ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1863/2019

Deliberând asupra cauzei de față, și ținând seama de prevederile art. 499 din C. proc. civ., constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 4 București sub nr. x/2016, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții B. și ANAF - Administrația Finanțelor Publice Sector 4, să se constatate că acesta a achitat integral prețul vânzării, în cuantum de 52.000 euro și 13.050 RON, și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în București, str. x, înscris în CF nr. x-C1-U11 București. Totodată, reclamantul a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună intabularea dreptului său de proprietate în cartea funciară, precum și obligarea pârâtei B. la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamantul și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art. 969, 1073-1077 C. civ. din 1864, art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Pârâta ANAF - Administrația Finanțelor Publice a Sectorului 4 București a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii.

În drept, pârâta a invocat dispozițiile art. 151 C. proc. fisc.

Prin Sentința civilă nr. 9621 din 09.09.2016, Judecătoria Sectorului 4 București a admis excepția de necompetență materială și a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Pe rolul Tribunalului București, secția IV-a civilă, cauza a fost înregistrată la data de 19.10.2016, sub nr. x/2016.

Prin Sentința civilă nr. 74/23.01.2017, Tribunalul București, secția IV-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâții B. și Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București în reprezentarea Administrației Sectorului 4 a Finanțelor Publice.

Împotriva acestei sentințe, la data de 02.05.2017, a declarat apel reclamantul A., iar la 03.05.2017 a declarat apel și pârâta B., ambele apeluri fiind înregistrate pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 18.05.2017.

Curtea de apel a constatat că apelul declarat de apelanta-pârâtă B. nu a fost motivat, iar prin încheierea de ședință pronunțată la data de 25.10.2017 s-a reținut nu s-a făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru, astfel încât, în raport de dispozițiile art. 480 alin. (2) din C. proc. civ. raportat la O.U.G. nr. 80/2013, a fost admisă excepția netimbrării în ceea ce privește calea de atac declarată de pârâta B.

Prin Decizia nr. 897 din data de 1 noiembrie 2017 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III - a civilă și pentru cauze cu minori și de familie în Dosarul nr. x/2016, a fost respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul-reclamant A., împotriva Sentinței civile nr. 74/23.01.2017 pronunțată de Tribunalul București, secția IV-a civilă, în contradictoriu cu intimații-pârâții B. și Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București în reprezentarea Administrației Sectorului 4 a Finanțelor Publice.

Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs reclamantul A.

În motivarea recursului se susține în esență că:

Soluția instanței de apel este nelegală, raportat la următoarele motive prevăzute de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.:

În mod nelegal au fost interpretate dispozițiile art. 1295 C. civ. (1864), normă potrivit căreia, în principiu, vânzarea este un contract consensual putând fi încheiat prin simplul acord de voința al părților, fără îndeplinirea vreunei formalități și fără remiterea lucrului vândut și a prețului în momentul încheierii contractului.

Deși a reținut că se impune cu precădere verificarea acordului de voința al părților, iar nu plata prețului și transmiterea posesiei, instanța nu a procedat la o analiză a acestor aspecte, ci la o interpretare literala a titlului sub care părțile au denumit convenția, și anume "antecontract de vânzare-cumpărare".

Interpretarea astfel realizată este, în opinia recurentului, contrară regulilor de interpretare prevăzute de art. 977 - 979 C. civ.

Se precizează că, din perspectiva normelor juridice menționate, este lipsit de relevanta juridica faptul ca părțile au intitulat contractul "antecontract de vânzare-cumpărare", în loc de "contract de vânzare-cumpărare", cată vreme efectele pe care le-a produs sunt acelea ale unei vânzări în forma autentică, chiar instanța de apel a reținând că vânzarea nu este un contract solemn și nici real.

Consideră recurentul că, în cauză, sunt incidente și prevederile art. 1295 C. civ., precum cele ale art. 971 C. civ. În considerarea acestor din urmă prevederi legale, a susținut că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului a operat încă de la data de 04.03.2010, anterior demarării formelor de executare și instituire a sechestrului de către ANAF. În concluzie, vânzarea s-a perfectat chiar la data încheierii actului, respectiv 04.03.2010, când părțile s-au învoit asupra obiectului vânzării și a prețului. Mai mult decât atât, bunul a fost predat și prețul a fost plătit în totalitate. Astfel, la data încheierii antecontractului erau îndeplinite cerințele esențiale pentru validitatea unei convenții, conform art. 948 C. civ., iar părțile au perfectat vânzarea în condițiile art. 1295 C. civ.; efectul translativ de proprietate s-a produs în esența lui chiar la dala de 04.03.2010.

Mai susține recurentul că, deși instanța de apel a reținut că este necesar a se verifica acordul de voință al părților, în fapt nu a procedat la aceasta analiza. Din conținutul art. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 04.03.2010, rezulta ca părțile s-au înțeles în mod neîndoielnic cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil în discuție. Prin art. 7 din aceeași convenție, părțile au statuat că, la data încheierii contractului în forma autentică, vânzătoarea trebuie să îndeplinească condiția intabulării contractului, a obținerii unei hotărâri definitive și irevocabile privind soluționarea favorabilă a litigiului existent pe rolul instanțelor de judecată cu privire la imobilul în cauză. Pe rolul instanțelor de judecată, la data încheierii antecontractului, exista Dosarul civil nr. x/2009 al Judecătoriei Sectorului 4 București având ca obiect revendicarea de către foștii proprietari a apartamentului naționalizat, soluția din acest ultim dosar devenind irevocabilă prin decizia civilă pronunțată la data de 25.01.2012 de către Curtea de Apel București, secția a III-a civilă. Hotărârea instanței de recurs din respectivul dosar a fost redactata în toamna anului 2013, iar la data de 01.08.2013 s-a întocmit procesul-verbal de sechestru asigurător de către ANAF, ulterior notat în CF.

Ca părțile și-au exprimat în mod expres și neîndoielnic intenția de înstrăinare/cumpărare a apartamentului, rezultă - în susținerea recurentului - și din conținutul prevederilor art. 5.3 din Antecontractul de vânzare-cumpărare. Singurul impediment al părților de a încheia contractul în forma autentica era litigiul existent pe rolul instanțelor, prin care foștii proprietari ai imobilului revendicau imobilul.

Afirmă recurentul că existența litigiului de revendicare menționat nu este de natura sa afecteze voința celor doua părți contractante cu privire la intenția de vânzare-cumpărare a apartamentului în discuție. La vremea respectivă, singura posibilitate pe care părțile o aveau era încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare.

În condițiile în care instanța și-a limitat cercetarea judecătoreasca la acordul de voință al părților, consideră recurentul că este lipsită de temeinicie aprecierea potrivit căreia ar exista un impediment pentru admiterea acțiunii reprezentat de cazul de amânare a transferului proprietății, printr-o clauza specială, pentru un moment ulterior încheierii contractului. Posibilitatea amânării încheierii contractului în forma autentica s-a stabilit încă de la data încheierii antecontractului, iar voința părților nu s-a schimbat niciodată.

Referitor la considerentele privind inutilitatea verificării achitării prețului, din perspectiva verificării exclusiv a condiției reprezentată de voința părților, consideră recurentul că sunt neîntemeiate argumentele relative la modalitatea de achitare a apartamentului prin "plata în avans" sau "prețul contractului".

Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți a dat naștere unui raport juridic obligațional în conținutul căruia intră un drept de creanța al promitentului - cumpărător de a cere încheierea contractului, căruia îi corespunde o obligație de a face a promitentului-vânzător, respectiv de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii actului translativ de proprietate.

Potrivii art. 1073 din C. civ. de la 1864 și dispozițiile art. 102 alin. (1) din Legea 71/2011, creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligației, în caz contrar având dreptul la dezdăunare.

Prin urmare, oricare dintre părți, pentru îndeplinirea exactă a obligației pe cale de executare silită în natură a promisiunii, poate cere instanței de judecată pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, în temeiul art. 1073 din C. civ. de la 1864.

Legislația anterioara intrării în vigoare a Noului C. civ. nu cuprindea o reglementare expresă referitoare la acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, însă doctrina a stabilit că pentru admiterea unei astfel de acțiuni este necesară îndeplinirea următoarelor condiții: promisiunea de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiată și dovedită în condițiile dreptului comun; reclamantul să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin promisiune; una din părți să refuze încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar refuzul să fie nejustificat; promitentul-vânzător să fie proprietarul lucrului vândut, iar promitentul cumpărător să nu fie lovit de vreo incapacitate specială de a dobândi.

Prin raportare la prima dintre condițiile menționate, arată recurentul că, în cauză, nu s-a identificat vreun motiv care ar putea pune la îndoiala îndeplinirea ei.

Prin Decizia nr. 23/03.04.2017 pronunțata de Înalta Curte de Casație, Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă, s-a stabilit că: "în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza I și art. 1669 alin. (1) C. civ., nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care sa țină loc de act autentic".

În ceea ce privește a doua condiție, se precizează că instanța de apel nu a considerat necesar a fi verificată. Însă, de remarcat este că și această condiție a fost îndeplinită, prețul fiind achitat integral, după cum reiese din actele depuse în dosar și din conduita procesuală a intimatei pârâte.

Și cea de-a treia condiție este îndeplinită - în susținerea recurentului - cu atât mai mult cu cât, înainte de redactarea deciziei civile de către Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, pronunțată în dosarul de revendicare, a aflat din presă că promitenta-vânzătoare a fost reținută preventiv și apoi condamnată la o pedeapsă privativă de libertate pentru o perioadă de doi ani. Astfel, nu a mai fost posibilă încheierea în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare în condițiile în care, la data de 01.08.2013, ANAF a întocmit procesul-verbal de sechestru, ulterior notat în Cartea Funciară.

În ceea ce privește a patra condiție, se arată că este dincolo de orice îndoială că este îndeplinită, așa cum rezultă din actele de la dosar.

În lumina celor arătate, consideră recurentul că sunt neîntemeiate aprecierile instanței de apel potrivit cu care instanța nu este chemată să valideze pretinsa vânzare-cumpărare intervenită între părți, ci doar să verifice și valideze valabilitatea promisiunii de vânzare, în condițiile în care "valabilitatea promisiunii" implică verificarea acestora sub aspectul celor deja prezentate, iar instanța nu a oferit o argumentație temeinică referitoare la neîndeplinirea condiției acordului de voință al părților. Întrucât sunt îndeplinite toate cele patru condiții anterior prezentate, iar acordul de voință al părților semnatare ale contractului a fost liber exprimat încă de la data încheierii antecontractului, nu există vreun motiv temeinic față de care în prezent nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Pe cale de consecință, în mod vădit neîntemeiat s-a apreciat că îndeplinirea acestor obligații ar fi lipsită de relevanță.

Mai susține recurentul că decizia recurată cuprinde motive contradictorii - împrejurare care atrage incidența dispozițiilor art. 488 pct. 6 C. proc. civ. - întrucât, pe de o parte, face referire la obligativitatea îndeplinirii condiției acordului de voință al părților, iar, pe de altă parte, arată că instanța nu este chemată să interpreteze clauzele antecontractului și manifestarea de voință a părților.

Curtea de apel a apreciat că, pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, nu este necesară verificarea plății integrale a prețului sau deținerea posesiei imobilului de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și până în prezent, și că relevantă este manifestarea de voință a părților astfel cum a fost exprimată în actele juridice deduse judecății. Cu toate acestea, a arătat că "dacă instanța ar fi fost chemată să interpreteze clauzele antecontractului și manifestarea de voință a părților, reclamantul ar fi trebuit să învestească instanța cu o cerere având un astfel de obiect, și nu cu o cerere prin care să pretindă executarea în natură a obligației asumate de pârâta B., conform art. 1073 C. civ., prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare".

Consideră recurentul că această motivare este în totală disonanță atât cu dispozițiile legale mai sus amintite, cât și cu însăși motivarea din prima parte a hotărârii.

Mai mult, deși instanța a considerat necesar să verifice acordul de voință al părților pentru vânzarea apartamentului, după o prezentare teoretică și teoretizantă a unor aspecte de drept în privința regulilor de interpretare a clauzelor contractului, în sensul art. 977 C. civ., în final a reținut că, procedând la interpretarea coordonată a clauzelor contractului dedus judecății și constatând inexistența vreunei clauze îndoielnice, rezultă foarte clar că voința reală a părților a fost aceea de a încheia un antecontract de vânzare-cumpărare, obligându-se doar să vândă și să cumpere bunul imobil la termenul stabilit cu prețul determinabil, transferul dreptului de proprietate neavând loc la momentul încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Se arată că, deși instanța este învestită în prezent cu cererea de a pronunța o hotărâre care sa țină loc de act autentic, aceasta se fundamentează pe dispozițiile antecontractului de vânzare-cumpărare, din conținutul cărora rezultă în mod neîndoielnic că voința părților a fost aceea de a transfera dreptul de proprietate chiar la momentul încheierii actului. Acesta a fost și motivul pentru care s-a transmis posesia și folosința, s-a achitat prețul, cu toate că, pentru a opera transferul dreptului de proprietate era necesar doar acordul părților, așa cum dispun prevederile art. 1275 C. civ. (1864). Chiar dacă părțile s-au înțeles că încheie contractul și în forma autentică, la un moment ulterior stabilit de ele, acest aspect nu exclude de la aplicabilitate prevederile mai sus enunțate, în condițiile în care voința lor a fost de a vinde, respectiv de a cumpăra apartamentul.

Ca atare deși intitulat contractul "antecontract de vânzare-cumpărare", în fapt, la data de 04.03.2010 s-a produs o vânzare în fapt a apartamentului care face obiectul cauzei, ce urmează a fi validata de către instanța de judecata, expresie a prevederilor art. 1073 C. civ., reținând în acest sens și prevederile art. 977 - 978 C. civ.

O altă critică susținută de recurent este în sensul că, prin considerentele deciziei recurate, instanța de apel a plasat secund analizarea cererii privind pronunțarea unei hotărâri care sa țină loc de act autentic, în baza antecontractului, fapt care declasează toata argumentația anterioara a Curții referitoare la voințele părților de a contracta/vinde ori a celor privind momentul nașterii contractului de vânzare-cumpărare, apreciind că, față de existenta executării silite pornita de ANAF, nu se poate admite acțiunea.

Afirmă recurentul că dispozițiile art. 151 alin. (10) C. proc. fisc. nu sunt aplicabile în cauză. Din analiza riguroasă a textului legal, se observă că legiuitorul a indicat în mod expres persoana care nu poate dispune de bun, și anume "debitorul". Or, aflându-ne în ipoteza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2010, anterior notării în Cartea Funciară a sechestrului, iar instanța fiind învestită cu o acțiune prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în baza unei convenții încheiate în anul 2010, ce exprima voința părților de a vinde/cumpăra, nu se mai poate conchide că aceste prevederi ar fi aplicabile în cauză. Astfel, în speță, nu se pune problema ca debitorul "să dispună" de bunurile sale, întrucât acesta a dispus la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare (04.03.2010), așa cum s-a arătat și dezvoltat anterior.

Instanța de judecată a fost chemată să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, respectiv să substituie acordul vânzătoarei, față de neîndeplinirea obligației acesteia. Așadar, în cauză nu este vorba despre un act de dispoziție ce ar interveni ulterior indisponibilizării bunului, și nici de acțiunea debitorului de a dispune de apartamentul ce face obiectul acestei măsuri, ci de interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 1073 și art. 1295 C. civ.

Din perspectiva motivelor de casare reglementate prin dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 și 8 din C. proc. civ., față de prevederile art. 22 alin. (2), art. 233 alin. (1) și, art. 255 C. proc. civ., recurentul susține următoarele critici:

Cu privire la criticile formulate în apel relativ la respingerea de către prima instanță a solicitărilor de încuviințare a unor probe (interogatoriul pârâtei B., proba testimonială referitoare la înțelegerea dintre părți, la plata integrală a prețului, la imposibilitatea de a se încheia contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică din culpa pârâtei, precum și la deținerea posesiei imobilului de la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare și până în prezent), Curtea de apel a constatat că sunt neîntemeiate și că nu se poate reține încălcarea dreptului la apărare și la un proces echitabil. S-a apreciat că probele au fost respinse avându-se în vedere teza probatorie invocată și înscrisurile aflate până la acea dată la dosar. Interogatoriul a fost apreciat ca neconcludent, iar în ceea ce privește proba testimonială, față de obiectul cauzei, s-a apreciat că aceasta este neutilă.

Consideră recurentul că în mod greșit a reținut instanța de apel că tribunalul ar fi motivat respingerea probelor.

Se mai arată că, deși în fața Curții au fost reiterate probele menționate, acestea au fost respinse considerându-se că ele nu sunt concludente pentru soluționarea apelului, și nici utile față de înscrisurile deja atașate la dosar. Mai mult, a fost respinsă și solicitarea de emitere a unei adrese către C. din care să rezulte că recurentul nu era restant la plata cotelor de întreținere, înscris absolut necesar pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, conform prevederilor art. 20 din Legea 230/2007 a asociațiilor de proprietari. Respingerea probelor evidențiază faptul că instanța și-a format o părere înainte de a examina toate probele necesare soluționării cauzei.

În ceea ce privește susținerea referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., instanța de apel a constatat ca este vădit neîntemeiată. Consideră recurentul că în mod cu totul nejustificat a apreciat instanța de apel că în hotărârea primei instanțe sunt cu claritate indicate atât motivele pentru care s-au admis, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților; în realitate prima instanță nu a făcut o astfel de analiză, după cum rezultă la o simplă lecturare a sentinței.

O altă critică formulată de recurent este în sensul că în mod eronat s-a menționat, în încheierea de ședința din data de 25.10.2017 și în decizia recurată, prenumele reclamantului "D." în loc de "E.".

Prin încheierea din camera de consiliu de la 24 septembrie 2019, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de reclamantul A. împotriva Deciziei nr. 897 din data de 1 noiembrie 2017 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, și a stabilit termen de judecată la data de 22 octombrie 2019, în ședință publică, cu citarea părților.

Analizând recursul prin prisma actelor și lucrărilor dosarului, a criticilor formulate și a exigențelor stabilite prin art. 488 din C. proc. civ., Înalta Curte reține următoarele:

Cu titlu preliminar, este necesar a fi subliniat faptul că recursul este o cale de atac extraordinară în cadrul căreia controlul judiciar este limitat la anumite aspecte de nelegalitate a hotărârii judecătorești atacate pe această cale, în acest sens fiind prevederile expres înscrise în art. 488 alin. (1) partea introductivă: "Casarea unor hotărâri se poate cere numai pentru următoarele motive de nelegalitate (...)".

Primul motiv de recurs conține critici pe care recurentul le-a subsumat motivului de casare reglementat prin art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., normă care se referă la situația în care "hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a normelor de drept material".

Acest caz de casare are în vedere situațiile în care instanța recurge la textele de lege ce sunt de natură să ducă la soluționarea cauzei, dar fie le încalcă, în litera și spiritul lor, fie le aplică greșit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă, prea restrânsă sau cu totul eronată.

Sub un prim aspect, în contextul acestui motiv de recurs, se susține că instanța de apel a făcut o aplicare greșită a prevederilor art. 1295, și a celor din cuprinsul art. 977 - 979 din C. civ. adoptat în anul 1864, prin aceea că a procedat la o interpretare literală a titlului sub care părțile au denumit contractul, și nu la o analiză a aspectelor care reliefează voința reală a părților astfel cum aceasta reiese din clauzele convenției pe care a încheiat-o cu intimata pârâtă B.

Critica astfel susținută de recurent este vădit nefondată, simpla lecturare a deciziei recurate evidențiind o analiză efectivă și complexă a clauzelor din cuprinsul actului juridic intitulat antecontract de vânzare-cumpărare, analiză în urma căreia instanța a concluzionat că voința părților a fost aceea de a încheia o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, adică un act a cărui valoare juridică este chiar cea pe care i-au atribuit-o prin titlu: antecontract de vânzare-cumpărare. Relevant în acest sens este considerentul prin care s-a reținut: "Curtea constată că actul încheiat între părți nu a fost intitulat în necunoștință de cauză Antecontract de vânzare-cumpărare, față de conținutul riguros al actului, în care este definit fiecare termen contractual în parte și, în special, noțiunea de contract de vânzare-cumpărare care, prin acordul părților, a fost calificat ca fiind "contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect bunul imobil propus spre a fi semnat de către părți, în formă autentică, la data tranzacționării, conform termenilor și condițiilor antecontractului, în baza căruia dreptul de proprietate, împreună cu toate celelalte drepturi anexate acestuia sau instituite în relație cu acestea, sunt transferate de la promitentul-vânzător către promitentul-cumpărător", data tranzacționării fiind stabilită în mod expres ca fiind "data la care părțile vor executa contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, respectiv la 01.07.2010".

Înalta Curte notează că menționata susținere a recurentului este în contradicție chiar cu propriile argumente critice pe care a înțeles să le expună în dezvoltarea ulterioară a recursului pendinte, și anume acele argumente care constituie critici referitoare la modul de interpretare a clauzelor aceleași convenții.

Situația de fapt pe care a reținut-o instanța de apel în urma interpretării clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare a fost aceea că voința părților contractante a fost de a încheia o promisiune de vânzare -cumpărare, respectiv de a se obliga la încheierea ulterioară a unui act translativ de proprietate având natura juridică de vânzare-cumpărare.

Se cuvine a fi subliniat faptul că instanța de apel a stabilit această situație de fapt - interpretând conținutul contractului pe care s-a fundamentat pretenția reclamantului apelant - corespunzător cadrului procesual creat prin cererea de chemare în judecată, și anume cel aferent soluționării unei acțiuni prin care s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

O trăsătură caracteristică unui asemenea tip de demers judiciar este aceea că, prin intermediul ei, se tinde la suplinirea de către instanță a consimțământului promitentului vânzător, în acele cazuri în care acesta din urmă refuză în mod nejustificat să perfecteze actul de vânzare-cumpărare, deși s-a obligat în acest sens printr-o convenție anterioară (antecontract, sau promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare).

Această trăsătură a acțiunii în justiție având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare reiese cu evidență din prevederile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii 247/2005 - reglementare în vigoare la data la care a fost încheiat între părțile din proces antecontractul de vânzare-cumpărare - conform căruia: "În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract".

De altfel, și legislația în vigoare la data formulării acțiunii, respectiv C. civ. adoptat prin Legea 287/2009 prevede în art. 1669 alin. (1) următoarele: "Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite".

Prin raportare la acest mod de reglementare a acțiunii cu obiectul menționat, existența unui antecontract constituie o premisă necesară formulării unei pretenții judiciare de a se pronunța o hotărâre care să țină locul actului pe care promitentul vânzător refuză nejustificat să îl perfecteze, efectul esențial al unei hotărâri pronunțate în aceste condiții fiind chiar translarea dreptului de proprietate din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul reclamantului-promitent cumpărător.

Astfel, antecontractul constituie o convenție care nu are ea însăși efect translativ de proprietate, ci una prin care părțile se obligă la încheierea ulterioară a actului juridic translativ de proprietate, cu privire la bunuri și la un preț care sunt determinate sau determinabile, adică la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

În condițiile în care instanța de fond a stabilit, în baza evaluării în integralitate atât a convenției ce a fost încheiată la data de 04.03.2010 între recurentul reclamant și intimata pârâtă B. cât și a actului adițional încheiat de aceleași părți la data de 17.01.2012, că voința părților a fost de a transfera proprietatea imobilului la o dată ulterioară, prin perfectarea unui alt contract (de vânzare -cumpărare) iar nu prin efectul încheierii menționatelor acte juridice bilaterale, aplicarea dispozițiilor art. 1295 C. civ. se impunea a fi realizată față de această situație, iar nu față de cea pe care partea reclamantă a afirmat-o spre a-și susține pretenția dedusă judecății.

Simpla susținere de către partea din proces a unei anumite situații de fapt nu este de natură a atrage prin ea însăși aplicarea acelor prevederi legale pe care aceasta a înțeles să le invoce, pentru că instanța învestită este chemată să verifice temeinicia unor astfel de susțineri și să stabilească ea însăși situația de fapt, corespunzător limitelor învestirii sale și materialului probator administrat în corelație cu aceste limite. O atare exigență rezidă din prevederile art. 22 alin. (1), (2), (6) și 7 din C. proc. civ. care prevăd că "(1) Judecătorul soluționează litigiul conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile.

(2) Judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, în scopul pronunțării unei hotărâri temeinice și legale. În acest scop, cu privire la situația de fapt și motivarea în drept pe care părțile le invocă, judecătorul este în drept să le ceară să prezinte explicații, oral sau în scris, să pună în dezbaterea acestora orice împrejurări de fapt sau de drept, chiar dacă nu sunt menționate în cerere sau în întâmpinare, să dispună administrarea probelor pe care le consideră necesare, precum și alte măsuri prevăzute de lege, chiar dacă părțile se împotrivesc. (...).

(6) Judecătorul trebuie să se pronunțe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără însă a depăși limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel.

(7) Ori de câte ori legea îi rezervă judecătorului puterea de apreciere sau îi cere să țină seama de toate circumstanțele cauzei, judecătorul va ține seama, între altele, de principiile generale ale dreptului, de cerințele echității și de buna-credință".

Ținând seama de aceste rigori care se impun, de principiu, în soluționarea unui litigiu judiciar, împrejurarea că recurentul a susținut pe parcursul procesului că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului a operat încă de la data de 04.03.2010 (anterior instituirii de către ANAF a măsurii sechestrului) nu era de natură a impune instanței de judecată obligația de a aplica prevederile art. 1295 C. civ. la situația descrisă în acest mod. Ca atare, critica prin care se susține greșita aplicare a acestei norme juridice apare ca fiind vădit nefondată, ea fiind concepută prin raportare la o situație de fapt deosebită de cea care a fost stabilită, în speță, în urma evaluării probelor.

Se cuvine a fi reamintit faptul că, față de rigorile stabilite prin art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., în recurs nu este posibilă reevaluarea probelor și a situației de fapt ce s-a stabilit în baza lor, astfel că susținerile recurentului relative la existența unei alte situații de fapt decât cea reținută de instanța de apel nu pot forma obiect de analiză în această etapă procesuală.

Astfel cum s-a reținut în precedent, din considerentele deciziei recurate reiese cu evidență că instanța de apel a analizat clauzele convenției intitulate antecontract de vânzare-cumpărare, iar în urma acestui demers analitic a concluzionat că voința părților contractante a fost de a încheia numai o promisiune de vânzare-cumpărare, respectiv de a se obliga la încheierea ulterioară a unui contract de vânzare-cumpărare.

Critica prin care recurentul arată că instanța de prim control judiciar nu ar fi procedat la analiza acordului de voință al părților constituie expresia unui dezacord față de raționamentul logico-juridic pe care instanța de apel l-a expus, dar și a refuzului de a avea în vedere întregul raționament expus în fundamentarea soluției de respingere a apelului.

Analiza legalității deciziei atacate cu recurs trebuie realizată prin prisma ansamblului considerentelor care susțin soluția adoptată de instanța de apel, iar nu prin raportare numai la fragmentele la care recurentul a înțeles să se raporteze, pentru că acestea sunt scoase din context și nu pot reflecta argumentele real avut în vedere de instanță.

Nici criticile referitoare la modul de stabilire a înțelesului unor clauze din antecontract (și anume cele de la art. 2, art. 7, art. 5.3), respectiv la interpretarea dată acestora de instanță spre a identifica voința reală a părților contractante, nu pot forma obiect de analiză în această etapă procesuală pentru că, spre deosebire de vechea reglementare din art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. adoptat în anul 1865, noul C. proc. civ. adoptat prin Legea nr. 134/2010 nu mai permite realizarea unui control de legalitate relativ la modalitatea în care instanța a interpretat actul juridic dedus judecății și a stabilit natura ori înțelesul acestuia. Recurentul nu invocă greșita interpretare sau aplicare a reglementărilor legale care instituie reguli de interpretare a contractelor, astfel că aceste critici nu por fi analizate în coordonatele art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Sub un al doilea aspect circumscris motivului de casare reglementat prin art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., critică recurentul decizia instanței de apel în sensul că s-ar fi reținut neîntemeiat că, în virtutea principiului executării în natură a obligației, nu se validează pretinsa vânzare-cumpărare ce s-ar fi încheiat la data de 04.03.2010, ci, în realitate, instanța verifică și validează valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare, acesta fiind contractul încheiat între părți.

Subsumat acestei critici, recurentul precizează că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părți a dat naștere unui raport juridic obligațional în conținutul căruia intră un drept de creanță al promitentului cumpărător, de a cere încheierea contractului, căruia îi corespunde o obligație de a face a promitentului vânzător, de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii actului translativ de proprietate. De asemenea, face referire la prevederile art. 1073 din C. civ. adoptat în anul 1864 raportat la cele ale art. 102 din Legea nr. 71/2011, în raport de care creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației.

Trăsăturile astfel evidențiate ale actului juridic având natura antecontractului de vânzare-cumpărare și reperele normative expuse de recurent în susținerea criticii menționate, nu numai că nu sunt de natură a evidenția un aspect de nelegalitate a raționamentului instanței de apel, ci, dimpotrivă, ele chiar confirmă acest raționament, evidențiind lipsa aptitudinii unui antecontract de vânzare-cumpărare de a produce el însuși efect translativ de proprietate, concomitent cu aptitudinea aceluiași tip de contract de a genera pentru promitentul cumpărător dreptul de a solicita - inclusiv pe cale judiciară - îndeplinirea obligației corelative (de a face) asumată de promitentul vânzător.

Din perspectiva condițiilor necesar a fi îndeplinite pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare - condiții la care recurentul face referire -, se constată că, în speță, instanța de apel a reținut că este îndeplinită cea referitoare la existența unei promisiuni de vânzare-cumpărare valabil încheiate între reclamant, în calitate de promitent cumpărător, și pârâta B., în calitate de promitentă vânzătoare. Față de constatarea astfel făcută prin decizia recurată, argumentele expuse de recurent cu privire la inexistența vreunui motiv de a pune la îndoială îndeplinirea acestei condiții și cele referitoare la statuările făcute prin Decizia nr. 23/2017 pronunțată de instanța supremă în procedura dezlegării unor chestiuni de drept (în sensul că nu este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare a unui imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic) nu sunt de natură a reliefa vreun aspect de nelegalitate a deciziei supuse controlului judiciar, astfel că nu pot forma obiect de analiză din partea instanței de recurs.

Se cuvine a se sublinia că actul juridic cu valoare de antecontract de vânzare-cumpărare constituie, în cadrul unei acțiuni în justiție cu obiectul menționat, o condiție premisă pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești, hotărâre care ar urma producă efectul translativ de proprietate la data rămânerii ei definitive, ținând astfel locul convenției prin care părțile ar fi trebuit să o încheie subsecvent antecontractului. Ca atare, efectele antecontractului nu pot fi confundate cu cele ale contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum tinde a proceda recurentul afirmând că, în contextul primei condiții de analiză/evaluare a pretenției privind pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, ar fi fost necesar ca instanța să țină seama de faptul că actul de vânzare-cumpărare este un act consensual care se încheie prin simplul acord de voință al părților capabile de a contracta, și că pentru acest motiv antecontractul în litigiu ar fi avut ca efect chiar transferul proprietății din patrimoniul pârâtei în cel al reclamantului.

Pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesară îndeplinirea cumulativă a mai multor condiții. Patru dintre acestea sunt evocate chiar de către recurent, însă la ele se adaugă și cea privind inexistența unui impediment legal de înstrăinare a bunului promis spre vânzare. Această ultimă cerință derivă din obligația generală, a fiecărui subiect de drept, de a respecta legea și ordinea publică, libertatea de a contracta cunoscând și ea o atare limitare stabilită atât prin art. 966 și 968 din C. proc. civ. adoptat în anul 1864 (sub imperiul căruia a fost încheiat antecontractul de care se prevalează recurentul reclamant) cât și prin art. 1169 și 1236 alin. (2) din C. civ. adoptat prin legea 287/2009 - act normativ în vigoare la momentul la care se analizează cererea de pronunțare a unei hotărâri ale cărei efecte juridice sunt echivalente unui contract de vânzare-cumpărare.

În speță, s-a reținut existența unui impediment legal pentru a se realiza transferul dreptului de proprietate din patrimoniul pârâtei, impediment reprezentat de instituirea, în favoarea ANAF, a măsurii sechestrului asupra bunului promis spre vânzare.

În condițiile în care legea - prin art. 154 alin. (9) și 10 din C. proc. fisc. - asociază acestei măsuri nu numai un efect de indisponibilizare a bunului sechestrat, ci și sancțiunea nulității actelor juridice care s-ar perfecta cu nesocotirea respectivei interdicții, în mod judicios s-a reținut prin decizia supusă controlului judiciar că instanța nu poate pronunța hotărârea cu efecte echivalente unui contract de vânzare-cumpărare.

În lumina prevederilor art. 1073 C. civ. coroborat cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (sub imperiul cărora a fost încheiat antecontractul invocat de recurentul reclamant, în forma de la data convenției), acțiunea în justiție având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să aibă drept cauză refuzul nejustificat al promitentului cocontractant de a-și îndeplini obligațiile asumate. Astfel, în cadrul unei acțiuni cu această natură juridică, instanței îi este permis doar să suplinească consimțământul pe care promitentul refuză să îl exprime pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare la a cărui încheiere s-a obligat, iar nu să înlăture alte obstacole (de fapt, sau de drept) ce ar sta în calea perfectării acestui act translativ.

În speță, ținând seama de obiectul acțiunii și de contextul procedural în care trebuia analizată pretenția recurentului reclamant în raport de exigențele art. 22 alin. (1), (6) și art. 478 din C. proc. civ., instanța de apel (ca și cea de fond) putea suplini consimțământul pârâtei promitente vânzătoare în aceleași limite în care ea l-ar fi putut exprima, fără a putea înlătura impedimentul legal care s-ar fi opus exprimării acestui consimțământ de către promitenta însăși.

Pe cale de consecință, pretinsa îndeplinire a condiției referitoare la plata de către recurentul reclamant a prețului stabilit prin antecontract și prin actul adițional nu putea avea vreo relevanță în privința soluției adoptate atâta vreme cât s-a constatat existența sechestrului și efectul produs de acesta, anume acela al unei interdicții legale generale de a se transfera proprietatea asupra imobilului pe durata existenței acestei măsuri.

O concluzie contrară ar avea semnificația unei limitări nejustificate a efectelor dispozițiilor legale opozabile erga omnes, în sensul că, în absența oricărei exceptări permise de legiuitor, s-ar recunoaște instanței nu numai posibilitatea de a suplini consimțământul promitentei vânzătoare, ci și atributul de a da acestui consimțământ un conținut mai larg decât cel pe care această din urmă parte contractantă ar fi putut (în absența refuzului care a determinat declanșarea procedurii judiciare) să îl exprime.

Sub un al treilea aspect, subsumat de recurent motivului de casare reglementat prin art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. dar și celui reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurentul susține că hotărârea instanței de apel conține motive contradictorii întrucât a făcut referire, pe de o parte, la obligativitatea îndeplinirii acordului de voințe și, pe de altă parte, s-a arătat că instanța nu este chemată să interpreteze clauzele antecontractului și manifestarea de voință a părților.

Critica astfel formulată este vădit nefondată, ea fiind fundamentată pe argumente scoase din contextul analitic în care se regăsesc. Din lecturarea hotărârii reiese cu evidență că instanța de apel a făcut referire la necesitatea existenței acordului de voințe în contextul în care a analizat susținerea reclamantului apelant potrivit cu care actul juridic încheiat cu pârâta B., cu titulatura de antecontract de vânzare-cumpărare, ar fi avut ca efect chiar translarea proprietății, fiind astfel un veritabil contract de vânzare-cumpărare - concluzia reținută în urma acestei analize fiind aceea că voința părților contractante nu a fost de a transmite proprietatea prin respectiva convenție încheiată -, iar constatarea în sensul că instanța nu a fost chemată să interpreteze clauzele antecontractului evidențiază un demers de stabilire a limitelor învestirii sale, care nu includeau și necesitatea analizării actului juridic în considerarea valorii sale de antecontract. Altfel spus, această ultimă constatare evidențiază că s-a reținut lipsa vreunei contestări judiciare în privința existenței raportului juridic obligațional născut din antecontract, acesta fiind actul juridic de care reclamantul s-a prevalat în fundamentarea solicitării de a se pronunța hotărârea judecătorească menită să țină locul contractului de vânzare-cumpărare.

Argumentul prin care recurentul susține că rezultă din "dispozițiile antecontractului de vânzare-cumpărare" că voința reală a părților, la încheierea acestui act juridic, fi fost aceea de a transfera dreptul de proprietate chiar de la momentul perfectării respectivei convenții este unul care tinde la reinterpretarea clauzelor contractului, iar un atare demers analitic nu poate fi circumscris cazurilor de casare reglementate prin art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 din C. proc. civ.

În conformitate cu prevederile art. 22 alin. (1) și (2) din C. proc. civ., instanța are îndatorirea să stabilească faptele deduse judecății - desigur în limitele învestirii sale - și să aplice faptelor astfel stabilite dispozițiile legale care interesează aspectele litigioase, iar potrivit art. 10 din C. proc. civ. părțile sunt ținute să își probeze pretențiile și apărările. Prin raportare la aceste exigențe legale, numai situația de fapt stabilită de instanțele de fond poate constitui suport al aplicării dispozițiilor legale relevante pricinii, situația afirmată sau pretinsă de părțile din proces neavând o astfel de aptitudine.

Astfel, modalitatea de interpretare și aplicare a prevederile art. 1275 din C. civ. - invocate de recurent - nu poate fi evaluată prin raportare la situația de fapt descrisă de acesta (prin motivele de recurs) pentru că respectiva situație de fapt este diferită de cea care a fost stabilită de instanțele de fond și de apel în urma analizării și aprecierii probelor, analiză realizată potrivit atribuțiilor conferite prin art. 264 din C. proc. civ.

La cel de-al patrulea punct al primului motiv de recurs se regăsește critica potrivit căreia instanța de apel a plasat în plan secund analizarea cererii referitoare la pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, reținând că debitorul nu poate dispune în mod liber de bunurile sale în perioada în care se desfășoară executarea silită pornită în baza C. proc. fisc.

Astfel cum s-a reținut în analiza expusă în precedent, posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este subsumată mai multor condiții care trebuie îndeplinite cumulativ - printre acestea regăsindu-se și aceea de a nu exista un impediment legal pentru perfectarea vânzării - dat fiind faptul că instanța este ținută să suplinească doar consimțământul părții care a promis să vândă, în aceleași limite în care a fost refuzată nejustificat exprimarea acestui consimțământ de către partea contractantă.

În condițiile în care a fost reținută existența impedimentului legal de a consimți la vânzare, derivat din instituirea măsurii sechestrului asupra bunului în privința căruia pârâta B. și-a asumat obligația de a vinde către reclamant, analizarea și chiar eventuala constatare în sensul că ar fi fost îndeplinite celelalte condiții nu puteau conduce la admiterea acțiunii.

De aceea, era de prisos a se analiza toate condițiile necesare admiterii acțiunii promovate de reclamant atâta vreme cât s-a stabilit că una dintre ele nu se verifică, iar o soluție de admitere a pretenției sale impunea întrunirea cumulativă a tuturor condițiilor specifice acestui tip de demers judiciar.

Ca atare, Înalta Curte constată ca fiind justă aprecierea instanței de apel în sensul că, în cauză, sunt lipsite de relevanță aspectele evocate cu privire la plata prețului și la conduita de rea credință adoptată de promitenta vânzătoare.

În condițiile în care s-a stabilit că actul juridic încheiat de reclamant cu pârâta B. nu are valoare juridică de contract de vânzare-cumpărare, ci constituie doar un antecontract prin care părțile s-au obligat să încheie ulterior un astfel de contract cu efect translativ de proprietate, se constată că premisa factuală de la care pornește recurentul spre a susține inaplicabilitatea în cauză a prevederilor art. 151 alin. (9) și 10 din C. proc. fisc. - și anume aceea că actul respectiv este un contract de vânzare-cumpărare, astfel încât sechestrul fiscal care a fost ulterior înscris în Cartea Funciară nu ar fi indisponibilizat bunul - este una străină de situația de fapt stabilită prin decizia recurată, astfel că ea nu poate forma suportul unei verificări a incidenței sau nu a dispozițiilor legale menționate. Calitatea pârâtei de debitor în cadrul procedurii de executare silită în materie fiscală, procedură care se află în desfășurare, concomitent cu existența în patrimoniul pârâtei a dreptului de proprietate asupra bunului urmărit, bun care este și cel promis spre vânzare către recurent, au condus la reținerea incidenței prevederilor art. 151 alin. (9) și 10 din C. proc. fisc. în raport de care debitoarei(promitentă în raportul juridic generat de încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare) i-a fost limitat dreptul de a consimți la încheierea oricărui act de înstrăinare. Or, astfel cum s-a reținut în precedent, instanța nu poate suplini acest consimțământ în limite diferite de cele în care l-ar putea exprima promitenta însăși, adică ignorând limitarea impusă prin menționatele dispoziții legale imperative.

În cadrul celui de-al doilea motiv de recurs, circumscris de recurent prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 5 și 8 din C. proc. civ., se face trimitere la prevederile art. 22 alin. (2), art. 233 alin. (1) și art. 255 C. civ., iar argumentele expuse în dezvoltare se referă la modalitatea în care a fost analizată de instanța de apel critica referitoare la respingerea de prima instanță a unor probe propuse de reclamant.

Se constată că argumentele expuse în acest context de recurent tind a determina o reapreciere relativă la utilitatea unor mijloace de probă, reapreciere care nu este, însă, posibil a fi realizată de instanța de recurs. Dincolo de faptul că nu se evidențiază vreo normă de drept material care să fi fost încălcată sau aplicată greșit, spre a fi justificată analiza acestei critici în contextul motivului de casare reglementat prin art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susținerile critice ale recurentului raportate de prevederile procedurale evocate nu evidențiază încălcarea unor reguli imperative de natură a atrage sancțiunea nulității, astfel cum cere motivul de casare reglementat prin pct. 6 al aceleiași norme.

Din analiza deciziei recurate reiese că instanța de apel a reevaluat situația de fapt în raport de criticile din cererea de apel, de limitele rezultate de cererea de chemare în judecată și de probatoriul administrat, stabilind incidența dispozițiilor legale aplicabile situației ce a rezultat din această reevaluare. Demersul analitic astfel realiz