3ra-1007/21 — anularea actelor administrative, radierea inscrierii din Registrul bunurilor imobile, declararea nulitatii contractului de vinzare-cumprare a bunului imobil.

3ra-1007/21 — anularea actelor administrative, radierea inscrierii din Registrul bunurilor imobile, declararea nulitatii contractului de vinzare-cumprare a bunului imobil. (Curtea Supremă de Justiție, 2021)

Dosarul nr.3ra-1007/21

Prima instanță, Judecătoria Chișinău, sediul Râșcani (jud: M. Gandrabur)

Instanța de apel, Curtea de Apel Chișinău (jud: A. Minciuna, I. Muruianu, E. Palanciuc)

Î N C H E I E R E

22 decembrie 2021 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele completului, judecătorul Tamara Chișca-Doneva

judecătorii Nicolae Craiu

Aliona Miron

examinând admisibilitatea recursului depus de Societatea Comercială „Namaian

Deg” Societate cu Răspundere Limitată,

în cauza de contencios administrativ, la cererea de chemare în judecată depusă de

Societatea Comercială „Namaian Deg” Societate cu Răspundere Limitată împotriva

Agenției Servicii Publice, Departamentul Cadastru, terți Firma de Cercetare și Producție

„OIM” Societate cu Răspundere Limitată, Consiliul com.Grătiești, mun.Chișinău și

Întreprinderea Individuală „Expres-Cazac” cu privire la anularea actelor administrative

individuale, radierea înscrierii din Registrul bunurilor imobile și declararea nulității

contractului de vânzare-cumpărare a bunului imobil,

împotriva deciziei din 19 mai 2021 a Curții de Apel Chișinău, prin care a fost respins

apelul depus de Societatea Comercială „Namaian Deg” Societate cu Răspundere Limitată

și s-a menținut hotărârea din 21 octombrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani,

c o n s t a t ă:

La 18 iulie 2018 SC „Namaian Deg” SRL a depus cerere de chemare în judecată în

procedura contenciosului administrativ împotriva Agenției Servicii Publice,

Departamentul Cadastru, terți FCP „OIM” SRL și Consiliul com.Grătiești, mun.Chișinău,

solicitând radierea înregistrării dreptului de proprietate asupra construcțiilor înregistrate în

baza procesului-verbal de recepție finală nr.4/04 din 10 aprilie 2018 – „Depozit pentru

materiale de construcție din XXXXX”, cu numărul cadastral XXXXX.

În motivarea acțiunii reclamanta a indicat că la 23 mai 2018 s-a adresat Agenției

Servicii Publice, Departamentul Cadastru cu cerere prealabilă, solicitând anularea

înregistrării dreptului de proprietate asupra construcțiilor înregistrate în baza procesului-

verbal de recepție finală nr.4/04 din 10 aprilie 2018, având ca obiect depozitul pentru

materialele de construcție situat pe str.XXXXX, înregistrat în mod ilegal.

La 20 iunie 2018 a recepționat scrisoarea Agenției Servicii Publice, Departamentul

Cadastral nr.11/07225/2018/13222, prin care i s-a comunicat că înregistrarea dreptului

asupra bunului imobil cu nr.cadastral XXXXX a avut loc în urma cererii depuse de FCP

„OIM” SRL și în temeiul procesului-verbal de recepție finală nr.4/04 din 10 aprilie 2018.

1

Însă potrivit prevederilor art.404 alin.(1) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543-

XIII din 25 martie 1998, pentru înregistrarea bunului imobil construit și a dreptului de

proprietate asupra lui se prezintă documentul ce confirmă dreptul de proprietate sau

dreptul de folosință (superficie, arendă) asupra terenului beneficiarului (investitorului)

construcției și documentele ce confirmă recepția lucrărilor de construcție. Documentele

referitoare la teren nu sunt necesare în cazul în care dreptul asupra terenului a fost deja

înregistrat. În final, pârâtul a recunoscut cererea prealabilă, fiind pusă în discuție doar

înaintarea acțiunii în judecată, drept conferit Agenției Servicii Publice, Departamentul

cadastru prin prisma prevederilor art.11 alin.(2) lit. 11) din Legea cadastrului bunurilor

imobile.

Menționează că Agenția Servicii Publice, Departamentul Cadastru până la moment

nu s-a adresat în judecată cu astfel de acțiune, însă pentru a nu omite termenul de

prescripție, dânsa s-a adresat cu prezenta acțiune, indicând că pe rolul Judecătoriei

Chișinău, sediul Râșcani se află în examinare acțiunea depusă de FCP „OIM” SRL

împotriva Primăriei com.Grătiești, mun.Chișinău, intervenient accesoriu SC „Namaian

Deg” SRL privind obligarea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în privința

terenului amplasat în XXXXX, iar la 10 mai 2018 de către FCP „OIM” SRL a fost depusă

cerere de chemare în judecată concretizată, la care a fost anexat procesul-verbal de

recepție finală nr.4/04 din 10 aprilie 2018, precum și extrasul din Registrul bunurilor

imobile, prin care se atestă înregistrarea construcțiilor.

Reclamanta consideră că Agenția Servicii Publice, Departamentul Cadastru în mod

ilegal a înregistrat construcțiile după FCP „OIM” SRL, deoarece acestea au fost executate

ilegal, iar la întocmirea procesului-verbal de recepție finală nr.4/04 din 10 aprilie 2018 au

fost prezentate date false, care afectează atât drepturile și interesele sale, cât și ale

Consiliului com.Grătiești, mun.Chișinău.

Totodată, a reținut că din extrasul din Registrul bunurilor imobile rezultă că temei

pentru înregistrarea construcției a servit procesul-verbal de recepție finală nr.4/04 din 10

aprilie 2018 privind „Depozitul pentru materiale de construcție din XXXXX” și contractul

de arendă funciară nr.XXXXX din 01 octombrie 2006.

A subliniat că construcțiile recepționate au fost edificate în lipsa actelor permisive în

vederea edificării construcțiilor precum: autorizația de construcție, documentație de

proiect, avizele eliberate de Serviciul de Pompieri și Centrul de Sănătate Publică, iar la

recepția finală a construcțiilor de către investitor, urmau să fie obținute avizele de la

Serviciul de Pompieri și Centrul de Sănătate Publică.

Pe lângă acestea, investitorul FCP „OIM” SRL a prezentat date false la înregistrare și

anume, la momentul recepționării construcțiilor nu deținea drept de proprietate asupra

terenului nr.cadastral XXXXX, or, organul cadastral urma să examineze minuțios toate

actele prezentate, aspect care nu a fost luat în considerare atât la momentul primirii cererii

de înregistrare, cât și în perioada de studiere a cererii, însăși din rapiditatea depunerii

cererii de înregistrare a dreptului de proprietate se constatată faptul că FCP „OIM” SRL a

manifestat un comportament dubios și viclean în vederea înregistrării dreptului de

proprietate.

Mai mult, în urma licitației publice cu strigare din 25 mai 2015 privind vânzarea și

darea în arendă a mai multor bunuri imobiliare, dânsa a fost desemnată în calitate de

2

câștigător al lotului nr.XXXXX, teren pentru construcții cu suprafața de XXXXX ha, cu

numărul cadastral XXXXX, la prețul de vânzare adjudecat de 330 000 de lei, fapt

consemnat în procesul-verbal nr.13 din 25 mai 2015, iar prin decizia din 19 decembrie

2017 a Curții de Apel Chișinău licitația a fost declarată legală.

Din considerentele menționate, nu-și poate valorifica dreptul de a intra în posesia

terenului numărul cadastral XXXXX, obținut la licitație, deoarece pe acesta sunt edificate

niște construcții neautorizate de către FCP „OIM” SRL și înregistrate prin abuz la organul

cadastral.

Prin cererea de chemare în judecată concretizată ulterior, SRL „Namaian Deg” a

suplimentat acțiunea inițială cu cerința de anulare a deciziei de înregistrare a dreptului de

proprietate asupra construcțiilor înregistrate în baza procesului-verbal de recepție finală

nr.4/04 din 10 aprilie 2018 privind „Depozitul pentru materialele de construcție din

XXXXX”, numărul cadastral XXXXX, radierea înscrierii din Registrul bunurilor imobile,

precum și anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.XXXXX din 27 septembrie

2018 încheiat între FCP „OIM” SRL și ÎI „Expres-Cazac”, anularea deciziei de

înregistrare a registratorului D. Baciu, radierea înscrierii din Registrul bunului imobil.

Totodată, s-a definitivat cercul subiecților procesuali, indicându-se în calitate de pârâtă

Agenția Servicii Publice, iar în calitate de terți FCP „OIM” SRL, ÎI „Expres-Cazac” și

Consiliul com.Grătiești, mun.Chișinău.

Prin încheierea protocolară din 29 octombrie 2019 a Judecătoriei Chișinău, sediul

Râșcani, s-a respins ca neîntemeiată cererea depusă de reprezentantul Agenției Servicii

Publice privind declararea inadmisibilității acțiunii, pe motiv că nu întrunește condițiile

prevăzute la art.207 alin.(2) lit.c) din Codul administrativ.

Prin hotărârea din 21 octombrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani, a fost

respinsă ca neîntemeiată acțiunea în contencios administrativ depusă de SC „Namaian

Deg” SRL.

La 27 octombrie 2020, cu respectarea prevederilor art.232 din Codul administrativ,

SC „Namaian Deg” SRL a depus cerere de apel nemotivată împotriva hotărârii primei

instanțe, iar la 14 decembrie 2020 a prezentat motivarea apelului, solicitând admiterea

acestuia, casarea hotărârii din 21 octombrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani,

cu emiterea unei decizii noi de admitere a acțiunii.

Prin decizia din 19 mai 2021 a Curții de Apel Chișinău, a fost respins apelul depus

de SC „Namaian Deg” SRL și s-a menținut hotărârea din 21 octombrie 2020 a

Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani.

Fiind învestite cu judecarea cauzei, prima instanță și instanța de apel au motivat

soluțiile, reținând următoarele circumstanțe.

Potrivit extrasului din Registrul bunurilor imobile din 11 martie 2019, administrația

publică locală deține dreptul de proprietate asupra terenului cu numărul cadastral XXXXX,

cu suprafață de XXXXX ha, amplasat în XXXXX, drept înregistrat la 29 iunie 2012

(f.d.118, vol.I).

Din același extras rezultă că, la 12 aprilie 2018 în Registrul bunurilor imobile a fost

înregistrat dreptul de proprietate al FCP „OIM” SRL asupra construcției cu destinația de

depozit, cu suprafață de XXXXX m.p., cu numărul cadastral XXXXX, drept înregistrat în

baza procesului-verbal de recepție finală nr.4/04 din 10 aprilie 2018

3

S-a stabilit că la 27 septembrie 2018, între FCP „OIM” SRL, în calitate de vânzător,

și ÎI „Expres-Cazac”, în calitate de cumpărător, a fost încheiat contractul de vânzare-

cumpărare nr.XXXXX, prin care a fost vândută construcția nr. cadastral XXXXX, acesta

fiind înregistrat în Registrul bunurilor imobile la 01 octombrie 2018 (f.d.84-89, vol.I).

S-a reținut că la 23 mai 2018 SC „Namaian-Deg” SRL s-a adresat Agenției Servicii

Publice cu cerere privind anularea înscrierii deciziei de înregistrare a dreptului de

proprietate asupra construcțiilor înregistrate în baza procesului-verbal de recepție finală

nr.4/04 din 10 aprilie 2018 privind „Depozitul pentru materiale de construcție din

XXXXX, cu numărul cadastral XXXXX”, cu radierea respectivei înscrieri din Registrul

bunurilor imobile (f.d.16, vol.I).

Prin răspunsul nr.11/07/225/2018/13222 din 20 iunie 2018, Agenția Servicii Publice

a respins cererea prealabilă a SC „Namaian-Deg” SRL (f.d.17, vol. I). Iar, la 18 iulie 2018

SC „Namaian-Deg” SRL s-a adresat în judecată cu prezenta acțiune, concretizată ulterior

la 20 ianuarie 2020, împotriva Agenției Servicii Publice, terți FCP „OIM” SRL, ÎI

„Expres-Cazac” și Consiliul com.Grătiești, mun.Chișinău privind radierea înregistrării

dreptului de proprietate asupra construcțiilor și declararea nulității contractului de

vânzare-cumpărare, care prin hotărârea supusă apelului a fost respinsă ca neîntemeiată.

Instanțele de judecată ierarhic inferioare au conchis că pretențiile SC „Namaian-

Deg” SRL privind anularea contractului de vânzare-cumpărare nr.XXXXX din 27

septembrie 2018, încheiat între SC „OIM” SRL și ÎI „Expres-Cazac”, sunt înaintate

împotriva unui pârât necorespunzător, la caz, împotriva Agenția Servicii Publice, iar

reclamanta a determinat calitatea procedurală a părților contractului ca fiind terți, din care

considerente a fost respinsă acțiunea reclamantei.

Totodată, instanțele de judecată au considerat că urmează a fi respinse și pretențiile

subsecvente privind anularea deciziei de înregistrare a registratorului D. Baciu și radierea

înscrierii din registrul bunurilor imobile a drepturilor dobândite în baza contractului de

vânzare-cumpărare nr.XXXXX din 27 septembrie 2018, deoarece argumentarea acestor

pretenții invocate de reclamantă derivă exclusiv din pretinsa nulitate a contractului de

vânzare-cumpărare, asupra căruia instanțele nu se pot expune din motivele susmenționate.

Referitor la pretenția privind anularea deciziei de înregistrare a dreptului de

proprietate asupra construcțiilor înregistrate în baza procesului-verbal de recepție finală

nr.4/04 din 10 aprilie 2018 privind „Depozitul pentru materiale de construcție din

XXXXX, cu numărul cadastral XXXXX” și radierii înscrierii din Registrul bunurilor

imobile, instanțele de judecată cu trimitere la prevederile art.35 alin.(1)-(5) și art.40/4

alin. (1) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din 25 februarie1998, au

menționat că deși FCP „Namaian-Deg” SRL a invocat dobândirea dreptului de proprietate

asupra terenului aferent construcției indicate supra, iar prin decizia irevocabilă din 19

decembrie 2017 a Curții de Apel Chișinău (menținută prin decizia din 19 septembrie 2018

a Curții Supreme de Justiție) s-a constatat că potrivit procesului-verbal nr.13 din 25 mai

2015 bunul imobil – terenul cu numărul cadastral XXXXX a fost adjudecat la licitație

ofertantului SC „Namaian-Deg” SRL și prin decizia Consiliului com.Grătiești nr.4/18 din

05 iunie 2015 cu privire la rezultatele licitației cu strigare petrecute la 25 mai 2015, s-a

luat act de informația privind petrecerea licitației publice cu strigare din 25 mai 2015 și s-

au confirmat rezultatele licitației conform procesului-verbal nr.13 din 25 mai 2015, prin

4

care a fost vândut bunul imobil teren cu destinație pentru construcții, cu numărul cadastral

XXXXX, cu suprafața de XXXXX ha, la prețul final de 330000 de lei, totuși SC

„Namaian-Deg” SRL nu a prezentat documente ce ar dovedi finalizarea procedurii de

vânzare la licitație a bunurilor imobile.

Or, la actele cauzei nu se atestă probe incontestabile ce ar dovedi achitarea de către

SRL „Namaian-Deg” a prețului bunului adjudecat la licitație în termenul stabilit în

Regulamentul privind licitațiile cu strigare și cu reducere, aprobat prin Hotărârea

Guvernului nr.136 din 10 februarie 2009, și confirmarea înregistrării în Registrul

bunurilor imobile a dreptului de proprietate asupra terenului, în ordinea stabilită la art.321

alin.(2) din Codul civil (în redacția legii în vigoare la data petrecerii licitației).

Cu atât mai mult, la situația din 11 martie 2019 în Registrul bunurilor imobile

dreptul de proprietate asupra terenului nominalizat, era înregistrat după administrația

publică locală, iar SRL „Namaian-Deg” nu a probat existența dreptului său încălcat,

inclusiv în contextul în care prin scrisoarea nr.542/18 din 20 octombrie 2018 a Primăriei

com.Grătiești, mun.Chișinău s-a invocat drept temei de refuz în încheierea contractului de

vânzare-cumpărare a terenului adjudecat la licitație și faptul existenței deciziei nr.10/6 din

19 decembrie 2006 cu privire la privatizarea terenului aferent și aprobarea proiectării și

construirii obiectului „Depozit pentru materiale de construcție”, prin care s-a permis

privatizarea terenului aferent obiectivului privat cu suprafața de XXXXX ha în XXXXX”

de către SRL „OIM” (f.d.167, vol.I).

Instanțele de judecată ierarhic inferioare au reținut că pe rolul instanței naționale de

judecată se află spre examinare acțiunea depusă de Agenția Servicii Publice împotriva

FCP „OIM” SRL terț Consiliul com.Grătiești cu privire la constatarea erorii, anularea

deciziei și radierea înscrierii în registrul bunurilor imobile în privința bunului imobil în

litigiu.

De asemenea, SC „Namaian-Deg” SRL nu a prezentat probe concludente ce ar

confirma anularea procesului-verbal nr.4/04 din 10 aprilie 2018 în privința bunului imobil

cu numărul cadastral XXXXX.

La 03 iunie 2021, cu respectarea art.245 din Codul administrativ, SC „Namaian-

Deg” SRL a depus cerere de recurs împotriva deciziei instanței de apel, solicitând

admiterea acestuia, casarea deciziei din 19 mai 2021 a Curții de Apel Chișinău și a

hotărârii din 21 octombrie 2020 a Judecătoriei Chișinău, sediul Râșcani, cu emiterea unei

hotărâri noi de admitere a acțiunii.

În motivarea recursului SC „Namaian-Deg” SRL a invocat ilegalitatea și

netemeinicia deciziei instanței de apel, declarând că Curtea de Apel Chișinău a examinat

superficial prezenta speță, apreciind arbitrar probele administrate, cu interpretarea și

aplicarea eronată a normelor de drept material, în special nu a fost aplicată legea care

trebuia să fie aplicată.

A indicat recurenta că instanțele de judecată ierarhic inferioare nu au ținut cont de

faptul că necesitatea depunerii prezentei acțiuni a servit faptul că, adresându-se cu cerere

Primăriei com.Grătiești privind perfectarea contractului de vânzare-cumpărare asupra

terenului cu nr.cadastral XXXXX cu suprafața de XXXXX ha, i s-a refuzat din motiv că

atât timp cât pe acest teren este înregistrată o construcție nu este posibil de perfectat

contractul de vânzare-cumpărare asupra terenului în litigiu.

5

Recurenta a reținut că autoritatea publică locală, care este proprietarul de drept al

terenului nr.cadastral XXXXX, nu a întreprins acțiuni privind apărarea drepturilor

încălcate, ceea a impus-o în consecință să-și apere interesul legitim, adresându-se cu

respectiva acțiune.

Mai mult, interesul său legitim rezultă și din decizia irevocabilă din 19 septembrie

2018 a Curții Supreme de Justiție (dos.nr.3ra-816/18), prin care a fost menținută decizia

din 19 decembrie 2017 a Curții de Apel Chișinău, emisă în cauza de contencios

administrativă depusă de FCP „OIM” SRL împotriva Consiliului com. Grătiești și

Primăriei com.Grătiești, mun.Chișinău, terț SC „Namaian-Deg” SRL cu privire la

anularea a deciziei nr.2/16 din 24 aprilie 2015 a Consiliului com.Grătiești ,,Cu privire la

expunerea la licitație a bunurilor imobile”, în partea ce privește expunerea la licitație

pentru obținerea dreptului de arendă, locațiune, proprietate a bunului imobil - terenul

amplasat în XXXXX, cu nr.cadastral XXXXX cu suprafața de XXXXX ha, cu destinația

pentru construcții, la prețul normativ de 58 052,01 lei; anularea deciziei Consiliului

com.Grătiești nr.4/18 din 05 iunie 2015 ,,Cu privire la rezultatele licitației publice cu

strigare petrecute la data de 25 mai 2015”, (lit.h) alin.(2) din decizia vizată), care

confirmă rezultatele licitației, prin care a fost vândut bunul imobil teren cu destinație

pentru construcții cu nr.cadastral XXXXX cu suprafața de XXXXX ha, la prețul final de

330 000 lei; anularea procesului-verbal nr.13 din 25 mai 2015 privind rezultatele licitației

publice, prin care a fost vândut bunul imobil, teren cu destinație pentru construcții cu nr.

cadastral XXXXX cu suprafața de XXXXX ha la prețul final de 330 000 lei.

De asemenea, a susținut că instanțele de judecată ierarhic inferioare contrar art.123

din Codul de procedură civilă, s-au expus pe marginea contractului de arendă prezentat de

SRL „OIM” la momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra construcției în

litigiu, în privința căruia Curtea Supremă de Justiție în decizia din 19 decembrie 2017 s-a

pronunțat, inclusiv și asupra contractului de vânzare-cumpărare din 01 septembrie 2006

privind dobândirea dreptului de proprietate asupra 44% din construcția din str. XXXXX.

Or, în conformitate cu art.123 alin.(3) din Codul de procedură civilă, faptele stabilite

printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă într-o cauză civilă soluționată anterior în

instanță de drept comun sau în instanță specializată sunt obligatorii pentru instanța care

judecă cauza și nu se cer a fi dovedite din nou și nici nu pot fi contestate la judecarea unei

alte cauze civile la care participă aceleași persoane.

Prin urmare, odată ce au fost stabilite faptele invocate în prezenta speță printr-o

hotărâre judecătorească irevocabilă, acestea nu se cer a fi dovedite din nou și nici nu pot fi

contestate la judecarea prezentei cauze la care participă aceleași persoane.

Instanțele de judecată ierarhic inferioare nu au aplicat legea care trebuia să fie

aplicată în special art.404 din Legea cadastrului bunurilor imobile, care stipulează că,

construcția construită se înregistrează ca proprietate a beneficiarului (investitorului)

construcției dacă anterior sau concomitent se înregistrează dreptul de proprietate sau

superficie asupra terenului al beneficiarului (investitorului) construcției și se prezintă

documentele ce confirmă recepția lucrărilor de construcție. Documentele referitoare la

teren nu sunt necesare în cazul în care dreptul asupra ternului a fost deja înregistrat.

6

Pe lângă acestea, potrivit răspunsului Primăriei com. Grătiești nr.6/19 din 04 ianuarie

2019, ÎI „Expres-Cazac” este proprietarul terenului învecinat cu nr. XXXXX amplasat în

XXXXX, alăturat terenului în litigiu nr. cadastral XXXXX, amplasat în XXXXX.

Consideră că la data înregistrării dreptului de proprietate asupra bunului imobil cu

nr.cadastral XXXXX după ÎI „Expres-Cazac”, pe rolul instanțelor naționale de judecată

erau pretinde două cauze, respectiv, ultima nu poate invoca că nu a cunoscut despre

existența litigiului între SRL „OIM” și SRL „Namaian Deg”, fapt ce demonstrează că ÎI

„Expres-Cazac”, care a dobândit bunul imobil în litigiu, este un cumpărător de rea-

credință, ceea ce atrage nulitatea actului juridic.

Reaua-credință a ÎI „Expres-Cazac” se demonstrează și prin faptul că reieșind din

procesul-verbal de recepție finală nr.4/04 din 10 aprilie 2018, care a stat la baza

înregistrării bunului imobil, la pct.3 lit.c) valoarea obiectivului supus înregistrării a fost

declarată în sumă de 1451310 lei, însă potrivit contractului de vânzare-cumpărare

nr.XXXXX din 27 septembrie 2018, bunul imobil a fost înstrăinat la prețul de 300 000 de

lei, or, din însăși natura și prețul tranzacției operate reiese faptul că contractul de vânzare-

cumpărare încheiat între SRL „OIM” și ÎI „Expres-Cazac” a fost încheiat cu scopul de a

duce în eroare instanța de judecată.

Referitor la pretențiile subsecvente privind anularea contractului de vânzare-

cumpărare nr.11864 din 27 septembrie 2018 încheiat între SRL „OIM” și ÎI „Expres-

Cazac”, recurenta a reținut că la caz trebuia să fie aplicate prevederile art. 220 alin.(1) din

Codul civil în redacția de până la modificări.

În viziunea sa, organul cadastral a admis înregistrarea unui bun imobil în lipsa

deținerii unui drept asupra terenului în litigiu contrar dispozițiilor art.404 din Legea

cadastrului bunurilor imobile, fapt ce demonstrează că actul emis de către registrator este

contrar legii, urmând a fi anulat.

La caz, înregistrarea inițială a bunului imobil a fost efectuată ilegal de registrator,

astfel actul juridic principal este decizia registratorului privind acceptarea înregistrării

dreptului de proprietate după SRL „OIM”, iar actul subsecvent celui principal este

contractul de vânzare-cumpărare încheiat între SRL „OIM” și ÎI „Expres-Cazac”,

respectiv anularea actului juridic principal atrage ca efect inclusiv anularea actului

subsecvent. Excepție făcând cazurile prevăzute la art.331, și 375 din Codul civil. Or,

legislația civilă stabilește că partea și terții de bună-credință au dreptul la repararea

prejudiciului cauzat prin actul juridic nul. Buna-credință se poate manifesta în două

forme. Loialitate în acte juridice (absența dolului, fraudei, violenței, fidelitatea în

angajamente, absența îndoielii, ignoranța corectă și justificată); credință eronată (se crede

din eroare că se acționează conform legii). Pe când în speță, ÎI „Expres-Cazac” nu-i poate

fi atribuită calitatea de dobânditor de bună-credință, deoarece acesta cunoștea despre

existența litigiului, cu atât mai mult, proprietar al terenului nu era vânzătorul SRL „OIM”.

Odată ce persoana care vinde un bun și nu are înregistrat un drept asupra terenului pe care

se află acest bun, trezește dubii referitor la legalitatea acțiunilor acestei persoane, precum

și trezește dubii referitor la absența îndoielii față de cumpărător.

Opinează recurentul că potrivit art. 439 lit.a) din Codul civil, orice persoană

interesată poate cere rectificarea unei înregistrări sau înregistrării provizorii dacă:

înregistrarea sau înregistrarea provizorie nu este valabilă, inclusiv dacă dreptul a fost

7

greșit calificat de către registrator. La caz, înregistrarea a fost greșit calificată de

registrator și anume, prin faptul că SRL „OIM” nu deținea un drept asupra terenului, pe

care se află construcția ce a solicitat a fi înregistrată.

În conformitate cu art.244 alin.(1) din Codul administrativ, hotărârile curții de apel

ca instanța de fond, precum și deciziile instanței de apel pot fi contestate cu recurs.

În conformitate cu art. 245 alin.(1) și (2) din Codul administrativ, recursul se depune

la instanța de apel în termen de 30 de zile de la notificarea deciziei instanței de apel, dacă

legea nu stabilește un termen mai mic. Motivarea recursului se prezintă Curții Supreme de

Justiție în termen de 30 de zile de la notificarea deciziei instanței de apel. Dacă se depune

împreună cu cererea de recurs, motivarea recursului se depune la instanța de apel.

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat decizia contestată la 19 mai 2021, în ședință

publică.

Din materialele cauzei rezultă că la 20 mai 2021 Curtea de Apel Chișinău a notificat

dispozitivul deciziei din 19 mai 2021, reprezentatului SRL „Namaian-Deg”, avocatului

Vladimir Caraman, la adresa electronică a acestuia: XXXXX (f.d. 224, vol.I).

Totodată, actele cauzei atestă că la 02 august 2021 recurentei SRL „Namaian-Deg” i-

a fost notificată, prin intermediul oficiului poștal, decizia integrală a instanței de apel, fapt

ce se confirmă prin avizul poștal de recepție DS8001907879AS (f.d. 232, vol. I).

În condițiile enunțate, cererea de recurs depusă la 03 iunie 2021 este în termen.

La 27 septembrie 2021 Curtea Supremă de Justiție a expediat în adresa Agenției

Servicii Publice, Departamentul Cadastru, FCP „OIM” SRL, Consiliului com.Grătiești,

mun.Chișinău și ÎI „Expres-Cazac” copia recursului depus de SRL „Namaian-Deg”, cu

înștiințarea despre necesitatea prezentării referințelor, notificată ultimilor la 30 septembrie

2021, fapt ce rezultă din avizele de recepție (f.d.2, 4-7), însă intimații nu și-au valorificat

acest drept procedural și nu au depus referințe.

Examinând temeiurile invocate în recurs în raport cu materialele cauzei, completul

specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ al Colegiului civil,

comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție îl consideră

inadmisibil, din următoarele motive.

În conformitate cu art.246 alin.(1) din Codul administrativ, Curtea Supremă de

Justiție examinează din oficiu admisibilitatea cererii de recurs. Dacă este inadmisibil,

recursul se declară ca atare printr-o încheiere, iar în acord cu alin.(2) din art.246 din

Codul administrativ, recursul se declară inadmisibil în special în cazurile enumerate la

literele a)-f).

Din analiza acestor prevederi, rezultă că admisibilitatea/inadmisibilitatea recursului,

în special, nu se limitează doar la temeiurile menționate ci urmează să însușească în

condițiile Codului administrativ exercitarea efectivă a unui control de legalitate, veritabil

bazat pe temeiuri concludente și serioase.

Completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ al

Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție

reține că sintagma „în special” denotă caracterul neexhaustiv al temeiurilor de

inadmisibilitate și în același timp oferă un drept exclusiv al instanței de recurs de a filtra

cererile de recurs care nu prezintă o motivare suficient de serioasă și care pe cale de

8

consecință nu pot însuși un eventual succes rezultat din examinarea cererii în completul

de 5 judecători.

În această ordine de idei, completul specializat pentru examinarea acțiunilor în

contencios administrativ reține că, Codul administrativ dezvoltă nu doar caracterul

nedevolutiv al recursului dar și cerința de seriozitate a cererii din perspectiva invocării

unor veritabile și esențiale încălcări de drept procedural și material capabile să răstoarne

deciziile instanței de apel contestate sau, după caz, hotărârile Curții de Apel ca primă

instanță într-o eventuală examinare în fond și invocare ex officio a erorilor de drept.

Completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ

notează că pentru a trece testul de admisibilitate, cererea de recurs trebuie să conțină o

motivare convingătoare și întemeiată în condițiile nominalizate mai sus. Acest argument

rezultă și din particularitățile de formă ale reglementării recursului în Codul administrativ

și anume din sintagma „motivarea recursului” de la art.245 alin.(2) din Codul

administrativ. În consecutivitate, motivarea cererii de recurs în circumstanțele expuse se

referă la formalitățile pe care trebuie să le întrunească cererea în vederea rezistării testului

și filtrului de admisibilitate.

De asemenea, completul specializat pentru examinarea acțiunilor în contencios

administrativ al Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție accentuează că admisibilitatea recursului trebuie privită și în

contextul rolului și funcției legale a instanței judecătorești supreme care constă, în special

în asigurarea și interpretarea uniformă a legilor la examinarea cauzelor de contencios

administrativ.

Astfel, motivarea oricărei cereri de recurs trebuie să țină cont pentru a trece filtrul de

admisibilitate și a avea succes, de aceste însușiri de ordin legal fundamental.

În acest sens, CtEDO în jurisprudența sa constantă statuează că dreptul de acces la

instanțe nu este absolut. Există limitări implicit admise [Golder împotriva Regatului Unit,

pct.38; Stanev împotriva Bulgariei (MC), pct.230]. Acesta este în special cazul condițiilor

de admisibilitate a unui recurs, întrucât prin însăși natura sa necesită o reglementare din

partea statului, care se bucură în această privință de o anumită marjă de apreciere (Luordo

împotriva Italiei, pct.85). Condițiile de admisibilitate ale unui recurs pot fi mai stricte

decât pentru un apel (Levages Prestations Services împotriva Franței, pct.45). Curtea a

mai reiterat că modul de aplicare a articolului 6 procedurilor în fața instanțelor ierarhic

superioare depinde de caracteristicile speciale ale procedurilor respective, urmând de ținut

cont de totalitatea procedurilor în sistemul de drept național și de rolul instanțelor ierarhic

superioare în acest sistem. (Botten v. Norway, hotărâre din 19 februarie 1996, Reports

1996-1, p.141,§39).

La fel, conform jurisprudenței CtEDO, procedurile cu privire la admisibilitatea căii

de atac și procedurile care implică doar chestiuni de drept, și nu chestiuni de fapt, pot fi

conforme cu cerințele articolului 6§1 (a se vedea Helmers c. Suediei 9 octombrie 1991,

În circumstanțele menționate, completul specializat pentru examinarea acțiunilor în

contencios administrativ al Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al

Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a declara inadmisibil recursul depus de

SC „Namaian-Deg” SRL.

9

În conformitate cu art. 230 și art. 246 din Codul administrativ, completul specializat

pentru examinarea acțiunilor în contencios administrativ al Colegiului civil, comercial și

de contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție

d i s p u n e:

Recursul depus Societatea Comercială „Namaian Deg” Societate cu Răspundere

Limitată, se declară inadmisibil.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului,

judecătorul Tamara Chișca-Doneva

judecătorii Nicolae Craiu

Aliona Miron

10