CASE OF RAITA v. FINLAND

RESPONDENT

FIN

HOTĂRÂRE

16.02.2010

Pe scurt

Instanță: CtEDO
Concluzie: Violation of Art. 6-1

RĂSFOIEȘTE: CtEDO · 2010
DESCARCĂ: PDF · DOCX 🔒 Pro

Citează această cauză

CASE OF RAITA v. FINLAND (CtEDO, 2010)

HUDOC · oficial

Reclamantul s-a născut în 1960 și trăiește în Wittenborn. Reclamantul și frații săi au moștenit proprietatea reală de la tatăl lor. Proprietatea este situată în Piispankylä, Vantaa. În acel moment, un plan master (ileiskaava, plan general) a fost elaborat pentru zona, dar nu a ajuns la etapa de planificare a orașului. La 17 iunie 1996 au vândut proprietatea pentru 210.000 de mărci finlandeze (FIM) (aproximativ 35.420 euro) (EUR). Compratorul era o companie care urma să fie înființată mai târziu și a fost reprezentată de solicitant. La 26 august 1996, orașul a hotărât să utilizeze primul apel pe proprietate, deoarece a negociat deja achiziționarea proprietăților din apropiere și prețul de cumpărare a fost considerat avantajos. La 24 septembrie 1996, reclamantul a contestat hotărârea orașului. La 2 mai 1997, Curtea Administrativă a Județeanului Uusimaa (läninoikeus, länsrätten) a respins apelul său, constatand că în temeiul Actului de prevenție (etuostolaki, förköpslagen; Legea nr. 608/1977) orașul a avut un prim apel asupra proprietății, deoarece vânzătorii și cumpărătorul nu erau rude apropiate (secțiunea 1 și 5). La 26 iunie 1997, reclamantul a interzis apelul. La cererea ambelor părți, examinarea cazului a fost amânată în așteptarea negocierilor în vederea atingerii unei soluții prietenoase. 11. La 10 martie 1999, Curtea Supremă Administrativă (korkein hallinto-oikeus, högsta förvaltningsdomstolen) a respins recursul. 12. La 10 septembrie 1999, reclamantul a depus un recurs extraordinar, argumentând că părțile au fost luate prin surprindere prin decizia din martie 1999, deoarece au fost date să înțeleagă că procedura va fi rămasă până la obținerea unei soluții. 13. La 18 iunie 2001, Curtea Administrativă Supremă a susținut recursul reclamantului și a anulat decizia anterioară. După examinarea plângerii procedurale a reclamantului și, din cauza cauzei, a conținut clarificări care nu au fost disponibile Curții Administrative de județ atunci când a luat decizia sa la 2 mai 1997, cazul a fost remis la instanța de judecată. 14. Curtea Administrativă de Helsinki (de la Oikeus, förvaltningsdomstolen, care a înlocuit Curtea Administrativă de Conturi), a primit argumentele părților, inclusiv un certificat conform căruia proprietatea avea o valoare fiscală de 611.776 FIM în 1994 și un document de evaluare conform căruia valoarea de piață a proprietății era de 2,5 milioane FIM. Ambele documente au fost depuse de solicitant. Orașul a contestat relevanța documentului de evaluare, susținând că a început din ipotezele greșite privind, printre altele, dimensiunea proprietății și situația de planificare. Orașul a susținut că prețul de cumpărare, FIM 210.000, reflectă valoarea reală la momentul achiziției. De asemenea, reclamantul s-a bazat pe un proiect de acord preliminar (înființat în 1998) între proprietatea tatălui său și orașul Vantaa, care a stabilit un preț agregat de achiziție de 3,36 milioane FIM privind proprietatea în cauză și un alt bun. Cu toate acestea, acest preț a fost stabilit în înțelegerea că zona va fi obiectul planificării urbane înainte de încheierea contractului. 15. La 13 februarie 2002, Curtea Administrativă a revocat hotărârea orașului. Deși nu a existat dovezi în fața acesteia care să arate valoarea pieței proprietăților, aceaceasta ar putea fi încheiată pe baza unei evaluări generale a cazului că prețul de cumpărare era sub valoarea pieței. Având în vedere prețul de cumpărare și relația dintre cei care au semnat actele de vânzare, instanța a susținut că precumularea a fost în mod evident necorespunzător. Cu toate acestea, aceasta a respins plângerea reclamantului că orașul nu l-a informat în mod corespunzător cu privire la decizia sa de a se exonera (articolele 9 și 10 din Legea de împrumut). Având în vedere faptul că cumpărătorul nu a fost reclamantul, ci o societate care urmează să fie înființată mai târziu, acesta a respins, de asemenea, plângerea că orașul nu a putut preveni proprietatea deoarece vânzătorii și cumpărătorul erau rude apropiate (secțiunea 1, 5 și 21a). Faptul că actele de vânzare au fost modificate ulterior în sensul că reclamantul a declarat că a luat locul societății nu a deturnat această poziție. Modificarea a fost făcută numai la 24 iunie 1997, adică, după ce instanța de judecată a respins recursul reclamantului. 16. Orașul a apelat, susținând că valoarea fiscală din 1994 nu a avut nicio relevanță pentru cazul, deoarece valoarea fiscală nu a urmat fluctuațiile situației economice ale țării sau cererea de bunuri imobiliare la un moment dat. Se remarcă că, în perioada 1993-1997, prețurile imobiliare s-au redus la o treime din ceea ce au fost în 1990-1991 și că valoarea fiscală a fost confirmată periodic și, prin urmare, nu reflectă situația din 1997. Orașul a susținut că nu ar putea fi acordată nicio relevanță relației dintre cei care au semnat actele de vânzare. 17. Reclamantul a răspuns la apel, susținând că valoarea de piață este considerabil mai mare decât valoarea fiscală. În plus, nu a existat nici o intenție din partea familiei sale de a vinde proprietatea unui străin. De asemenea, susține că, după intrarea în vigoare a Codului imobiliar (maakaari, jordabalken; Legea nr. 540/1995), la 1 ianuarie 1997, el trebuia să fie considerat proprietar în temeiul capitolului 2, secțiunea 4, deoarece nicio societate nu a fost înființată. 18. În conformitate cu practicile din Curtea Supremă de Administrație, acesta a invitat în răspuns observațiile orașului. Orașul a susținut (depunerea din 12 august 2003) că valoarea fiscală a proprietății a scăzut după cum urmează: în 1996 la FIM 428.000; în 1997-2001 la FIM 250.000-270.000 și în 2003 la FIM 323.400. În plus, fluctuațiile valorii pieței s-au reflectat în valoarea fiscală cu o întârziere de mai mulți ani. Scăderea valorii proprietății relevante a urmat dezvoltarea prețurilor generale. Orașul a susținut că, având în vedere dacă condițiile de isențiere au fost îndeplinite la momentul achiziției în 1996, nu s-a putut da nicio relevanță faptelor care au avut loc după aceea. De asemenea, acesta a remarcat că nu s-a întocmit încă niciun plan municipal. 19. La 4 noiembrie 2004, Curtea Administrativă Supremă a anulat decizia instanței de judecată inferioară. Referindu-se la proiectul de lege a guvernului privind promulgarea Legii de isenție și a modificărilor ulterioare ale acesteia, instanța a remarcat că scopul acesteia este, printre altele, să încetinească creșterea valorii bunurilor imobiliare și să reducă numărul de cazuri în care părțile la achiziționarea, pentru a evada impozitul, nu a indicat prețul complet în actul de vânzare. De asemenea, Comisia a remarcat că un preț considerabil mai scăzut decât valoarea pieței ar putea fi relevant pentru evaluarea dacă condițiile de prevenire au fost îndeplinite. Cu toate acestea, prețul de achiziție a fost evaluat în funcție de situația pe piața imobiliară și de planificarea suprafeței la momentul preventivului. Curtea a considerat că valoarea fiscală ca atare nu a atestat valoarea de piață a proprietății și că documentul de evaluare și proiectul de acord preliminar menționat anterior se bazează în parte pe ipoteze greșite. Acesta a remarcat faptul că nu a fost elaborat niciun plan urban și că proprietatea constă din terenuri vacante, ale căror preț a fost afectat de locația avantajoasă a comunicațiilor de trafic și de așteptările privind utilizarea viitoare a bunurilor lucrative. Cu toate acestea, evaluarea valorii nu ar fi putut fi bazată pe prețul volumului permis de construcții care se preconizează să fie alocat de un plan urban. 20. Curtea Administrativă Supremă a considerat că, în evaluarea dacă prejudecarea este în mod evident nedrept, prețul de achiziție a fost luat în considerare în ceea ce privește situația actuală a planificării și a pieței imobiliare în momentul prejudecății. Curtea a constatat că nu au fost prezentate dovezi credibile și nediscriminate privind relația dintre prețul de cumpărare și valoarea pieței. Nu s-a putut concluziona că prețul de achiziție a fost considerabil mai mic decât valoarea pieței pur și simplu pe baza locației proprietăților și a existenței unui plan master care nu a avut efect juridic. În plus, nedreptatea manifestată în sensul articolului 6 din Legea de isenție nu a putut apărea numai dintr-un preț de achiziție avantajos, nici nu a fost o instanță care să facă comparații precise cu prețurile de achiziție. Curtea Administrativă Supremă a concluzionat că utilizarea primului apel al orașului asupra proprietăților nu a fost manifeste de nedreptate, având în vedere, în plus față de conținutul articolului 6 și scopul Legii de isențiere, astfel cum s-a explicat în trataux préparatoires, pentru a îmbunătăți situația terenurilor din municipiu, garantând disponibilitatea terenurilor vacante care urmează să fie utilizate în scopuri de construcție și de transmitere, pentru a verifica speculațiile imobiliare și pentru a reduce numărul de cazuri în care, pentru a evita impozitul, prețul total nu a fost indicat în actele de vânzare. Curtea a remarcat, de asemenea, că nu există dovezi în ceea ce privește faptul că părțile la achiziție au avut o obligație specială cu proprietatea în cauză. În ceea ce privește celelalte plângeri formulate de reclamant, aceasta a confirmat punctul de vedere al instanței inferioare. Decizia a avut loc la 21 de pagini, din care 9 pagini conțin motive. 21. La 3 mai 2005, reclamantul a depus un recurs extraordinar la Curtea Administrativă Supremă, susținând, printre altele, că instanța nu și-a invitat argumentele în răspunsul la al doilea set de reprezentanțe al orașului din 12 august 2003. 22. În decizia sa din 14 decembrie 2006, Curtea Administrativă Supremă a remarcat că cel de-al doilea set de rapoarte al orașului menționat mai sus nu a fost trimis reclamantului pentru observare. Nici el nu le-a primit pentru informații, care era practica în Curtea Administrativă Supremă. Reclamantul a primit al doilea set de observații după decizia din 4 noiembrie 2004 și a primit ocazia de a face observații cu privire la acestea în cadrul procedurii extraordinare. Având în vedere faptul că reclamantul și-a putut exprima deja opinia în două seturi de proceduri în fața Curții administrative și a Curții administrative Supreme, și că reprezentanțele nu și-au afectat decizia din 4 noiembrie 2004, astfel încât cazul să fie redeschis, instanța a respins recursul extraordinar al reclamantului.

The applicant was born in 1960 and lives in Wittenborn. 5. The applicant and his siblings inherited real property from their father. The property is situated in Piispankylä, Vantaa. At the time, a master plan (yleiskaava, generalplan) had been drawn up for the area but it had not reached the town planning stage. 6. On 17 June 1996 they sold the property for 210,000 Finnish marks (FIM) (some 35,420 euros) (EUR). The buyer was a company which was to be set up later and it was represented by the applicant. 7. On 26 August 1996 the city decided to use its first call on the property, since it had already negotiated the purchase of the surrounding properties and the purchase price was considered advantageous. 8. On 24 September 1996 the applicant challenged the city’s decision. 9. On 2 May 1997 the Uusimaa County Administrative Court (lääninoikeus, länsrätten) rejected his appeal, finding that pursuant to the Pre-emption Act (etuostolaki, förköpslagen; Act no. 608/1977) the city had a first call on the property since the sellers and the buyer were not close relatives (sections 1 and 5). It did not uphold the applicant’s argument that the pre-emption was manifestly unfair (section 6). 10. On 26 June 1997 the applicant appealed. On both parties’ request, the consideration of the case was postponed pending negotiations with a view to reaching a friendly settlement. 11. On 10 March 1999 the Supreme Administrative Court (korkein hallinto-oikeus, högsta förvaltningsdomstolen) rejected the appeal. 12. On 10 September 1999 the applicant lodged an extraordinary appeal, arguing that the parties had been taken by surprise by the decision of March 1999 since they had been given to understand that the proceedings would be stayed until a settlement was reached. 13. On 18 June 2001 the Supreme Administrative Court upheld the applicant’s appeal and annulled its earlier decision. Having examined the applicant’s procedural complaint, and since the case file contained clarifications which had not been available to the County Administrative Court when it took its decision on 2 May 1997, the case was referred back to the lower court. 14. The Helsinki Administrative Court (hallinto-oikeus, förvaltningsdomstolen, which had replaced the County Administrative Court), received the parties’ submissions, including, inter alia, a certificate according to which the property had a taxation value of FIM 611,776 in 1994 and an appraisal document according to which the property’s market value was FIM 2.5 million. Both documents were lodged by the applicant. The city contested the appraisal document’s relevance, arguing that it started from the wrong assumptions as to, inter alia, the size of the property and the planning situation. The city maintained that the purchase price, FIM 210,000, reflected the real value at the time of the purchase. The applicant also relied on a draft preliminary agreement (drawn up in 1998) between his father’s estate and the city of Vantaa, which stated an aggregate purchase price of FIM 3.36 million concerning the property in issue and another property. However, that price had been fixed on the understanding that the area would be the subject of town planning before the conclusion of the contract. 15. On 13 February 2002 the Administrative Court revoked the city’s decision. Although there was no evidence before it showing the market value of the property, it could however be concluded on the basis of an overall assessment of the case that the purchase price was below the market value. Having regard to the purchase price and the relationship between those who had signed the deed of sale, the court held that the pre-emption was manifestly unfair. It however rejected the applicant’s complaint that the city had failed to duly inform him of its decision to pre-empt (sections 9 and 10 of the Pre-emption Act). Having noted that the buyer was not the applicant but a company to be set up later, it also rejected his complaint that the city could not pre-empt the property as the sellers and the buyer were close relatives (sections 1, 5 and 21a). The fact that the deed of sale had subsequently been altered to the effect that the applicant stated that he had taken the place of the company did not detract from this position. The alteration had been made only on 24 June 1997, that is, after the lower court had rejected the applicant’s appeal. 16. The city appealed, arguing that the taxation value of 1994 had no relevance to the case as the taxation value did not follow the fluctuations in the economic situation of the country or the demand for real property at a given time. It was to be noted that during the period from 1993 to 1997 real property prices had dipped to one third of what they had been in 1990 and 1991 and that the taxation value was confirmed periodically and did not therefore reflect the situation in 1997. The city also argued that no relevance could be given to the relationship between those who had signed the deed of sale. 17. The applicant replied to the appeal, arguing that the market value was considerably higher than the taxation value. Furthermore, there had been no intention on the part of his family to sell the property to an outsider. He also argued that, following the entry into force of the Real Property Code (maakaari, jordabalken; Act no. 540/1995), on 1 January 1997, he was to be considered the owner under Chapter 2, section 4 since no company had been established. 18. Pursuant to the practice in the Supreme Administrative Court, it invited the city’s submissions in reply. The city argued (submission dated 12 August 2003) that the property’s taxation value had dropped as follows: in 1996 to FIM 428,000; in 1997-2001 to FIM 250,000-270,000 and in 2003 to FIM 323,400. Furthermore, the fluctuations in the market value were reflected in the taxation value with a delay of several years. The drop in the relevant property’s value followed the general price development. The city maintained that in considering whether the conditions for pre-emption were met at the time of the purchase in 1996, no relevance could be given to facts occurring thereafter. It also noted that no town plan had yet been drawn up. 19. On 4 November 2004 the Supreme Administrative Court overturned the lower court’s decision. Referring to the Government Bill on the enactment of the Pre-emption Act and on subsequent amendments thereto, the court noted that the aim of the said Act was, inter alia, to slow the increase in value of real property and to reduce the number of cases in which the parties to the purchase, in order to evade tax, did not state the full price in the deed of sale. It also noted that a considerably lower price than the market value could be relevant to the assessment of whether the conditions for pre-emption were fulfilled. The purchase price had, however, to be assessed in the light of the situation on the real estate market and the planning of the area at the time of the pre-emption. The court considered that the taxation value as such did not attest the property’s market value and that the afore-mentioned appraisal document and draft preliminary agreement were in part based on wrong assumptions. It noted that no town plan had been drawn up and that the property consisted of vacant land, whose price was affected by the advantageous location as to traffic communication and the expectations as regards future lucrative use of the property. The assessment of the value, however, could not have been based on the price of the permitted building volume expected to be allocated by a town plan. 20. The Supreme Administrative Court considered that in assessing whether the pre-emption was manifestly unfair, the purchase price had to be considered in relation to the prevailing planning and real property market situation at the time of the pre-emption. The court found that no credible and undisputed evidence as to the relationship between the purchase price and the market value had been presented. It could not be concluded that the purchase price had been considerably lower than the market value simply on the basis of the location of the property and the existence of a master plan which lacked legal effect. Furthermore, manifest unfairness within the meaning of section 6 of the Pre-emption Act could not arise solely from an advantageous purchase price. Nor was a court required to make precise comparisons of purchase prices. The Supreme Administrative Court concluded that the use of the city’s first call on the property was not manifestly unfair, having regard in addition to the content of section 6 and the aim of the Pre-emption Act, as explained in the travaux préparatoires, to improve the land situation of the municipality by guaranteeing the availability of vacant land to be used for building purposes and for forwarding, to check real property speculation and to reduce the number of cases in which, in order to evade tax, the full price was not stated in the deed of sale. The court also noted that there was no evidence to the effect that the parties to the purchase had a special bond with the property in question. As to the other complaints raised by the applicant, it confirmed the lower court’s view. The decision ran to 21 pages, of which 9 pages contained reasons. 21. On 3 May 2005 the applicant lodged an extraordinary appeal with the Supreme Administrative Court claiming, inter alia, that the court had not invited his submissions in reply to the city’s second set of representations of 12 August 2003. 22. In its decision of 14 December 2006 the Supreme Administrative Court noted that the city’s above-mentioned second set of representations had not been sent to the applicant for comment. Nor had he received them for information, which was the practice in the Supreme Administrative Court. The applicant had received the second set of representations after the decision of 4 November 2004 and he had been given an opportunity to comment on them during the extraordinary proceedings. Bearing in mind that the applicant had already been able to express his views in two sets of proceedings before the Administrative Court and the Supreme Administrative Court, and that the representations had not affected its decision of 4 November 2004 in such a way that the case should be reopened, the court rejected the applicant’s extraordinary appeal.

§ Cauze similare