ÎCCJ, Secția a II-a civilă, Decizia nr. 2470/2018

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la data de 31 octombrie 2012 pe rolul Tribunalului Ilfov sub nr. xx/93/2012, reclamanta A.A a chemat în judecată pe pârâții C., D. și E., solicitând instanței să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F., rectificat, încheiat între A.A în calitate de vânzătoare și pârâți în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în localitatea Voluntari pentru: imposibilitatea obiectului, preț derizoriu, lipsa cauzei și cauza ilicită și imorală. Reclamanta a mai solicitat instanței să dispună restabilirea situației anterioare (restitutio in integrum), în sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra imobilului în cota parte de ½ să revină în patrimoniul său, iar în subsidiar, în situația în care se va aprecia că nu sunt cauze de nulitate, a solicitat instanței să pronunțe rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră, având în vedere neexecutarea obligației de respectare a dreptului său real de habitație.

Prin Sentința civilă nr. 614 din 24 februarie 2015, pronunțată în Dosarul nr. x/2012, Tribunalul Ilfov, secția civilă a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei A.A, de constatare a nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F., precum și rezoluțiunea acestui contract, formulată în contradictoriu cu pârâții C., D. și G.

Împotriva sentinței au declarat apel reclamanta A.A.

Prin Decizia civilă nr. 133 A/2016 din 25 februarie 2016, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a respins apelul ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta A.A.

Prin Decizia civilă nr. 1849 din 8 noiembrie 2016, Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă a admis recursul declarant de reclamanta A.A, a casat Decizia civilă nr. 133 A/2016 din 25 februarie 2016 și a trimis cauza spre rejudecare la Curtea de Apel București.

Pentru a dispune în acest sens s-a reținut că decizia recurată nu conține o motivare clară și necontradictorie, că hotărârea apare ca fiind motivată superficial pe aspectul nulității contractului și complet nemotivată cu privire la rezoluțiune.

S-a mai reținut că motivarea instanței de apel cu privire la prețul lezionar și simulat este străină de natura cauzei pentru că acest aspect nu a fost invocat în cuprinsul cererii de apel.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curții de Apel București, secția a IV-a civilă sub nr. xx/93/2012*.

Prin Decizia civilă nr. 770A/2017 din data de 29 septembrie 2017, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a fost respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă A.A, împotriva Sentinței civile nr. 614 din 24 februarie 2015, în contradictoriu cu intimații-pârâți C., D. și H.

Pentru a pronunța această soluție instanța a reținut, în esență, următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F. pentru următoarele motive: imposibilitatea obiectului, preț derizoriu, lipsa cauzei și cauza ilicită și imorală, iar în subsidiar rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligației de respectare a dreptului de abitație.

La 14 ianuarie 2014, reclamanta a depus o cerere în care a precizat că acțiunea are două capete principale și un capăt de cerere subsidiar, respectiv constatarea nulității/anularea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră, arătându-se și motivele; imposibilitatea obiectului, neplata prețului, preț derizoriu, inducerea în eroare, lipsa cauzei, cauza imorală și ilicită. În ce privește capătul de cerere în rezoluțiune s-a arătat drept cauză neexecutarea obligației de respectare a dreptului de habitație.

La termenul din 15 ianuarie 2014, Tribunalul Ilfov, secția civilă a pus în discuția părților tardivitatea cererii. Potrivit încheierii, reclamanta a susținut că nu este o cerere precizatoare a acțiunii, ci un nou motiv de nulitate, respectiv vicierea consimțământului prin dol.

Potrivit încheierii și față de dezbaterea făcută de părți - instanța a reținut că nu s-a formulat de către reclamantă un nou capăt de cerere, ci doar s-a invocat un nou motiv de nulitate, fapt pentru care s-a apreciat că cererea este admisibilă, chiar dacă nu a fost introdusă la primul termen de judecată.

Față de conținutul acestei încheieri, rezultă că cererii de chemare în judecată inițială, prin care s-a solicitat constatarea nulității absolute a contractului, i s-a adăugat un nou motiv - respectiv vicierea consimțământului prin dol.

Examinând sentința apelată, Curtea a constatat că instanța de fond a examinat primul capăt de cerere, având ca obiect constatarea nulității absolute a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 la BNP F.

Referitor la primul motiv de apel, astfel cum a fost formulat și dezvoltat, critica a fost considerată nefondată.

Curtea a constatat că, într-adevăr, instanța de fond a reținut că înscrisul Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 cuprinde două convenții distincte, iar valorificarea dreptului de habitație viageră se poate realiza fie pe calea acțiunii confesorii, fie pe calea unei acțiuni principale, dar care nu afectează vânzarea cotei de ½ din imobil.

Într-adevăr, în acest contract există convenții ale părților, prima convenție "constă în vânzarea cumpărarea cotei de ½ din imobil pentru prețul de 100.000 euro". A doua convenție constă în rezervarea de către vânzătoare a dreptului de habitație viageră asupra cotei din locuință și în acordul cumpărătorilor cu privire la rezervarea acestui drept.

În consecință, în conținutul contractului de vânzare-cumpărare nu a intrat în calitate de contraprestație - realizarea dreptului de habitație viageră. Altfel spus, rezervarea dreptului de habitație viageră nu a intrat în prețul vânzării cotei de ½ din proprietate.

Cu privire la eficiența și caracterul motivului desemnat ca imposibilitatea obiectului:

Potrivit art. 962 C. civ. de la 1864, obiectul convențiilor este acela la care părțile sau numai una se obligă, iar conform art. 964 din același cod, obligația trebuie să aibă un obiect determinat.

Obiectul convenției, constând din rezervarea dreptului de habitație viageră, este acordul cumpărătorului cu privire la rezervarea dreptului de habitație. Rezultă că, potrivit convenției, obiectul dreptului de habitație viageră este determinat și posibil juridic și că numai dacă obiectul nu era determinat putea interveni sancțiunea nulității.

Faptul că pârâții, în diverse moduri au încălcat obligația de a respecta dreptul de habitație viageră, nu determină nulitatea absolută a convenției privind vânzarea cotei de ½ din imobil, astfel că în mod corect instanța de fond a reținut că reclamanta are la dispoziție acțiunea confesorie sau o acțiune personală.

Referitor la cel de-al doilea motiv de apel, astfel cum a fost formulat și dezvoltat, critica este nefondată pentru următoarele argumente:

Curtea a constatat în primul rând că existența unui preț derizoriu, neserios este o cauză care determină o nulitate relativă și nu o cauză care determină sancțiunea nulității absolute, aceasta fiind argumentul pentru care instanța de apel a respins această critică, chiar dacă instanța de fond a examinat acest motiv și l-a reținut ca nefondat.

Referitor la motivul de apel privind lipsa cauzei, critica este nefondată.

Lipsa cauzei este, de asemenea, un motiv care determină nulitatea relativă și nu nulitatea absolută.

Reclamanta a identificat lipsa cauzei în următoarele feluri: rezervarea dreptului de a folosi cota de ½ din imobil, lipsa contraprestației. În final, se arată că lipsa scopului imediat se răsfrânge asupra scopului mediat, ceea ce determină sancțiunea nulității absolute.

Din modul de identificare a cauzei ilicite și imorale de către apelantă, constând în profitarea de stare sa emoțională, constrângerea din acea vreme, amăgirea cu promisiuni, obținerea de avantaje disproporționate Curtea a constatat că toate semnificațiile prin care apelanta a identificat cauza mediată sunt greșite.

În concret cauza mediată, înțeleasă ca element subiectiv, constă în interesul subiectiv al părților pentru care o parte a dobândit prețul, iar cealaltă parte a dobândit cota de proprietate. Corect instanța de fond a reținut că identificarea cauzei mediate se face prin obținerea răspunsului la întrebarea "de ce a cumpărat cota de ½ sau de ce a obținut prețul". Nicăieri apelanta reclamantă nu a făcut dovada că scopul mediat al pârâților ( interesul subiectiv pentru care au dobândit cota de ½ din imobil) ar fi ilicit sau imoral.

Vicierea consimțământului prin dol nu este un motiv care să determine nulitatea absolută, ci doar nulitatea relativă, argument pentru care Curtea a respins această critică ca nefondată.

Critica privind rezoluțiunea contractului este nefondată pentru următoarele argumente:

Este consacrat faptul că rezoluțiunea unui contract se poate cere pentru neexecutarea obligației sau executarea necorespunzătoare.

Apelanta se referă la reținerea greșită a două acte juridice, nerespectarea dreptului de habitație viageră, că rezervarea dreptului de habitație viageră face parte din preț, demolarea garajului și aducerea construcției C2 în stare de neîntrebuințare, încălcarea dreptului de habitație viageră,întemeierea soluției pe declarațiile nesincere ale martorilor.

Toate aceste aspecte nu se circumscriu cauzei de rezoluțiune a contractului de vânzare-cumpărare a cotei de ½ din imobil.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs reclamanta A.A, motivele fiind, în esență, următoarele:

Instanța de apel a reținut în mod greșit că reclamanta nu ar fi solicitat constatarea nulității relative a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de habitație viageră, ci numai constatarea nulității absolute a acestuia, contrar cererii precizatoare depuse la termenul din 15 ianuarie 2014, cerere prin care s-a adăugat un nou motiv de nulitate.

De asemenea, fără a analiza în mod concret obligațiile părților stabilite prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauza de habitație viageră, instanța arată că acest contract conține două convenții distincte, fără legătură între ele, respectiv vânzarea cotei de ½ din imobil pentru suma de 100.000 euro (în condițiile în care cota de ½ din imobil valora 373.575 euro) și, independent, stabilirea dreptului de habitație.

Instanța a analizat succint motivele de apel, hotărârea fiind dată cu încălcarea dispozițiilor legale incidente și cu ignorarea probelor administrate.

Astfel, hotărârea atacată cuprinde afirmații de ordin general, nu analizează în concret care au fost motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței în sensul respingerii susținerilor apelantei, iar pe de altă parte, hotărârea atacată este dată cu aplicarea greșită a legii, fiind încălcate dispozițiile prevăzute de art. 948, art. 953, art. 961, art. 962 și următoarele, art. 966 - 968, art. 977 și următoarele din vechiul C. civ.

Hotărârea astfel pronunțată este nelegală, nu este motivată (art. 304 pct. 7 din C. proc. civ.) și este dată cu aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.).

Hotărârea trebuie sa cuprindă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților.

Motivarea instanței de apel este lapidară, conține în mare parte considerații de ordin teoretic, instanța neanalizând susținerile apelantei și probatoriul administrat și neindicând de ce nu sunt pertinente, concludente și utile probele pe care aceasta le-a invocat în susținerea apelului și a cererii de chemare în judecată.

Și o motivare insuficientă echivalează cu lipsa motivării, instanța de recurs fiind în imposibilitate de a aprecia dacă instanța de apel a aplicat corect legea la situația de fapt reținută.

2.1. Cu privire la cauza ilicită și imorală - hotărârea atacată este dată cu încălcarea legii, respectiv cu încălcarea dispozițiilor art. 948 alin. (4), art. 966 - 968 din C. proc. civ.

Deși nu a analizat cele susținute de apelantă, instanța a considerat că toate elementele prin care apelanta a identificat cauza mediată sunt greșite, iar amăgirea cu promisiuni, profitarea de situația emoțională a reclamantei, obținerea unor avantaje disproporționat de mari, nu pot duce la nulitatea actului de vânzare-cumpărare.

Totodată, instanța a reținut că nu s-a făcut dovada că scopul mediat al pârâților este ilicit sau imoral.

Motivarea instanței este insuficientă și nelegală.

Potrivit doctrinei, scopul mediat constă în motivul determinant al încheierii actului juridic și se referă fie la însușirile unei prestații (preț disproporționat de mic, amăgiri cu promisiuni), fie la calitățile unei persoane (starea emoțională a recurentei ulterior decesului soțului său, încrederea pe care a avut-o în fiii vitregi).

Cauza ilicită și imorală constă în faptul că pârâții au profitat de starea emoțională a recurentei din acea vreme, precum și de situația de constrângere, de nevoie, în care se afla, spre a obține avantaje disproporționate în cadrul acestei vânzări.

Avantajele disproporționate constau în:

- cumpărarea cotei recurentei de ½ din imobilele teren și construcții pentru un preț de peste trei ori mai mic (375.000 euro cota de ½ din imobil, conform expertizei, raportat la prețul de 100.000 euro, în condițiile în care reclamanta a renunțat la moștenire), chiar și în condițiile stabilirii dreptului de habitație;

- constituirea unui drept de habitație care ulterior a fost golit de conținut, fiind demolat garajul, obținând certificat de urbanism pentru demolarea construcției C2, după ce oricum această construcție a fost adusă în stare de neîntrebuințare - conform planșe foto de la dosar și recunoașterii părților, închiriind clădirea C1).

Totodată, pentru a obține aceste avantaje disproporționate pârâții i-au făcut recurentei-reclamante promisiuni iluzorii (achiziționarea unui apartament - a se vedere răspuns la întrebarea nr. 2, C. și declarații martori), aceasta având încredere în fiii săi vitregi, precum și în cuvântul dat de fosta soție a lui D., pârâta G. - absolventă de drept și în părinții acesteia, cu funcții importante la acel moment.

Cum se arată și în doctrină, în cazul unui preț disproporționat de mic față de valoarea reală a bunului, în condițiile în care una din părți profită de starea de constrângere în care se află cealaltă parte, de starea emoțională a acesteia, spre a obține avantaje disproporționate, contractul poate fi considerat nul absolut întrucât s-a întemeiat pe o cauză ilicită.

Potrivit art. 968 C. civ., cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice.

Recurenta a fost profund marcată de decesul prematur al soțului său, aspect care a fost confirmat de martorii audiați în cauză și de înscrisurile medicale depuse la dosar. Potrivit rețetei eliberate de CMI I., rezultă că în data de 14 septembrie 2011, cu câteva zile înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a fost diagnosticată cu "stare depresivă", iar medicul i-a prescris două medicamente foarte puternice, prospectul pentru primul dintre acestea arătând că este indicat în episoade depresive majore.

În mod evident, nicio persoană aflată în stare de normalitate nu renunță la succesiune, iar ulterior la toate drepturile sale în schimbul unor promisiuni neconsemnate în niciun act (promisiunea achiziționării unui apartament) și în schimbul unui preț evaluat la 30% din valoarea de piață, dacă ne referim doar la contractul de vânzare-cumpărare (fără a avea în vedere drepturile ce i s-ar fi cuvenit în calitate de soție supraviețuitoare).

Pârâții au profitat de starea emoțională a recurentei, ulterioară decesului soțului său, pentru a le transmite și cota sa parte din imobil, promițându-i că nu va avea griji materiale și ca îi vor achiziționa un apartament.

Prin aducerea în stare de neîntrebuințare a construcției C2, imediat după încheierea contractului și prin închirierea C1, recurenta este în situația de a nu mai avea nicio locuință, fiind nevoită să locuiască la rude.

Pentru aceste motive, în mod greșit instanța de apel a respins ca nefondat acest motiv de apel, hotărârea fiind dată cu încălcarea dispozițiilor art. 948 pct. 4 și art. 966 - 968 C. civ.

2.2. Cu privire la vicierea consimțământului prin dol, hotărârea atacată este dată cu încălcarea dispozițiilor art. 948 alin. (2), art. 953, art. 960, art. 961 din vechiul C. civ.

Pentru a respinge acest motiv de apel, instanța a arătat că vicierea consimțământului prin dol nu este un motiv care să determine nulitatea absolută, ci doar nulitatea relativă, motiv pentru care instanța nu a mai considerat necesar să arate considerentele pentru care a înlăturat susținerile reclamantei de fapt și de drept cu privire la acest aspect.

Prin cererea precizatoare depusă în data de 14 ianuarie 2014, discutată la termenul din data de 15 ianuarie 2014, reclamanta a arătat că acțiunea are două capete principale de cerere și un capăt de cerere subsidiar, respectiv constatarea nulității/anularea contractului de vânzare-cumpărare.

Pentru acest motiv, în mod greșit instanța de apel a respins ca nefondat acest motiv de apel și nu 1-a soluționat pe fond.

În mod greșit instanțele de fond au respins cererea dedusă judecății, având în vedere dispozițiile legale care reglementează consimțământul.

Astfel, potrivit art. 960 C. civ., dolul presupune utilizarea de către una din părțile contractante a unor mijloace viclene, în lipsa cărora cealaltă parte nu ar fi contractat.

Prin răspunsul la interogatoriu intimatul-pârât A. recunoaște că i-a promis recurentei că va avea grijă de ea până la sfârșitul vieții și că va achiziționa un apartament cu 2 camere dacă renunță la succesiune și înstrăinează cota sa de imobil, sub rezerva dreptului de habitație viageră.

Această recunoaștere a pârâtului se coroborează cu susținerile recurentei, cu declarațiile martorilor audiați, urmând a fi incidente și dispozițiile art. 225 din vechiul C. proc. civ., în ce o privește pe G.

În mod evident, pârâții au înțeles să adopte o atitudine nesinceră, recunoașterile efectuate în cadrul răspunsului la interogatoriu datorându-se elementului surpriză pe care l-au reprezentat anumite întrebări.

Faptul că pârâții au înțeles să adopte o atitudine nesinceră rezultă din neconcordanțele existente între răspunsurile la interogatoriu și înscrisurile existente la dosar, precum și între răspunsurile la interogatoriu ale celor 2 pârâți.

De exemplu, la răspunsul la întrebarea 39, precum și la întrebarea 32, C. afirmă că în urma înghețului din iarna anului 2012 s-au spart centrala, țevile și caloriferele, prin urmare s-a infiltrat apa și a fost nevoie să demoleze ușile, să dărâme soba, să scoată parchetul, s.a.

Din raportul de expertiză întocmit, rezultă că nu s-au constatat urme de inundații. De asemenea, potrivit procesului-verbal de asigurare dovezi din 29 septembrie 2012 rezultă că toate încăperile nu prezintă distrugeri, au parchet și mozaic ce nu sunt deteriorate, pe când existența unor inundații care să ducă la dărâmarea sobelor în mod evident ar fi lăsat urme pe pereți, uși, etc.

Referitor la răspunsurile la întrebările 46 și 47, acestea sunt contrare înscrisurilor întocmite de organele de constatare din cadrul IGP Ilfov, care au întocmit procesul-verbal de constatare, acte depuse la dosar, în volumul 2, aferente opisului existent. Astfel, contrar răspunsului pârâtului, în construcția C2, ce făcea obiectul dreptului de habitație, locuiau muncitori care edificau o nouă construcție pe locul fostului garaj demolat de pârâți.

Răspunsurile la interogatoriu de la întrebările 41, precum și răspunsul privind existența unei inundații în urma căreia s-ar fi deteriorat construcția C2 sunt nereale, imediat după încheierea contractului de vânzare-cumpărare pârâții au obținut certificat de urbanism pentru demolarea construcției C2 și a garajului C3 (în raportul de expertiză întocmit de bancă se menționează suprafața ce va rămâne din C2 ca urmare a demolării parțiale).

Din probele administrate în dosar rezultă că anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pârâții i-au promis lucruri iluzorii, iar ulterior încheierii contractului atitudinea acestora s-a schimbat radical.

Astfel, aceștia nu au mai recunoscut dreptul de habitație al reclamantei, au demolat garajul C3, au început să demoleze construcția C2 (obținând certificat de urbanism în acest sens), construcția C1 este în parte închiriată, în parte ocupată cu mobilier aferent societăților comerciale.

Nu i s-a mai recunoscut dreptul de habitație recurentei nici cu ocazia efectuării expertizei, martora K. declarând că a fost dată afară din curte, iar la răspunsul la interogatoriu pârâtul C. a răspuns că este în casa la el, iar recurenta-reclamantă nu are niciun drept. Și cu ocazia actelor de constatare întocmite de IGP Ilfov, atașate opisului aflat la pagina 478, paratul C. arată că muncitorii locuiesc în casa ce face obiectul dreptului de habitație cu acordul său, negând implicit dreptul recurentei-reclamanta de habitație.

Astfel cum rezulta din certificatul medical depus la dosar și din declarația martorului J., în toamna anului 2012 pârâții au împins-o pe recurentă, au lovit-o și i-au spus că nu mai are ce căuta la imobilul din Bd Pipera.

Prin urmare, având în vedere probele administrate, dispozițiile art. 225 C. proc. civ. și prezumțiile relative lăsate de legiuitor la aprecierea instanței, consideră că în mod greșit instanțele au respins acest motiv de nulitate ca nefondat.

Trebuie avută în vedere, în analiza acestui motiv de nulitate relativă și pregătirea pârâților - H., absolventă de drept, cu studii în Anglia, A., căsătorit în prezent cu L. avocat, tatăl M., mandatar al părților - N., fost prefect de Urziceni și președinte al P.D.L. Urziceni.

Încrederea pe care acești oameni i-au creat-o recurentei în sensul că își vor ține promisiunile, aceasta fiind o femeie simplă, căreia tocmai îi murise soțul și care lua medicamente foarte puternice pentru a trece peste starea de depresie cauzată de acest eveniment prematur.

Față de toate aceste considerente, hotărârile atacate sunt nelegale, date cu încălcarea art. 948 pct. 2, art. 953, art. 960, art. 961 C. civ.. Recurenta a avut consimțământul viciat prin dol la momentul încheierii contractului de vânzare- cumpărare, impunându-se admiterea recursului și anularea contractului de vânzare-cumpărare.

2.3. Cu privire la obiectul contractului, instanța în mod greșit a aplicat dispozițiile art. 977, art. 982, art. 983 C. civ., precum și dispozițiile art. 948 pct. 3, art. 1294 și următoarele C. civ.

În mod greșit instanța a arătat că menținerea dreptului de habitație viageră reprezintă o convenție distinctă de contractul de vânzare-cumpărare, hotărârea fiind dată cu încălcarea dispozițiilor legale privind interpretarea contractelor.

În speță, obiectul contractului este vânzarea nudei proprietăți pentru o cotă de ½ din imobil iar contraprestația este plata unui preț și stabilirea unui drept de habitație asupra cotei de ½, cu obligația cumpărătorilor (coproprietari pe cealaltă cota de ½) de a intra în stăpânirea de fapt a cotei la decesul său, toate aceste prestații fiind interdependente, fiecare obligație reprezentând cauza juridică a celeilalte.

Aplicând în mod corect dispozițiile art. 977, art. 982, art. 983 din vechiul C. civ., nu se putea ajunge decât la concluzia că obligațiile părților sunt reciproce și interdependente, formează un tot unitar, în prezenta speță neputându-se susține că actul de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră cuprinde două acte juridice distincte, fără legătură unul cu altul, incorporate în același înscris.

Astfel, recurenta s-ar fi obligat să vândă cota sa de ½ din imobil, iar ca remunerație pârâții s-au obligat să îi plătească o sumă de bani și să constituie un drept real asupra cotei înstrăinate, prima instanță apreciind chiar că stabilirea dreptului de habitație reprezintă o parte din preț. Fără o justificare pertinentă, instanța de apel arată că dreptul de habitație nu reprezintă o parte din preț.

Hotărârile instanțelor sunt și contradictorii sub acest aspect, prima instanță deși reține că stabilirea dreptului de habitație este distinctă de contractul de vânzare-cumpărare, arată că la stabilirea prețului pentru vânzarea imobilului trebuie avut în vedere și faptul că s-a reținut un drept de habitație viageră, drept evaluat de expertul parte al intimaților-pârâți.

Prin urmare, obiectul convenției se analizează de la caz la caz, în funcție de voința comună a părților și în funcție de obligațiile acestora, iar în prezenta speță obiectul este unitar, nu poate fi disociat, obligațiile părților fiind interdependente, recurenta a vândut nuda proprietate pentru o cotă de ½ aceasta neavând altă locuință, iar drept contraprestație ar fi primit o sumă de bani și constituirea unui drept real.

Pentru aceste considerente, interpretarea instanțelor de fond în sensul că prin contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră sunt incorporate două convenții distincte, fără nicio legătură una cu alta, sunt date cu aplicarea greșită a legii.

În ce privește prețul, în mod greșit instanța de apel a apreciat că sancțiunea ce poate interveni este nulitatea relativă, iar nu absolută și în mod greșit prima instanță de fond a apreciat că acesta nu ar fi derizoriu, aplicând greșit dispozițiile legale incidente.

Instanța de apel nu motivează în drept susținerea sa în sensul că sancțiunea pentru stipularea unui preț derizoriu este nulitatea relativă.

Prețul reprezintă prestația în contractul de vânzare-cumpărare, respectiv obiectul acestuia.

Potrivit dispozițiilor art. 948 pct. 3 C. civ., obiectul reprezintă o condiție esențiala a oricărei convenții. Deși legea nu arată expres, întreaga doctrină a statuat că nerespectarea condițiilor privitoare la obiectul unei convenții se sancționează cu nulitatea absolută.

Prin urmare, hotărârea apelată este dată cu încălcarea art. 948 C. civ.

În mod greșit instanța nu a motivat în fapt și în drept susținerile apelantei cu privire la acest aspect.

Cu privire la caracterul derizoriu, instanțele de fond, în mod greșit au apreciat că prețul este sincer și serios.

Prețul vânzării reprezintă obiect al contractului prin raportare la obligațiile cumpărătorului. Astfel, art. 1294 C. civ., astfel cum acesta era în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prevede că "Vinderea este o convenție prin care două părți se obligă între sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și aceasta a plătit celei dintâi prețul lui."

Prețul trebuie să fie serios (art. 1303 C. civ.), adică să nu fie derizoriu.

În cazul de față, prețul vânzării imobilului este de 100.000 de euro, fiind atât de disproporționat față de valoarea reală a bunului încât nu poate constitui o cauză suficientă a obligației asumate de vânzătoare.

Potrivit expertizei întocmite în cauză, la momentul stabilirii prețului, respectiv la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, cota de ½ din imobil a fost evaluată la suma de 373.575 euro.

Evaluarea nudei proprietăți se realizează potrivit art. 155

5

din Normele metodologice de aplicare a art. 77

1

C. fisc. , care prevăd că la constituirea sau transmiterea dreptului de proprietate privată, evaluarea dezmembrământului se face la un procent de 20%.

În prezent, garajul în valoare de 9.537 euro nu mai există, fiind demolat de pârâți, iar construcția C1 are spațiu comercial la parter, evaluat în anexa 7 la raportul de expertiză la suma de 93.409 euro.

Prin urmare, dreptul de habitație poate fi evaluat la suma de 29.210 euro, respectiv 20% *.

Prețul real al cotei de ½ din imobil, înstrăinat cu rezerva dreptului de habitație viageră, este de 344.365 euro.

În contract, prețul a fost stabilit la 100.000 euro, preț care ar fi fost plătit anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

În mod evident, prețul este derizoriu prin raportare la valoarea cotei din imobil, nu reprezintă o cauză suficientă a obligației asumate de recurenta-reclamantă, respectiv de a înstrăina cota sa de ½ din imobil, sub rezerva dreptului de habitație viageră.

Prin urmare, în mod greșit instanța de apel a respins acest motiv de nulitate.

În ce o privește pe E., în mod greșit nu s-a făcut aplicarea art. 225 din C. proc. civ.

2.4. Cu privire la rezoluțiunea contractului

Referitor la acest motiv de apel, instanța a arătat că este nefondat, întrucât contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră cuprinde două convenții distincte, nefiind un tot unitar cu obligații reciproce și interdependente. Instanța a arătat, de asemenea, că reclamanta are la dispoziție, pentru a intra în spațiul locativ pentru care se dispune de habitație viageră o acțiune confesorie și/sau o acțiune personală.

Instanța nu a arătat de ce a înlăturat susținerile apelantei, iar pe de altă parte este contrară legii.

Este nelegal să se rețină faptul că reclamanta ar putea uza de acțiunea confesorie sau de o acțiune personală în condițiile în care garajul a fost demolat, casa C2 a fost adusă de pârâți ulterior încheierii contractului în stare improprie locuirii, dorind să o demoleze - conform expertizelor extrajudiciare și certificatului de urbanism din 2012, construcția C1 este în parte închiriată pentru desfășurarea de activități comerciale, în parte nu este finalizată pentru destinația de locuință.

Starea în care se află imobilul este dovedită prin planșele foto de la dosar, declarații de martori, raport de expertiză, faptul că i s-a interzis să mai locuiască în imobil rezultă din certificatul medico-legal și din declarații de martori, însă toate aceste probe nu au fost analizate de către instanță.

Pârâții au încălcat una din principalele obligații care le reveneau în virtutea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul din oraș Voluntari - i-au încălcat dreptul real de habitație rezervat prin contract și au intrat în stăpânirea de fapt a imobilului și cu privire la cota reclamantei din dreptul de proprietate.

Parații și-au asumat prin contract obligația de a nu intra în stăpânirea de fapt asupra cotei de imobil decât după decesul recurentei-reclamante. Astfel, se înțelege că prerogativele dreptului de proprietate corespunzătoare cotei de ½, cu excepția dreptului de dispoziție, se vor exercita de reclamantă până la sfârșitul vieții acesteia.

Mai mult decât atât, pârâții și-au asumat obligația de a nu o stânjeni pe reclamantă în exercitarea dreptului său de habitație, declarând în pagina a treia a contractului că "suntem de acord cu rezervarea dreptului de abitație viagera al vânzătoarei asupra cotei din imobilul care face obiectul contractului de vânzare cumpărare."

Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.

Potrivit art. 1020 C. civ., "Condiția rezolutorie este întotdeauna subînțeleasă în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său."

Toate condițiile necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii sunt îndeplinite.

Potrivit art. 545 vechiul C. civ., art. 561 din același cod, titularul dreptului de habitație are dreptul de a folosi imobilul, iar nudul proprietar are obligația negativă de a nu stânjeni exercitarea acestui drept.

În același sens sunt și dispozițiile din noul C. civ., respectiv dispozițiile art. 750 și următoarele, raportate la dispozițiile art. 703 și următoarele, art. 729. Din adresa nr. 1008 din 3 iulie 2012, emisă de Instituția Primarului Voluntari, precum și din adresa comunicată de aceeași instituție către C., rezultă că pârâții au obținut certificat de urbanism pentru demolarea garajului și pentru demolarea construcției C2, asupra cărora începuseră deja lucrările de demolare.

Susținerile că garajul s-a autodemolat nu pot fi primite, având în vedere certificatul de urbanism, declarațiile martorilor și răspunsurile la interogatoriu ale pârâților.

În ce privește construcția C2, susținerile pârâților ca au efectuat lucrări ca urmare a unor presupuse inundații sunt nereale, față de conținutul procesului-verbal de asigurare dovezi întocmit de executorul judecătoresc și față de raportul de expertiză întocmit de expert O., din care rezultă că nu există urme de inundații.

Starea în care se găsește imobilul C2 este descrisă în raportul de expertiză întocmit de expert, precum și de planșele foto depuse de reclamantă și recunoscute de pârâtul C. la interogatoriu, precum și de planșele foto depuse de expertul parte.

Astfel, din inițiativa a pârâților, în prezent în construcția C2 nu se mai poate locui, ușile, inclusiv tocurile, fiind scoase din pereți și repuse de formă, fără a se realiza tencuiala aferentă, sobele au fost dărâmate, instalațiile și caloriferele au fost demontate.

Deși pârâții recunosc faptul că în iarna/primăvara anului 2012 au efectuat lucrările sus menționate, ipoteza că ar fi efectuat aceste lucrări ca urmare a inundațiilor este contrazisă de expert.

În cursul anului 2012, în casa C2 locuiau muncitorii care ridicau noua casă de locuit, edificată în locul garajului, astfel cum rezultă din răspunsul la interogatoriul administrat pârâtului D. (întrebarea nr. 44) și din procesul-verbal întocmit de poliție, depus la dosar la termenul din 16 octombrie 2013.

Astfel cum rezultă din înscrisuri (contracte de închiriere), din raportul de expertiză și din procesul-verbal de asigurare dovezi, construcția C1 (locuință, cu spațiu comercial la parter) este în parte închiriată și ocupată cu mobilier al pârâților - spațiu de joacă pentru copii, în parte neamenajată pentru destinația de locuință.

Nu în ultimul rând, în data de 4 septembrie 2012, când recurenta a intrat în curtea imobilului - locuința sa, pârâții au izgonit-o amenințând-o, iar pârâtul C. a și lovit-o. Dovadă în acest sens sunt certificatul medico-legal și declarația martorului J.

De asemenea, din declarația martorei K. și din răspunsul la interogatoriu al pârâtului A. (întrebarea nr. 63) rezultă că dreptul de folosință al recurentei-reclamante este unul iluzoriu.

Având în vedere că în prezent, din culpa pârâților, dreptul de habitație al recurentei-reclamante a rămas fără obiect, casa C2 fiind de nelocuit, garajul demolat, iar construcția C1 în parte închiriată, în parte nelocuibilă, în mod greșit instanța de apel a respins acest motiv de apel.

În mod greșit instanțele și-a întemeiat soluția pe declarațiile martorilor P. și Q., care sunt vădit nereale.

În drept, recursul a fost întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 7 și pct. 9, din vechiul C. proc. civ.

Prin întâmpinarea formulată, intimații-pârâți C. și D. au solicitat respingerea recursului ca neîntemeiat.

Analizând motivele de recurs invocate, Înalta Curte constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

Motivul de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 din vechiul C. proc. civ. nu poate fi reținut.

În susținerea acestui motiv, recurenta-reclamată a invocat că motivarea instanței de apel este lapidară, conține considerații de ordin general, instanța neanalizând susținerile reclamantei, probatoriul administrat și neindicând de ce nu sunt pertinente, concludente și utile probele invocate în susținerea apelului și a cererii de chemare în judecată.

Prealabil, se impune a se arăta că motivarea hotărârii înseamnă că aceasta trebuie să cuprindă în considerentele sale, potrivit art. 261 alin. (1) din C. proc. civ., motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și au condus la soluția pronunțată, care au legătură directă cu aceasta și care susțin soluția pronunțată.

Dispozițiile evocate au consacrat principiul potrivit căruia hotărârile trebuie să fie motivate, iar nerespectarea acestui principiu constituie motiv de casare potrivit art. 304 pct. 7 din C. proc. civ., rolul textului fiind acela de a se asigura o bună administrare a justiției și exercitarea controlului judiciar de către instanțele superioare.

Această concluzie se impune, deoarece numai printr-o motivare clară, precisă și necontradictorie, din care să rezulte justețea soluției pronunțate, se poate înlătura arbitrariul și se poate efectua controlul judiciar.

În speță, Înalta Curte constată că decizia instanței de apel îndeplinește aceste cerințe, întrucât a fost motivată sub toate aspectele invocate, astfel încât, coroborat cu principiile și regulile de drept substanțial și procesual, să conducă în mod logic la soluția pronunțată și să permită realizarea controlului judiciar.

Instanța de apel a examinat motivele de apel ce vizau obiectul contractului, prețul derizoriu, lipsa cauzei și cauza imorală și ilicită, vicierea consimțământului prin dol, rezoluțiunea contractului, considerentele instanței fiind clare și explicite, chiar dacă succinte, exprimând rațiunile avute în vedere la adoptarea soluției, astfel că nu se poate susține cu temei că decizia nu este motivată.

Mai mult decât atât, Înalta Curte constată că argumentele recurentei în susținerea acestui motiv de recurs sunt generice, fără a se arăta în concret în ce anume constă nelegalitatea hotărârii pronunțate, alegații în sensul că instanța nu a analizat susținerile apelantei-reclamante, probatoriul administrat și nu a indicat motivele pentru care nu sunt utile, pertinente și concludente probele invocate în susținerea apelului și a cererii de chemare în judecată, neputând constitui veritabile critici de nelegalitate.

Instanța apreciază ca întemeiat motivul de recurs care se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 din C. proc. civ.

Argumentele referitoare la cauza ilicită și imorală, hotărârea fiind pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 948 alin. (4), art. 966 - 968 din C. civ., nu pot fi reținute.

Recurenta invocă, în dovedirea cauzei ilicite și imorale faptul că pârâții au profitat de starea sa emoțională din acea vreme, precum și de situația de constrângere, de nevoie, în care reclamanta se afla, în scopul de a obține avantaje disproporționate în cadrul acestei vânzări.

Cauza sau scopul este acel element al actului juridic civil care constă în obiectivul urmărit la încheierea actului.

Ca element esențial al actului juridic civil, cauza nu se confundă nici cu consimțământul și nici cu obiectul actului juridic.

În afară de art. 948 pct. 4, care se referă la "o cauză licită", ca și condiție esențială a convenției, C. civ. reglementează cauza în art. 966 - 968.

Conform art. 966 din vechiul C. civ., "Obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect."

Art. 967 din același cod statuează:

"Convenția este valabilă, cu toate că cauza nu este expresă. Cauza este prezumată până la dovada contrarie", legea instituind două prezumții, respectiv cea de valabilitatea și cea de existență a cauzei, astfel că cine invocă lipsa ori nevalabilitatea cauzei actului juridic trebuie să facă această dovadă.

Potrivit art. 968 din C. civ., "Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice."

Scopul imediat în cazul contractelor sinalagmatice, cum este cel dedus judecății, constă în reprezentarea contraprestației.

Scopul mediat constă în motivul determinant al încheierii unui act juridic civil, referindu-se fie la însușirile unei prestații, fie la calitățile unei persoane.

Raportat la dispozițiile legale mai sus enunțate, Înalta Curte constată că, în mod legal curtea de apel a reținut că argumentele invocate de către apelanta-reclamantă nu fac dovada unei cauze ilicite sau imorale care i-a determinat pe pârâți să procedeze la încheierea actului juridic.

Nu pot fi reținute nici criticile referitoare la vicierea consimțământului prin dol, motiv de nulitate relativă, care nu a fost analizat de către instanța de apel.

Înalta Curte constată că prin cererea dedusă judecății, reclamanta a solicitat instanței să constate nulitatea absolută a Contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. 1032 din 21 septembrie 2011 de BNP F., rectificat, încheiat între A.A în calitate de vânzătoare și pârâți în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în localitatea Voluntari pentru: imposibilitatea obiectului, preț derizoriu, lipsa cauzei și cauza ilicită și imorală, să dispună restabilirea situației anterioare (restitutio in integrum), iar în subsidiar a solicitat instanței să pronunțe rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră.

La 14 ianuarie 2014, reclamanta a depus o cerere în care a precizat că acțiunea are două capete principale și un capăt de cerere subsidiar, respectiv constatarea nulității/anularea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră, arătându-se și motivele: imposibilitatea obiectului, neplata prețului, preț derizoriu, inducerea în eroare, lipsa cauzei, cauza imorală și ilicită. În ce privește capătul de cerere în rezoluțiune s-a arătat drept cauză neexecutarea obligației de respectare a dreptului de habitație.

La termenul din 15 ianuarie 2014, Tribunalul Ilfov, secția civilă a pus în discuția părților tardivitatea cererii. Potrivit încheierii, reclamanta a susținut că nu este o cerere precizatoare a acțiunii, ci un nou motiv de nulitate, respectiv vicierea consimțământului prin dol.

Conform dispozițiilor art. 132 alin. (1) și (2) din C. proc. civ., "La prima zi de înfățișare instanța va putea da reclamantului un termen pentru întregirea sau modificarea cererii precum și pentru a propune noi dovezi. În acest caz, instanța dispune amânarea pricinii și comunicarea cererii modificate pârâtului, în vederea facerii întâmpinării.

Cererea nu se socotește modificată și nu se va da termen, ci se vor trece în încheierea de ședință declarațiile verbale făcute în instanță:

Din prevederile legale mai sus enunțate, reiese că cererea prin care reclamanta a solicitat instanței să constate nulitatea absolută/anularea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră este o cerere modificatoare, prin intermediul acestei cereri fiind invocat un nou motiv de nulitate, respectiv dolul.

Întregirea sau modificarea cererii de chemare în judecată nu putea fi făcută decât la prima zi de înfățișare.

Potrivit dispozițiilor art. 134 din C. proc. civ. "Este socotită ca prima zi de înfățișare aceea în care părțile, legal citate pot pune concluzii."

A putea pune concluzii, în sensul art. 134 din C. proc. civ. presupune ca părțile să își poată exprima poziția cu privire la orice aspect din procesul respectiv. Acest moment nu se identifică cu cel al concluziilor pe fond, care se pun înainte de închiderea dezbaterilor și nici cu punerea efectivă a concluziilor, constând în posibilitatea de a se pune concluzii.

Raportat la aceste considerente, având în vedere că cererea completatoare a fost formulată cu nerespectarea termenului legal, în mod legal curtea de apel nu a procedat la analiza criticilor referitoare la dol.

Criticile recurentei referitoare la obiectul contractului sunt fondate.

Înalta Curte constată că în mod greșit instanța de apel a interpretat că în cauză există două convenții distincte, respectiv un contract de vânzare-cumpărare și o convenție prin care vânzătoarea și-a rezervat dreptul de habitație viageră asupra cotei de locuință și în acordul cumpărătorilor cu privire la rezervarea acestui drept.

Potrivit dispozițiilor art. 977 din vechiul C. civ. "Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor."

Interpretarea sistematică este stabilită de art. 982 din același cod, potrivit căruia toate clauzele convențiilor se interpretează unele prin altele, dându-se fiecăreia înțelesul ce rezultă din actul întreg, când este îndoială, convenția interpretându-se în favoarea celui care se obligă (art. 983 din C. civ.).

Relevant în cauză este și art. 984 din același cod, conform căruia "Convenția nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile și-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat."

Interpretarea contractului apare, adeseori, în strânsă legătură cu calificarea juridică a contractului.

Dreptul de habitație, dezmembrământ al dreptului de proprietate, se constituie și se exercită potrivit regulilor aplicabile uzufructului (art. 565 - 567 din vechiul C. civ.), putând fi constituit și prin convenția părților.

Raportat la dispozițiile legale mai sus enunțate, Înalta Curte constată că la la data de 21 septembrie 2011, între reclamanta A.A, în calitate de vânzătoare și pârâții C., D. și E., în calitate de cumpărători, s-a încheiat Contractul de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră, autentificat sub nr. 1032 de BNP F. și rectificat ulterior.

Părțile au menționat că obiectul actului îl reprezintă cota de ½ din dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobilul situat în localitatea Voluntari, sub rezerva dreptului de habitație viageră asupra cotei de locuință, pentru prețul de 100.000 euro.

Raportat la dispozițiile contractuale mai sus arătate, reiese că părțile au înțeles să încheie un singur act juridic complex - vânzare-cumpărare cu clauză de habitație viageră - cu drepturi și obligații reciproce.

În acest context, respectiv din perspectiva unui singur act juridic complex, trebuie analizate obligațiile părților și rezoluțiunea contractului invocată de către recurenta-reclamantă.

Criticile referitoare la preț vor fi înlăturate.

Prețul este obiectul prestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut. El trebuie să fie: fixat în bani, determinat sau determinabil, sincer și serios. Dacă aceste condiții nu sunt îndeplinite, contractul este nul absolut, cel puțin ca vânzare-cumpărare, întrucât îi lipsește un element esențial asupra căruia trebuie să se realizeze acordul de voință - art. 1295 din C. civ.

Prețul trebuie să fie serios (art. 1303 din C. civ.), adică să nu fie derizoriu, respectiv atât de disproporționat în raport de valoarea bunului vândut, încât să nu existe preț, să nu poată constitui obiectul obligației cumpărătorului și deci o cauză suficientă a obligației asumate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate.

Dacă prețul este sincer și serios, contractul de vânzare-cumpărare este valabil, chiar dacă prețul este mult superior sau inferior valorii reale a bunului vândut, întrucât părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea lucrului, iar echivalența este relativă, fiind raportată nu numai la valoare, ci și la subiectivismul părților.

Având în vedere aceste considerente, diferența dintre prețul achitat - 100.000 euro - și valoarea cotei imobilului - 344.365 euro - invocată de către recurentă nu poate fi reținută.

Argumentul recurentei privitor la faptul că, în mod greșit, în ceea ce o privește pe intimata E., instanța nu a făcut aplicarea prevederilor art. 225 din C. proc. civ., nu poate fi reținut, aceasta nefiind o veritabilă critică de nelegalitate.

Criticile referitoare la rezoluțiunea contractului nu vor fi analizate de instanța de recurs, acestea urmând a fi avute în vedere de către instanța de apel în rejudecare, raportat la calificarea dată contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de habitație intervenit între părți.

Raportat la prevederile art. 313 din C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A.A împotriva Deciziei civile nr. 770A/2017 din 29 septembrie 2017, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, va casa decizia recurată și va trimite cauza Curții de Apel București, secția a IV-a civilă în vederea rejudecării.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A.A împotriva Deciziei civile nr. 770A/2017 din 29 septembrie 2017, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează Decizia civilă nr. 770A/2017 din 29 septembrie 2017, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă.

Trimite cauza Curții de Apel București, secția a IV-a civilă în vederea rejudecării.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 6 iunie 2018.

Procesat de GGC - LM