- Instanța
- Curtea Europeană a Drepturilor Omului
- Data
- 18 decembrie 2003
- Stat pârât
- ITA
- Articole
- Articolul 6, Articolul 1 din Protocolul 1
- Concluzia
- Încălcare — Articolul 1 din Protocolul 1
- Încălcare — Articolul 6
- Prejudiciu material — sumă acordată
- Cheltuieli de judecată — sumă acordată
Gelsomini Sigeri SRL împotriva Italiei
Traducere în română Auto
Reclamantul este proprietarul unui apartament din Milano, pe care l-a lăsat E.S. Într-o scrisoare servită la chiriaș la 24 aprilie 1986, reclamantul a informat chiriașul că intenționează să termine închirierea la expirarea termenului și a convocat-o să apară în fața Magistratului de la Milano. Prin decizia din 12 mai 1986, care a fost făcută executivă la 22 mai 1986, Magistratul de la Milano a susținut valabilitatea anunțului de renunțare și a ordonat ca sediile să fie vacante până la 29 martie 1987. La 5 iunie 1987, reclamantul a notificat locatarului care o cere să abandoneze sediul. La 26 iunie 1987, reclamantul a informat chiriașul că ordinul de posesie va fi executat de către un judecător la 24 iulie 1987. Între 24 iulie 1987 și 9 noiembrie 1999, judecătorul a făcut patruzeci de încercări de recuperare a posesiunii.
Fiecare încercare s-a dovedit că nu a reușit, deoarece reclamantul nu avea dreptul la asistență de poliție pentru executarea ordinului de posesie. 10. La 14 ianuarie 2000, reclamantul a recuperat posesia apartamentului. 11. Din 1947 autoritățile publice din Italia au intervenit frecvent în legislația rezidențială în scopul controlului chirielor. Acest lucru a fost realizat prin înghețarea chiriei (ocazional relaxat atunci când guvernul a decretat creșteri legale), prin prelungirea legală a tuturor închirierilor actuale și prin amânarea, suspendarea sau uimirea executării ordinilor de posesie. Legea internă relevantă privind prelungirea inventarilor, suspendarea executării și scufundarea expulzărilor este descrisă în hotărârea Curții în cazul Immobiliare Saffi c. Italia [GC], nr. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V.
În sfârșit, pentru unele cazuri, a fost introdusă o suspendare a executării ordinilor de posesie până la 30 iunie 2004 prin decretul legislativ nr. 147 din 24 iunie 2003, care a devenit Legea nr. 200 din 1 august 2003. 12. În ceea ce privește controlul chirielor, evoluția legislației italiene poate fi rezumată după cum urmează. 13. Prima măsură relevantă a fost Legea nr. 392 din 27 iulie 1978, care a furnizat utilaje pentru „închirieri echitabile” (denumitul equo canon) pe baza anumitor criterii, cum ar fi suprafața apartamentului și costurile sale de realizare. 14. Al doilea pas al autorităților italiene din august 1992. Acesta a fost luat în vederea liberalizării progresive a pieței incadrate.
În consecință, o legislație care se relaxează în ceea ce privește restricțiile la nivelurile de închiriere (denumitele patti în deroga) a intrat în vigoare. Proprietății și chiriașii au avut în principiu posibilitatea de derogare a chiriei impuse prin lege și de a conveni cu privire la un preț diferit. 15. În sfârșit, Legea nr. 431 din 9 decembrie 1998 a reformat inchirierile și a liberalizat chiria. 16. Locatarul este sub obligația generală de a restituire proprietarului orice daune cauzate în cazul restituirii întârziere a apartamentului.
În acest sens, art. 1591 din Codul Civil italian prevede: „Locatarul care nu reușește să abandoneze bunurile imobile este obligat să plătească proprietarului suma convenită până la data în care pleacă, împreună cu alte daune rămase.” 17. Cu toate acestea, Legea nr. 61 din 1989 stabilește, printre altele, o limită la compensația reclamabilă de către proprietar care îl intenționează la o sumă egală cu chiria plătită de locatar la expirarea închirierii, majorată proporțional în funcție de costul de viață (art. 24 din Legea nr. 392 din 27 iulie 1978) plus 20%, pe parcursul perioadei de incapacitate de a elimina posesia apartamentului. 18. În hotărârea nr. 482 din 2000, Curtea Constituțională a fost solicitată să decidă dacă o astfel de limitare respectă Constituția.
Curtea Constituțională a susținut că aceaceasta este compatibilă cu Constituția în ceea ce privește perioadele de timp în care suspendarea expulzărilor a fost determinată de lege. Curtea Constituțională a explicat că introducerea acestei limitații are ca scop soluționarea inventarilor timpului legislației de urgență, atunci când lipsa de locuințe a făcut necesară suspendarea executării. Deși expulzările au fost suspendate ex lege, legea a predeterminat cuantitatea rambursării imputabile chiriașului, ambele măsuri sunt temporare și excepționale. În plus, interesele proprietarului au fost contrazise de scutirea pentru el de sarcina de a dovedi daunele. 19. Curtea Constituțională a declarat limitarea compensației solicitabile de proprietar neconstituțional în ceea ce privește cazurile în care imposibilitatea proprietarului de a restitui apartamentul depinde de conduita chiriașului și nu a fost datorată unei intervenții legislative.
În consecință, aceasta a deschis calea proprietarilor pentru instituția procedurilor civile pentru a obține repararea deplină a daunelor cauzate de chiriaș.
4. The applicant is the owner of a flat in Milan, which it had let to E.S.
In a writ served on the tenant on 24 April 1986, the applicant informed the tenant that it intended to terminate the lease on expiry of the term and summoned her to appear before the Milan Magistrate.
By a decision of 12 May 1986, which was made enforceable on 22 May 1986, the Milan Magistrate upheld the validity of the notice to quit and ordered that the premises be vacated by 29 March 1987.
On 5 June 1987, the applicant served notice on the tenant requiring her to vacate the premises.
On 26 June 1987, the applicant informed the tenant that the order for possession would be enforced by a bailiff on 24 July 1987.
Between 24 July 1987 and 9 November 1999, the bailiff made forty attempts to recover possession. Each attempt proved unsuccessful, as the applicant was not entitled to police assistance in enforcing the order for possession.
On 14 January 2000, the applicant recovered possession of the flat.
Since 1947 the public authorities in Italy have frequently intervened in residential tenancy legislation with the aim of controlling rents. This has been achieved by rent freezes (occasionally relaxed when the Government decreed statutory increases), by the statutory extension of all current leases and by the postponement, suspension or staggering of the enforcement of orders for possession. The relevant domestic law concerning the extension of tenancies, the suspension of enforcement and the staggering of evictions is described in the Court's judgment in the case of Immobiliare Saffi v. Italy [GC], no. 22774/93, §§ 18-35, ECHR 1999-V. Lastly, for some cases, a suspension of the enforcement of the orders for possession until 30 June 2004 was introduced by Legislative Decree no. 147 of 24 June 2003, which became Law no. 200 of 1 August 2003.
As regards the control of the rents, the evolution of the Italian legislation may be summarised as follows.
The first relevant measure was the Law no. 392 of 27 July 1978 which provided machinery for “fair rents” (the so-called equo canone) on the basis of a number of criteria such as the surface of the flat and its costs of realisation.
The second step of the Italian authorities dated August 1992. It was taken in the view of progressive liberalisation of the market of tenancies. Accordingly, a legislation relaxing on rent levels restrictions (the so-called patti in deroga) entered into force. Owners and tenants were in principle given the opportunity to derogate from the rent imposed by law and to agree on a different price.
Lastly, Law no. 431 of 9 December 1998 reformed the tenancies and liberalised the rents.
The tenant is under a general obligation to refund the owner any damages caused in the case of late restitution of the flat. In this regard, Article 1591 of the Italian Civil Code provides: “The tenant who fails to vacate the immovable property is under an obligation to pay the owner the agreed amount until the date when he leaves, together with other remaining damages.”
However, Law no. 61 of 1989 set out, inter alia, a limit to the compensation claimable by the owner entitling him to a sum equal to the rent paid by the tenant at the time of the expiration of the lease, proportionally increased according to the cost of living (Article 24 of Law no. 392 of 27 July 1978) plus 20%, along the period of inability to dispose of the possession of the flat.
In the judgment no. 482 of 2000, the Constitutional Court was called upon to decide whether such a limitation complied with the Constitution. The Constitutional Court held that it was compatible with the Constitution with regard to periods of time during which the suspension of the evictions was determined by law. The Constitutional Court explained that the introduction of that limitation was intended to settle the tenancies of the time of the emergency legislation, when the housing shortage made the suspension of the enforcement necessary. While evictions were suspended ex lege, the law predetermined the quantum of the reimbursement chargeable to the tenant, both measures being temporary and exceptional. Besides, the interests of the owner were counterbalanced by the exemption for him from the burden to prove the damages.
The Constitutional Court declared the limitation to the compensation claimable by the owner unconstitutional with regard to cases where the impossibility for the owner to repossess the flat depended on the conduct of the tenant and was not due to a legislative intervention. Accordingly, it opened the way to owners for the institution of civil proceedings in order to obtain full reparation of the damages caused by the tenant.