2ra-300/17 — anularea licitației și dispunerea înregistrarea actului juridic

2ra-300/17 — anularea licitației și dispunerea înregistrarea actului juridic (Curtea Supremă de Justiție, 2017)

prima instanță: Gh. Comerzan dosarul nr. 2ra-300/17

(Judecătoria Briceni)

instanța de apel: A. Albu, A. Toderaș, Gh. Liulca

(Curtea de Apel Bălți)

ÎNCHEIERE

10 martie 2017 mun. Chișinău

Colegiul civil, comercial și de contencios administrativ al

Curții Supreme de Justiție

în componență:

Președintele completului, judecătorul: Svetlana Filincova

Judecătorii: Maria Ghervas, Iurie Bejenaru

examinînd chestiunea admisibilității recursului declarat de Societatea cu

Răspundere Limitată „Ștefagro”,

în pricina civilă la cererea de chemare în judecată depusă de Societatea cu

Răspundere Limitată „Ștefagro” împotriva Consiliului or. Lipcani, Primăriei or.

Lipcani, intervenienți accesorii Pop Ala și Oficiul Teritorial Edineț al Cancelariei

de Stat, cu privire la anularea licitației și dispunerea înregistrării actului juridic, și la

cererea reconvențională depusă de Primăria or. Lipcani împotriva Societății cu

Răspundere Limitată „Ștefagro”, intervenient accesoriu Pop Ala, cu privire la

declararea nulității actelor juridice și la cererea de chemare în judecată depusă de

Pop Ala împotriva Primăriei or. Lipcani cu privire la recunoașterea ca cumpărător

de bună credință,

împotriva deciziei Curții de Apel Bălți din 25 octombrie 2016, prin care a fost

admis apelul declarat de Popa Ala și Primăria or. Lipcani, casată hotărîrea

Judecătoriei Briceni din 24 martie 2016 în partea admiterii acțiunii inițiale cu

emiterea în această parte a unei noi hotărîri privind respingerea acțiunii inițiale, în

rest cu menținerea hotărîrii primei instanțe,

c o n s t a t ă:

La data de 04.03.2014 SRL „Ștefagro” a înaintat cerere de chemare în

judecată împotriva Consiliului or. Lipcani, Primăria or. Lipcani, intervenient

accesoriu Pop Ala și Oficiul Teritorial Edineț al Cancelariei de Stat, privind

anularea licitației și dispunerea înregistrării actului juridic.

În motivarea cererii reclamantul SRL „Ștefagro” a indicat că la 08.02.2010 a

încheiat cu Primăria or. Lipcani contract de arendă a terenurilor agricole cu nr.

cadastrale 1755, 1757, 1760, 1778, cu o suprafață totală de 52,02 ha, pe un termen

de 7 ani, adică pînă la 31.12.2017.

Susține reclamantul că și-a îndeplinit obligațiile contractuale, achitînd la

timp plata de arendă pentru terenurile arendate în decursul anilor 2010 - 2014. Din

lipsa surselor financiare Primăria or. Lipcani nu putea perfecta actele cadastrale în

privința terenurilor arendate (atribuirea codurilor cadastrale noi). Ca rezultat, nu a

fost posibil înregistrarea acestui contract de arendă la OCT Briceni.

În urma unei înțelegeri, a achitat în avans plata de arendă pentru anul 2014,

pentru ca Primăria or. Lipcani să perfecteze actele cadastrale necesare pentru

înregistrarea contractului dat. Cu toate că actele au fost perfectate, Primăria or.

Lipcani refuză înregistrarea contractului de arendă la OCT Briceni.

În urma perfectării dosarului cadastral privind lotul de teren în litigiu din

sursele financiare ale SRL „Ștefagro”, Consiliul or. Lipcani la 22.01.2014 a emis

decizia nr. 1/2 - 2, prin care a decis formarea bunului teren proprietate publică a

APL, cu destinație grădini, cu suprafața de 120,17 ha, nr. cadastral 1402108.005,

amplasat în intravilanul or. Lipcani și în loc să înregistreze contractul de arendă, a

acceptat vînzarea-cumpărarea terenului, proprietate publică, cu destinație grădini, cu

suprafața de 50 ha din suprafața de 120,17 ha, cod cadastral 1402108.005, prin

licitație.

Licitația a avut loc la data de 24.02.2014, cîștigătorul ei fiind Pop Ala.

SRL „Ștefagro” consideră că licitația necesită a fi declarată nulă din motiv că

în conformitate cu art. 11 lit. d) al Regulamentului privind licitațiile cu strigare și cu

reducere, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr. 136 din 10.02.2009, cu cel puțin 15

zile înainte de începerea licitației, vînzătorul publică în Monitorul Oficial și după

caz, în presa locală, comunicatul informativ privind desfășurarea licitației, care va

include informații privind cota parte în procente din costul total al bunului sau,

după caz, a dreptului expus la licitație.

Anunțul din Monitorul Oficial nr. 27-34 din 07 februarie 2014 a fost publicat

cu încălcarea acestor prevederilor legale. Astfel, în anunțul publicat în Monitorul

Oficial nr. 27-34 din 07.02.2014 este indicat terenul cu destinație grădini, nr.

cadastral 1402108.005 cu suprafața de 120,17 ha. În anunț nu au fost indicați nici

indicii tehnici de bază a bunurilor, nici caracteristica terenurilor (locul amplasării,

suprafața, bonitatea lotului, destinația funcțională), după caz, condițiile asigurării cu

rețele tehnice și transport.

La fel, setul de documente a terenului expus la licitație a fost contrar

prevederilor Regulamentului privind licitațiile cu strigare și cu reducere, aprobat

prin Hotărîrea Guvernului nr. 136, din 10.02.2009.

Pe lîngă aceasta, Consiliul or. Lipcani necesita să aducă la cunoștință că 50 ha

din acest lot sunt date în arendă.

Solicită să fie dispusă înregistrarea contractului de arendă nr. 30 a terenurilor

agricole nr. cadastrale 1755, 1757, 1760, 1778, cu suprafața totală de 52,02 ha,

încheiat la 08.02.2010 între Primăria or. Lipcani și SRL „Ștefagro”, să fie declarată

nulă licitația din 24.02.2014 privind vînzarea-cumpărarea terenului, proprietate

2

publică, cu destinație grădini, cu suprafața de 50 ha din suprafața de 120,1 7 ha, nr.

cadastral 1402108.005.

Suplimentar a solicitat declararea nulității contractului de vînzare-cumpărare

din 28.02.2014 cu formarea coproprietății între Pop Ala 41,6035% și APL Lipcani

58,3975%) asupra terenului nr. cadastral 1402108005 de 120,17 ha, declararea

nulității contractului adițional nr. 3860 din 12.08.2014 cu privire la departajarea în

unități de suprafață a terenului nr. cadastral 1402108005 cu formarea a două loturi

de teren nr. cadastral 1402108006 - 50 ha (proprietar Pop Ala) și 1402108007 -

70,17 ha (proprietar APL Lipcani), obligarea OCT Cadastru filiala Briceni să

reînregistreze terenul agricol cod cadastral 1402108006, 50 ha din proprietatea Alei

Pop în proprietatea APL Lipcani.

La data de 18.11.2014 Primăria or. Briceni a înaintat acțiune reconvențională

către SRL „Ștefagro”, intervenient accesoriu Pop Ala, cu privire la declararea

nulității contractului de arendă funciară nr. 30 din 08.02.2010.

În motivarea acțiunii a indicat că potrivit comunicatului informativ, Primăria

or. Lipcani a expus la licitație un teren cu suprafața de 0,40 ha pe strada Larga, care

urma să aibă loc pe data de 20.06.2008.

Conform procesului-verbal cu privire la mersul licitației din 20.06.2008, s-a

decis ca prețul final al lotului nr. 1 să fie 27510 lei, iar la capitolul „NOTĂ” - în

legătură cu faptul că lotul de pămînt nu a fost prelucrat mai mulți ani, SRL

„Ștefagro” va plăti numai impozitul funciar din data de 01.01.2009, se va întocmi

contract de arendă a locului solicitat. În opinia reclamantului, acțiunile date expres

denotă nulitatea contractului de arendă nr. 30 din 08.02.2010, deoarece nu a fost

încheiat potrivit comunicatului informativ ce a fost publicat, adică pe o suprafață de

0,40 ha, ci pe o suprafață de 52 ha, conform actului de predare - primire a

terenurilor agricole.

La capitolul codurile cadastrale sau înregistrarea în Registrul bunurilor

imobile, menționează că potrivit comunicatului informativ lipsește numărul

cadastral, ca mai apoi să apară în contractul de arendă nr. 30 din 08.02.2010, adică

1755, 1757, 1760, 1778, însă conform instrucțiunii ARFC nr. MD-36-02-05097 cu

privire la ordinea formării și evidenței numerelor cadastrale ale sectoarelor de teren,

este prevăzut că în calitate de elemente obligatorii în numărul cadastral include-

numărul raionului administrativ, numărul zonei cadastrale, numărul masivului

cadastral, numărul sectorului cadastral, numărul parcelei. Potrivit codurilor raionale

și zonelor cadastrale, codurile cadastrale invocate de reclamant 1755, 1757, 1760,

1778 sunt ale raionului Cahul, astfel, terenurile arendate de către SRL „Ștefagro”

aparțin raionului Cahul și nicidecum Briceni, a cărui număr cadastral începe cu 14.

Invocă că conform cererii de participare la licitația funciară din 19.06.2008,

SRL „Ștefagro” a solicitat participarea la licitarea lotului de teren cu o suprafață de

3

40 ha, iar potrivit contractului de arendă funciară nr. 30 din 08.02.2010 suprafața

terenului este de 52,02 ha, astfel, marja de eroare este de 12,02 ha.

Solicită declararea nulității contractului de arendă nr. 30 din 08.02.2010

încheiat între SRL „Ștefagro” și Primăria Lipcani.

La 16 mai 2014 Pop Ala a înaintat cerere de chemare în judecată către

Primăria or. Lipcani cu privire la recunoașterea ca cumpărător de bună-credință.

În motivarea acțiunii a invocat că la 24.02.2014 a fost vîndut la licitație

terenul-grădină, cu suprafața de 50,0 ha, ceea ce constituie 41,61% din suprafața

totală a terenului de 120,17 ha cu nr. cadastral 1402108005, situat pe str. Larga, or.

Lipcani, r-nul Briceni, fapt confirmat prin procesul-verbal privind rezultatele

licitației nr. 02/03 din aceiași dată.

Prin acest proces-verbal este confirmat faptul că, Pop Ala a devenit

cumpărător al obiectului licitat la suma de 614839,5 lei, pentru care a propus suma

de 1229679 lei. În baza procesului-verbal nr. 02/03 din 24.02.2014 a achitat prețul

de cumpărare în sumă de 1229679 lei, a fost semnat contractul de vînzare-

cumpărare la 28.02.2014, autentificat notarial, și înregistrat dreptul de proprietate la

OCT Briceni la data de 28.02.2014.

Solicită recunoașterea sa în calitate ca cumpărător de bună-credință a

terenului-grădină, cu suprafața de 50 ha, ceea ce constituie 41,61% din suprafața

totală a terenului de 120,17 ha cu nr. cadastral 1402108005 situat pe str. Larga, or.

Lipcani, r-nul Briceni.

Prin încheierea Judecătoriei Briceni din 11 septembrie 2014 a fost conexată

cauza civilă la cererea de chemare în judecată formulată de Pop Ala către Primăria

or. Lipcani privind recunoașterea ca cumpărător de bună-credință pentru examinare

într-un singur proces cu cauza civilă la cererea de chemare în judecată formulată de

SRL „Ștefagro” către Consiliul or. Lipcani, Primăria or. Lipcani, intervenient

accesoriu Pop Ala privind dispunerea înregistrării actului juridic și anularea

licitației.

Prin hotărîrea Judecătoriei Briceni din 24.03.2016 a fost admisă parțial

cererea de chemare în judecată formulată de SRL „Ștefagro”. A fost declarată nulă

licitația din 24.02.2014 privind vînzarea-cumpărarea terenului proprietate publică

cu destinație grădini, cu suprafața de 50 ha din suprafața totală de 120,17 ha nr.

cadastral 1402108005. A fost declarat nul contractul de vînzare-cumpărare din

28.02.2014 cu formarea coproprietății între Pop Ala 41,6025% și APL Lipcani

58,3975%) asupra terenului nr. cadastral 1402108005 de 120,17 ha. A fost declarat

nul contractul adițional nr. 3860 din 12.08.2014 cu privire la departajarea în unități

de suprafață a terenului nr. cadastral 1402108005 cu formarea a două loturi de teren

nr. cadastral 1402108006 - 50 ha (proprietar Pop Ala) și 1402108007 - 70,17 ha

(proprietar APL Lipcani). În rest acțiunea SRL „Ștefagro” a fost respinsă ca

4

neîntemeiată. A fost admisă acțiunea reconvențională a Primăriei or. Lipcani, s-a

declarat nul contractul de arendă nr. 30 din 08.02.2010 încheiat între Primăria or.

Lipcani și SRL „Ștefagro”. Cererea de chemare în judecată depusă de Pop Ala a fost

respinsă ca fiind neîntemeiată.

Instanța în susținerea admiterii acțiunii inițiale în partea declarării nulității

licitației din 24 februarie 2014 privind vînzarea cumpărarea terenului și a

contractului de vînzare-cumpărare din 28.02.2014 și a celui adițional nr. 3860 din

12.08.2014 cu privire la departajarea în unități de suprafață, a invocat că licitația a

fost publicată cu încălcarea normelor Regulamentului privind licitațiile cu strigare și

cu reducere. Setul de documente perfectate pentru bunul expus la licitație, nu

conține planul geometric al lotului de pămînt, schema topogeodezică, actul privind

parametrii calitativi și cantitativi ai terenului.

Pe cale de consecință, prima instanță a respins acțiunea depusă de PopAla.

În susținerea admiterii acțiunii reconvenționale depuse de Primăria or.

Lipcani împotriva SRL „Ștefagro”, intervenient accesoriu Popa Ala, cu privire la

declararea nulității contractului de arendă nr. 30 din 08.02.2010 încheiat între

Primăria Lipcani și SRL „Ștefagro”, prima instanță a menționat că acesta nu a fost

încheiat conform comunicatului informativ ce a fost publicat, adică pe o suprafață

de 0,40 ha, ci pe o suprafață de 52 ha, (potrivit actului de predare-primire a ternului

agricol).

La 19.04.2016 Pop Ala a declarat apel împotriva hotărîrii

Judecătoriei Briceni din 24.03.206, solicitînd admiterea apelului, casarea hotărîrii cu

pronunțarea unei noi prin care să fie respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în

judecată formulată de SRL „Ștefagro” și admisă integral cererea de chemare în

judecată formulată de Pop Ala.

La 21.04.2016 Primăria și Consiliul or. Lipcani și Pop Ala au declarat

apel împotriva hotărîrii Judecătoriei Briceni din 24.03.2016, solicitînd admiterea

apelului, casarea hotărîrii cu pronunțarea unei noi hotărîri prin care să fie respinsă

acțiunea SRL „Ștefagro” și admisă acțiunea depusă de Pop Ala.

Prin decizia Curții de Apel Bălți din 25 octombrie 2016 a fost admis apelul

declarat de Popa Ala și Primăria or. Lipcani, casată hotărîrea Judecătoriei Briceni

din 24 martie 2016 în partea admiterii acțiunii inițiale cu emiterea în această parte a

unei noi hotărîri privind respingerea acțiunii inițiale, în rest cu menținerea hotărîrii

primei instanțe.

Pentru a decide astfel instanța de apel a menționat că prin răspunsul

Cancelarie de Stat a Republicii Moldova Oficiul Teritorial Edineț din data de

18.11.2015 este indicat că la data de 22.01.2014 de către Consiliului or. Lipcani a

fost adoptată decizia cu privire la formarea bunului imobil, prin care s-a format

terenul cu suprafața de 120,17 ha cod cadastral 1402108.005, în cadrul aceleași

5

decizii au fost separate 50 ha din terenul cu suprafața de 120 ha, care au fost expuse

la licitație.

Instanța de apel a menționat că decizia cu privire la formarea bunului imobil

din 22.01.2014 nu a fost contestată nici de Cancelaria de Stat, nici de SRL

„Ștefagro”.

Astfel, instanța de apel a considerat greșită soluția primei instanțe referitor la

declararea nulității licitației din 24.02.2014, precum și a contractului de vînzare-

cumpărare din 28.02.2014 și a contractul adițional nr. 3860 din 12.08.2014 cu

privire la departajarea în unități de suprafață a terenului.

Totodată, instanța de apel a menționat că Popa Ala prin cererea de chemare în

judecată a solicitat recunoașterea sa în calitate de cumpărător de bună-credință a

terenului-grădină cu suprafața de 50 ha, ceea ce constituie 41,61 % din suprafața

totală a terenului de 120,17 ha cu nr. cadastral 1402108005, din str. Larga, f/nr, or.

Lipcani. Instanța de apel a considerat corectă soluția primei instanțe în ceea ce

privește respingerea acțiunii cu privire la recunoașterea ca cumpărător de bună-

credință, deoarece faptul dat este prevăzut prin efectul legii, or conform art. 307

alin. (1) Cod civil, este considerată posesor de bună-credință persoana care posedă

legitim sau care se poate considera îndreptățită să posede în urma unei examinări

diligente, necesare în raporturile civile, a temeiurilor îndreptățirii sale. Buna-

credință este prezumată.

La data de 20 decembrie 2016 SRL „Ștefagro” a declarat recurs împotriva

deciziei instanței de apel, solicitînd casarea ei și menținerea hotărîrii primei instanțe.

În motivarea recursului a invocat interpretarea eronată a legii și analogiei

legii, precum și a probelor pe care și-a întemeiat concluzia.

Susține că terenul cu nr. cadastral 1402108005 inițial a fost proiectat cu

suprafața de 120,17 ha, ceea ce corespunde cu materialele cauzei (extrasul din

Registrul bunurilor imobiliare al OCT Briceni). Teren agricol cu suprafața de 50 ha

cod cadastral 1402108005, conform acestor probe nu a existat și nici nu există în

prezent, necîtînd la faptul că a fost scos la licitația din 24.02.2014. Aceasta

contravine prevederilor art. 12 pct. 2 lit. a) din Hotărîrea Guvernului cu privire la

aprobarea Regulamentului privind licitațiile cu strigare și cu reducere.

Menționează că lipsa în realitate a terenului geometric a lotului de teren de 50

ha cod cadastral 1402108005 se confirmă și prin răspunsul din 22 septembrie 2014

primit de la Oficiul Teritorial Edineț al Cancelariei de Stat ca răspuns la petiția sa,

unde se menționează că Oficiul Teritorial Edineț Cancelariei de Stat a constatat că

la data de 24 februarie 2014 Primăria or.Lipcani a petrecut licitația cu strigare și

reducere, unde au fost expuse mai multe loturi precum și lotul nr.3 cu suprafață 50

ha cu numărul cadastral 1402108005 destinație grădini. În cazul dat, Oficiul

Teritorial Edineț al Cancelariei de Stat a concluzionat că Primăria or. Lipcani

6

trebuia sa separe din bunul imobil cu suprafața de 120, 17 ha cu numărul cadastral

1402108005 un alt bun imobil cu suprafață de 50 ha atribuindu-i un alt număr

cadastral, totodată menționînd parametrii calitativi și cantitativi al acestuia, ceea nu

a fost făcut, concluzionînd că licitația în cauză a fost petrecută cu încălcări a

prevederilor legale.

Curtea de Apel Bălți a neglijat această probă, neatribuindu-i nici o apreciere,

precum și motivul din care cauză nu a fost luată în vedere.

Invocă că în cadrul acestui dosar a fost precăutată legalitatea a două acte

juridice, (două contracte) încheiate între Primăria Lipcani și SRL „Ștefagro”

(contract de arendă funciară) și un contract de vînzare -cumpărare încheiat între

Primăria Lipcani și Pop Ala. La baza acestor acte juridice sînt două licitații

petrecute cu încălcarea Regulamentului privind licitațiile cu strigare și reducere. În

aceleași condiții și cu același substrat juridic, unul dintre aceste acte juridice a fost

declarat nul, altul fiind validat. Prin această contradicție se prezumă aplicarea

standardelor duble și eronate în aplicarea legislației de către Curtea de Apel Bălți în

momentul primirii deciziei din 25 octombrie 2016.

Astfel, în situația cînd contractul de arendă nr.30 din data de 08.02.2010

încheiat între Primăria Lipcani și SRL „Ștefagro” rămîne nul, iar contractul de

vînzare- cumpărare din 28 februarie 2014 încheiat între Primăria Lipcani și Pop Ala

este validat, SRL „Ștefagro” a fost prejudiciată și material prin faptul că investițiile

nefinisate suportate de gospodărie pentru a aduce terenul dat la condiții agrotehnice

necesare și care urmau să fie reîntoarse pînă la expirare deplină a termenului

contractului de arendă, au trecut în proprietatea altei persoane.

Examinînd temeiurile recursului în raport cu materialele pricinii civile,

completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție consideră că recursul declarat este inadmisibil.

În conformitate cu art.432 CPC, părțile și alți participanți la proces sunt în

drept să declare recurs în cazul în care se invocă încălcarea esențială sau aplicarea

eronată a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural.

Conform prevederilor art. 433 lit. a) CPC, cererea de recurs se consideră

inadmisibilă în cazul în care recursul nu se încadrează în temeiurile prevăzute la

art.432 alin.(2), (3) și (4) CPC.

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție consideră că recursul declarat de Societatea cu Răspundere

Limitată „Ștefagro” nu se încadrează în temeiurile prevăzute la art. 432, alin.(2), (3)

și (4) CPC.

Astfel, analizînd actele cauzei, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ constată că argumentele formulate în recurs se limitează la

situația de apreciere de către instanțele ierarhic inferioare a circumstanțelor de fapt a

7

cauzei, iar argumentele invocate în recurs, în esența lor, sînt similare argumentelor

invocate atît în prima instanță cît și în instanța de apel și sînt expuse asupra

circumstanțelor de fapt și nu de drept.

Totodată, completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ

al Curții Supreme de Justiție reiterează și faptul că procedura admisibilității constă

în verificarea faptului, dacă motivele invocate în recurs se încadrează în cele

prevăzute în art. art. 432, alin.(2), (3) și (4) CPC, fără a se examina temeinicia lor.

Pe cînd, alte argumente invocate în recurs nu au relevanță, deoarece nu

denotă încălcarea esențială sau aplicarea eronată a normelor de drept material sau a

normelor de drept procedural, respectiv nu constituie temei de casare a deciziei

recurate și urmează a fi respins. Or recursul, exercitat conform secțiunii a II-a are

caracter devolutiv numai asupra problemelor de drept material și procedural,

verificându-se numai legalitatea deciziei dar nu și temeinicia în fapt.

Completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție reiterează că conform jurisprudenței CEDO, recursurile trebuie

să fie efective, adică să fie capabile să ofere îndreptarea situației prezentate în

cerere, la fel recursul trebuie să posede puterea de a îndrepta în mod direct starea de

lucruri (cauza Purcell contra Irlandei, 16 aprilie 1991), însă motivele recursului

invocat în speță sunt similare celor invocate în cadrul judecării pricinii, asupra căror

instanța de apel s-a pronunțat în mod corespunzător.

În astfel de circumstanțe, completul Colegiului civil, comercial și de

contencios administrativ al Curții Supreme de Justiție ajunge la concluzia de a

considera recursul declarat de Societatea cu Răspundere Limitată „Ștefagro” ca

inadmisibil.

În conformitate cu art. art. 270, 431 alin. (2), art. 433 lit. a), art. 440 CPC,

completul Colegiului civil, comercial și de contencios administrativ al Curții

Supreme de Justiție

d i s p u n e:

Recursul declarat de Societatea cu Răspundere Limitată „Ștefagro” se

consideră inadmisibil.

Încheierea este irevocabilă din momentul emiterii.

Președintele completului, judecătorul Svetlana Filincova

Judecătorii Maria Ghervas

Iurie Bejenaru

8