ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 468/2015

Decizia nr. 468/2015

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:

Tribunalul Specializat Mureș prin sentința civilă nr. 987 din 10 iulie 2012, a respins

excepția prematurității exercitării dreptului material la acțiune al reclamantei SC A. SRL Curtea de Argeș, invocată de pârâta SC B. SA Curtea de Argeș, ca neîntemeiată.

A respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC A. SRL curtea de Argeș, invocată de pârâta SC B. SA Curtea de Argeș, ca neîntemeiată.

A admis în parte acțiunea reclamantei SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC B. SA, astfel cum a fost trimisă spre rejudecare prin Decizia nr. 4053 din 23 noiembrie 2010 pronunțată în Dosarul nr. x/46/2009 de Înalta Curte de Casație și Justiție și strămutată cu păstrarea actelor de procedură deja îndeplinite prin încheierea din 21 octombrie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție pentru care s-a constituit Dosarul nr. x/1259/2011 la Tribunalul Specializat Argeș.

Pârâta a fost obligată la plata sumei de 90.688,85 lei în beneficiul reclamantei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățire aduse cu bună credință la spațiul comercial aparținând pârâtei situat administrativ în Curtea de Argeș, jud. Argeș în perioada 29 ianuarie 1998-31 decembrie 2006 în calitate de locatar, în cursul executării locațiunilor succesive de închiriere încheiate între împricinate începând cu 29 ianuarie 1998, până la încetarea acestora la 31 decembrie 2006.

A recunoscut reclamantei SC A. SRL Curtea de Argeș un drept de retenție asupra spațiului comercial litigios situat administrativ în Curtea de Argeș, jud. Argeș aparținând pârâtei SC B. SA Curtea de Argeș, începând cu 1 ianuarie 2007 și până la stingerea creanței recunoscută în cuantum de 90.688,85 lei în dauna pârâtei, fără drept de folosință gratuită.

A admis în parte cererea accesorie promovată de reclamanta SC A. SRL Curtea de Argeș, în contra pârâtei SC B. SA Curtea de Argeș și, drept consecință:

A obligat pârâta la restituirea sumei de 3.767,00 lei în beneficiul reclamantei, reprezentând speze judiciare avansate și dovedite regulamentar înaintea acestei instanțe, proporțional din onorariul avocatului ales și partea din onorariul expertului judiciar, proporțional cu pretențiile ce i-au fost recunoscute.

A admis în parte cererea judiciară accesorie promovată de pârâta SC B. SA Curtea de Argeș, în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL Curtea de Argeș și, drept consecință:

A obligat reclamanta la restituirea sumei de 3.083,20 lei în beneficiul pârâtei, reprezentând speze judiciare avansate și dovedite regulamentar înaintea acestei instanțe, partea din onorariul expertului judiciar.

S-au compensat spezele judiciare recunoscute potrivit celor ce preced până la concurența celei mai mici și, drept consecință, în cele din urmă a obligat pârâta SC B. SA Curtea de Argeș la plata sumei de 673,80 lei în beneficiul reclamantei SC A. SRL curtea de Argeș.

S-a dispus eliberarea și a diferenței de 300 lei din onorariul cuvenit expertului ing. C. rămasă neachitată efectiv din onorariul definitiv stabilit la valoarea de 3.583,20 lei, de către custodele Biroul Local de Expertize Tehnice și Judiciare de pe lângă Tribunalul Mureș.

Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:

S-a recunoscut împrejurarea că activul se află în patrimoniul pârâtei care deține asupra lui un drept real de proprietate, în virtutea căruia pârâta a cedat atributul folosinței acestuia convențional, inițial, locatarei SC D. SRL Curtea de Argeș - societate care era controlată societar de G., potrivit convenției de locațiune înregistrată din 30 octombrie 1996, detenția precară a chiriașei asupra acestuia consfințindu-se potrivit procesului verbal din 4 noiembrie 1996.

Convențional au fost stipulate drepturile și obligațiile părților locațiunii, durata acesteia de un an și prețul locațiunii, ca la împlinirea termenului celei dintâi convenții să fie încheiată o nouă locațiune înregistrată din 06 octombrie 1997, cu durata tot de un an.

Începând cu anul 1998, convenția de locațiune având același obiect s-a încheiat între pârâtă în calitate de locator și reclamanta SC A. SRL Curtea de Argeș, societate administrată statutar de același G., durata acesteia fiind de un an de zile, fiind înregistrată prima locațiune de acest fel din 29 august 1998, termenul locațiunii fiind prorogat succesiv fie prin încheierea unei noi convenții, fie a unui act adițional, după cum urmează: act adițional din 30 septembrie 1999 la contractul de închiriere din 1998, contractul de închiriere din 23 februarie 1999; actul adițional din 31 ianuarie 2000 la contractul de închiriere din 2009, contractul de închiriere din 02 februarie 2000, contractul de închiriere din 30 ianuarie 2001, contractul de închiriere din 04 martie 2002, contractul de închiriere din 27 ianuarie 2003, contractul de închiriere din 10 februarie 2004; actul adițional din 1 februarie 2005 la contractul de închiriere din 2004, contractul de închiriere din 10 februarie 2005 și contractul de închiriere din 31 ianuarie 2006.

Ultima locațiune adusă înaintea judecății și-a împlinit termenul la 31 ianuarie 2007 și din 1 februarie 2007 această detenție precară nemaifiind justificată de vreun titlu, că societatea reclamantă folosește și în prezent activul în activitatea ei profesională.

S-a reținut că începând cu data de 1 februarie 1999, reclamanta i-a solicitat în repetate rânduri pârâtei să-i transmită dreptul de proprietate asupra activului și terenului pe care acesta este edificat, cu: notificarea din 01 februarie 1999; adresa din 25 mai 2001, adresa din 26 aprilie 2002, notificările din 29 ianuarie 2004 și din 11 iunie 2003 transmise prin mijlocirea executorului judecătoresc E., adresa din 15 ianuarie 2004, adresa din 07 aprilie 2004, adresa din 19 mai 2005, adresa din 19 decembrie 2005 și adresa din 19 ianuarie 2005.

Propunerile reclamantei de transmitere a dreptului de proprietate inițial au vizat încheierea unui contract de vânzare cumpărare, pentru ca mai apoi, încheierea unui contract de leasing imobiliar și că urmare a adoptării hotărârii din 3 iulie 1998 a Consiliului de administrație al pârâtei s-a dat acordul de principiu pentru încheiere unui contract de leasing imobiliar în condițiile legii în privința acestuia, fapt confirmat de adresa din 26 mai 2006, comunicată reclamantei, ca ulterior prin adresele din 10 martie 2006 și din 20 octombrie 2006, societatea pârâtă să informeze reclamanta că noul acționar majoritar al acesteia F. Oltenia a optat pentru valorificarea activelor sale imobiliare neesențiale pentru activitatea profesională prin vânzarea la licitație publică ori cedarea folosinței lor tot în urma unor licitații publice, cu îndeplinirea unor condiții prealabile de solvabilitate.

În acest sens prin hotărârea din 3 aprilie 2000 a Adunării generale extraordinare a acționarilor pârâtei s-a optat pentru vânzare la licitație publică a activului menționat cu prețul de pornire 180.000.000 lei vechi, care la 14 iulie 1999 și 2 iulie 1999, a și fost scos la vânzare prin licitație, neexistând vreo dovadă că reclamanta ar fi efectuat demersuri pentru a dobândi dreptul de proprietate în urma unei astfel de proceduri.

Reținând contribuția reclamantei la conservarea și îmbunătățirea activului litigios, pârâta i-a propus acesteia prin adresa din 01 iulie 1999 vânzarea prin negociere directă a activului litigios, nefiind înfățișată vreo dovadă că reclamanta ar fi răspuns pozitiv unei astfel de propuneri.

Starea fizică inițială a activului ce cuprindea o terasă, o construcție/magazie din pal melaminat și un depozit/magazie din fier, care beneficiau de sursă de apă curentă și energie electrică, încălzirea realizându-se cu ajutorul unei sobe de teracotă în 6 rânduri, a fost consemnată prin procesul-verbal din 14 noiembrie 1996 încheiat între pârâtă și locatara inițială SC D. SRL Curtea de Argeș. De evidențiat că la încheierea primei locațiuni dintre pârâtă în calitate de locator și reclamantă în calitate de locatar nu s-a mai procedat la predarea primirea activului litigios, datorită împrejurării că atât locatara inițială SC D. SRL Curtea de Argeș, cât și cea succesoare SC A. SRL Curtea de Argeș erau controlate cel puțin executiv de G.

Din înscrisurile înfățișate de reclamantă constând în principal din avize acorduri, procese-verbale, devize de lucrări și felurite facturi, din probele testimoniale, precum și din constatările succesive ale celor trei experți judiciari însărcinați cu efectuarea unor expertize de specialitate în construcții a rezultat că în perioada cuprinsă între momentul predării activului precar locatarei SC D. SRL Curtea de Argeș și momentul încheierii procesului-verbal din 14 decembrie 2000, acesta a suferit mai multe lucrări de amenajare și îmbunătățire constând în principal din: amenajarea interiorului activului, amenajări exterioare, îmbunătățirea instalației de furnizare a energiei electrice, racordarea la rețeaua de furnizare a gazului metan, amenajarea și îmbunătățirea grupului sanitar afectat deservirii activității profesionale desfășurate în legătură cu activul litigios, racordarea activului la o altă sursă de apă curentă, cea inițială fiind dezafectată.

Pârâta a prezentat corespondența purtată între ea și locatara inițială SC D. SRL Curtea de Argeș constând în adresele reciproce din 04 iulie 1997, adresa din 27 august 1997, adresa din 16 ianuarie 1997 din care a rezultat că acea locatară a efectuat lucrări de reparații în privința activului litigios recunoscute de pârâtă la valoare de 866.800,00 lei vechi și care au fost decontate pe seama prețului chiriei datorat la 31 decembrie 1996 în cuantum de 935.685,30 lei vechi.

Din adresa din 09 februarie 2004 asumată de G. a rezultat că acesta a avut reprezentarea faptului că între locatara SC D. SRL Curtea de Argeș și reclamanta SC A. SRL Curtea de Argeș ar exista un raport de succesiune, ca urmare a controlului executiv realizat de persoana sa în privința ambelor societăți.

Din cele trei expertize de specialitate în construcție efectuate, respectiv a ing. H. - evaluarea lucrărilor îmbunătățire la suma de 616.658,00 lei (Curtea de Apel Pitești), a ing. I. - evaluarea lucrărilor îmbunătățire la suma de 444.544,00 lei (Judecătoria Curtea de Argeș) și a ing. C. - evaluarea lucrărilor îmbunătățire la suma de 101.667,00 lei (Tribunalului Specializat Mureș), ținând seama de metodele utilizate de cei trei experți judiciari, de împrejurările concrete ale pricinii, de starea fizică și condițiile de efectuare a lucrărilor litigioase, instanța a reținut concluziile expertului judiciar ing. C., pentru că reflectă mai plauzibil valoarea reală a acestor lucrări litigioase.

Fără a reuși să distingă momentul concret al efectuării lucrărilor la activul litigios de către reclamantă, expertul judiciar ing. C. a identificat existența celor descrise în raportul său de expertiză, evaluându-le cumulat la suma de 101.667 lei la data efectuării expertizei, 2 aprilie 2012, în urma aplicării coeficienților de corecție și actualizare stabilind că valoarea acelorași lucrări la data promovării acțiunii judiciare de față, 21 decembrie 2006, ar fi fost de 95.518 lei.

Potrivit evaluărilor pârâtei, s-a reținut că valoarea activului litigios la 25 ianuarie 1999 ar fi fost de 6.517,98 lei noi, la 31 decembrie 2007 ar fi fost de 35.582 lei după metoda valorii de înlocuire, iar la 24 iunie 2010, după valoare de piață stabilită prin metoda actualizării venitului generat de proprietate de 19.060 lei.

Ținând seama că ultima locațiune și-a împlinit termenul la 31 ianuarie 2007, aparent exercitarea dreptului material acțiune de către reclamantă la data certă de 21 decembrie 2006 poate părea prematură.

S-a reținut că dreptul material la acțiune exercitat de reclamantă s-a născut la data de 1 februarie 2007, în timp ce această instanță de primă jurisdicție a fost învestită cu dezlegarea acestei pricini la 23 noiembrie 2010 prin efectul Deciziei nr. 4053 din 23 noiembrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, ale cărei dispoziții sunt obligatorii prin prisma art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

În dezlegarea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei s-a constatat că aceasta este o apărare de fond, față de susținerea acesteia că lucrările litigioase efectuate asupra activului disputat ar fi fost realizate de locatara inițială SC E. SRL Curtea de Argeș, pârâta ignorând și împrejurarea că în perioada 1998-31 ianuarie 2007 s-a aflat în raporturi de locațiune cu reclamanta având ca obiect material tocmai activul disputat.

Referitor la dezlegarea fondului pricinii, în ceea ce privește temeiul juridic al drepturilor materiale reclamate de subiectul activ, s-a reținut cel reprezentat de instituția accesiunii imobiliare artificiale, art. 494 C. civ. și cel reprezentat de convențiile succesive de locațiune dintre împricinate, art. 1410-1453, cu aplecare deosebită asupra art. 1420-1429 C. civ.

Despre temeiul convențional, s-a reținut că, și în ipoteza în care lucrările litigioase ar satisface caracterul unor lucrări necesare, căzând astfel sub incidența dispozițiilor art. 1421 alin. (2) C. civ. în sarcina locatorului pârât, legiuitorul nu îi recunoaște locatarei reclamant dreptul de a le face ea însăși pe cheltuiala locatorului reclamant, ci oferă ca remediu fie să ceară o reducere a prețului chiriei, fie anularea contractului - art. 1425 alin. (2)-(3) C. civ.

Cum litigiul a adus înaintea judecății dreptul de proprietate asupra activului aparținând pârâtei asupra căruia reclamanta a pretins efectuarea unor lucrări de îmbunătățire cu încorporarea artificială a materialelor și manoperei procurate de ea, drept consecință, în raport cu împrejurările concrete ale pricinii, reținând că lucrările arătate de reclamantă au fost făcute în beneficiul activului aflat în dispută s-a avut în vedere îndeosebi procesul-verbal de predare primire a activului din 26 noiembrie 1996 încheiat între pârâtă și locatara inițială SC D. SRL Curtea de Argeș și împrejurarea omisivă că la încheierea primei locațiuni dintre pârâtă în calitate de locator și reclamantă în calitate de locatar nu s-a întocmit un inventar potrivit art. 1432 alin. (1) C. civ., dar și a împrejurării că reclamanta a avut în mod rezonabil reprezentarea faptului că atât locatara inițială SC D. SRL și reclamanta SC A. SRL au participat la încheierea celor două locațiuni prin mijlocirea lui G., apărând plauzibilă astfel că și în privința locațiunii dintre reclamantă și pârâtă părțile ei aveau deplina cunoștință a stării lucrului închiriat.

S-a apreciat că potrivit art. 1432 C. civ., în lipsă de inventar operează prezumția legală potrivit căreia predarea lucrului s-a făcut în starea fizică proprie întrebuințării pentru care a fost închiriat, în cazul de speță, utilizarea în activitatea profesională desfășurată de reclamantă constând în alimentație publică, bar.

Pe parcursul locațiunilor succesive dintre reclamantă și pârâtă s-a constat intervenirea unor modificări în sensul îmbunătățirii activului din chiar descrierile acestuia în propriile rapoarte de evaluare ale pârâtei din 31 mai 1999, 31 decembrie 2007 și 26 aprilie 2010.

Din probele administrate în cauză, provenind de la părți și de la furnizorii de utilități, în principal, de gaz și energie electrică a rezultat că aceste lucrări au fost făcute de reclamantă, cu atât mai mult cu cât pârâta nu a fost în măsură să arate care anume lucrări au fost făcute de locatara anterioară SC D. SRL.

Statuând asupra bunei-credințe a reclamantei în facerea lucrărilor pretinse asupra activului, evaluând împrejurările în care au fost făcute, ținând seama de faptul de pârâta nu a înfățișat vreo probă a unei manifestări negative în privința facerii unor lucrări asupra activului litigios, că implicit pârâta a avut cunoștință de aceste lucrări, asumându-și prin propriile rapoarte de evaluare a activului existența lor, instanța a reținut că aceasta a fost de bună credință la realizarea lor.

În scopul dezlegării pricinii instanța a reținut că față de imposibilitatea de a stabili cu certitudine momentul efectuării fiecărei lucrări în parte și a costurilor suportate pentru aceasta de reclamantă, luând în considerare expertizele efectuate, nu a avut în vedere lucrările pretinse de reclamantă cu scop voluptoriu ori care s-au circumscris acelor lucrări locative de întreținere ce cădeau în sarcina sa, pe care le-a exemplificat, luându-le în considerare pe cele necesare ce stau pe seama locatorului, referitoare la înlocuirea acoperișului, refacerea structurilor interioare cu excluderea celor decorative ori a simplelor zugrăveli de întreținere, diferite mijloace fixe, pe cele care au adus un spor semnificativ activului ca refacerea instalației electrice de forță și iluminat, refacerea branșamentului la rețeaua de apă, refacerea racordurilor la rețeaua de canalizare, racordarea la rețeaua de furnizare a gazului metan, stabilind valoarea lor totală estimată de expertul judiciar ca fiind de 148.503,00 lei, la care a aplicat coeficientul de uzură indicat de același expert judiciar și coeficientul de actualizare.

Instanța a înlăturat susținerile reclamantei subsumate teoriei potrivit căreia activul primit în locațiune de la pârâta locator în temeiul convenției de locațiune ajunsă în dificultate nu ar mai exista, el fiind practic înlocuit cu un nou edificiu prin lucrările proprii efectuate, pentru că în caz de pierire a lucrului închiriat, convenția de locațiune este de drept desfăcută, art. 1423 alin. (2) C. civ., situație în care celelalte susțineri ar rămâne lipsite de orice substanță.

Chiar dacă i s-ar recunoaște reclamantei efectuarea unor lucrări de refacere a învelitorilor acoperișului, precum și schimbări majore și semnificative ale structurii edificiului, aceasta nu conduce la concluzia pieririi lucrului inițial, reclamanta nedovedind și lucrări de fundare ori de ridicare a unor noi structuri de rezistență.

Apărarea pârâtei potrivit căreia dreptul reclamantei ar lipsi ca urmare a amortizării a fost respinsă întrucât nu a înfățișat dovezi în acest sens, dar ar fi și inutile devreme ce potrivit dispozițiunilor art. 51 alin. (2) C.com. arată că sancțiunea prevăzută în caz de neținere a cuvenitelor registre de către comercianți atrage aplicațiunea pedepselor prevăzute în caz de faliment și nu urmarea dorită de pârâtă.

În privința lipsei autorizațiilor, care nu au fost menționate, s-a observat că lucrările privind branșamentele de gaz, apă și energie electrică ar fi fost imposibil de realizat fără avizele instituțiilor publice abilitate în acele domenii, iar pentru lucrări de refacere a acoperișului ori a structurii interioare, cu excluderea celor de fundare ori refacere a structurii de rezistență nu sunt prevăzute asemenea avize și autorizații legale.

Curtea de Apel

Tg. Mureș,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal prin Decizia nr. 95/A din 25 mart

ie

2014, a a

dmis apelul formulat de reclamanta SC A. SRL, împotriva sentinței civile nr. 987 din 10 iulie 2012, pronunțată de Tribunalul Specializat Mureș, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a obligat pârâta SC B. SA Curtea de Argeș la plata către reclamantă a sumei de 911,77 lei reprezentând cheltuieli de judecată rezultate în urma compensării cheltuielilor de judecată.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței atacate.

A respins apelul formulat de SC B. SA Curtea de Argeș, împotriva aceleiași hotărâri.

Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut următoarele:

- Cu privire la apelul formulat de SC B. SA:

Instanța a respins excepția prematurității acțiunii invocată la fond ca neîntemeiată, reținând că dreptul la acțiune al reclamantei-chiriaș pentru recunoașterea despăgubirilor reprezentate de investițiile aduse la imobilul ce a făcut obiectul închirierii nu poate fi considerat ca prematur exercitat, că acesta s-a născut la 1 februarie 2007, dată de la care nu a mai fost reînnoit contractul de închiriere cu proprietarul și că în condițiile în care acțiunea a fost trimisă pentru a fi reînregistrată în fața primei instanțe prin efectul deciziei de casare a Înaltei Curții de Casație și Justiție din 23 noiembrie 2010, rezultă că dreptul material la acțiune a fost exercitat după momentul la care a luat naștere.

Legat de excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, calitate procesuală care i-ar aparține SC E. SRL Curtea de Argeș, s-a apreciat că aceasta este o apărare de fond, ce urmează a fi verificată cu ocazia stabilirii persoanei care a făcut investițiile și care are calitate procesuală activă de a pretinde contravaloarea acestora.

Cu privire la cererea de despăgubiri privind contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri aduse imobilului situat în Curtea de Argeș, de către locatara SC A. SRL, curtea a reținut că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 494 C. civ., alin. ultim, conform cărora „dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul său de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului”.

S-a apreciat că buna-credință a locatarei SC A. SRL, cu ocazia efectuării lucrărilor la Terasa 1 Mai, rezultă din înscrisurile aflate la dosar, respectiv procesul verbal din 03 iulie 1998, prin care SC B. SA a aprobat cererea reclamantei privind vânzarea acestui spațiu, și refuzul pârâtei de a prezenta Hotărârea Adunării Generale a Acționarilor din iulie 1998, cât și din declarațiile martorilor audiați în cauză.

Curtea a concluzionat că reclamanta a efectuat lucrările de îmbunătățire cu bună credință, cu știrea și acordul pârâtei

În legătură cu existența și contravaloarea lucrărilor, este de observat faptul că, toate expertizele efectuate în cauză au concluzionat că lucrările de îmbunătățire există, singurul aspect neconcordant între expertize fiind legat de valoarea acestora.

În vedere determinării valorii îmbunătățirilor, a avut în vedere expertiza efectuată de expertul C., în care este menționată suma de 148.503,00 lei, din care a dedus valoarea cheltuielilor voluptorii, a aplicat coeficientul de uzură și indicele de inflație ajungând la valoarea de 90.688,85 lei, valoare care a fost apreciată ca fiind corect stabilită.

În legătură cu titularul lucrărilor de îmbunătățire, s-a reținut că acestea au fost realizate după 1998, când s-a acceptat vânzarea spațiului au fost efectuate de reclamanta SC A. SRL, al cărei drept de creanță asupra tuturor investițiilor s-a născut atunci când pârâta a refuzat să recunoască și să concretizeze vânzarea spațiului, în temeiul prevederilor art. 494 C. civ.

- Cu privire la apelul pârâtei a reținut că acesta vizează dispoziția primei instanțe prin care dreptul său de retenție a fost recunoscut și stabilit fără drept de folosință, apreciind că s-a încălcat principiul disponibilității, întrucât nu a fost sesizată cu o astfel de cerere și că nu a acordat mai mult decât i s-a cerut atunci când a recunoscut dreptul de retenție în favoarea reclamantei fără drept de folosință gratuită, ci a respectat natura juridică a dreptului de retenție și limitele sale, reținându-se numai detenția precară a bunului, nu și folosința cu titlu gratuit.

Cât privește soluționarea cererii privind plata cheltuielilor de judecată, în condițiile în care în fața primei instanțe SC B. SA a pretins și dovedit un onorariu avocațial în cuantum de 16.000 lei și un onorariu al expertului în sumă de 3.582 lei, prin aplicarea principiului proporționalității cu pretențiile admise, această pârâtă are dreptul la restituirea cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocațial de 3.264 lei și onorariul expertului de 3.582 lei.

Compensând cheltuielile de judecată efectuate de către părți, a rezultat o diferență de 911,77 lei pe care pârâta o datorează reclamantei sens în care va fi schimbată hotărârea primei instanțe prin admiterea apelului reclamantei.

Împotriva Deciziei nr. 95/A din 25 mart

ie

2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

Tg. Mureș,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a declarat recurs

pârâ

ta

SC B. SA Curtea de Argeș, întemeiat pe art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. proc. civ., criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, în principal casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în secundar modificarea deciziei în sensul respingerii acțiunii reclamantei.

În criticile formulate recurenta pârâtă a susținut în esență următoarele:

- Recurenta a criticat modul în care instanța de apel a soluționat excepția prematurității acțiunii și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, art. 304 pct. 7 C. proc. civ. apreciind decizia ca fiind nemotivată pe aceste aspecte, lipsind motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, încălcându-se art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., dar și dreptul la un proces echitabil conform art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

În ceea ce privește soluționarea excepției prematurității acțiunii, a arătat că greșit s-a reținut că momentul nașterii dreptului material la acțiune al reclamantei este data de 1 februarie 2007 și nu data de 31 ianuarie 2008 când a încetat contractul de închiriere din 24 ianuarie 2007, considerând că soluția este contrară practicii constante a instanțelor de judecată care s-au pronunțat cu privire la momentul la care ia naștere dreptul chiriașului de a cere în instanță despăgubiri pentru sporul de valoare al imobilului, ca fiind momentul în care încetează locațiunea efectivă.

Și soluția de respingere a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei este nelegală, în condițiile în care aceasta nu și-a putut justifica calitatea procesuală activă, nici în faza inițială la data formulării cererii de chemare în judecată, nici la momentul invocării excepției și nici ulterior după unirea excepției cu fondul, iar probele administrate au făcut dovada că lucrările au fost executate de locatarul anterior, de SC E. SRL, aspect recunoscut expres chiar de reclamantă.

- Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a arătat că valoarea lucrărilor de îmbunătățiri la imobilul menționat nu a fost corect stabilită, întrucât nu s-a avut în vedere că acestea au fost efectuate de vechiul locatar, pornind de la stabilirea greșită a situației de fapt și a valorii reale a lucrărilor efectuate în 1999, precum și a valorii actuale a acestora, că în cauză se impunea compararea valorii lucrărilor efectuate în cele două perioade prin aplicarea indicelui de inflație și nu prin raportare numai la valoarea numerică.

Edificatoare în acest sens este afirmația judecătorului fondului care a arătat expres în motivarea hotărârii, că din probele administrate nu reies decât că anumite îmbunătățiri există, dar fără să se poată stabili cine le-a făcut ori când au fost făcute, situație în care a fost nevoit să apeleze la o prezumție simplă, în stabilirea cuantumului lucrărilor.

Cu privire la modul de soluționare a criticilor sale ce vizau existența lucrărilor de îmbunătățiri, a arătat că soluția este greșită ca urmare a folosirii eronate a prezumției legale reglementate de art. 1432 C. civ., fără să arate exact care anume sunt lucrările în cauză.

Față de împrejurarea că din probatoriul administrat nu rezultă sub nici o formă că reclamanta ar fi efectuat vreo lucrare de îmbunătățire asupra imobilului închiriat, arată că prezumția legală nu poate să opereze în favoarea reclamantei, nici cu privire la reflectarea în timp a valorii activului în contabilitatea societății sale, în condițiile în care în perioada 1999-2007 valoarea imobilelor pe piața din România a crescut foarte mult și nici în raport de procesul verbal din 14 decembrie 2000, care atestă predarea unor bunuri de reclamantă către societatea sa.

Recurenta a susținut că și criticile sale legate de buna credință a reclamantei au fost soluționate greșit, cu referire la clauzele contractelor de închiriere care au stat la baza raporturilor dintre părți, în care s-a stipulat în mod expres că aceasta nu avea dreptul să efectueze lucrări de îmbunătățire la imobilul închiriat, fără acordul societății sale și la probele din dosar, avându-se în vedere că nu există nici un acord în acest sens și nici că aceste lucrări au fost făcute de reclamantă.

- Instanța de apel a încălcat și dispozițiile legale privind amortizarea investițiilor efectuate la imobilele închiriate cu referire la art. 11 alin. (3) din Legea nr. 15/1994 și normele metodologice de aplicare, care obliga chiriașul să-și recupereze investițiile efectuate din amortizare, nu de la proprietarul bunului închiriat.

Analizând recursul declarat

de

pârâ

ta

SC B. SA Curtea de Argeș

împotriva Deciziei nr. 95/A din 25 mart

ie

2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

Tg. Mureș,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal,

din perspectiva criticilor formulate și temeiurilor de drept arătate, ținând cont de limitele controlului de legalitate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., poate fi cerut atunci când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii o

ri străine de natura pricinii.

Înalta Curte, analizând considerentele deciziei pronunțate de instanța de apel constată că această critică este nefondată, întrucât contrar susținerilor recurentei, motivele invocate de parte au făcut obiectul examinării de către instanță, instanța pronunțându-se și pe aspectele menționate a prematurității acțiunii și a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, cu respectarea dispozițiilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se sprijină și care au format convingerea instanței, cât și cele pentru care au fost înlăturate cererile părților.

În ceea ce privește soluția instanței de apel de respingere a excepției prematurității acțiunii reclamantei, se apreciază că aceasta este corectă, reținându-se că dreptul la acțiune al reclamantei-chiriaș pentru recunoașterea despăgubirilor reprezentate de investițiile aduse la imobilul ce a făcut obiectul închirierii nu poate fi considerat ca prematur exercitat, în condițiile în care la momentul formulării acțiunii chiriașul încă folosea imobilul, astfel că dreptul reclamantei s-a născut la 1 februarie 2007, dată de la care nu a mai fost reînnoit contractul de închiriere cu proprietarul.

Faptul că motivarea instanței nu concordă cu argumentele invocate de recurentă pe aceste aspecte nu este de natură a susține ipotezele legale avute în vedere de acest text de lege, știut fiind că instanța este îndreptățită să grupeze diferite argumente și să răspundă la motivele de apel printr-un considerent comun.

Nici critica prin care recurenta a susținut că instanța de apel în mod nelegal a soluționat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, calitate procesuală care i-ar aparține SC E. SRL, apreciind-o ca și apărare de fond, unind-o cu fondul, nu poate fi reținută.

Potrivit art. 137 alin. (1) C. proc. civ., instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii, iar alin. (2) reținut de instanța de apel în justificarea unirii acestei excepții cu fondul dispune că ,,Excepțiile nu vor putea fi unite cu fondul decât dacă pentru judecarea lor este nevoie să administreze dovezi în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii”.

În cauză se constată că, în mod corect s-a unit excepția cu fondul, avându-se în vedere pe de o parte că reclamanta a motivat clar prin acțiune situația de fapt care justifică angajarea răspunderii contractuale a pârâtei, situație susținută prin înscrisurile atașate la acțiune, iar pe de altă parte că unirea excepției cu fondul dispusă de instanța de apel s-a justificat din perspectiva art. 137 alin. (2) C. proc. civ., întrucât cu ocazia analizei fondului urma a se verifica dacă reclamanta este sau nu executantul investițiilor făcute la activul proprietatea pârâtei, stabilindu-se și dacă aceasta are calitate procesuală activă de a pretinde contravaloarea lucrărilor efectuate.

- Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu aplicarea greșită a legii.

Cât privește cererea de despăgubiri privind contravaloarea lucrărilor de îmbunătățire aduse imobilului situat în Curtea de Argeș, se constată că acestea au fost stabilite în mod just de instanța de apel în virtutea caracterului devolutiv al apelului, reținându-se că lucrările de îmbunătățire există, că acestea au fost realizate de locatara SC A. SRL după 1998, când s-a acceptat vânzarea spațiului, cu știrea și acordul pârâtei, ținând cont de valoarea stabilită prin expertiza efectuată în cauză, de valoarea cheltuielilor voluptorii, de coeficientul de uzură și indicele inflație.

În condițiile în care pârâta a refuzat să recunoască și să concretizeze vânzarea spațiului în favoarea pârâtei, s-a născut dreptul de creanță al locatarei SC A. SRL asupra tuturor investițiilor realizate cu acordul locatorului, în temeiul prevederilor art. 494 C. civ. conform cărora „dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul său de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului”.

Este de observat că, recurenta a subsumat acestui motiv de recurs și critici de netemeinicie, referitoare la stabilirea situației de fapt, în sensul de a se constata care anume lucrări au fost efectuate, care era valoarea reală a lucrărilor în 1999 și care este valoarea actuală urmare a inflației, prin raportare la puterea de cumpărare corespunzătoare celor două perioade și nu numai la valoarea numerică, că probele administrate în cauză relevă că anumite îmbunătățiri există, dar fără să se poată stabili cine le-a făcut ori când au fost făcute, aspecte ce nu pot fi analizate în recurs.

Altfel spus, critica recurentei pentru stabilirea situației de fapt nu se convertește în motivul de nelegalitate invocat, deoarece stabilirea situației de fapt este atributul instanței fondului sau apelului din perspectiva caracterului devolutiv al acestei căi de atac, iar în cauză cele două instanțe și-au motivat hotărârea cu argumente pertinente pe aspectul situației de fapt corect reținute, concluzionând că lucrările de îmbunătățire există, că acestea au fost realizate de reclamanta SC A. SRL după 1998, când s-a acceptat vânzarea spațiului, știut fiind că reaprecierea probelor administrate în cauză de către instanța de apel nu mai este posibilă în recurs, odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ.

În concluzie, cu referire la motivele invocate se reține că recurenta prin argumentele aduse a cerut instanței de recurs să statueze asupra cauzei ca atare, judecând în fond și nu doar să verifice decizia instanței de apel în ce privește modul de aplicare a legii.

Aprecierea bunei credințe a reclamantei, cu referire la dreptul acesteia de a efectua lucrări de îmbunătățire la imobilul închiriat, avându-se în vedere inexistența vreunui acord al pârâtei, prin raportare la probele din dosar care nu fac nici o dovadă în acest sens și a faptului că investițiile efectuate de reclamantă au fost stabilite greșit întrucât chiriașul trebuia să le recupereze prin amortizare, nu pot fi repuse în discuție întrucât acestea sunt chestiuni de fapt, ce țin de atributul exclusiv devolutiv al instanței apelului, de aprecierea probatoriului administrat.

Și critica ce privește nerespectarea art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului este una formală, însă din examinarea actelor de la dosar se poate constata că recurenta a beneficiat de un proces echitabil, cu respectarea tuturor drepturilor procesuale, iar instanța și-a exercitat rolul activ cu respectarea întocmai a dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

În consecință, pentru considerentele reținute, cum instanța de apel a pronunțat o decizie conformă cu textele legale incidente în cauză, aplicate corect la situația de fapt stabilită, motiv pentru care, Înalta Curte, va respinge recursul ca nefondat conform dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de

pârâ

ta

SC B. SA Curtea de Argeș

împotriva Deciziei nr. 95/A din 25 mart

ie

2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel

Tg. Mureș,

secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.

Irevocabilǎ.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 februarie 2015.