ÎCCJ, decizie (scj.ro #181073)

Contract de închiriere. Clauză contractuală derogatorie de la dreptul comun. Condiții și efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Obligații. Diferite contracte speciale. Contractul de locațiune

Index alfabetic: acțiune în pretenții

contract de închiriere

normă supletivă

principiul

pacta sunt servanda

C.civ., art. 1268 alin. (1) - (3), art. 1796 lit. c), art. 1821 alin. (1), art. 1822

Principiul libertății contractuale conferă părților dreptul de a deroga prin convenții de la normele generale ale dreptului civil, dacă acestea din urmă nu sunt imperative ori de ordine publică.

Sunt norme imperative cele inderogabile, care prescriu părților o anumită conduită ori interzic o anumită conduită sub sancțiuni specific determinate și sunt de ordine publică acelea care răspund scopului de protecție a unui interes public sau general.

În acest context, dispozițiile art. 1822 C.civ., care reglementează răspunderea locatarului pentru bunul închiriat, nu au acest caracter, pe de-o parte pentru că norma prescrie o conduită generală, fără a interzice derogări sub sancțiuni determinate iar pe de altă parte, interesul ocrotit prin acestea este eminamente privat.

Prin urmare, această normă are un caracter supletiv, stabilind o conduită a părților de la care acestea pot deroga, stabilind în convenții clauze speciale, cu un conținut diferit.

Astfel, dispozițiile clauzei din convenția părților prin care se instituie obligația locatorului de a suporta toate reparațiile necesare, indiferent de persoana care provoacă stricăciuni ori degradări imobilului închiriat au caracter derogator de la norma generală și în mod corect a stabilit instanța de apel că ele prescriu părților o conduită diferită de cea prescrisă de dreptul comun, pe care sunt ținute să o respecte în virtutea principiului de drept pacta sunt servanda.

Secția a II-a civilă, Decizia nr. 1808 din 22 septembrie 2021

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, Secția a II-a de contencios administrativ și fiscal la 29 mai 2017, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta B., solicitând instanței ca, prin hotărârea ce o va pronunța, să o oblige pe pârâta la plata către reclamantă a sumei de 416.219,57 lei, reprezentând chiria aferentă perioadei 1 februarie 2017 - 31 martie 2017 (300.250,50 lei), despăgubiri pentru acoperirea prejudiciului cauzat ca urmare a deteriorării imobilului situat în str. X, nr. 1-3, București, sector 2 (103.831,07 lei), onorariul și cheltuielile de executare efectuate în cadrul dosarului de executare nr. 155/2017, înregistrat la B.E.J. C. (6.783 lei) și onorariul perceput de D. pentru întocmirea raportului de evaluare a daunelor (5.355 lei), acțiunea fiind fondată în drept pe dispozițiile art. 1429, art. 1431 și art. 143 C.civ., precum și dispozițiile C.proc.civ.

După declinare, cauza a fost înregistrată la Tribunalul București, Secția a IV-a civilă la 11 iulie 2017 sub nr. x/3/2017***.

Prin sentința civilă nr. 3776 din 13 decembrie 2018, Tribunalul București, Secția a VI-a civilă a respins ca nefondată acțiunea reclamantei.

Împotriva acestei sentințe, reclamanta a declarat apel, care a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 2131 din 19 decembrie 2019, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a VI-a civilă.

Împotriva decizei pronunțate în apel, reclamanta a declarat recurs întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., solicitând casarea acesteia și trimiterea cauzei pentru o nouă judecată instanței de apel.

După prezentarea detaliată a situației de fapt care a generat prezentul litigiu, recurenta a susținut că instanța de apel a interpretat greșit prevederile art. VII.6 din contractul părților, reținând eronat că pârâta și-ar fi respectat în integralitate obligația care vizează reparațiile necesare spațiului ce i-a fost închiriat.

A arătat că raționamentul instanței de apel golește de conținut juridic înțelegerea părților, intenția, motivația încheierii contractului nefiind aceea de a o exonera pe pârâtă de la orice răspundere pentru stricăciunile aduse imobilului și de a o elibera pe aceasta de una dintre obligațiile principale ce îi reveneau în calitate de chiriaș, respectiv aceea de a folosi bunul cu prudență și diligență, conform art. 1796 lit. c) C.civ.

În continuare, recurenta a redat conținutul clauzelor contractului subsecvent nr. 9 din 30 decembrie 2016 referitoare la reparațiile și îmbunătățirile imobilului, arătând că din conținutul acestora se poate observa echivocul, confuzia și contradicția pe care acestea le generează, iar interpretarea conferită de instanța de apel în sensul că art. VII.1 ar institui în sarcina locatorului obligația de a suporta toate reparațiile necesare la nivelul imobilului închiriat ar conduce la lipsirea de efecte juridice a prevederilor art. VII.3, art. VII.4, art. VII.6, art. VII.7.

Or, susține recurenta, potrivit art. 1.268 alin. (3) C. civ., clauzele se interpretează în sensul în care pot produce efecte, iar nu în acela în care nu ar produce niciunul.

Recurenta a redat conținutul art. 1.268 alin. (1) și (2) C. civ. și a susținut că prin închiriere se transmite atributul folosinței, iar nu cel al dispoziției.

A mai relevat faptul că instanța de apel în mod greșit a apreciat că nu sunt întrunite condițiile răspunderii civile contractuale, reținând că predarea imobilului s-ar fi realizat în conformitate cu dispozițiile contractuale, nefiind dovedit faptul ilicit cauzator de prejudicii și nici cerința impusă de existența unui prejudiciu.

Cu privire la fapta ilicită, recurenta a susținut că aceasta rezidă în împrejurarea că pârâta nu și-a îndeplinit obligațiile contractuale cu referire la starea în care a predat imobilul, obligație ce includea și efectuarea pe cheltuială proprie a tuturor reparațiilor necesare pentru remedierea degradărilor și readucerea bunului la starea în care l-a primit.

De altfel, susține recurenta, a făcut dovada existenței unui prejudiciu în patrimoniul ei, în cuantum de 103.831, 07 lei, având în vedere că a suportat în totalitate valoarea de înlocuire a elementelor distruse și a reparațiilor pentru aducerea imobilului la stare inițială, timp în care a fost lipsită de posibilitatea de a oferi imobilul spre închiriere, beneficiul nerealizat prin neutilizarea spațiului fiind de 150.125,25 lei.

În final, a susținut că pârâta are obligația de a îi repara prejudiciul cauzat, având în vedere prevederile art. 1.270 alin. (1), art. 1.492, art. 1.516 alin. (1), art. 1.527 alin. (1), art. 1.350, art. 1.351 C.civ.

Intimata a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului și menținerea deciziei atacate ca fiind legală, deoarece recurenta a invocat în mod formal art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., reluând criticile expuse în fața instanțelor de fond.

Potrivit dispozițiilor art. 493 alin. (2) și (3) C.proc.civ., în cauză s-a întocmit raportul asupra admisibilității în principiu a recursului, comunicat părților, iar prin încheierea completului de filtru din 19.05.2021, recursul a fost declarat admisibil în principiu, fiind stabilit termen pentru dezbateri.

Examinând motivele de casare invocate de recurenta-reclamantă, Înalta Curte de Casație și Justiție prezintă asupra acestora următoarele considerente:

Primul motiv al recursului vizează aplicarea greșită a normelor de drept material referitoare la regulile de interpretare a convențiilor. Recurenta a arătat că, apreciind că prevederile art. VII din convenția de închiriere nr. 9/53647/30.12.2016 au caracter special față de normele legale, curtea de apel a golit de conținut juridic înțelegerea părților și a dat clauzelor în discuție un alt sens, interpretând greșit contractul și menținând în privința acestuia caracterul echivoc. Astfel, prin interpretarea realizată de instanța de apel în sensul că, potrivit art. VII.1, se instituie obligația locatorului de a suporta toate reparațiile necesare, indiferent de persoana care provoacă stricăciuni ori degradări imobilului închiriat, se lipsesc de efecte clauzele succesive ale aceluiași articol. Instanța de apel ajunge, pe cale de consecință, la interpretarea injustă că toate remedierile cad în sarcina locatorului, lipsind de efecte dispozițiile art. 1796 lit. c), art. 1821 alin. (1) și art. 1822 C.civ.; aceste concluzii sunt, în opinia recurentei, rezultatul unei greșite aplicări a normelor legale de interpretare a contractelor, statuate în art. 1268 alin. (1) - (3) C.civ., actul juridic fiind lipsit de efectele sale firești și evaluat într-o măsură care se îndepărtează de la natura și obiectul contractului și cu ignorarea caracterului său comutativ.

Înalta Curte subliniază în preambulul considerentelor proprii că nicio dispută nu poartă asupra naturii contractului, acesta fiind un contract de închiriere imobiliară supus, în acord cu dispozițiile art. 6 alin. (5) C.civ. și art. 5 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil, Codului Civil adoptat prin Legea nr. 287/2009.

Potrivit dispozițiilor generale reglementate în materia obligațiilor, părțile au libertatea de a contracta, de a determina conținutul convențiilor lor, în limitele impuse de lege, de ordinea publică și bunele moravuri. De asemenea, clauzele obișnuite ale unui contract, în funcție de natura acestuia, sunt subînțelese, cele derogatorii trebuind să fie prevăzute expres, în limitele anterior amintite. Principiul libertății contractuale înglobează, deci, dreptul părților de a deroga, prin convenții particulare, de la normele generale ale dreptului civil, dacă acestea din urmă nu sunt imperative ori de ordine publică. Același principiu impune evaluarea contractului potrivit unor reguli prestabilite de interpretare, astfel încât legea conferă prioritate voinței reale și concordante a părților, impune interpretarea contractului în mod sistematic, adaptată ansamblului și naturii lui dar și în sensul de a se da efect acestuia ca realitate juridică.

În acest ansamblu, Înalta Curte de Casație și Justiție sesizează că recurenta arată, într-o primă aserțiune, că în apel a fost încălcat art. 1268 alin. (1) - (3) C.civ. care instituie regula interpretării unitare a contractului, în scopul de a fi apt să-și producă efectele, fiind totodată ignorată adevărata voință a părților.

Disputa poartă asupra art. VII din contractul evocat, care reglementează capitolul referitor la reparațiile și îmbunătățirile bunului închiriat, în măsura în care instanța de apel a statuat că prin convenție părțile au agreat ca toate reparațiile necesare, determinate de stricăciuni intervenite pe durata contractului, să fie suportate de locator, chiar dacă provin din culpa locatarului, evaluând comparativ punctele 1 - 7 ale articolului VII, iar recurenta consideră că această interpretare este contrară legii și ar exonera de răspundere pe locatar în orice situație, ceea ce este contrar voinței reale și logicii întregului capitol din contract.

Critica recurentei nu este fondată și va fi înlăturată.

În ansamblul său, art. VII din contract reglementează drepturile și obligațiile părților în situația în care imobilul închiriat suportă stricăciuni, dacă i se aduc modificări ori îmbunătățiri, dacă locatarul dorește remodelări ale spațiului sau instalează bunuri considerate personale, echipamente, instalații etc.

Astfel, prin art. VII.1 din contract, părțile au detaliat cu precizie că locatorul suportă, pe durata închirierii, obligația de a efectua toate reparațiile determinate de stricăciuni, chiar dacă acestea provin din culpa locatarului, a unui prepus al acestuia sau chiar a unei terțe persoane fără legătură cu locatarul. În contrapondere, ca expresie a naturii sinalagmatice a contractului și caracterului său comutativ, locatorul și-a rezervat, în aceste condiții, dreptul la chirie, chiar dacă efectuarea reparațiilor afectează folosința bunului, indiferent de durată, dar nu mai mult de 90 de zile, iar dacă locatorul încalcă obligația de a efectua reparații, acestea pot fi deduse de locatar din valoarea chiriei.

Din modul de reglementare a acestei clauze, este exclusă dualitatea interpretării, specifică clauzelor echivoce, cu privire la responsabilitatea reparațiilor în această ipoteză, iar clauza este aptă, prin claritatea conduitei edictate, să producă efectele specifice contractului bilateral.

Și abordarea sistematică a textelor art. VII determină aceeași interpretare a clauzei VII.1, întrucât, prin reglementările succesive, părțile au determinat obligații care se referă, mai departe, la stricăciuni provenind din structura de rezistență sau viciile construcției, dreptul locatarului de a efectua redecorări, remodelări sau îmbunătățiri ale spațiului, de a-și instala bunuri personale, echipamente, instalații etc. cu acordul proprietarului, toate acestea fiind distincte de reparațiile impuse de stricăciunile avute în vedere de părți în primul alineat. De asemenea, conform art. VII.6 al convenției, la finalul locațiunii s-a instituit obligația locatarului de a ridica bunurile personale, echipamentele și instalațiile montate pe durata contractului, aceste acțiuni specific determinate fiind în sarcina locatarului. În final, prin art. VII.7, părțile au convenit ca locatarul să suporte orice costuri legate de reparațiile necesare pentru readucerea bunului în stare de folosință în condițiile inițiale, cu excepția celor prevăzute în art. VII.1 și art. VII.2.

Deși recurenta a invocat încălcarea în apel a dispozițiilor art. 1268 C.civ., prin examenul propriu realizat de instanța supremă cu privire la regulile incidente în materia interpretării convențiilor se ajunge la același rezultat, respectiv acela că stricăciunile determinate de locatar pe durata locațiunii sunt în sarcina locatorului, așa încât criticile recurentei sunt lipsite de temei și vădesc o nemulțumire a părții recurente, care, în sine, nu este rezultatul aplicării ori interpretării greșite a normelor de drept material.

Nu vin în contradicție clauzele succesive statuate în art. VII pct. 1 și 6 din contract, fiecare dintre acestea reglementând un spectru diferit, prima referindu-se la reparațiile determinate de stricăciunile survenite în perioada locațiunii, cea din urmă reglementând obligația locatarului ca, la finele locațiunii, să ridice obiectele personale, echipamentele, utilajele, instalațiile montate și să suporte remedierile provocate de acest proces, în scopul eliberării spațiului și readucerii sale în starea inițială, pe spezele proprii. Prin urmare, aceste două clauze nu doar că nu vin în contradicție, ci delimitează coerent premise diferite de angajare a răspunderii, în baza unor situații de fapt privite distinct de părți la data încheierii contractului.

Este, în egală măsură, adevărat că prin conduita asumată contractual, părțile au derogat de la dispozițiile art. 1822 C.civ., însă, după cum s-a arătat în preambulul acestor considerente, principiul libertății contractuale conferă părților dreptul de a deroga prin convenții de la normele generale ale dreptului civil, dacă acestea din urmă nu sunt imperative ori de ordine publică.

Or, sunt norme imperative cele inderogabile, care prescriu părților o anumită conduită ori interzic o anumită conduită sub sancțiuni specific determinate și sunt de ordine publică acelea care răspund scopului de protecție a unui interes public sau general; în acest context, dispozițiile art. 1822 C.civ. nu au acest caracter, pe de-o parte pentru că norma prescrie o conduită generală, fără a interzice derogări sub sancțiuni determinate, iar interesul ocrotit prin acestea este eminamente privat.

Prin urmare, norma analizată are un caracter supletiv, stabilind o conduită a părților cu caracter general, conduită de la care acestea pot însă deroga, stabilind în convenții clauze speciale, cu un conținut diferit.

Așa fiind, dispozițiile clauzei VII.1 din convenția părților au caracter derogator de la norma generală și în mod corect a stabilit instanța de apel că ele prescriu părților o conduită specială, diferită de cea prescrisă dreptul comun, pe care sunt ținute să o respecte în virtutea principiului de drept

pacta sunt servanda

(convențiile legal făcute au putere obligatorie între părțile contractante).

Înalta Curte de Casație și Justiție mai arată că, deși recurenta a invocat încălcarea, în apel, a dispozițiilor art. 1796 lit. c) C.civ. și art. 1821 alin. (2) C.civ., aceste dispoziții nu au fost interpretate ori aplicate greșit.

Instanța de apel nu a stabilit, prin decizia pronunțată, că pârâtei i-a fost permisă, în executarea contractului de închiriere, o conduită contrară obligației de a folosi bunul cu prudență și diligență și nu a stabilit că în cauză este inoperantă prezumția legală că, la începutul locațiunii, locatarul a primit bunul în stare corespunzătoare potrivit destinației stabilite, de aceea, criticile de nelegalitate care deduc încălcarea legii din această perspectivă sunt lipsite la rândul lor de fundament.

Un al doilea motiv de casare a vizat, potrivit memoriului de recurs, aplicarea greșită a legii, în apel, referitor la cercetarea condițiilor răspunderii contractuale.

Într-o primă susținere, recurenta a arătat că instanța de apel a ignorat și lipsit de efecte dispozițiile contractuale ale art. VII.6, deoarece a negat obligația locatarului de a restitui imobilul în starea inițială, care îngloba efectuarea tuturor reparațiilor necesare pentru remedierea degradărilor provocate pe durata locațiunii.

Înalta Curte de Casație și Justiție arată că a răspuns în considerentele precedente că instanța de apel a interpretat corect întregul articol VII al contratului referitor la reparații și îmbunătățiri, așa încât clauza VII.6 nu prescrie conduita pretinsă de recurentă.

Mai departe, criticile recurentei au vizat ignorarea, sub aspect probator, a raportului de evaluare întocmit în cadrul procedurii de constatare a stării de fapt, înscris care demonstra că la finalul locațiunii imobilul închiriat prezenta degradări majore cauzate de utilizarea lui improprie. În același context, recurenta arată că în mod nelegal instanța de apel i-a negat existența unui prejudiciu, acesta fiind echivalent valorii de înlocuire a elementelor distruse și a sumelor plătite pentru reparațiile efectuate în scopul de a readuce imobilul în starea lui inițială.

Nici acest motiv de casare nu este fondat.

Instanța de apel a arătat, aspect necombătut prin recurs, că potrivit art. 477 alin. (1) C.proc.civ., evocarea fondului în apel s-a realizat în limita criticilor formulate, critici care au vizat greșita statuare a tribunalului referitoare la lipsa obligației pârâtei de a efectua reparațiile proprii readucerii imobilului închiriat în starea în care s-a aflat la începutul locațiunii și plata chiriei pe toată perioada efectuării lucrărilor de remediere.

Or, cercetând cauza în aceste limite pe baza actelor și probelor cauzei, instanța de apel a statuat, iar Înalta Curte a constatat conformă legii această interpretare, că pârâtei i se pretinde executarea unei obligații contra conduitei contractuale stabilite consensual.

În acest context, curtea de apel nu a realizat examenul întinderii daunelor pretinse concordant raționamentului său, iar nu ca efect al unei cercetări judecătorești insuficiente ori inadecvate, fiind lipsită de utilitate valorificarea raportului de evaluare în cadrul procedurii de constatare a unei stări de fapt, de vreme de obligația pârâtei de reparație a daunelor era exclusă contractual. Cauza determinantă a respingerii pretenției reclamantei a fost explicată în apel, în mod corect, pe baza interpretării art. VII din convenție, instanța de apel circumstanțiind, numai pentru redarea stării de fapt, că deficiențele menționate nu au fost remediate, întrucât reclamanta a procedat la o reconstruire integrală a întregului imobil; în aceste condiții valorificarea materialului probator care demonstra că deteriorările au fost determinate de o utilizare inadecvată a imobilului de către chiriaș nu era utilă, deoarece nu putea conduce instanța de apel către o altă hotărâre.

În fine, un ultim motiv de recurs a vizat aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1270 C.civ., care prescrie caracterul obligatoriu al contractului pentru părți, art. 1492, art. 1516, art. 1526, art. 1350 și art. 1351 C.civ care consfințesc dreptul creditorului de a primi obiectul exact al prestației asumate de către debitor și beneficiile nerealizate în caz de neexecutare.

Înalta Curte de Casație și Justiție arată că această ultimă critică reprezintă o simplă enunțare a unor principii de drept statuate în norme pozitive, iar nu o critică veritabilă a hotărârii instanței de apel. Ea extrapolează în întregime raționamentul curții de apel și conchide, în lipsa oricărui argument, că pârâta a încălcat contractul, datorând costurile de înlocuire a elementelor distruse, a reparațiilor necesare aducerii imobilului în starea inițială și pe cel al chiriei pe toată perioada lucrărilor de remediere.

Examinarea aplicării acestor dispoziții legale de către instanța de recurs nu poate fi realizată în aceste condiții, în măsura în care întreaga hotărâre a instanței de apel s-a fundamentat pe concluzia potrivit căreia angajarea răspunderii pârâtei B. nu poate fi angajată, întrucât, potrivit clauzelor contractuale statuate în art. VII, asumarea reparațiilor oricăror deteriorări aduse imobilului produse în perioada contractuală revine locatorului.

Constatând lipsa de temeinicie a motivelor de recurs, Înalta Curte de Casație și Justiție a înlăturat toate criticile recurentei prezentate în memoriul de recurs și, în temeiul art. 496 C.proc.civ, a respins ca nefondat recursul, soluție care înglobează și cererea accesorie a recurentei vizând plata cheltuielilor de judecată.