ÎCCJ, decizie (scj.ro #235024)

Hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Condiții

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligații. Executarea obligațiilor

Index alfabetic: hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

imobil

certificat de atestare fiscală

C.civ., art. 1279, art. 1669

C.proc.fisc., art. 159

Mecanismul prevăzut de art. 1279 alin. (3) C. civ. (pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract) funcționează ca un remediu judiciar prin care se suplinește consimțământul promitentului la încheierea contractului de înstrăinare, nu însă și neîndeplinirea altor condiții prevăzute de lege pentru valabilitatea contractului. În acest sens, partea finală a tezei I a art. 1279 C. civ. prevede expres că pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract se poate dispune atunci când "condițiile legii pentru valabilitatea acestuia sunt îndeplinite".

La fel, partea finală a art. 1669 alin. (1) teza finală C. civ. prevede că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare este posibilă "dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite".

Prin urmare, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare dacă singura condiție de valabilitate rămasă neîndeplinită a fost refuzul promitentului vânzător de a încheia contractul. Instanța nu poate însă pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare în prezența oricărei alte cauze de nulitate absolută, întrucât în acest caz ar încălca o normă imperativă a legii, prevăzută pentru ocrotirea unui interes general.

Astfel, întrucât dispozițiile art. 159 alin. (5) C.proc.fisc instituie, sub sancțiunea nulității absolute prevăzută de alin. (6) al aceluiași articol, o condiție de valabilitate a oricărui act juridic prin care are loc înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și mijloacelor de transport, constând în aceea că proprietarii bunurilor ce se înstrăinează să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, neîndeplinirea acestei cerințe împiedică pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

I.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 2152 din 2 decembrie 2025

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 5 București la data de 10.03.2020, reclamanta A. i-a chemat în judecată pe pârâții B., C., D. și E., solicitând instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între părți, având ca obiect apartamentul nr. 5 din București, pentru prețul de 43.000 euro, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 265/07.02.2012 de BNPA X.

La data de 27.08.2020, reclamanta a depus o cerere modificatoare, arătând că solicită instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între părți, având ca obiect apartamentul nr. 7 din București, (aceeași adresă), intabulat în CF nr. (...) a Sectorului 5 București, nr. cadastral (...) , compus din 3 camere și dependințe, cu o suprafață utilă de 72,82 mp, împreună cu cota de 3,54%, respectiv 8,39 mp din părțile comune și 36,98 mp, cotă-parte teren aferent, pentru prețul de 43.000 euro, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 464/20.12.2018.

Prin sentința civilă nr. 817 din 03.02.2021, Judecătoria Sector 5 București a declinat competența materială de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București. Prin sentința civilă nr. 731 din 07.05.2021, Tribunalul București a declinat competența materială de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 5 București. Prin sentința civilă nr. 109F din 09.09.2021, Curtea de Apel București a stabilit competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Prin sentința civilă nr.734 din 21.04.2022, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a civilă s-a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții B., C., D. și E.

Prin decizia nr. 1336A din 20.12.2024, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta-reclamantă A. împotriva sentinței civile nr. 734/2022, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a civilă.

Împotriva deciziei nr. 1336A/2024, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, reclamanta A. a formulat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C.proc.civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta susține că instanța de apel a menținut în mod neîntemeiat soluția tribunalului, reținând că nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, cu toate că erau îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1179 C.civ, respectiv: să existe un antecontract valabil încheiat; vânzătorul să fie proprietarul imobilului; să fie făcută dovada refuzului uneia dintre părți de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar partea care acționează să-și fi îndeplinit, la rândul său, obligațiile asumate prin antecontract. Cu toate acestea, în mod neîntemeiat, instanța de apel a respins acțiunea considerând că nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de art. 57 din OUG nr. 80/2013 și cele prevăzute de art. 159 alin. (5) – (7) C.proc.fisc.

Recurenta mai arată că, deși a solicitat măcar admiterea în parte a apelului în ceea ce-i privește pe pârâții B. și C. care dețin o cotă de 50% din imobil și care nu sunt debitori în executarea silită din dosarul execuțional nr. x/2016, instanța de apel nu a motivat respingerea acestei solicitări, reținând doar neîndeplinirea condițiilor menționate anterior. În acest sens, recurenta arată că a fost obligată să elibereze apartamentul nr. 5, deși a achitat integral prețul acestuia  în cuantum de 43.000 euro chiar înainte de înscrierea sarcinii asupra apartamentului în cartea sa funciară, pârâții având culpa exclusivă ca urmare a neîndeplinirii obligației de încheiere a contractului de vânzare asupra acestui apartament.

Consideră că atât timp cât executarea începută în dosarul de executare x/2016 al BEJ Y. se referă doar la pârâți D. și E., instanța de apel dacă nu admitea în integralitate cererea de chemare în judecată putea  să o admită măcar în parte, doar cu privire la pârâții B. și C., recurenta având dreptul măcar la o cotă de 50% din acest apartament.

În ceea ce privește reținerea instanței de apel referitoare la faptul că nu s-a făcut dovada achitării rolului fiscal întrucât nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de art. 57 din OUG nr. 80/2013 și cele prevăzute de art. 159 alin. (5) – (7) C.proc.fisc., recurenta arată că a depus chitanțe privind plata impozitului aferent apartamentului inclusiv pentru anul 2024, chitanțe care se potrivesc cu Certificatele fiscale emise de DITL Sector 5 pentru apartamentul nr. 7 ce face obiectul prezentului dosar și în a cărei posesie se află, nefiind astfel întemeiată afirmația instanței de apel că nu au fost îndeplinite prevederile art. 159 alin. (5) menționat anterior.

În mod neîntemeiat consideră instanța de apel că pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca pârâții să aibă achitat la zi impozitul pentru toate imobilele deținute, ceea ce nu este corect întrucât art. 159 alin. (5) C.proc.fisc. instituie această obligație doar cu privire la imobilul ce urmează a se înstrăina, neputându-i-se impune promitentei-cumpărătoare achitarea tuturor obligațiilor pe care pârâții le datorează bugetului local.

Faptul că instanța de apel a considerat că sarcina instituită de către X. Bank alături de datoriile din certificatul fiscal sunt un impediment în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, în condițiile în care dispozițiile art. 1179 C.civ sunt îndeplinite, nu reprezintă decât o favorizare a pârâților, care vor sta în continuare în pasivitate și nu vor achita aceste datorii către stat și către alți creditori ai acestora.

Recurenta arată că alături de ceilalți creditori și Statul Român, și ea are calitatea de creditoare a pârâților, iar întrucât aceștia nu au solicitat executarea imobiliară a apartamentului ce face obiectul prezentului contract denotă faptul că, implicit, îi recunosc recurentei calitatea de proprietar de facto și că din înscrisurile depuse la dosar care relevă admiterea unor acțiuni identice cu cel al prezentului dosar inițiate de alți creditori ai pârâților, aceștia efectuează demersurile la DITL și BEJ care au emis adrese de ridicare a sarcinilor asupra apartamentelor respective.

Astfel, dispozițiile art. 159 alin. (5) C.proc.civ trebuie interpretate în mod restrictiv, în sensul în care pentru înstrăinarea dreptului de proprietate pentru un imobil, este necesară dovada achitării obligațiilor fiscale aferente bunului ce se înstrăinează și nu a tuturor obligațiilor datorate de promitentul-vânzător bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Afirmă că prin cea de-a doua interpretare a acestui text de lege, se aduce o limitare dreptului recurentei de a obține transmiterea proprietății apartamentului ce face obiectul prezentului antecontract, limitare ce conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului.

Solicită să fie avută în vedere practica judiciară depusă la dosar, potrivit căreia, în alte situații similare, au fost admise cererile de chemare în judecată.

Intimații nu au depus întâmpinare în cauză.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate și a dispozițiilor legale aplicabile, Înalta Curte reține următoarele:

Critica de recurs subsumată motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ vizează interpretarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor prevăzute de art. 159 alin. (5)-(7) C.proc.fisc. în baza căreia s-a reținut că nu au fost îndeplinite toate condițiile de valabilitate pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv condiția ca pârâții să aibă achitate la zi toate obligațiile către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază teritorială se află înregistrat bunul care urmează a se înstrăina.

Astfel, recurenta susține că art. 159 alin. (5) C.proc.fisc instituie obligația de a achita la zi doar impozitele aferente bunului ce urmează a se înstrăina și că interpretarea dată de instanța de apel acestui text de lege aduce o limitare în dreptul său de a obține transmiterea proprietății bunului pe care aceasta l-a achitat în întregime, inclusiv a impozitelor aferente acestuia, de natură a conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional la Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Luând spre analiză motivul de casare invocat, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., prin raportare la normele de drept material aplicabile litigiului, instanța de recurs reține că, prin prezenta acțiune astfel cum a fost modificată, recurenta a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în privința apartamentul nr. 7 din București, ca modalitate de executare în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. 464/2018 încheiate între părți și neexecutate de către intimații-pârâți.

Acțiunea a fost respinsă de către Tribunalul București, constatând în primul rând că anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare a fost notată cererea de urmărire silită imobiliară în dosarul de executare nr. x/2016 având creditoare pe societatea X. Bank și în al doilea rând că pârâții figurează cu debite fiscale neachitate către bugetul local, nefiind astfel îndeplinite condițiile art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ prin raportare la dispozițiile art. 57 alin. (1) din OUG nr. 80/2013 și la art. 159 alin. (5) – (7) C.proc.fisc. Prin decizia atacată, instanța de apel, pe aceleași considerente, a respins apelul reclamantei și a menținut soluția primei instanțe.

Art. 159 alin. (5) C.proc.fisc în forma în vigoare la data încheierii promisiunii de vânzare, prevede următoarele: "

Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepția cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul."

Totodată, alin. (6) al aceluiași articol prevede că "

actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept

."

Așadar, art. 159 alin. (5) C.proc.fisc instituie, sub sancțiunea nulității absolute prevăzută de alin. (6), o condiție de valabilitate a oricărui act juridic prin care are loc înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor și mijloacelor de transport, constând în aceea că proprietarii bunurilor ce se înstrăinează să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Așa fiind, orice notar public care ar fi sesizat de părți în vederea întocmirii unui contract având ca efect înstrăinarea unui imobil precum cel care face obiectul pretențiilor reclamantei în prezenta cauză, ar fi obligat să refuze încheierea actului (chiar și în pofida acordului deplin al părților de a-l încheia), atâta timp cât nu i se prezintă un certificat de atestare fiscală din care să rezulte că proprietarii actuali ai apartamentului și-au achitat toate obligațiile de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Mecanismul prevăzut de art. 1279 alin. (3) C. civ. (pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract) funcționează ca un remediu judiciar prin care se suplinește consimțământul promitentului la încheierea contractului de înstrăinare, nu însă și neîndeplinirea altor condiții prevăzute de lege pentru valabilitatea contractului. În acest sens, partea finală a tezei I a art. 1279 C. civ. prevede expres că pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract se poate dispune atunci când "

condițiile legii pentru valabilitatea acestuia sunt îndeplinite

".

La fel, partea finală a art. 1669 alin. (1) teza finală C. civ. prevede că pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare este posibilă "

dacă toate celelalte condiții de valabilitate sunt îndeplinite

".

Prin urmare, instanța poate pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare dacă singura condiție de valabilitate rămasă neîndeplinită a fost refuzul promitentului vânzător de a încheia contractul. Instanța nu poate însă pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare în prezența oricărei alte cauze de nulitate absolută, întrucât în acest caz ar încălca o normă imperativă a legii, prevăzută pentru ocrotirea unui interes general.

Cu toate acestea, recurenta susține că dispozițiile art. 159 alin. (5) C.proc.fisc. instituie această obligație doar în legătură cu sarcini fiscale strict legate de bunul ce urmează a se înstrăina, obligații pe care recurenta le-a achitat la zi, în numele pârâților, neputându-se impune acesteia obligația de achita toate celelalte obligații pe care pârâții le datorează bugetului local, susțineri pe care Înalta Curte urmează a le respinge.

Înalta Curte reține că dispoziții cu un caracter similar celor prevăzute de art. 159 alin. (5) C.proc.fisc a căror interpretare a fost contestată în cauză, au fost analizate de către Curtea Constituțională prin decizia nr. 1069/2009 prin care a reținut că ”

rațiunea care a stat la baza unei atari soluții legislative a fost crearea unui climat de stabilitate și securitate juridică, precum și preocuparea statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să își execute obligațiile fiscale indiferent de natura și cuantumul lor. Astfel, Curtea reține că o asemenea măsură este expresia obligației pozitive a statului de a asigura ritmicitatea și certitudinea alimentării bugetelor locale cu sumele de bani aferente obligațiilor fiscale care revin în sarcina contribuabililor. Prin urmare, faptul că legiuitorul a condiționat înstrăinarea unui teren sau a unei clădiri de stingerea tuturor creanțelor fiscale locale ale titularului dreptului de proprietate nu echivalează cu instituirea unei incapacități de a vinde sau de a dona bunul imobil în cauză, ci, din contră, o asemenea condiționare este menită să asigure în mod eficient îndeplinirea unei obligații legale și constituționale a persoanelor fizice sau juridice, și anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale. Or, în aceste condiții, Curtea constată că instituirea unei măsuri de protecție a bugetelor locale nu este de natură să încalce prevederile art. 44 alin. (1) și (2) din Constituție

.”.

Această interpretare a fost menținută de Curtea Constituțională și prin decizia nr. 1021/2011, reținând constituționalitatea unor dispoziții similare cu cele ale art. 159 alin. (5) C.proc.fisc. prin care se reglementa aceeași condiție, ca înstrăinarea unui teren sau a unei construcții să nu poată fi efectuată, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare, până când titularul dreptului de proprietate asupra acelui bun nu are achitate toate creanțele fiscale cuvenite bugetului local al unității administrativ-teritoriale unde este amplasat bunul imobil, reglementare care este de natură a proteja drepturile și interesele legitime ale celorlalți titulari, pe care celălalt titular care urmează a-și valorifica dreptul este ținut, la rândul său, să le respecte, în caz contrar, ”

a

bsolutizarea exercițiului unui drept ar avea ca revers negarea drepturilor altor titulari, cărora autoritatea statală le datorează în egală măsură ocrotire, situație de neconceput într-un stat de drept. Întrucât chiar textul constituțional referitor la garantarea dreptului de proprietate statornicește că limitele și conținutul acestuia sunt stabilite prin lege, exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigențe, cărora li se subsumează și instituirea unor condiții, care, dacă nu sunt respectate, fac ca valorificarea respectivului drept să nu mai fie posibilă. Curtea a constatat că, departe de a constitui o negare a dreptului în sine, asemenea exigențe dau expresie ordinii de drept, precum și drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, cărora statul este ținut să le acorde ocrotire în egală măsură

.”.

De asemenea, în mod corect instanța de apel a reținut și aplicat dezlegările obligatorii reținute și prin decizia nr. 42/2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept referitoare la interpretarea dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.fisc care menține aceeași interpretare a acestor dispoziții cu cea dată de Curtea Constituțională prin deciziile 1069/2009 și 1021/2011 și care stabilesc în mod clar faptul că proprietarul actual al bunului ce urmează a se înstrăina trebuie să aibă achitate toate obligațiile către bugetul local al unității administrativ-teritoriale, iar nu doar a celor aferente bunului ce se dorește înstrăinat, astfel cum în mod greșit susține reclamanta-recurentă.

Cu referire la invocarea de către recurentă a jurisprudenței unor alte instanțe naționale atașate la dosar care dau o altă interpretare dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.fisc în sensul dorit de către recurentă, Înalta Curte reține că aceasta nu poate fi luată în considerare, cu atât mai mult cu cât este contrară atât textului de lege menționat, cât și deciziilor Curții Constituționale și ale Înaltei Curți pronunțate în mecanismul de unificare a legii anterior menționate, decizii pe care instanțele naționale sunt obligate să le cunoască și să le respecte întocmai.

Având în vedere cele menționate anterior, rezultă că rațiunea principală a reglementării cuprinse în art. 159 alin. (5) C.proc.civ a fost de a acorda prioritate protejării interesului general reflectat în persoana creditorului fiscal, ca reprezentant al întregii comunități locale, de a asigura, cel puțin cu ocazia transmiterii proprietății unui bun supus impozitării dintre cele expres prevăzute (inclusiv terenurile și clădirile), colectarea integrală a creanțelor fiscale de la proprietarii care doresc să îl înstrăineze.

Prin urmare, fiind sesizate cu o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, cele două instanțe de fond au reținut în mod corect aplicabilitatea art. 159 alin. (5) C.proc.fisc, care instituie o condiție de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare, a cărei neîndeplinire împiedică admiterea unei astfel de acțiuni.

În ceea ce privește argumentul recurentei potrivit căreia pârâții se află în culpă exclusivă de a-și achita propriile datorii fiscale, atitudine care conduce la o neexecutare culpabilă a promisiunii acestora de vânzare-cumpărare, acest aspect nu reprezintă relevanță în cauză de natură a suprima prevederile legale imperative prevăzute de art. 159 alin. (5) C.proc.fisc., această chestiune putând fi luată în considerare din perspectiva unei eventuale rezoluțiuni a promisiunii de vânzare dintre părți, ceea ce nu face însă obiectul cauzei de față.

Nu s-ar putea reține că, prin neîndeplinirea de către promitenții-vânzători a condiției prevăzute de art. 159 alin. (5) C.proc.fisc, s-ar putea împiedica în mod absolut pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare. Astfel cum a reținut Înalta Curte în par. 113 al deciziei preliminare nr. 42/2017,

"pentru a se evita o conduită abuzivă din partea copermutantului pârât, ar trebui să se acorde copermutantului reclamant (dacă formulează un petit în acest sens), posibilitatea de a plăti el însuși obligațiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiași proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligațiilor achitate

".

Mutatis mutandis

, o astfel de soluție este valabilă și în cazul pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare, în sensul că promitentul cumpărător poate plăti el însuși toate datoriile fiscale ale promitenților vânzători, urmând a imputa suma plătită asupra prețului sau, în cazul în care prețul a fost plătit, urmând a se regresa împotriva promitenților vânzători.

Or, deși recurenta-reclamantă arată că a achitat datoriile fiscale aferente apartamentului în litigiu și că astfel s-ar putea pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța de apel a reținut contrariul, în sensul că în urma solicitării unor informații actualizate, rezultă că pârâții-intimați înregistrează în continuare valori considerabile ale debitelor către bugetul local, astfel că nu se poate da curs cererii reclamantei. Așadar, interpretarea instanței de apel este una corectă deoarece dispozițiile art. 159 alin. (5) C.proc.fisc au caracter imperativ, nefiind permis nici instanței de judecată și nici părților să facă interpretări proprii de natură a modifica voința legiuitorului conform principiului

ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus.

Faptul că datoriile totale fiscale ale intimaților sunt semnificative și că recurenta a ales să plătească în avans, într-un mod atipic, întregul preț al vânzării în cuantum de 43.000 euro, precum și a impozitului la zi, aferent apartamentului, astfel încât să nu aibă acum asupra cărei diferențe de preț să poată imputa suma pe care ar plăti-o în contul datoriilor fiscale ale intimaților, nu poate conduce la eludarea dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.fisc.

Nici susținerile recurentei-reclamante, conform cărora interpretarea dată de instanța de apel dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.civ ar conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană, nu pot fi primite deoarece limitarea exercițiului dreptului promitentului cumpărător la încheierea contractului de vânzare se menține într-un raport rezonabil de proporționalitate cu scopul legitim al apărării interesului general al unității administrativ-teritoriale de a realiza creanțele fiscale acumulate de intimați, interes care se subsumează atât ordinii publice, cât și drepturilor altor persoane, anume ale membrilor comunității locale respective de a beneficia de serviciile publice finanțate din bugetul local.

Bunul nu este indisponibilizat total, ci doar până la plata datoriilor fiscale ale intimaților – promitenți vânzători. Recurenta – promitenta cumpărătoare își poate valorifica dreptul, cu condiția îndeplinirii acestei condiții de valabilitate a contractului de vânzare. Recurenta nu a dobândit niciodată dreptul de a cumpăra apartamentul ce face obiectul prezentei cauze, decât cu respectarea prevederilor legale, deci inclusiv cu condiția respectării art. 159 alin. (5) C.proc.fisc.

Un cumpărător diligent are obligația de a verifica, înainte de a încheia o promisiune de vânzare, dacă bunul poate fi vândut, cu atât mai mult cu cât anterior, reclamanta a fost evacuată din primul apartament cu nr. 5 pe care trebuia să-l achiziționeze de la pârâți ca urmare a unei proceduri de evacuare, așadar avea cunoștință despre situația intimaților-pârâți.

Prin urmare, în virtutea obligației sale de diligență, recurenta trebuia să verifice dacă premisele respectării acestei condiții de valabilitate există în concret, ceea ce s-a și întâmplat deoarece aceasta, prin cererea de modificare a cererii chemare în judecată arată expres că ”am plătit pârâților prețul convenit, integral și am primit promisiunea acestora că îmi vor perfecta și actele de vânzare-cumpărare, dar să mai am puțină răbdare, deoarece au de plătit datorii către stat, termenul stabilit în acest sens fiind 19.12.2019”. Faptul că recurenta a făcut abstracție de acest aspect nu o îndreptățește să obțină neaplicarea în cazul său a acestei condiții legale de valabilitate a contractului de vânzare prefigurat, întrucât în caz contrar ar ajunge să beneficieze de roadele propriei culpe.

Critica recurentei subsumabilă art. 488 alin. (1) pct. 6 C.proc.civ în sensul că instanța de apel nu a motivat refuzul de a admite măcar în parte apelul său, în ceea ce-i privește pe pârâții B. și C., care dețin o cotă de 50% din imobil, Înalta Curte constată că și aceasta are un caracter nefondat.

Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a analizat această solicitare și a respins-o, ca urmare a coroborării dispozițiilor art. 57 alin. (1) din OUG nr. 80/2013 cu cele ale art. 827 C.proc.civ.

Potrivit art. 57 alin. (1) din OUG nr. 80/2013 ”

În cazul cererilor prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanța de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale și dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari

.”

Potrivit art. 827 C.proc.civ ”

Drepturile reale, precum și orice alte drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor și adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevăzute de lege ori de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept ori debitorul sau terțul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanțelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile și cheltuielile de executare

.”

Așadar, prin raportare la situația de fapt reținută în speță, este corectă soluția instanței de apel în sensul că nu se poate pronunța în cauză o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, deoarece creditoarea X. Bank are notată urmărirea silită imobiliară asupra întregului imobil încă din anul 2016, cu mult anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 464/2018 încheiată de recurentă cu pârâții, astfel, eventuala dobândire a dreptului de proprietate a recurentei îi este inopozabilă acestei creditoare.

Susținerea recurentei potrivit căreia urmărirea silită se referă doar la doi dintre pârâții coproprietari și că sub acest aspect, instanța de apel putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic măcar pentru o cotă de 50% din apartament este lipsită de orice suport legal și nu poate fi primită, deoarece notările/sarcinile care sunt înscrise în cartea funciară grevează asupra întregului imobil și au caracter indivizibil, fiind fără relevanță că doar unii dintre coproprietarii imobilului promis spre vânzare au calitatea de debitori în dosarul de executare silită. Acțiunea dispozițiilor art. 827 C.proc.civ. anterior  citat este, din acest punct de vedere, indivizibilă.

Având în vedere considerentele expuse și dispozițiile legale menționate, Înalta Curte a reținut caracterul nefondat al recursului, astfel cum a fost susținut prin criticile analizate anterior, dispunând, în conformitate cu prevederile art. 496 C.proc.civ., respingerea acestei căi de atac.