ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 44/2021

Asupra cauzei de față, constată următoarele;

I. Circumstanțele cauzei.

Prin cererea înregistrată la data de 20.07.2012 pe rolul Tribunalului București, secția a III-a civilă sub nr. x/2012, reclamantele S.C. A. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. au chemat în judecată pe pârâtul C., solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună obligarea pârâtului la a le lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 371,52 m.p., cu număr cadastral x, situat în București, str. x.

La data de 15.03.2012, pârâtul a depus întâmpinare și cerere reconvențională, prin care a solicitat instanței: să constate faptul că reclamantele nu au niciun titlu asupra imobilului în suprafață de 630 m.p., proprietatea sa, situat în București, str. x, sector 2 și să respingă acțiunea ca fiind neîntemeiată; în subsidiar, în măsura în care se va constata faptul că reclamantele-pârâte ar avea un titlu cu privire la suprafața de teren revendicată, să procedeze la operațiunea de comparație a titlurilor și să acorde preferință titlului dobândit de pârât, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată; în măsura în care se va constata faptul că reclamantele-pârâte ar avea un titlu de proprietate asupra terenului revendicat și că acest titlu ar fi preferabil, să constate în favoarea sa intervenirea uzucapiunii de la 10 la 20 de ani și să respingă acțiunea ca fiind neîntemeiată; în măsura în care instanța va înlătura toate apărările formulate de pârât și va admite acțiunea în revendicare, să facă aplicarea dispozițiilor art. 494 C. civ. de la 1864 și să dispună obligarea reclamantelor-pârâte la plata contravalorii fie a îmbunătățirilor realizate, fie a sporului de valoare dobândit de teren prin aceste îmbunătățiri, ultim capăt de cerere pe care a înțeles, ulterior, să nu îl timbreze.

Hotărârea pronunțată în primă instanță de tribunal.

Prin sentința civilă nr. 1300/05.11.2015 Tribunalul București, secția a III-a civilă a admis acțiunea; a obligat pârâtul să lase reclamantelor în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 371,52 m.p., identificat prin expertiza întocmită în cauză de către expertul D. și a respins cererea reconvențională formulată de către pârât.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut, în ceea ce privește cererea de revendicare prin comparare de titluri formulată de către reclamante, că la baza transmiterii dreptului de proprietate către acestea asupra terenului în suprafață de 1.764 m.p. situat în str. x, stă sentința civilă irevocabilă nr. 6873/1994 transcrisă la Notariatul de Stat Sector 2 București sub nr. x/1994, prin care în favoarea moștenitorilor foștilor proprietari ai acestei suprafețe de teren s-a dispus obligarea pârâților, printre care și S.C. Decorativa S.A., autoarea pârâtului, să le lase acestora în deplină proprietate și pașnică folosință imobilul compus din 2 corpuri de clădire și teren de 1.764 m.p. situat în str. x (fost General Mărășescu), constatându-se totodată validitatea neîntreruptă a dreptului de proprietate al reclamanților (autorii reclamantelor din cauza de față) asupra acestui imobil.

Pe parcursul derulării acelui litigiu, autoarea S.C. Decorativa S.A. s-a aflat în proces de eliberare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, emis sub nr. x/7.11.1994 de către Ministerul Culturii, câteva luni mai târziu de data pronunțării sentinței civile din 05.07.1994. Certificatul de atestare a dreptului de proprietate a vizat însă o suprafață de teren mai mare, pârâtul pretinzând că cei 630 m.p. dobândiți de acesta prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996 nu făceau parte din suprafața de 1.764 m.p., obiect al revendicării.

Deși părți în dosarul în care s-a pronunțat sentința civilă nr. 6873/1994, dar și în procedura care se derula în paralel pe cale administrativă, de eliberare a certificatului de atestare a dreptului de proprietate și care viza inclusiv cei 1.764 m.p. revendicați, nici Ministerul Culturii, emitent al certificatului, și nici beneficiara acestuia, vânzătoarea către pârât, nu au încunoștințat instanța de judecată cu privire la această împrejurare și, mai mult, deși aceasta din urmă fusese deja deposedată de suprafața de teren de 1.764 m.p. din totalul celor care au făcut obiectul certificatului de atestare, a vândut ulterior suprafața de teren de 630 m.p. către pârât. Expertul desemnat în cauză să efectueze identificarea terenului astfel vândut a stabilit, în urma cercetării actelor prezentate de părți și pe care le-a avut la dispoziție și a planurilor de situație, că o parte din cei 630 m.p., respectiv 371,52 m.p., face parte din lotul de teren de 1.764 m.p. cuveniți conform sentinței civile nr. 6873/1994 foștilor proprietari ai acestuia, respectiv din terenul dobândit și deținut în prezent de reclamante prin transmisiunea succesivă către acestea.

Rezultă așadar că transmițătoarea către pârât a acestui teren apare ca fiind de rea-credință, înstrăinând către pârât o suprafață de teren care nu-i aparținea. Deși pârâtul a susținut ideea că, în lipsa unui proces-verbal, a unei schițe și a unor măsurători la momentul punerii în posesie a vechilor proprietari/moștenitorilor acestora, nu se putea pretinde că este vorba de o suprapunere a terenului deținut în fapt de el cu cel revendicat de reclamante ca fiind parte din terenul dobândit de la foștii proprietari, Tribunalul a constatat că din analiza documentelor puse la dispoziția expertului din cauză, măsurătorile și comparațiile efectuate rezultă că este vorba de aceeași suprafață de teren, iar nu de unele diferite, fiind fără relevanță pe planul identificării acesteia o eventuală lipsă de reacție din partea reclamantelor sau a autorilor succesivi ai acestora, privind ocuparea sa de către pârât începând cu anul 1996.

Ca atare, s-a constatat că, în ceea ce privește comparația între titlurile exhibate de părți, cel al reclamantelor este preferabil, provenind de la adevăratul proprietar al terenului, în vreme ce titlul pârâtului are la bază un titlu fondat pe reaua-credință a vânzătoarei.

În ceea ce privește pretenția pârâtului din cererea reconvențională având ca obiect uzucapiunea scurtă, Tribunalul a constatat că pârâtul-reclamant invocă în favoarea sa ca just titlu contractul de vânzare-cumpărare nr. x/1996 transcris sub nr. x/1996, nedesființat, încheiat între acesta și vânzătoarea proprietară la acea vreme S.C. Decorativa S.A., precum și un termen de 10 ani al posesiei exercitată de el asupra imobilului. Față de reclamantele-pârâte, în contra cărora se invocă uzucapiunea scurtă, condiția privind exercițiul unei posesii neviciate timp de cel puțin 10 ani nu este îndeplinită, acestea devenind proprietarele imobilului în cursul anului 2005, iar în iulie 2012 au exercitat acțiunea de revendicare în contra pârâtului, termenul de prescripție fiind astfel întrerupt.

De asemenea, în condițiile în care pârâtul a devenit proprietar al terenului în baza unui act de vânzare-cumpărare nedesființat, invocarea uzucapiunii față de reclamante este nejustificată, el deținând terenul în proprietate în baza acestui titlu, iar nu ca posesor neproprietar.

Mai mult, în luna iunie 2004, terenul era transmis în folosința unei terțe persoane, de către proprietarul de la acea vreme, E. S.A., care-l dobândise în anul 2002.

Hotărârea pronunțată în apel de Curtea de apel.

Prin decizia civilă nr. 753A/29.09.2017, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul declarat de pârât; a schimbat în parte sentința civilă apelată, a admis în parte acțiunea reclamatelor, a obligat pe pârâtul C. să lase reclamantelor în deplină proprietate și posesie terenul situat în București, str. x, în suprafață de 202 m.p., astfel cum a fost identificat și delimitat în Raportul de expertiză în specialitatea topografie efectuat în apel de către expertul judiciar F. și avizat de OCPI București cu Procesul-verbal de recepție nr. x/08.08.2017, a obligat pe reclamantele-pârâte să achite pârâtului-reclamant C. suma de 5.000 RON cheltuieli de judecată la fond conform art. 274-276 C. proc. civ. (onorariu avocat), a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate; a obligat pe intimatele reclamante-pârâte la plata către apelant a sumei de 3.495,51 RON cheltuieli de judecată în apel conform art. 274 C. proc. civ. (1/2 din taxa de timbru și onorariul de expertiză din apel).

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că susținerile apelantului pârât-reclamant din apelul formulat sunt fondate în parte, doar cu privire la întinderea suprafeței de teren ce a făcut obiectul revendicării la fond cuprinsă în sentința atacată - în sensul că nu o suprafață de 371,52 m.p. aparține reclamantelor, respectiv autorilor acestora, ci doar o suprafață de 202 m.p. care urmează a fi restituită. De asemenea, s-a constatat că punerea în executare a sentinței civile nr. 6873/05.07.1994, prin care autorii reclamantelor au revendicat întreaga suprafață de 1.764 m.p., nu s-a făcut prin măsurători exacte, cu schițe aferente și plan de amplasament, dovadă că niciodată autorii reclamantelor nu au intrat în posesia efectivă a suprafeței revendicate în pricina pendinte de 371,52 m.p., respectiv din acest teren, doar 202 m.p. aparținându-le în mod cert în proprietate.

Curtea nu a primit criticile privind greșita soluționare a cererii reconvenționale a apelantului - având ca obiect uzucapiunea de scurtă durată - de la 10 la 20 de ani, invocată spre a paraliza acțiunea în revendicare formulată împotriva sa, constatând că a fost răsturmată buna credință a pârâtului prin dovada contrară, respectiv prin toate notările și intabulările în Cartea Funciară privind închirierea terenului de 371,52 m.p. ce face obiectul litigiului și că termenul de 10 ani de posesie care să fie opusă reclamantelor nu s-a împlinit.

Hotărârea pronunțată în recurs.

Prin decizia nr. 316/01.02.2018, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursurile, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel, reținând că instanța de apel nu a verificat dacă prezumția de bună-credință care, potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, operează în favoarea pârâtului și care, conform art. 1898 alin. (2). C. civ. de la 1864, este suficient să existe la momentul "câștigării imobilului", a fost sau nu răsturnată la data încheierii actului juridic care constituie justul titlu în cauză. De asemenea, s-a reținut contrarietatea considerentelor cu privire la cei 202 mp. recunoscuți de instanța de apel în favoarea reclamantelor.

Prin decizia civilă nr. 493/10.04.2019, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul formulat de apelantul-pârât; a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că: a admis în parte cererea principală, a obligat pârâtul-reclamant să lase reclamantelor-pârâte în deplină proprietate și posesie terenul situat în București, str. x, în suprafață de 202 m.p., astfel cum a fost identificat și delimitat în raportul de expertiză în specialitatea topografie efectuat în prima judecată a apelului; a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate; a obligat intimatele-reclamante-pârâte la plata către apelantul-pârât-reclamant a sumei de 13.945,51 de RON, cheltuieli de judecată în apel (1/2 din taxa de timbru și onorariul de expertiză în prima judecată a apelului, precum și onorariul de avocat în rejudecarea apelului).

Pentru a decide astfel, luând în considerare situația de fapt rezultată din declarația martorului G., coroborată cu celelalte probe administrate în etapele procesuale anterioare, instanța de apel a apreciat că a fost înlăturată prezumția bunei-credințe a posesiei exercitate de pârât în ce privește o parte din terenul pentru care s-a formulat de către reclamante acțiunea în revendicare. Câtă vreme în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996, prin care pârâtul a dobândit terenul de 630 m.p. de la S.C. Decorativa S.A., se menționează că acesta are cunoștință de existența unui litigiu pentru o suprafață din terenul care i se vinde, buna sa credință nu poate fi reținută, neavând relevanță împrejurarea că procesul având ca obiect revendicarea terenului în suprafață de 1.764 m.p. fusese finalizat anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin pronunțarea sentinței civile nr. 6873/05.07.1994.

Curtea a reținut că pretențiile reclamantelor nu sunt întemeiate decât privitor la suprafața de 202 m.p. pe care pârâtul o ocupă din terenul deținut în proprietate de acestea, transmis succesiv de la autorii H. și I.. Concluzia că doar o suprafață de 202 m.p. din terenul reclamantelor este ocupată de pârât nu are semnificația că acestea nu sunt proprietare asupra unui teren de 1.764 m.p., ci că diferența de teren pe care acestea nu o au în posesie față de cea menționată în actele de proprietate este posibil să fie deținută de alte persoane ori să-și găsească explicația în modificări ale limitelor de proprietate survenite în timp. Cât privește caracterul preferabil al dreptului autorilor reclamantelor, Curtea a reținut că este un aspect ce nu poate fi negat, raportat la împrejurarea că pârâtul a dobândit terenul de la S.C. Decorativa S.A., la rândul său dobânditor de la stat, acesta din urmă preluând bunul fără vreun titlu, potrivit celor statuate prin sentința civilă nr. 6873/05.07.1994.

Hotărârea pronunțată în recurs.

Prin decizia nr. 1977/07.11.2019, Înalta Curte de Casație și Justiție a admis recursul declarat de pârâtul C.; a casat decizia și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel; a respins ca nefondat recursul declarat de reclamantele S.C. A. S.R.L. și S.C. B. S.R.L. împotriva aceleiași hotărâri. Casarea a fost dispusă în considerarea faptului că instanța de apel, respingând administrarea probei care era în legătură chiar cu aspectele pentru care ea însăși a impus audierea martorului care a asistat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâtul C. a dobândit terenul în litigiu, a nesocotit prevederile art. 138 alin. (2) C. proc. civ., reținând vătămarea pârâtului decurgând din faptul că nu a avut posibilitatea să administreze dovezi în combaterea susținerilor adversarilor săi, urmând a se administra pentru ambele părți probe din care să rezulte dacă pârâtul a avut sau nu convingerea că a tratat cu adevăratul proprietar al terenului cumpărat.

Curtea de Apel București, secția a III - a civilă și pentru cauze cu Minori și de Familie prin decizia civilă nr. 1098A/29.08.2020 a admis apelul formulat de apelantul-pârât C., împotriva sentinței civile nr. 1300 din 05.11.2015, pronunțate de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în contradictoriu cu intimatele-reclamante S.C. A. S.R.L., și S.C. B. S.R.L., a schimbat în parte sentința civilă, în sensul că a admis în parte cererea principală și a obligat pârâtul-reclamant să lase reclamantelor-pârâte în deplină proprietate și liniștită posesie terenul situat în București, str. x, sector 2 în suprafață de 202 m.p., astfel cum a fost identificat în raportul de expertiză specialitatea topografie efectuat de expert F., prin punctele de contur 11-10-9-16-17-M’ evidențiate pe schițele din planurile de amplasament anexate la expertiză, a menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate, a obligat intimatele-reclamante la plata către apelantul-pârât a sumei de 13.945,51 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată și a luat act că intimatele-reclamante și-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că pentru a se reține buna-credința în favoarea terțului dobânditor nu este suficient ca acesta să se fi încrezut în ceea ce i s-a prezentat sau a luat drept situație reală, adică să se prevaleze de o simplă ignoranță, ci mai este necesar ca acea convingere eronată pe care a avut-o la încheierea actului să nu îi poată fi imputabilă, urmare a neglijenței pe care a manifestat-o. Cu alte cuvinte, terțul nu poate invoca în beneficiul său prezumția bunei-credințe pentru a-și ascunde lipsa de diligență în privința unui control atent asupra calității titularului aparent.

Un alt aspect important este acela că aprecierea atitudinii psihologice a dobânditorului se face în abstract, raportându-se comportamentul subiectului de drept în discuție la conduita unei persoane de o prudență și diligență normale (care este preocupată de interesele celor din jur, fără ca acest lucru să însemne că le pune mai presus de propriile interese, al cărei prototip este astfel distinct de cel al unei persoane obișnuite), într-o altă exprimare, a unei persoane rezonabile sau a unui bonus pater familias. Prin urmare, analizarea conduitei dobânditorului se raportează la acest standard ce constituie un criteriu obiectiv, abstract, iar nu la însușirile și capacitatea acestuia de a-și reprezenta corect situația, adică la un criteriu subiectiv, concret.

Corolarul regulilor enunțate este acela că, dacă dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilității titlului înstrăinătorului, aspect analizat în abstract, se consideră că acesta a fost de rea-credință.

Aplicând în cauză considerentele de ordin teoretic expuse, instanța de apel a reținut, sub un prim aspect, că apelantul-pârât a invocat în favoarea sa, pe lângă prezumția instituită de art. 1898 C. civ., un element de fapt, ținând de constatările sale la fața locului, care ar fi condus la întărirea convingerii bazate strict pe existența unui act juridic de transmitere a dreptului de proprietate, că vânzătoarea S.C. Decorativa S.A. era proprietarul imobilului dobândit de la aceasta.

Este adevărat că, de principiu, atunci când o persoană dobândește un teren neîngrădit, care se învecinează cu altul îngrădit, poate presupune în mod rezonabil că vecinul care a stabilit el însuși anumite hotare nu va pretinde un drept asupra vreunei părți de teren situate în afara limitelor pe care le-a trasat.

În acest sens, Curtea a avut în vedere că din declarațiile tuturor celor trei martori audiați, G. în ciclul procesual anterior, respectiv J. și K. la termenul din 22.09.2020, a rezultat că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L. terenul ce a făcut obiectul acestuia nu era îngrădit. Martorii J. și K. au mai declarat că terenul învecinat aparținând E. S.A. (care îl dobândise prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/17.10.1995 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 2 București și pe care ulterior l-a înstrăinat către autoarele intimatelor-reclamante prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/01.04.2002 de notar public M.) era în schimb îngrădit cu un gard din beton de jur împrejur, iar reprezentanții E. nu au invocat pe tot parcursul edificării clădirii de către apelantul-pârât reclamant pe terenul cumpărat că edificarea s-ar realiza de fapt pe terenul băncii.

A reținut instanța de apel că existența certificatului fiscal eliberat de Administrația Financiară a Sectorului 2 București la data de 03.10.1996, precum și a certificatului de sarcini eliberat de Judecătoria Sectorului 2 București la 07.10.1996 demonstrează efectuarea unor diligențe necesare de către cumpărător. Totuși, nici situația aparentă observată la fața locului și nici demersurile efectuate în vederea verificării registrelor ținute de autorități nu sunt suficiente pentru reținerea bunei-credințe în ipoteza în care în contract apare o mențiune legată de existența unui litigiu cu privire la o parte din terenul dobândit:

"Am luat, de asemenea, la cunoștință de existența litigiului având ca obiect suprafața de 24 mp. din terenul ce se vinde însă declar că înțeleg să-l dobândesc pe riscul meu, în condițiile stabilite prin prezentul contract".

Reprezentarea pe care achizitorul o are asupra faptului că cel puțin o altă persoană se pretinde proprietar asupra cel puțin unei părți din teren este incompatibilă conceptual cu buna-credință a acestuia (definită ca fiind convingerea lipsită de orice dubiu că a dobândit bunul de la adevăratul proprietar). Legea nu interzice vânzarea bunurilor litigioase nu pentru că dobânditorul nu ar fi de rea-credință, instanța de judecată fiind singura care are autoritatea de a aprecia asupra temeiniciei contestării dreptului unei persoane, ci pentru că sunt situații în care contractul se menține, când contestația vizând dreptul înstrăinătorului este respinsă, astfel că terțul nu mai are calitatea să-l atace. Aceasta este și rațiunea notării litigiilor în cartea funciară: dacă terțul câștigă procesul, dobânditorul nu se poate apăra prin invocarea bunei-credințe; iar dacă pierde, singurul efect este că litigiul se radiază.

Informarea de către vânzător despre contestarea dreptului său de proprietate de către un terț, chiar într-o asemenea manieră generală, poate și trebuie să conducă cumpărătorul la acceptarea unei posibile evicțiuni care să intervină la un moment dat din partea acelui terț, adică a existenței adevăratului proprietar.

Curtea a mai reținut că, într-o situație ca cea de față, un cumpărător diligent ar fi solicitat informații care să concretizeze litigiul la care s-a făcut referire în contract, pentru a identifica persoana care pretindea calitatea de proprietar, precum și partea de teren vizată (nu doar suprafața). Ignorarea acestor chestiuni constituie o atitudine culpabilă, ce nu poate fi opusă în prezent de dobânditor adevăratului proprietar, care la rândul său avea la acel moment o situație litigioasă în desfășurare cu înstrăinătorul, cu justificarea că mențiunea din contract ar putea să se refere la un alt litigiu.

Situația litigioasă pendinte este dată în speță de faptul că, deși la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare ce constituie just titlu (08.10.1996) se încheiase faza judecății în procesul în cadrul căruia reclamanții N., H., O., P., Q., R. și S. au revendicat terenul în suprafață de 1.764 m.p. situat în București, str. x, de la Ministerul Culturii - Direcția pentru Administrarea Centrelor de Cultură, Consiliul Local al Municipiului București, S.C. Decorativa S.A. și Biblioteca Centrală de Stat (de la S.C. Decorativa S.A. fiind revendicată o parte în suprafață de 240 m.p.), pe care l-au câștigat prin sentința civilă nr. 6873/05.07.1994 pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București în dosarul nr. x/1993, predarea reală și efectivă a terenului care a făcut obiectul litigiului, implicând descrierea lui (în sensul art. 573 cu referire la 416 pct. 5 C. proc. civ. din 1865) prin măsurători și marcaje de delimitare în spațiu de către executorul judecătoresc, de la pârâta S.C. Decorativa S.A. la reclamanți, nu avusese loc, aspect pe care înstrăinătoarea îl cunoștea.

Tocmai asupra acestei probleme, potențial generatoare de litigii (ceea ce s-a și întâmplat, cauza de față fiind consecința previzibilă a problemelor nelămurite în procesul sus-menționat) înstrăinătoarea a considerat necesar să avertizeze cumpărătorul, astfel cum rezultă de altfel din declarația martorului G., care a semnat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L. în calitate de administrator al S.C. Decorativa S.A.

În fine, deși este adevărat că mențiunea privind existența litigiului vizează doar 24 m.p., în timp ce terenul intimatelor-reclamante care se suprapune cu cel al apelantului-pârât este de 202 m.p., nu se poate constata reaua-credință (implicit respinge cererea de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată și admite revendicarea) exclusiv pentru aria mai mică, iar nu pentru cea mai mare, deoarece, pe de o parte, nu suprafața în sine a terenului califică reaua-credință a achizitorului, ci faptul cunoașterii despre existența unei situații litigioase nerezolvate complet, iar pe de altă parte este imposibil de determinat în spațiu care este acel teren de 24 m.p. situat în perimetrul celui de 202 m.p. identificat de expert, în lipsa precizărilor necesare în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L., omisiune pentru care apelantul-pârât nu este străin de culpă.

Împotriva deciziei civile nr. 1098 A din 29 septembrie 2020 a declarat recurs pârâtul C., solicitând, în principal, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare în apel; în subsidiar, modificarea în parte a deciziei în sensul admiterii apelului și respingerii cererii de chemare în judecată.

Apreciază că soluția pronunțată sub aspectul incidenței uzucapiunii de scurtă durată este nelegală, pentru următoarele motive:

Susține recurentul că hotărârea apelată este nelegală întrucât conține considerente contradictorii cu privire la gradul de exigență în raport de care urmează a fi analizată buna-credință a persoanei care dorește să se prevaleze de uzucapiunea de scurtă durată.

Analizând criteriile în raport de care urmează a fi apreciată buna-credință a terțului dobânditor, instanța a reținut, inițial, că atitudinea psihologică a acestuia urmează a fi apreciată în abstract, prin raportare la prudența și diligenta unei persoane normale, de la care nu se așteaptă să pună interesele celor din jur mai presus de propriile sale interese (decizia recurată, pag. 11). În pofida acestei premise enunțate de instanță și de la care ar fi trebuit să pornească analiza atitudinii psihologice a apelantului, la paragraful imediat următor, aceeași instanță reține faptul că și în eventualitatea în care dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilității titlului înstrăinătorului, se consideră că aceasta a fost de rea-credință.

Consideră că instanța de apel a înlăturat toate elementele din care rezultă buna-credință a apelantului, dând eficiență singurului element care, deși nu probează o eventuală lipsă a bunei-credințe, putea ridica un dubiu cu privire la aceasta.

Prin urmare, există o vădită contradicție între exigența - unei prudențe și diligențe a unei persoane normale, avută în vedere inițial, și exigența - maximă/cea mai severă/pentru cel mai mic dubiu aplicată de instanță în mod concret.

Această contradicție dintre considerente face ca hotărârea să fie imposibil sau cel puțin greu de înțeles de către părți, și face de asemenea imposibilă realizarea controlului de legalitate.

Susține recurentul că hotărârea apelată este nelegală întrucât instanța a interpretat greșit mențiunea stipulată în contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996 cu privire la existența unui litigiu pentru o suprafață de 24 mp.

În speță, pentru a analiza atitudinea psihologică cu care apelantul a acționat la momentul vânzării, instanța de apel a avut în vedere următoarele elemente în favoarea reținerii bunei-credințe în persoana apelantului: faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare terenul cumpărat de C. nu era îngrădit; faptul că la momentul vânzării, terenul deținut de autorii reclamantelor era deja grănițuit prin intermediul unui gard de beton, aceștia neprovocând discuții cu privire la terenul cumpărat de C. și/sau cu privire la faptul că C. a început să construiască pe acest teren; existența a două certificate, unul fiscal, iar altul de sarcini eliberat de Judecătoria Sectorului 2 București, din care rezultă faptul că terenul vândut aparține vânzătoarei Decorativa și că era lipsit de orice sarcini și/sau mențiuni. Singurul element valorificat de instanță în vederea răsturnării prezumției de bună-credință ce opera în favoarea apelantului C. este reprezentat de interpretarea și înțelesul pe care aceasta l-a dat actului juridic analizat, respectiv, mențiunii stipulată la pag. 2 din contractul de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996: "Am luat, de asemenea, la cunoștință de existența litigiului având ca obiect suprafața de 24 mp. din terenul ce se vinde însă declar că înțeleg să-l dobândesc pe riscul meu, în condițiile stabilite prin prezentul contract"

Analizând această mențiune, instanța de apel a reținut în mod corect faptul că ea nu denotă existența unei rele-credințe în persoana apelantului, ci doar o asumare de către acesta a riscului de a fi evins în viitor cu privire la suprafața de 24 mp.

Cu toate acestea, deși din contract rezulta clar că eventuala asumare a riscului fusese făcută doar cu privire la suprafața de 24 mp, iar nu cu privire la aproximativ jumătate din terenul cumpărat, instanța a schimbat înțelesul vădit neîndoielnic al mențiunii respective pe care a interpretat-o în sensul că apelantul și-ar fi asumat riscul de a fi evins cu privire la o suprafață de teren de 240 mp (adică de 10 ori mai mare decât menționată în act).

Această interpretare greșită a întinderii riscului asumat de apelantul C. a condus la pronunțarea unei soluții nelegale, soluție care a pricinuit apelantului C. un prejudiciu ce nu poate fi reparat decât prin anularea deciziei recurate.

Soluția de extindere a riscului asumat de apelant la întreaga suprafață revendicată, pe considerentul imposibilității de determinare a spațiului în care se află cei 24 mp situați în perimetrul celor 202 mp, este nelegală și din perspectiva greșitei aplicări a dispozițiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864. Având o prezumție legală de bună-credință în favoarea apelantului C., eventualul dubiu referitor la imposibilitatea de determinare a spațiului în care se află cei 24 mp menționați în contract urma să joace în favoarea apelantului și în defavoarea intimatelor, acestea din urmă având sarcina de a proba faptul că cei 24 mp se regăsesc în perimetrul celor 202 mp revendicați, iar nu în restul perimetrului terenului cumpărat (neexistând vreun argument care să excludă de plano această teză), precum și eventuala localizare a celor 24 mp în perimetrul celor 202 mp. Ignorând dispoziția legală referitoare la partea căreia îi revine sarcina probei, instanța de apel a valorificat lipsa probei în beneficiul intimatelor și în detrimentul apelantului, încălcând astfel inclusiv prevederile art. 1899 alin. (1) C. civ. de la 1864.

Hotărârea apelată a fost pronunțată cu încălcarea flagrantă a dispozițiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, instanța reținând în mod greșit că sarcina probei ar incumba apelantului C. și sancționându-l în mod greșit pe acesta pentru acele cazuri neacoperite de probe.

În lumina acestor dispoziții, cel care se prevalează de un just titlu pentru a invoca uzucapiunea de scurtă durată este prezumat a fi acționat cu bună-credință până la momentul la care partea interesată va face proba relei-credințe.

Susține recurentul că fiind beneficiarul unei prezumții legale de bună-credință, cel care invocă uzucapiunea de scurtă durată nu este obligat să-și preconstituie și/sau să administreze probe în dovedirea bunei-credințe. Stabilind că sarcina probei revine celui care alege să invoce reaua-credință, legiuitorul a avut în vedere faptul că prezumția va putea fi răsturnată doar în cazul în care se va proba clar reaua-credință, iar nu și pentru cazul în care în speță planează un simplu dubiu.

Prezumția de bună-credință este răsturnată doar în măsura probării relei-credințe. În lipsa probării relei-credințe, asumarea unui risc nu este incompatibilă cu noțiunea de bună-credință și nu este de natură a conduce la răsturnarea prezumției legale.

Spre deosebire de reglementarea actuală în care prezumția de bună-credință subzistă până la proba contrară, în reglementarea C. civ. de la 1864, prezumția de bună-credință înceta doar la momentul probării relei-credințe.

Analizând considerentele în baza cărora a fost respins apelul formulat sub aspectul incidenței uzucapiunii de scurtă durată, se observă că acestea contravin flagrant dispozițiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864.

Astfel, prin considerentul expus la pag 11 paragraf final din decizie se precizează că buna-credință încetează în toate cazurile în care dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă chiar și cel mai mic dubiu asupra valabilității titlului înstrăinătorului. Acest considerent contravine dispozițiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864, care stabilesc că buna-credință se prezintă până la momentul probării relei-credințe, iar nu până la momentul ilustrării unui simplu dubiu.

Contrar celor reținute de instanța de apel, asumarea unui risc nu este sinonimă sau echivalentă cu reaua-credință. Spre deosebire de reaua-credință - care se caracterizează printr-o intenție de a prejudicia interesele altuia, asumarea unui risc se situează într-o zonă de gri ce nu implică rea-credință (căci altfel operațiunea de cumpărare cu asumarea unui risc ar fi fost interzisă prin lege), și care totodată nu exclude buna-credință.

Având în vedere această disociere, și reținând că, potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ. (de la 1864), prezumția de bună-credință încetează la momentul la care se face proba relei-credințe, apreciază că simpla existența a unui dubiu, ori simpla asumare a unui risc, nu sunt incompatibile cu noțiunea de bună-credință și nu răstoarnă prezumția instituită de lege.

În pofida faptului că mențiunea din contract vizează doar o suprafață de 24 mp, instanța a reținut faptul că apelantul și-ar fi asumat riscul de a fi evins cu privire la întreaga suprafață de 202 mp. Aserțiunea a fost fundamentată pe considerentul imposibilității de determinare a spațiului în care se află cei 24 mp situați în perimetrul celor 202 mp.

Această concluzie este vădit nelegală și ignoră faptul că potrivit dispozițiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. (de la 1864), reclamantele erau cele care trebuiau să probeze că cei 24 mp se regăsesc în perimetrul celor 202 mp revendicați, iar nu în restul perimetrului terenului cumpărat sau eventuala localizare a celor 24 mp în perimetrul celor 202 mp.

Ignorând faptul că sarcina probei revenea reclamantelor, instanța a valorificat imposibilitatea determinării în spațiu a celor 24 mp (generată de lipsa de probe) în detrimentul pârâtului, sancționându-l pe acesta prin respingerea integrală a cererii prin care s-a solicitat constatarea intervenirii uzucapiunii de scurtă durată.

Instanța a reținut faptul că litigiul privind cei 24 mp era un litigiu ce implica persoana autorilor reclamantelor, în condițiile în care la dosar nu există nicio probă din care să rezulte acest lucru.

Din perspectiva acțiunii în revendicare ce formează obiectul dosarului pendinte, buna-credință a pârâtului ar putea fi pusă în discuție doar prin raportare la litigii care să privească pe reclamante sau pe autorii acestora. Aceasta întrucât, apelantul invocă uzucapiunea împotriva reclamantelor, iar nu împotriva unor terțe persoane (ce nu au vreo legătură sau interes în disputa dedusă judecății pendinte).

Dacă doreau să se prevaleze de existența acestui litigiu pentru a încerca să răstoarne prezumția de bună-credință ce opera în favoarea pârâtului, reclamantele aveau obligația de a proba faptul că respectivul litigiu a privit sau i-a implicat pe autorii acestora.

Reclamantele nu au administrat probe din care să rezulte că respectivul litigiu ar fi privit persoana autorilor lor (de altfel reclamantele nici nu au invocat existența unui astfel de litigiu, aspectul fiind invocat de instanță din oficiu, cu prilejul soluționării apelului în cel de-al doilea ciclu procesual).

Mai mult, analizând materialul probator existent la dosar, respectiv procesul-verbal de punere în executare a sentinței civile nr. x/1994 - încheiat la 20.10.1994 și din care rezultă că sentința fusese adusă la îndeplinire în acel moment, încheierea pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București la 01.11.1994 cu privire la aducerea la îndeplinire a dispozitivului sentinței civile nr. 6873/1994, notele de ședință depuse de reclamante pentru termenul din 13.06.2018 se poate observa faptul că acest litigiu nici nu avea cum să privească pe autorii reclamantelor. Litigiul purtat între S.C. Decorativa S.A. și autorii reclamantelor se finalizase în mod irevocabil (inclusiv prin punere în executare) cu doi ani anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/08.10.1996. Prin urmare, era cât se poate clar faptul că litigiul vizând suprafața de 24 mp nu avea cum să-i privească pe autorii reclamantelor.

Cu toate acestea, ignorând faptul că reclamantele nu au probat împrejurarea că litigiul vizând suprafața de 24 mp i-ar fi privit sau implicat pe autorii lor, instanța valorifică această incertitudine ca pe o situație aptă să răstoarne prezumția de bună-credință.

Apărări formulate în cauză.

La data de 15.01.20201, intimatele au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

În privința motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. susțin intimatele că nu există o contradicție între considerentele teoretice și modul de aplicare la prezenta speță.

În ceea ce privește critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., se susține că motivul potrivit căruia instanța ar fi interpretat greșit mențiunea cu privire la existența unui litigiu pentru o suprafață de 24 mp ar fi fost formulat omisso medio, întrucât nu a constituit motiv de recurs în al doilea ciclu procesual și nici nu se circumscrie dispozițiilor legale, întrucât nu se poate reține o denaturare a clauzelor contractuale. În privința extinderii riscului asumat, consideră că argumentul privind nelocalizarea celor 24 mp care, de altfel, nu poate fi pusă în sarcina intimatelor, nu este singurul reținut în justificarea soluției, cel privind cunoașterea existenței unei situații litigioase nerezolvate fiind cel principal.

În ceea ce privește criticile întemeiate pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., arată că în privința bunei credințe instanța de apel a aplicat corect regulile configurate doctrinar și jurisprudențial și că motivarea soluției de apel nu este susținută pe niciun argument referitor la asumarea riscului. De asemenea, arată că nu se poate constata că instanța de apel a reținut fără probe că litigiul cu privire la cei 24 mp implica pe autorii reclamantelor, în condițiile în care statuările din prima decizie de apel referitoare la termenul "litigiu" și părțile implicate, printre care și autorii părților, nu au fost contestate în al doilea ciclu procesual, fiind confirmate prin decizia nr. 1977/2019. Afirmă că au fost administrate probe din care a rezultat că înstrăinătoarea a avertizat cumpărătorul asupra problemei litigioase potențial generatoare de litigii, modul de apreciere asupra probatoriului nemaiputând fi cenzurat în recurs.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și prin raportare la actele și lucrările dosarului și la dispozițiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esență, limitele rejudecării cauzei în apel în ultimul ciclu procesual au vizat analiza îndeplinirii condiției bunei credințe a pârâtului la momentul dobândirii imobilului de la S.C. Decorativa S.A. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L., condiție necesară pentru a se constata că partea care o invocă a dobândit, astfel cum a susținut, prin efectul prescripției achizitive de scurtă durată, dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu revendicat de reclamante.

Instanța de apel a apreciat că partea nu își poate ascunde lipsa de diligență în privința unui control atent asupra calității titularului aparent și că aprecierea atitudinii psihologice a dobânditorului se face după un criteriu obiectiv abstract, prin raportare la conduita unei persoane de o prudență și diligență normale, adică a unei persoane rezonabile sau a unui bonus pater familias, iar nu la însușirile și capacitatea acestuia de a-și reprezenta corect o situație, adică la un criteriu subiectiv, concret. Prin urmare, dacă dobânditorul a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilității titlului înstrăinătorului, aspect analizat în abstract, acesta a fost de rea-credință.

În acest context, instanța de apel a considerat că informarea făcută de vânzător despre contestarea dreptului său de proprietate de către un terț, chiar într-o asemenea manieră generală, trebuie să conducă cumpărătorul la acceptarea unei posibile evicțiuni, caz în care un cumpărător diligent ar fi solicitat informații care să concretizeze litigiul la care s-a făcut referire în contract, A apreciat că nu suprafața în sine a terenului califică reaua-credință a achizitorului, ci faptul că a cunoscut existența unei situații litigioase nerezolvate complet. A apreciat, de asemenea, în acest context că era imposibil de determinat în spațiu care este acel teren de 24 m.p. situat în perimetrul celui de 202 m.p, în lipsa precizărilor necesare în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/08.10.1996 de notar public L., omisiune pentru care apelantul-pârât nu este străin de culpă.

Recurentul a contestat acest raționament, într-o primă critică întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., considerând că hotărârea apelată este nelegală întrucât conține considerente contradictorii cu privire la gradul de exigență în raport de care a fost analizată buna-credință a persoanei care s-a prevalat de uzucapiunea de scurtă durată. Astfel, susține că, pe de o parte, instanța a reținut că atitudinea psihologică a acestuia urmează a fi apreciată în abstract, prin raportare la prudența și diligenta unei persoane normale, de la care nu se așteaptă să pună interesele celor din jur mai presus de propriile sale interese însă, pe de altă parte, aceeași instanță, reține faptul că dobânditorul care a avut sau ar fi trebuit să aibă cel mai mic dubiu asupra valabilității titlului înstrăinătorului, este de rea-credință, aplicând concret criteriul exigenței maxime, cea mai severă, pentru cel mai mic dubiu.

Critica este nefondată întrucât nu se poate reține o contrarietate în motivarea instanței cu privire la criteriile aplicate în aprecierea bunei credințe. Astfel, instanța a enunțat criteriul obiectiv aplicat, acela al diligenței unei persoane responsabile, un bonus pater familias, după care a identificat, în concret, elementul care nu satisface exigența acestui criteriu de evaluare a bunei credințe, și anume împrejurarea că pârâtul a cunoscut de existența unui litigiu cu privire la proprietate, prin clauza inserată în contractul de vânzare.

Nu se poate considera că elementul de îndoială enunțat nu poate fi analizat din perspectiva conduitei unei persoane diligente, întrucât ar contrazice considerentele teoretice expuse de instanța de apel, dimpotrivă, această analiză este rezultatul mecanismului de aplicare a acestor considerațiuni teoretice la situația concretă.

O altă critică întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. se referă la interpretarea eronată imputată instanței de apel a clauzei contractuale în care se menționează existența litigiului, susținându-se că instanța ar fi ignorat celelalte elemente prin care s-a dovedit buna credință a dobânditorului și că ar fi extins riscul asumat de pârât la întreaga suprafață revendicată, pe considerentul imposibilității de determinare a spațiului în care se află cei 24 mp în perimetrul celor 202 mp.

În legătură cu acest aspect, intimatele susțin că motivul de recurs este formulat omisso medio, însă nu se poate reține o atare apărare întrucât critica vizează raționamentul instanței de apel cu privire la relevanța întinderii suprafeței în litigiu, raționament prin care reține culpa cumpărătorului care nu ar fi făcut demersuri pentru a se preciza în contract o eventuală localizare a respectivei suprafețe.

Aceste susțineri nu pot fi analizate, însă, din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ. întrucât nu vizează o interpretare în sensul efectelor pe care o clauză contractuală privită în sens de negotium iuris le-a produs între părți. În cauza dedusă judecății existența clauzei este valorizată cu privire la aptitudinea de a determina răsturnarea prezumției de bună credință a cocontractantului la încheierea actului juridic, privită ca element de fapt în mecanismul prescripției achizitive. Deci nu se pune problema unei interpretări greșite a acordului volițional al părților aflate într-un raport juridic obligațional, ci de analiză a unui fapt juridic ce se întemeiază pe însăși existența acestei clauze.

Prin urmare, împrejurarea că respectiva clauză a fost valorizată ca o dovadă a lipsei de diligență, fiind înlăturate alte aspecte prin care s-ar fi putut reține buna credință, reprezintă o chestiune de apreciere a elementelor de fapt și nu o chestiune de intervertire a voinței intrinseci a părților ale cărei efecte se produc exclusiv între acestea potrivit principiului relativității efectelor contractului.

În ceea ce privește problema extinderii riscului asumat de cumpărător în raport de întinderea suprafeței litigioase, nici acest aspect nu face obiectul unei interpretări greșite în sensul existenței unei intenții reale a părților distinctă de cea care rezultă din exteriorizarea manifestării lor de voință, întrucât acest aspect nu este analizat din perspectiva obligației de garanție pentru evicțiune, ci din aceeași perspectivă enunțată anterior, aceea a unui element de evaluare a bunei credințe.

În fine, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a fost criticat modul de interpretare a dispozițiilor art. 1899 alin. (2) C. civ. de la 1864 susținându-se că legiuitorul a permis răsturnarea prezumției de bună credință doar în cazul în care se va proba clar reaua-credință, iar nu și pentru cazul, cum este cel dedus judecății, în care planează un simplu dubiu. Consideră recurentul că asumarea unui risc nu este incompatibilă cu noțiunea de bună-credință și nu este de natură a conduce la răsturnarea prezumției legale, prin urmare, simpla existența a unui dubiu, ori simpla asumare a unui risc, nu echivalează cu reaua credință.

În esență, critica vizează statuarea instanței de apel potrivit căreia asumarea unui risc contractual de evicțiune echivalează cu reaua credință și are ca efect paralizarea prescripției achizitive de scurtă durată, recurentul susținând că, spre deosebire de noul C. civ. unde prezumția de bună credință se răstoarnă prin proba contrară, în reglementarea vechiul C. civ., regimul prezumției este mai puternic, fiind nevoie de dovedirea relei credințe.

Această distincție este lipsită de suport normativ, recurentul disociind fără o bază legală între proba contrară bunei credințe și dovada relei credințe, apreciind că acestea sunt noțiuni diferite, de unde ar rezulta că regimul probator este mai drastic sub imperiul vechiul C. civ.

În realitate, ambele reglementări instituie o prezumție legală relativă de bună credință cu regim juridic similar, ce funcționează până la proba contrară, și dovada lipsei bunei credințe, ceea ce echivalează cu reaua credință.

Recurentul nu a contestat împrejurarea că mențiunea din contractul de vânzare referitoare la existența unui litigiu presupune asumarea unui risc de evicțiune, însă consideră, pe de o parte, că acest risc nu echivalează cu reaua credință văzută ca o intenție de a acționa în frauda intereselor terților, iar pe de altă parte, susține că reprezentarea situației astfel cum a rezultat din contract a fost diferită de cea reală în privința suprafeței în litigiu, împrejurare ce nu îi poate fi imputată ca un aspect de rea credință.

Aceste aserțiuni nu duc la concluzia unei interpretări greșite a dispozițiilor art. 1899 C. civ., întrucât este de remarcat că, în cauză, sunt concurente instituții juridice diferite ce acționează pe planul unor raporturi juridice obligaționale distincte și ale căror efecte nu se suprapun.

Astfel, pe de o parte, în materie contractuală, confirmarea existenței unui litigiu cu privire la dreptul de proprietate tranzacționat în contract presupune asumarea de către cumpărător a riscului unei evicțiuni parțiale sau totale, în raport de situația reală litigioasă, fiind la latitudinea sa dacă urmează a efectua demersurile necesare pentru a identifica în ce măsură dreptul transmis și obiectul transferului de proprietate sunt afectate, acest aspect ținând exclusiv de principiul relativității efectelor contractului încheiat.

Pe de altă parte, astfel cum instanța de recurs a arătat anterior, în prezenta cauză, contractul de vânzare-cumpărare a fost invocat ca just titlu pentru suprafața în litigiu asupra căreia pârâtul solicită a se constata, în contradictoriu cu terțe persoane, străine de contractul de vânzare, că a dobândit un drept de proprietate prin prescripția achizitivă de scurtă durată, sens în care clauza referitoare la litigiul preexistent se analizează exclusiv ca element de fapt cu valoare probatorie în dovedirea atitudinii subiective a dobânditorului la momentul la care a început a poseda, în baza contractului, imobilul în litigiu.

Buna credință este reprezentarea subiectivă eronată a posesorului unui imobil care crede că l-a dobândit de la adevăratul proprietar în baza unui titlu valabil, neexistând o cauză de nevalabilitate a titlului translativ de proprietate care ar putea fi invocată în contra drepturilor sale rezultate din convenția translativă de proprietate. Buna credință trebuie să fie întreagă, completă, întrucât de îndată ce posesorul are cea mai mică îndoială asupra