ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 580/2017

Decizia nr. 580/2017

Asupra recursului civil de față;

Examinând actele și lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 1 octombrie 2008, sub nr. x/269/2008, pe rolul Judecătoriei Oltenița, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâții B. și C., solicitând instanței, pronunțarea unei sentințe prin care să se dispună obligarea acestora la restituirea către reclamantă a prețului în valoare de 163.300 euro, adică 597612,68 lei, reprezentând valoarea actualizată a suprafeței de 3266 mp (50 euro/mp) calculată la cursul BNR 3,6596 din data de 23 septembrie 2008 și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții, autentificat sub nr. 902/2007, a cumpărat de la aceștia 4266,96 mp teren, conform măsurătorilor, iar din acte 4466 mp, intabulat în Cartea Funciară a Comunei Frumușani, nr. cadastral 422, prețul fiind plătit la momentul autentificării actului. Ulterior, a constatat că numita D., deținea un contract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. 5039/2005, încheiat cu autorul E., pentru suprafața de 3266 mp din același teren.

A susținut că în această situație se impune angajarea răspunderii pârâților pentru evicțiune, cu atât mai mult cu cât cererea de intabulare a dreptului în Cartea Funciară i-a fost respinsă.

În drept, cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 1337 - 1341 C. civ. și cele ale Legii nr. 7/1996.

Pârâții au depus la dosar întâmpinare prin care au invocat excepția necompetenței teritoriale a Judecătoriei Oltenița, susținând că aceasta aparține Judecătoriei Sectorului 3 București, excepția prescripției dreptului material la acțiune, față de dispozițiile art. 520 alin. (1) C. proc. civ. și de împrejurarea că autorii lor, F. și G., au dobândit la licitație terenul în litigiu, în anul 2002, iar pe fond au solicitat respingerea acțiunii, ca neîntemeiată.

Prin aceeași cerere au chemat în garanție pe numiții G. și F., solicitând instanței, pentru ipoteza în care va considera că sunt temeiuri pentru admiterea pretențiilor reclamanților, să dispună suportarea acestora de către chemații în garanție, de la care pârâții au dobândit terenul în litigiu, prin act autentic.

Prin Sentința civilă nr. 2762/2008, Judecătoria Oltenița a declinat competența materială de soluționare a cauzei, în favoarea Tribunalului Călărași care, la rândul său, a dispus prin Sentința civilă nr. 92 din 4 februarie 2009, declinarea competenței teritoriale în favoarea Tribunalului București.

Prin cererea depusă la dosar la data de 15 iunie 2009, pârâții au invocat excepția inadmisibilității acțiunii principale, susținând că reclamanta nu a dovedit faptul că ar fi fost evinsă total sau parțial de bunul său.

Printr-o altă cerere înregistrată la aceeași dată, pârâții au chemat în garanție BNP H., susținând că, atât la momentul la care au dobândit terenul, cât și ulterior, când l-au înstrăinat reclamantei, au respectat toate condițiile impuse de lege, iar actele încheiate au fost verificate, în ceea ce privește condițiile de legalitate, de notarul public.

Prin încheierea pronunțată în ședința publică din data de 15 iunie 2009, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a unit cu fondul excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâți.

Prin cererea depusă la dosar la data de 14 iunie 2010 reclamanta și-a precizat acțiunea învederând că solicită, în principal, rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 902/2007 încheiat cu pârâții și obligarea acestora la restituirea sumei de 163.300 euro în echivalent lei și despăgubiri conform art. 1341 C. civ., iar, în subsidiar, obligarea pârâților la plata echivalentului în lei al sumei de 163.300 euro, reprezentând valoarea părții pierdute din teren prin efectul evicțiunii, cu cheltuieli de judecată.

A motivat reclamanta că sunt îndeplinite condițiile răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, respectiv, existența unei tulburări din partea unui terț, acesta invocând și el un drept de proprietate asupra aceluiași teren; tulburarea de drept are o cauză anterioară vânzării, terțul având un contract de vânzare cumpărare anterior celui al reclamantei; reclamanta nu a cunoscut cauza evicțiunii, decât la momentul când a dorit să-și intabuleze dreptul în Cartea Funciară.

A mai susținut că partea pierdută din terenul cumpărat prin contractul a cărui rezoluțiune o cere este atât de însemnată, încât nu ar mai fi cumpărat dacă ar fi avut cunoștință de această împrejurare, iar în cazul în care se va dispune rezoluțiunea este îndreptățită să i se restituie prețul plătit, cheltuielile vânzării, sporul de valoare dobândit de teren între momentul încheierii vânzării și momentul producerii evicțiunii.

În drept a invocat aceleași prevederi ale art. 1337 și urm. C. civ.

Prin încheierea de ședință pronunțată la data de 9 septembrie 2010 Tribunalul București, secția a III-a civilă, a anulat cererea de chemare în garanție formulată de pârâți împotriva numiților G., F. și BNP H., ca netimbrată.

Prin Sentința civilă nr. 65 din 20 ianuarie 2011, aceeași instanță a admis excepția necompetenței teritoriale a Tribunalului București și a declinat competența soluționării cauzei în favoarea Tribunalului Giurgiu.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta, iar prin Decizia civilă nr. 451 din 18 aprilie 2011 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, s-a admis recursul, s-a casat Sentința civilă nr. 65 din 20 ianuarie 2011 și s-a trimis cauza pentru competentă soluționare la aceeași instanță - Tribunalul București, reținându-se că, fiind vorba de o acțiune personală, instanța competentă să o soluționeze, în primă instanță, stabilită potrivit dispozițiilor art. 5 C. proc. civ., coroborat cu art. 2 alin. (1) lit. b) și art. 13 C. proc. civ., este cea de la domiciliul pârâților.

La Tribunalul București, cauza a fost din nou înregistrată pe rolul Secției a III-a civilă, sub nr. x/3/2009, iar la data de 23 octombrie 2012, pârâții B. și C. au formulat din nou cerere de chemare în garanție a numiților G., F. și BNP H., solicitând instanței obligarea acestora la plata echivalentului în lei al sumei de 163.300 euro, pretinsă de reclamantă prin acțiune și la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, pârâții au susținut, în esență, că nu au avut nici o culpă în suprapunerea celor două terenuri, au transmis reclamantei terenul astfel cum îl dobândiseră de la chemații în garanție, iar dacă există totuși o eroare de transmitere anterioară momentului încheierii actului lor de vânzare-cumpărare, aceasta nu poate fi imputată decât chemaților în garanție.

Prin încheierea pronunțată în ședința publică de la 8 noiembrie 2012 cererea de chemare în garanție anterior menționată a fost respinsă ca tardiv formulată.

Prin Sentința civilă nr. 2082 din 28 noiembrie 2013 Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâți, ca neîntemeiată, iar pe fond a respins acțiunea reclamantei ca nefondată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 902/2007, autentificat de BNP H., reclamanta a dobândit de la pârâții B. și C. suprafața de teren cu nr. cadastral 422, care era intabulată pe numele acestora în Cartea Funciară 121/N Frumușani, suprafață care conform măsurătorilor avea 4266,96 mp, iar conform actelor 4466 mp.

La rândul lor, pârâții au dobândit terenul în urma contractării cu numiții F. și G., dobânditori ai acestuia în urma adjudecării la licitație, în anul 2002.

Din actele aflate la dosar instanța a constatat că terenul a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, conform Legii nr. 18/1991, în favoarea numitului E., fiind menționat în Titlul de proprietate al acestuia nr. 33623 din 13 octombrie 1995. Terenul se afla în Tarlaua 12P1 în extravilanul comunei Frumușani, județul Călărași. Acesta l-a vândut în parte în anul 2005, prin contract autentic de vânzare-cumpărare, numitei D., respectiv o parte măsurând 2852,037 mp, cu 412,963 mp mai puțin decât figura în acte.

Tribunalul a reținut, însă, că același teren mai făcuse obiectul unei înstrăinări, efectuată tot de către E., către SC I., astfel cum rezultă din contractul autentic nr. 865 din 19 decembrie 1995. SC I. l-a ipotecat, potrivit contractului de ipotecă depus la fila 19 din dosarul Judecătoriei Călărași, iar ulterior, prin executare silită, a fost deposedată de teren (întreaga suprafață de 4466 mp din acte), fiind întocmit actul de adjudecare nr. 16/2002 în favoarea lui F.

Prin urmare, s-a constatat că același proprietar inițial al terenului, E., a înstrăinat același teren, situat în Tarlaua 12, Parcela 11, mai multor persoane, la anumite intervale de timp, cea din anul 1995 fiind succedată de o serie de operațiuni juridice și transmiteri ale dreptului de proprietate, până la reclamanta A., în vreme ce, a doua înstrăinare de la același autor, o are ca dobânditoare pe numita D., din partea căreia reclamanta A., pretinde că s-a produs evicțiunea invocată în prezenta cauză.

În drept, instanța de fond a reținut că evicțiunea, reglementată de codul civil vechi prin art. 1337 și următoarele, este definită ca pierderea proprietății lucrului, parțială ori totală sau tulburarea cumpărătorului în exercițiul prerogativelor dreptului de proprietate, motiv pentru care, codul civil a reglementat obligația vânzătorului de a-l garanta pe cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

În speță, reclamanta invocă evicțiunea rezultată din fapta unui terț, respectiv din partea numitei D., cu privire la care, a descoperit că deține, la rândul său, parte din terenul aflat în Tarlaua 12, Parcela 11, cumpărat de reclamantă de la pârâții din cauză, pe care și terțul menționat, l-a dobândit cu act autentic de vânzare-cumpărare de la primul proprietar al acestuia, autorul lor comun, E., împrejurare de care reclamanta pretinde că a aflat la momentul emiterii încheierii de respingere a solicitării sale, de înscriere a dreptului în ceea ce o privește, în Cartea Funciară.

Condițiile cerute de lege pentru a putea fi invocată obligația de garanție pentru evicțiune, constau în existența unei tulburări de drept sau de fapt; cauza evicțiunii trebuie să fie anterioară vânzării și să nu fi fost cunoscută de cumpărător și să existe o acțiune în justiție intentată de terț în contra cumpărătorului, în majoritatea cazurilor, evicțiunea fiind rezultatul unei acțiuni în justiție, ceea ce nu este cazul în speță. Din probatoriul cauzei nu a rezultat că terțul ar fi dedus judecății pretenții proprii față de reclamanta A., care să fi fost admise iar aceasta, să fi fost deposedată astfel, de bun.

S-a constatat că reclamanta pretinde că este evinsă de către terț, prin faptul că acesta deține contractul de vânzare-cumpărare asupra unei părți din terenul cumpărat de către ea și a refuzat să-i lase posesia acestuia.

Deși, din cuprinsul celor două contracte de vânzare-cumpărare, cel al reclamantei cât și cel indicat în favoarea terțului, ar rezulta că este vorba de vânzarea unor terenuri diferite, cum pretind pârâții, tribunalul a constatat că datele de identificare converg spre concluzia că este vorba despre același teren, situat în Tarlaua 12 Parcela 11 în extravilanul comunei Frumușani, județul Călărași, deținut inițial de proprietar în baza legii fondului funciar, în urma emiterii Titlului cu nr. 33623 din 13 octombrie 1995, eliberat în realitate în 1995, iar nu în baza unui titlu emis ulterior, nefăcându-se dovada existenței a două titluri de proprietate, cu același număr dar emise la date diferite (1995, respectiv 2005). Doar mențiunile din cel de al doilea contract, încheiat în favoarea numitei D. privind data emiterii Titlului de proprietate, sunt contrare și neconforme celor din singurul titlu, a cărui existență a fost probată, iar pentru verificarea legalității și realității mențiunilor din acest din urmă contract (al terțului), există căi legale specifice de urmat, de către persoanele interesate.

Cu toate acestea însă, Tribunalul a apreciat că, în speță, nu poate opera garanția pentru evicțiune, întrucât, nu s-a probat existența evicțiunii, sub aspectul îndeplinirii condițiilor legale.

Evicțiunea, semnifică pierderea proprietății în tot sau în parte a lucrului vândut sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.

Simplul fapt că numita D., ar deține la rândul său un contract de vânzare-cumpărare referitor la același bun dobândit și de către reclamantă, motiv ce stă la baza acțiunii de față, s-a apreciat de către tribunal că nu este de natură a îndeplini cerințele de mai sus, referitoare la pierderea proprietății asupra bunului de către reclamantă (neexistând elemente în acest sens, neexistând o acțiune în justiție contra sa), ori tulburarea sa în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, printr-un fapt al terțului.

În plus, tribunalul a reținut că, potrivit actelor depuse la dosar și susținerilor reclamantei referitoare la motivele pentru care nu i s-a intabulat dreptul de proprietate în Cartea Funciară, există o serie de erori în ceea ce privește documentația cadastrală, inclusiv neconcordanțele referitoare la titlul ori titlurile de proprietate ce se pretinde că le-ar fi deținut acela care pare a fi autorul comun al reclamantei și terțului D., aspecte care în mod cert, trebuie lămurite și rezolvate, însă pe căi legale specifice.

S-a apreciat că reclamanta are la îndemână posibilitatea legală de a-și valorifica dreptul său de proprietate pe calea unei acțiuni în revendicare prin comparare de titluri, față de persoana cu privire la care se pretinde că ar fi evins-o, prin simplul fapt că-i opune un titlu de proprietate asupra aceluiași teren, (parțial) dar nerecunoscut și confirmat ca fiind preferabil titlului său.

În aceste condiții, tribunalul a concluzionat că este neîntemeiată acțiunea precizată a reclamantei ce are drept fundament dispozițiile legale privind evicțiunea și se impune a fi respinsă.

Referitor la problema prescripției, invocată de către pârâți, instanța de fond a reținut că acțiunea în garanție pentru evicțiune se prescrie în 3 ani de la momentul producerii evicțiunii și față de momentul la care se pretinde că aceasta ar fi intervenit, acțiunea de față, apare ca fiind promovată în cadrul acestui termen.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta A., înregistrat la data de 11 martie 2014 pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Prin Decizia nr. 286/A din 2 iunie 2015, s-a admis apelul declarat de reclamantă, a fost anulată Sentința nr. 2082 din 28 noiembrie 2013 a Tribunalului București și a fost reținută cauza pentru evocarea fondului, conform art. 297 C. proc. civ.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut, în primul rând, că, deși prin sentința recurată s-a dispus respingerea acțiunii reclamantei ca neîntemeiată, considerentele sentinței, care ar fi trebuit să explice și să susțină soluția pronunțată prin dispozitiv converg de fapt spre inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea unei condiții impusă de lege, pentru invocarea evicțiunii, respectiv inexistența unui litigiu judiciar prin care reclamanta să fi pierdut în tot sau în parte proprietatea bunului imobil cumpărat sau să fi fost tulburată în exercitarea dreptului.

În al doilea rând, s-a reținut că, tulburarea ce poate sta la baza obligației de garanție pentru evicțiune, poate viza oricare dintre prerogativele dreptului de proprietate, iar în lipsa unui text de lege care să condiționeze posibilitatea invocării răspunderii vânzătorului pentru evicțiunea din partea unui terț, de formularea de către terț a unei cereri de chemare în judecată împotriva cumpărătorului, este nelegală soluția de respingere a cererii reclamantei, doar în considerarea acestui fapt.

Instanța de apel a apreciat că acțiunea în instanță nu este întotdeauna obligatorie pentru pierderea dreptului, iar în cazul tulburărilor provenite de la terți, cumpărătorul are dreptul să se plângă numai pentru tulburările de drept, ceea ce presupune că simpla invocare de către acesta a unui drept real asupra bunului dobândit prin vânzare-cumpărare de către cumpărător, poate fi suficientă pentru invocarea pe cale de acțiune a răspunderii vânzătorului pentru evicțiune, scopul acestei garanții fiind protejarea dreptului cumpărătorului de a nu fi tulburat în exercitarea oricăruia dintre prerogativele dreptului de proprietate asupra lucrului dobândit prin contract, nici de către vânzător, nici de către terțe persoane.

S-a constatat că în cauza de față, tulburarea reclamantei în exercitarea acestor prerogative există și rezultă din faptul că prin act autentic de vânzare cumpărare un terț (D.) a dobândit un drept real asupra aceluiași teren, astfel cum rezultă din adresa nr. 685,1653 din 14 mai 2014 eliberată de OCPI, care consemnează expres faptul că, între imobilele cu numerele cadastrale 422 și 1141 "există o suprapunere reală datorată existenței mai multor acte juridice diferite pentru același amplasament și lipsei materializării limitei la momentul identificării".

S-a reținut că, pe lângă predarea efectivă (materială) a lucrului, vânzătorul trebuie să-i garanteze cumpărătorului și exercitarea deplină a dreptului dobândit după încheierea contractului, inclusiv îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, dacă este cazul, răspunderea pentru evicțiune fiind în fapt o obligație a cărei încălcare se sancționează independent de vina debitorului contractual, și chiar dacă vânzătorul a fost de bună-credință, neputând fi înlăturată legal nici în considerarea faptului că partea evinsă (cumpărătorul) ar avea la îndemână acțiunea în revendicare împotriva terțului, (astfel cum a apreciat instanța de fond) și nici prin reținerea unor argumente ce țin de analiza preferabilității celor două acte de vânzare-cumpărare, astfel cum se sugerează de către intimații pârâți prin întâmpinare.

Aceasta deoarece dispozițiile legale care reglementează evicțiunea nu prevăd caracterul subsidiar al unei astfel de acțiuni, în raport cu cererea în revendicare, iar acolo unde legea nu distinge nici interpretul nu are voie să distingă. Analiza preferabilității titlurilor prin care cumpărătorul evins și terțul au dobândit, în tot sau în parte, același imobil, excede cadrului procesual stabilit de reclamantă prin acțiune, ce se impune a fi respectat de instanță, în baza principiului disponibilității ce guvernează procesul civil.

În consecință, reținând că pentru dovedirea tulburării reclamantei cumpărătoare în exercitarea prerogativelor de proprietar, ca și condiție de admisibilitate a acțiunii de evicțiune, era suficientă dovedirea dreptului real al unui terț asupra aceluiași teren, intabulat în CF și constatând că prin sentința apelată, instanța a respins acțiunea pentru considerente ce nu vizează fondul cauzei, ci doar condițiile de admisibilitate ale garanției de evicțiune, Curtea a dispus în baza art. 297 C. proc. civ. admiterea apelului, anularea sentinței apelate și reținerea cauzei pentru evocarea fondului, constatând că părțile nu au solicitat prin cererea de apel ori prin întâmpinare trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeași instanță.

Reținând procesul spre judecare și evocând fondul, Curtea de Apel București, prin Decizia nr. 494/A din 4 iulie 2016, a admis acțiunea și a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 902 din 2 iulie 2007.

A obligat pârâții să restituie reclamantei suma de 50.000 euro, în echivalent lei la data efectuării plății, reprezentând prețul și să îi achite suma de 43000,73 euro, reprezentând sporul de valoare al imobilului, precum și suma de 5573,50 lei, cu titlu de cheltuieli aferente contractului de vânzare-cumpărare.

A obligat pârâții către reclamantă și la plata sumei de 33044,7 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele:

Scopul garanției pentru evicțiune îl reprezintă protejarea dreptului cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosința lucrului dobândit prin acel contract, nici de către vânzător, nici de către terțe persoane.

Vânzătorul răspunde pentru evicțiunea ce provine de la o terță persoană, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: există o tulburare de drept, cauza tulburării este anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul nu a cunoscut cauza evicțiunii.

Din probele administrate în cauză a rezultat că terenul cumpărat de reclamantă de la pârâți prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 902/2007, în suprafață totală de 4466,96 mp (4266,96 mp din măsurătorile cadastrale), cu excepția unei suprafețe de 1425 mp identificată la instanța de fond de expert J., se suprapune cu terenul proprietatea numitei D., achiziționat de aceasta din urmă prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5039 din 4 octombrie 2005 de BN Notariatul Public Oltenița.

Aceeași situație de fapt rezultă și din Referatul nr. 100 întocmit la data de 7 martie 2008, în Dosarul nr. x din 31 ianuarie 2008 de SC K. SRL, avizat de ANCPI - OCPI Călărași - Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, care atestă suprapunerea celor două terenuri, dar și faptul că nu există posibilitatea rezolvării pe cale amiabilă a litigiului, părțile fiind îndrumate să se adreseze instanței de judecată.

Cauza tulburării este anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare între părți, actul prin care numita D. a dobândit în proprietate parte din terenul cumpărat de reclamantă de la pârâți fiind încheiat la data de 4 octombrie 2005, iar prin apărările formulate de pârâți și prin probele administrate nu s-a susținut/probat că reclamanta ar fi cunoscut la data încheierii contractului nr. 902/2007 cauza evicțiunii.

În această situație devin incidente în cauză dispozițiile art. 1337 C. civ., reglementarea în vigoare la data încheierii actului, iar pârâții trebuie să răspundă față de reclamantă pentru evicțiunea parțială dovedită.

O astfel de răspundere este reglementată în detaliu de dispozițiile art. 1341 C. civ. și cuprinde, pe lângă obligația de restituire a prețului plătit și a cheltuielilor contractului și obligația de plată a daunelor interese.

Pentru a sublinia importanța acestei obligații și pentru responsabilizarea vânzătorului legiuitorul a prevăzut expres, în art. 1342 C. civ., faptul că restituirea prețului se impune chiar dacă la data evicțiunii lucrul vândut are o valoare inferioară sau a suferit deteriorări din neglijența cumpărătorului ori prin evenimente independente de acesta.

În schimb, dacă la data evicțiunii lucrul vândut are o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii (art. 1344 C. civ.).

În plus, potrivit dispozițiilor art. 1347 C. civ., dacă evicțiunea este parțială, cum este cazul în speța de față, cumpărătorul are dreptul de a solicita desființarea contractului, dacă se dovedește că pierderea este atât de însemnată, încât, dacă ar fi cunoscut-o nu ar mai fi cumpărat.

Instanța de apel a constatat că prețul vânzării a fost, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 902 din 2 iulie 2007 de BNP H., de 50.000 euro și a fost achitat de reclamantă pârâților la data autentificării contractului.

Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de expert L. terenul rămas în afara evicțiunii, în suprafață de 1425 mp, are front de 10,12 mp la drumul comunal, de 8,87 m la Valea Câlnăului și o lungime de 135,81 mp, fiind posibilă folosirea acestuia doar pentru construcții înșiruite.

Prin acțiune reclamanta a solicitat, în baza dispozițiilor art. 1347 C. civ. anterior arătate, rezoluțiunea actului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, susținând că terenul ce nu se suprapune cu cel dobândit de numita D., este impropriu scopului încheierii actului, reprezentat de edificarea unei construcții, cu o curte generoasă, iar dacă ar fi cunoscut pierderea ce urma să o aibă nu ar fi încheiat actul de vânzare-cumpărare.

În apărare, pârâții au susținut că scopul invocat de reclamantă în acțiune nu a fost expres menționat în actul de vânzare cumpărare încheiat între părți și nici nu a fost probat prin prezentarea, eventual, a unei documentații ce ar fi putut sta la baza edificării unei construcții pe teren. Mai mult au arătat că, potrivit actului de vânzare cumpărare, terenul este extravilan agricol, ceea ce înseamnă că nu este construibil.

Curtea a apreciat, însă, că, deși actul de vânzare-cumpărare încheiat între părți nu menționează scopul cumpărării terenului de către reclamantă, consemnează prețul vânzării de 50.000 euro, iar cuantumul acestuia naște prezumția simplă că terenul a fost achiziționat în vederea construirii și nu pentru simpla sa exploatare ca teren agricol, ce nu ar putea niciodată să justifice un astfel de preț.

Această prezumție, nu numai că nu a fost răsturnată de pârâți prin administrarea dovezii contrare, dar este și susținută de mai multe probe administrate în cauză de reclamantă, cum ar fi faptul că atât la data încheierii actului de vânzare cumpărare între părți, cât și la data efectuării expertizelor la fond și în apel, pe teren exista fundația unei clădiri și o parte din pereții acesteia (fostă construcție zootehnică); rapoartele de expertiză efectuate în fond și apel care au concluzionat că terenul rămas este construibil, în condițiile Legii nr. 50/1991, cu precizarea făcută în apel, că potrivit dimensiunilor permite doar construcții înșiruite; răspunsul la obiecțiunile la raportul de expertiză efectuat în apel, din care rezultă că, spre nord, distanța aproximativă de la latura terenului până la grupul de case este de circa 60 m, iar distanța de la latura de sud a terenului până la alte case este de circa 70 m.

Față de aceste probatorii, instanța de apel a considerat că este îndeplinită condiția impusă de art. 1347 C. civ., iar reclamanta care a achiziționat terenul în vederea construirii, este îndreptățită să solicite rezoluțiunea actului de vânzare cumpărare, fiind evident faptul că nu ar fi încheiat acest act și nu ar fi plătit pârâților prețul stipulat dacă ar fi cunoscut că pe acest teren va putea să edifice în viitor doar construcții înșiruite.

Reclamanta este îndreptățită să primească de la pârâți, conform dispozițiilor art. 1344 C. civ. și sporul de valoare al terenului de la data evicțiunii, evaluat prin expertiza efectuată în apel la suma de 43000,73 euro (189.147 lei).

Deși criticat de către pârâți, sub aspectul cuantumului, sporul de valoare pe care terenul în litigiu îl înregistra la data evicțiunii a fost probat în cauză prin expertiza efectuată în apel, dar și prin actele de înstrăinare încheiate anterior cu privire la același teren, din care rezultă că au existat și anterior fluctuații însemnate ale prețului, generate de simpla evoluție a pieței imobiliare.

Din probele administrate în cauză a rezultat că dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu a fost reconstituit în favoarea numitului E., în baza Legii nr. 18/1991, astfel cum rezultă din titlul de proprietate nr. 103005 din 13 octombrie 1995 eliberat de Comisia Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6624 din 31 octombrie 1995 de Notariatul de Stat Local Oltenița, E. se obligă să vândă SC M. SRL terenul în suprafață de 0,466 ha, pentru prețul de 15 milioane ROL.

Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 865 din 19 decembrie 1995 de BNP Oltenița, E. vinde SC M. SRL 1200 mp din acest teren, pentru prețul de 3 milioane ROL.

Prin actul de adjudecare din data de 28 octombrie 2002, terenul este adjudecat în favoarea numitului F. la prețul de 5828625 ROL, în baza contractului de ipotecă încheiat de societatea anterior menționată, iar la data de 9 decembrie 2002 (la numai 2 luni de la adjudecare) același teren este înstrăinat pârâților prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6989 din 9 decembrie 2002 cu prețul de 10 milioane ROL.

După 5 ani, prin actul de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu, autentificat sub nr. 902 din 2 iulie 2007, același teren este înstrăinat de pârâți reclamantei pentru un preț de 50.000 euro.

Contrar susținerilor pârâților, instanța de apel a considerat că sporul de valoare reglementat de textul de lege anterior menționat are în vedere diferența între valoarea de circulație a terenului la data evicțiunii și valoarea terenului la data cumpărării, care se stabilește în raport cu valoarea la care se vând în mod obișnuit astfel de terenuri și nu în raport cu valorile terenurilor stabilite în grila notarilor publici, care nu se reactualizează la fel de des și care nu ține seama neapărat de caracteristicile specifice fiecărui imobil în parte ci doar de caracteristicile specifice zonei.

Instanța a mai reținut faptul că pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare s-a aplicat taxa de 3134 lei, reprezentând impozit și de 2439,50 lei, reprezentând onorariul notarului public, sume care au fost achitate de către reclamantă și la a căror restituire aceasta este îndrituită, conform dispozițiilor art. 1341 alin. (4) C. civ.

În baza art. 274 și față de soluția pronunțată în apel, instanța a obligat pârâții și la plata cheltuielilor de judecată efectuate în prezenta cauză de reclamantă, în cuantum total de 33044,7 lei, din care: la fond - 12587 lei taxă de timbru, 2,5 lei timbru judiciar, 2500 lei onorarii expert, 7876,2 lei onorariu de avocat, 305 lei taxă aferentă obținerii documentației solicitată de expert, în vederea efectuării expertizei, de la ANCPI, iar în apel - 6294 lei taxă de timbru, 2,5 lei timbru judiciar, 1000 lei onorariu expert și 2480 lei onorariu avocat.

Împotriva Deciziilor nr. 286/A din 2 iunie 2015 și nr. 494/A din 4 iulie 2016 în termen legal au declarat recurs pârâții C. și B., înregistrat la data de 9 august 2016, sub nr. x/2/2014 pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția a II-a civilă.

Decizia nr. 286 din 2 iunie 2015, de anulare a sentinței apelate și de reținere a cauzei pentru evocarea fondului a fost criticată pe considerentul că, contrar celor arătate de instanța de prim control judiciar, tribunalul s-a pronunțat pe fondul cauzei, iar nu pe inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată. Astfel, judecătorul fondului a analizat îndeplinirea condițiilor răspunderii pentru evicțiune, ce reprezintă elemente ale temeiniciei acțiunii. Aceste critici nu au fost subscrise vreunui motiv de recurs.

Instanța de apel a făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 1337 C. civ., fiind îndeplinite condițiile prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, au susținut, pe de o parte, că simpla existență a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5039 din 4 octombrie 2005 de Biroul Notarului Public N. nu poate reprezenta o tulburare de drept, întrucât a fost perfectat după întabularea dreptului de proprietate al pârâților, deci după asigurarea opozabilității acestui drept, iar cel ce a înstrăinat, E., nu mai deținea în patrimoniu bunul respectiv. Ca atare, este vorba de o vânzare a lucrului altuia, cu complicitatea cumpărătorului D., și, fiind încheiată prin fraudă la lege, este o operațiune lovită de nulitate. În plus, pe numele lui E. au fost emise două titluri de proprietate, pentru același teren, cu același număr, dar eliberate la date diferite.

Pe de altă parte, recurenții au învederat că pretinsa evicțiune rezultând din fapta unui terț nu s-a produs, întrucât reclamanta nu a pierdut nici dreptul de proprietate și nici posesia cu privire la terenul respectiv.

Chiar dacă există o suprapunere parțială între terenul deținut de reclamantă și cel deținut de terțul D., intimata și-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară, iar pretinsa tulburare de drept nu s-a materializat într-o acțiune în justiție promovată de pretinsul terț evingător.

Au mai relevat recurenții că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).

În concret, au susținut că instanța nu a analizat și cercetat, în mod efectiv, apărările și argumentele pe care le-au formulat, ce necesitau un răspuns specific și explicit, fiindu-le, astfel, încălcat dreptul la un proces echitabil. Concret, instanța de apel a ignorat extrasul de carte funciară nr. 6044 din 3 iulie 2007, care face dovada intabulării dreptului de proprietate al reclamantei în cartea funciară. Totodată, instanța de apel nu a arătat motivele de fapt și de drept pentru care a înlăturat criticile aduse de către pârâți raportului de expertiză.

Recurenții au invocat, de asemenea, motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., susținând că instanța de apel a acordat ceea ce nu s-a cerut și mai mult decât s-a cerut.

Astfel, în cuprinsul motivelor de apel s-a solicitat ca sporul de valoare să se stabilească în raport de grila notarială la nivelul anului 2008. Ca atare, instanța de apel a depășit limitele învestirii, dispunând calculul sporului de valoare raportat la prețul cu care se vindeau terenuri intravilane la data pretinsei evicțiuni. Mai mult, terenul în litigiu este extravilan, și nu intravilan.

Au mai relevat recurenții că sporul de valoare nu poate consta în creșterea valorii terenului, într-un interval de 9 luni, în contextul fluctuației pieței imobiliare, ci doar în eventuale îmbunătățiri aduse imobilului.

Instanța de apel nu a respectat nici principiul tantum devolutum quantum apellatum.

În fine, recurenții au formulat critici cu privire la greșita admitere a acțiunii în rezoluțiune contract, câtă vreme nu s-a dovedit că terenul era intravilan, nici intenția cumpărătorului de a construi pe acel teren, toate aceste împrejurări de fapt fiind conturate printr-o expertiză tehnică ce cuprinde grave erori.

În drept, s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 6, 7 și 9 C. proc. civ.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. A susținut, în esență, că situația de fapt prezentată de recurentă, potrivit căreia autorul comun al părților, E., a vândut aceeași suprafață de teren de două ori, este contrară realității, precum și faptul că, deși pârâții își încadrează criticile în motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 7 și 9 C. proc. civ., din dezvoltarea acestora nu se poate reține incidența nici unuia din textele de lege invocate.

Recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Prin criticile intitulate generic "aspecte referitoare la netemeinicia admiterii apelului", recurenții invocă practic, fără însă a indica în mod explicit, încălcarea de către instanța de prim control judiciar a prevederilor art. 297 alin. (1) teza I C. proc. civ. din 1865. Concret, se susține că în mod greșit s-a anulat sentința atacată și s-a reținut cauza pentru judecarea procesului, evocând fondul, întrucât judecătorul fondului nu se pronunțase pe o excepție procesuală, ci respinsese acțiunea, ca neîntemeiată. Constată însă că aceste susțineri nu pot fi primite, întrucât tribunalul, în pofida termenilor folosiți (respinge cererea, ca neîntemeiată), în realitate a constatat că nu este îndeplinită o condiție prevăzută de lege pentru invocarea evicțiunii, respectiv inexistența unei cereri în justiție urmare căreia reclamanta să fi pierdut în tot sau în parte proprietatea bunului imobil cumpărat. În acest context, nimic nu împiedica instanța de prim control judiciar să dea o hotărâre de anulare a sentinței apelate și să fixeze termen pentru a se pronunța asupra fondului printr-o altă hotărâre, cu atât mai mult cu cât a apreciat necesară administrarea de noi probe, ceea ce este de esența naturii devolutive a căii de atac a apelului.

Constată, de asemenea, că sunt neîntemeiate și criticile de nelegalitate subscrise motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Contrar celor susținute de recurenți, decizia pronunțată în apel răspunde exigențelor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., instanța examinând, în mod efectiv toate mijloacele de probă, apărările și argumentele formulate de pârâți, în măsura în care necesitau un răspuns specific și explicit. Astfel, instanța a justificat înlăturarea extrasului de carte funciară nr. 6044 din 3 iulie 2007, prin care se pretinde că s-ar fi întabulat dreptul de proprietate al reclamantei, din moment ce a analizat încheierea de respingere nr. 1158 din 2 aprilie 2008, pronunțată în Dosarul nr. x/2008 de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Călărași, dată în aplicarea prevederilor art. 113 alin. (2), art. 117 și art. 118 din Regulamentul aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI, precum și conținutul adresei nr. 685, nr. 1653 din 14 mai 2015 OCPI Călărași (probă administrată în etapa procesuală a apelului). Astfel, din analiza acestor înscrisuri a concluzionat că între imobilele cu numerele cadastrale 422 și 1141, ambele situate în tarlaua 12, parcela 11, comuna Frumușani, există o suprapunere reală datorată existenței mai multor acte juridice diferite pentru același amplasament. Totodată, toate criticile aduse de către pârâți raportului de expertiză evaluatorie au fost în mod real analizate de instanța de apel și înlăturate motivat, astfel cum rezultă din considerentele deciziei atacate. De altfel, invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., pârâții nu arată că decizia atacată nu este deloc motivată sau cuprinde motive străine de natura pricinii, ci relevă nemulțumirea lor în raport cu valoarea probatorie pe care instanța a acordat-o fiecărui mijloc de probă administrat și, în final, în raport cu raționamentul care a condus la reținerea altei situații de fapt decât cea descrisă de către pârâți. Or, acestea nu sunt critici de nelegalitate, ci de netemeinicie, ce nu pot face obiectul căii extraordinare de atac a recursului.

Cât privește criticile încadrate de parte în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., reține că nici acestea nu pot fi primite. Astfel, prin acest motiv sunt vizate situațiile de plus petita și ultra petita. Or, prin cererea introductivă de instanță, reclamanta a solicitat obligarea pârâților la echivalentul în lei al sumei de 163.300 de euro. În urma administrării probatoriului, instanța de apel a acordat reclamantei o sumă mai mică, astfel că nu se poate reține că a acordat mai mult decât s-a cerut și, astfel, a încălcat principiul disponibilității.

Referitor la împrejurarea că, prin motivele de apel, reclamanta ar fi solicitat instanței ca sporul de valoare să se stabilească în raport de grila notarială la nivelul anului 2008, iar instanța, acordând o sumă stabilită pe bază de expertiză evaluatorie, ar fi acordat mai mult decât s-a cerut, constată că este o critică ce nu poate fi subscrisă textului de lege indicat (art. 304 pct. 6 C. proc. civ.), pe de o parte. Pe de altă parte, este o susținere nereală. Prin cererea de apel, partea a solicitat ca, pentru stabilirea cuantumului sporului de valoare, să se încuviințeze proba cu expertiza tehnică, prin care să se evalueze terenul la data producerii evicțiunii, 2 aprilie 2008. Trimiterea la conținutul grilei notariale se face în contextul înscrisurilor necesare expertului pentru efectuarea lucrării.

În fine, constată că hotărârea atacată nu a fost dată cu aplicarea greșită a legii și că, prin urmare, nu poate fi reținută nici incidența motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Este adevărat că, pentru a fi antrenată răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului, este necesară întrunirea cumulativă a mai multor condiții: existența unei tulburări de drept, anterioritatea cauzei evicțiunii în raport cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, necunoașterea cauzei evicțiunii de către cumpărător.

Ceea ce contestă recurenții este împrejurarea inexistenței unei tulburări de drept din partea unui terț, faptul că, în concret, cumpărătorul nu a pierdut proprietatea, vreun atribut al dreptului transmis. Însă, trecând peste susținerile relative la situația de fapt, la nevaliditatea titlului de proprietate al terțului evingător D., susțineri de altfel, nefondate, câtă vreme E. nu a vândut de două ori același teren, ci există inadvertențe în titlurile autorilor pârâților, instanța constată că au fost corect aplicate și interpretate dispozițiile art. 1337 C. civ. Textul de lege obligă vânzătorul să asigure liniștita stăpânire a bunului de către cumpărător, obligație pe care pârâții nu și-au îndeplinit-o, din moment ce reclamanta a pierdut cea mai mare parte a terenului cumpărat. Contrar celor susținute de recurenți, nu este necesar ca tulburarea în exercitarea dreptului de proprietate să îmbrace forma unei acțiuni în justiție promovată de terțul evingător, dacă dreptul terțului asupra lucrului este atât de evident încât, în scopul evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul. De altfel, încheierea de respingere nr. 1158 din 2 aprilie 2008 a OCPI Călărași poate fi considerată o hotărâre a unei autorități publice care confirmă dreptul de proprietate al terțului.

Reține, totodată, că instanța de apel a făcut o corectă interpretare și aplicare a prevederilor art. 1344 C. civ., text de lege care obligă vânzătorul să plătească cumpărătorului sporul de valoare dobândit de bunul vândut între momentul încheierii contractului și data producerii evicțiunii, indiferent de cauza care a produs sporul. Atâta vreme cât textul de lege folosește sintagma "din orice cauză", înseamnă că și fluctuațiile prețurilor pe piața imobiliară pot conduce la acordarea sporului de valoare. Toate celelalte susțineri, referitoare la greșita evaluare a sporului, în raport cu destinația terenului, extravilan agricol și nu intravilan, la greșita rezoluțiune a convenției, întrucât reclamanta nu ar fi dovedit intenția de a construi ș.a.m.d, instanța le califică ca fiind critici de netemeinicie, ce tind la schimbarea situației de fapt și care, prin urmare, nu pot face obiectul analizei în recurs.

Față de considerentele ce preced potrivit art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul de față, ca nefondat.

Văzând și dispozițiile art. 274 C. proc. civ., va obliga recurenții, aflați în culpă procesuală, urmare respingerii căii de atac pe care au promovat-o, să plătească intimatei cheltuielile de judecată, constând în onorariu avocat, (conform chitanței seria RD nr. 0198 din 24 ianuarie 2017 - fila 44 dosar recurs).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenții-pârâți B. și C. împotriva Deciziei civile nr. 286/A din 2 iunie 2015 și a Deciziei civile nr. 494/A din 4 iulie 2016 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, ca nefondat.

Obligă recurenții-pârâți să plătească intimatei-reclamante A. suma de 2 380 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședința publică, astăzi 30 martie 2017.

Procesat de GGC - GV