ÎCCJ, decizie (scj.ro #149436)

Contract de locațiune. Prejudiciu. Caracterul cert al prejudiciului.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic : prejudiciu

-  caracter cert

C. civ. art. 1532 alin. 1

Pentru ca un prejudiciu cauzat prin „pierderea unei șanse” să fie reparabil prin angajarea răspunderii contractuale, trebuie să existe un prejudiciu real și cert,  cauzat de crearea unei situații dezavantajoase pentru partea în privința căreia nu s-a executat o obligație contractuală (în concret, predarea spațiului închiriat în starea inițială), constând în ratarea unei oportunități cu semnificații importante pentru viitorul său.

Șansa de a obține un avantaj trebuie să fie efectivă și serioasă, creditorul obligației neîndeplinite având obligația să demonstreze că a ratat obținerea unui avantaj care era, pentru el, aproape o certitudine, în care obiectivele pe care și le-a propus s-ar fi împlinit, dacă nu ar fi intervenit neexecutarea culpabilă a obligației din partea debitorului acestuia.

Certitudinea unui prejudiciu viitor se referă atât la existența cât și la întinderea acestuia și trebuie apreciată din perspectiva art. 1532 C.civ.

Este legală hotărârea prin care instanța de apel, în aplicarea art. 1532 C. civ. a stabilit că reclamantul locator a pierdut șansa de a obține un anumit cuantum al chiriei, dar că nu a dovedit probabilitatea ca aceasta să se mențină la același nivel în perioada pretinsă de locator, prejudiciul invocat în aceste condiții neavând caracter cert.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1450 din 26 aprilie 2018

Prin cererea înregistrată sub nr. x/x/2014 pe rolul Tribunalului București – Secția a VI-a Civilă, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâta B., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța să fie obligată pârâta la plata sumei de 1092420,87 lei, actualizată cu rata inflației până la data plății efective, reprezentând despăgubiri materiale și penalități de întârziere, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Concret, a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 96205,19 lei, pentru neîndeplinirea obligației de a readuce spațiul închiriat la forma inițială, constând în 206.488,30 lei, costuri de remediere a imobilului, din care a dedus 81.541,80 lei, garanție de bună execuție și 27497,79 lei, chirie achitată în plus pentru luna decembrie 2013.

Totodată, a solicitat plata sumei de 989.591,28 lei, prejudiciu constând în beneficiu nerealizat, reprezentând chiria de 9102 Euro/lunar, pentru o perioadă de 2 ani, pe care ar fi încasat-o de la noul locatar, C.

Pârâta a formulat cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 122.241,39 lei, compusă din 81.541,80 lei, garanție contractuală și 40.699,59 lei, chirie achitată necuvenit pentru luna decembrie 2013.

Prin sentința civilă nr. 5550 din 12 noiembrie 2014, Tribunalul București a admis în parte cererea principală și a obligat pârâta către reclamantă la plata sumei de 1.085.796,47 lei, despăgubiri, sumă actualizată cu rata inflației de la 10 ianuarie 2014 (data introducerii acțiunii) și până la data plății.

A respins restul pretențiilor, ca nefondate.

A obligat pârâta să plătească reclamantului suma de 17362,96 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

A respins cererea reconvențională, ca nefondată.

Împotriva sentinței nr. 5550 din 12 noiembrie 2014 a Tribunalului București, precum și împotriva încheierii din 18 iulie 2014 pronunțată de aceeași instanță, a declarat apel pârâta-reclamantă B., înregistrat la data de 9 aprilie 2015 pe rolul Curții de Apel București – Secția a VI-a Civilă.

Prin decizia nr. 371A din 20 februarie 2017, a fost respins apelul declarat împotriva încheierii de ședință din 18 iunie 2014, ca nefondat.

A fost admis apelul declarat de pârâta-reclamantă împotriva sentinței nr. 5550 din 12 noiembrie 2014, care a fost schimbată în parte, în sensul obligării pârâtei la plata către reclamant a sumei de 329.858,69 lei, cu titlu de despăgubiri (din care 96205,19 lei contravaloare reparații și 233653,5 lei contravaloare beneficiu nerealizat pentru perioada 12 decembrie 2013 – 31 mai 2014), sumă ce urma a fi actualizată cu rata inflației de la data introducerii acțiunii și până la plata debitului.

S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

A fost obligat intimatul-reclamant către apelanta-pârâtă la plata sumei de 10582,19 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva deciziei nr. 371A din 20 februarie 2017 a Curții de Apel București, în termen legal a declarat recurs reclamantul D., înregistrat la data de 9 iunie 2017 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secția a II-a Civilă.

Decizia recurată a fost criticată sub aspectul nelegalității, pentru următoarele motive:

Hotărârea a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 1531, art. 1532 și art. 1385 alin. 3 C. civ., care reglementează principiul reparării integrale a prejudiciului, motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de nelegalitate, a susținut că sunt greșite considerentele instanței de apel, potrivit cărora încheierea contractului de închiriere nr. x din 19 mai 2014 cu E. a reprezentat o șansă sau că stabilirea unei chirii lunare de doar 5000 Euro este rezultatul negocierii părților, ceea ce implică culpa creditorului însuși de a nu obține o chirie mai mare. În mod asemănător, este greșită aprecierea instanței de prim control judiciar că, după încheierea contractului susarătat, respectiv pentru perioada ulterioară lunii iunie 2014, recurentul-reclamant nu a mai suferit o pierdere de șansă.

Recurentul a relevat faptul că șansa presupune un eveniment extraordinar, a cărui reușită nu este niciodată certă, elementul aleatoriu fiind prezent în definirea șansei.

Or, în cazul recurentului, contractul de închiriere a fost încheiat, dar a fost reziliat din culpa intimatei-pârâte, pentru nerespectarea obligației de a preda un spațiu apt a fi folosit potrivit destinației sale. Contractul perfectat cu C. a vizat același nivel al chiriei stabilit în convenția încheiată cu pârâta, pentru că imobilul avea calitățile și gradul de dotare aferent, ceea ce înseamnă că obținerea unui asemenea preț al locațiunii reprezenta un fapt normal, comun, ce exclude ipoteza șansei.

Ca atare, nu erau incidente prevederile art. 1532 alin. 2 C. civ., referitoare la prejudiciul viitor constând în pierderea unei șanse de a obține un avantaj, ci erau incidente prevederile art. 1532 alin. 1 coroborate cu art. 1385 alin. 2, în sensul că trebuia evaluat un prejudiciu viitor cert, constând în câștigul nerealizat.

În subsidiar, în măsura în care încheierea contractului cu C. ar fi calificată ca fiind o șansă, recurentul a solicitat a se constata că instanța de apel a greșit, limitând întinderea prejudiciului la perioada cuprinsă între 10 decembrie 2013 – 1 iunie 2014.

Astfel, recurentul-reclamant a obținut, ulterior acestei perioade, o chirie lunară de doar 5000 Euro, imposibilitatea de a obține mai mult decurgând din faptul că spațiul nu mai era la același nivel de dotare și calitate, din culpa pârâtei, precum și din faptul că condițiile de închiriere diferă de la o lună la alta sau de la o perioadă a anului la alta.

Astfel, sărbătorile aferente sfârșitului de an reprezintă o perioadă profitabilă pentru orice profesionist, astfel că și închirierea se face la sume mai mari în decembrie, în raport cu lunile de primăvară sau de vară.

Așadar, instanța de apel a sancționat buna credință și diligența reclamantului, încălcând art. 14 C. civ., ajungând la concluzia nerezonabilă că proprietarul imobilului a acționat greșit când a exercitat diligențe pentru încheierea, în iunie 2014, a unui nou contract de închiriere. Consecința acestui raționament este aceea că era preferabil ca reclamantul să lase spațiul neocupat, situație în care instanța i-ar fi acordat integral pretențiile formulate.

Șansa, potrivit recurentului, a constat în contractul încheiat pentru o perioadă de 10 ani, iar pierderea șansei a determinat pierderea chiriei de 9102 Euro/lunar. În consecință, pentru perioada 10 decembrie 2013 – 1 iunie 2014, pierderea este totală, iar ulterior, pierderea este parțială, de 4102 Euro/lună.

O altă critică de nelegalitate vizează încălcarea dispozițiilor art. 1266, art. 1267, art. 1268, art. 1270 și art. 1821 C. civ., privind interpretarea sistematică a contractelor și după voința concordantă a părților, precum și cu privire la obligația chiriașului de predare a spațiului la încetarea locațiunii, critică încadrată de recurent pe dispozițiile art. 461 alin. 2 teza a II-a C. proc. civ. și art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ.

Acest motiv de recurs vizează interpretarea dispozițiilor art. 7 alin. 4, art. 17 alin. 2 din contractul de locațiune nr. x din 7 iunie 2013, referitoare la termenul în care trebuia executată obligația de readucere a spațiului în starea inițială. În esență, recurentul apreciază că această obligație trebuia executată înăuntrul termenului de preaviz, de 3 luni, pentru denunțarea unilaterală a convenției, iar nu în 10 zile de la încetarea acestuia, aspect ce ar rezulta din aplicarea regulilor principale de interpretare a contractului (voința concordantă a părților, scopul și natura contractului, interpretarea clauzelor unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul care rezultă din ansamblul contractului). Instanța de apel, făcând aplicarea dispozițiilor art. 1269 alin. 1 din Noul C. civ., a dat prevalență regulilor subsidiare de interpretare, înlăturându-le, fără temei, pe cele principale.

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă a solicitat, în principal, anularea recursului, în condițiile art. 483 C. proc. civ. sau respingerea căii extraordinare de atac, ca inadmisibilă. În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, reiterând apărările și susținerile formulate în fazele procesuale anterioare.

În ce privește excepția nulității recursului, a susținut, în esență, că motivele invocate de recurent nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Referitor la inadmisibilitatea recursului, a arătat că reclamantul exprimă, direct în recurs, deci

omisso medio

, două critici pe care nu le-a formulat pe calea apelului, deși avea această posibilitate. Concret, a relevat că se încearcă schimbarea calificării juridice pe care instanța de fond a dat-o sumelor acordate cu titlu de despăgubiri, aceea de reparare a beneficiului nerealizat, în reparare a prejudiciului cert. În al doilea rând, recurentul încearcă să demonstreze că termenul de 10 zile ar fi inclus în interiorul perioadei de 3 luni prevăzute de art. 17 alin. 2 din contractul de locațiune, în contextul în care Tribunalul București a reținut deja, cu putere de lucru judecat, că cele 10 zile au început să curgă de la momentul încetării contractului de locațiune (10 decembrie 2013).

În condițiile art. 493 alin. 1 - 4 C. proc. civ. a fost întocmit și comunicat părților raportul asupra admisibilității în principiu a recursului.

Prin încheierea din 1 februarie 2018, potrivit art. 493 alin. 7 C. proc. civ., recursul a fost admis în principiu și s-a fixat termen de judecată pe fond, cu citarea părților.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Criticile referitoare la încălcarea prevederilor art. 1531, art. 1532 și art. 1385 alin. 3 C. civ. și subscrise motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., nu pot fi primite.

În esență, recurentul-reclamant critică doar întinderea reparației acordate de instanța de apel pentru beneficiul nerealizat, întrucât, în ce privește prejudiciul efectiv suferit (

damnum emergens

), constând în costurile necesare aducerii spațiului închiriat în starea inițială, instanța de apel i-a acordat integral despăgubirile solicitate.

Sub un prim aspect, solicită a se constata că s-a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1532 alin. 2 C. civ., considerându-se că perfectarea contractului de închiriere cu C. a reprezentat șansă și că, pentru perioada ulterioară încheierii celui de al doilea contract de locațiune, cu E., deci după iunie 2014, recurentul-reclamant nu a mai suferit o pierdere de șansă în a obține un avantaj.

Contrar celor susținute de recurentul-reclamant, șansa nu presupune cu necesitate un eveniment extraordinar, a cărui reușită nu este niciodată certă, elementul aleatoriu fiind prezent în definirea șansei. Pentru ca un prejudiciu cauzat prin „pierderea unei șanse” să fie reparabil prin angajarea răspunderii contractuale, trebuie întrunite mai multe condiții: să fie un prejudiciu real și cert, prin crearea unei situații dezavantajoase pentru partea în privința căreia nu s-a executat o obligație contractuală (în concret, predarea spațiului închiriat în starea inițială), prin ratarea unei oportunități cu semnificații importante pentru viitorul său. Șansa de a obține un avantaj trebuie să fie efectivă și serioasă, creditorul obligației neîndeplinite având obligația să demonstreze că a ratat obținerea unui avantaj care era, pentru el, aproape o certitudine, în care obiectivele pe care și le-a propus s-ar fi împlinit, dacă nu ar fi intervenit neexecutarea culpabilă a obligației din partea debitorului acestuia.

În concret, în mod corect a reținut instanța de apel că recurentul-reclamant a ratat șansa de a obține o chirie lunară în cuantum de 9102 Euro/lunar, existând perspective reale în acest sens, din moment ce creditorul obligației de predare a spațiului perfectase deja un contract de închiriere cu C. Ceea ce instanța de apel a constatat, în mod just, este faptul că certitudinea unui prejudiciu viitor se referă atât la existența, cât și la întinderea sa. Din această perspectivă a făcut o corectă aplicare a prevederilor art. 1532 alin. 1 C. civ. Întinderea reparării unui prejudiciu cauzat prin pierderea unei șanse nu poate fi însă egală avantajelor pe care creditorul le-ar putea obține din valorificarea șansei, pe de o parte. Pe de altă parte, repararea unui astfel de prejudiciu este proporțională cu probabilitatea obținerii avantajului, ținând cont de împrejurări și de situația concretă a creditorului.

În acest context, instanța de apel a apreciat că reclamantul locator a pierdut șansa de a obține un anumit cuantum al chiriei, stabilit prin convenția perfectată cu C., dar că nu s-a dovedit probabilitatea ca această chirie să se mențină în același cuantum pe întreaga perioadă pretinsă de către reclamant (8 ani de la data la care spațiul ar fi trebuit predat noului chiriaș). În adevăr, un contract de închiriere, contract cu executare succesivă, încheiat pentru o perioadă de 10 ani, poate fi desființat atât pentru motivele stipulate în acea convenție, cât și pentru cauzele generale prevăzute de lege (denunțare unilaterală, reziliere, moartea locatorului, ș.a.m.d).

Așadar, instanța de apel a procedat la stabilirea întinderii prejudiciului în condițiile stipulate de legiuitor, prin art. 1532 alin. 2 C. civ., ținând cont de „împrejurări și situația concretă a creditorului”. Or, toate aceste elemente pe care instanța de prim control judiciar le-a avut în vedere la stabilirea daunelor interese reprezintă împrejurări de fapt, ce nu pot fi cenzurate pe calea recursului, cale extraordinară de atac limitată la verificarea aspectelor de nelegalitate ale hotărârii, și care, prin urmare, nu poate cenzura și motivele de netemeinicie.

Nu în ultimul rând, reține că solicitarea recurentului-reclamant, de a se constata că, după data de 1 iunie 2014, a avut loc o pierdere parțială, constând în diferența dintre chiria lunară pe care ar fi avut șansa să o obțină, de 9102 Euro, și cea pe care a obținut-o efectiv, de 5000 Euro/lună, nu reprezintă doar o împrejurare de fapt, ce nu poate fi analizată în cadrul procesual al unei căi extraordinare de atac, limitată la aspecte de nelegalitate, ci chiar o chestiune nouă, neinvocată în fața instanțelor de fond. Astfel, reclamantul a formulat o acțiune în daune contractuale, solicitând atât repararea pierderii efectiv suferite, cât și beneficiul de care a fost lipsit, pentru neîndeplinirea de către chiriaș a obligației de predare a spațiului în starea inițială, la data de 23 ianuarie 2014. Deși în cursul soluționării litigiului, în fața instanței de fond, reclamantul a perfectat un nou contract de locațiune pentru același spațiu, începând cu data de 1 iunie 2014, nu și-a modificat capătul de cerere referitor la beneficiul nerealizat, în sensul de a solicita diferența dintre chiria pe care ar fi avut șansa să o obțină și cea stipulată prin noua convenție. Acest aspect a reprezentat o critică formulată prin apelul părții adverse, însușită, de altfel, de instanța de prim control judiciar, iar reclamantul, deși a formulat întâmpinare, s-a limitat la a susține prin acest act procesual că încheierea unui nou contract de locațiune nu este de natură să diminueze prejudiciul constând în beneficiu nerealizat. Nici una din apărările formulate prin prezentul recurs, referitoare la culpa pârâtei în scăderea nivelului de dotare a spațiului, în pierderea de șansă decurgând din condițiile de închiriere, ce diferă de la o perioadă la alta a anului, la imposibilitatea sancționării creditorului care depune diligențe pentru reducerea prejudiciului ș.a.m.d nu au fost deduse spre analiză instanței de apel. Altfel spus, acestea sunt motive care nu au fost invocate în fața primei instanțe și nici prin întâmpinarea formulată în apel.

Așadar, chiar dacă aceste critici ar putea fi încadrate în vreunul din motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. 1 C. proc. civ., acestea nu pot fi primite

omisso medio

, câtă vreme nu au fost invocate în cursul judecării apelului, conform art. 488 alin. 2 C. proc. civ.

Nici criticile referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 1266, art. 1267, art. 1268, art. 1270 și art. 1821 C. civ. și încadrate de parte pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ. nu pot fi primite.

În primul rând, se impune a constata că operațiunea de interpretare a contractului de închiriere, operațiune în urma căreia s-a stabilit că termenul de 10 zile, de aducere a spațiului închiriat în starea inițială, curge de la încetarea convenției și nu este inclus în termenul de preaviz pentru denunțare unilaterală, de 3 luni, nu a avut ca efect înlăturarea răspunderii contractuale a chiriașului sau reducerea cuantumului prejudiciului pretins a fi reparat de către proprietar. Altfel, spus, aceste critici formulate pe calea recursului vizează doar considerentele deciziei pronunțate în apel, fiind incidente dispozițiile art. 461 alin. 2 C. proc. civ.

În al doilea rând, și instanța de fond a interpretat în același sens prevederile art. 7 și art. 17 alin. 2 din contractul de închiriere (fila 29, par. 7-8 și fila 35 par. 4 din sentința nr. 5550 din 12 noiembrie 2014 a Tribunalului București).

Așadar, dacă reclamantul aprecia că aceste dezlegări sunt greșite, avea posibilitatea să promoveze apel la considerente, ceea ce nu a înțeles să facă. Prin urmare, recursul poate fi exercitat numai pentru motive ce au făcut analiza instanței anterioare, întrucât numai în acest fel se respectă principiul dublului grad de jurisdicție și principiul legalității căilor de atac. În caz contrar, s-ar ajunge la situația în care anumite apărări, susțineri ale părților, ce puteau fi invocate, ca în prezenta cauză, pe calea apelului la considerente , să fie analizate pentru prima oară de instanța învestită cu calea extraordinară de atac.

Prin urmare, trecând peste faptul că aceste critici, referitoare la aplicarea regulilor de interpretare a convențiilor, ar putea sau nu fi încadrate în prevederile art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., constată că ele au fost invocate

omisso medio

și că, prin urmare, în conformitate cu dispozițiile art. 488 alin. 2 C. proc. civ., nu pot fi primite.

Față de considerentele mai sus arătate, potrivit art. 496 alin. 1 C. proc. civ., a respins recursul, ca nefondat.