ÎCCJ, decizie (scj.ro #86875)

Contract de ipotecă. Desființarea retroactivă a titlului constituitorului ipotecii. Efecte din perspectiva dispozițiilor art. 1790 din Codul civil

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: acțiune în constatarea nulității

contract de ipotecă

creditor ipotecar

C. civ., art. 1770, art. 1790

Desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare care a constituit titlul de proprietate al constituitorului unei ipoteci atrage toate consecințele pe care efectele nulității le produce, inclusiv acelea de desființare a ipotecii constituite asupra imobilului ce face obiectul actului anulat, nulitatea răsfrângându-se nu numai asupra părților, ca efect al repunerii în situația anterioară, ci și asupra terților cărora cumpărătorul le-a constituit un drept real asupra bunului.

Dispozițiile art. 1790 C. civ. - care consacră dreptul creditorilor ipotecari de a urmări imobilul în orice mână ar trece, respectiv efectele ipotecii față de terții dobânditori ai imobilului ipotecat - nu sunt incidente în cazul în care bunul ipotecat revine - ca efect al nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu constituitorul ipotecii - în patrimoniul proprietarului anterior, deoarece acesta nu are calitatea de terț dobânditor al imobilului ipotecat în sensul acestor dispoziții legale.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 782 din 28 februarie 2014

Notă

: * În prezenta decizie au fost avute în vedere dispozițiile din vechiul Cod civil.

** În același sens sunt : Decizia nr. 3317 din 14 octombrie 2010, Decizia nr. 2201 din 18 iunie 2008 (publicată în Jurisprudența Secției comerciale pe anul 2008), Decizia nr. 261 din 29 ianuarie 2013.

1.

Obiectul cauzei și hotărârea pronunțată de Tribunalul Galați, Secția a II-a civilă, ca primă instanță:

Prin acțiunea introductivă, astfel cum a fost precizată la data de 25 martie 2010, reclamanta SC K.C. SA prin lichidator judiciar MG E. SPRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Banca R. SA - Sucursala Galați și G. SRL Galați, anularea contractelor de ipotecă autentificate sub nr. 804 din 25 mai 2007 și 451 din 30 martie 2009 încheiate între Banca R. SA în calitate de creditoare ipotecară și G. SRL în calitate de debitor ipotecar, și respectiv garant ipotecar.

În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003 încheiat cu pârâta SC G. SRL în calitate de cumpărătoare aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren în suprafață de 1.466,06 mp și clădirile aferente situat în Galați, Str. N.B. nr. 112.

Pârâta SC G. SRL, în calitate de proprietară a bunului astfel dobândit, a încheiat cu Banca R. SA două contracte  de ipotecă în vederea garantării creditului  acordat de bancă, respectiv contractul de ipotecă nr. 804 din 28 mai 2007 prin care s-a constituit o ipotecă de rangul III cu privire la imobilul situat în Galați, Str. N.B. nr. 112 (denumit Complex hotelier K.) și  contractul de ipotecă nr. 451 din 30 martie 2009 pentru garantarea obligațiilor împrumutatului SC G. SRL, constituindu-se în favoarea creditoarei un drept de ipotecă de rangul II asupra aceluiași imobil.

Potrivit reclamantei, prin sentința comercială nr. 872 din 22 iunie 2009, definitivă și irevocabilă, s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4707/A/2003 prin care pârâta SC G. SRL a dobândit  dreptul de proprietate asupra imobilului din Galați, Str. N.B. nr. 112, astfel că, urmare repunerii părților în situația anterioară, respectiv a desființării dreptului de proprietate al constituitoarei, cele două drepturi de ipotecă încetează, ceea ce impune anularea contractelor de ipotecă în temeiul cărora aceste sarcini reale au fost constituite.

În apărare, pârâta Banca R. SA a susținut că nulitatea titlului celui care a constituit ipoteca nu atrage

eo ipso

stingerea dreptului de ipotecă, invocând necesitatea ocrotirii bunei-credințe a băncii, precum și asigurarea securității și stabilității circuitului civil. A arătat pârâta că a fost de totală bună-credință la momentul încheierii contractelor de ipotecă și că nu a avut cunoștință de existența litigiului asupra imobilului decât la data la care a fost notată în CF decizia civilă nr. 872 din 22 iunie 2009.

Pârâta SC G. SRL, față de care în cursul judecării s-a deschis procedura insolvenței a fost citată prin administratorul judiciar desemnat, care nu a depus întâmpinare și nu și-a formulat apărări în cauză.

Prin sentința civilă nr. 1291 pronunțată la 5 octombrie 2012, Tribunalul Galați a respins ca nefondată acțiunea precizată formulată de reclamantă reținând că, deși reclamanta este în prezent proprietara imobilului situat în Galați, Str. N.B. nr. 112 ca urmare a anulării contractului de vânzare-cumpărare nr.  4707/A/2003 încheiat cu SC G. SRL și repunerii părților în situația anterioară, contractul  de vânzare-cumpărare anulat este inopozabil pârâtei Banca R. SA.

În acest sens, prima instanță a constatat că la data constituirii dreptului real de ipotecă, din  cercetarea titlului de proprietate, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003, a extrasului de carte funciară și a certificatului fiscal atașat, a rezultat că pârâta SC G. SRL este titulara dreptului de proprietate asupra respectivului imobil, nefiind menționată situația litigioasă a imobilului.

Totodată, prima instanță a reținut și complicitatea la fraudă a vânzătorului și cumpărătorului care a fost sancționată cu nulitatea actului de vânzare-cumpărare, restabilirea situației anterioare încheierii actului nefiind opozabilă pârâtei Banca R. SA, creditor garantat, de bună-credință, care își păstrează dreptul de a-și valorifica garanția până la acoperirea integrală a prejudiciului, putând urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla, potrivit dispozițiilor art. 1790 C. civ.

Prima instanță a apreciat că în cauză nu sunt incidente dispozițiile legale referitoare la stingerea ipotecii pe cale principală sau accesorie deoarece pârâta Banca R. SA și-a conservat dreptul prin inscripție ipotecară, având posibilitatea de a urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla, iar reîntoarcerea bunului în patrimoniul reclamantei este rezultatul constatării caracterului fraudulos al înstrăinării, ceea ce exclude, în opinia instanței, stingerea ipotecii.

În sfârșit, instanța a înlăturat și aplicarea principiului „

accesorium

sequitur

principale

”  invocat de reclamantă, apreciind că ipoteca constituită valabil însoțește obligația debitorului în mâna oricărui dobânditor al bunului.

2.

Apelul. Decizia pronunțată de instanța de prim control judiciar, Curtea de Apel Galați.

Împotriva sentinței fondului a declarat apel reclamanta SC K.C. SA.

În esență, reclamanta a susținut că ipoteza pe care prima instanță și-a întemeiat raționamentul, respectiv situația în care proprietarul bunului ipotecat înstrăinează bunul, iar creditorul ipotecar poate urmări bunul față de noul dobânditor, este străină de circumstanțele cauzei.

Potrivit reclamantei, urmare pierderii dreptului de proprietate de către constitutorul ipotecilor în baza sentinței civile nr. 872/2009 a Tribunalului Galați, în cauză intervine stingerea pe cale principală a ipotecilor, astfel că drepturile terților dobândite între încheierea contractului și anularea lui sunt  afectate de nulitate.

Curtea de Apel Galați, Secția I civilă, prin decizia civilă nr. 12/A din 18 martie 2013, a respins ca nefondat apelul reclamantei confirmând ca legală și temeinică sentința fondului.

Instanța de apel a apreciat că reîntoarcerea imobilului în patrimoniul reclamantei, ca efect al sentinței civile nr. 872/2008 a Tribunalului Galați, nu este opozabilă Băncii R., litigiul privind anularea actului de vânzare-cumpărare nefiind notat în Cartea Funciară.

A reținut instanța că banca, în calitate de creditoare ipotecară, are dreptul să urmărească imobilul ipotecat în mâinile oricui s-ar găsi, având, potrivit dispozițiilor art. 1790 C. civ., un drept de urmărire și preferință față de alți creditori.

Totodată, instanța a apreciat că cele două contracte de ipotecă nu pot fi desființate prin voința părților sau pe cale judecătorească în situația în care creanța garantată prin intermediul bunului ipotecat nu a fost restituită băncii.

3.

Recursul. Motivele de recurs.

Împotriva deciziei nr. 12/A din 18 martie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Galați a declarat recurs reclamanta SC K.C. SA, în termen legal, solicitând modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului promovat împotriva sentinței fondului, cu consecința schimbării în tot a hotărârii primei instanțe și admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.

Recurenta și-a întemeiat recursul pe motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ., susținând în  argumentarea criticilor formulate următoarele:

Cu privire la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta a invocat încălcarea și interpretarea greșită a principiului

resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis

și a prevederilor art. 1770 C. civ.

Potrivit recurentei, anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4707/A/5 septembrie 2005, prin care SC G. SRL a devenit proprietarul bunului ce a făcut ulterior obiectul celor două contracte de ipotecă, determină desființarea tuturor actelor subsecvente actului anulat ca urmare a aplicării principiului

resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

În același sens, recurenta a arătat că efectele nulității, respectiv reatroactivitatea, restabilirea situației anterioare și anularea nu numai a actului primar, ci și a actului subsecvent se răsfrâng și față de terți, în virtutea principiului

quod nullum est, nullum producit effectum.

În continuarea argumentării recurenta a arătat că, potrivit doctrinei în materie, dispozițiile art. 1770 C. civ. constituie o aplicare a principiului

resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

Potrivit acestui text de lege, în materie de ipotecă, desființarea titlului constituitorului determină desființarea ipotecii constituite asupra imobilului ce face obiectul actului anulat.

În consecință, recurenta a apreciat că în mod eronat instanțele au făcut abstracție de prevederile legale în materie de ipotecă și de principiile care guvernează efectele nulității.

Sub un al doilea aspect subsumat motivului reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta a invocat încălcarea efectului de opozabilitate al sentinței nr. 872 din 22 iunie 2009 prin care s-a anulat contractul de vânzare-cumpărare al SC G. SRL.

Potrivit recurentei, o hotărâre judecătorească irevocabilă pe lângă efectele obligatorii între părți, întemeiate pe principiul relativității, produce și efectele de opozabilitate față de terți, având valoarea unui mijloc de probă.

Sub un al treilea aspect, recurenta a susținut că instanța de apel a achiesat în mod greșit la soluția eronată a primei instanțe, reținând incidența în cauză a dispozițiilor art. 1790 C. civ. care reglementează efectele ipotecii față de terții dobânditori ai imobilului ipotecat.

A arătat recurenta că societatea nu are calitatea de terț dobânditor în sensul art. 1790 C. civ., ci este proprietarul anterior în patrimoniul căruia imobilul a revenit urmare desființării contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu constituitorul ipotecii, respectiv SC G. SRL.

În egală măsură, a susținut recurenta, prin soluția pronunțată, instanța de apel a încălcat principiul

res inter alios acta, alius neque nocere, neque prodesse protest.

Astfel, potrivit recurentei, de vreme ce odată cu desființarea contractului de vânzare-cumpărare se consideră că bunul Complexul Hotelier K. nu a ieșit niciodată din patrimoniul societății, este imposibil de acceptat ca societatea să devină garant ipotecar în baza unui act la care nu a consimțit.

Cu privire la motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. recurenta a invocat ipoteza motivelor contradictorii străine de natura pricinii.

A susținut recurenta că distincțiile pe care le face instanța de apel în considerentele hotărârii între radierea contractelor, radierea mențiunii și radierea ipotecii sunt neclare și fără legătură cu cauza și în egală măsură din motivarea instanței nu rezultă argumentele pentru care a admis susținerile unei părți și le-a respins pe cele invocate de cealaltă parte.

În cauză, intimata Banca R. SA a formulat întâmpinare la data de 8 ianuarie 2014 prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În esență, intimata a arătat că, având în vedere dispozițiile imperative  din vechiul Cod civil privind dreptul de urmărire și de preferință al băncii în valorificarea dreptului de ipotecă dobândit, instanțele au apreciat corect că stingerea ipotecii pe cale principală nu poate fi primită, chiar dacă prin sentința nr. 872/2009, irevocabilă, s-a dispus anularea titlului de proprietate al constituitorului, cu atât mai mult cu cât banca a fost diligentă și de bună credință în constituirea ipotecii.

A mai arătat intimata că în calitate de creditor ipotecar are un drept de urmărire a imobilului în orice mână ar trece și un drept de preferință în satisfacerea creanței sale, conform art. 1790 C. civ.

:

Chestiunea de drept de a cărei dezlegare depinde soluționarea cauzei vizează stingerea ipotecii pe cale principală independent de raportul principal de obligație, care rămâne în vigoare, respectiv prin rezoluțiunea, rezilierea sau anularea dreptului de proprietate al constituitorului.

În alte cuvinte, ipoteca, ca drept real accesoriu, nu poate subzista în ipoteza desființării dreptului real pe care se grefează, caracterul rezolubil al ipotecii grefate pe un drept de proprietate rezolubilă fiind statuat expres în dispozițiile art. 1770 din vechiul Cod civil.

În cauză, cele două contracte de ipotecă nr. 804 din 28 mai 2007 și nr. 451 din 30 martie 2009 încheiate între Banca R. SA în calitate de creditor ipotecar și SC G. SRL în calitate de debitor, respectiv garant ipotecar, având ca obiect imobilul denumit Complex Hotelier K., s-au întemeiat pe titlul de proprietate al constituitorului, respectiv pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 4707/A din 05.09.2003 prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului.

Prin sentința nr. 872 din 22 iunie 2009, definitivă și irevocabilă la 9 septembrie 2009, contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat.

Or, potrivit principiului

quod nullum est nullum producit effectum

, actul a cărui nulitate a fost pronunțată nu produce nici un efect.

Pentru a opera această regulă este necesar să fie aplicate principiile efectelor nulității, respectiv retroactivitatea nulității, restabilirea situației anterioare și anularea tuturor actelor subsecvente, potrivit principiului

resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.

Altfel spus, prin aplicarea principiilor mai sus enunțate, care guvernează efectele nulității, dispare situația de fapt rezultată din actul nul, ca și cum acesta nu ar fi fost încheiat niciodată.

Așa fiind, desființarea retroactivă a contractului de vânzare-cumpărare care a constituit titlul de proprietate al constituitorului ipotecii atrage toate consecințele pe care efectele nulității le produce, inclusiv acelea de desființare a actelor subsecvente actului anulat.

Distinct de acestea, în materie de ipotecă principiul

resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis

este consacrat expres în prevederile art. 1770 C. civ. potrivit căruia ,,Acei care au asupra unui imobil un drept suspensiv printr-o condiție sau rezolubil sau supus la acțiune în resciziune, nu pot constitui decât o ipotecă supusă acelorași condiții sau resciziuni”. Prin urmare, în ce privește ipoteca, în cazul în care dreptul de proprietate al deținătorului imobilului a fost anulat, nulitatea se răsfrânge nu numai asupra părților, ca efect al repunerii în situația anterioară, ci și asupra terților cărora cumpărătorul le-a constituit un drept real asupra bunului.

În cauză, instanța de apel, deși reține că imobilul s-a reîntors în patrimoniul reclamantei urmare anulării contractului de vânzare-cumpărare nr. 4707/A/2003, nu analizează efectele anulării vânzării, respectiv aplicarea principiului general

resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis

consacrat legal în materie de ipotecă prin dispozițiile art. 1770 C. civ.

Chiar dacă s-ar considera că, implicit, prin soluția adoptată de respingere a apelului reclamantei, instanța de prim control judiciar și-a însușit argumentul primei instanțe referitor la buna-credință a băncii, ca o excepție de la principiul desființării actului subsecvent, această dezlegare este greșită, deoarece principiul ocrotirii bunei-credințe ca excepție de la desființarea actului subsecvent privește pe subdobânditorul unui bun cu titlu oneros, ipoteză care este străină de cauză, contractul de ipotecă încheiat de bancă nefiind un contract translativ de proprietate cu titlu oneros.

Înalta Curte subliniază, totodată, că principiul

resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis

este pe deplin aplicabil în condițiile în care anularea sau desființarea dreptului de proprietate al deținătorului imobilului s-a datorat unei cauze legitime și inerente titlului său, așa cum rezultă din considerentele sentinței nr. 872/2009, existentă la data încheierii actului de vânzare-cumpărare, și nu dintr-o cauză nouă și voluntară intervenită după încheierea actului, singura ipoteză în care desființarea sau anularea actului nu este opozabilă creditorului ipotecar, ipoteca urmând să-și producă efectele.

În alte cuvinte, în cauză actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat prin fraudă la lege, astfel că el nu poate să transfere proprietatea la cumpărător și nici acesta nu poate constitui valabil o ipotecă, iar complicitatea la fraudă dintre vânzător și cumpărător nu împiedică constatarea nulității actului încheiat cu încălcarea legii, cu toate efectele pe care nulitatea le produce.

Și argumentul instanței de apel cu privire la inopozabilitatea hotărârii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare față de bancă este fundamental greșit.

Hotărârea judecătorească, act jurisdicțional, produce pe lângă efectele obligatorii între părțile litigiului, întemeiate pe principiul relativității, și efecte de opozabilitate față de terți care, deși nu au participat în litigiul dedus judecății, hotărârea li se va opune cu valoarea unui fapt juridic și a unui mijloc de probă.

Or, atâta timp cât împotriva acestui fapt juridic banca nu a făcut dovada contrară, efectul de opozabilitate nu a fost infirmat.

Cu privire la aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 1790 C. civ. care în economia motivării instanței de apel constituie un argument esențial alături de inopozabilitate în fundamentarea soluției adoptate, Înalta Curte a constatat că interpretarea prevederilor sus menționate și aplicarea lor la circumstanțele cauzei este greșită.

Dispozițiile art. 1790 C. civ. consacră dreptul creditorilor ipotecari de a urmări imobilul în orice mână ar trece, respectiv efectele ipotecii față de

terții dobânditori ai imobilului ipotecat

.

Concluzia se impune cu forța evidenței din coroborarea dispozițiilor art. 1790 C. civ. cu cele prevăzute în art. 1746 și 1791 C. civ. din care rezultă că existența unei ipoteci asupra unui imobil nu împiedică trecerea proprietății de la o persoană la alta, noul proprietar fiind, însă, ținut să plătească creditorului ipotecar datoria pentru care s-a constituit ipoteca.

Or, reclamanta-recurentă nu are calitatea de terț dobânditor al imobilului ipotecat în sensul prevederilor art. 1790 C. civ., ea fiind proprietarul anterior al imobilului în patrimoniul căruia acesta a revenit ca efect al nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu constituitorul ipotecii.

Prin urmare, dispozițiile art. 1790 C. civ. nu își găsesc incidența în cauză și, pe cale de consecință, argumentul instanței de apel întemeiat pe acest text de lege este străin de cauză.

Așa fiind, Înalta Curte a constatat că instanța de apel, prin soluția adoptată, a încălcat dispozițiile legale susmenționate în materie de ipotecă, precum și principiile care guvernează efectele nulității, pronunțând o hotărâre lipsită de temei legal, ceea ce atrage incidența motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Totodată, Înalta Curte a reținut și incidența motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în condițiile în care instanța de apel, încălcând exigențele impuse de art. 261 C. proc. civ., nu răspunde  motivelor de critică formulate de reclamantă, apărările sale relevante în soluționarea cauzei nefiind înlăturate motivat, distinct de faptul că argumentele instanței referitoare la inopozabilitate și aplicarea în cauză a dispozițiilor art. 1790 C. civ. apar ca simple afirmații în măsura în care nu sunt întemeiate pe considerente juridice și pe un raționament juridic explicit.

Pentru rațiunile mai sus înfățișate, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) și (3) C. proc. civ., a admis prezentul recurs și a modificat în tot decizia atacată, în sensul că a admis apelul formulat de reclamantă împotriva sentinței fondului, pe care a schimbat-o în tot cu consecința admiterii cererii precizate formulate de reclamantă și anulării contractelor de ipotecă autorizate sub nr. 804/2007 și nr. 451/2009  de BNP F.U.

S-a dispus radierea din CF nr. 3444 a localității Galați a mențiunilor înscrise în baza contractelor de ipotecă anulate în temeiul art. 33 din Legea nr. 7/1996.