ÎCCJ, decizie (scj.ro #83000)

Contract de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu stipulat în favoarea uneia dintre părți. Condiții pentru calificarea ca abuzivă a unei clauze contractuale Cuprins pe materii : Drept comercial. Contracte comerciale Index alfabetic : contract de vânzare-cumpărare - clauză abuzivă - pact comisoriu Legea nr. 193/2000, art. 4 O clauză contractuală ce nu a fost negociată direct cu consumatorul și care prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract creează – în detrimentul consumatorului și contrar bunei-credințe – un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților este considerată a fi abuzivă.

Faptul că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, promitentul-cumpărător nu a fost destul de diligent și a acceptat un pact comisoriu numai în avantajul promitentului-vânzător și a acceptat clauzele acestuia care, pe viitor, s-au dovedit a fi de natură a-i limita puterea de negociere a clauzelor contractului de vânzare-cumpărare, nu poate atrage incidența prevederilor relative la clauzele abuzive. Secția comercială, Decizia nr. 1646 din 18 aprilie 2011 Reclamanții B.A.V. și B.V. au solicitat ca, în contradictoriu cu pârâta SC T.C.

SA, să se constate caracterul abuziv al art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1470 și să o oblige pe pârâtă la plata sumei de 306.984 lei cu titlu de daune-interese pentru neexecutarea corespunzătoare a obligațiilor asumate prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 516 din 27 septembrie 2004. Prin sentința nr. 10960/2008, Tribunalul București, Secția a VI-a comercială, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților, reținând în esență că legislația privind protecția consumatorilor nu este aplicabilă în cauză, întrucât dispozițiile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 193/2000 fac referire la vânzarea de bunuri și servicii, iar imobilele nu sunt bunuri consumptibile în sensul O.G.

nr. 21/1992. În același sens, instanța a motivat că, în situația în care s-ar admite incidența Legii nr. 193/2000, nu sunt îndeplinite condițiile privind clauza abuzivă, întrucât bunurile imobile nu intră în sfera de aplicare a O.G. nr. 21/1992, neputând fi considerate produse. Pe de altă parte, instanța a avut în vedere că art. 12 din contract nu conține prevederi abuzive, reprezentând de fapt o clauză mai bine negociată din punct de vedere economic de către pârâtă fără a produce un dezechilibru între părți. Susținerile reclamanților în privința clauzei 12 din contractul de vânzare – cumpărare nr. 1470/2006, având următorul conținut „Prezentul contract conține totalitatea înțelegerilor intervenite între părți și stinge orice acord sau înțelegere rezultată din înscrisuri anterioare semnate de părți” au constat în aceea că pârâții au condiționat încheierea contractului de introducerea acestuia în cuprinsul său.

Apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței a fost admis de Curtea de Apel București, Secția a V-a comercială, care a schimbat în tot sentința, în sensul că a admis acțiunea reclamanților și a constatat caracterul abuziv al art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1447/2006 și a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 336.592 Euro, în echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, cu titlu de daune-interese. Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că în cauză sunt incidente dispozițiile O.G. nr. 21/1992 și ale Legii nr. 193/2000, întrucât precontractul părților vizează un bun destinat utilizării individuale a reclamanților, normele în discuție făcând vorbire de „produse” fără a distinge între bunurile consumptibile și cele neconsumptibile.

Cu privire la caracterul clauzei nr. 12 din contract, instanța a concluzionat că aceasta a fost impusă exclusiv de pârâtă, care i-a constrâns pe reclamanți să o accepte prin împiedicarea acestora de a avea acces în imobil, prin rezilierea precontractului, cu reținerea avansului de 60.131 Euro, precum și prin modificarea acestora de a-și ridica bunurile din apartament. De asemenea, instanța a reținut că atâta timp cât clauza nu a fost negociată direct cu consumatorul s-a creat un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților, pârâta procurându-și prin această clauză temeiul contractual de exonerare de răspundere cu privire la modul de îndeplinire a obligației din precontract, ceea ce contravine dispozițiilor art. 969 și art. 1073 C. civ.

S-a apreciat că prin această clauză s-ar fi anulat dreptul reclamanților de a pretinde de la pârâtă despăgubiri în legătură cu precontractul, ce constituie premisa contractului autentic. Instanța de apel a mai reținut și faptul că notificarea pârâtei pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică – convenită în antecontract pentru luna septembrie 2005 – a fost una formală pentru că nu era în măsură să predea apartamentul contractat, acesta fiind încă în fază de construcție, ceea ce denotă culpa acesteia pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de a preda reclamanților apartamentele contractate.(…) Împotriva acestei decizii, pârâta a declarat recurs prin care a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc.

civ., în dezvoltarea căruia a susținut următoarele: Instanța de apel, în contradicție cu prevederile art. 1021 C. civ., a dat eficiență atât precontractului de vânzare – cumpărare cât și contractului, recunoscând, astfel reclamanților posibilitatea cumulării daunelor-interese, ca modalitate de executare indirectă a obligației imposibil de adus la îndeplinire, cu executarea parțială, în natură a obligației asumată prin precontractul de vânzare-cumpărare. Făcând trimitere la doctrină, recurenta a considerat că poate fi acceptată posibilitatea cumulării daunelor compensatorii cu exercitarea obligațiilor în parte, în situația în care părțile au convenit printr-o clauză penală prin care să se estimeze anterior prejudiciul datorat pentru executarea necorespunzătoare a contractului.

În atare situație, recurenta a apreciat că antecontractul de vânzare – cumpărare nu poate constitui o excepție în sensul arătat deoarece nu conține o clauză penală stabilită anterior de părți și, prin urmare, singura cale prin care reclamanții ar fi putut să dovedească și să obțină recuperarea prejudiciului efectiv și al beneficiului nerealizat era prin rezilierea antecontractului de vânzare – cumpărare. De asemenea, s-a invocat imposibilitatea acordării de daune moratorii câtă vreme reclamanții au semnat procesul-verbal de predare și un act adițional prin care prețul a fost redus pentru neexecutarea unor finisaje. Decizia este criticată și din perspectiva dispozițiilor Legii nr. 193/2000, considerându-se că natura abuzivă a clauzei nr. 12 din contractul de vânzare – cumpărare cât și efectele pe care le-ar putea produce o eventuală anulare a acesteia și dacă se poate pune în discuție ipoteza acordării de daune compensatorii în această situație.

De asemenea, recurenta a susținut că este absurd a se aprecia că reclamanții au fost forțați să semneze contractul în forma agreată de pârâtă, în condițiile în care părțile au purtat negocieri cu cel puțin 4 luni înainte, iar semnarea contractului în formă autentică ducea - în mod evident - la încetarea antecontractului prin acceptarea de către reclamanți a executării parțiale a obligației. În același sens s-a arătat că inserarea clauzei 12 în contractul de vânzare – cumpărare era firească și logică, întrucât urma să stingă efectele antecontractului, instanța omițând să observe reducerile acordate reclamanților pentru neexecutarea unor finisaje și pentru locurile din parcare.

Analizând decizia atacată prin prisma criticilor recurentei, Înalta Curte a constatat că recursul este fondat pentru următoarele considerente: Deși recurenta a invocat motivele de recurs într-o anumită ordine, pornind de la pretinsa imposibilitate de acordare cumulată a daunelor-interese și a daunelor moratorii și finalizând cu calificarea clauzei 12 din contractul de vânzare – cumpărare dedus judecății, instanța a analizat aspectele de nelegalitate în ordinea logico – juridică firească. Astfel, reclamanții au învestit instanța cu soluționarea unei acțiuni prin care au inserat două petite: constatarea caracterului abuziv al prevederilor art. 12 din contractul de vânzare - cumpărare nr. 1447/2006 încheiat între părți și obligarea pârâtei la daune-interese pentru neexecutarea corespunzătoare a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 516/2004.

În ce privește pretinsa nelegalitate din perspectiva încălcării și aplicării greșite a dispozițiilor Legii nr. 193/2000 privind clauzele abuzive dintre comercianți și consumatori în stabilirea caracterului abuziv al clauzei de la art. 12 din contractul de vânzare – cumpărare în discuție (art. 12 din contract prevede că: „Prezentul contract conține totalitatea înțelegerilor intervenite între părți și stinge orice acord sau înțelegere rezultată din înscrisuri anterioare semnate de părți. Prezentul contract este supus întrutotul legislației române și constituie titlu executoriu, conform art. 66 din Legea nr. 36/1995 a activității notariale”), criticile recurentei apar ca fondate, în contextul în care instanța apelului a făcut o aplicare greșită a dispozițiilor conținute de actul normativ menționat.

În principiu, o clauză contractuală este considerată a fi abuzivă atunci când: nu a fost negociată direct cu consumatorul, dacă prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din contract creează – în detrimentul acestuia și contrar bunei-credințe – un dezechilibru semnificativ între drepturile și obligațiile părților [art. 4 alin. (1)]. De asemenea, legea lămurește și ce înseamnă o clauză contractuală ce nu este negociată direct cu consumatorul și anume, dacă respectiva clauză a fost stabilită fără a da posibilitatea consumatorului să influențeze natura ei [art. 4 alin. (2)]. În acest sens, legea enumeră câteva exemple (fără ca enumerarea să fie limitativă), respectiv contractele standard preformulate (așa numitele contracte de adeziune) sau condițiile generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau serviciului respectiv.

În cauză, raționamentul instanței de apel, în ceea ce privește calificarea art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare ca fiind una abuzivă, este total eronată, în condițiile în care reclamanții au fost de acord cu aceasta, prin semnarea unui contract autentificat în fața unui notar, după ce – în prealabil – au existat ezitări din partea acesteia, dat fiind că s-ar fi activat un pact comisoriu inserat de părți în antecontractul nr. 516/2004 care ar fi dus la pierderea avansului plătit și la imposibilitatea procurării unui alt imobil, care ar fi implicat alte costuri. Faptul că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, reclamanții nu au fost destul de diligenți și au acceptat pactul comisoriu numai în avantajul promitentului vânzător nu îi îndreptățește să se prevaleze de această situație în excluderea clauzei din contractului de vânzare-cumpărare pe care au acceptat-o tocmai pentru a evita ceea ce ei înșiși negociaseră.

În realitate, faptul că reclamanții au acceptat termenii precontractului în defavoarea lor i-a determinat să accepte includerea în contractul ce a urmat a art. 12, iar aceasta nu înseamnă că ar fi fost „constrânși” ori că respectiva clauză nu ar fi fost negociată direct, astfel încât să poată căpăta natura unei clauze abuzive. Prin aplicarea greșită a prevederilor art. 4 din Legea nr. 193/2000, instanța a reactivat în mod nepermis prevederile precontractului de vânzare-cumpărare nr. 1447 cărora le-a dat eficiență alături de cele ale contractului de vânzare-cumpărare. Or, așa cum rezultă din conținutul clauzei în discuție și - cum bine a reținut prima instanță - art. 12 din contract s-a constituit într-o reglementare unitară a raporturilor dintre părți, înscriindu-se într-o logică juridică, firească, fiind evident că prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare efectele precontractului încetau.

În atare situație, Înalta Curte a constatat că art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare nu are caracterul unei clauze abuzive, în sensul art. 4 din Legea nr. 193/2000, ci reprezintă voința părților, iar faptul că reclamanții nu au negociat precontractul în avantajul lor și au acceptat clauzele acestuia care, pe viitor, s-au dovedit a fi de natură a le limita puterea de negociere a clauzelor contractului de vânzare-cumpărare nu poate atrage incidența prevederilor relative la clauzele abuzive. În consecință, sub acest aspect, criticile recurentei apar ca fiind fondate, ceea ce permite instanței, admiterea recursului, în temeiul art. 312 alin. (2) raportat la dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc.

civ. și modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de reclamanți împotriva sentinței, ca nefondat.(...)