2ra-1624/20 — constatarea nulitătii actului juridic, obligarea transmiterii cazangeriei si a terenului

2ra-1624/20 — constatarea nulitătii actului juridic, obligarea transmiterii cazangeriei si a terenului (Curtea Supremă de Justiție, 2020)

Dosarul nr.2ra-1624/20

Prima instanță - Judecătoria Chișinău, sediul Ciocana ( jud. : I. Secrieru )

Instanța de Apel - Curtea de Apel Chișinău (jud. : L. Bulgac, V. Sîrbu, V. Buhnaci)

Î N C H E I E R E

18 noiembrie 2020 mun. Chișinău

Colegiul Civil, Comercial și de Contencios Administrativ al

Curții Supreme de Justiție

în componența:

Președintele completului, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii Mariana Pitic

Iurie Bejenaru

examinând admisibilitatea recursurilor declarate de Asociația de Coproprietari în

Condominiu nr. 55/393 și Ion Pînzari,

în cauza civilă, la cererea de chemare în judecată a Asociației de Coproprietari în

Condominiu nr. 55/393 împotriva Societății Comerciale „Neocasa” Societate cu

Răspundere Limitată, Iurie Gundiuc și Ion Pînzari cu privire la constatarea nulității

acordului adițional la contractul de societate civilă, obligarea transmiterii terenului,

obligarea întocmirii actelor de transmitere a blocului locativ și transmiterea cazangeriei,

împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 15 iulie 2020 prin care a fost respins

apelul declarat de Societate cu Răspundere Limitată, „Neocasa”, casată parțial hotărârea

Judecătoriei Chișinău sediul Ciocana din 6 februarie 2018,

c o n s t a t ă :

La 28 decembrie 2016, Asociația de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 s-a

adresat în instanța de judecată, cu cerere de chemare în judecată împotriva S.R.L.

„Neocasa”, Iurie Gundiuc și Ion Pînzari cu privire la constatarea nulității acordului

adițional la contractul de societate civilă, obligarea transmiterii terenului, obligarea

întocmirii actelor de transmitere a blocului locativ și transmiterea cazangeriei.

În motivare, a reiterat că Asociația de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 a fost

constituită și înregistrată la Camera Înregistrării de Stat la data de 7 noiembrie 2013,

conform art. 16 alin. (1) din Legea condominiului fondului locativ nr. 913 din 30 martie

2000.

În baza contractului de societate civilă din 11 mai 2007, încheiat între S.R.L.

„Neocasa”, Iurie Gundiuc și Ion Pînzari, s-au obligat, în comun, în baza contribuțiilor de

participare, să efectueze cu forțe proprii și atrase din investiții de către eventualii

cumpărători de apartamente, lucrări de construcție a blocului locativ, inclusiv și a

comunicațiilor, instalațiilor, sistemelor, rețelelor, drumurilor de acces conform

proiectului elaborat.

Conform pct. 3.1 din contractul de societate civilă, Asociatul 3 - Ion Pînzari a depus

lotul de teren cu suprafața de 0,067 ha, certificatul de urbanism 2294/06 din 27

decembrie 2006 și toate documentele deținute.

1

Asociatul 2 - Iurie Gundiuc a depus surse financiare necesare pentru proiectarea

blocului locativ si obținerea autorizației în construcții, iar Asociatul 1 – S.R.L.

„Neocasa” a depus surse financiare, inclusiv din investițiile potențialilor cumpărători,

toate pe lotul de teren transmis de Asociatul 3 - Ion Pînzari.

Potrivit pct. 6.2.4 din contract, Asociatul 3 - Ion Pînzari, după darea în exploatare a

construcției, s-a obligat să transmită în proprietatea condominiului terenul aferent, iar

conform pct. 7.2 din contract, administrarea societății civile se pune în sarcina

Asociatului l - S.R.L. „Neocasa”.

Ulterior, la contractul de societate civilă din 11 mai 2007, au fost încheiate două

Acorduri adiționale din 17 iulie 2009 și 27 decembrie 2011.

Reclamantul a indicat că, Acordul adițional din 17 iulie 2009 la contractul de

societate civilă, este ilegal, prin prisma art. 210 alin. (4) Cod civil, deoarece, în

preambulul acordului dat, S.R.L. „Neocasa” este reprezentată de Victor Bujurea, pe când

Acordul adițional a fost semnat de o altă persoană.

Prin acest acord, a fost exclus pct. 6.2.4 din contractul de societate civilă, prin care

Asociatul 3 - Ion Pînzari era obligat să transmită lotul de teren în proprietatea

condominiului.

Astfel, excluderea pct. 6.2.4 din contratul de societate civilă, contravine

prevederilor art. 5 și 9 din Legea condominiului fondului locativ nr. 913 din 30 martie

2000, ceea ce implică nulitatea acordului adițional contestat, prin prisma art. 217 Cod

civil.

În pct. IV al Acordului adițional din 17 iulie 2009 la contractul de societate civilă, a

fost specificat că Asociatul 1 – S.R.L. „Neocasa” îi revine în contul contribuțiilor sale -

79,09% din suprafața totală a blocului locativ, fără spații de uz comun, în care sunt

incluse spații comerciale și locative cu excepția celor atribuite Asociatului 2 - Iurie

Gundiuc și Asociatului 3 - Ion Pînzari.

Nici în contractul de societate civilă și nici în Acordul adițional, nu este stipulat că

cazangeria îi revine S.R.L. „Neocasa”, care unilateral a luat-o în gestiune și refuză

transmiterea acesteia în gestiunea Asociației de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393,

cât și Ion Pînzari refuză să transmită lotul de teren, pe care este construit blocul locativ în

gestiunea Asociației de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393.

La 25 septembrie 2017, Asociația de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 a

concretizat cerințele din acțiune, solicitând constatarea nulității pct. V din Acordul

adițional din 17 iulie 2009 la contractul de societate civilă din 11 mai 2009, obligarea lui

Ion Pînzari de a transmite gratuit la balanța Asociației de Coproprietari în Condominiu

nr. 55/393 terenul cu nr. cadastral XXXX cu suprafața de 0,0829 ha din bd. Mircea cel

Bătrân 34/2 mun. Chișinău conform pct. 6.2.4 din contractul de societate civilă din 11

mai 2009 ;

obligarea S.R.L. „Neocasa”, lui Iurie Gundiuc și Ion Pînzari să întocmească actele

de transmitere-predare la balanța Asociației de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 a

blocului locativ nr. 34/2 din bd. Mircea cel Bătrân, mun. Chișinău și să transmită blocul

locativ cu suprafața de 6746,1 m2 la balanța Asociației de Coproprietari în Condominiu

nr. 55/393 ;

obligarea S.R.L. „Neocasa” și a lui Iurie Gundiuc să transmită la balanța Asociației

de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 cazangeria blocului locativ nr. 34/2 din bd.

Mircea cel Bătrân mun. Chișinău, cu toate rețelele, utilajele și încăperile comune inclusiv

cele nelocativă.

2

Prin hotărârea Judecătoriei Chișinău sediul Ciocana din 6 februarie 2018 acțiunea a

fost admisă parțial.

S-a constatat nulitatea pct. V din Acordul adițional din data de 17 iulie 2009 la

contractul de societate civilă din 11 mai 2007, ca fiind contrar legii.

S-a obligat Ion Pînzari să transmită gratuit la balanța Asociației de Coproprietari în

Condominiu nr. 55/393 terenul cu nr. cadastral XXXX cu suprafața de 0,0829 ha, din bd.

Mircea cel Bătrân mun. Chișinău.

S-a obligat S.R.L. „Neocasa”, Iurie Gundiuc și Ion Pînzari să întocmească actele de

transmitere-predare la balanța Asociației de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 a

blocului locativ nr. 34/2 din bd. Mircea cel Bătrân mun. Chișinău.

S-a obligat S.R.L. „Neocasa” să transmită la balanța Asociației de Coproprietari în

Condominiu nr. 55/393 încăperile proprietății aflate în folosință comună din blocul

locativ nr. 34/2 din bd. Mircea cel Bătrân mun. Chișinău.

S-a obligat S.R.L. „Neocasa” să transmită la balanța Asociației de Coproprietari în

Condominiu nr. 55/393 cazangeria din blocul locativ nr. 34/2 din bd. Mircea cel Bătrân

mun. Chișinău. În rest, acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 7 noiembrie 2018, a fost respins apelul

declarat de Ion Pânzari.

S-a admis apelul S.R.L. „Neocasa”, casată hotărârea Judecătoriei Chișinău sediul

Ciocana din 6 februarie 2018 în partea în care S.R.L. „Neocasa” a fost obligată să

transmită la balanța Asociației de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 cazangeria din

blocul locativ nr. 34/2 din bd. Mircea cel Bătrân mun. Chișinău și emisă în această parte

o nouă hotărâre prin care cerința respectivă a fost respinsă ca fiind neîntemeiată. În rest,

hotărârea primei instanțe a fost menținută.

La 04 martie 2019, Asociația de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393,

reprezentată de avocatul Denis Staruș a declarat recurs împotriva deciziei din 7

noiembrie 2018 a Curții de Apel Chișinău, prin care a solicitat admiterea recursului,

casarea deciziei instanței de apel și menținerea hotărârii primei instanțe și încasarea

cheltuielilor de judecată.

Prin decizia Curții Supreme de Justiție din 04 decembrie 2019 s-a respins recursul

declarat de către Ion Pînzari.

S-a menținut decizia Curții de Apel Chișinău din 7 noiembrie 2018 și hotărârea

Judecătoriei Chișinău sediul Ciocana din 6 februarie 2018 în partea prin care a fost

constatată nulitatea pct. V din acordul adițional din data de 17 iulie 2009 la contractul de

societate civilă din 11 mai 2007, ca contravenind legii și în partea ce ține de obligarea lui

Ion Pînzari să transmită gratuit la balanța Asociației de Coproprietari în Condominiu nr.

55/393, terenul cu nr. cadastral XXXX, cu suprafața de 0,0829 ha amplasat pe bd. Mircea

cel Bătrân mun. Chișinău,

S-a admis recursul declarat de Asociația de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393,

reprezentată de avocatul Denis Staruș.

S-a casat parțial decizia Curții de Apel Chișinău din 7 noiembrie 2018, în partea

prin care a fost casată hotărârea primei instanțe și emisă o nouă hotărâre nouă prin care a

fost respinsă cerința Asociației de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 cu privire la

obligarea Societății Comerciale „Neocasa” Societate cu Răspundere Limitată să

transmită la balanța Asociației de Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 cazangeria din

blocul locativ nr. 34/2 din bd. Mircea cel Bătrân mun. Chișinău, cu remiterea cauzei în

partea dată spre rejudecare la Curtea de Apel Chișinău, în alt complet de judecată.

3

Prin decizia Curții de Apel Chișinău din 15 iulie 2020, s-a admis apelul declarat de

S.R.L. „Neocasa”.

S-a casat hotărârea Judecătoriei Chișinău sediul Ciocana din 6 februarie 2018, în

partea în care S.R.L. „Neocasa” a fost obligată să transmită la balanța Asociației de

Coproprietari în Condominiu nr.55/393, cazangeria din blocul locativ nr.34/2 din bd.

Mircea cel Bătrân, mun. Chișinău, fiind emisă în această parte o nouă hotărâre prin care

cerința respectivă, s-a respins ca neîntemeiată.

Pentru a decide astfel, instanța a constatat că, potrivit extrasului din registrul

bunurilor imobile, încăperea izolată cu nr. cadastral XXXX este înregistrată cu drept de

proprietate privată, proprietar fiind S.R.L. "Neocasa”, în temeiul procesului-verbal de

recepție finală din 17 iulie 2013, semnat atât de Beneficiarii construcțiilor, cît și a

Primăriei mun. Chișinău, Oficiului Teritorial Cadastru mun. Chișinău, atribuindu-i

destinație specială-cazangerie.

Cazangeria din blocul locativ nr.34/2, de pe bd. Mircea cel Bătrân, mun. Chișinău

constituie proprietate privată a S.R.L. ”Neocasa”, care potrivit alin. 2 art. 315 Cod Civil

(redacția până la 01.03.2019) este perpetuu, iar potrivit art. 316 CC (redacția până la

01.03.2019) 11 este inviolabilă, dreptul de proprietate fiind garantat.

La 16 septembrie 2020, Asociația de Coproprietari în Condominiu nr.55/393 a

declarat recurs împotriva deciziei Curții de Apel Chișinău din 15 iulie 2020 solicitând

admiterea acestuia, casarea deciziei instanței de apel și menținerea hotărârii Judecătoriei

Chișinău, sediul Ciocana din 6 februarie 2018.

În motivare a invocat că, soluția instanței de apel în partea respingerii acțiunii este

neîntemeiată.

Nici în contractual de societate civilă din 11 mai 2007 și nici în acordul adițional

din 27 decembrie 2011 nu este stipulat că cazangeria din blocul locativ, îi revine S.R.L.

„Neocasa”.

Concluzia instanței de apel precum că, în procesul-verbal de recepție la terminarea

lucrărilor și procesul-verbal de recepție finală este anexat la dosarul tehnic elaborat de

S.R.L. „Terralex Grup” este eronată, pentru că proba respectivă nu este anexată la dosar.

Recurentul a indicat că, la ultimul nivel al blocului a fost proiectată, cazangeria

autonomă, a acestui bloc și respectiv cazangeria este parte componentă a blocului locativ

pentru aprovizionarea cu apă caldă și încălzire.

IMP Chișinăuproiect a indicat că, cazangeria este proiectată la ultimul nivel a

blocului locativ (etaj tehnic), dar nu la ultimul nivel al blocului, așa cum susține S.R.L.

„Neocasa”. Astfel, prin prisma Legii Condominiului, etajul tehnic și sistemul ingineresc

este proprietate de uz comun a Asociației.

La 02 octombrie 2020, Ion Pînzari a declarat recurs împotriva deciziei Curții de

Apel Chișinău din 15 iulie 2020 solicitând admiterea acestuia, casarea deciziei instanței

de apel și menținerea hotărârii Judecătoriei Chișinău, sediul Ciocana din 6 februarie

2018.

În motivare a invocat că, examinând cauza instanța de apel nu a luat în considerație

clauzele contractuale de la pct.2.1 și 2.2. prin care S.R.L. „Neocasa” a semnat

contractual de societate civilă din 11 mai 2007 pentru realizarea în comun pe baza

contribuțiilor de participare.

Instanța de apel a apreciat în lipsa probelor divizarea întregului sistem de

aprovizionare cu agent termic și apă caldă cât și încăperile prin care este montat acest

sistem, precum că este efectuat de către specialiștii din domeniu cu respectarea normelor.

4

Eronat a aplicat prevederile art. 1 și 5 ale Legii Condominiului.

Instanța de apel a aplicat eronat prevederile art. l din Legea 913, concluziile

instanței de apel fiind în contradicție cu prevederile art.5. Proprietatea comună în

condominiu include toate părțile proprietății aflate folosință comună utilajul și sistemele

inginerești din interiorul sau exteriorul locuințelor, încăperilor, care deservesc mai multe

încăperi. Cazangeria și rețelele de încălzire a locului din interiorul acestuia se atribuie la

proprietate comună, și nicidecum la proprietatea privată a S.R.L. „Neocasa”.

Instanța de apel a aplicat eronat prevederile legislației cu referință la proprietatea

privată. La baza activității de antreprenorial S.R.L. „Neocasa” aferentă construcției

locului de locuit a stat contractul de societate civilă din 11 mai 2007.

În lipsa acestui contract S.R.L. „Neocasa” nu ar fi desfășurat niciun fel de lucrări

de construcție pe terenul dat. Existența contractului obligă S.R.L. „Neocasa” să îl execute

integral, iar conform acestuia, spațiul cazangeriei, cazangeria, nici rețelele inginerești

aferente sistemului de încălzire nu a fost prevăzută pentru a fi atribuite în proprietatea

privată a vre-unui asociat.

Aprecierea instanței de apel precum că S.R.L. „Neocasa”, a asigurat la faza de

proiectare o încăpere izolată pentru exercitarea activității de antreprenorial prin

producerea agentului termic cu comercializarea lui reprezintă o concluzie, care nu are

suport legal, contractual, și efectiv, fiind o apreciere lipsită de probe și prevederi

contractuale.

Transmiterea blocului de locuit Asociației, fără cazangerie și rețelele inginerești

aferente cazangeriei, este contrar prevederilor anexei contractului de societate civilă din

11 mai 2007, acesta prevede transmiterea spațiilor construite cu sistem de încălzire

prevăzut în Proiectul de execuție al blocului de locuit, și anume, cu cazangerie autonomă,

amplasată pe acoperișul blocului, care produce agent termic pentru toate spațiile din

interiorul blocului, precum prevede Memoriul explicativ al Proiectului.

Recurentul a indicat că, examinând cauza instanța de apel nu a aplicat prevederile

art. 1342 și 1346 din Codul civil, admițând astfel exproprierea de proprietate comună a

tuturor proprietarilor celor 81 de apartamente și câtorva spații comerciale.

Cu referire la termenul de depunere a recursului, instanța de recurs menționează că

Curtea de Apel Chișinău a pronunțat dispozitivul deciziei la 15 iulie 2020.

Termenul de 2 luni este termen de decădere și nu poate fi restabilit.

La 22 iulie 2020, instanța de apel a expediat participanților la proces decizia

motivată, însă la materialele dosarului lipsesc date care să confirme recepționarea,

respectiv, declararea recursurilor la 16 septembrie 2020 și 02 octombrie 2020 sunt în

termenul prevăzut de art.434 din Codul de procedură civilă.

În conformitate cu art.439 alin. (2) și (3) Cod de procedură civilă, după parvenirea

dosarului, un complet din 3 judecători decide asupra admisibilității recursului, dispune

expedierea copiei de pe recurs intimatului, cu înștiințarea despre necesitatea depunerii

obligatorii a referinței timp de o lună de la data primirii acesteia.

Judecătorul raportor verifică încadrarea în prevederile legii a temeiurilor invocate în

recurs și face un raport verbal în fața completului de judecată instituit în conformitate cu

alin. (2).

Astfel, la 15 octombrie 2020, instanța de recurs a comunicat intimaților recursurile,

informând despre necesitatea depunerii referinței în termen de o lună de la data primirii

scrisorii, fiind recepționate, potrivit avizelor de recepție (f. d. 207-210 Vol. III).

Până la data examinării recursului, intimații referință nu au depus.

5

Examinând temeiurile recursurilor completul Colegiului Civil, Comercial și de

Contencios Administrativ al Curții Supreme de Justiție reține următoarele.

Temeiurile de declarare a recursului sunt prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4) din

Codul de procedură civilă.

În conformitate cu art. 433 lit. a) din Codul de procedură civilă, cererea de recurs se

consideră inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute

la art. 432 alin. (2), (3) și (4).

Instanța de recurs reține, că examinarea chestiunii privind admisibilitatea recursului

presupune verificarea conformității temeiurilor invocate în cererea de recurs cu

temeiurile prevăzute în art. 432 din Codul de procedură civilă.

La caz, Colegiul constată că argumentele invocate în cererile de recurs nu se

încadrează în limitele stabilite de norma indicată, respectiv nu constituie temei de casare

a deciziei recurate, or, motivele recursurilor sunt similare celor invocate în cadrul

judecării pricinii, asupra căror instanța de apel s-a pronunțat.

Dezacordul recurenților cu decizia instanței de apel, relatarea situației nu constituie

un temei de casare a deciziei recurate, or, recursul exercitat conform secțiunii a II-a are

caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și procedural, verificându-

se doar legalitatea deciziei, dar nu și temeinicia în fapt.

Totodată, Colegiul reține că potrivit regulilor din Secțiunea a II-a din

Capitolul XXXVIII Codul de procedură civilă, instanța de recurs nu verifică modul de

apreciere a probelor de către instanțele de fond și de apel. Forța atribuită unei probe sau

alteia, coraportul dintre probe, suficiența probelor și concluziile făcute în urma

probațiunii sunt în afara controlului instanței de recurs.

Prin prisma art. 432 alin. (4) din Codul de procedură civilă, instanța de recurs poate

interveni în materia probațiunii doar sub aspect procedural și anume dacă se invocă că

instanța de apel a apreciat în mod arbitrar probele, încălcând în mod flagrant regulile de

apreciere a probelor stabilite în art. 130 din Codul de procedură civilă.

Din recursurile declarate nu rezultă că instanța a apreciat arbitrar probele.

În acest sens CtEDO în jurisprudența sa constantă statuează că, dreptul de acces la

instanțe nu este absolut. Există limitări implicit admise [Golder împotriva Regatului

Unit, pct. 38; Stanev împotriva Bulgariei (MC), pct. 230]. Acest este în special cazul

condițiilor de admisibilitate a unui recurs, întrucât prin însăși natura sa necesită o

reglementare din partea statului, care se bucură în această privință de o anumită marjă de

apreciere (Luordo împotriva Italiei, pct. 85). Condițiile de admisibilitate ale unui recurs

pot fi mai stricte decât pentru un apel (Levages Prestations Services împotriva Franței,

pct. 45).

Curtea a mai reiterat că, modul de aplicare a articolului 6 procedurilor în fața

instanțelor ierarhic superioare depinde de caracteristicile speciale ale procedurilor

respective; trebuie ținut cont de totalitatea procedurilor în sistemul de drept național și de

rolul instanțelor ierarhic superioare în acest sistem. (a se vedea Botten v. Norway,

hotărâre din 19 februarie 1996, Reports 1996-I, p. 141, § 39).

La fel, conform jurisprudenței Curții, procedurile cu privire la admisibilitatea căii de

atac și procedurile care implică doar chestiuni de drept, și nu chestiuni de fapt pot fi

conforme cu cerințele articolului 6 § 1 (a se vedea Helmers c. Suediei 9 octombrie 1991,

Potrivit art. 440 alin. (1) din Codul de procedură civilă, în cazul în care se constată

existența unuia din temeiurile prevăzute la art. 433, completul din 3 judecători decide în

6

mod unanim, printr-o încheiere motivată irevocabilă, asupra inadmisibilității recursului.

Încheierea se emite conform prevederilor art. 270 și nu conține nici o referire cu

privire la fondul recursului.

Având în vedere cele expuse mai sus, recursurile declarate de Asociația de

Coproprietari în Condominiu nr. 55/393 și Ion Pînzari, nu se încadrează în temeiurile

prevăzute la art. 432 alin. (2), (3) și (4) din Codul de procedură civilă și drept urmare,

sunt inadmisibile.

În conformitate cu art. 270, art. 433 lit. a) și art. 440 alin. (1) din Codul de

procedură civilă, completul Colegiului Civil, Comercial și de Contencios Administrativ

al Curții Supreme de Justiție

d i s p u n e :

Se declară inadmisibile recursurile înaintate de Asociația de Coproprietari în

Condominiu nr. 55/393 și Ion Pînzari.

Încheierea este irevocabilă.

Președintele completului, judecătorul Dumitru Mardari

judecătorii

Mariana Pitic

Iurie Bejenaru

7