2ra-256/23 — Constatarea nulitătii absolute a contratelor de arendă, compensarea cheltuielilor de judecată

La 08 aprilie 2021, SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva depus cerere de chemare în judecată (f. d. 1-18, vol. I), concretizată la 01 iunie 2021, împotriva SRL „Alimer Agro”, Efrosinia Ixari, Stepan Galețchii, Ion Luchin, Antonina Cambur, Ion Bojonca, Larisa Bojonca, intervenient accesoriu Primăria com. Răscăieți cu privire la constatarea nulității absolute a contratelor de arendă (f. d. 127-128, vol. I).

În motivarea cererii de chemare în judecată, reclamanta SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva a indicat că, la 01 octombrie 2016 CAP „Parvier" (la moment SRL „Parvier") şi Efrosinia Ixari au încheiat contractul de arendă nr. 200, pe un termen de 3 ani din data semnării, obiect a căruia a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. cadastrale XXXXX, XXXXX. La 01 iulie 2017 contractul a fost înregistrat la Primăria com. Răscăieți. Pe parcursul perioadei contractuale, Efrosinia Ixari nu a înaintat nici o notificare privind neexecutarea obligaţiilor contractuale de SRL „Parvier" şi/sau executarea necorespunzătoare. La 05 aprilie 2019, SRL „Parvier" a recepţionat notificarea din 28 martie 2019 prin care Efrosinia Ixari a invocat că contractul de arendă nr. 200 din 01 octombrie 2016, la expirarea termenului de arendă nu va fi prelungit. În calitate de motivul a refuzului de prelungire a raporturilor contractuale, s-a invocat - necesitate personală.

În notificare, Efrosinia Ixari nu a propus SRL „Parvier" de a încheia un nou contract de arendă, nu a menţionat despre faptul că intenționează să încheie un nou contract de arendă cu un alt arendaș, nu a propus exercitarea dreptului prioritar la încheierea unui nou contract. La 01 octombrie 2019, Efrosinia Ixari nu a solicitat expres predarea bunurilor arendate, iar SRL „Parvier" a continuat exploatarea acestora, respectiv efectele contractului sau considerat prelungite încă pe un an, adică până la 01 octombrie 2020. SRL „Parvier" invocă că deoarece nici după al doilea termen de acțiune a contractului nu a fost înaintată o notificare de către proprietar, cu 6 luni 1 înainte de expirarea termenului contractului, respectiv contractul se consideră prelungit încă pe un an, adică până la 01 octombrie 2021. În aceste circumstanțe, terenurile arendate în baza contractului de arendă nr. 200 din 01 octombrie 2016 se află în posesia legitimă a SRL „Parvier" până la 01 octombrie 2021. Mai invocă că, conform notificării din 28 martie 2019 s-a indicat drept motiv a neprelungirii - necesitate personală.

La 09 ianuarie 2020, Efrosinia Ixari a încheiat contract de arendă cu SRL „Alimer-Agro", obiectul căruia a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. cadastrale XXXXX, XXXXX. Contractul de arendă din 09 ianuarie 2020 dintre Efrosinia Ixari şi SRL „Alimer-Agro" a fost încheiat contrar faptului că contractul de arendă nr. 200 din 01 octombrie 2016 dintre Efrosinia Ixari şi SRL „Parvier" era în vigoare şi producea efecte juridice. Efrosinia Ixari a recepționat notificările SRL „Parvier" prin care s-a propus încheierea unui nou contract de arendă, cu un şir de condiţii mai avantajoase de condiţiile stabilite prin contractul de arendă nr. 200 din 01 octombrie 2016. Totodată s-a solicitat rezoluţiunea şi/sau anularea contractului încheiat cu SRL „Alimer- Agro" în termen de 15 zile din data recepţionării notificării, fiind indicat că în caz contrar SRL „Parvier" intenţionează să înainteze o acţiune în judecată. La somaţii/notificări, Efrosinia Ixari nu a furnizat nici un răspuns. Reclamanta SRL „Parvier" pretinde că contractul de arendă încheiat la 09 ianuarie 2020 de Efrosinia Ixar, a fost încheiat contrar prevederilor art. 15, alin. (3) a Legii cu privire la arenda nr. 198 din 15 mai 2003, art. 904, alin. (2), art. 911, alin. (3) din Codul Civil (până la 01 martie 2019), fără a respecta dreptul prioritar a SRL „Parvier" la încheierea unui nou contract de arendă.

La 01 octombrie 2016, CAP „Parvier" (la moment SRL „Parvier") şi Stepan Galeţchii au încheiat contractul de arendă nr. 167, pe un termen de 3 ani din data semnării, obiect a cărui a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. cadastral XXXXX. La 01 iulie 2017 contractul a fost înregistrat la Primăria com. Răscăieţi. Pe parcursul perioadei contractuale, Stepan Galeţchii nu a înaintat nici o notificare privind neexecutarea obligaţiilor contractuale de SRL „Parvier" şi/sau executarea necorespunzătoare. La 05 aprilie 2019, SRL „Parvier" a recepţionat notificarea din 28 martie 2019 prin care Stepan Galeţchii a notificat că contractul nr. 167 din 01 octombrie 2016, la expirarea termenului de arendă nu va fi prelungit. În calitate de motiv a refuzului de prelungire a raporturilor contractuale, s-a invocat-necesitate personală. La 09 ianuarie 2020, Stepan Galeţchii a încheiat contract de 2 arendă cu SRL „Alimer-Agro", obiectul căruia a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. cadastral XXXXX fiind înregistrat 28 ianuarie 2020. Pentru a constata nulitatea absolută a contractului, invocă reclamanta aceleași motive ca și în cazul pîrîtei Efrosinia Ixari.

La 01 octombrie 2016, CAP „Parvier" (la moment SRL „Parvier") şi Ion Luchin au încheiat contractul de arendă nr. 213, pe un termen de 3 ani din data semnării, obiectul căruia a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. cadastral XXXXX. Pe parcursul perioadei contractuale, Ion Luchin nu a înaintat nici o notificare privind neexecutarea obligaţiilor contractuale de SRL „Parvier" şi/sau executarea necorespunzătoare. La 15 aprilie 2019, SRL „Parvier" a recepţionat notificarea din 11 aprilie 2019 prin care Ion Luchin a notificat că contractul nr. 123 din 01 octombrie 2016, la expirarea termenului de arendă nu va fi prelungit. În calitate de motiv a refuzului de prelungire a raporturilor contractuale, s-a invocat-necesitate personală. La 09 ianuarie 2020 Ion Luchin a încheiat contract de arendă cu SRL „Alimer-Agro", obiectul căruia constituie arenda terenurilor agricole cu nr. cadastral XXXXX fiind înregistrat 28 ianuarie 2020. Pentru a constata nulitatea absolută a contractului, invocă reclamanta aceleași motive ca și în cazul pîrîtei Efrosinia Ixari.

La 01 octombrie 2016, CAP „Parvier" (la moment SRL „Parvier") şi Antonina Cambur au încheiat contractul de arendă nr. 30, pe un termen de 3 ani din data semnării, obiect a cărui a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. Cadastral XXXXX, XXXXX, XXXXX și XXXXX. Pe parcursul perioadei contractuale, Antonina Cambur nu a înaintat nici o notificare privind neexecutarea obligaţiilor contractuale de SRL „Parvier" şi/sau executarea necorespunzătoare. La 05 aprilie 2019, SRL „Parvier" a recepţionat notificarea din 28 martie 2019 prin care Antonina Cambur a notificat că contractul nr. 30 din 01 octombrie 2016, la expirarea termenului de arendă nu va fi prelungit. În calitate de motiv a refuzului de prelungire a raporturilor contractuale, s-a invocat-necesitate personală. La 09 ianuarie 2020 Antonina Cambur a încheiat contract de arendă cu SRL „Alimer-Agro", obiectul căruia a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. Cadastral XXXXX, XXXXX, XXXXX și XXXXX fiind înregistrat 28.01.2020. Pentru a constata nulitatea absolută a contractului, invocă reclamanta aceleași motive ca și în cazul pîrîtei Efrosinia Ixari. 3

La 01 octombrie 2016, CAP „Parvier" (la moment SRL „Parvier") şi Larisa Bojonca au încheiat contractul de arendă nr. 12, pe un termen de 3 ani din data semnării, obiect a cărui a constituit arenda terenurilor agricole cu nr. Cadastral XXXXX, XXXXX. Pe parcursul perioadei contractuale, Larisa Bojonca nu a înaintat nici o notificare privind neexecutarea obligaţiilor contractuale de SRL „Parvier" şi/sau executarea necorespunzătoare. La 15 aprilie 2019, SRL „Parvier" a recepţionat notificarea din 11 aprilie 2019 prin care Larisa Bojonca a notificat că contractul nr. 12 din 01 octombrie 2016, la expirarea termenului de arendă nu va fi prelungit. În calitate de motiv a refuzului de prelungire a raporturilor contractuale, s-a invocat-necesitate personală. La 09 ianuarie 2020 Antonina Cambur a încheiat contract de arendă cu SRL „Alimer-Agro", obiect a cărui constituie arenda terenurilor agricole cu nr. Cadastral XXXXX, XXXXX, fiind înregistrat la 09 ianuarie 2020. Pentru a constata nulitatea absolută a contractului, invocă reclamanta aceleași motive ca și în cazul pîrîta Efrosinia Ixari.

În drept, reclamanta SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva și-a întemeiat pretențiile în temeiul art. 793, 795, 904, 911, 915 din Codul civil (până la 01 martie 2019), art. 327 din Codul civil (după 01 martie 2019), art. 27, 56, 60, 87, 166, 167, 206 alin. (5) din Codul de procedură civilă, art.6 CEDO, Legea cu privire la arendă nr.198 din 15 mai 2003.

Reclamanta SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva a solicitat constatarea nulității absolute a contractelor de arendă: Nr.141 din 09 ianuarie 2020, încheiat între Efrosinia Ixari și SRL „Alimer-Agro”, în privința terenurilor agricole nr. XXXXX, XXXXX; Nr.167 din 09 ianuarie 2020, încheiat între Stepan Galețchi și SRL „Alimer-Agro”, în privința terenurilor agricole nr. XXXXX; Nr.164 din 09 ianuarie 2020, încheiat între Ion Luchin și SRL „Alimer-Agro”, asupra terenurilor agricole nr.XXXXX; Nr.130 din 09 ianuarie 2020, încheiat între Antonina Cambur și SRL „Alimer-Agro”, în privința terenurilor agricole nr. XXXXX, XXXXX, XXXXX, XXXXX; din 09 ianuarie 2020, încheiate între Ion Bojonca și SRL „Alimer-Agro” asupra terenurilor agricole nr.XXXXX, XXXXX; (nu are contract) Nr.162 din 09 ianuarie 2020, încheiat între Larisa Bojonca și SRL „Alimer-Agro” în privința terenurilor agricole nr.XXXXX, XXXXX; menționarea că hotărârea judecătorească constituie temei pentru efectuarea modificărilor în Registrul contractelor de arendă a Primăriei com. Răscăieți; încasarea solidară de la SRL „Alimer-Agro”, Efrosinia Ixari, Stepan 4 Galețchii, Ion Luchin, Antonina Cambur, Ion Bojonca, Larisa Bojonca în beneficiul SRL „Parvier” a cheltuielilor de judecată suportate.

Instanța de apel a concluzionat că pretențiile înaintate de SRL „Parvier” sunt neîntemeiate și corect au fost respinse de către instanța de fond, or, arendatorii Efrosinia Ixari, Stepan Galețchii, Ion Luchin, Antonina Cambur, Ion Bojonca, Larisa Bojonca au informat arendașul (apelantul) SRL „Parvier” despre lipsa intenției sale de a continua relațiile contractuale, cu respectarea termenului de 6 luni înainte de expirarea termenului de arendă. 5

Astfel, contractele de arendă încheiate la 01 octombrie 2016 au expirat la data de 01 octombrie 2019, iar notificările privind lipsa intenției de a prelungi contractele de arendă au fost recepționate de către SRL „Parvier” la data de 28 martie 2019, fiind respectat termenul de 6 luni stabilit expres de art. 9 alin. (5) din Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198 din 15 mai 2003.

În opinia instanţei de apel nu pot fi reținute argumentele apelantei cu privire la prelungirea tacită a contractelor de arendă, în condițiile în care arendatorii și-au exprimat expres voința de a nu continua relațiile contractuale, notificând în acest sens arendașul SRL „Parvier” conform procedurii stabilite de lege.

Instanţa de apel a apreciat că sunt irelevante afirmațiile apelantei cu privire la faptul că arendatorii nu au solicitat expres restituirea bunurilor arendate, or, potrivit art. 21 din Legea cu privire la arenda în agricultură nr. 198 din 15 mai 2003, la expirarea termenului contractului de arendă, arendaşul este obligat să restituie arendatorului bunurile agricole arendate în starea în care le-a preluat, ţinîndu-se cont de uzura bunurilor (bonitatea solului), specificată în contract.

Instanţa de apel, ţinând cont de faptul somării, în termenul prevăzut de lege, a arendașului SRL „Parvier” cu privire la lipsa intenției de a prelungi contractele de arendă, și având în vedere că restituirea bunurilor arendate constituie obligația arendașului SRL „Parvier”, apelantul în mod eronat a considerat prelungirea în mod tacit a termenului de arendă cu încă un an.

Instanţa de apel a notat că, libertatea contractuală, în esenţă libertatea părţilor de a încheia un contract, ca principiu fundamental în materia contractelor, presupune, dreptul părților să aleagă persoana cu care vor încheia contractul şi libertatea de a stabili conţinutul contractului.

Instanţa de apel ţinând cont de expirarea termenului contractelor de arendă încheiate la 01 octombrie 2016, Efrosinia Ixari, Stepan Galețchii, Ion Luchin, Antonina Cambur, Ion Bojonca, Larisa Bojonca, în virtutea principiului libertății contractuale, au încheiat contracte de arendă cu SRL „Alimer Agro”, respectiv temeiuri de anulare a contractelor de arendă încheiate la 09 ianuarie 2020 nu au fost stabilite. 6

Succesiv, instanţa de apel a respins și argumentele invocate de către apelant cu privire la existența dreptului de preemțiune la încheierea contractului de arendă pe un nou termen.

Or, înstrăinarea, în sens juridico-civil, reprezintă un act juridic translativ de proprietate, prin care titularul unui drept real asupra unui lucru sau al unui drept de creanță transmite, cu orice titlu, acel drept altei persoane, pe când arenda presupune transmiterea bunului agricol în posesie și folosință.

Prin urmare, având în vedere că instituțiile respective sunt diferite, apelantul/reclamant în calitate de arendaș nu dispune de drept preferențial la încheierea contractelor de arendă pe un nou termen, respectiv o încălcare de către arendatori a acestui drept nu poate fi constatată.

Completul de judecată conchide că recurenta s-a conformat prevederilor art. 434 alin. (1) din Codul de procedură civilă și a depus în termen recursul, or, copia deciziei motivate din 20 septembrie 2022 a Curții de Apel Chişinău a fost expediată în adresa recurentei SRL „Parvier”, la 23 7 noiembrie 2022, fapt ce se confirmă prin extrasul din poşta electronică (f. d. 64, vol. II), iar cererea de recurs a fost depusă la 12 ianuarie 2023 (f. d. 81- 87, 90, vol. II).

La 14 februarie 2023, în adresa SRL „Alimer-Agro”, Efrosinia Ixari, Stepan Galețchii, Ion Luchin, Antonina Cambur, Ion Bojonca, Larisa Bojonca şi Primăriei com. Răscăieți a fost expediat copia recursului declarat de recurenta SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, cu înştiinţarea despre necesitatea depunerii referinţei timp de o lună de la data primirii corespondenței, fapt ce se confirmă prin scrisoarea de însoţire anexată la materialele dosarului (f. d. 92-93, vol. II).

La 15 martie 2023, prin intermediul oficiului poştal, SRL „Alimer- Agro” a depus referință la recursul declarat de SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, solicitând declararea recursului ca fiind inadmisibil (f. d. 111-113, vol. II).

Până la data stabilită pentru examinarea admisibilității recursului, declarat de SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, Efrosinia Ixari, Stepan Galețchii, Ion Luchin, Antonina Cambur, Ion Bojonca, Larisa Bojonca şi Primăria com. Răscăieți, nu au făcut uz de dreptul său procedural de a depune referință.

Art. 432 alin. (2), (3), (4) din Codul de procedură civilă (în redacţia până la 01 septembrie 2023): „(2) Se consideră că normele de drept material au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care instanţa judecătorească: a) nu a aplicat legea care trebuia să fie aplicată; b) a aplicat o lege care nu trebuia să fie aplicată; b1) a aplicat o lege care a fost declarată neconstituţională; c) a interpretat în mod eronat legea; d) a aplicat în mod eronat analogia legii sau analogia dreptului. (3) Se consider că normele de drept procedural au fost încălcate sau aplicate eronat în cazul în care: 8 a) cauza a fost judecată de un judecător care nu avea dreptul să participe la judecarea ei; b) cauza a fost judecată în absenţa unui participant la process căruia nu i s-a comunicat locul, data şi ora şedinţei de judecată; c) în judecarea cauzei au fost încălcate regulile privind limba de desfăşurare a procesului; d) instanţa a soluţionat problema drepturilor unor persoane care nu au fost implicate în proces; e) în dosar lipseşte procesul-verbal al şedinţei de judecată; f) hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea competenţei jurisdicţionale. (4) Săvârşirea altor încălcări decât cele indicate la alin. (3) constituie temei de declarare a recursului doar în cazul şi în măsura în care acestea au dus sau ar fi putut duce la soluţionarea greşită a cauzei sau în cazul în care instanţa de recurs consider că aprecierea probelor de către instanţa judecătorească a fost arbitrară, sau în cazul în care erorile comise au dus la încălcarea drepturilor şi libertăţilor fundamentale ale omului.”

Art. 440 alin. (1), (2) din Codul de procedură civilă (în vigoare din 01 septembrie 2023): „(1) În cazul în care se constată existența unuia dintre temeiurile prevăzute la art. 433,completul din 3 judecători, printr-o încheiere irevocabilă adoptată în lipsa părților, declară recursul inadmisibil. (2) Încheierea privind inadmisibilitatea recursului, care conține sumar faptele cauzei, motivele și temeiul inadmisibilității, se publică pe pagina web oficială a Curții Supreme de Justițieși se expediază părților.”

Conform art. XI alin. (3) din Legea pentru modificarea unor acte normative (modificarea cadrului normativ conex reformei Curţii Supreme de Justiţie) nr. 246 din 31 iulie 2023, recursurile depuse la Curtea Supremă de Justiţie până la data intrării în vigoare a prezentei legi vor fi examinate în baza temeiurilor în vigoare la data depunerii recursurilor.

În această consecvență, se deduce că admisibilitatea recursului declarat de recurenta SRL„Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, împotriva deciziei din 20 septembrie 2022 a Curții de Apel Chişinău, 9 va fi examinată în baza temeiurilor stipulate în redacția art. 432 din Codul de procedură civilă, în vigoare până la 01 septembrie 2023.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție notează că procedura admisibilității constă în verificarea faptului dacă motivele invocate în recurs se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2)- (4) din Codul de procedură civilă (în redacția în vigoare la data depunerii cererii de recurs), enunţate la pct.32 din prezenta încheiere.

Verificând motivele de casare, invocate în recursul declarat de SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție atestă că acestea nu cad sub incidenţa temeiurilor prevăzute la art. 432 alin. (2)-(4) din Codul de procedură civilă, deoarece se referă la dezacordul recurentei cu soluția pronunțată de către instanţa de apel și nu relevă încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau procedural, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei recurate.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reține că recursul exercitat conform Secțiunii a II-a au caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept materialşi procedural, verificându-se doar legalitatea deciziei, dar nu şi temeinicia ei în fapt.

Totodată, potrivit jurisprudenței CtEDO, recursul trebuie să fie efectiv, adică să fie capabil să ofere îndreptarea situației prezentate în cerere, să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de lucruri.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție menționează că recursul declarat de recurentul Afanasii Bostan, conține obiecții de fapt şi de drept, similare celor expuse anterior în cadrul examinării cauzei, care au fost analizate de către instanța de apel, fiind apreciate corespunzător. În consecință, nu există aparența unei încălcări a dreptului recurentului la soluționarea tuturor argumentelor cu privire la judecarea cauzei în apel, în modul în care este garantat de art. 6 § 1 al Convenției.

Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție notează faptul că dezvoltarea recursului trebuie să cuprindă o motivare corespunzătoare, în sensul arătării cu claritate a acelor critici, care sunt de natură a învedera netemeinicia hotărârii și care se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432 alin. (2)-(4) din Codul de procedură civilă. Nu este suficientă simpla expunere a circumstanțelor faptice ale cauzei, fiind necesară motivarea recursului cu indicarea motivelor de netemeinicie pe care se bazează, precum și dezvoltarea lor. Motivarea recursului presupune nu doar exprimarea nemulțumirii față de actul de dispoziție pronunțat în apel, ci expunerea 10 tuturor motivelor pentru care, din punctul de vedere al părții, instanța a pronunțat o hotărâre neîntemeiată. Recursul nu se poate limita la o simplă indicare a textelor de lege, ci implică determinarea greșelilor imputate instanței de apel și o minimă argumentare a criticii în fapt și în drept, precum și indicarea probelor pe care se bazează aceste critici.

Drept urmare, Completul de judecată al Curții Supreme de Justiție reține că argumentele invocate de recurentă nu pot constitui temei de admisibilitate a recursului, deoarece nu denotă încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural, şi respectiv, nu constituie temei de casare a deciziei recurate.

În astfel de circumstanțe, Completul de judecată al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia de a aprecia recursul declarat de SRL „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, ca fiind inadmisibil. 46. Ţinând cont de cele expuse supra, în temeiul art. 431 alin. (1), (2), art. 433 lit. a), art. 440 alin. (1) şi (2) din Codul de procedură civilă, COMPLETUL, CU UNANIMITATE DE VOTURI, Declară inadmisibil recursul declarat de Societatea cu Răspundere Limitată „Parvier”, reprezentată de avocatul Alexandru Savva, împotriva deciziei din 20 septembrie 2022 a Curții de Apel Chişinău. Încheierea este irevocabilă. Președinte Stela Procopciuc Judecători Diana Stănilă Oxana Parfeni 11