ÎCCJ, decizie (scj.ro #83000)

Contract

de vânzare-cumpărare. Pact comisoriu stipulat în favoarea uneia dintre

părți. Condiții pentru calificarea ca abuzivă a unei clauze

contractuale

Cuprins

pe materii : Drept comercial. Contracte comerciale

Index

alfabetic : contract de vânzare-cumpărare

- clauză abuzivă

- pact comisoriu

Legea nr. 193/2000, art. 4

O clauză contractuală ce nu a fost negociată

direct cu consumatorul și care prin ea însăși sau împreună

cu alte prevederi din contract creează – în detrimentul consumatorului

și contrar bunei-credințe – un dezechilibru semnificativ între

drepturile și obligațiile părților este considerată a

fi abuzivă.

Faptul că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare,

promitentul-cumpărător nu a fost destul de diligent și a acceptat

un pact comisoriu numai în avantajul promitentului-vânzător și a

acceptat clauzele acestuia care, pe viitor, s-au dovedit a fi de natură

a-i limita puterea de negociere a clauzelor contractului de

vânzare-cumpărare, nu poate atrage incidența prevederilor relative la

clauzele abuzive.

Secția

comercială, Decizia nr. 1646 din 18 aprilie 2011

Reclamanții B.A.V. și B.V. au solicitat ca, în contradictoriu cu

pârâta SC T.C. SA, să se constate caracterul abuziv al art. 12 din

contractul de vânzare-cumpărare nr. 1470 și să o oblige pe

pârâtă la plata sumei de 306.984 lei cu titlu de daune-interese pentru

neexecutarea corespunzătoare a obligațiilor asumate prin contractul

de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 516 din 27 septembrie 2004.

Prin sentința nr. 10960/2008, Tribunalul București, Secția a

VI-a comercială, a respins ca neîntemeiată acțiunea

reclamanților, reținând în esență că legislația

privind protecția consumatorilor nu este aplicabilă în cauză,

întrucât dispozițiile art. 1 alin. (1) din Legea nr. 193/2000 fac referire

la vânzarea de bunuri și servicii, iar imobilele nu sunt bunuri

consumptibile în sensul O.G. nr. 21/1992.

În același sens, instanța a motivat că, în situația în care

s-ar admite incidența Legii nr. 193/2000, nu sunt îndeplinite

condițiile privind clauza abuzivă, întrucât bunurile imobile nu

intră în sfera de aplicare a O.G. nr. 21/1992, neputând fi considerate

produse.

Pe de altă parte, instanța a avut în vedere că art. 12 din

contract nu conține prevederi abuzive, reprezentând de fapt o clauză

mai bine negociată din punct de vedere economic de către pârâtă

fără a produce un dezechilibru între părți.

Susținerile reclamanților în privința clauzei 12 din contractul

de vânzare – cumpărare nr. 1470/2006, având următorul conținut

„Prezentul contract conține totalitatea înțelegerilor intervenite

între părți și stinge orice acord sau înțelegere

rezultată din înscrisuri anterioare semnate de părți” au constat

în aceea că pârâții au condiționat încheierea contractului de

introducerea acestuia în cuprinsul său.

Apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței a fost admis

de Curtea de Apel București, Secția a V-a comercială, care a

schimbat în tot sentința, în sensul că a admis acțiunea

reclamanților și a constatat caracterul abuziv al art. 12 din

contractul de vânzare-cumpărare  autentificat sub nr. 1447/2006

și a obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 336.592 Euro, în

echivalent în lei la cursul BNR din ziua plății, cu titlu de

daune-interese.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că

în cauză sunt incidente dispozițiile O.G. nr. 21/1992 și ale

Legii nr. 193/2000, întrucât precontractul părților vizează un

bun destinat utilizării individuale a reclamanților, normele în

discuție făcând vorbire de „produse” fără a distinge între

bunurile consumptibile și cele neconsumptibile.

Cu privire la caracterul clauzei nr. 12 din contract, instanța a

concluzionat că aceasta a fost impusă exclusiv de pârâtă, care

i-a constrâns pe reclamanți să o accepte prin împiedicarea acestora

de a avea acces în imobil, prin rezilierea precontractului, cu reținerea

avansului de 60.131 Euro, precum și prin modificarea acestora de a-și

ridica bunurile din apartament.

De asemenea, instanța a reținut că atâta timp cât clauza nu a

fost negociată direct cu consumatorul s-a creat un dezechilibru

semnificativ între drepturile și obligațiile părților,

pârâta procurându-și prin această clauză temeiul contractual de

exonerare de răspundere cu privire la modul de îndeplinire a

obligației din precontract, ceea ce contravine dispozițiilor art. 969

și art. 1073 C. civ.

S-a apreciat că prin această clauză s-ar fi anulat dreptul

reclamanților de a pretinde de la pârâtă despăgubiri în

legătură cu precontractul, ce constituie premisa contractului

autentic.

Instanța de apel a mai reținut și faptul că notificarea

pârâtei pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în

formă autentică – convenită în antecontract pentru luna

septembrie 2005 – a fost una formală pentru că nu era în

măsură să predea apartamentul contractat, acesta fiind încă

în fază de construcție, ceea ce denotă culpa acesteia pentru

neîndeplinirea obligațiilor contractuale de a preda reclamanților

apartamentele contractate.(…)

Împotriva acestei decizii, pârâta a declarat recurs prin care a invocat motivul

de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea

căruia a susținut următoarele:

Instanța de apel, în contradicție cu prevederile art. 1021 C.

civ., a dat eficiență atât precontractului de vânzare –

cumpărare cât și contractului, recunoscând, astfel reclamanților

posibilitatea cumulării daunelor-interese, ca modalitate de executare

indirectă a obligației imposibil de adus la îndeplinire, cu

executarea parțială, în natură a obligației asumată

prin precontractul de vânzare-cumpărare.

Făcând trimitere la doctrină, recurenta a considerat că poate fi

acceptată posibilitatea cumulării daunelor compensatorii cu

exercitarea obligațiilor în parte, în situația în care

părțile au convenit printr-o clauză penală prin care

să se estimeze anterior prejudiciul datorat pentru executarea necorespunzătoare

a contractului.

În atare situație, recurenta a apreciat că antecontractul de vânzare

– cumpărare nu poate constitui o excepție în sensul arătat

deoarece nu conține o clauză penală stabilită anterior de părți

și, prin urmare, singura cale prin care reclamanții ar fi putut

să dovedească și să obțină recuperarea

prejudiciului efectiv și al beneficiului nerealizat era prin rezilierea

antecontractului de vânzare – cumpărare.

De asemenea, s-a invocat imposibilitatea acordării de daune moratorii

câtă vreme reclamanții au semnat procesul-verbal de predare și

un act adițional prin care prețul a fost redus pentru neexecutarea

unor finisaje.

Decizia este criticată și din perspectiva dispozițiilor Legii

nr. 193/2000, considerându-se că natura abuzivă a clauzei nr. 12 din

contractul de vânzare – cumpărare cât și efectele pe care le-ar putea

produce o eventuală anulare a acesteia și dacă se poate pune în

discuție ipoteza acordării de daune compensatorii în această

situație.

De asemenea, recurenta a susținut că este absurd a se aprecia că

reclamanții au fost forțați să semneze contractul în forma

agreată de pârâtă, în condițiile în care părțile au

purtat negocieri cu cel puțin 4 luni înainte, iar semnarea contractului în

formă autentică ducea - în mod evident - la încetarea

antecontractului prin acceptarea de către reclamanți a

executării parțiale a obligației.

În același sens s-a arătat că inserarea clauzei 12 în contractul

de vânzare – cumpărare era firească și logică, întrucât

urma să stingă efectele antecontractului, instanța omițând

să observe reducerile acordate reclamanților pentru neexecutarea unor

finisaje și pentru locurile din  parcare.

Analizând decizia atacată prin prisma criticilor recurentei, Înalta Curte

a constatat că recursul este fondat pentru următoarele considerente:

Deși recurenta a invocat motivele de recurs într-o anumită ordine,

pornind de la pretinsa imposibilitate de acordare cumulată a

daunelor-interese și a daunelor moratorii și finalizând cu

calificarea clauzei 12 din contractul de vânzare – cumpărare dedus

judecății, instanța a analizat aspectele de nelegalitate în

ordinea logico – juridică firească.

Astfel, reclamanții au învestit instanța cu soluționarea unei

acțiuni prin care au inserat două petite: constatarea caracterului

abuziv al prevederilor art. 12 din contractul de vânzare - cumpărare nr.

1447/2006 încheiat între părți și obligarea pârâtei la

daune-interese pentru neexecutarea corespunzătoare a obligațiilor

asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 516/2004.

În ce privește pretinsa nelegalitate din perspectiva încălcării

și aplicării greșite a dispozițiilor Legii nr. 193/2000

privind clauzele abuzive dintre comercianți și consumatori în

stabilirea caracterului abuziv al clauzei de la art. 12 din contractul de

vânzare – cumpărare în discuție (art. 12 din contract prevede

că: „Prezentul contract conține totalitatea înțelegerilor

intervenite între părți și stinge orice acord sau

înțelegere rezultată din înscrisuri anterioare semnate de

părți. Prezentul contract este supus întrutotul legislației

române și constituie titlu executoriu, conform art. 66 din Legea nr.

36/1995 a activității notariale”), criticile recurentei apar ca

fondate, în contextul în care instanța apelului a făcut o aplicare

greșită a dispozițiilor conținute de actul normativ

menționat.

În principiu, o clauză contractuală este considerată a fi

abuzivă atunci când: nu a fost negociată direct cu consumatorul,

dacă prin ea însăși sau împreună cu alte prevederi din

contract creează – în detrimentul acestuia și contrar

bunei-credințe – un dezechilibru semnificativ între drepturile și

obligațiile părților [art. 4 alin. (1)].

De asemenea, legea lămurește și ce înseamnă o clauză

contractuală ce nu este negociată direct cu consumatorul și

anume, dacă respectiva clauză a fost stabilită fără a

da posibilitatea consumatorului să influențeze natura ei [art. 4

alin. (2)]. În acest sens, legea enumeră câteva exemple (fără ca

enumerarea să fie limitativă), respectiv contractele standard

preformulate (așa numitele contracte de adeziune) sau condițiile

generale de vânzare practicate de comercianți pe piața produsului sau

serviciului respectiv.

În cauză, raționamentul instanței de apel, în ceea ce

privește calificarea art. 12 din contractul de vânzare-cumpărare ca

fiind una abuzivă, este total eronată, în condițiile în care

reclamanții au fost de acord cu aceasta, prin semnarea unui contract

autentificat în fața unui notar, după ce – în prealabil – au existat

ezitări din partea acesteia, dat fiind că s-ar fi activat un pact

comisoriu inserat de părți în antecontractul nr. 516/2004 care ar fi

dus la pierderea avansului plătit și la imposibilitatea

procurării unui alt imobil, care ar fi implicat alte costuri.

Faptul că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, reclamanții

nu au fost destul de diligenți și au acceptat pactul comisoriu numai

în avantajul promitentului vânzător nu îi îndreptățește

să se prevaleze de această situație în excluderea clauzei din

contractului de vânzare-cumpărare pe care au acceptat-o tocmai pentru a

evita ceea ce ei înșiși negociaseră.

În realitate, faptul că reclamanții au acceptat termenii

precontractului în defavoarea lor i-a determinat să accepte includerea în

contractul ce a urmat a art. 12, iar aceasta nu înseamnă că ar fi

fost „constrânși” ori că respectiva clauză nu ar fi fost

negociată direct, astfel încât să poată căpăta natura

unei clauze abuzive.

Prin aplicarea greșită a prevederilor art. 4 din Legea nr. 193/2000,

instanța a reactivat în mod nepermis prevederile precontractului de

vânzare-cumpărare nr. 1447 cărora le-a dat eficiență

alături de cele ale contractului de vânzare-cumpărare.

Or, așa cum rezultă din conținutul clauzei în discuție

și - cum bine a reținut prima instanță - art. 12 din

contract s-a constituit într-o reglementare unitară a raporturilor dintre

părți, înscriindu-se într-o logică juridică, firească,

fiind evident că prin perfectarea contractului de vânzare-cumpărare

efectele precontractului încetau.

În atare situație, Înalta Curte a constatat că art. 12 din contractul

de vânzare-cumpărare nu are caracterul unei clauze abuzive, în sensul art.

4 din Legea nr. 193/2000, ci reprezintă voința părților,

iar faptul că reclamanții nu au negociat precontractul în avantajul

lor și au acceptat clauzele acestuia care, pe viitor, s-au dovedit a fi de

natură a le limita puterea de negociere a clauzelor contractului de

vânzare-cumpărare nu poate atrage incidența prevederilor relative la

clauzele abuzive.

În consecință, sub acest aspect, criticile recurentei apar ca fiind

fondate, ceea ce permite instanței, admiterea recursului, în temeiul art.

312 alin. (2) raportat la dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

și modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului declarat de

reclamanți împotriva sentinței, ca nefondat.(...)