ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1384/2024

Ședința publică din data de 22 mai 2024

asupra cauzei de față, constată următoarele:

I. Circumstanțele cauzei

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București în data de 26.04.2018, sub nr. x/2018, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor, obligarea acestuia la plata investițiilor ce au ridicat valoarea imobilului situat în București, str. x, imobil ce a fost vândut în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997, precum și la plata prețului de piață plătit pentru acest imobil, în valoare de 9.756.663 RON (ROL).

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

În data de 02.07.2018, reclamanta a depus o cerere precizatoare, prin care a arătat că valoarea imobilului este de 44.650 euro, conform unei hotărâri judecătorești. A precizat că valoarea conform grilei notariale este de 41.240 euro, prin raportare la zona 35/A3, apartament cu o cameră.

Pârâtul Ministerul Finanțelor a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive, iar pe fond, a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată.

În data de 10.10.2018, reclamanta a precizat că solicită suma de 44.650 euro, reprezentând valoarea de piață a imobilului, respectiv că valoarea investițiilor este de 4.500 RON.

Prin sentința nr. 8328/20.12.2018, Judecătoria Sector 1 București a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă în data de 11.03.2018.

Prin sentința nr. 1573/22.10.2021, Tribunalul București, secția a V-a civilă a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, invocată de acesta, cu privire la capătul de cerere privind obligarea la plata investițiilor; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului, invocată de acesta, cu privire la capătul de cerere privind obligarea la plata prețului de piață; a respins capătul de cerere privind obligarea la plata investițiilor, ca fiind introdus împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins capătul de cerere privind obligarea la plata prețului de piață, ca neîntemeiat.

Prin decizia nr. 1183A/12.09.2022, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis apelul reclamantei împotriva sentinței; a schimbat, în parte, sentința, în sensul că l-a obligat pe pârât la plata, către reclamantă, a sumei de 52.500 euro, echivalent în RON la data plății, reprezentând prețul de piață al imobilului situat în București; l-a obligat pe pârât la plata cheltuielilor de judecată, constând în taxa judiciară de timbru de 5.667 RON și onorariu de expert, în cuantum de 2.600 RON; a menținut, în rest, dispozițiile sentinței.

Prin decizia nr. 281A/27.02.2023, aceeași instanță a admis cererea reclamantei de completare dispozitiv și a completat dispozitivul deciziei civile nr. 1183A/12.09.2022, în sensul că l-a obligat pe pârât la plata, către apelanta-reclamantă, a sumei de 7.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată aferente apelului, stabilite conform art. 453 alin. (2) C. proc. civ.

Împotriva acestor decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâtul Ministerul Finanțelor.

Recurentul a arătat că în mod eronat instanța de apel a apreciat că acțiunea intimatei-reclamante A. este întemeiată și că, în speță, sunt aplicabile dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

În cauză nu este îndeplinită nicio condiție dintre cele prevăzute imperativ de Legea nr. 10/2001.

Astfel, cu privire la existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, recurentul apreciază că reaua-credință a intimatei-reclamante nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul că aceasta știa sau ar fi putut sti că imobilul este revendicat de către foștii proprietari, că ar fi putut sau că ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de aceștia și că pasivitatea îi este imputabilă.

Nu există o hotărâre judecătorească prin care să se statueze că intimata-reclamantă ar fi fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, aceasta nedepunând minime diligențe înainte de cumpărare, pentru a afla care este titlul în baza căruia statul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului pe care urma să-l achiziționeze.

Nu este îndeplinită nici cea de-a doua condiție imperativă prevăzută de dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, respectiv contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Recurentul mai arată că în mod eronat a fost omologat raportul de expertiză întocmit în cauză, deoarece acesta nu reflectă prețul real al imobilului în discuție.

Intimata-reclamantă A. a achiziționat imobilul în temeiul Legii nr. 112/1995, la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieței, astfel încât în cauză operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind nepotrivit ca intimata-reclamantă să încaseze o diferență mai mare față decât valoarea achitată în contractul de vânzare-cumpărare.

Prin stabilirea valorii de piață la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare antemenționat se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, iar acesta din urmă în niciun caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașa-cumpărătoare (intimata-reclamantă).

Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte, de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul protejării drepturilor reclamantei în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995, și a art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, aceasta ar fi îndreptățită să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat de pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.

Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamantă și pierdut, ca urmare a evicțiunii, și nicidecum în raport cu valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport cu valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu.

Mai precizează recurentul că admiterea acțiunii în revendicare ori în constatarea nulității absolute semnifică, în mod logic și necesar, că imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de unde rezultă că el nu intră în câmpul de aplicare al Legii nr. 112/1995, întrucât art. 1 dispune că această lege se aplică numai imobilelor preluate cu titlu valabil (în urma unei decizii de referință a Curții Constituționale, nr. 73/1995, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 177/08.08.1995).

Este evident că prețul de cumpărare al imobilelor vândute în temeiul Legii nr. 112/1995, stabilit de art. 16 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, era mult inferior valorii de piață a acestor imobile, la data edictării legii, precum și în perioada cumpărării acestor imobile de către chiriași, începând cu anul 1996.

Așa fiind, indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor constituie, în mod vădit, o îmbogățire fără justă cauză a acestora, care încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii.

În ceea ce privește obligarea la plata cheltuielilor de judecată, recurentul arată că instanța, prin soluționarea procesului demarat de intimata-reclamantă, nu a făcut decât să tranșeze anumite aspecte formale, nu s-a avut în vedere numărul de termene de judecată care au avut loc în cauză, activitatea pe care a prestat-o avocatul la fiecare termen ori probele administrate.

Mai mult, intimata-reclamantă a stabilit, în contractul de asistență juridică, un onorariu fix, care urma a fi plătit indiferent de modalitatea de finalizare a procesului, acesta fiind achitat anterior finalizării litigiului.

În consecință, arată că onorariul de avocat, în cuantum de 7.000 RON, este exagerat de mare față de complexitatea litigiului.

Raportul întocmit în cauză, în condițiile art. 493 alin. (2) și (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul de filtru, fiind comunicat părților, iar, prin încheierea din 07.02.2024, completul de filtru a admis în principiu recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor, prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București, împotriva deciziei nr. 1183A/12.09.2022, a fixat termen de judecată, în ședință publică, pentru soluționarea acestuia la data de 22.05.2024 și a constatat ca fiind nul recursul declarat de aceeași parte împotriva deciziei nr. 281A/27.02.2023 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă A. a invocat următoarele excepții: excepția de inadmisibilitate în ce privește criticarea, în recurs, a unor aspecte ce privesc proba cu expertiza administrată în fața primei instanțe; excepția de nulitate a argumentelor ce privesc raportul de expertiză, pentru neîncadrarea acestora în dispozițiile art. 488 C. proc. civ. excepția de inadmisibilitate a recursului formulat împotriva deciziei nr. 281A/27.02.2023, respectiv a argumentelor ce privesc cheltuielile de judecată.

Pe fondul recursului, intimata a arătat că, în cauză, sunt îndeplinite condițiile cerute de legiuitor pentru acoperirea prejudiciului cauzat de evicțiune.

În ceea ce privește condiția încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, a precizat că buna-credință se prezumă, recurentul-pârât fiind ținut a proba pretinsa rea-credință a intimatei-reclamante, probă care nu a fost realizată în speță.

Mai mult, consideră că a oferi efecte juridice unei pretinse lipse de diligență a intimatei-reclamante nu reprezintă altceva decât o încercare de deturnare a răspunderii recurentului-pârât pentru evicțiune.

Totodată, a menționat și că buna-credință a intimatei-reclamante este consolidată, din moment ce, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, imobilul nu forma obiectul vreunui litigiu, această dovadă regăsindu-se în dosarul nr. x/2008.

A arătat și că în lipsa acestei dovezi nu era posibilă încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Precizează și că, în mod corect, a reținut instanța de apel incidența puterii de lucru a deciziei nr. 154/17.02.2016 a Curții de Apel București, prin care s-a statuat deja asupra legalității contractului de vânzare-cumpărare, respectiv asupra încheierii contractului cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

Or, prin recursul formulat, partea adversă nu a putut proba contrariul.

În ceea ce privește cea de-a doua condiție, constând în desființarea contractului de vânzare-cumpărare, a arătat că în mod corect și legal a reținut instanța de apel că noțiunea de desființare este un concept juridic care include orice situație care lipsește de efecte juridice contractul în cauză.

De asemenea, se reține în mod judicios că art. 20 alin. (2)

1

din Legea nr. 10/2001 configurează domeniul de aplicare al conceptului folosit de legiuitor, prin includerea atât a situațiilor de anulare a contractului, cât și de lipsire a preferabilității, în cadrul acțiunilor în revendicare în care sunt exhibate astfel de contracte.

Or, prin sentința civilă nr. 4828/16.03.2012 a Judecătoriei Sector 1 București, rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 154/17.02.2016 a Curții de Apel București, ambele pronunțate în dosarul nr. x/2008, a fost configurată lipsirea de efecte a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997, prin admiterea acțiunii în revendicare, formulate de reclamanții B. și C. împotriva intimatei-reclamante.

Astfel, o interpretare restrictivă a art. 50 și a art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, în sensul că prin sintagma desființare se înțelege exclusiv anularea contractelor de vânzare încheiate de chiriași conform Legii nr. 112/1995, ar lipsi de orice remediu juridic efectiv o suită de persoane/foști chiriași ce au fost deposedați de bunurilor lor, în urma comparării de titluri, fără anularea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de aceștia.

În realitate, în acord cu decizia recurată, apreciază că, prin desființare, trebuie să se înțeleagă orice fel de deposedare pe care a suferit-o fostul chiriaș, respectiv orice fel de evicțiune pe care acesta a fost nevoit să o suporte în urma acțiunii ori inacțiunii statului român, constând în cadrul legislativ pe care l-a edictat în această materie în perioada 1990-2013.

Suplimentar, menționează și incidența principiului actus interpretandus est potius ut valeat quam pereat, conform căruia orice normă juridică trebuie interpretată astfel încât să se identifice posibilitatea aplicării ei, iar nu să se motiveze imposibilitatea aplicării sale.

În ceea ce privește remediile incidente în speță, respectiv restituirea prețului de piață al imobilului, a arătat că, la momentul pronunțării deciziei nr. 154/17.02.2016 a Curții de Apel București, a suferit o evicțiune, fiind incidente regulile speciale ale Legii nr. 10/2001 sub aspectul răspunderii pentru evicțiune.

Mai mult, însăși instanța de recurs din dosarul nr. x/2008 a arătat, în cuprinsul deciziei nr. 154/17.02.2016, următoarele aspecte relevante și în soluționarea prezentei cauze:

"intimata-pârâtă nu poate invoca încălcarea dreptului său de proprietate decurgând din contractul de vânzare-cumpărare neanulat, deoarece are la dispoziție calea dreptului comun pentru recuperarea prețului de piață al imobilului. În plus, prin Legea nr. 1/2009 s-a introdus art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, care prevede că proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor (...). Astfel, Legea nr. 1/2009 permite pârâților foști chiriași, cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, să obțină o reparație integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului, pe calea dreptului comun, la restituirea prețului de piață al imobilului."

Or, date fiind considerentele decizorii ale hotărârii Curții de Apel București, reținute în cuprinsul unei hotărâri judecătorești rămase definitive și care beneficiază de autoritate de lucru judecat, arată că a înțeles să își afirme dreptul de proprietate pe care l-a pierdut/de care am fost evinsă de statul român, în cadrul prezentului demers procedural.

În aceste condiții, în mod corect și legal a reținut Curtea de Apel București, prin decizia recurată, autoritatea de lucru judecat a considerentelor deciziei civile nr. 154/17.02.2016, prin care se indică în mod clar că dispozițiile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 sunt incidente asupra situației intimatei-reclamante.

În alte cuvinte, instanța a indicat remediile la care trebuie să aibă acces intimata-reclamantă în urma evicțiunii suferite, aceasta fiind expres stabilită ca fiind contravaloarea prețului de piață pentru imobilul de care a fost evinsă.

Mai precizează și că o interpretare contrară, precum cea invocată de către recurentul-pârât, ar conduce la încălcarea dispozițiilor exprese ale art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, prin care se reține în mod expres modalitatea de reparație a prejudiciului suferit, prin restituirea contravalorii prețului de piață, a însemna încălcarea autorității de lucru judecat a deciziei civile nr. 154/17.02.2016, pronunțată de către Curtea de Apel București în dosarul nr. x/2008, și a dreptului său de proprietate, garantat de art. 44 din Constituția României și de art. 480 C. civ. de la 1864.

De asemenea, ar reprezenta și suportarea unei sarcini excesive în urma admiterii acțiunii în revendicare indicate, în dosarul nr. x/2008, în condițiile în care intimata-reclamantă a fost deposedată de bunul pe care îl stăpânea prin încheierea unui contract translativ de proprietate cu reprezentanții statului român și nu a fost despăgubită.

Mai arată și că orice altă interpretare ar constitui o "rupere" a echilibrului de care trebuie să se bucure inclusiv foștii chiriași, în conformitate cu cele statuate de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Raicu c. României, precum și în cauza Pincova și Pine c. Cehia.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu titlu preliminar, se constată că, în speță, prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, intimata-reclamantă a solicitat, în temeiul dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, obligarea recurentului-pârât Ministerul Finanțelor la plata prețului de piață și a investițiilor aferente imobilului situat în București, str. x, a cărui proprietate - dobândită în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 - a pierdut-o în concursul cu moștenitorii fostului proprietar, ca efect al admiterii acțiunii în revendicare formulată de aceștia, prin sentința nr. 4828/16.03.2012, pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. x/2008 (irevocabilă prin decizia nr. 154/17.02.2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie).

Printr-o primă critică circumscrisă ipotezei prevăzute de unicul motiv de casare invocat, art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul-pârât a invocat interpretarea și aplicarea greșită, de către instanța de apel, a dispozițiilor art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Astfel, în ceea ce privește cea dintâi condiție prescrisă de norma de drept material evocată, ce constă în existența unui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, recurentul-pârât a susținut că aceasta nu este îndeplinită în speță având în vedere că "reaua-credință a intimatei-reclamante nu poate fi pusă la îndoială, dat fiind faptul că aceasta știa sau ar fi putut ști că imobilul este revendicat de către foștii proprietari, că ar fi putut sau ar fi trebuit să se informeze despre demersurile întreprinse de aceștia și că pasivitatea le este imputabilă".

A mai susținut, totodată, și că "nu există o hotărâre judecătorească prin care să se statueze că intimata-reclamantă ar fi fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare".

Critica nu poate fi primită, întrucât ignoră situația juridică a bunului imobil în litigiu, astfel cum a fost determinată prin hotărârile judecătorești pronunțate în litigiul anterior, având ca obiect acțiune în revendicare.

În acest sens, prin decizia nr. 154/17.02.2016, pronunțată în dosarul nr. x/2008, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie a reținut că, în cadrul acțiunii în revendicare, intimata-pârâtă A. (intimata-reclamantă din prezenta cauză) a invocat în favoarea sa contractul de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997 încheiat cu Consiliul General al Municipiului București - Departamentul Patrimoniului Imobiliar - Direcția de Administrare a Fondului Imobiliar, în temeiul Legii nr. 112/1995, contract care îi conferă un bun, în sensul Convenției europene pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Astfel, prin decizia pronunțată de Curtea de Apel București în pricina anterioară s-a statuat în sensul că "în mod corect s-a constatat în fazele procesuale anterioare că intimata-pârâtă, cumpărător al imobilului revendicat în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/16.04.1997 încheiat în baza Legii nr. 112/1995, care nu a fost anulat în urma unei acțiuni în justiție formulate în conformitate cu art. 45 din Legea nr. 10/2001, republicată, se bucură la rândul său de un bun, titlul său de proprietate consolidându-se în virtutea legii (prin expirarea termenului de prescripție special prevăzut de art. 45 alin. final) și beneficiind de prezumția legală de validitate și legalitate."

De asemenea, prin aceeași hotărâre judecătorească s-a reținut și că intimata-reclamantă poate invoca încălcarea dreptului său de proprietate decurgând din contractul de vânzare-cumpărare neanulat, deoarece are la dispoziție remediul recunoscut prin Legea nr. 1/2009 (prin care a fost introdus art. 50

1

din Legea nr. 10/2001) și care permite foștilor chiriași, cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, să obțină o reparație integrală a pierderii bunului, prin obligarea statului la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

Cu toate că recurentul-pârât nu a avut calitatea de parte în litigiul anterior, iar astfel să i se poată opune principiul res judicata pro veritate habetur în raport cu judecata anterioară, totuși, dezlegările date prin decizia civilă nr. 154/17.02.2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, în legătură cu mijloacele procesuale de care se bucură intimata-reclamantă din prezenta cauză, sunt pe deplin opozabile, ca mijloc de probă, și în litigiul pendinte, din moment ce acestea constituie însăși cauza juridică a prezentului demers judiciar, iar pârâtul a omis să facă o eventuală dovadă contrară a acestora.

În aceste coordonate, cum în prezenta fază procesuală nu mai pot fi cenzurate elementele de fapt și de apreciere pe care s-a fundamentat judecata devolutivă din apel, inclusiv din perspectiva administrării mijloacelor probatorii, în mod judicios s-a reținut de către curtea de apel că dreptul intimatei-reclamante la acordarea prețului de piață al imobilului a fost consfințit prin decizia civilă nr. 154/17.02.2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Totodată, în acord cu aceste considerații, aducerea în discuție, în fața instanței de recurs, a unei eventuale rele-credințe a intimatei-reclamante la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în scopul înlăturării aplicabilității dispozițiilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, este, de asemenea, oprită, dată fiind natura juridică a prezentei căi extraordinare de atac, care nu permite cercetarea faptelor cauzei, ci doar verificarea legalității actului jurisdicțional atacat.

Mai mult, procedând în această manieră, se observă și că recurentul-pârât tinde la eludarea dispozițiilor art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, referitoare la termenul limită în care putea fi contestat titlul de proprietate al intimatei-reclamante, care a fost luat în analiză, în cadrul acțiunii în revendicare, ca titlu de proprietate valid și neanulat, efectele sale juridice fiind ineficientizate doar ca urmare a soluției pronunțate în litigiul având ca obiect revendicare (prin care a fost acordată preferabilitate titlului deținut de reclamanții din respectiva pricină), fiind consolidat, ca efect al împlinirii acestuia, cum corect s-a constatat.

Mai mult, în dosarul având ca obiect cererea de revendicare, niciuna dintre instanțe nu a reținut reaua-credință a intimatei-reclamante la încheierea contractului în discuție, ci, dimpotrivă, s-a constatat, astfel cum s-a arătat, că acesta nu a fost anulat și că face dovada existenței în patrimoniul acesteia a unui bun în înțelesul Convenției europene pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

În aceste circumstanțe, susținerea recurentei-pârâte referitoare la lipsa unei hotărâri judecătorești care să constate buna-credință a intimatei-reclamante la încheierea contractului de vânzare apare ca fiind formală, aspectul încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 nemaiputând fi contestat la acest moment.

Neîntemeiată este și critica recurentului-pârât referitoare la neîndeplinirea celei de-a doua cerințe prevăzute de dispozițiile art. 50

1

alin. (1) din Legea nr. 10/2001, conform căreia contractul să fi fost desființat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Astfel, este eronată susținerea recurentului în sensul că reclamanta nu a făcut dovada respectării acestei condiții, întrucât "contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat", din moment ce, în acord cu cele reținute de către instanța de apel (în urma unei interpretări gramaticale, sistematice, prin analogie și teleologice a textului de lege), conceptul juridic de "desființare" a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 are în vedere toate situațiile de ineficacitate a acestor acte juridice, incluzând, astfel, și ipoteza dedusă judecății, de lipsire a preferabilității acestora în cadrul acțiunilor în revendicare, cu ocazia comparării titlurilor de proprietate aflate în concurs.

Această concluzie decurge în mod logic, cum corect a reținut instanța de apel, din chiar conținutul prevederilor art. 20 alin. (2)

1

din același act normativ, care, stabilind o situație similară a chiriașilor care au cumpărat cu bună-credință, în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate (deși, de această dată, în vederea recunoașterii unui drept al acestora la o locuință din fondurile locative gestionate de consiliile locale, respectiv de Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Locuințelor), a explicitat înțelesul acestei noțiuni juridice, în sensul că desființarea poate surveni "fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare".

Cum scopul reglementării celor două norme juridice este unul similar, respectiv conferirea unei protecții juridice foștilor chiriași, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate în baza Legii nr. 112/1995, au fost desființate, este evidentă intenția de a se recunoaște acestei noțiuni juridice un domeniu mai larg de aplicare, nemărginit doar la desființarea actului juridic ca efect al exercitării unei acțiuni clasice cu o atare finalitate (acțiunea în nulitate, acțiunea în rezoluțiune), ci care include și situația acelor bunuri care au fost pierdute de cumpărători ca urmare a admiterii unei acțiuni în revendicare, precum în speță.

De altfel, includerea în sfera conceptului juridic de "desființare" a contractului de vânzare-cumpărare și a acțiunilor în revendicare este justificată și în raport cu efectele concrete produse în patrimoniul cumpărătorului în ceea ce privește pierderea bunului, care sunt aceleași, indiferent că deposedarea are loc ca urmare a admiterii unei acțiuni în nulitate sau a admiterii unei acțiuni în revendicare.

Efectele celor două acțiuni asupra proprietății imobilului fiind practic aceleași, este firesc ca și reparația ce intervine în cele două cazuri pentru cumpărătorul de bună-credință, care a încheiat contractul cu respectarea Legii nr. 112/1995, să fie echivalentă, foștii chiriași, aflați în unul dintre cele două cazuri, neputând fi discriminați în legătură cu dreptul lor la contravaloarea de piață a imobilului, aspect interzis de dispozițiile art. 14 din Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, cu referire la art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la aceasta.

Așadar, din moment ce intimata-reclamantă a demonstrat că situația sa juridică, existentă în legătură cu imobilul în cauză, corespunde ipotezei normative reglementate prin art. 50

1

din Legea nr. 10/2001 (respectiv că titlul său de proprietate, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, a fost lipsit de efecte în concursul cu cel al moștenitorilor fostului proprietar, căruia i s-a dat preferință în cadrul acțiunii în revendicare inițiate de aceștia), astfel cum s-a constatat inclusiv în cuprinsul considerentelor deciziei nr. 154/17.02.2016 a Curții de Apel București, în mod corect a reținut instanța de apel incidența, în speță, a acestor dispoziții de drept material.

Cea de-a doua critică dedusă judecății prin memoriul de recurs, referitoare la greșita omologare a raportului de expertiză întocmit în cauză, "deoarece acesta nu reflectă prețul real al imobilului în discuție", nu poate fi, de asemenea, primită, dat fiind că aceste aspecte, ce pun în discuție însăși analiza unui mijloc de probă administrat de către instanța de apel, nu pot forma obiectul controlului de legalitate al instanței de recurs.

Totodată, va fi înlăturată și susținerea recurentului-pârât în sensul că "în speță operează îmbogățirea fără justă cauză", prin "încasarea unei diferențe mai mari față de valoarea achitată prin contractul de vânzare-cumpărare", din moment ce, în realitate, recurentul-pârât înțelege să critice, din perspectiva unei pretinse îmbogățiri fără just temei, "indemnizarea cumpărătorilor la valoarea de piață actuală a imobilelor", cum chiar acesta arată prin memoriul de recurs.

Or, susținerii recurentului-pârât i se opune însuși conținutul prevederilor art. 50

1

din Legea nr. 10/2001, prin care este recunoscut "dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare" proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, au fost desființate.

Formulată în acești termeni, care pune în discuție mai degrabă simpla nemulțumire în raport cu o soluție legislativă, susținerea recurentului-pârât nu este susceptibilă de analiză în recurs, fiind lipsită de rigoarea indicării unei critici punctuale de nelegalitate.

Nici susținerile subsecvente ale recurentului-pârât, formulate în legătură cu valoarea despăgubirii acordate intimatei-reclamante, nu se traduc în veritabile critici de nelegalitate, ci privesc, în realitate, aspecte de fapt menite să combată modalitatea de evaluare a bunului, astfel cum a fost stabilită prin raportul de expertiză judiciară administrat în fața primei instanțe.

În acest sens, recurentul afirmă că, în speță, se impunea "stabilirea valorii de piață a bunului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare", pentru ca ulterior să poată fi determinat "cuantumul real al sporului de valoare", respectiv că determinarea cuantumului despăgubirii ar fi trebuit să aibă loc "prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat de pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil".

Așadar, nici aceste susțineri nu vor putea face obiectul analizei instanței de recurs, din moment ce tind la o reevaluare a probatoriului administrat în calea ordinară de atac, având în vedere că, în considerarea dispozițiilor exhaustive ale art. 483 alin. (3) C. proc. civ., în prezenta fază procesuală pot fi deduse judecății doar aspectele de nelegalitate ale hotărârii atacate.

Nefondată este și susținerea recurentului-pârât în sensul că "obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu", din moment ce aceasta ignoră temeiul juridic al acțiunii intimatei-reclamante, respectiv prevederile art. 50

1

din Legea nr. 10/2001.

Or, aceste dispoziții legale derogă de la dreptul comun, fiind cele care stabilesc, în mod expres, modalitatea și condițiile de despăgubire a persoanelor care au cumpărat în baza Legii nr. 112/1995 și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.

Astfel fiind, din moment ce acestea au un caracter special față de dispozițiile de drept comun în materie de evicțiune, prevăzute de art. 1.337 și urm. C. civ. de la 1864, se aplică prioritar, înlăturând de la aplicare normele de drept comun, conform principiului de drept specialia generalibus derogant.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor, prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București, împotriva deciziei nr. 1183 A din 12 septembrie 2022, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Având în vedere soluția de respingere a recursului, se constată că recurentul-pârât se află în poziția procesuală de parte care a pierdut procesul, în sensul art. 453 alin. (1) C. proc. civ., astfel că cererea intimatei-reclamante, de acordare a cheltuielilor de judecată aferente recursului, apare ca fiind întemeiată.

Urmează a fi făcută, însă, aplicarea art. 451 alin. (2) C. proc. civ., în sensul reducerii cuantumului cheltuielilor ce vor fi puse în sarcina recurentului-pârât, apreciindu-se că, față de nivelul de complexitate al problemelor de drept suscitate de criticile din recurs și de împrejurarea că această cale de atac a fost soluționată, în ședință publică, la primul termen de judecată, suma de 5.000 RON, ce se va acorda cu acest titlu (față de onorariul de avocat în cuantum de 9.471,26 RON pe care reclamanta l-a achitat și a cărui dovadă a fost făcută prin factura nr. x/03.10.2023 și prin extrasul de cont nr. 196/04.10.2023, depuse la dosar), are caracter rezonabil și echitabil.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor, prin Direcția Generală Regională a Finanțelor Publice București, împotriva deciziei nr. 1183 A din 12 septembrie 2022, pronunțată de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Obligă pe recurentul-pârât la plata sumei de 5.000 RON către intimata-reclamantă A., cu titlu de cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunțată în ședință publică astăzi, 22 mai 2024.