ÎNAPOI LA REZULTATE Înalta Curte de Casație și Justiție

ÎCCJ

ÎCCJ, decizie (scj.ro #158623)

CAMERĂ

other

RĂSFOIEȘTE: Înalta Curte de Casație și Justiție
DESCARCĂ: PDF · DOCX 🔒 Pro

Citează această cauză

ÎCCJ, decizie (scj.ro #158623) (Înalta Curte de Casație și Justiție)

Restrângerea, pe cale convențională, a dreptului de proprietate în privința atributului folosinței acestui drept. Acțiune în daune-interese. Consecințe

Cuprins pe materii: Drept comercial. Proprietatea privată

Index alfabetic: acțiune în pretenții

contract de vânzare

clauză penală

limitare convențională a dreptului de proprietate

C. civ., art. 612, art. 615, art. 626, art. 1266, art. 1269, art. 1270, art. 1516, art. 1530

O clauză contractuală prin care proprietarul unui teren își limitează dreptul de construire în raport cu distanța minimă obligatorie prevăzută de art. 612 C. civ., asumându-și respectarea unei distanțe mai mari față de linia de hotar decât cea legală, reprezintă o convenție privind restrângerea dreptului de proprietate în privința atributului folosinței acestui drept.

Pentru verificarea distanței minime de construire, așa cum a fost stabilită de părți prin convenția încheiată, nu sunt aplicabile prevederile art.

615 alin. (3) C. civ. referitoare la distanța minimă pentru ferestre de vedere, ci doar reperele stabilite de părți prin convenția încheiată care, în conformitate cu art. 1270 C. civ., are putere de lege între părțile contractante.

Interdicția instituită prin art. 615 C. civ. constituie o limitare a dreptului de proprietate asupra construcției, prin restricții impuse proprietarului asupra modului în care efectuează ferestre de vedere, balcoane sau alte asemenea lucrări, care nu se confundă cu limita minimă privind distanța la care proprietarul fondului are dreptul de a construi, stabilită prin art. 612 C. civ.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1864 din 22 octombrie 2019

Prin cererea înregistrată la data de 21 ianuarie 2016 pe rolul Tribunalului București, Secția a III-a civilă, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții S.C. C. S.R.L., D., E., F. și G., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să oblige în solidar pârâții la plata sumei de 200.000 Euro, în baza clauzei penale inserate în contractul de vânzare autentificat de BNP H., sub nr. 776 din 12 iunie 2014, încheiat între I. și J., în calitate de vânzătoare și S.C. C. S.R.L., D. și F., în calitate de cumpărători, la care se adaugă dobânda legală aferentă, calculată de la data introducerii acțiunii până la data efectuării plății.

Prin sentința civilă nr. 445 din 29 martie 2017, Tribunalul București, Secția a III-a civilă a respins ca neîntemeiată acțiunea.

Împotriva sentinței sus-menționate, B. și A. au declarat apel, care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 921 A din 8 noiembrie 2017, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Împotriva deciziei sus-menționate, A. și B. au declarat recurs, solicitând casarea acesteia și trimiterea cauzei spre o noua judecată instanței de apel.

În motivare, au arătat că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază și a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material; au invocat, astfel, motivele de recurs prevăzute la art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ.

Subsumat motivului de casare prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., au susținut că, deși a reținut că litigiul are drept obiect despăgubirea solicitată ca urmare a încălcării unei servituți convenționale de bună vecinătate a construcțiilor, instanța de apel nu a menționat care sunt criteriile după care a apreciat că a fost respectată distanța de 20 de metri prevăzută în contractul de vânzare autentificat de BNP H., sub nr. 776 din 12 iunie 2014.

Au subliniat recurenții că, având în vedere că părțile nu au stabilit prin contract modalitatea în care se calculează distanța dintre clădire și limita de hotar, instanța trebuia să arate în considerente în ce măsură se aplică regulile cu caracter supletiv care vizează amplasarea construcțiilor și modul în care se calculează distanța dintre acestea și limitele de hotar.

Or, în speță, instanța nu a precizat ce norme se aplică în condițiile în care convenția părților tace și nu a prezentat argumentele pentru care a apreciat că a fost respectată distanța de 20 de metri.

Prin prisma motivului de nelegalitate prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., au arătat că, în mod nelegal, a reținut curtea de apel că nu sunt incidente dispozițiile art. 615 alin. (3) C. civ., întrucât acestea vizează alt tip de servitute și nici nu au fost indicate în convenția părților, care face referire la art. 612 și 626 C. civ.

În acest context, au subliniat că este adevărat că și-au întemeiat convenția pe dispozițiile art. 612 și 626 C. civ., care reglementează dreptul proprietarului de a consimți la limitarea dreptului său de proprietate, însă nu au înțeles să deroge de la singura dispoziție legală vizând modul de calcul al distanței, respectiv art. 615 alin. (3) C. civ. Or, în lipsă de stipulație contrară, se aplică regula generală.

Au susținut recurenții că și din precizarea la raportul de expertiză care se regăsește la pag.142 din dosarul de fond reiese fără putință de tăgadă că distanța de la balcoane până la limita de proprietate este de 18,53 de metri, deci sub limita de 20 de metri.

În opinia recurenților, eroarea de raționament juridic rezidă în faptul că instanța de apel a dedus din împrejurarea că există două categorii de servituți, cea vizând distanța minimă în construcții, reglementată de art. 612 C. civ., și cea cu privire la distanța minimă pentru fereastra de vedere, prevăzută la art. 615 C. civ., că ar exista mai multe metode de calcul al distanței de la linia de proprietate până la construcție; în realitate, există o singură metodă de calcul al acestei distanțe, luându-se ca reper punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fața zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, atât timp cât regulile de urbanism reiau modalitatea de calcul prevăzută de art. 615 alin. (3) C. civ.

Prin urmare, au apreciat că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea principiilor disponibilității și rolului activ, consacrate de Codul de procedură civilă și cu încălcarea art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și art. 21 din Constituție.

Au subliniat recurenții că art. 615 alin. (3) C. civ. este norma cu caracter general care trebuia să fie reținută de instanța de apel și aplicată la cele consemnate în raportul de expertiză efectuat în cauză, dar și că, în condițiile în care s-ar aprecia că formula de calcul este diferită, în funcție de tipul de servitute, nu s-ar asigura un cadru legislativ eficient pentru asigurarea securității juridice care să permită garantarea respectării reglementărilor referitoare la autorizarea executării construcțiilor.

În acest context, au arătat că, în contra celor reținute de instanța de apel, caracterul de normă generală al art. 615 alin. (3) C. civ. rezultă și din coroborarea Planului Urbanistic General al orașului X cu Regulamentul General de Urbanism, aprobat prin H.G. nr. 525/1996, care trimit în mod expres la art. 615 alin. (3) C. civ.

În final, au susținut că, în măsura în care se va aprecia că instanța de apel s-a pronunțat cu privire la modul de calcul al distanței, sunt incidente dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., întrucât instanțele de fond au schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al convenției părților, care au făcut referire la înălțimea permisă a clădirilor ce s-ar construi în interiorul distanței de 20 de metri, respectiv maximum 7 metri de la cornișă.

La data de 18 iunie 2018, intimații au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea ca inadmisibil a motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. și respingerea ca nefondat a celui întemeiat pe dispozițiile de la pct. 8 al aceluiași articol.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale incidente, Înalta Curte a reținut următoarele:

Cu titlu prealabil, pentru a facilita înțelegerea prezentei hotărâri, trebuie precizat că, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 776/12.06.2014, societatea C. S.R.L. a dobândit cota de 50% din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 5555,52 mp, teren arabil situat în intravilanul orașului X, jud. Ilfov tarlaua 54 parcela 29 cu număr cadastral 384/2, intabulat în cartea funciară nr. 114610 de la vânzătoarele I. și J.

Pârâții D. și F. au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de 50%, primul 34,8547%, iar cel de al doilea 15,1453%.

Părțile contractante au stabilit, de comun acord, sub sancțiunea plății de daune în cuantum de 200.000 Euro, în favoarea numitului B., ca pe terenul vândut, pe o lățime de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului, să se edifice construcții în regim de înălțime de maxim 7 m la cornișă.

În esență, recurenții-reclamanți au motivat că prin edificarea unei construcții de 18 m înălțime la o distanță de 19,93 metri față de limita de proprietate și prin edificarea de balcoane în consolă care ajung la o distanță de 18,39 m s-a încălcat servitutea convențională de a nu se edifica construcții mai înalte de 7 m la cornișe pe o distanță de 20 metri liniari față de proprietatea reclamantului. Încălcarea convenției părților atrage răspunderea solidară a pârâților și plata de despăgubiri în cuantum de 200.000 Euro, prin activarea clauzei penale prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispozițiile art. 612, 626, 1516 și 1530 C. civ.

Prin decizia supusă recursului s-a respins apelul reclamanților și s-a păstrat hotărârea primei instanțe de respingere a cererii de chemare în judecată având ca obiect obligarea pârâților la plata sumei de 200.000 Euro, reprezentând despăgubiri în temeiul clauzei penale din contractul de vânzare-cumpărare menționat.

Primul motiv de recurs, invocat de recurenții-reclamanți este cel prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ., ipoteza privitoare la situația în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază.

Recurenții au susținut că instanța de apel nu a menționat și nu a motivat care sunt criteriile după care a apreciat că a fost respectată distanța de 20 m, prevăzută în convenția părților și pentru încălcarea căreia au solicitat despăgubirea.

Critica recurenților este prezentată

omisso medio

, nefiind invocată printre motivele de apel.

Sub acest aspect, instanța supremă constată, ca urmare a verificării motivelor de apel, că reclamanții nu au criticat hotărârea primei instanțe sub aspectul omisiunii de a se fi identificat criterii în raport de care s-a stabilit că a fost respectată distanța de 20 m prevăzută în convenția părților.

În absența unui motiv de apel fundamentat pe argumente derivate din convenția părților, în limitele temeiului juridic al acțiunii, recurenții-reclamanți nu pot critica decizia instanței de apel pentru că nu cuprinde identificarea unor criterii în raport de care să se stabilească modalitatea de calcul al distanței dintre clădirea edificată și limita de hotar.

Recurenții-reclamanți au susținut că decizia atacată nu conține motivarea instanței de apel pe care să se sprijine concluzia că intimații-pârâți au respectat distanța de 20 m prevăzută în convenția scrisă, autentificată sub nr. 776/12.06.2014. Această susținere este infirmată de considerentele care alcătuiesc cuprinsul deciziei recurate, în care se arată că distanța stabilită de părți în convenția încheiată a fost respectată, așa cum a rezultat din măsurătorile efectuate în cadrul probei cu expertiza tehnică de specialitate administrată.

Instanța de prim control judiciar a constatat că servitutea convențională de bună vecinătate nu este reglementată de prevederile art. 615 C. civ., în cauză fiind incidente prevederile art. 612 și art. 626 C. civ., care, de altfel, reprezintă temeiul juridic din convenția părților.

Prin urmare, criticile formulate de recurenții-reclamanți, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C. proc. civ. nu sunt întemeiate.

Al doilea motiv de recurs este circumscris cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., vizând situația în care hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

În cadrul acestui motiv de recurs, recurenții-reclamanți au susținut, în esență, că instanța de apel a înlăturat, în mod greșit, de la aplicare prevederile art. 615 alin. 3 C. civ., norme cu caracter general la care fac trimitere și reglementările urbanistice din planul urbanistic general al orașului X. Se arată că aceasta este singura prevedere legală relativă la modul de calcul al distanței, pentru că, în lipsă de stipulație contrară în convenția părților, se aplică regula generală dată de art. 615 alin. 3 C. civ.

Motivul de recurs este nefondat.

Prin contractul încheiat, părțile au prevăzut o clauză penală prin care au înțeles să deroge de la distanța minimă de 60 cm pentru realizarea de construcții, prevăzută de art. 612 C. civ., pârâții obligându-se să nu construiască pe terenul cumpărat la o distanță mai mică de 20 m față de fondul vecin, sub sancțiunea plății de daune în cuantum de 200.000 (două sute mii) Euro.

Clauza convenită are următorul conținut:

,,Noi, părțile contractante I., J., D. și F., în nume propriu și ca reprezentanți ai firmei SC C. SRL, stabilim de comun acord, în temeiul prevederilor art. 612 și art. 626 C. civ., sub sancțiunea plății de daune în cuantum de 200.000 (două sute mii) Euro, în favoarea domnului B., pe terenul ce formează obiectul prezentei vânzări, pe o lățime de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului în lungime de 65,31 mp, pe latura definită cadastral cu numărul 10.285/1 având coordonatele stereo 70: x = 320113,10 și y = 591762,090 și 10,124/1, având coordonatele stereo x = 320053,420 și y = 591735,590, conform documentației cadastrale și procesului-verbal de trasare amplasament încheiat în data de 12.06.2014, să se edifice construcții în regim de înălțime de maxim 7 m la cornișă, conform anexei care face parte integrantă din prezentul contract”.

Interpretând convenția după voința concordantă a părților și prin raportare la ansamblul contractului, instanța de recurs reține că intimații-pârâți s-au obligat față de proprietarii fondului învecinat, recurenții-reclamanți, ca edificarea de construcții, în regim de înălțime de maxim 7 m la cornișă, să aibă loc la o distanță de 20 m liniari retragere de la întreaga latură vestică a terenului în lungime de 65,31 mp, conform documentației cadastrale și procesului-verbal de trasare amplasament, parte integrantă din contract.

Așadar, prin convenția încheiată între părți, intimații-pârâți și-au asumat obligația negativă de a nu construi la o distanță mai mică de 20 m față de linia de hotar, ceea ce reprezintă o restrângere voluntară, pe cale convențională, a atributului folosinței dreptului de proprietate privată.

O clauză contractuală prin care proprietarul unui teren își limitează dreptul de construire în raport cu distanța minimă obligatorie prevăzută de art. 612 C. civ. (preluată ca atare în regulamentul de urbanism), asumându-și respectarea unei distanțe mai mari față de linia de hotar decât cea legală, reprezintă o convenție privind restrângerea dreptului de proprietate în privința atributului folosinței acestui drept.

Pentru verificarea distanței minime de construire, așa cum a fost stabilită de părți prin convenția încheiată, nu sunt aplicabile prevederile art. 615 alin. 3 C. civ. referitoare la distanța minimă pentru ferestre de vedere, ci doar reperele stabilite de părți prin convenția încheiată care, în conformitate cu art. 1270 C. civ., are putere de lege între părțile contractante.

Aplicarea prevederilor art. 615 alin. 3 C. civ. nu poate fi desprinsă de contextul reglementării pe care o cuprinde art. 615 C. civ. în ansamblul său.

Această reglementare se referă la distanța minimă pentru fereastra de vedere, iar nu la distanța minimă pentru construire stabilită de părți prin convenția încheiată.

În acest sens, trebuie relevat că prin alin. 1 al art. 615 C. civ. se reglementează distanța pentru lucrările care permit vederea directă, iar prin alin. 2 al aceluiași articol se reglementează distanța pentru lucrările care permit vederea indirectă.

O interpretare sistematică a prevederilor art. 615 C. civ. susține concluzia că prin alin. 3 se stabilesc reguli referitoare la modul de determinare a distanței dintre ferestrele de vedere sau alte lucrări asimilate acestora și hotarul dintre cele două fonduri, în fiecare dintre cele două ipoteze reglementate de alineatele precedente.

Astfel, potrivit primei teze a textului analizat, distanța se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fața zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar.

Conform tezei a II-a și în cazul ferestrei sau al altor lucrări neparalele, care permit vederea, distanța se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar și până la această linie.

Prin convenția încheiată, intimații-pârâți au consimțit o limitare convențională a dreptului de proprietate, sub aspectul folosinței terenului, prin asumarea respectării dreptului de a construi pe terenul lor, la o distanță de 20 m mai mare decât aceea stabilită prin art. 612 C. civ., respectiv de 60 de cm față de linia de hotar.

Interpretarea contractului, în temeiul art. 1266 C. civ., după voința concordantă a părților, impune concluzia că limitarea asumată de intimații-pârâți vizează doar distanța minimă la care se pot edifica construcții.

În plus, având natura unei limitări aduse dreptului de proprietate nu poate fi interpretată decât în sens restrictiv și numai în favoarea celui care se obligă, potrivit regulii subsidiare de interpretare instituite prin art. 1269 C. civ.

Pentru considerentele mai sus redate, prevederile art. 615 alin. 3 C. civ. nu sunt incidente în cauză, contrar susținerilor recurenților-reclamanți, iar instanțele devolutive în mod judicios le-au exclus de la aplicare.

În ceea ce privește susținerea legată de schimbarea înțelesului lămurit și vădit neîndoielnic al convenției, prin referirea la faptul că prima instanță a avut în vedere referirea la cornișă, instanța supremă apreciază că această critică nu poate fi circumscrisă motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C. proc. civ., deoarece vizează aspecte factuale specifice cauzei, iar nu calificarea contractului.

De asemenea, o atare susținere nici nu ar putea fi valorificată în sensul admiterii recursului întrucât aceste argumente sunt complementare, nefiind esențiale în adoptarea soluției de păstrare a hotărârii primei instanțe.

Prima instanță a motivat că distanța a fost verificată și stabilită pe baza unei expertize tehnice de specialitate efectuată prin raportare la reperele stabilite în convenția părților.

Nu sunt întemeiate nici criticile referitoare la încălcarea principiului contradictorialității și al rolului activ al instanței, precum și a prevederilor art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și art. 21 din Constituție, deoarece incidența prevederilor art. 615 alin. 3 C. civ. a fost analizată de instanțele devolutive, reținându-se motivat că acestea nu sunt aplicabile sub aspectul verificării încălcării reclamate.

Față de considerentele ce preced, în temeiul art. 496 alin. 1 C. proc. civ., s-a respins recursul ca fiind nefondat.

§ Cauze similare