ÎCCJ, decizie (scj.ro #83184)

Contract de vânzare-cumpărare. Garanția pentru evicțiune. Cumpărător de rea-credință. Efecte. Sancțiune aplicabilă. Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte comerciale. Index alfabetic: contract de vânzare – cumpărare - nulitate absolută - garanție pentru evicțiune - îmbogățirea fără justă cauză - răspunderea vânzătorului evins - rea-credință C. civ ., art.992, art.1336, art.1341 pct.3-4, art.1344, art.1348 Condiția pentru a deveni operantă obligația de garanție este ca pierderea sau, după caz, tulburarea proprietății să se datoreze faptei vânzătorului sau faptei unui terț, evicțiunea să provină de la vânzător sau de la un terț, tulburarea putând fi o tulburare de fapt sau o tulburare de drept.

În cazul în care, prin hotărâre judecătorească definitivă s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au încheiat, reținându-se reaua-credință a ambelor părți la momentul încheierii lui, în sensul cunoașterii de către acestea că obiectul pro-parte, nu se găsea în proprietatea vânzătorului, cumpărătoarea nefiind de bună-credință, aceasta nu mai poate invoca și opune vânzătorului obligația de garanție pentru evicțiune, ea urmând să suporte consecințele declarării nulității absolute parțiale, în sensul repunerii în situația anterioară, prin restituirea prețului plătit, nefiind incidente în cauză dispozițiile art.1344 și 1348 C. civ . Secția comercială, Decizia nr.3026 din 23 noiembrie 2009 Prin sentința nr.861/2008, Tribunalul Dolj , Secția comercială, a respins acțiunea precizată formulată de reclamanta SC C.D.

SRL Craiova în contradictoriu cu pârâta SC C. SA Craiova având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumei de 112.044 Euro reprezentând valoarea actualizată a sumei de 6.598 Euro , a sumelor de 15.958 Euro daune interese și 560 Ron, cotă parte din cheltuielile notariale. Instanța de fond a reținut ca nefiind întrunite condițiile art.1201 C. civ . în raport cu sentința nr.468/2005 a Tribunalului Dolj , prin care s-a respins cererea reconvențională a reclamantei SC C.D. SRL având ca obiect anularea contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.3551/2004, în lipsa identității de părți și de obiect între cele două cauze.

Pe fond s-a reținut, în raport de constatarea nulității parțiale absolute a contractului nr.39/2004 pentru suprafața de 35,5 m.p . teren, prin sentința nr.468/2005 a Tribunalului Dolj , definitivă și irevocabilă, ca nefiind îndeplinite condițiile art.1337 C. civ . privind obligația de garanție pentru evicțiune, evicțiune, care, în cazul de față a avut o cauză anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare despre care însă și reclamanta a avut cunoștință, reaua-credință a ambelor părți contractante fiind stabilită prin hotărârea judecătorească mai sus menționată.

Reclamanta având cunoștință de situația juridică incertă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare, instanța de fond a reținut ca nefiind îndeplinită a treia condiție a evicțiunii, aceea a necunoașterii de către cumpărător a cauzei evicțiunii, situație în care obligația de garanție nu este operantă în raport de art.1337 C. civ . Față de caracterul accesoriu al capătului de cerere privind obligarea la plata de daune interese, acțiunea a fost respinsă în tot.

Curtea de Apel Craiova, Secția comercială, prin decizia nr . 16/2009 a admis apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că a admis în parte acțiunea și a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 6.598 Euro în echivalent în lei la data plății, reprezentând prețul suprafeței de 35,52 m.p . din spațiul comercial ce a făcut obiectul contractului de vânzare – cumpărare autentificat cu nr.30/2004, respingând capetele de cerere privind cota parte din cheltuielile notariale și daunele interese constând în beneficiu nerealizat , menținând sentința cu privire la respingerea excepției autorității de lucru judecat. S-a reținut că prin cererea de apel reclamanta apelantă și-a restrâns obiectul cererii de chemare în judecată la pct.1 și 3 din cerere, respectiv la plata sumei de 380.800 Ron, reprezentând câtimea de preț actualizată la momentul evicțiunii: 18 octombrie 2009 și 560 Ron taxe notariale.

S-a apreciat că obligația de garanție pentru evicțiune, cât privește partea din contractul constatat parțial nul absolut și pentru care se solicită prețul actualizat, nu subzistă, dar nu pentru motivele reținute de instanța de fond, ci pentru faptul că s-a constatat nulitatea, iar aceasta nu produce niciun efect, nu creează drepturi și obligații pentru părți, ci conduce la desființarea retroactivă a raportului juridic, cu consecința repunerii părților în situația anterioară, ceea ce înseamnă că tot ce s-a executat trebuie restituit. Pentru partea din preț corespunzătoare nulității reprezentând 20,20%, reclamantul are dreptul, proporțional, la restituirea sumei de 6.598 Euro , prețul contractual fiind exprimat în Euro iar temeiul restituirii neconstituindu-l îmbogățirea fără justă cauză.

În ce privește taxele notariale s-a reținut că pârâtul nu poate fi obligat la restituirea acestora, ele neintrând în patrimoniul acestuia. Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanta SC C.D. SRL Craiova cât și pârâta SC C. SA Craiova. Recurenta reclamantă a criticat decizia atacată pentru : 1. motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc . civ . prin raportare la prevederile art.1344 și 1348 C. civ ., referitor la răspunderea vânzătorului evins, arătând că în mod greșit instanța de apel i-a acordat numai 6.591 Euro , întrucât prin cererea de chemare în judecată a solicitat și pretins valoarea de circulație a suprafeței comerciale în litigiu din momentul evicțiunii, respectiv 112.044 Euro și greșit aceeași instanță a motivat obligația de plată pe consecințele nulității absolute.

2. motivul prevăzut de art.304 pct.7 și 8 C. proc . civ . în a cărui dezvoltare a arătat: - prin acțiune nu s-a solicitat o indexare a prețului stabilit în Euro , ci o valoare actualizată a suprafeței comerciale litigioase, motivarea fiind străină de natura pricinii și contradictorie, încălcând prevederile art.970 și 1073 C. civ .; - motivarea instanței de apel, în sensul că pârâta nu datorează restituirea sumei solicitate, întrucât obligația de plată a fost prevăzută în Euro constituie o veritabilă denaturare a înțelesului lămurit al acțiunii. - 3. motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc . civ ., raportat la art.1341 pct.3 și 4 C. civ ., fiind greșit respins capătul de cerere privind obligarea la plata taxei notariale de 560 lei, deoarece vânzătorul răspunde pentru evicțiune și pentru spezele contractului de vânzare.

Recurenta pârâtă a criticat decizia atacată pentru : 1.motivul prevăzut de art.304 pct.6 C. proc . civ . constând în faptul că numai prin apel pârâta a invocat art.992 C. civ ., instanța de apel soluționând deci, dincolo de cadrul procesual fixat de reclamantă; 2.motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc . civ .; – instanța de apel, greșit, nu a luat în considerare probele care fac dovada culpei reclamantei cumpărătoare și care-i profită în cauza de față. Recursurile nu sunt fondate. Cu privire la recursul declarat de reclamantă. 1.Criticile care fundamentează cauza de modificare prevăzută de art.304 pct.9 C. proc . civ . și care se reduc la temeiul de drept în baza căruia a solicitat cota parte de preț aplicată la valoarea de circulație a imobilului, nu au fost primite.

Recurenta reclamantă și-a întemeiat acțiunea precizată pe dispozițiile art.1344 și 1348 C. civ ., conform cărora „Dacă lucrul vândut se află, la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării excedentele valorii în timpul evicțiunii” și respectiv: „Dacă în caz de evicțiunea unei părți a fondului vândut, nu se strică vânzarea, cumpărătorul are dreptul la a cere valoarea, în momentul evicțiunii, a părții de care a fost evins, iar nu o parte proporțională din preț”. Numai că, după cum corect a constatat instanța de apel recurentul nu se află în poziția juridică de evins. Evicțiunea, față de care, potrivit art.1336 C. civ ., vânzătorul îl garantează pe cumpărător, semnifică pierderea proprietății în tot sau în parte a lucrului vândut sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.

Condiția pentru a deveni operantă obligația de garanție este ca pierderea sau, după caz tulburarea proprietății să se datoreze faptei vânzătorului sau faptei unui terț, evicțiunea să provină de la vânzător sau de la un terț, tulburarea putând fi o tulburare de fapt sau o tulburare de drept. În cauză, prin hotărâre judecătorească definitivă s-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare pe care părțile l-au încheiat, mai sus menționat, și în care reclamanta a avut calitatea de cumpărător, reținându-se totodată reaua-credință a ambelor părți la momentul încheierii lui, în sensul cunoașterii de către acestea că obiectul pro-parte, nu se găsea în proprietatea vânzătorului.

În atare situație, cu privire la pierderea proprietății, cumpărătoarea nefiind de bună-credință, aceasta nu mai poate invoca și opune vânzătorului obligația de garanție pentru evicțiune, ea urmând să suporte consecințele declarării nulității absolute parțiale, în sensul repunerii în situația anterioară, prin restituirea prețului plătit, nefiind incidente în cauză dispozițiile art.1344 și 1348 C. civ ., mai sus citate. 2. Cu privire la motivele întemeiate pe dispozițiile art.304 pct.8 și 7 C. proc . civ ., s-a constatat că interpretarea greșită, pe care recurenta a invocat-o, are ca obiect temeiul de drept al cererii de chemare în judecată, nu a actului juridic ce ar forma obiectul acesteia, nefiind întrunită, deci, ipoteza art.304 pc.8 C. proc . civ ., cum de altfel, nu este întrunită nici ipoteza art.304 pct.7 C. proc . civ ., motivarea instanței de apel nefiind nici contradictorie și nici străină de natura cauzei, astfel cum s-a arătat mai sus.

3. Ultima critică întemeiată pe dispozițiile art.304 pct.9 C. proc . civ . și prin care se invocă neaplicarea de către instanța de apel a prevederilor art.1341 pct.3 și 4 C. civ ., cu privire la spezele vânzării nu a fost nici ea primită, deoarece, obligația vânzătorului pentru evicțiune nefiind operantă în cauză, recurentul cumpărător nu poate solicita spezele la care referă textele de lege invocate, nefiind incidente în cauza de față. Cu privire la recursul declarat de pârâtă.

Recurenta pârâtă și-a întemeiat criticile formulate pe motivele prevăzute de art.304 pct.6 și 9 C. proc . civ . 1. Cu privire la critica întemeiată pe dispozițiile art.304 pct.6 C. proc . civ ., s-a constatat că aceasta nu are obiect față de faptul că din motivarea deciziei atacate nu rezultă că instanța de apel și-ar fi fundamentat soluția pe dispozițiile art.992 C. civ . 2. Cu referire la motivul prevăzut de art.304 pct.9 C. proc . civ . este de observat că dezvoltarea lui antamează stabilirea situației de fapt, prin raportare la probele administrate, excedând astfel controlului instanței de recurs pe care art.304 C. proc . civ . – partea introductivă îl limitează numai la legalitatea hotărârii atacate.

Așa fiind, față de cele ce preced, cu luarea în considerare și a prevederilor art.274 C. proc . civ ., Înalta Curte a respins ambele recursuri ca nefondate menținând ca legală hotărârea atacată.