că de la această dată cumpărătorii au calitate de detentori precari, pierzând posesia în condițiile în care prin această decizie reclamanții din prezenta cauză nu au fost obligați să predea imobilul și nu s-a procedat la compararea titlurilor". Opinia instanței de apel privind faptul că "termenul de prescripție curge de la data notificării adresate reclamanților" este greșită.

Nu trebuie să se confunde tulburarea de drept, care determină incidența răspunderii pentru evicțiune și o simplă tulburare de fapt. Pierderea de către reclamanți a stăpânirii faptice asupra imobilului nu echivalează cu o tulburare de drept, ci reprezintă doar o consecință a acesteia. Reclamanții au fost parte în Dosarul civil nr. 5239/1999 al Tribunalului Brașov în care, prin Decizia nr. 419/AP din 7 decembrie 2006, s-a constatat "nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului înscris în C.F. nr. nr. x Brașov, nr. top. x, cu restabilirea situației de carte funciară anterioară înscrierii acestui titlu." Nu are relevanță împrejurarea că reclamanții nu și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, data producerii evicțiunii coincide cu momentul la care proprietarii revendicanți (membri ai familiei N.) au reintabulat dreptul de proprietate asupra imobilului pe numele antecesorului lor, V.N.

În acel moment, odată cu radierea din evidențele de publicitate imobiliară a dreptului vânzătorului Statul Român, a intervenit indubitabil evicțiunea. Poate fi adusă în discuție o dată chiar și mai timpurie a evicțiunii, legată de momentul rămânerii irevocabile a hotărârii prin care cererea de chemare în judecată formulată de moștenitorii foștilor proprietari a fost admisă cu putere de lucru judecat, cu consecința constatării nulității titlului de proprietate al statului și a dispunerii revenirii la situația de carte funciară anterioară. Faptul că reclamanții au mai păstrat detenția asupra imobilului o anumită perioadă nu are nicio însemnătate în economia speței, dat fiindcă respectiva stăpânire faptică putea să continue și cu un alt titlu decât acela de proprietari (tolerați ai proprietarilor reali, de exemplu), fără însă ca termenul de prescripție al acțiunii în antrenarea răspunderii pentru evicțiune să fie împiedicat a curge.

Excepția de prescripție a dreptului la acțiune constituie o excepție de fond. În speță, reclamanții, în calitate de chiriași cumpărători ai imobilului situat în Brașov, str. B., au fost evinși în cadrul unei acțiuni de constatare a nulității titlului statului, de către moștenitorii fostului proprietar al imobilului, deposedat abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Prin Decizia civilă nr. 149/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Brașov, a fost admisă în parte acțiunea formulată de apelanții N.Ș. și N.M.I. împotriva pârâților Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, Municipiul Brașov prin Primar și SC R. SRL și, în consecință: s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului înscris în C.F.

nr. nr. x Brașov, nr. top. x, cu restabilirea situației de carte funciară anterioară înscrierii acestui titlu; s-a dispus rectificarea cărții funciare, în sensul radierii dreptului de proprietate al Statului Român cu titlu de naționalizare și reînscrierea autorului reclamanților, N.V.; s-a constatat dreptul de proprietate al autorului reclamanților asupra imobilului mai sus menționat; s-a respins cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienții D.R.L. și D.A. Împotriva acestei decizii au formulat recurs și intervenienții în interes propriu D.R.L. și D.A. Instanța de recurs, Curtea de Apel Brașov, prin Decizia nr. 131/R din 2 aprilie 2007, a admis "recursul declarat de intervenienții D.A.

și D.R.L. împotriva Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Brașov, pe care o modifică sub aspectul constatării dreptului de proprietate al autorului reclamanților N.Ș. și N.M.I. asupra imobilului situat în Brașov, str. B., înscris în C.F. nr. x Brașov, nr. top. x. Înlătură această mențiune din dispozitivul deciziei recurate." Așadar, chiar de la acea dată D.A. și D.R.L. au cunoscut că s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului din care face parte și apartamentul cumpărat de ei. În speță, sunt incidente dispozițiile art. 1 și 3 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă. Contrar celor reținute de instanța de apel, prevederile art. 8 alin. (1) din același act normativ nu sunt aplicabile, dat fiindcă acestea din urmă se referă la o altă formă a răspunderii civile, și anume la cea delictuală.

Dimpotrivă, în speță, răspunderea are caracter contractual, sens în care pot deveni aplicabile doar prevederile de principiu ale art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Astfel, termenul de prescripție este de 3 ani și a început să curgă de la data nașterii dreptului la acțiunea în evicțiune, respectiv de la momentul în care reclamanții au pierdut în mod efectiv posibilitatea de a-și consacra dreptul de proprietate pe calea intabulării [în sistem de carte funciară funcționa, la acea dată, efectul constitutiv de drept al intabulării, potrivit prevederilor art. 69 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, raportate la cele ale art. 17 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938].

Acest moment este echivalent cu data rămânerii irevocabile a hotărârii prin care s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra imobilului și s-a dispus rectificarea cărții funciare în care era înscris imobilul, în sensul radierii dreptului de proprietate al statului și reînscrierea dreptului de proprietate al autorului reclamanților, N.V. Concret, este vorba despre data de 2 aprilie 2007, când a fost pronunțată Decizia civilă nr. 131/R din 2 aprilie 2007 a Curții de Apel Brașov. Pentru stabilirea momentului de la care începe să curgă termenul de prescripție a dreptului la acțiune nu are relevanță dacă reclamanții și-au înscris sau nu dreptul de proprietate în evidențele de carte funciară, de la momentul dobândirii în proprietate a imobilului aveau timp suficient să își înscrie dreptul de proprietate dobândit în temeiul dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Omisiunea culpabilă lor, aceea de a-și proteja dreptul de proprietate prin consacrarea acestuia pe calea intabulării, nu este imputabilă pârâtei și nu poate fi nici folosită în apărare de partea potrivnică (nemo auditur propriam turpitudinem allegans). Acțiunea, ce vizează angajarea răspunderii vânzătorului pentru evicțiune totală, este o acțiune cu caracter patrimonial, supusă termenului general de prescripție de 3 ani, conform art. 3 din Decretul nr. 167/1958. Data la care a rămas irevocabilă hotărârea pronunțată de instanța de judecată în Dosarul civil nr. 5239/1999 constituie momentul de la care începe să curgă termenul de prescripție, nicidecum data la care au pierdut posesia imobilului, așa cum au apreciat instanța de fond și instanța de apel.

Per a contrario, dacă reclamanții ar fi folosit și în prezent apartamentul (în calitate de tolerați) înseamnă că aceștia, având posesia imobilului, nu ar fi putut promova acțiunea în evicțiune din prezenta cauză, deoarece, prin ipoteză, nu ar fi existat o tulburare de drept. O astfel de concluzie este lipsită de logică, contrazicând tocmai tezele susținute de partea potrivnică. Chiar dacă s-ar împărtăși opinia instanței de fond, în sensul că termenul de prescripție a dreptului la acțiune ar începe să curgă de la data la care s-a pierdut posesia, față de definiția dată de C. civ. "posesiei", data la care a devenit irevocabilă Decizia civilă nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Brașov, respectiv tot data de 2 aprilie 2007, reprezintă momentul la care reclamanții au pierdut unul dintre elementele esențiale ale posesiei (animus) și de la care a început să curgă termenul de prescripție a dreptului la acțiune.

C. civ. român definește posesia ca fiind "deținerea unui lucru" sau "folosirea unui drept", de noi înșine sau de altul în numele nostru. Așadar, posesia nu trebuie confundată cu detenția. Esențial pentru posesie este existența elementului intențional - "animus", adică stăpânirea unui lucru pentru sine, spre deosebire de detenție, numită și detenție precară, unde lipsește elementul intențional, animus, fiind prezent numai elementul corpus, adică deținerea materială a lucrului. Astfel, de la data de 2 aprilie 2007, pierzând unul dintre elementele componente ale posesiei, reclamanții au devenit doar detentori precari.

Data la care chiriașii cumpărători-evinși în acțiunea promovată de către moștenitorii fostului proprietar al locuinței dobândite în temeiul Legii nr. 112/1995 - au cunoscut atât micșorarea irevocabilă a patrimoniului lor, cât și îmbogățirea vânzătorului, care este ținut să îi garanteze pentru evicțiune, este data rămânerii irevocabile a Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Brașov, respectiv data de 2 aprilie 2007. Începând cu acest moment s-a statuat cu autoritate de lucru judecat că cei doi chiriași cumpărători nu justifică un drept de proprietate asupra imobilului, actul lor de vânzare-cumpărare fiind ineficient în raport de titlul fostului proprietar, privat de proprietatea sa prin măsurile dispuse de Statul Român în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989. Dreptul de a cere restabilirea situației anterioare încheierii actului se naște odată ce a fost constatată ineficiența actului juridic.

Ulterior soluționării irevocabile a acțiunii moștenitorilor vechiului proprietar, reclamanții au continuat să locuiască în imobil nu în calitate de proprietari ai locuinței, ci în calitate de chiriași, conform O.U.G. nr. 40/1999, act normativ care a prevăzut măsuri de protecție socială pentru chiriașii cumpărători ai locuințelor dobândite conform Legii nr. 112/1995, evinși de "adevărații" proprietari ai imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 (a se vedea procesul-verbal de predare-primire din 17 aprilie 2008, încheiat cu moștenitorii N.). Lăsarea locatarilor să folosească în continuare imobilul nu înseamnă imposibilitatea acestora de a acționa și nici imposibilitatea cunoașterii prejudiciului și a celui care datorează reparația lui, astfel că această situație nu a fost de natură să întrerupă cursul prescripției, aceștia fiind parte în Dosarul civil nr. 5239/1999 al Tribunalului Brașov.

În concluzie, întrucât nu a operat niciunul din cazurile de întrerupere sau suspendare a prescripției extinctive prevăzute de art. 13 - 16 din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripție era împlinit la data formulării prezentei acțiuni.

3. În ceea ce privește soluționarea fondului cauzei, instanța de apel apreciază că "plata unui preț protecționist de către reclamantă nu înlătură dreptul acesteia de a fi despăgubită cu prețul de piață al imobilului, față de dispozițiile art. 1337 C. civ., potrivit cărora vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi fost declarate la facerea contractului." De altfel, pârâta nici nu a susținut așa ceva, ci a arătat că reclamanții au achitat un preț protecționist pentru faptul că acel contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat conform dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Ceea ce nu a reținut instanța de apel este faptul că, în contractul de vânzare-cumpărare este stipulat în mod expres că acesta s-a încheiat conform dispozițiilor Legii nr. 112/1995, nicidecum potrivit dispozițiilor dreptului comun. Or, potrivit acestei legi, calitatea de vânzător o are numai Statul Român și prin plata sumelor încuviințate de către instanța de fond se va crea un grav prejudiciu în patrimoniul societății pârâte și mărirea patrimoniului "adevăratului" vânzător - Statul Român.

Totodată, instanța de apel a reținut că "Curtea Europeană a Drepturilor Omului a statuat că titlul de proprietate al dobânditorului de bună-credință, constituit în Legea nr. 112/1995 și validat în dreptul intern printr-o hotărâre definitivă și irevocabilă, este protejat prin art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, arătând că diminuarea vechilor atingeri nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporționate astfel încât persoanele ce și-au dobândit bunurile cu bună-credință să nu fie aduse în situația de a suporta pierderea responsabilității statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (cauza Raicu versus România; cauza Pincova și Pina versus Republica Cehă)." În speță, se pare că "diminuarea vechilor atingeri" a creat noi prejudicii, în sensul că SC R. SRL are obligația de a achita contravaloarea unui imobil pentru care nu a păstrat pentru sine nici măcar prețul calculat la momentul vânzării, ci numai comisionul de 1%.

Aplicarea art. 1 din Protocolul nr. 1 Adițional la Convenție, în favoarea reclamanților, presupune acordarea prețului de circulație a imobilului de care au fost evinși, ce se poate realiza în condițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, pe criteriul proporționalității. Legiuitorul român și-a adaptat legislația specifică acestui domeniu (al caselor naționalizate) la exigentele Convenției Europene și jurisprudenței Convenției Europene a Drepturilor Omului, astfel că restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și alin. (2 1 ) al art. 50 din Legea nr. 1/2009 se face de către Ministerul Finanțelor Publice. Cumpărătorii au achiziționat apartamentul aflat în proprietatea Statului Român beneficiind de dreptul de preemțiune la cumpărare stabilit prin dispozițiile Legii nr. 112/1995 și astfel și prețul de vânzare a fost unul stabilit strict în temeiul acestei legi, care este unul net inferior prețului de piață pentru anul 1997 pentru un astfel de apartament.

Este elocvent faptul că prețul de vânzare a fost unul protecționist - în 1997 apartamentul s-a vândut la un preț de 24.097.294 ROL, iar în anul 2013 același apartament valorează 74.2810 RON, respectiv 7.428.100.000 ROL, definit de instanța de fond ca fiind prețul de piață al imobilului. Dacă R.A. R. Brașov ar fi vândut apartamentul în calitate de proprietar și nu de mandatar, atunci acesta nu era obligat la calcularea prețului conform prevederilor Legii nr. 112/1995, ci ar fi vândut la prețul pieței, iar sumele încasate ar fi rămas în conturile societății și nu ar fi fost vărsate în contul extrabugetar constituit la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice Atât valoarea de piață, cât și sporul de valoare adus imobilului (care a fost vândut în baza unei legi speciale - Legea nr. 112/1995) sunt recunoscute de o lege specială (Legea nr. 10/2001), care indică condițiile și persoanele care le restituie.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, Înalta Curte reține următoarele: În ce privește încadrarea în drept a recursului, este de menționat că motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. a fost invocat numai formal de către recurentă, nefiind dezvoltată nicio critică de natură a se subsuma ipotezelor pe care acest motiv le reglementează - nemotivarea hotărârii atacate, motivarea contradictorie ori străină de natura pricinii. În fapt, criticile formulate aduc în discuție pronunțarea hotărârii atacate cu aplicarea greșită a legii, ceea ce permite încadrarea lor în motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., din a cărui perspectivă vor fi analizate în continuare. 1. Criticile privind greșita menținere în apel a sentinței fondului, sub aspectul soluției de respingere a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei SC R. SRL, sunt neîntemeiate. Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a justificat corect calitatea procesuală pasivă în cauză pe efectul pozitiv al lucrului judecat, raportat la Decizia nr. 4991 din 28 iunie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă. Astfel, asupra calității procesuale pasive în acțiunea în garanție pentru evicțiune există deja o statuare jurisdicțională irevocabilă, cea regăsită în Decizia nr. 4991 din 28 iunie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția I civilă, pronunțată în litigiul anterior promovat de reclamanții D.A.

și D.R.L. împotriva Statului Român prin Ministerul Finanțelor Publice, întemeiat tot pe dreptul comun. Prin această decizie, s-a admis recursul pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și s-a modificat decizia atacată, în sensul respingerii acțiunii în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă, reținându-se în considerente că "potrivit art. 1341 C. civ., dacă cumpărătorul este evins total are dreptul să ceară de la vânzător atât restituirea prețului cât și daune-interese.

În speță, contractul de vânzare-cumpărare din 6 ianuarie 1997 nu a fost încheiat de pârât, în calitate de vânzător, astfel încât răspunderea sa în condițiile evicțiunii de drept comun este exclusă", respectiv că, "calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, în calitate de reprezentant al statului, s-ar fi putut reține numai în condițiile legii speciale, nicidecum prin aplicarea combinată a regulilor speciale și a celor de drept comun în materie de evicțiune." Prin urmare, instanța supremă a apreciat asupra calității procesuale pasive în raportul juridic privind garanția pentru evicțiune de drept comun, în persoana vânzătorului, cu excluderea acestei calități în persoana Statului Român, care nu figurează în contractul de vânzare-cumpărare al reclamanților în calitate de vânzător, or față de aceste considerente rezultă calitatea procesuală pasivă a SC R. SRL, menționată ca vânzătoare în contract.

Asemenea considerente, determinante, care au fundamentat soluția pe aspectul calității procesuale pasive în raportul juridic întemeiat pe răspunderea pentru evicțiune de drept comun, se bucură de autoritate de lucru judecat ca și dispozitivul, impunându-se unei judecăți ulterioare care, chiar și de o manieră incidentală readuce judecății același aspect. Este vorba despre efectul pozitiv al autorității de lucru judecat, care se manifestă ca prezumție, mijloc de probă ce vine să demonstreze modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase, fără posibilitatea de a se statua diferit. Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care nu prezintă tripla identitate - de părți, obiect și cauză - cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis.

Această reglementare a puterii de lucru judecat în forma prezumției vine să asigure, din nevoia de ordine și stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătorești, după cum corect a reținut și instanța de apel. Prezumția nu oprește judecata celui de-al doilea proces, ci doar ușurează sarcina probațiunii, aducând în fața instanței constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecății anterioare și care nu pot fi ignorate, neputându-se statua contrar celor stabilite deja de o instanță de judecată. Potrivit art. 1200 pct. 4, cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ., în relația dintre părți, prezumția lucrului judecat are caracter absolut, însemnând că ceea ce s-a dezlegat jurisdicțional într-un prim litigiu va fi opus părților din acel litigiu, fără posibilitatea dovezii contrarii din partea acestora, într-un proces ulterior, care are legătură cu chestiunea de drept sau cu raportul juridic deja soluționat.

Față de terți însă, prezumția lucrului judecat are caracter relativ (juris tantum), astfel că ceea ce s-a statuat deja într-un proces va fi opus terțului cu valoarea unui fapt juridic, supus dovezii contrare. Altfel spus, în ipoteza în care părțile sau cel puțin unele dintre ele diferă în cele două procese, pentru partea care nu a participat în primul proces și nici nu este succesoare în drepturi a părții din acel litigiu, hotărârea irevocabilă anterioară reprezintă un mijloc de probă, cu valoarea unei prezumții relative, pe care o poate combate prin proba contrară. Dacă proba contrară celor reținute în hotărârea anterioară nu a fost administrată, această hotărâre va produce consecințe juridice în noul proces, chiar și pentru partea care nu a fost implicată în litigiul anterior.

Această din urmă ipoteză se regăsește în speță, în ceea ce o privește pe recurenta-pârâtă SC R. SRL, care, deși nu a participat în litigiul soluționat irevocabil prin Decizia nr. 4991 din 28 iunie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, suportă consecințele juridice ale acestei hotărâri judecătorești, cât timp nu a putut proba o altă situație de fapt decât cea în raport de care, în litigiul anterior, întemeiat tot pe răspunderea pentru evicțiune de drept comun, s-a tranșat problema calității procesuale pasive în favoarea vânzătorului. Astfel, conform mențiunilor din contractul de vânzare-cumpărare din 6 ianuarie 1997, calitatea de vânzător a avut-o R.A. R. Brașov, antecesoarea recurentei-pârâte, iar faptul că vânzarea s-a realizat în temeiul Legii nr. 112/1995 nu conduce la o altă concluzie.

Art. 9 alin. (5) din Legea nr. 112/1995 vorbește de comisionul cuvenit unităților specializate care evaluează și vând apartamente, iar art. 13 alin. 6 lit. a) din aceeași lege prevede constituirea, la dispoziția Ministerului Finanțelor Publice, a unui fond extrabugetar, care se va alimenta din sumele obținute din vânzarea apartamentelor, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor.

Corelativ, art. 33 alin. (1) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995 prevede că vânzarea apartamentelor în condițiile Legii nr. 112/1995 se face de către societățile comerciale și/sau unitățile specializate în vânzarea locuințelor sau care administrează locuințele, existente la data intrării în vigoare a legii, iar art. 41 alin. (1) din aceleași norme prevede că unitățile specializate, care evaluează și vând apartamentele care fac obiectul Legii nr. 112/1995, au obligația să încaseze contravaloarea acestora de la cumpărător, să rețină comisionul de 1%, potrivit art. 13 lit. a) din lege, iar suma rămasă să o vireze în contul fondului extrabugetar conform Legii nr. 112/1995.

Raportat la aceste dispoziții legale, rezultă că unitățile specializate în vânzarea locuințelor în temeiul Legii nr. 112/1995 au calitatea de vânzător în contract, ele acționând ca mandatari fără reprezentare ai statului; ca atare, recurenta-pârâtă are, ope legis, situația juridică a comisionarului care contractează în nume propriu, însă pe seama comitentului, care în speță este statul. În cazul mandatului fără reprezentare, deși mandatarul lucrează în interesul mandantului, încheie totuși actul în numele său propriu, fără a-l reprezenta pe mandant, astfel că mandatarul apare ca adevăratul contractant în raport cu persoana cu care a contractat, fiind direct obligat către aceasta, regulile de la mandat urmând a se aplica numai în raporturile dintre mandant și mandatar.

Așa fiind, în raporturile cu cumpărătorii, recurenta-pârâtă are calitatea de vânzătoare și, în această calitate, conform art. 1337 C. civ. este ținută să răspundă față de cumpărători pentru evicțiune, ceea ce o legitimează procesual pasiv în cauză. 2. Criticile privind greșita dezlegare a excepției prescripției dreptului material la acțiune sunt neîntemeiate.

Așa cum susține și recurenta, răspunderea pentru evicțiune este o răspundere contractuală, nu delictuală, astfel că acțiunii deduse judecății, întemeiate pe răspunderea pentru evicțiune, nu îi sunt aplicabile dispozițiile art. 8 din Decretul nr. 167/1958, care stabilesc regula privind începutul prescripției extinctive în cazul acțiunii în răspundere delictuală ("prescripția dreptului la acțiune în repararea pagubei pricinuită prin faptă ilicită, începe să curgă de la data când păgubitul a cunoscut sau trebuia să cunoască, atât paguba cât și pe cel care răspunde de ea"). În speță, deși instanța de apel a reținut, în mod greșit, aplicabilitatea dispozițiilor art. 8 din Decretul nr. 167/1958, soluția pe care a pronunțat-o pe prescripție este corectă și va fi menținută.

Astfel, confirmând sentința fondului sub aspectul soluției de respingere a excepției prescripției dreptului material la acțiune, instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente - art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Potrivit textului evocat, prescripția începe să curgă de la data când se naște dreptul la acțiune, or dreptul la acțiunea în răspundere pentru evicțiune se naște la data producerii evicțiunii, deoarece până în acest moment obligația vânzătorului este condițională și cumpărătorul nu poate să acționeze, iar prescripția nu curge împotriva celui care este împiedicat să acționeze. Pe cale de consecință, în speță, termenul de prescripție - care este cel general de 3 ani, prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 - se calculează de la data producerii evicțiunii.

Sub acest din urmă aspect, în mod corect instanța de apel a reținut că termenul de prescripție a început să curgă de la data de 18 iulie 2011, când reclamanții au fost notificați de moștenitorul proprietarului tabular al imobilului să părăsească imobilul, sub sancțiunea unei acțiuni în evacuare. Contrar susținerilor recurentei, tulburarea astfel produsă reclamanților cumpărători în exercitarea prerogativelor de proprietari este o tulburare de drept, iar nu de fapt, nefiind vorba despre o reclamație oarecare din partea unui terț, ci de una întemeiată pe o iminentă acțiune în justiție pentru evacuarea cumpărătorilor de către proprietarul înscris în cartea funciară, ceea ce i-a determinat pe cumpărători să renunțe la lucru fără judecată, predând imobilul terțului evingător la data de 23 noiembrie 2011, conform procesului-verbal de predare-primire de la dosar.

Deci, evicțiunea s-a produs pe data acțiunii neechivoce a terțului împotriva cumpărătorilor, prin care acesta și-a afirmat dreptul de proprietate și i-a somat pe cumpărători să-i predea imobilul sub sancțiunea acțiunii în evacuare, respectiv pe data notificării din 18 iulie 2011. Așa fiind, în conformitate cu dispozițiile art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, de la această dată a început să curgă termenul de prescripție de 3 ani pentru exercitarea dreptului la acțiunea în garanție pentru evicțiune a cumpărătorilor împotriva vânzătorului. Întrucât acțiunea reclamanților a fost formulată la data de 11 februarie 2013, rezultă că termenul de prescripție de 3 ani nu era împlinit la data sesizării instanței, astfel că în mod corect a fost respinsă, în speță, excepția prescripției dreptului material la acțiune.

Recurenta susține că reclamanții au fost evinși în cadrul acțiunii de constatare a nulității titlului statului, promovată de către moștenitorii fostului proprietar al imobilului, deposedat abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, litigiu în care reclamanții din prezenta cauză au avut calitatea de intervenienți. Este adevărat că prin Decizia civilă nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Brașov, secția civilă, rămasă irevocabilă prin Decizia civilă nr. 131/R din 2 aprilie 2007 a Curții de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a admis acțiunea moștenitorilor fostului proprietar al imobilului litigios și s-a constatat nulitatea titlului de proprietate al Statului Român asupra acestui imobil, cu restabilirea situației de carte funciară anterioară înscrierii acestui titlu.

Contrar însă susținerilor recurentei, evicțiunea nu s-a produs la data rămânerii irevocabile a Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Brașov, secția civilă, respectiv la data de 2 aprilie 2007, deoarece prin această hotărâre judecătorească cumpărătorii pe Legea nr. 112/1995 nu au fost obligați să predea imobilul, nefiind constatată ineficacitatea titlului lor în raport cu cel al reclamanților din acel litigiu, pe calea comparării celor două titluri. Prescripția dreptului la acțiunea în garanție pentru evicțiune nu curge de la data la care s-a constatat nulitatea titlului vânzătorului, cum pretinde în fapt recurenta, ci de la data când cumpărătorii au fost tulburați efectiv în exercitarea stăpânirii asupra imobilului de către terțul al cărui drept de proprietate a fost recunoscut în litigiul de constatare a nulității titlului statului, dat fiindcă evicțiunea semnifică garanția pentru liniștita posesiune și folosință a lucrului vândut.

Or, în speță, așa cum s-a arătat deja, tulburarea efectivă a reclamanților cumpărători în stăpânirea bunului dobândit prin cumpărare de la stat s-a produs pe data notificării prin care terțul și-a afirmat dreptul de proprietate și i-a somat să-i predea imobilul sub sancțiunea acțiunii în evacuare, aceasta fiind o tulburare de drept, întrucât s-a întemeiat pe o pretenție juridică din partea terțului tulburător - exercitarea acțiunii în evacuare, care i-a determinat pe cumpărători să renunțe la lucru fără judecată și să predea imobilul terțului evingător.

Distincția între posesie și detenție precară pe care o face recurenta în încercarea de a justifica faptul că reclamanții au fost evinși la data rămânerii irevocabile a Deciziei civile nr. 419/AP din 7 decembrie 2006 a Tribunalului Brașov, secția civilă, este irelevantă în speță, cât timp prin această hotărâre nu s-a constatat ineficacitatea titlului cumpărătorilor, neputându-se astfel reține că aceștia au devenit detentori precari după pronunțarea respectivei hotărâri. În concluzie, în aplicarea corectă a dispozițiilor art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripție a început să curgă de la data notificării din 18 iulie 2011, aceasta fiind data producerii evicțiunii și, deci, data când s-a născut dreptul la acțiunea în garanție pentru evicțiune, iar în raport de această dată, acțiunea reclamanților, promovată la data de 11 februarie 2013, nu es