ÎCCJ, decizie (scj.ro #146133)

Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil ipotecat. Contract de garanție reală imobiliară cu clauză de inalienabilitate. Cerere având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare. Opunerea creditorului ipotecar

Cuprins pe materii :

Drept civil. Contracte.

Index alfabetic :

hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare

antecontract de vânzare-cumpărare

ipotecă

interdicție de înstrăinare

C.civ. din 1864, art. 969, art. 948

Menționarea în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare a faptului că imobilul este grevat de dreptul de ipotecă de rang I și de interdicția de înstrăinare, precum și a faptului că promitentul cumpărător s-a obligat să preia o dată cu încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și sarcina instituită asupra imobilului, constituie, în aplicarea dispozițiilor art. 969 C.civ. din 1864, o limitare convențională voluntară a prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenului litigios, stipulată anterior și în contractele de garanție reală imobiliară încheiate succesiv de promitentul vânzător pentru creditele contractate de promitentul cumpărător.

Termenii în care a fost redactată, în mod clar și neechivoc, clauza de inalienabilitate exclud posibilitatea - potrivit convenției părților - de a încheia contractul de vânzare cumpărare fără acordul expres  al creditorului ipotecar, obligație asumată de garant prin contractul de garanție imobiliară reală, astfel încât, în temeiul principiului libertății contractuale, părțile contractante și-au limitat - ele însele - prerogativele prin consemnarea respectivei clauze în cuprinsul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Limitarea convențională voluntară a prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenului litigios, în toate contractele de garanție imobiliară, cât și în antecontractul de vânzare cumpărare, a fost instituită pentru protejarea unui interes legitim și serios al creditoarei, care a și demarat  procedura de executare silită a imobilului adus în garanție pentru neexecutarea obligațiilor asumate de către reclamanta debitoare. În acest context, nu se poate reține a fi abuziv refuzul creditorului pentru înstrăinarea imobilului, de vreme ce aducerea bunului în patrimoniul debitorului (promitentul cumpărător), aflat în procedura insolvenței, ar permite înscrierea la masa credală și a altor creditori, diminuându-i, astfel, șansele de recuperare a creanței.

Secția I civilă, decizia nr. 606 din 22 februarie 2018

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Hunedoara, reclamanta Societatea Profesională Casa de Insolvență A., în calitate de administrator judiciar al societății B. SRL, a solicitat, în contradictoriu cu pârâții C., Banca D. - Agenția Hunedoara și Municipiul Hunedoara pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul teren intravilan, în suprafață de 2.073 mp, situat în municipiul Hunedoara, înscris în CF x11, provenită din conversia de pe hârtie a CF x43/A, nr. top /nr. cad. x/110/B/5/2, în baza obligațiilor asumate prin antecontractul autentificat sub nr. x/2009 de către Biroul Notarului Public X., încheiat între societatea comercială pe care o reprezintă, aflată în insolvență și pârâta C.; în subsidiar, obligarea pârâtei C. să încheie contract autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu și obligarea pârâților Banca D. - Agenția Hunedoara și Municipiul Hunedoara să-și dea acordul la încheierea actului autentic.

Prin sentința civilă nr. 1786 din 06.11.2015, Judecătoria Hunedoara a declinat în favoarea Tribunalului Hunedoara competența de soluționare a cauzei, raportat la valoarea obiectului pricinii.

Prin sentința civilă nr. 1946 din 12.08.2016, Tribunalul Hunedoara, Secția I civilă a respins acțiunea.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel, reclamanta.

Prin decizia civilă nr. 304 din 1.03.2017, Curtea de Apel Alba Iulia, Secția I civilă a respins apelul declarat de reclamantă.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta Societatea Profesională Casa de Insolvență A. – Administrator Judiciar al S.C. B. S.R.L. a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel Alba Iulia.

În motivarea cererii de recurs, invocând motivele de recurs înscrise în art. 488 alin. (1) pct. 6 și pct.8 C.proc.civ., recurenta-reclamantă a formulat, în esență, următoarele critici:

In susținerea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin.(1) pct. 6 C.proc.civ., recurenta a susținut că motivarea deciziei instanței de apel cuprinde motive străine de natura cauzei și nu are legătură cu analiza condițiilor de admisibilitate a acțiunii sale, astfel încât soluția de respingere a apelului nu se datorează faptului că nu ar fi îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic. Instanța de apel are în vedere strict raportul juridic dintre părți și bancă, raport juridic distinct, chiar dacă conex, celui născut între promitentul-vânzător și promitentul-cumpărător, omis însă a fi analizat în cauză.

In cadrul criticilor încadrate de recurentă în motivul de nelegalitate prevăzut de art.488 alin. (1) pct.8 C.proc.civ., aceasta susține că este lipsit de fundament juridic considerentul instanței de apel în sensul că Banca D. a început executarea silită a imobilului ipotecat pentru neexecutarea obligațiilor asumate de societatea debitoare reclamantă, condiții în care refuzul pârâtei Banca D. de a-și da acordul la înstrăinarea bunului de către garantul C. nu ar putea fi considerat abuziv, câtă vreme aducerea bunului în patrimoniul debitoarei și, implicit, concursul altor creditori, i-ar diminua șansele de recuperare a creanței.

Susține recurenta că, la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, imobilul care a făcut obiectul antecontractului era grevat de dreptul de ipotecă de rang I și de interdicția de înstrăinare și grevare în favoarea Băncii D., iar această împrejurare a fost cunoscută de promitentul cumpărător care și-a asumat obligația de a prelua această sarcină odată cu încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, context în care niciunul dinte intimați nu ar fi prejudiciați. Este de observat că, prin perfectarea transferului dreptului de proprietate solicitat se urmărește aducerea imobilului în patrimoniul societății și nu scoaterea bunului din acest patrimoniu. Societatea este singura care a beneficiat de acest imobil, având posesia lui din 2009, folosindu-l pentru a garanta creditele care au fost necesare pentru desfășurarea activității.

Arată că, în situația în care bunul intră în patrimoniul societății, intimații Banca D. SA și Municipiul Hunedoara dobândesc calitatea de creditori garantați, pentru că ipotecile vor fi constituite asupra imobilului aflat în proprietate societății și, în situația valorificării bunului, aceștia ar avea prioritate la distribuirea prețului și nu s-ar pune problema de a suporta concursul altor creditori, astfel cum reține, greșit, instanța de apel.

În consecință, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului.

La data de 20.06.2017, intimata Banca D. SA a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune cu privire la executarea obligației de a face, iar pe fond, a solicitat respingerea recursului.

La data de 26.06.2017, intimatul Municipiul Hunedoara a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului.

Învestită cu soluționarea cererii de recurs, Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă, a procedat la data de 5.07.2017 la întocmirea raportului asupra admisibilității în principiu a recursului și, constatându-se că raportul întrunește condițiile art. 493 alin. (3) C.proc.civ., completul filtru a dispus comunicarea acestuia, pentru ca părțile să își exprime punctele de vedere, astfel cum  prevăd dispozițiile art. 493 alin. (4) C.proc.civ.

Potrivit dovezilor aflate dosarul de recurs, raportul asupra admisibilității în principiu a fost comunicat părților care nu au formulat un punct de vedere la raport.

Prin încheierea din data de 21.09.2017, Înalta Curte de Casație și Justiție a constatat că cererea de recurs îndeplinește condițiile de admisibilitate și, reținând dispozițiile art. 493 alin. (5) și (6) și art. 493 alin. (7) C.proc.civ., a dispus admiterea în principiu a recursului declarat de reclamantă, fixând termen de judecată la 23.11.2017 cu citarea părților, în ședință publică.

La termenul de judecată din 18.01.2018 s-a dispus, în baza art. 38 C.proc.civ., introducerea

în cauză a S.C. E. LTD în calitate de intimată-pârâtă având în vedere contractul de vânzare-cumpărare de creanțe nr. x din 31.08.2017 și, pe cale de consecință, citarea acesteia în proces.

Examinând hotărârea atacată, având în vedere raportul întocmit asupra admisibilității în principiu și limita impusă de criticile din cererea de recurs susceptibile de încadrare în cazurile de casare prevăzute de art. 488 pct. 6 și 8 C.proc.civ., Înalta Curte va constată că recursul reclamantei este nefondat, pentru considerentele care succed:

Analizând, cu titlu preliminar, excepția privind prescripția dreptului la acțiune cu privire la executarea obligației de a face, respectiv a exercitării acțiunii privind pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, Înalta Curte subliniază faptul că regimul juridic al prescripției extinctive, inclusiv regimul juridic de invocare a acesteia, este supus, în interpretarea dispozițiilor art. 6 alin. (4) C.civ., dispozițiilor Decretului nr. 167/1958.

Astfel, art. 6 alin. (4) C.civ. stipulează că „prescripțiile, decăderile și uzucapiunile începute și neîmplinite la data intrării in vigoare a legii noi sunt în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit". Textul legal evocat conține sintagma "în întregime", ceea ce rezultă că legea sub imperiul căreia prescripția a început să curgă va guverna atât aspectele de drept material, cât și pe cele de drept procesual referitoare la prescripție, chiar dacă termenul se împlinește după intrarea în vigoare a noului Cod civil.

Prin urmare, prescripțiile extinctive începute anterior intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil și împlinite ori cele neîmplinite la data de 1 octombrie 2011 - astfel cum este situația juridică de față - rămân în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit, inclusiv sub regimul invocării lor, care este dat, în speță, de dispozițiile înscrise în Decretul nr. 167/1958, act normativ sub imperiul căruia acestea au început să curgă. În considerarea acestor argumente, chiar dacă litigiul de față este introdus după data intrării în vigoare a noului Cod civil (01 octombrie 2011), excepția prescripției extinctive, ca excepție de fond, peremptorie și absolută, poate fi invocată atât de instanța de judecată, din oficiu, cât și de părțile interesate, indiferent de etapa procesuală a litigiului.

De altfel, relativ la problema de drept referitoare la regimul de invocare a excepției prescripției extinctive, Înalta Curte de Casație și Justiție, în interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 5, art. 201 și art. 223 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil și ale art. 6 alin. (4), art. 2.512 și art. 2.513 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, a statuat - prin Decizia nr. 1 din 17 februarie 2014 pronunțată în soluționarea unui recurs în interesul legii - că prescripțiile extinctive începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeași dată, rămân supuse dispozițiilor art. 18 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă, astfel încât atât instanțele de judecată, din oficiu, cât și părțile interesate pot invoca excepția prescripției extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011.

În privința regimului juridic de invocare a excepției prescripției, instanța supremă a reținut, în cuprinsul deciziei obligatorii, că „noul regim juridic al prescripției extinctive, al cărei specific constă și în aceea că prescripția nu operează de plin drept, aceasta putând fi invocată exclusiv de partea interesată in limine litis, iar nu și de către organul de jurisdicție, este aplicabil doar prescripțiilor care au început să curgă după data intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, 1 octombrie 2011. Spre deosebire de acestea, prescripțiile începute și împlinite ori cele neîmplinite la 1 octombrie 2011 rămân în întregime supuse dispozițiilor legale care le-au instituit, inclusiv sub regimul invocării lor, guvernat de dispozițiile art. 18 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctivă”.

În cazul de față, prescripția extinctivă, a fost invocată în recurs de intimata-pârâtă Banca D., pentru o situație juridică neîncheiată înainte de intrarea în vigoare a legii noi, aceasta rămânând supusă dispozițiilor care a instituit-o, respectiv a Decretului nr. 167/1958 care, prin dispozițiile procedurale pe care le instituia, prevedea posibilitatea invocării excepției din oficiu de către instanța de judecată, ori de partea interesată, oricând în cursul judecării cauzei, ceea ce îi conferea caracterul unei excepții de ordine publică (art. 18 din Decretul nr. 167/1958).

Așadar, în circumstanțele particulare speței, Înalta Curte procedând la examinarea excepția prescripției dreptului la acțiune va constata că excepția invocată de intimata-pârâtă nu este întemeiată.

Din cuprinsul antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x din 11.12.2009 la Biroul Notarului Public X., reiese împrejurarea că părțile, de comun acord, au convenit ca „preluarea în stăpânire a bunului imobil teren de către promitentul cumpărător să se facă de la data semnării și autentificării antecontractului".

Cum în cauză nu s-a contestat împrejurarea că promitentul cumpărător a preluat posesia bunului imobil cu acordul promitentului-vânzător din momentul încheierii antecontractului de vânzare - cumpărare, urmează a se reține faptul că, prin predarea posesiei bunului ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, promitentul-vânzător a săvârșit un act de recunoaștere tacită a obligațiilor asumate prin contract, echivalând cu recunoașterea dreptului promitentului-cumpărător, în sensul art. 16 lit. a) din Decret, împrejurare care constituie o cauză de întrerupere a termenului de prescripție.

Întrucât, în toată această perioadă, promitentul-vânzător nu a contestat posesia promitentului-cumpărător, rezultă că acțiunea reclamantului înregistrată la data de 19.08.2015, prin care dorește valorificarea unui drept de creanță, a fost formulată cu respectarea termenului general de prescripție prevăzut de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958.

Pe fondul cauzei, printr-un prim motiv de recurs înscris în art. 488 pct. 6 C.proc.civ., reclamanta a invocat nelegalitatea deciziei atacate susținând, în esență, că motivarea deciziei instanței de apel cuprinde motive străine de natura cauzei și nu are legătură cu analiza condițiilor de admisibilitate a acțiunii promovate.

Contrar celor arătate de recurentă, criticile referitoare la nemotivarea deciziei recurate nu sunt întemeiate.

Arătarea motivelor de fapt și de drept pe care se fundamentează soluția adoptată constituie, într-adevăr, o obligație a instanței rezultată atât din dispozițiile art. 425 C.proc.civ., cât și din dispozițiile art. 6 parag. 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Art. 6 parag. 1 din Convenția europeană obligă instanțele să își motiveze hotărârile, însă aceasta nu presupune a da un răspuns detaliat fiecărui argument (Hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului în cauza

Van de Hurk c. Olandei

din 19 aprilie 1994), astfel încât întinderea obligației de motivare poate varia în funcție de natura hotărârii și trebuie stabilită în lumina circumstanțelor cauzei (Hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului în cauza

Buzescu c. României

din 24 mai 2005).

Raportat la cauza pendinte, hotărârea instanței de apel fundamentează, prin argumentele pertinente menționate în cuprinsul său, soluția de respingere a apelului, critica nefiind sub incidența ipotezei de casare prevăzută de art.488 pct.6 C.proc.civ., vizând evocarea unor considerente care nu au legătură cu natura cauzei.

În esență, Curtea de Apel a reținut perfectarea unei promisiuni de vânzare cumpărare privind imobilul din litigiu încheiată la data de 11.12.2009 între S.C. B. S.R.L. și C. și a analizat conținutul convenție semnalând faptul că în cuprinsul acesteia părțile au menționat, pe lângă prețul și termenul de plată și existența unei sarcini asupra imobilului (ipotecă de rang I instituită în favoarea pârâtei Banca D. SA), precum și a unei clauze referitoare la interdicția de înstrăinare.

În același sens, Curtea de Apel s-a raportat și la contractul de garanție reală imobiliară pe care pârâta C. l-a semnat la data de 20.07.2011, în cuprinsul căruia s-a menționat obligația din partea garantului de a nu înstrăina imobilul fără aprobarea băncii, clauză inserată și în alte contracte constituite pentru garantarea unor linii de creditare acordate de Banca D. societății reclamante.

Instanța de apel, examinând clauza de inalienabilitate voluntară din cuprinsul antecontractului care face obiectul de față, a concluzionat că refuzul pârâtei Banca D. de a-și da acordul pentru transferul dreptului de proprietate către societatea reclamantă nu poate fi considerat abuziv, întrucât pârâta a demarat împotriva reclamantei procedura de executare silită, pentru nerespectarea obligațiilor contractuale, dorind - totodată - evitarea concursului altor creditori ai reclamantei aflată în insolvență.

Raportând cele expuse la hotărârea recurată, Înalta Curte reține că aceasta este corect argumentată, astfel încât nu se poate aprecia că instanța de apel nu a procedat la motivarea deciziei recurate deoarece ar fi prezentat motive străine de natura cauzei. Examinarea de către instanța de prim control judiciar a naturii și înțelesului clauzei de inalienabilitate inserată de părți în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și a efectelor juridice pe care aceasta le generează reprezintă argumente relevante în soluționarea litigiului de față, făcând parte din raționamentul juridic al instanței, care a condus la respingerea apelului declarat de reclamantă.

Împrejurarea că instanța de apel nu ar fi procedat la analiza condițiilor de admisibilitate a acțiunii reclamantei pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, poate reprezenta o eventuală eroare de judecată și nu un aspect care să poată fi examinat din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct.6 C.proc.civ. care să atragă casare atunci când „hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei”.

Ca atare, aceste aspecte vor fi analizate de instanța de recurs în cadrul cercetării motivului de recurs întemeiat pe art.488 pct.8 C.proc.civ., nefiind incident cazul de modificare circumscris pct.-ului 6 din același text legal.

Relativ la criticile subsumate motivului de nelegalitate reglementat de art. 488 pct. 8 C.proc.civ., Înalta Curte va constata că susținerile reclamantei nu sunt întemeiate.

Teza juridică susținută de către reclamanta-recurentă S.C. B. S.R.L. constă în faptul că este îndreptățită la obținerea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, urmare a faptului că este beneficiara unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta C.

Astfel, din situația de fapt reținută în cauză, reiese faptul că, la data de 11.12.2009, între C. și S.C. B. S.R.L., prin administrator F. s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2009 pentru imobilul teren în suprafață de 2.073 mp, părțile stipulând prețul convenit și termenul până la care trebuia să fie achitat, fără însă a fi stabilit momentul la care urma să opereze transferul dreptului de proprietate ca urmare a încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare.

Totodată, părțile au stipulat în cuprinsul antecontractului anumite clauze a căror efecte juridice se impun a fi interpretate prin raportare la legea în vigoare la data încheierii contractului, potrivit art. 102 alin. (1) din Legea de punere în aplicare a noului Cod civil, în conformitate cu care “contractul este supus dispozițiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea și încetarea sa”. În acest context, sunt aplicabile dispozițiile înscrise în art. 969 Cod civil de la 1865, deoarece promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare care face obiectul litigiului de față, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie, fiind un contract ca oricare altul.

Cum, în cauză, nu s-a contestat faptul că antecontractul de vânzare-cumpărare îndeplinește condițiile cerute de art. 948 Cod civil, instanța de apel a dat corect eficiență juridică clauzelor înscrise de părți în cuprinsul acestuia corespunzător voinței lor, examinând judicios efectele produse asupra raporturilor dintre părțile contractante.

Astfel, situația de fapt reținută în raport de circumstanțele particulare speței, scoate în evidență faptul că promitenta-vânzătoare C. a menționat, în cuprinsul antecontractului încheiat la data de 11.12.2009, că "bunul este grevat de dreptul de ipoteca de rang I pentru suma de 450.000 RON și interdicția de înstrăinare și grevare, sarcini înscrise în favoarea Băncii D. SA - Agenția Hunedoara, sarcină care va fi preluată de către cumpărător odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică”. La rândul său, promitenta cumpărătoare a arătat că are cunoștință de faptul că imobilul care face obiectul promisiunii de vânzare este grevat de dreptul de ipotecă de rang I pentru suma de 450.000 Ron și de interdicția de înstrăinare și grevare de sarcini înscrise în favoarea Băncii D. SA - Agenția Hunedoara, sarcină pe care se obligă să o preia o dată cu încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Totodată, din succesiunea faptelor juridice, instanțele de fond au mai reținut faptul că, anterior momentului perfectării antecontractului de vânzare-cumpărare care face obiectul litigiului de față, reclamanta a contractat, în anul 2008, de la Banca D. - Agenția Hunedoara o linie de credit în valoare de 450.000 lei conform contractului de credit nr. x din 15.12.2008 având garanție reala imobiliară terenul proprietatea pârâtei C. Astfel, potrivit clauzei înscrisă în art. 7 din contractul de garanție reală imobiliară nr. x/2008 garantul C. s-a obligat să nu înstrăineze și să nu dispună în orice mod de oricare dintre drepturile sale asupra imobilului ipotecat, în întregime, sau asupra unei părți a acestuia, fără aprobarea prealabilă, scrisă, a Băncii.

Chiar dacă linia de credit acordată de Banca D. societății reclamante în anul 2008 a fost lichidată, prin refinanțare, iar ipoteca a fost radiată, ulterior însă reclamantei i-au fost deschise alte linii de credit, ultima în iulie 2011, în valoare de 300.000 lei, sumele astfel acordate recurentei fiind garantate cu același imobil litigios, proprietatea pârâtei C., aspect care rezultă din contractul de garanție reală imobiliară nr. x din 20.07.2011, contract în cuprinsul căruia pârâta a fost de acord de a se stipula expres - ca și în contractele de garanție precedente - clauza de inalienabilitate voluntară temporară prin care se obliga - în calitate de garant - să nu înstrăineze imobilul fără aprobarea, scrisă, a băncii-pârâte.

Astfel, în contextul circumstanțial evocat, necontestat în cauză, se constată că termenii în care a fost redactată, în mod clar și neechivoc, clauza de inalienabilitate exclud posibilitatea - potrivit convenției părților - de a încheia contractul de vânzare cumpărare fără acordul expres (scris) al pârâtei Banca D., actual al intimatei SC E. LTD, astfel încât, în temeiul principiului libertății contractuale, părțile contractante și-au limitat - ele însele - prerogativele prin consemnarea respectivei clauze, notată în cartea funciară.

Or, limitarea convențională voluntară a prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenului litigios, stipulată încă din anul 2008 în toate contractele de garanție imobiliară, cât și în antecontractul de vânzare cumpărare din anul 2009, care face obiectul cauzei de față a fost instituită pentru protejarea unui interes legitim și serios al pârâtei (inițiale) Banca D. SA, bunul fiind adus în garanție de către promitenta vânzătoare, pentru creditul contractat de reclamantă de la Banca D. SA, aceasta din urmă, de altfel, demarând - în calitate de creditor ipotecar – procedura de executare silită a imobilului adus în garanție

pentru neexecutarea obligațiilor asumate de către reclamanta debitoare S.C. B. S.R.L.

În acest context, contrar susținerilor recurentei, nu se poate reține a fi abuziv refuzul pârâtei Banca D. pentru înstrăinarea imobilului proprietatea pârâtei C., aspect reținut corect și de instanța de apel, de vreme ce aducerea bunului în patrimoniul reclamantei-debitoare, aflată în prezent în procedura insolvenței, va permite înscrierea la masa credală și a altor creditori, diminuându-i, astfel, șansele de recuperare a creanței.

Întrucât clauza convențională stipulată de părțile semnatare ale promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare este menită a ordona raportul juridic născut între părți, în conformitate cu art. 969 C.civ., urmează a se constată că instanța de apel în mod corect a analizat clauza de inalienabilitate din perspectiva efectelor și consecințelor juridice pe care aceasta le generează, clauză care impietează transferul dreptului de proprietate.

Drept urmare, constatându-se că instanța de apel a apreciat corect asupra efectelor generate de clauza de inalienabilitate instituită de părți prin convenția acestora, realizând - astfel - o aplicare și interpretare judicioasă a dispozițiilor legale ce guvernează materia, Înalta Curte a constatat netemeinicia motivelor de recurs subsumate art. 488 pct. 6 și 8 C.proc.civ., drept pentru care în temeiul dispozițiilor art. 496 C.proc.civ. a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta S.C. B. S.R.L., prin administrator judiciar.